Đang tải... (xem toàn văn)
Bàn về chế độ kế toán bất động sản đầu tư
Đề án Kế tốn tài LỜI NĨI ĐẦU Trong năm gần đây, thị trường bất động sản nước ta có chuyển biến tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao, nhiều dự án lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ phát huy nguồn vốn xã hội, bước nâng cao hiệu sản xuất kinh doanh, mức sống nhân dân làm thay đổi mặt thị, nơng thơn, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố - đại hố Tuy nhiên, bên cạnh hoạt động thị trường bất động sản thời gian qua bộc lộ mặt yếu kém: tài sản nhà đất chưa khai thác, sử dụng không hiệu quả, lãng phí, thất lớn; tình trạng đầu nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn phổ biến; tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán trao tay xây dựng tự phát gây ảnh hưởng không tốt đến kinh tế Một nguyên nhân dẫn tới tình trạng chưa có đầy đủ kiến thức thị trường bất động sản nói chung bất động sản đầu tư nói riêng Chính vậy, ngày 30 tháng 12 năm 2003, Bộ Tài định số 234/2003/0QĐ- BTC việc ban hành cơng bố sáu chuẩn mực kế tốn Việt Nam đợt ba, có chuẩn mực số 05- bất động sản đầu tư Việc ban hành chuẩn mực giúp cho doanh nghiệp có kiến thức tốt thị trường bất động sản nói chung bất động sản đầu tư nói riêng Đồng thời phù hợp với hội nhập kinh tế giới nước ta Với mong muốn tìm hiểu rõ bất động sản đầu tư cơng tác kế tốn bất động sản đầu tư doanh nghiệp nay, chọn đề tài: “Bàn chế độ kế toán bất động sản đầu tư” Phan Ngọc Dũng Lớp: Kế toán 46B Đề án Kế tốn tài A- CƠ SỞ LÝ LUẬN Chuẩn mực số 05 – Bất động sản đầu tư: a Mục đích chuẩn mực: Mục đích chuẩn mực quy định hướng dẫn nguyên tắc phương pháp kế toán bất động sản đầu tư, gồm: Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư, xác định giá trị ban đầu, chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu, xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu, chuyển đổi mục đích sử dụng, lý bất động sản đầu tư số quy định khác làm sở ghi sổ kế toán lập báo cáo tài b Nội dung chuẩn mực: + Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư: - Một bất động sản đầu tư ghi nhận tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau: • Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai; • Nguyên giá bất động sản đầu tư phải xác định cách đáng tin cậy - Khi xác định bất động sản đầu tư có thỏa mãn điều kiện thứ để ghi nhận tài sản hay không, doanh nghiệp cần phải đánh giá mức độ chắn gắn liền với việc thu lợi ích kinh tế tương lai mà chúng mang lại sở thơng tin có thời điểm ghi nhận Điều kiện thứ hai để ghi nhận bất động sản đầu tư tài sản thường dễ thoả mãn giao dịch mua bán, trao đổi chứng minh cho việc hình thành bất động sản xác định giá trị bất động sản đầu tư Phan Ngọc Dũng Lớp: Kế tốn 46B Đề án Kế tốn tài + Xác định giá trị ban đầu - Một bất động sản đầu tư phải xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá Nguyên giá bất động sản đầu tư bao gồm chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu - Nguyên giá bất động sản đầu tư mua bao gồm giá mua chi phí liên quan trực tiếp, như: Phí dịch vụ tư vấn luật pháp liên quan, thuế trước bạ chi phí giao dịch liên quan khác - Nguyên giá bất động sản đầu tư tự xây dựng giá thành thực tế chi phí liên quan trực tiếp bất động sản đầu tư tính đến ngày hồn thành công việc xây dựng Từ bắt đầu xây dựng ngày hồn thành cơng việc xây dựng doanh nghiệp áp dụng Chuẩn mực kế toán số 03 “Tài sản cố định hữu hình” Chuẩn mực kế tốn số 04 “Tài sản cố định vơ hình” Tại ngày tài sản trở thành bất động sản đầu tư áp dụng chuẩn mực - Nguyên giá bất động sản đầu tư không bao gồm chi phí sau: • Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp chi phí cần thiết để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động); • Các chi phí đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến; • Các chi phí khơng bình thường ngun vật liệu, lao động nguồn lực khác trình xây dựng bất động sản đầu tư - Trường hợp mua bất động sản đầu tư toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá bất động sản đầu tư phản ánh theo giá mua trả thời điểm mua Khoản chênh lệch tổng số tiền phải toán giá mua trả hạch toán vào chi phí tài theo kỳ hạn tốn, trừ số chênh lệch tính vào ngun giá bất động sản đầu tư theo quy định Chuẩn mực kế tốn số 16 “Chi phí vay” Phan Ngọc Dũng Lớp: