Chuyªn ®ÒChuyªn ®Ò THỊ TRƯỜNGTHỊ TRƯỜNG BBẤT ĐỘNG SẢNẤT ĐỘNG SẢN TS. BTS. Bùi Quốc Bảo,VPCPùi Quốc Bảo,VPCP Hà Nội, tháng 03/2008Hà Nội, tháng 03/2008 TT BẤT ĐỘNG SẢN TT BẤT ĐỘNG SẢN CÁC VẤN ĐỀCÁC VẤN ĐỀ 1)1) Tổng quan về BĐS và thị trường BĐSTổng quan về BĐS và thị trường BĐS 2)2) Phân loại thị trường BĐSPhân loại thị trường BĐS 3)3) Các yêú tố của thị trường BĐSCác yêú tố của thị trường BĐS 4)4) Xu hướng phát triển của TT BĐS VNXu hướng phát triển của TT BĐS VN 5)5) Vai trò của Nhà nước đối với TT BĐSVai trò của Nhà nước đối với TT BĐS 6)6) Giá trị, giá cả BĐSGiá trị, giá cả BĐS I. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢNI. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1)1) Khái niệm, đặc điểm củaKhái niệm, đặc điểm của BĐSBĐS 2)2) Khái niệm, đặc điểm của TT BĐSKhái niệm, đặc điểm của TT BĐS I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐSI. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS Khái niệm BĐS: * Theo quan niệm cổ La mã: Đất đai, các TS gắn liền với đất đai, các TS cấu thành lãnh thổ. * Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11: - Đất đai (không di dời; vấn đề chủ quyền, tính đo lường); - Nhà, công trình gắn với đất đai (nhà cửa, vật kiến trúc, TSCĐ ); - Các tài sản khác gắn với đất đai (vườn cây, ao cá, ruộng muối…); - Các tài sản khác do PL quy định (khoảng không…). * Theo IVSC: Đất đai vật chất và những TS nhân tạo và phi nhân tạo gắn liền với nó. I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐSI. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS Thuộc tính tự nhiên của BĐSThuộc tính tự nhiên của BĐS Tính bất độngTính bất động Tính không đồng nhấtTính không đồng nhất Tính khan hiếmTính khan hiếm Tính bền vữngTính bền vững I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐSI. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS Đặc trưng BĐS với tư cách là một hàng hoáĐặc trưng BĐS với tư cách là một hàng hoá:: Yếu tố thị hiếu, tập quán và tâm lýYếu tố thị hiếu, tập quán và tâm lý Chịu tác động của yếu tố chính trị, luật phápChịu tác động của yếu tố chính trị, luật pháp Khả năng co dãn cung cầu kémKhả năng co dãn cung cầu kém Thời gian giao dịch dài; phí giao dịch caoThời gian giao dịch dài; phí giao dịch cao KN chuyển hoá thành tiền mặt/tính thanh KN chuyển hoá thành tiền mặt/tính thanh khoản kémkhoản kém KD BĐS không tạo ra ra SP vật chấtKD BĐS không tạo ra ra SP vật chất Chiếm tỷ trọng lớn trong GDPChiếm tỷ trọng lớn trong GDP I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐSI. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS Khái niệm TT BĐS:Khái niệm TT BĐS: Theo K. Mark: Theo K. Mark: Thị trườngThị trường là là chợchợ Nơi diễn ra các quan hệ Nơi diễn ra các quan hệ mua mua –– bán; lbán; là tà tổng hoà các quan hệổng hoà các quan hệ thực hiện giá trị hàng hoá; thực hiện giá trị hàng hoá; là là hệ thống các quan hệhệ thống các quan hệ thông qua đó, các giao dịch về BĐS thông qua đó, các giao dịch về BĐS được thực hiện.được thực hiện. Là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ HHLà tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ HH TT TT trong một không gian và thời gian nhất định.trong một không gian và thời gian nhất định. Là nơi diễn ra các giao dịch về BĐS; tại đó, người mua và người Là nơi diễn ra các giao dịch về BĐS; tại đó, người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định về giá cả, số lượng và bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định về giá cả, số lượng và dịch vụ BĐS.dịch vụ BĐS. Theo IVSC: Theo IVSC: Là môi trườngLà môi trường trong đó, người mua, người bán tác trong đó, người mua, người bán tác động lẫn nhau để thực hiện việc mua bán (BĐS) thông qua cơ động lẫn nhau để thực hiện việc mua bán (BĐS) thông qua cơ chế giá.chế giá. I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐSI. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS Cấu trúc chung của thị trường:Cấu trúc chung của thị trường: Thị trường HH, dịch vụ thông thường;Thị trường HH, dịch vụ thông thường; Thị trường BĐS;Thị trường BĐS; Thị trường KH&CN;Thị trường KH&CN; Thị trường Lao động;Thị trường Lao động; Thị trường Tài chính Thị trường Tài chính (TTTT; TT Vốn (TTTT; TT Vốn –– TTCK, TTTD).TTCK, TTTD). I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐSI. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS Đặc điểm:Đặc điểm: Khó hình thành thị trường trung tâmKhó hình thành thị trường trung tâm Mang tính địa phương: vùng, Mang tính địa phương: vùng, KVKV Cạnh tranh không hoàn hảoCạnh tranh không hoàn hảo Tính cách biệt giữa HH và địa điểm giao dịchTính cách biệt giữa HH và địa điểm giao dịch Khó gia nhập: Rộng Khó gia nhập: Rộng cả thâm nhập và rút luicả thâm nhập và rút lui Tính liên thông thị trườngTính liên thông thị trường Biến động cung chậm so với biến động vềBiến động cung chậm so với biến động về cầu và giácầu và giá Quản lý nhà nước về TT BĐS rấtQuản lý nhà nước về TT BĐS rất chặt chẽchặt chẽ I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐSI. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS Chu kỳ dài hơn; chậm Chu kỳ dài hơn; chậm lệch pha so với lệch pha so với tăng trưởngtăng trưởng Có quan hệ mật thiết với các chỉ tiêuCó quan hệ mật thiết với các chỉ tiêu vĩ vĩ mô: tăng trưởng, lạm phát…mô: tăng trưởng, lạm phát… Có tính quốc tế: Có tính quốc tế: Cơn bão tiền tệ 1997Cơn bão tiền tệ 1997 Nhạy cảm ở tầm vĩ mô, kém nhạy cảm ở Nhạy cảm ở tầm vĩ mô, kém nhạy cảm ở tầm vi môtầm vi mô Đứng sau trong đáp ứng cầuĐứng sau trong đáp ứng cầu . ®Ò THỊ TRƯỜNGTHỊ TRƯỜNG BBẤT ĐỘNG SẢNẤT ĐỘNG SẢN TS. BTS. Bùi Quốc Bảo,VPCPùi Quốc Bảo,VPCP Hà Nội, tháng 03/2008Hà Nội, tháng 03/2008 TT BẤT ĐỘNG SẢN TT BẤT ĐỘNG SẢN CÁC VẤN ĐỀCÁC VẤN ĐỀ 1) 1). chung của thị trường: Cấu trúc chung của thị trường: Thị trường HH, dịch vụ thông thường ;Thị trường HH, dịch vụ thông thường; Thị trường BĐS ;Thị trường BĐS; Thị trường KH&CN ;Thị trường KH&CN; . Tổng quan về BĐS và thị trường BĐSTổng quan về BĐS và thị trường BĐS 2)2) Phân loại thị trường BĐSPhân loại thị trường BĐS 3)3) Các yêú tố của thị trường BĐSCác yêú tố của thị trường BĐS 4)4) Xu