phân tích cơ sở lý luận về phân tích khả thi chính trong lập dự án đầu tư bất động sản

CHƯƠNG IPHÂN TÍCH CƠ SỞ Lí LUẬN VỀ PHÂN TÍCH KHẢ THICHÍNH TRONG LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢNI.Sự cần thiết phải lập dự ỏn đầu tư Bất Động Sản 1.Khỏi niệm về Dự ỏn đầu tư Bất Động Sản và

CHƯƠNG I

PHÂN TÍCH CƠ SỞ Lí LUẬN VỀ PHÂN TÍCH KHẢ THICHÍNH TRONG LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

I.Sự cần thiết phải lập dự ỏn đầu tư Bất Động Sản

1.Khỏi niệm về Dự ỏn đầu tư Bất Động Sản và sự cần thiết phải Đầu tư theo Dự ỏn:

“ Hoạt động đầu tư là hoạt động kinh tế với việc sử dụng vốn và cỏc nguồnlực trong một khoảng thời gian tương đối dài nhằm đem lại những lợi ớch kinh tếxó hội nhất định.” (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )

“ Về hỡnh thức, Dự ỏn đầu tư Bất Động Sản là một tập hợp hồ sơ tài liệutrỡnh bày một cỏch chi tiết và hệ thống cỏc hoạt động sẽ được thực hiện với cỏcnguồn lực và chi phớ được bố trớ theo một kế hoạch chặt chẽ nhằm đạt đượcnhững kết quả cụ thể để thực hiện những mục tiờu nhất định Cỏc yếu tố cơ bảncủa một dự ỏn:

Mục tiờu của Dự ỏn: Đõy chớnh là những kết quả và lợi ớch mà Dự ỏn đemlại cho nhà Đầu tư và cho xó hội.

Cỏc giải phỏp tổ chức kinh tế kỹ thuật để thực hiện mục tiờu của Dự ỏn.Cỏc nguồn lực: Đú là những nguồn lực về Nhõn lực, tài lực, vật lực cần

thiết thực hiện dự ỏn đầu tư bất động sản.Thời gian và địa điểm thực hiện cỏc hoạt động đầu tưCỏc nguồn vốn Đầu tư để tạo nờn vốn đầu tư của dự ỏn

Cỏc Sản phẩm và Dịch vụ được tạo ra bao gồm cả tiết kiệm những yếu tố đầuvào do Dự ỏn mang lại.”

“ Vậy có thể nói rằng: Dự án Đầu tư Bất Động Sản là tổng thể các hoạt động dựkiến với các nguồn lực và các chi phí cần thiết được bố trí theo kế hoạch chặtchẽ với thời gian và địa điểm xác định nhằm tạo ra những kết quả cụ thể để thựchiện những mục tiêu kinh tế xã hội nhất định Có thể phân biệt Dự án thành 2nhóm theo phạm vi:

 Dự án Đầu tư theo phạm vi ngành, vùng: Mục đích của Dự án là khaithác các nguồn lực và điều kiện của các ngành, vùng để phát triển kếtcấu hạ tầng.

 Đầu tư của Doanh nghiệp Bất Động Sản và các Doanh nghiệp thuộccác ngành khác nhằm thực hiện mục tiêu và chiến lược kinh doanh củaDoanh nghiệp.

Bất Động Sản là những tài sản không thể di dời được và có giá trị lớn nên đòihỏi trong quá trình Đầu tư Bất Động Sản phải nghiên cứu kỹ đặc điểm tự nhiên,Kinh tế xã hội của Địa phương và nắm chắc được các yêu cầu của cá nhân, hộGia đình, các tổ chức Kinh doanh và xã hội ở mỗi địa phương để có chiến lượcKinh doanh thích hợp , trên cơ sở đó để có hướng đầu tư Bất Động Sản thíchứng.

Dự án đầu tư Bất Động Sản liên quan đến nhiều lĩnh vực, nhiều ngành như:Khoa học công nghệ, xã hội, tổ chức quản lý, kinh tế, tài chính, pháp luật…vv vàchịu sự tác động của nhiều yếu tố khách quan, chủ quan do vậy mà việc đầu tưrất phức tạp trong quá trình thực hiện Chính những điều đó nên ta cần phảichuẩn bị một cách nghiêm túc và có cơ sở khoa học, phải thực hiện theo một kếhoạch hết sức chặt chẽ, chi tiết, hợp lý ”

2 Đặc điểm của Dự án Đầu tư Bất Động Sản :

 Dự án đầu tư bất động sản là việc đầu tư xây dựng gắn liền với việc sử dụngđất, do đó nó có vị trí cố định, mỗi dự án có vị trí duy nhất trên trái đất.

Đầu tư bất động sản liên quan trực tiếp đến một, một số tài sản cố địnhkhông di dời được trong đó đất đai, nhà cửa, các công trình kết cấu hạ tầng lànhững tài sản có vị trí cố định và không có khả năng chuyển dịch và là yếu tốđầu vào của rất nhiều ngành sản xuất kinh doanh.

 Dự án Đầu tư Bất Động Sản đòi hỏi nguồn vốn lớn và chuyên môn nghiệpvụ cao

Bất động sản là những tài sản có giá trị lớn do nó gồm giá trị của đất vàchi phí xây dựng, vì vậy mà các hoạt động mua bán, đầu tư kinh doanh trênthị trường bất động sản đều có nhu cấu rất lớn về vốn, đặc biệt là vốn trunghạn và dài hạn nên việc đầu tư bất động sản đòi hỏi việc sử dụng vốn có hiệuquả và bảo toàn phát triển vốn thì các doanh nghiệp bất động sản mới đứngvững và phát triển các hoạt động kinh doanh của mình Để đảm bảo hoạtđộng giao dịch bất động sản thì thị trường vốn cần được mở rộng và pháttriển vì hoạt động đầu tư bất động sản được ổn định phát triển khi có thịtrường vốn phát triển lành mạnh và ổn định Giữa hoạt động đầu tư bất độngsản và thị trường vốn có mối quan hệ khăng khít với nhau, sự biến động củamột trong hai yếu tố này tác động đến sự biến động của yếu tố còn lại Lực lượng quản lý kinh doanh, lực lượng tư vấn về bất động sản, côngnhân chuyên nghiệp có trình dộ quản lý và tay nghề cao do quá trình đầu tưbất động sản là quá trình rất phức tạp bao gồm nhiều khâu: Lập dự án, thiếtkế, thi công công trình ….vv, do tầm quan trọng của mỗi khâu, quy mô vàtính năng của công trình nên đội ngũ nhân lực phải đảm bảo về cơ cấu và chấtlượng.

 Dự án Đầu tư Bất Động Sản mà sản phẩm của nó có thời gian sử dụng lâudài

 Dự án Đầu tư Bất Động Sản với việc đầu tư gắn liền với quyền chiếm hữuđất do bất động sản có thời gian sử dụng lâu dài nên các dự án bất động

sản thì đòi hỏi phải sở hữu quyền sử dụng đất hoặc thuê đất trong thời giandài.