Kế toán 46B Đề án Kế tốn tài + Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu: - Chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải ghi nhận chi phí sản xuất, kinh doanh kỳ, trừ chi phí có khả chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư - Việc hạch tốn chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu phụ thuộc vào trường hợp có xem xét đến việc đánh giá ghi nhận ban đầu khoản đầu tư liên quan Chẳng hạn, trường hợp giá mua tài sản bao gồm nghĩa vụ doanh nghiệp phải chịu chi phí cần thiết phát sinh để đưa bất động sản tới trạng thái sẵn sàng hoạt động chi phí tính vào ngun giá Ví dụ: Mua ngơi nhà với u cầu phải nâng cấp chi phí nâng cấp phát sinh ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư + Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu: - Sau ghi nhận ban đầu, thời gian nắm giữ bất động sản đầu tư xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế giá trị lại + Chuyển đổi mục đích sử dụng: - Việc chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho có thay đổi mục đích sử dụng trường hợp sau: • Bất động sản đầu tư chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này; • Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán; • Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển thành bất động sản đầu tư chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó; Phan Ngọc Dũng Lớp: Kế tốn 46B Đề án Kế tốn tài • Hàng tồn kho chuyển thành bất động sản đầu tư chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động; • Bất động sản xây dựng chuyển thành bất động sản đầu tư kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (Trong giai đoạn xây dựng phải kế toán theo Chuẩn mực kế toán số 03 “ Tài sản cố định hữu hình”) - Theo yêu cầu đoạn 23b, doanh nghiệp chuyển bất động sản đầu tư sang hàng tồn kho có thay đổi mục đích sử dụng, chứng bắt đầu việc triển khai cho mục đích bán Khi doanh nghiệp định bán bất động sản đầu tư mà khơng có giai đoạn nâng cấp doanh nghiệp phải tiếp tục coi bất động sản bất động sản đầu tư bán (khơng cịn trình bày Bảng cân đối kế tốn) khơng hạch tốn tài sản hàng tồn kho Tương tự, doanh nghiệp bắt đầu nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư có với mục đích tiếp tục sử dụng bất động sản tương lai bất động sản đầu tư, bất động sản bất động sản đầu tư không phân loại lại bất động sản chủ sở hữu sử dụng trình nâng cấp cải tạo - Việc chuyển đổi mục đích sử dụng bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ tài sản chuyển đổi không làm thay đổi nguyên giá bất động sản việc xác định giá trị hay để lập báo cáo tài + Thanh lý: - Một bất động sản đầu tư khơng cịn trình bày Bảng cân đối kế toán sau bán sau bất động sản đầu tư khơng cịn nắm giữ lâu dài xét thấy không thu lợi ích kinh tế tương lai từ việc lý bất động sản đầu tư - Việc lý bất động sản đầu tư xảy sau bán sau ký hợp đồng cho thuê tài Để xác định thời điểm bán bất động sản Phan Ngọc Dũng Lớp: Kế toán 46B Đề án Kế tốn tài đầu tư ghi nhận doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuân theo quy định Chuẩn mực kế toán số 14 “Doanh thu thu nhập khác” Việc bán bất động sản cho thuê tài giao dịch bán thuê lại bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuân theo quy định Chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản” - Các khoản lãi lỗ phát sinh từ việc bán bất động sản đầu tư xác định số chênh lệch doanh thu với chi phí bán giá trị cịn lại bất động sản đầu tư Số lãi lỗ ghi nhận thu nhập hay chi phí báo cáo kết hoạt động kinh doanh kỳ (Trường hợp bán thuê lại tài sản bất động sản thực theo quy định Chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản”) - Khoản doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư ghi nhận theo giá trị hợp lý Trường hợp bán theo phương thức trả chậm, khoản doanh thu xác định ban đầu giá bán trả Khoản chênh lệch tổng số tiền phải toán giá bán trả ghi nhận doanh thu tiền lãi chưa thực theo quy định Chuẩn mực kế toán số 14 “Doanh thu thu nhập khác” + Trình bày báo cáo tài chính: Nội dung trình bày báo cáo tài quy định chuẩn mực - áp dụng với qui định Chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản” Đối với bên cho thuê phải trình bày nội dung cho thuê hoạt động Đối với bên th phải trình bày nội dung th tài Doanh nghiệp cần trình bày báo cáo tài nội dung - sau: • Phương pháp khấu hao sử dụng; • Thời gian sử dụng hữu ích bất động sản đầu tư tỷ lệ khấu hao sử dụng; Phan Ngọc Dũng Lớp: Kế toán 46B Đề án Kế tốn tài • kỳ; Ngun giá khấu hao luỹ kế thời điểm đầu kỳ cuối • Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trường hợp gặp khó khăn phân loại bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng với tài sản giữ để bán hoạt động kinh doanh thơng thường; • Các tiêu thu nhập, chi phí liên quan đến cho thuê bất động sản, gồm: - Thu nhập từ việc cho thuê; - Chi phí trực tiếp cho hoạt động kinh doanh (bao gồm chi phí sửa chữa bảo dưỡng) phát sinh từ bất động sản đầu tư liên quan đến việc tạo thu nhập từ việc cho thuê kỳ báo cáo; - Chi phí trực tiếp cho hoạt động kinh doanh (bao gồm chi phí sửa chữa bảo dưỡng) phát sinh từ bất động sản đầu tư không liên quan đến việc tạo thu nhập từ việc cho thuê kỳ báo cáo • Lý mức độ ảnh hưởng đến thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư; • Nghĩa vụ chủ yếu hợp đồng mua, xây dựng, cải tạo, nâng cấp bảo dưỡng, sửa chữa bất động sản đầu tư; • Trình bày nội dung sau (không yêu cầu thông tin so sánh): - Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng thêm, đó: Tăng mua bất động sản tăng vốn hố chi phí sau ghi nhận ban đầu; - Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng sáp nhập doanh nghiệp; - Nguyên giá bất động sản đầu tư lý; - Nguyên giá bất động sản đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hàng tồn kho ngược lại + Giá trị hợp lý bất động sản đầu tư thời điểm kết thúc niên độ kế toán, lập báo cáo tài Khi doanh nghiệp khơng thể xác định Phan Ngọc Dũng Lớp: Kế toán 46B Đề án Kế tốn tài giá trị hợp lý bất động sản đầu tư doanh nghiệp phải thuyết minh: - Danh mục bất động sản đầu tư; - Lý không xác định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư c Phạm vi chuẩn mực: - Chuẩn mực không áp dụng đối với: • Những tài sản liên quan đến trồng, vật nuôi gắn liền với đất đai phục vụ cho hoạt động nơng nghiệp; • Quyền khai thác khống sản, hoạt động thăm dị khai thác khống sản, dầu mỏ, khí tự nhiên tài ngun khơng tái sinh tương tự Kế toán hạch toán bất động sản đầu tư: a Khái niệm bất động sản đầu tư: Bất động sản đầu tư: Là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, phần nhà nhà đất, sở hạ tầng người chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng để: - Sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho mục đích quản lý; - Bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường b Các trường hợp ghi nhận bất động sản đầu tư: + Các trường hợp ghi nhận bất động sản đầu tư: - Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền mua lại) nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá; - Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền mua lại) nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng tương lai; Phan Ngọc Dũng Lớp: Kế toán 46B Đề án Kế tốn tài - Nhà doanh nghiệp sở hữu (hoặc doanh nghiệp thuê tài chính) cho thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động; - Nhà giữ thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động; - Cơ sở hạ tầng giữ thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động + Các trường hợp đặc biệt ghi nhận bất động sản đầu tư - Đối với bất động sản mà phần doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động chờ tăng giá phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ cho quản lý phần tài sản xuất riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động), doanh nghiệp hạch toán phần tài sản dùng thuê chờ tăng giá bất động sản đầu tư phần tài sản dùng cho sản xuất quản lý hạch tốn TSCĐ hữu hình TSCĐ vơ hình Trường hợp bất động sản khơng bán riêng rẽ phần sử dụng cho kinh doanh cho quản lý khơng đáng kể hạch tốn bất động sản đầu tư Ví dụ: Doanh nghiệp có tồ nhà có 80% diện tích chun cho th hoạt động 20% diện tích sử dụng làm văn phịng cơng ty tồ nhà hạch tốn bất động sản đầu tư - Trường hợp doanh nghiệp cung cấp dịch vụ liên quan cho người sử dụng bất động sản doanh nghiệp sở hữu phần tương đối nhỏ toàn thoả thuận doanh nghiệp hạch tốn tài sản bất động sản đầu tư Ví dụ: Doanh nghiệp sở hữu nhà cho đơn vị khác thuê làm văn phòng (cho thuê hoạt động) đồng thời cung cấp dịch vụ bảo dưỡng an ninh nhà cho thuê Phan Ngọc Dũng Lớp: Kế tốn 46B Đề án Kế tốn tài 10 - Trường hợp, công ty cho công ty mẹ công ty khác công ty mẹ thuê sử dụng nắm giữ bất động sản bất động sản hạch toán bất động sản đầu tư báo cáo tài riêng cơng ty có bất động sản báo cáo tài riêng cơng ty mẹ công ty mẹ cho công ty thuê (nếu thoả mãn định nghĩa bất động sản đầu tư), không phản ánh bất động sản đầu tư báo cáo tài hợp c Kế toán bất động sản đầu tư: * Tài khoản sử dụng 217: bất động sản đầu tư Là loại tài khoản tài sản Kết cấu nội dung phản ánh TK 217 – Bất động sản đầu tư Bên nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng kỳ Bên có: Nguyên giá bất động sản đầu tư giảm kỳ Số dư bên nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư doanh nghiệp cuối kỳ • Kế tốn hạch tốn bất động sản đầu tư: * Hạch toán nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả tiền ngay: - Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế giá trị gia tăng (GTGT) theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi: Nợ tài khoản 217- Bất động sản đầu tư Nợ tài khoản 133- Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có tài khoản 111, 112, 331 - Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp tính trực tiếp GTGT, ghi: Nợ TK 217- Bất động sản đầu tư Có TK 111, 112, 331 Phan Ngọc Dũng Lớp: Kế toán 46B Đề án Kế tốn tài 16 + Ghi nhận: Bất động sản đầu tư ghi nhận tài sản doanh nghiệp chắn thu lợi ích kinh tế tương lai giá gốc bất động sản xác định cách đáng tin cậy + Xác định giá trị ban đầu: Bất động sản đầu tư phải xác định giá trị ban đầu theo giá gốc, bao gồm chi phí giao dịch + Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu: Chuẩn mực kế toán quốc tế số 40 cho phép doanh nghiệp lựa chọn phương pháp giá gốc phương pháp giá trị hợp lý Phương pháp lựa chọn áp dụng với tất bất động sản đầu tư doanh nghiệp Doanh nghiệp thay đổi phương pháp xác định giá trị bất động sản đầu tư thay đổi đem lại trình bày hợp lý - Phương pháp xác định giá trị bất động sản đầu tư theo giá trị hợp lý: Bất động sản đầu tư xác định lại theo giá trị hợp lý khoản lãi hay lỗ phát sinh từ thay đổi giá trị hợp lý bất động sản đầu tư phải trình bày báo cáo kết kinh doanh kì mà thay đổi xảy Khi doanh nghiệp lựa chọn phương pháp xác định giá trị bất động sản đầu tư theo giá trị hợp lý phương pháp áp dụng lý bất động sản đầu tư - Phương pháp xác định giá trị bất động sản đầu tư theo giá gốc Theo phương pháp này, sau ghi nhận ban đầu, giá trị bất động sản đầu tư ghi nhận giá gốc trừ khoản khấu hao luỹ kế khoản lỗ giảm giá tài sản + Chuyển đổi phân loại bất động sản đầu tư: Việc chuyển đổi phân loại bất động sản đầu tư xảy có thay đổi mục đích sử dụng trường hợp sau: Phan Ngọc Dũng Lớp: Kế toán 46B Đề án Kế toán tài 17 - Bất động sản đầu tư chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng chủ sở hữu bắt đầu sử dụng bất động sản - Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho chủ sở hữu triển khai cho mục đích bán - Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển thành bất động sản đầu tư chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê bất động sản theo hợp đồng thuê hoạt động - Bất động sản xây dựng chuyển thành bất động sản đầu tư kết thúc trình xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư Khi chuyển đổi phân loại bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuân thủ số nguyên tắc sau: - Khi chuyển bất động sản đầu tư ghi nhận theo giá trị hợp lý thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng hàng tồn kho giá trị hợp lý bất động sản thời điểm chuyển đổi ghi nhận giá gốc bất động sản chủ sở hữu sử dụng giá gốc hàng tồn kho - Khi chuyển đổi từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư ghi nhận theo giá trị hợp lý, chuẩn mực kế toán quốc tế số 16 áp dụng tài sản đến ngày có chuyển đổi Bất kì chênh lệch giá trị ghi sổ bất động sản chủ sở hữu sử dụng vào ngày chuyển đổi giá trị hợp lý tài sản vào ngày xử lý trường hợp đánh giá lại tài sản quy định chuẩn mực kế toán quốc tế 16 - Khi chuyển đổi từ hàng tồn kho thành bất động sản đầu tư ghi nhận theo giá trị hợp lý, khoản chênh lệch giá trị hợp lý giá trị ghi sổ tài sản ngày chuyển đổi ghi nhận vào lãi/ lỗ kì - Khi chuyển đổi từ bất động sản xây dựng thành bất động sản đầu tư ghi nhận theo giá trị hợp lí, khoản chênh lệnh phát sinh giá trị hợp Phan Ngọc Dũng Lớp: Kế toán 46B Đề án Kế toán