NGUồN TÀI TRợ BĐS 2.1. Khái quát về các nguồn vốn tài trợ BĐS: 2.1.1. Các nguồn vốn tài trợ (1) Nguồn vốn chủ sở hữu: - Nguồn vốn cổ phần thường (đối với DN) - Nguồn vốn cổ phần ưu đãi (đối với DN) - Nguồn tiền tiết kiệm của cá nhân đầu tư (2) Nguồn vốn vay - Vay trực tiếp trên thị trường bằng cách phát hành trái phiếu (DN) - Vay qua các định chế tài chính trung gian (DN, cá nhân) 2.1.2. CHI PHÍ Sử DụNG VốN: * Chi phí sử dụng vốn là mức sinh lời đòi hỏi của thị trường đối với số vốn mà doanh nghiệp huy động để thực hiện dự án đầu tư nhất định:  Đứng ở góc độ doanh nghiệp, thì chi phí sử dụng vốn là mức doanh lợi tối thiểu cần phải đạt được về khoản đầu để giữ được mức thu nhập hiện hành của chủ sở hữu không đổi.  Khái niệm chi phí sử dụng vốn ở đây được hiểu dưới góc độ chi phí cơ hội của việc sử dụng vốn. Lý luận và thực tiễn đã chứng minh các khó khăn trong tính toán và quản lý chi phí này, bởi lẽ nó phụ thuộc vào khá nhiều yếu tố: tính mạo hiểm của việc sử dụng vốn, lãi suất của các khoản nợ phải trả, cấu trúc tài chính của doanh nghiệp, chính sách phân phối lợi nhuận Vì vậy khi tính toán chi phí về sử dụng vốn cần có một tầm nhìn xa và phải lượng hoá chi phí bình quân của tất cả các nguồn tài trợ. (1) CHI PHÍ Sử DụNG VốN VAY • Đặc trưng của vốn vay là tiền lãi phải trả được trừ ra trước khi tính thuế thu nhập. Do đó khi xác định chi phí sử dụng vốn vay phải chia ra 2 trường hợp là chi phí sử dụng vốn vay trước và sau khi tính thuế thu nhập. a. Chi phí sử dụng vốn vay trước thuế Chi phí sử dụng vốn vay được định nghĩa như là tỷ suất lợi nhuận tối thiểu phải thu được do đầu tư bằng nợ vay để giữ không thay đổi số lợi nhuận cho chủ doanh nghiệp. b. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. (2) NHÀ ĐầU TƯ VốN VÀ Nợ: Nhà đầu tư Đặc trưng Quyền đòi nợ Quyền sở hữu Nhà ĐT vốn (equyty investor) Bỏ vốn (hoặc đi vay) để mua BĐS. - quyền sở hữu BĐS và KD nó - hưởng toàn bộ thu nhập sau khi thanh toán các khoản chi phí có liên quan đến việc tạo lập và quản lý BĐS trước khi bán hoặc trong thời gian kinh doanh tài sản - chỉ có thu nhập khi bán/cho thuê BĐS - chỉ được hưởng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí có liên quan đến việc hình thành BDS (chi phí quản lý, bán BĐS, vay vốn ) - thu nhập chịu tác động trực tiếp khi tăng Nhà đầu tư Đặc trưng Quyền đòi nợ Quyền sở hữu Nhà ĐT nợ (cho vay) (debt investor) - cho nhà ĐT trực tiếp vào BĐS vay tiền - mua chứng phiếu thế chấp bằng BĐS của các Cty KD BĐS hoặc tổ chức tín thác BĐS. - hưởng lãi từ hoạt động cho vay/ giữ chứng phiếu thế chấp BĐS - thu nhập ổn định, không chịu tác động khi tăng hoặc giảm giá trị BĐS - không có cơ hội tăng thu nhập khi giá BĐS tăng cao - Thu nhập chịu tác động của yếu tố lạm phát  thu nhập thực tế có thể giảm khi lạm phát tăng cao HÌNH 1.1: CÁC CON ĐƯờNG ĐầU TƯ BĐS Nhà đầu tư Bất động sản Tổ chức tín thác BĐS, DN kinh doanh BĐS Mua chứng phiếu, đầu tư BĐS Mua và KD BĐS . NGUồN TÀI TRợ BĐS 2.1. Khái quát về các nguồn vốn tài trợ BĐS: 2.1.1. Các nguồn vốn tài trợ (1) Nguồn vốn chủ sở hữu: - Nguồn vốn cổ phần thường (đối với DN) - Nguồn vốn cổ phần. tài chính của doanh nghiệp, chính sách phân phối lợi nhuận Vì vậy khi tính toán chi phí về sử dụng vốn cần có một tầm nhìn xa và phải lượng hoá chi phí bình quân của tất cả các nguồn tài trợ. (1). cao - Thu nhập chịu tác động của yếu tố lạm phát  thu nhập thực tế có thể giảm khi lạm phát tăng cao HÌNH 1.1: CÁC CON ĐƯờNG ĐầU TƯ BĐS Nhà đầu tư Bất động sản Tổ chức tín thác BĐS,