 Đầu tư bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào đặc điểm kinh tế xã hội vàvăn hóa của vùng nơi mà dự án được thực hiện Hoạt động đầu tư bất độngsản gắn với một không gian rộng lớn và luôn chịu tác động của nhiều yếutố xã hội, môi trường tự nhiên, tập quán tâm lý thị hiếu mà giữa các vùng,địa phương khác nhau thì các yếu tố đó cũng có những đặc điểm nhất địnhnên nhu cầu về bất động sản giữa các vùng, địa phương về số lượng; kiểucách, chất lượng có khác nhau dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trìnhđộ phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản Vì vậy hoạt độngđầu tư kinh doanh bất động sản phải phù hợp với điều kiện của từng địaphương , trong quá trình đầu tư bất động sản phải nghiên cứu kỹ đặc điểmtự nhiên, kinh tế xã hội của địa phương để có hướng đầu tư bất động sảnthích hợp.

3 Phân loại Dự án Đầu tư Bất Động Sản :

Thường có các loại dự án đầu tư bất động sản, đó là:Dự án đầu tư phát triển nhà ở

Đây là loại dự án phục vụ cho người dân có nhu cầu về nhà ở nên kháchhàng rất đa dạng về khả năng tài chính, nhu cầu thẩm mỹ, các yêu cầu về chấtlượng; tiện ích, sở thích…vv Từ đó, trước khi thực hiện dự án phải chú ý đếnkhả năng tài chính và những nhu cầu, sở thích khác nhau của những đốitượng khách hàng khác nhau.

Đối tượng khách hàng khác nhau nên khả năng huy động vốn từ kháchhàng cũng khác nhau đối với các dự án chung cư cao cấp, biệt thự, chung cưcao tầng, chung cư dành cho người có thu nhập thấp, nhà bán trả góp….vvdo vậy cũng phải chú ý đến những yếu tố này khi lập dự án đầu tư.

Đặc biệt, những dự án nhà ở luôn được Nhà nước khuyến khích đầu tư đểgiải quyết nhu cầu cấp thiết về nhà ở của người dân hiện nay nên có một sốchính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư của nhà nước như: giảm lãi suất vay,tăng lượng vốn cho vay, và một số ưu đãi khác về đất đai Đó cũng là nhữngthuận lợi để tiến hành những dự án nhà ở.

Dự án đầu tư phát triển văn phòng cho thuê

Đây là loại bất động sản phục vụ nhu cầu về văn phòng làm việc củanhững công ty, tổ chức, đơn vị.

Do là bất động sản cho thuê nên ngay từ đầu chủ đầu tư sẽ phải bỏ toàn bộsố vốn cấn thiết để xây dựng bất động sản.

Dự án đầu tư phát triển bất động sản thương mại: là những bđs phục vụnhu cầu trao đổi giao dịch buôn bán, giới thiệu sản phẩm của những côngty trong và ngoài nước nên đối tượng khách hàng sử dụng loại bđs này rấtđa dạng là những đơn vị, công ty, doanh nghiệp, cá nhân sản xuất, kinhdoanh hàng hóa; dịch vụ và hoạt động kinh doanh chính của loại bđs nàylà cho thuê Do vậy, đối tượng khách hàng, cách thức huy động vốn và thuhồi vốn của bất động sản thương mại mang những đặc điểm tương tự củabất động sản văn phòng cho thuê

Dự án phát triển bất động sản công nghiệp: Là loại bất động sản phục vụtrực tiếp cho nhu cầu sản xuất hàng hóa, nó thường phù hợp với nhữnghoạt động sản xuất với quy mô lớn, đồng bộ với công nghệ cao nên chi phíđầu tư cũng khá lớn Khi đầu tư vào dự án bất động sản công nghiệp thìcần chú ý đến là hiện nay, việc đầu tư nhiều dự án vào loại bất động sảnnày dẫn đến dư thừa, lãng phí vì cung đã vượt cầu Do vậy, không nên đầutư ồ ạt, phải tìm hiểu kỹ nhu cầu và cung cạnh tranh đối với loại bất độngsản này.

II.Các nhân tố chủ yếu tác động đến Dự án Đầu tư BấtĐộng Sản

1.Thứ nhất, đó là chính sách kinh tế của Nhà nước,

Đặc biệt là chính sách về Đất đai, các loại thuế liên quan đến đất đai hoặc nhữngchính sách vĩ mô về thị trường bất động sản đã tác động trực tiếp và gián tiếpđến hoạt động đầu tư bất động sản hiện nay do hoạt động của thị trường bất độngsản rất nhạy cảm với những chính sách pháp luật của Nhà nước Khi nhà nước có

những chính sách khuyến khích, ưu đãi đối với những nhà đầu tư dự án bất độngsản thì sẽ có nhiều dự án đầu tư bất động sản ra đời.

2.Thứ hai, Thị trường Nhà đất và sự cạnh tranh trên thị trường này

Thị trường Nhà đất sôi động kéo theo sự ra đời của nhiều dự án Bất Động Sảndẫn đến mức độ cạnh tranh giữa các dự án càng tăng, nhưng cũng làm tăng mứcđộ hấp dẫn của thị trường nhà đất Từ đó các chủ đầu tư sẽ phải tìm cách để làmtăng mức hấp dẫn sản phẩm của dự án về chất lượng, tính năng, sự thuận tiệntrong sử dụng sản phẩm dự án, giá cả, phương thức thanh toán để thu hút cầu vềsản phẩm của dự án.Thị trường nhà đất và mức độ cạnh tranh trên thị trường nàyảnh hưởng đến quyết định đầu tư vào Bất Động Sản của các nhà Đầu tư.

3.Thứ ba, Lãi tiền vay và thuế trong Kinh doanh Bất Động Sản

Hoạt động đầu tư Bất Động Sản đòi hỏi vốn lớn và thu hồi vốn trong thờigian dài nên các Doanh nghiệp khi đầu tư không thể không vay vốn để đầu tư, dovậy nếu lãi suất cao cùng với thuế suất liên quan đến Bất động sản cao sẽ làmcho giá thành bất động sản cao kéo theo giá bán cũng cao do vậy làm giảm tínhcạnh tranh của sản phẩm của dự án, nên ảnh hưởng đến quyết định đầu tư về quymô, chất lượng của dự án Do vậy, khi nhà nước giảm lãi tiền vay, thuế liên quan

đến bất động sản sẽ là những yếu tố quan trọng kích thích hoạt động đầu tư cácdự án bất động sản.

4.Thứ tư, Sự tiến bộ khoa học và công nghệ:

Khoa học công nghệ nói chung và trong ngành xây dựng nói riêng đã gópphần thúc đẩy sự ứng dụng những thành tựu khoa học về cơ khí, xây dựng, kiếntrúc đảm bảo chất lượng thi công, tính độc đáo và thiết thực của các dự án Mộtdự án đầu tư bất động sản hấp dẫn không chỉ do uy tín, thương hiệu, số lượngvốn, diện tích, vị trí… vv, mà nó còn hấp dẫn bởi tính hiện đại của kiến trúc, kỹthuật xây dựng mới có nhiều tính ưu việt tạo ra chất lượng, sự thuận tiện và tínhmỹ quan của công trình Đó chính là những tác động tích cực của sự tiến bộ vềkhoa học, công nghệ trong quá trình thiết kế; xây dựng và hoàn thiện công trìnhcủa dự án làm tăng tính cạnh tranh của sản phẩm của dự án.