tài 18 lí giá trị ghi sổ tài sản ghi nhận vào lãi/ lỗ kì diễn sựchuyển đổi + Thanh lý: Một bất động sản đầu tư khơng cịn trình bày báo cáo tài sau bán bất động sản đầu tư khơng cịn sử dụng doanh nghiệp khơng hy vọng thu lợi ích tương lai từ việc bán bất động sản Khoản lãi lỗ phát sinh từ việc lý bất động sản đầu tư xác định số chênh lệch doanh thu với chi phí bán giá trị lại bất động sản đầu tư Số lãi lỗ ghi nhận khoản thu nhập chi phí báo cáo kết kinh doanh doanh nghiệp + Trình bày báo cáo tài Doanh nghiệp cần trình bày thơng tin sau báo cáo tài chính, lựa chọn phương pháp giá gốc hay phương pháp giá trị hợp lý - Phương pháp xác định giá trị bất động sản đầu tư: phương pháp giá gốc hay phương pháp giá trị hợp lý - Nếu sử dụng phương pháp giá trị hợp lý, bất động sản nắm giữ theo hợp đồng thuê hoạt động có hạch tốn bất động sản đầu tư khơng? - Nếu có khó khăn việc phân loại, nêu tiêu chuẩn để phân biệt bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng bất động sản giữ để bán - Các phương pháp giat định áp dụng để xác định giá rị hợp lý bất động sản đầu tư… Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp giá trị hợp lý, báo cáo tài cần trình bày số thông tin bổ sung: - Thông tin so sánh giá trị ghi sổ bất động sản đầu tư vào thời điểm bắt đầu kết thúc kì kế tốn, bất động sản đầu tư tăng thêm, bất động sản Phan Ngọc Dũng Lớp: Kế toán 46B Đề án Kế tốn tài 19 đầu tư lý, diều chỉnh giá trị hợp lý, chuyển đổi từ bất động sản đầu tư thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, hàng tồn kho ngược lại… Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp giá gốc, thơng tin sau cần trình bày báo cáo tài - Phương pháp khấu hao sử dụng - Thời gian sử dụng hữu ích bất động sản đầu tư tỉ lệ khấu hao sử dụng - Tổng giá trị ghi sổ khấu hao luỹ kế bất động sản đầu tư thời điểm đầu kì cuối kì… c So sánh chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 với chuẩn mực kế toán quốc tế số 40: Giống nhau: Một số quy định kế toán bất động sản đầu tư IAS 40 có nội dung tương tự quy định VAS 05 Đó quy định điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư, xác định giá trị ban đầu, chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu chuyển từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho Theo IAS 40 bất động sản đầu tư ghi nhận tài sản nếu: - Có khả chắn tương lai doanh nghiệp thu lợi ích kinh tế kèm với bất động sản ; - Giá trị bất động sản tính tốn cách đáng tin cậy Vào lần xác định giá trị ban đầu bất động sản đầu tư ghi nhận theo nguyên giá, bao gồm giá mua chi phí trực tiếp cho giao dịch (Ví dụ: dịch vụ pháp lý, thuế chuyển nhượng loại chi phí giao dịch khác) Tuy nhiên chi phí quản lý hành chung chi phí tạo lập bị loại trừ Phan Ngọc Dũng Lớp: Kế toán 46B Đề án Kế tốn tài 20 Các chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu bất động sản đầu tư ghi nhận chi phí khoản khôi phục lại hoạt động mức tiêu chuẩn Các chi phí vốn hố có khả doanh nghiệp thu lợi ích kinh tế vượt mức hoạt động tiêu chuẩn ban đầu Việc chuyển từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho ngược lại tiến hành có thay đổi việc sử dụng Việc xác định giá trị ghi sổ vào ngày chuyển giao áp dụng quy định đặc biệt Khác nhau: Sự khác chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 chuẩn mực kế toán quốc tế số 40 xác định số giá trị bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu Theo VAS 05, doanh nghiệp xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu bất động sản đầu tư theo phương pháp giá vốn Còn theo ISA 40, doanh nghiệp xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu tất bất động sản đầu tư theo hai phương pháp sau: - Phương pháp giá vốn (cost model); - Phương pháp giá trị hợp lý (fair value model) Phương pháp giá vốn bất động sản đầu tư ghi nhận ban đầu theo giá gốc, định kỳ trích khấu hao vào chi phí kinh doanh kỳ Bất động sản đầu tư theo dõi ba tiêu: Nguyên giá, khấu hao luỹ kế giá trị lại Khi áp dụng phương pháp bất động sản đầu tư theo dõi đánh tài sản cố định thông thường doanh nghiệp Phương pháp giá trị hợp lý: bất động sản đầu tư ghi nhận ban đầu theo giá gốc đánh giá lại theo giá trị hợp lý thời điểm lập Bảng cân đối kế toán Chênh lệch giá gốc giá trị hợp lý hạch toán tài khoản thu nhập/chi phí kỳ kinh doanh Phan Ngọc Dũng Lớp: Kế tốn 46B Đề