II PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BĐS Vì phải phân loại? Pha 1: Phân tích mơi trường Pha 2: Định vị chiến lược: Sản phẩm, thị trường, kênh, giá, xúc tiến Pha 3: Xây dựng chiến lược Pha 4: Điều chỉnh chiến lược II PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BĐS 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) Theo công dụng: Đất SX nông nghiệp; Nhà ở/đất (Chung cư, chia lô, biệt thự, liền kề…); Nhà xưởng, khu công nghiệp/đặc khu; BĐS phục vụ thương mại dịch vụ (VP cho thuê, TT thương mại, sở dịch vụ, Khách sạn/nhà nghỉ); Tài sản đặc biệt… Theo loại hình giao dịch: Mua bán, cho th, chấp, góp vốn Theo trình tự gia nhập TT: Cấp 1, cấp II, cấp III… Theo hình thức dịch vụ: Đất đai, xây dựng Theo địa lý: Vùng, miền, tỉnh => Tính địa phương Theo mức độ kiểm soát; Theo giá trị/bậc cầu: Cao cấp, trung bình, thấp cấp (Maslow Tồn tại, An tồn, Giao tiếp, Tôn trọng, Tự khẳng định, Tâm lý) III CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS 3.1 Cầu bất động sản 3.2 Cung bất động sản 3.3 Quan hệ cung cầu BĐS III CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS 3.1 Cầu bất động sản: * Khái niệm cầu: Tổng số tiền mà người mua chấp nhận toán với mức giá xác định * Chú ý: - Người mua chấp nhận; - Có thể toán: Tiền thực, Giá xác định - Về vật: Có số lượng, chủng loại, địa điểm, dịch vụ kèm… III CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS 3.1 Cầu bất động sản: * Khái niệm cầu * Chú ý: * Tiếp cận lý luận: - Các loại cầu: Nhu cầu tự nhiên/Want => Mong muốn/Need => Cầu có khả tốn (có tiền, chấp nhận giá)/Demand - Tổng cầu: Tiêu dùng dân cư (thu nhập), Chi tiêu phủ (Thường xuyên, Đầu tư); Chênh lệch đối ngoại… III CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS 3.1 Cầu bất động sản: * Khái niệm cầu * Chú ý: * Tiếp cận lý luận: * Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu: Phức tạp - Vĩ mô - Vi mô III CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS 3.2 Cung BĐS: * Định nghĩa: Tổng số hàng hoá sẵn sàng đưa thị trường * Nguồn cung: Quỹ BĐS Nhà nước, BĐS cá nhân tổ chức * Nguồn tăng cung: - Diện tích khai phá, - Diện tích biến động cấu; - Chuyển đổi sở hữu III CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS 3.3 Quan hệ cung cầu BĐS Ba trạng thái cung cầu biến động giá: - Cung = Cầu: Giá cân - Cung > Cầu: Giá giảm - Cung < Cầu: Giá tăng IV TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Tìm hiểu TT BĐS VN? IV TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 4.1 Quá trình phát triển 1945 – 1980 1980 – 1992: Hiến pháp 1993 - 2003: Luật Đất đai IV TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 4.2 Năm định hướng điều hành (NQ26/NQ-TW, Luật Đất đai 2003 => NĐ 181, 187, 197, 198, 17, 109, 99, 188, 123): - Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, NN chủ sở hữu; - Là TLSX, hàng hố đặc biệt - có thị trường; - Sử dụng mục đích, hiệu quả; - Đổi sách, chế, giải pháp điều hành…; - Kiên lập lại trật tự quản lý sử dụng ; ... định, Tâm lý) III CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS 3.1 Cầu bất động sản 3 .2 Cung bất động sản 3.3 Quan hệ cung cầu BĐS III CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS 3.1 Cầu bất động sản: * Khái niệm cầu: Tổng số tiền mà người... 1980 – 19 92: Hiến pháp 1993 - 20 03: Luật Đất đai IV TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 4 .2 Năm định hướng điều hành (NQ26/NQ-TW, Luật Đất đai 20 03 => NĐ 181, 187, 197, 198, 17, 109, 99, 188, 123 ): - Đất... trạng thái cung cầu biến động giá: - Cung = Cầu: Giá cân - Cung > Cầu: Giá giảm - Cung < Cầu: Giá tăng IV TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Tìm hiểu TT BĐS VN? IV TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 4.1 Quá trình