5.Thứ năm, Khả năng tài chính của Doanh nghiệp:

Khả năng tài chính của doanh nghiệp quyết định đến quy mô và chất lượng

của các Dự án Nếu doanh nghiệp có khả năng tài chính mạnh thì sẽ thực hiệnđược dễ dàng hơn trong việc đầu tư những dự án có quy mô lớn và phức tạp vàchất lượng hơn, và cũng đủ khả năng tài chính cấn thiết trong quá trình quản lývà vận hành công trình, đó là một trong những yếu tố đảm bảo tính cạnh tranhcủa doanh nghiệp.

III.Phân tích Khả thi tài chính trong lập Dự án đầu tư BấtĐộng Sản

1 Khái niệm phân tích tài chính :

“ Hoạt động tài chính là tổng hợp tất cả các hoạt động từ việc tạo lập, xácđịnh nguồn vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh đến việc quản lý quá trìnhvận động của tiền tệ để phục vụ cho toàn bộ quá trình hoạt động sản xuất kinhdoanh của doanh nghiệp.”

“ Phân tích tài chính trong đầu tư các Dự án Bất Động Sản là việc xác định quymô đầu tư, cơ cấu vốn đầu tư, các loại vốn cho dự án đầu tư, xem xét chi phí, cơcấu chi phí và đánh giá các lợi ích, hiệu quả mà dự án sẽ đem lại cho chủ đầu tư

và cho xã hội.”

2 Vai trò của phân tích tài chính

“ Có thể nói phân tích tài chính là nội dung quan trọng của quá trình soạn thảoDự án đầu tư Bất Động Sản, thông qua phân tích tài chính mới có khả năng đánhgiá khả thi của Dự án về mặt tài chính.

Trên cơ sở phân tích tài chính để xem xét khả năng, nhu cầu đảm bảo cácnguồn lực tài chính cho việc thực hiện Dự án Đầu tư có hiệu quả, thông qua đóđánh giá chi phí, cơ cấu chi phí cần thực hiện khi bắt đầu soạn thảo Dự án chođến khi kết thúc Dự án.

Phân tích tài chính để từ đó xây dựng một kế hoạch về hoạt động tài chínhnhằm đảm bảo cho các hoạt động kinh doanh có hiệu quả Do vậy phân tích tàichính là cơ sở cho chủ đầu tư quyết định đầu tư hay không và lợi nhuận mà Dựán đem lại có thích đáng hay không để tiếp tục đầu tư hay sẽ lựa chọn đầu tư vàoDự án khác có lợi hơn.”

3 Nội dung Phân tích khả thi tài chính trong Kinh doanh Bất Động Sản

3.1 Nội Dung Phân tích

3.1.1 Xác định tổng mức vốn Đầu tư và cơ cấu nguồn vốn a Xác định Tổng mức vốn đầu tư :

“ Đây là nội dung quan trọng đầu tiên cần xem xét khi tiến hành phân tích

tài chính của dự án Việc tính toán chính xác tổng mức vốn đầu tư có ý nghĩa rấtquan trọng đối với tính khả thi của Dự án vì nếu vốn đầu tư của dự án quá thấpthì dự án không thực hiện được, còn nếu quá nhiều thì gây lãng phí về vốn, làmgiảm hiệu quả tài chính của dự án Xem xét toàn bộ số vốn cần thiết cho việc đầutư bao gồm cả thiết lập và đưa dự án vào hoạt động.

Tổng mức vốn đầu tư bao gồm :

Chi phí xây lắp: Chi phí xây lắp hạ tấng và chi phí xây lắp các công trìnhkiến trúc

 Chi phí xây lắp Hạ tầngSan nền

Làm đường giao thông, vỉa hè

 Hào kỹ thuậtThoát nước mưa

Cấp nước bên ngoài công trìnhCấp điện và chiếu sángVườn hoa cây xanhHạ tầng ngoài nhà

 Chi phí công trình kiến trúc: Gồm chi phí cho từng hạng mục của dựán

Chi phí thiết bị: Chi phí thiết bị hạ tầng, chi phí thiết bị trong các côngtrình kiến trúc( đã bao gồm cả chi phí lắp đặt và chạy thử )

Chi phí khác: Gồm chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và chi phí xâydựng cơ bản khác

 Chi phí Giải phóng mặt bằngBồi thường Quyền Sử Dụng ĐấtBồi thường hoa màu, vật nuôiBồi thường nhà cửaThực hiện chế độ chính sáchChi phí bồi thường khácChi phí phục vụ công tác GPMB Chi phí xây dựng cơ bản khác

o Chi phí chuẩn bị Đầu tư: bao gồm các loại:Số liệu kỹ thuật

Lập Đồ án Quy hoạch chi tiếtChi phí xác định chỉ giới đường đỏKhoan, khảo sát, lập báo cáo kỹ thuậtChi phí thỏa thuận với Dự án lân cậnChi phí thẩm định

Khảo sát các BĐS tương tự trong và ngoài nướcLập mô hình Dự án

Chi phí mô hình Quảng cáo

Chi phí Ban Quản lý Dự án trong khâu chuẩn bị Đầu tưo Chi phí thực hiện Dự án

Khoan khảo sát thực hiện thiết kế công trìnhThiết kế phí( bao gồm cả Bảo hiểm)Chi phí thẩm định tổng dự toán Giám sát thi công xây lắpLệ phí xây dựng công trìnhBảo hiểm công trìnhChi phí ban quản lý Dự án

Chi phí an ninh công trườngKiểm định chẩt lượng công trìnhCác chi phí nhỏ lẻ kháco Chi phí kết thúc Đầu tư

Thẩm tra, phê duyệt quyết toánPhá dỡ những công trình tạmVận hành thử bàn giaoKhánh thành

Đào tạo ban đầu quản lý khu Đô thị mới”

b Xác định nguồn tài trợ, khả năng đảm bảo vốn về số lượng, về cơ cấu và

tiến độ cung cấp vốn :

“ Nguồn tài trợ có thể được cung cấp bởi các nguồn sau:o Do nguồn ngân sách cấp phát

o Do được Ngân hàng cho vay

o Vốn hình thành do sự góp vốn của các bên liên doanho Vốn tự có hoặc vốn huy động bằng vốn ứng trước của các cơ

quan, cá nhân có nhu cầu nhà ở, văn phòng làm việc hoặc vốnứng trước của các đơn vị thi công

Các nguồn vốn phải đảm bảo chắc chắn

 Vốn ngân sách cấp, vốn Ngân hàng cho vay phải có sự cam kết cuả cơquan này bằng văn bản sau khi ký vào hồ sơ thẩm định Dự án

 Nguồn vốn do góp vốn liên doanh: Phải cam kết về tiến độ góp vốn, sốlượng cổ đông, bên liên doanh và ghi vào điều lệ Xí nghiệp.

 Nguồn vốn tự có: Phải có giải trình về hoạt động của cơ sở 3 năm trước vàhiện tại để chứng tỏ cơ sở đã đang hoạt động có hiệu quả, có tích lũy thìmới có vốn để thực hiện dự án đầu tư.