án Kế tốn tài 21 Để xác định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư, cần áp dụng nguyên tắc sau: - Khi có thị trường hoạt động cho bất động sản tương tự, dấu hiệu đáng tin cậy giá trị hợp lý, với điều kiện khác biệt chất, điều kiện địa điểm bất động sản xem xét thay đổi cần thiết; - Các phương pháp định giá mang tính thực tiễn phép sử dụng khơng có thị trường mua bán hoạt động; - Trong trường hợp ngoại lệ, chắn bất động sản đầu tư mua vào lần đầu doanh nghiệp xác định giá trị hợp lý bất động sản bất động sản xác định theo phương pháp hạch tốn chuẩn IAS 16- Nhà xưởng, máy móc, thiết bị ngày lý Doanh nghiệp định giá tất bất động sản đầu tư khác theo giá trị hợp lý Hiện nay, nước lân cận có kinh tế phát triển Trung Quốc, Hàn Quốc chưa áp dụng phương pháp giá trị hợp lý, Việt Nam chưa thực Thực tế nước ta chưa thiết lập thị trường định giá theo tiêu chuẩn quốc tế cập nhập hàng ngày nước phát triển Hoa kỳ, Anh… Việc xác định giá trị hợp lý vô khó khăn Do đó, để áp dụng phương pháp chưa có Nếu áp dụng phương pháp dẫn đến việc doanh nghiệp dựa vào để điều tiết kết kinh doanh kỳ hoạt động, ảnh hưởng đến chất lượng báo cáo tài Bởi vậy, thời điểm Việt Nam áp dụng phương pháp giá vốn hợp lý Phan Ngọc Dũng Lớp: Kế toán 46B Đề án Kế toán tài 22 B- CƠ SỞ THỰC TIỄN Thực trạng áp dụng chế độ hạch toán bất động sản đầu tư doanh nghiệp Việt Nam: a Những thay đổi áp dụng chuẩn mực kế toán bất động sản đầu tư: Trước năm 2003, chuẩn mực kế toán bất động sản đầu tư chưa đời, bất động sản đầu tư coi khoản đầu tư tài dài hạn hạch tốn qua TK 228 Các khoản doanh thu, chi phí liên quan ghi nhận vào doanh thu, chi phí hoạt động tài Sau chuẩn mực kế toán số 05 – bất động sản đầu tư thông tư số 23/25/ 2005/ TT-BTC đời, kinh doanh bất động sản thừa nhận hoạt động kinh doanh thông thường doanh nghiệp Việc thay đổi có ý nghĩa to lớn, tránh hiểu lầm dẫn đến việc đưa định kinh tế khơng xác người đọc báo cáo tài Việc hạch tốn bất động sản đầu tư khoản đầu tư tài dài hạn doanh nghiệp làm cho tính chất khoản đầu tư bị sai lệch Đầu tư dài hạn khoản đầu tư doanh nghiệp để nâng cao lực sản xuất kinh doanh, chi phí liên quan phải vốn hoá phản ánh bảng cân đối kế toán, hay nói cách khác phải trở thành phận khoản đầu tư dài hạn Mặt khác, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản có đặc thù riêng biệt so với hoạt động đầu tư tài thơng thường Đầu tư bất động sản địi hỏi quy mơ vốn lớn, thời gian đầu tư tương đối dài, mức độ rủi ro cao Nó chịu ảnh hưởng lớn sách kinh tế - xã hội Nhà nước đầu thị trường Chính thế, trước định đầu tư cần phải đánh giá, phân tích cách kỹ lưỡng xu biến động mức độ Phan Ngọc Dũng Lớp: Kế toán 46B Đề án Kế tốn tài 23 ảnh hưởng dự án đầu tư đến phát triển kinh tế - xã hội khu vực Trước có khái niệm bất động sản thể bảng cân đối kế toán khoản đầu tư tài khác khiến cho người đọc báo cáo tài khơng hình dung thơng tin Sau chuẩn mực kế tốn số 05, Thơng tư số 23/2005/TT-BTC đời, khái niệm bất động sản tách thành hai khái niệm bất động sản đầu tư (hạch toán vào TK 217) hàng hoá bất động sản (hạch toán vào TK 1567) Như vậy, thông tin cụ thể người đọc báo cáo tài nhờ đưa định kinh tế xác b Những hạn chế chế độ hạch toán bất động sản đầu tư: Hoạt động thị trường bất động sản thời gian qua bộc lộ mặt yếu kém: chưa nhận thức đầy đủ vai trị, vị trí thị trường bất động sản yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, tài sản nhà đất chưa khai thác, sử dụng có hiệu quả, lãng phí, thất lớn; Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu quản lý điều tiết thị trường bất động sản; tình trạng đầu nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn phổ biến; tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán “trao tay” xây dựng tự phát Tất điều gây ảnh hưởng khơng tốt tới hoạt động đầu tư quản lý xây dựng theo quy hoạch, giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu tới tâm lý đời sống nhân dân đối tượng có thu nhập thấp, hộ bị thu hồi đất làm cho phát triển đô thị thiếu bền vững Phan Ngọc Dũng Lớp: Kế toán 46B Đề án Kế toán tài 24 Phương hướng hồn thiện chế độ hạch tốn bất động sản đầu tư: Trong q trình thực đề tài tơi, tơi thấy có số vấn đề sau: (1) Chuẩn mực kế toán số 05 có ghi: “Đối với bất động sản mà doanh nghiệp nắm giữ phần nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động chờ tăng giá phần sử dụng cho sản xuất cho quản lý phần tài sản bán riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động), doanh nghiệp hạch toán phần tài sản dùng thuê chờ tăng giá bất động sản đầu tư phần tài sản dùng cho sản xuất quản lý hạch tốn TSCĐ hữu hình vơ hình Trường hợp phần tài sản khơng thể bán riêng rẽ phần sử dụng cho kinh doanh cho quản lý “không đáng kể” hạch tốn bất động sản đầu tư” Vậy, “không đáng kể” hiểu nào? Có doanh nghiệp cho “khơng đáng kể” 20% tổng giá trị bất động sản, có nhiều doanh nghiệp lại cho 10% “không đáng kể” Mặc dù chuẩn mực quy định vấn đề chung để tạo tính mềm dẻo, linh hoạt việc áp dụng cho đối tượng, theo tơi nên có quy định cụ thể nhằm tạo thống doanh nghiệp Có thể quy định cho loại bất động sản cho loại hình doanh nghiệp (2) Tại thơng tư số 23T/2005/TT-BTC có quy định: “Trường hợp doanh nghiệp cung cấp dịch vụ liên quan cho người sử dụng bất động sản doanh nghiệp sở hữu phần tương đối nhỏ toàn thoả thuận doanh nghiệp hạch tốn tài sản bất động sản đầu tư” Theo tơi, nên có quy định cụ thể coi “một phần tương đối nhỏ” để tránh gây lúng túng cho doanh nghiệp việc áp dụng Phan Ngọc Dũng Lớp: Kế toán 46B Đề án Kế toán tài 25 (3) Căn vào thơng tư số 23C/2005/TT-BTC thì: “Khấu hao bất động sản đầu tư ghi nhận chi phí kinh doanh kỳ Doanh nghiệp dựa vào bất động sản chủ sở hữu sử dụng loại để ước tính thời gian sử dụng hữu ích xác định phương pháp khấu hao bất động sản đầu tư” Trong đó, theo định số 206/2003/QĐ-BTC chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao TSCĐ quyền sử dụng đất lâu dài, doanh nghiệp ghi nhận theo ngun khơng trích khấu hao Vậy, vấn đề đặt bất động sản đầu tư quyền sử dụng đất có phải tính khấu hao khơng? Nếu có tính theo phương pháp nào? Và tính khấu hao bất động sản đầu tư quyền sử dụng đất có mâu thuẫn với định số 206/2003/QĐ-BTC khơng? Cả chuẩn mực kế tốn số 05 thơng tư số 23/2005/TT-BTC không quy định rõ vấn đề Bởi Bộ Tài nên đưa quy định cụ thể vấn đề liên quan đến khấu hao bất động sản đầu tư Và thống với định số 206/2003/QĐ-BTC bất động sản đầu tư quyền sử dụng đất doanh nghiệp khơng trích khấu hao (4) Cũng liên quan đến vấn đề khấu hao bất động sản đầu tư, theo quy định: “Trong trình nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao bất động sản đầu tư Khấu hao bất động sản đầu tư ghi nhận chi phí kinh doanh kỳ” Như vậy, hàng năm doanh nghiệp phải trích khấu hao bất động sản đầu tư tính vào chi phí kinh doanh Nhưng bất động sản mà doanh nghiệp nắm giữ để chờ tăng giá lại chưa có doanh thu Điều có vi phạm nguyên tắc phù hợp? Theo nguyên tắc phù hợp tất chi phí phải gánh chịu việc tạo doanh thu, chi phí xuất kỳ nào, phải phù hợp với kỳ mà doanh thu ghi nhận Phan Ngọc Dũng Lớp: Kế toán 46B Đề án Kế tốn tài 26 Rõ ràng, việc trích khấu hao tính vào chi phí kinh doanh hàng năm bất động sản chờ tăng giá vi phạm nguyên tắc phù hợp Do thực tế quan thuế không chấp nhận khoản chi phí Điều gây khó khăn cho doanh nghiệp việc áp dụng chuẩn mực kế tốn số 05 thơng tư số 23/2005/TT-BTC (5) Theo chuẩn mực kế tốn quốc tế số 40 giá trị sau ghi nhận ban đầu BĐS đầu tư xác định theo hai phương pháp phương pháp giá vốn phương pháp giá trị hợp lý Trong Việt Nam cho phép áp dụng phương pháp giá vốn Mặt khác, áp dụng phương pháp giá trị hợp lý cần thiết Thật vậy, chuẩn mực kế toán Việt Nam số 03- TSCĐ hữu hình có đoạn quy định: Giá trị khấu hao TSCĐ tính nguyên giá trừ giá trị thu hồi ước tính Như vậy, áp dụng chuẩn mực cho bất động sản đầu tư tồ cao ốc cho th chẳng hạn giá trị thu hồi ước tính có cịn lớn nhiều nguyên giá ban đầu Trong tình này, kế toán xử lý nào? Phương pháp giá trị hợp lý giải vấn đề Lúc này, giá trị nhà ngày lập bảng cân đối kế toán ghi nhận theo giá trị hợp lý, khoản chênh lệch so với giá trị ban đầu ghi nhận vào báo cáo kết kinh doanh kỳ Và chi phí thực tế doanh nghiệp chi phí sửa chữa lớn cho nhà phát sinh năm Như vậy, cần nhanh chóng đưa phương pháp giá trị hợp lý vào áp dụng Việt Nam để xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu bất động sản đầu tư Đồng thời vừa theo kịp chuẩn mực kế toán quốc tế, vừa đa dạng hoá phương pháp xác định giá trị BĐS đầu tư Tuy nhiên, muốn địi hỏi phải có biện pháp lâu dài nhằm ổn định thị trường bất động sản, tạo sở cho việc xác