Xác định cơ cấu vốn

Tính toán từng nguồn vốn chiếm bao nhiêu tổng mức Dự án để từ đó lập kếhoạch xác định tiến độ thực hiện các công việc đầu tư và lập tiến độ huy độngvốn hàng năm đối với từng nguồn cụ thể Việc huy động này phải tính đến tỷ lệlạm phát hoặc biến động về giá cả.”

3.1.2 Lập các báo cáo Tài chính dự kiến cho từng năm và từng giai đoạncủa Dự án Đầu tư

“ Tính toán các chỉ tiêu Tài chính của Dự án Việc tính toán các chỉ tiêu nàyđược thực hiện thông qua việc lập các Báo cáo Tài chính dự tính cho từng nămhoặc từng giai đoạn của đời Dự án.

Các báo cáo tài chính giúp chủ Đầu tư thấy được tình hình hoạt động tàichính của Dự án và nó là nguồn số liệu giúp cho việc tính toán phân tích các chỉtiêu phản ánh mặt tài chính của Dự án.”

a/ Dự tính Doanh thu từ hoạt động của Dự án

“ Doanh thu từ hoạt động của Dự án bao gồm Doanh thu do bán sản phẩmchính, sản phẩm phụ, phế liệu phế phẩm và từ dịch vụ cung cấp cho bên ngoài Doanh thu của Dự án được tính cho từng năm hoạt động và dựa vào kế hoạchsản xuất và tiêu thụ hàng năm của Dự án để xác định.”

Cách dự báo doanh thu của một dự án đầu tư bất động sản : Doanh thu từhoạt động kinh doanh bất động sản dựa trên :

 Đơn giá khai thác: Việc tính toán dựa trên Giá thành xây dựng bất độngsản bao gồm tất cả các chi phí liên quan đến việc xây dựng bất động sản,thuế VAT, và chỉ số trượt giá tính theo từmg giai đoạn của quá trình khaithác, vận hành.

Diện tích khai thác bất động sản.

 Hiệu suất khai thác: là công suất khai thác, vận hành bất động sản tínhtheo phần trăm của mỗi năm tính từ khi bắt đầu khai thác dự án cho đếnkhi kết thúc.( Hiệu suất khai thác thường được áp dụng cho những bấtđộng sản cho thuê )

Thời gian khai thác bất động sản.( Cũng được áp dụng đối với những BĐScho thuê )

Suy ra: Doanh thu từ bất động sản cho thuê bằng tích của Đơn giá khai thácvới diện tích khai thác, hiệu suất khai thác, thời gian khai thác, hiệu suất khaithác.

1.Doanh thu từ BĐS bán2.Doanh thu từ BĐS chothuê

3.Doanh thu từ phế liệu4 Doanh thu từ dịch vụcung cấp bên ngoài

Tổng Doanh thu đã gồmVAT

Doanh thu từ bán bất động sản bằng tích của Đơn giá khai thác với diện tíchkhai thác.

b/ Dự tính các chi phí của dự án đầu tư

Chi phí đầu tư xây dựng công trình bất động sản:

Dự tính chi phí cho từng năm và cho các đời Dự án Dự tính này dựa vàokế hoạch hàng năm, kế hoạch khấu hao và kế hoạch trả nợ của Dự án.

Chi phí vận hành khai thác và quản lý dự án

Chi phí vận hành công cộng

gianCôngsuất tiêuthụ

Đơn giá Thành tiền

Tổng cộng (A)

Chi phí vận hành và Quản lý trực tiếp

1.Chi phí chuẩn bị Đầu Tư2.Chi phí GPMB

3.Hạ tầng Kỹ thuật ( XL + TB )4.CP XD các CT cụ thể ( XL + TB)5 Các chi phí khác

6 Chi phí dự phòng ………

Tổng Chi Phí

Bộ phận vận hành và

ThànhtiềnTrưởng phòng bộ phận

c/ Dự tính mức lãi lỗ của Dự án:

Trên cơ sở dự toán tổng doanh thu, chi phí từng năm của Dự án ta tính mứclãi lỗ hàng năm của Dự án Đây là chỉ tiêu phản ánh kết quả hoạt động hàng nămcủa Dự án.

3 Doanh thu thuần4 Tổng chi phí sản xuất5.Tổng lợi nhuận trước thuế6 Thuế thu nhập DN7 Lợi nhuận thuần sau thuế

d/ Xác định hiệu quả tài chính của Dự án

“ Đầu tư là bỏ vốn vào Dự án và hy vọng nhận được kết quả trong tương lai, kếtquả có thu được nhiều hay ít lại phụ thuộc vào các yếu tố tác động bên ngoàinằm ngoài sự kiểm soát của Dự án

Do vậy, mục đích của việc xác định hiệu quả tài chính là: Dự án Đầu tư có mang lại lợi ích hay không?

 Trong số các phương án Đầu tư thì phương án nào đem lại lợi ích tàichính lớn nhất ?”

Để đánh giá khả thi tài chính của dự án, chúng ta cần đánh giá ở hai gócđộ:

- Đánh giá khả năng tài chính của chủ đầu tư - Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án đầu tư

3.2 Các chỉ tiêu Phân tích tài chính :

3.2.1 Trường hợp Dự án hoạt động trong điều kiện an toàn:

“ Điều kiện an toàn ở đây được hiểu là môi trường hoạt động của Dự án ítbiến động, do đó cho phép chúng ta dự kiến khá chính xác các dòng chi phí vàlợi ích của Dự án.”

Chúng ta áp dụng những chỉ tiêu sau:

Chỉ tiêu giá trị hiện tại thuần NPV: “ Giá trị hiện tại thuần là tổng lãi ròng của cảđời dự án được chiết khấu về năm hiện tại theo tỷ lệ chiết khấu nhất định

 

CBNPV

Khi NPV > 0 thì dự án được lựa chọn.

Dự án có nhiều phương án thì phương án có NPV lớn nhất là phương án đượclựa chọn về mặt tài chính Nếu các phương án có lợi ích như nhau thì phươngán có giá trị hiện tại của chi phí nhỏ nhất thì phương án đó được lựa chọn.

Ưu điểm: NPV cho biết quy mô tiền lãi thu được của cả đời dự ánNhược điểm: Chỉ tiêu này phụ thuộc nhiều vào tỷ lệ chiết khấu để thanh toán,mà việc xác định tỷ lệ chiết khấu là rất khó khăn trong thị trường vốn đầy biếnđộng Mặt khác nó đòi hỏi xác định cụ thể dòng thu và chi của cả đời dự án, màđiều này không phải lúc nào cũng dự kiến được.”

 Chỉ tiêu tỉ lệ lợi ích trên chi phí BCR

“ BCR là tỷ lệ lợi ích trên chi phí, là tỷ số giữa giá trị hiện tại của lợi ích thuđược với giá trị hiện tại của chi phí bỏ ra.

Nếu BCR ≥ 1 thì dự án đó có hiệu quả về mặt tài chính Trong trường hợp cónhiều phương án loại bỏ nhau thì BCR là một tiêu chuẩn để xếp hạng phươngán theo nguyên tắc xếp vị trí cao hơn cho phương án có BCR lớn hơn Ưu điểm: Chỉ tiêu này cho biết hiệu quả của một đồng vốn bỏ ra Nhược điểm: Nó phụ thuộc vào tỷ lệ chiết khấu lựa chọn để tính toán Hơnnữa đây là chỉ tiêu đánh giá tương đối dẫn đến sai lầm khi lựa chọn các phươngán loại bỏ nhau, có thể bỏ qua phương án NPV lớn Mặt khác BCR lớn hay nhỏcũng phụ thuộc quan hệ và lợi ích, chi phí của người đánh giá Do vậy khi sửdụng chỉ tiêu này để lựa chọn dự án phải biết nhận biết quan hệ của người đánhgiá về lợi ích và chi phí tài chính.”

 Chỉ tiờu tỉ lệ giỏ trị hiện tại thuần NPVR: “ Là tỷ lệ giữa giỏ trị hiện tạithuần với giỏ trị của chi phớ đầu tư.

PVCNPVNPVR 

Nếu dự ỏn cú NPVR> 0 thỡ dự ỏn cú hiệu quả tài chớnh dự ỏn cú hiệu quả tàichớnh, trường hợp cú nhiều phương ỏn thỡ phương ỏn nào cú NPVR lớn hơn thỡphương ỏn nào cú NPVR lớn hơn thỡ phương ỏn là tốt nhất.”

 Chỉ tiờu tỉ suất hoàn vốn nội bộ IRR: “ Là mức lói suất mà nếu dựng nú đểchiết khấu tiền tệ của dự ỏn về hiện tại của lợi ớch bằng giỏ trị hiện tại củachi phớ.

IRR cho biết tỷ lệ lói vay vay tối đa mà dự ỏn cú thể chịu đựng được.

Nếu phải vay với lói suất > IRR thỡ dự ỏn cú NPV < 0 Chỉ tiờu IRR khụng cúmột cụng thức toỏn học nào cho phộp tớnh trực tiếp Trong thực tế IRR thụng quaphương phỏp nội suy” (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất độngsản )

Chỉ tiờu thời gian thu hồi vốn động đầu tư T: “ Thời gian thu vốn là số năm cầnhoạt động của dự ỏn để lợi nhuận và khấu hao thu được vừa đủ hoàn trả vốn đầutư ban đầu Trong khi xõy dựng dự ỏn người ta thường sử dụng hai khỏi niệm vềthời gian đú là thời hạn thu hồi vốn giản đơn( Khụng tớnh đến giỏ trị tiền tệ theothời gian ) và thời hạn thu hồi vốn động.”

 Thời gian thu hồi vốn giản đơn (t) khụng tớnh đến giỏ trị tiền tệ theo thờigian :

Trong đú :

t : là thời hạn thu hồi vốn giản đơn K : là vốn đầu tư cho dự án F : là lợi nhuận hàng nămD : là khấu hao hàng năm

3.2.2 Trường hợp Dự án hoạt động trong điều kiện không an toàn

“Các chỉ tiêu trên chỉ sử dụng trong điều kiện khá rõ đủ chắc chắn của Dựán, thực tế các kết quả dự tính thu được trong tương lai là khôn g chắc chắn vìcó thể có nhiều điều bất thường không lường hết được Trong trường hợp đó phảisử dụng các chỉ tiêu đánh giá tài chính phù hợp hơn

Điểm hòa vốn:

Điểm hòa vốn là điểm có mức sản lượng hoặc mức doanh thu đảm bảo Dựán không bị thua lỗ trong năm hoạt động bình thường Điểm hòa vốn có thể đượcthể hiện bằng mức sản lượng hoặc mức doanh thu.Dự án có nhiều phương án thìphương án nào có điểm hòa vốn nhỏ hơn sẽ được đánh giá cao hơn.

Ưu điểm: Điểm hòa vốn cho biết sản lượng hòa vốn để từ đó có các biệnpháp rút ngắn thời gian để đạt được sản lượng hòa vốn ( có ý nghĩa khi thịtrường có nhiều biến động)

Nhược điểm: Tuy vậy, nó không nói lên quy mô của lợi nhuận cũng như hiệuquả của một đồng vốn bỏ ra.”

Phân tích độ nhạy và rủi ro của Dự án

“ Phân tích độ nhạy là phân tích mối quan hệ giữa các đại lượng đầu vàokhông an toàn và đại lượng đầu ra Kết quả phân tichs cho thấy sự thay đổi bấtlợi của các đại lượng đầu vào mà Dự án vẫn có hiệu quả thì đó là một dự án chắcchắn có thể triển khai được, ngược lại phải có biện pháp đề phòng hoặc khước từDự án Phân tích độ nhạy của Dự án bao gồm 4 bước:

Bước 1: Xác định các đại lượng đầu vào không an toàn chủ yếu của Dự ánBước 2: Ước tính những thay đổi dễ xảy ra nhất trong giá trị các đại lượng

Bước 3: Xác định sự ảnh hưởng của mỗi sự thay đổi đến chi phí và lợi íchvà tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tương ứng của sự thay đổi đóBước 4: Giải thích kết quả thu được và ý nghĩa của chúng.”

4 Mối quan hệ phân tích Tài chính Dự án Đầu tư Bất Động Sản và các phân tích thị trường, phân tích Kinh tế-Xã hội, môi trường.

Để một Dự án mang lại hiệu quả cao nhất thì trước khi lập dự án thì người taphải nghiên cứu thị trường và phân tích thị trường để xác định tương đối chínhxác nhu cầu thị trường đối với sản phẩm của dự án nhằm đáp ứng tốt nhất nhucầu về bất động sản và đem lại lợi nhuận cao nhất có thể và tránh được một sốrủi ro có thể xảy ra nếu như không nghiên cứu và phân tích thị trường kỹ lưỡng.“ Phân tích thị trường là nghiên cứu, phân tích các yếu tố tác động trên thị trườngnhư là:

 Phân tích đánh giá nhu cầu thị trường hiện tại về những sản phẩm của dựán nhằm chỉ rõ hiện tại loại sản phẩm của dự án được sản xuất ra sẽ tiêuthụ như thế nào, ai là người tiêu thụ, số lượng là bao nhiêu, mức độ đápứng nhu cầu đến đâu Đây là căn cứ để lập luận để phân tích sự cần thiếtcủa đầu tư, là cơ sở để tính toán quy mô, mức độ trình độ sản xuất khithiết kế dự án.

 Dự đoán được nhu cầu tương lai để đưa vào nội dung dự án và xem dự áncó khả thi không.

Phân tích về cung cạnh tranh

Phân tích khả năng cạnh tranh về phương diện giá cả: Người ta tiến hành thuthập giá bán của các doanh nghiệp cùng sản xuất loại sản phẩm và cùng có ảnhhưởng đến vùng thị trường của dự án và so sánh giá cả của sản phẩm dự án với

giá cả sản phẩm cùng loại của các doanh nghiệp và các đơn vị đó Nếu bằnghoặc thấp hơn thì có thể chấp nhận được và có thể cạnh tranh được trên thịtrường Trong trường hợp giá bán cao hơn giá của đối thủ cạnh tranh thì sảnphẩm của dự án có nguy cơ không tiêu thụ được, tuy nhiên những người xâydựng dự án thì có thể xây dựng lại dự án về việc bố trí, lựa chọn công nghệ,phương thức đầu tư để nhằm hạ giá thành sản phẩm, từ đó hạ giá bán sản phẩm,và phải chú ý đến chất lượng sản phẩm, có như vậy dự án mới khả thi.”

 Phân tích khả năng cạnh tranh về phương diện giá trị sử dụng“ Phân tích giá trị sử dụng sản phẩm của dự án so với giá trị sử dụng của sảnphẩm cùng loại của đối thủ cạnh tranh ở từng vùng thị trường ảnh hưởng của dựán Khi phân tích thì phải nêu rõ ưu điểm của sản phẩm trên các mặt để đánh giáđúng chất lượng, sự tiện lợi của sản phẩm trong sử dụng và tiêu thụ so với sảnphẩm của đối thủ cạnh tranh.”

Qua phân tích thị trường đối với sản phẩm của dự án, chúng ta sẽ đưa rađược đánh giá, kết luận về khả năng chiếm lĩnh thị trường của sản phẩmcủa dự án., hay còn gọi là tỷ lệ hấp thụ của thị trường đối với sản phẩmcủa dự án.

Tỷ lệ hấp thụ của thị trường đối với sản phẩm của dự án bằng tỷ lệ giữakhối lượng sản phẩm dự án với mức tiêu thụ hiện tại của thị trường trongkhu vực.

Phân tích thị trường với những nội dung trên không phải là những hoạtđộng biểu hiện một giai đoạn của xây dựng dự án mà là một công việc diễn ratrong quá trình xây dựng dự án.

Như vậy, Phân tích thị trường là bước được thực hiện trước khi chúng ta phântích tài chính và nó là khâu không thể thiếu để làm cơ sở dữ liệu cho quá trìnhphân tích tài chính.

“Khi chủ đầu tư xây dựng dự án thì mục tiêu là lợi nhuận và mức sinh lời càngcao thì sự hấp dẫn càng lớn Tuy nhiên trong kinh tế không phải tất cả các dự áncó mức sinh lời lớn đều có lợi ích kinh tế xã hội và môi trường cao Việc phântích kinh tế xã hội và môi trường của dự án là phải xem xét những lợi ích mà xãhội được hưởng là gi?

Lợi ích Kinh tế xã hội và môi trường là phần chênh lệch giữa lợi ích mà dự ántạo ra so với giá mà xã hội phải trả để sử dụng tài nguyên quốc gia, mà phầnchênh lệch càng lớn thì hiệu quả kinh tế xã hội càng cao và chứng tỏ dự án sửdụng hữu hiệu tài nguyên đất nước.”

Đối với dự án bất động sản những lợi ích xã hội mà dự án tạo ra là: Mức gia tăngsản phẩm, mức tăng thu nhập quốc dân, đóng góp cho ngân sách, tạo việc làmtăng thu nhập cho người lao động những tác động tích cực như kích thích; hỗ trợcác ngành, lĩnh vực sản xuất, dịch vụ khác cùng phát triển, góp phần phát triểnkinh tế địa phương và quan trọng nhất là phục vụ những nhu cầu đời sống củangười dân về nhà ở và những nhu cầu khác có liên quan đến bất động sản Những chi phí mà xã hội phải trả cho dự án bất động sản, đó là: Những tàinguyên quốc gia như đất đai, gỗ, và một số nguyên liệu khác để làm vật liệu xâydựng công trình như sắt, đá, cao lanh,….vv, nguồn nhân lực về chất xám và laođộng giản đơn, và những chi phí có thể xảy ra nhưng không định lượng được màchỉ có thể định tính như những tác động không tốt của dự án đến đời sống củangười dân, đến môi trường ( chất thải, tiếng ồn, giao thông…) và tác động xấucảnh quan, kiến trúc đô thị của khu vực mà dự án được xây dựng.

“ Phân tích kinh tế xã hội - môi trường và phân tích tài chính đều là nhữngnội dung quan trọng trong quá trình lập dự án đầu tư và là cơ sở chủ yếu để lậpdự án Hai loại phân tích này đều có một trình tự và lựa chọn các tiêu chuẩn phântích giống nhau.”

Phân tích tài chính được thể hiện ở tầm vi mô ( Phạm vi doanh nghiệp) , cònphân tích kinh tế xã hội – môi trường thể hiện ở tầm vĩ mô( Phạm vi nền kinh tếquốc dân)

Phân tích tài chính xét ở góc độ của nhà đầu tư; chủ doanh nghiệp, còn phân tíchkinh tế xã hội – môi trường xét trên lợi ích của toàn xã hội.

Phân tích tài chính xem xét mục tiêu của chủ đầu tư là tối đa hóa lợi nhuận,còn phân tích kinh tế xã hội – môi trường xem xét tối đa hóa phúc lợi “ Phân tích tài chính và phân tích kinh tế xã hội – môi trường có quan hệmật thiết với nhau nhưng phân tích tài chính được tiến hành trước, làm cơ sở chophân tích kinh tế xã hội môi trường.”

Thực hiện Quyết định số 756/QĐ-UB ngày 03/02/2005 của UBND thànhphố Hà Nội về việc chuyển Doanh Nghiệp nhà nước Công ty Kinh doanhphát triển nhà Hà Nội thành Công ty cổ phần kinh doanh phát triển nhà HàNội.

Thực hiện Quyết định số 796/QĐ-TCT, ngày 01/06/2005 của Hội ĐồngQuản trị thuộc Tổng Công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội về việc đổi tênCông ty cổ phần Kinh doanh phát triển nhà Hà Nội thành Công ty cổ phầnKinh doanh phát triển nhà và đô thị Hà Nội Từ ngày 02/08/2005, Công ty cổphần Kinh doanh phát triển nhà và đô thị Hà Nội chính thức hoạt động theogiấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103008290 do Sở Kế hoạch Đầu tưthành phố Hà Nội cấp ngày 23/06/2005.

- Tên cơ quan chủ quản : TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀNỘI

VÀ ĐÔ THỊ HÀ NỘI

- Tên viết tắt: : HANHUD

- Trụ sở giao dịch : Xã Tứ Hiệp – Huyện Thanh Trì, Tp Hà Nội Công ty cổ phần Kinh doanh phát triển nhà và Đô thị Hà Nội thuộc sở hữucủa các cổ đông, được thành lập trên cơ sở cổ phần hóa toàn bộ doanh nghiệpNhà nước, trong đó bán một phần vốn nhà nước hiện có tại Doanh nghiệp theoĐiều 3 của Nghị Định 64/2002/NĐ-CP ngày 19/06/2002 của Chính phủ, hoạtđộng theo Luật doanh nghiệp số 13/1999/QH10 ngày 12/06/1999 của Quốc hộinước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Công ty cổ phần Kinh doanh phát triển nhà và Đô thị Hà Nội là doanhnghiệp:

 Có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng, được mở tài khoản tại ngân hàng Có Vốn Điều lệ và chịu trách nhiệm tài chính hữu hạn đối với các khoản

 Xí nghiệp xây lắp số 1 Xí nghiệp xây lắp số 2 Xí nghiệp xây lắp số 3 Xí nghiệp xây lắp số 4

 Xí nghiệp xây lắp số 5 Xí nghiệp Thi công cơ giới

 Xí nghiệp Đầu tư Kinh doanh và Tư vấn Nhà đất số 1

 Xí nghiệp Đầu tư Kinh doanh và Tư vấn Nhà đất số 2 Xí nghiệp Đầu tư Kinh doanh và Tư vấn Nội ngoại thất

Và các xí nghiệp thành viên khác được thành lập trong quá trình hoạt độngcủa Công ty cổ phần.

Phạm vi hoạt động : Công ty cổ phần Kinh doanh phát triển nhà và Đôthị Hà Nội hoạt động trên phạm vi lãnh thổ Việt Nam Công ty có thể mởchi nhánh, văn phòng đại diện ở trong và ngoài nước theo quy định của

Luật pháp Việt Nam và nước sở tại.

Mục tiêu và ngành nghề kinh doanh

 Mục tiêu: Công ty cổ phần Kinh doanh phát triển nhà và Đô thị Hà

Nội được thành lập nhằm mục tiêu:

- Thực hiện chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước vềviệc sắp xếp, đổi mới và phát triển doanh nghiệp Nhà nước- Không ngừng nâng cao lợi ích của Nhà nước, của cổ đông và

- Mua nhà cũ, xây dựng cải tạo lại để bán, cho thuê

- Nhận thầu xây dựng các công trình kỹ thuật đô thị, các côngtrình phục vụ nông nghiệp

- Tổ chức sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, dịch vụ xâydựng sửa chữa nhà cửa và trang trí nội ngoại thất

- Tổ chức dịch vụ tư vấn nhà đất, thông tin môi giới nhà đất,nhận thầu thi công san lấp mặt bằng, các công trình thủy lợinội đồng và giao thông nông thôn

- Tổ chức dịch vụ tư vấn xây dựng trong các ngành xây dựngdân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật đô thị và giao thôngthủy lợi

- Kinh doanh khách sạn

- Dịch vụ du lịch và vui chơi giải trí.

- Liên doanh, liên kết với các tổ chức, cá nhân trong và ngoàinước để mở rộng phát triển sản xuất kinh doanh

Năng lực tài chính và tình hình hoạt động kinh doanh củaCông ty CP Kinh doanh Phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội trongthời gian qua:

Vốn Điều lệ của Công ty: 21.000.000 triệu đồng ( Trong đó vốn sở hữuNhà nước chiếm 51% ).

Vốn kinh doanh được huy động chủ yếu từ nguồn vốn tạo lập từ quá trìnhsản xuất kinh doạnh và vốn huy động từ khách hàng đăng ký mua nhà và vayvốn Ngân hàng.

Công ty hoạt động chủ yếu tại địa bàn Hà Nội như là: Thanh Trì, ThịnhLiệt, Cổ Nhuế, Vĩnh Quỳnh, Trúc Bạch, Mỹ Đình, Đại Kim, Bắc Định Công,Hai Bà Trưng,…

Công ty hoạt động xây lắp không chỉ tập trung ở địa phương mà mở rộngra các khu vực lân cận như: Hưng Yên, Hải Phòng, Thái Bình, Thanh Hóa, …Do đó, Doanh thu chủ yếu từ nhận thầu xây lắp với những hoạt động chínhđầu tiên là Sản xuất và kinh doanh các dự án đầu tư phát triển nhà và đô thị.Công ty đã được giao nhiệm vụ làm chủ Đầu tư và tham gia dự thầu nhiều côngtrình như: Hạ tầng kỹ thuật các Dự án khu Đô thị mới Đại Kim- Định Công khu, đô thị mới Cầu Bươu, Khu di dân đê Thanh Trì, Dự án nhà chung cư 15 tầng A5,Trung tâm thương mại Thanh Trì, Chợ trong dự án khu Đô thị mới , Nhà ởCBCNV Công ty xây dựng Thủy Lợi, Nhà chung cư 5 tầng D7, Nhà xưởng Côngty cơ khí Giải Phóng, San nền khu liên hiệp thể thao Quốc Gia,….

KẾT QUẢ KINH DOANH TRONG 3 NĂM QUA ( 2003 – 2005 )

Tỷ suất lợi nhuận/Vốn

Qua bảng tổng hợp báo cáo sản xuất chúng ta có thể nhận thấy giá trị sản

xuất kinh doanh của công ty tăng từ 178.5 tỷ đồng vào năm 2003 lên 205.5 tỷđồng vào năm 2005 nhưng doanh thu và lợi nhuận lại giảm ở năm 2005 so với 2năm trước đó ( do sự cạnh tranh của các công ty trong ngành và trong cùng mộttổng công ty, do thị trường bất động sản đóng băng, ) mà trong những năm nàygiá cả tiêu dùng tăng liên tục, chứng tỏ hoạt động kinh doanh của công ty ngàycàng giảm sút hơn những năm trước Hơn nữa, tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sởhữu lại ngày càng giảm theo mỗi năm, điều này chứng tỏ sự không chủ độngtrong việc sử dụng vốn để đầu tư các dự án, phần nào làm giảm tính cạnh tranhso với những công ty khác.

II.Giới thiệu về Dự án Trung Tâm Thương Mại và Dịch vụThanh Trì, tp Hà Nội

1 Sự cần thiết phải đầu tư Dự án Trung Tâm thương mại và Dịch vụ ThanhTrì.

1.1 Căn cứ pháp lý Đầu tư

- Hợp đồng thuê đất số 204- 265/ĐC-NĐ-HĐTĐ ngày 10/3/2000 giữa SởĐịa Chính – Nhà Đất Hà Nội( nay là Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đấtHà Nội) với Công ty Kinh doanh phát triển nhà Hà Nội ( nay là Công ty cổphần Kinh doanh Phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội ).

- Công văn số 1224/UB- XD ĐT ngày 25/12/2003 của UBND thành phốHà Nội về việc lập Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm Thương mại Thanh Trìtại số 54 Thị trấn Văn Điển, Thanh Trì, Hà Nội.

Công văn số1876/QHKT- T3 ngày 15/10/2003 và công văn số- 2311/QHKT-T3 ngày 02/01/2004 của Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội về việctrả lời Quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc Trung tâm Thương

mại và Dịch vụ Thanh Trì tại khu đất 54 Thị trấn Văn Điển, Thanh Trì, HàNội

- Công văn số 801/VTS-P2 ngày 17/11/2004 của Viện quy hoạch xâydựng Hà Nội về việc cung cấp số liệu kỹ thuật tại khu đất số 54 Thị trấn VănĐiển, Huyện Thanh Trì, Hà Nội

- Công văn số 152 /2003 ngày 3/12/2003 của Công ty Điện lực Hà Nội vềviệc thỏa thuận cung cấp nguồn điện cho Dự án Trung tâm Thương mại và Dịchvụ Thanh Trì tại số 54 Thị trấn Văn Điển, Thanh Trì, Hà Nội

- Công văn số KDNS/KT ngày 15/12/2003 của Công ty Kinh doanh nướcsạch Hà Nội về việc cung cấp nước cho Dự án Trung tâm Thương mại ThanhTrì- Hà Nội

- Công văn số 995 ngày 04/01/2004 của Công ty Thoát nước Hà Nội về việcthỏa thuận thoát nước cho Dự án Trung tâm Thương mại và Dịch vụ Thanh Trì,Huyện Thanh Trì, Hà Nội

- Công văn số 32/TNMTNĐ-QLMT, KT& TV của Sở Tài Nguyên Môitrường và Nhà Đất về việc thỏa thuận về môi trường của Dự án Trung tâmthương mại và Dịch vụ Thanh Trì, Huyện Thanh Trì, Hà Nội.

- Công văn số 481 CV.DA/PC27 của Công an thành phố Hà Nội về thỏathuận PCCC cho Dự án Trung tâm thương mại và Dịch vụ Thanh Trì, số 54 Thịtrấn Văn Điển Huyện Thanh Trì, Hà Nội.

- Bản vẽ xác định chỉ giới đường đỏ ngày 20/07/2003 của Viện Quy hoạchXây dựng Hà Nội lập và được Sở Quy hoạch Xây dựng – Kiến trúc phê duyệtngày 28/08/2003.

- Bản vẽ Quy hoạch mặt bằng QH-03/03 tỷ lệ 1/500 do Công ty tư vấn Quyhoạch- kiến trúc Hà Nội lập tháng 10/2003 được Sở Quy hoạch- Kiến trúc HàNội phê duyệt ngày 5/11/2003.

- Báo cáo khảo sát địa chất công trình

- Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam và các văn bản quy định liên quan khác.

1.2 Lý do đầu tư

Công ty cổ phần Kinh doanh phát triển nhà và đô thị Hà Nội (trước là

Công ty Kinh doanh nhà Hà Nội) là Doanh nghiệp trực thuộc Tổng Công tyĐầu tư và Phát triển nhà Hà Nội Công ty quản lý sử dụng khu đất có diệntích 3600 m2 ( Theo hợp đồng thuê đất số 204- 265/ĐC-NĐ-HĐTĐ ngày10/3/2000 giữa Sở Địa Chính – Nhà Đất Hà Nội( nay là Sở Tài nguyên Môitrường và Nhà đất Hà Nội) với Công ty Kinh doanh phát triển nhà Hà Nội( hiện nay là Công ty cổ phần Kinh doanh Phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội )cùng với cơ sở vật chất tại địa điểm số 54 Thị trấn Văn Điển, Hà Nội (Theoquy hoạch chi tiết Huyện Thanh Trì tỉ lệ 1/2000 và chỉ giới đường đỏ tỉ lệ1/500 được duyệt ).

Với mục tiêu đến năm 2005, Tổng Công ty Đầu tư và phát triển nhà HàNội phấn đấu trở thành một Tổng Công ty vững mạnh của thủ đô Hà Nội vềlĩnh vực đầu tư phát triển nhà và đô thị và đến năm 2010 sẽ trở thành một tậpđoàn kinh tế mạnh với hoạt động đa lĩnh vực SXKD Để hoàn thành kế hoạchđặt ra cho năm 2008, sản lượng đạt 390 tỷ đồng, tổng doanh thu 312 tỷ đồng,công ty mở rộng lĩnh vực hoạt động sang đầu tư kinh doanh nhà bán, cho thuêcùng với cho thuê văn phòng là những hướng kinh doanh chính.

Mục tiêu đầu tư Dự án là tạo cơ sở vật chất có quy mô phù hợp năng lựcsản xuất kinh doanh của Công ty hiện nay, nâng cao khả năng kinh doanh tạonguồn thu cho Dự án, và nâng cao hình ảnh uy tín của Công ty Đồng thời ổnđịnh và tạo điều kiện và nâng cao hiệu quả làm việc cần thiết cho các Công tycó nhu cầu thuê văn phòng làm việc vì hiện nay nhu cầu về văn phòng chothuê là rất lớn Hơn nữa, Dự án còn đáp ứng một phần nhu cầu lớn về gianhàng, quầy hàng giới thiệu sản phẩm của các công ty trong và ngoài nước.Bên cạnh đó Dự án còn giải quyết triệt để vấn đề cảnh quan đô thị, hoàn

chỉnh không gian kiến trúc quy hoạch, và tăng sức mua sắm của người dân vàgóp phần giải quyết tình trạng tập trung quá nhiều dân cư trong thành phố Với thực trạng và điều kiện quy hoạch trên, mục tiêu mở rộng cơ sở làmviệc và tổ chức phát triển sản xuất kinh doanh, Công ty đã tổ chức nghiên cứulập Dự án đầu tư xây dựng mỏ rộng cơ sở làm việc và sản xuất kinh doanhtạo nguồn thu từ kinh doanh văn phòng cho thuê và bán các gian hàng; kiotđảm bảo thu hồi vốn nhanh, đẩy mạnh năng lực sản xuất kinh doanh trongtình hình kinh tế hiện nay Do vậy việc triển khai thực hiện Dự án Trung tâmThương mại và Dịch vụ Thanh Trì là rất cần thiết và khả thi.

2 Lựa chọn hình thức đầu tư và quy mô đầu tư2.1 Hình thức Đầu tư

Đầu tư xây dựng mới Trung tâm thương mại Thanh Trì tại khu đất số 54Thị trấn Văn Điển, Huyện Thanh Trì, Hà Nội có tổng diện tích đất 3628.5m2

 Xây dựng mới hoàn chỉnh đồng bộ mạng lưới kỹ thuật hạ tầng ngoài nhàkhu công trình đường- hè, nội bộ, cấp nước, thoát nước, cấp điện, thôngtin, PCCC, …

 Xây dựng mới công trình: Công trình là một tòa nhà có độ cao 8 tầng Khu văn phòng cho thuê: Từ tầng 5 dến tầng 8 Diện tích sàn XD khoảng 11.450m2

Kiot, gian hàng tính từ tầng hầm đến tầng 4, diện tích sàn xây dựng khoảng13.690 m2

2.2 Chủ quản Đầu tư

Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội

2.3 Cơ quan chủ đầu tư

Công ty cổ phần Kinh doanh phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội

2.4 Nguồn vốn đầu tư

- Vốn tự có và huy động từ các nguồn khác của chủ đầu tư- Vốn huy động từ khách hàng

2.5 Quy mô công trình

Bảng tổng hợp Quy mô công trình

( Theo tài liệu dự án Trung tâm DVTM Thanh Trì )

1 Phương thức quản lý khai thác

 Khu gian hàng, kiot sẽ được cho các công ty, đơn vị, tổ chức, các hộkinh doanh thuê trong thời gian 30 năm, thu tiền thuê 1 lần.

 Khu văn phòng được cho các công ty; tổ chức, đơn vị kinh doanh;thương mại thuê, tiền thuê được thu theo hàng năm.

 Ban quản lý Dự án được sau khi bàn giao xong các hạng mục kinhdoanh Ban quản lý có trách nhiệm quản lý về mặt hành chính vàthực hiện các công việc duy tu bảo dưỡng công trình sau khi đưavào sử dụng để đảm bảo cảnh quan kiến trúc và chất lượng của côngtrình.

4 Tình hình hiện trạng

4.1 Vị trí địa lý khu đất:

Tòa nhà Trung tâm thương mại sẽ được xây dựng trên một khu đât bằngphẳng và có mặt tiền rộng 50 m, sâu 72 m2 tại Số 54 Thị trấn Văn Điển, huyệnThanh Trì, Hà Nội.

4.2 Đặc điểm hiện trạng 4.2.1 Hiện trạng kỹ thuật