định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư cách đáng tin cậy Phan Ngọc Dũng Lớp: Kế toán 46B Đề án Kế tốn tài 27 (6) Hiện nay, thị trường bất động sản nước ta nhiều bất cập Vì vậy, việc đề ban hành sách quản lý bất động sản yêu cầu cấp thiết hoàn thiện cấu thị trường lành mạnh giao dịch thị trường bất động sản Đặc biệt cần trọng tới việc thiết lập “trung tâm giao dịch bất động sản” Tuy nhiên sách phải gắn với hoạt động thị trường bất động sản để đảm bảo cho việc thực có hiệu Ngồi ra, cần phải điều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu bất động sản, đồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trường Đồng thời, hồn thiện sách tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường bất động sản (7) Trong thơng tư số 23T/2005/TT-BTC có quy định: “Đối với đơn vị chuyên kinh doanh bất động sản bất động sản mua xác định rõ mục đích để bán kỳ kế toán tuân theo chuẩn mực kế toán số 02- Hàng tồn kho Tuy nhiên, tài khoản 1567- Hàng hố bất động sản (TK bổ sung) lại áp dụng cho doanh nghiệp không chuyên kinh doanh bất động sản Vậy doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản phải hạch toán vào tài khoản nào? Bởi cần có quy định cụ thể rõ ràng việc kế toán bất động sản đầu tư doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản doanh nghiệp không chuyên kinh doanh bất động sản Trên số kiến nghị phương hướng nhằm hoàn thiện cơng tác kế tốn bất động sản đầu tư doanh nghiệp Cần có sách, quy định cụ thể, rõ ràng việc quản lý bất động sản đầu tư để thực trở thành hoạt động kinh doanh để thị trường bất động sản nước ta phát triển lành mạnh ổn định Phan Ngọc Dũng Lớp: Kế tốn 46B Đề án Kế tốn tài 28 C KẾT LUẬN Trong tình hình nay, thị hoá đẩy mạnh phạm vi nước vai trị bất động sản đặc biệt bất động sản nhà đất ngày đóng vai trị quan trọng Hoạt động thị trường bất động sản dù có nhiều chuyển biến tích cực song tồn nhiều mặt yếu Trong điều kiện đó, việc đời chuẩn mực kế tốn số 05 – bất động sản đầu tư thông tư số 23/2005/TT-BTC có ý nghĩa lớn Nó mang lại cách nhìn bất động sản, góp phần đổi nhận thức hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng thị trường bất động sản nói chung Đồng thời giúp cho báo cáo tài doanh nghiệp trình bày minh bạch xác Đây yếu tố quan trọng để khắc phục bất cập tồn thị trường bất động sản nước ta Trong trình nghiên cứu, hạn chế kiến thức nên tránh khỏi thiếu sót Vì em mong nhận nhận góp ý cô giáo bạn bè để đề tài hoàn thiện Em xin cảm ơn hướng dẫn tận tình PGS.TS Nguyễn Thị Lời giúp em hoàn thiện đề tài Hà Nội, ngày 05 tháng 11 năm 2007 Sinh viên Phan Ngọc Dũng Phan Ngọc Dũng Lớp: Kế toán 46B Đề án Kế tốn tài 29 MỤC LỤC Trang LỜI NĨI ĐẦU A- CƠ SỞ LÝ LUẬN Chuẩn mực số 05 – Bất động sản đầu tư: a Mục đích chuẩn mực: b Nội dung chuẩn mực: .2 + Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư: + Xác định giá trị ban đầu .3 + Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu: + Trình bày báo cáo tài chính: c Phạm vi chuẩn mực: .8 Kế toán hạch toán bất động sản đầu tư: a Khái niệm bất động sản đầu tư: b Các trường hợp ghi nhận bất động sản đầu tư: c Kế toán bất động sản đầu tư: .10 Chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS 40): .15 a Mục đích chuẩn mực: 15 b Nội dung chuẩn mực: 15 c So sánh chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 với chuẩn mực kế toán quốc tế số 40: 19 B- CƠ SỞ THỰC TIỄN 22 Thực trạng áp dụng chế độ hạch toán bất động sản đầu tư doanh nghiệp Việt Nam: 22 a Những thay đổi áp dụng chuẩn mực kế toán bất động sản đầu tư: 22 b Những hạn chế chế độ hạch toán bất động sản đầu tư: 23 Phương hướng hồn thiện chế độ hạch tốn bất động sản đầu tư: .24 C KẾT LUẬN 28 Phan Ngọc Dũng Lớp: Kế toán 46B Đề án Kế toán tài Phan Ngọc Dũng 30 Lớp: Kế tốn 46B ... Hao mòn bất động sản đầu tư) Nợ TK 632 - Giá trị lại bất động sản đầu tư Có TK 217 – Nguyên giá bất động sản đầu tư * Kế toán chuyển bất động sản đầu tư thành hàng tồn kho thành bất động sản chủ... tồn kho Tư? ?ng tự, doanh nghiệp bắt đầu nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư có với mục đích tiếp tục sử dụng bất động sản tư? ?ng lai bất động sản đầu tư, bất động sản bất động sản đầu tư không... .8 Kế toán hạch toán bất động sản đầu tư: a Khái niệm bất động sản đầu tư: b Các trường hợp ghi nhận bất động sản đầu tư: c Kế toán bất động sản đầu tư: