Đang tải... (xem toàn văn)
MỞ ĐẦU Việc nghiên cứu về thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp tại xã Hiệp An, huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng là một nhiệm vụ cực kỳ cấp thiết và mang ý nghĩa quan trọng với nhiều góc nhìn. Hợp đồng thế chấp tài sản đóng vai trò then chốt trong việc cung cấp cơ chế pháp lý cho người vay vốn sử dụng tài sản của mình như là tài sản đảm bảo, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan. Thực trạng thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp tại xã Hiệp An hiện nay đang gặp phải nhiều khó khăn và vướng mắc. Bài tiểu luận này nhằm tìm hiểu và phân tích các thách thức, hạn chế và nguyên nhân gây ra vấn đề này. Dựa trên những phân tích này, chúng ta có thể đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp tại xã Hiệp An. Tính cấp thiết của đề tài được thể hiện thông qua việc cung cấp thông tin chính xác và phân tích sâu sắc về thực trạng thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp tại địa phương này. Kết quả của nghiên cứu sẽ hỗ trợ cho các quyết định và chính sách của cơ quan quản lý, từ đó cải thiện tình hình thực hiện pháp luật trong lĩnh vực này và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan. Mục đích của nghiên cứu này là phân tích và đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp tại xã Hiệp An, huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng. Chúng ta cũng nhằm xác định các thách thức, hạn chế và nguyên nhân gây ra vấn đề này, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp tại địa bàn nghiên cứu. Nhiệm vụ cụ thể của nghiên cứu bao gồm: 1. Tổng quan về pháp luật hợp đồng thế chấp tài sản tại Việt Nam, đưa ra khái quát về khái niệm, vai trò, và các quy định pháp luật liên quan. 2. Phân tích thực trạng thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp tại xã Hiệp An, bao gồm tình hình giao kết và các vấn đề thực tiễn phát sinh. 3. Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm tăng cường hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp tại địa bàn nghiên cứu, bao gồm nhận thức pháp luật, hoàn thiện thể chế và chính sách, cũng như tăng cường vai trò quản lý của các cơ quan liên quan. Với những mục đích và nhiệm vụ của đề tài này, tác giả hy vọng sẽ đạt được kết quả mang tính thực tiễn, hỗ trợ cho việc cải thiện tình hình thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp tại xã Hiệp An, đồng thời đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hiệu quả trong các giao dịch liên quan đến thế chấp tài sản. I. Cơ sở lý luận 1.1 Cơ sở lý luận của pháp luật về thế chấp tài sản: Thế chấp tài sản, theo Điều 317 của Bộ luật Dân sự, được định nghĩa là hành động một bên (gọi là bên thế chấp) sử dụng tài sản mà mình sở hữu để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của mình mà không chuyển giao tài sản đó cho bên kia (gọi là bên nhận thế chấp). Định nghĩa này cho thấy các điểm sau: - Thế chấp không yêu cầu bên thế chấp phải chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Tài sản thế chấp có thể do bên thế chấp hoặc bên thứ ba giữ (Điều 317, Bộ luật Dân sự). - Bên thế chấp có quyền "sử dụng, khai thác và hưởng lợi từ tài sản thế chấp" (Điều 321, Bộ luật Dân sự), và có thể "đầu tư để tăng giá trị của tài sản thế chấp" (Điều 321, Bộ luật Dân sự). - Sự khác biệt cơ bản giữa thế chấp tài sản và cầm cố tài sản là trong thế chấp tài sản không yêu cầu chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp, trong khi đó, trong cầm cố tài sản, bên cầm cố phải chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố và bên nhận cầm cố có nghĩa vụ bảo quản tài sản (Điều 309 và Điều 303, Bộ luật Dân sự). - Thế chấp tài sản được sử dụng phổ biến hơn cầm cố tài sản trong thực tế về cấp tín dụng có bảo đảm, vì các quyền tài sản không thể chuyển giao vật chất nên chỉ có thể thế chấp (Điều 123, Bộ luật Dân sự). - Định nghĩa thế chấp không hạn chế việc sử dụng tài sản thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ của bên thế chấp, cho phép một bên sử dụng tài sản của mình để bảo đảm khoản vay của một bên khác. Việc này là hợp pháp theo định nghĩa này. - Để đáp ứng quy định của Bộ luật Dân sự, tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp (Điều 295, Bộ luật Dân sự). Trên cơ sở này, việc sử dụng thế chấp tài sản là một phương thức bảo đảm hiệu quả trong thực tiễn, cung cấp một cơ chế linh hoạt cho các giao dịch tài chính và kinh doanh. 1.2 Hợp đồng thế chấp tài sản: Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản là hành động của một bên sử dụng tài sản mà mình sở hữu nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ đối với một bên khác mà không chuyển giao tài sản đó cho bên thụ hưởng thế chấp. Thế chấp tài sản là một trong các biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Trong quan hệ thế chấp tài sản, bên thế chấp có nghĩa vụ sử dụng tài sản mà mình sở hữu để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận của mình. Bên nhận thế chấp là người được bên thế chấp đề cập. Bên thế chấp phải đáp ứng các điều kiện theo luật định khi tham gia vào giao dịch đảm bảo. Bên thế chấp tài sản có thể là bên có nghĩa vụ cần đảm bảo hoặc là bên thứ ba đảm bảo cho bên có nghĩa vụ. Để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, các giao dịch đảm bảo thường được thiết lập dưới hình thức hợp đồng. Hợp đồng thế chấp là một trong những loại hợp đồng được sử dụng phổ biến để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Do đó, bên thế chấp sẽ sử dụng tài sản mà mình sở hữu để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ với bên nhận thế chấp. Hợp đồng thế chấp cần được soạn thảo đầy đủ với các điều khoản cơ bản như: thông tin của các bên, phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm, tài sản thế chấp, quyền và nghĩa vụ của từng bên. Mục đích của hợp đồng thế chấp tài sản là để bảo đảm quyền và lợi ích cho các bên, trong đó có thể thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ, đối tượng thế chấp, giá trị của đối tượng thế chấp, thời gian, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng, hiệu lực hợp đồng và các phương thức giải quyết tranh chấp. Đặc điểm của hợp đồng thế chấp: Hợp đồng thế chấp tài sản là một văn bản pháp lý giữa bên thế chấp (người sở hữu tài sản) và bên nhận thế chấp (người có nghĩa vụ được đảm bảo bằng tài sản). Hợp đồng này xác định rõ các điều khoản liên quan đến việc đặt tài sản làm thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá trị thế chấp, thời hạn và các điều kiện liên quan. Quy trình thực hiện hợp đồng: Thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản bao gồm các bước như xác định tài sản thế chấp, lập hồ sơ, thực hiện thủ tục pháp lý, kiểm tra tính pháp lý của tài sản, đàm phán và ký kết hợp đồng. Quy trình này cần tuân thủ đúng quy định của pháp luật để đảm bảo tính hiệu lực và khả thi của hợp đồng. Điều kiện và thủ tục pháp lý: Thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản phải tuân thủ các điều kiện và thủ tục pháp lý quy định. Điều này bao gồm việc xác minh về quyền sở hữu của tài sản, kiểm tra các cam kết pháp lý liên quan đến tài sản, và thực hiện đăng ký quyền thế chấp theo quy định của pháp luật. II. Thực tiễn pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản tại xã Hiệp An, huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng. 2.1 Thực trạng pháp luật về hợp về hợp đồng thế chấp tài sản Hợp đồng thế chấp tài sản là một khía cạnh quan trọng trong lĩnh vực tài chính và giao dịch bất động sản tại địa phương. Với đặc điểm của hợp đồng thế chấp tài sản là một văn bản pháp lý giữa bên thế chấp (người sở hữu tài sản) và bên nhận thế chấp (người có nghĩa vụ được đảm bảo bằng tài sản). Hợp đồng này xác định rõ các điều khoản liên quan đến việc đặt tài sản làm thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá trị thế chấp, thời hạn và các điều kiện liên quan. Với quy trình thực hiện hợp đồng: Thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản bao gồm các bước như xác định tài sản thế chấp, lập hồ sơ, thực hiện thủ tục pháp lý, kiểm tra tính pháp lý của tài sản, đàm phán và ký kết hợp đồng. Quy trình này cần tuân thủ đúng quy định của pháp luật để đảm bảo tính hiệu lực và khả thi của hợp đồng. Điều kiện và thủ tục pháp lý: Thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản phải tuân thủ các điều kiện và thủ tục pháp lý quy định. Điều này bao gồm việc xác minh về quyền sở hữu của tài sản, kiểm tra các cam kết pháp lý liên quan đến tài sản, và thực hiện đăng ký quyền thế chấp theo quy định của pháp luật. Các rủi ro và biện pháp bảo vệ: Trong quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp, các bên cần phải tự chủ động đối mặt với các rủi ro có thể xảy ra như mất tài sản, thay đổi quyền sở hữu, hay không thực hiện đúng các điều khoản hợp đồng. Do đó, việc lựa chọn biện pháp bảo vệ phù hợp như bảo đảm pháp lý và kiểm soát rủi ro là cực kỳ quan trọng. Hợp đồng thế chấp tài sản được áp dụng rộng rãi trong nhiều lĩnh vực, từ vay mượn, giao dịch bất động sản đến vay vốn doanh nghiệp. Việc thực hiện hợp đồng này có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính minh bạch và an toàn của giao dịch tài chính. 2.2 Thực tiễn trong việc áp dụng pháp luật về hợp đồng thế chấp: Thực tiễn về hợp đồng thế chấp tài sản tại xã Hiệp An, huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng hiện nay đã mang lại một số điều đạt được đáng kể, song cũng đối diện với một số hạn chế tồn đọng. Dưới đây là một số điểm cần được xem xét: 2.2.1 Chưa qui định rõ hậu quả pháp lý trong trường hợp người thế chấp tự ý bán tài sản thế chấp. Trong việc thế chấp tài sản, khi bên nhận thế chấp không trực tiếp nắm giữ tài sản và vẫn cho phép bên thế chấp sử dụng tài sản đó để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh, Luật Bảo đảm lãi suất thường niên năm 2015 đã đưa ra các hạn chế để bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp. Cụ thể, bên thế chấp không được thực hiện các hành vi như bán, thay thế, trao đổi hoặc tặng tài sản thế chấp, trừ khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp hoặc theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trong thực tế, dù các bên đã có hợp đồng ràng buộc về việc không được bán tài sản thế chấp, vẫn có những trường hợp bên thế chấp tự ý chuyển nhượng tài sản thế chấp mà không thông báo cho bên nhận thế chấp. Để xử lý trường hợp này, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP được thay thế bởi Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã quy định rõ về quyền của bên nhận thế chấp khi bên thế chấp bán, trao đổi hoặc tặng tài sản thế chấp như sau: 1. Trong trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi, tặng tài sản thế chấp mà không phải là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh và không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, bên nhận thế chấp có quyền thu hồi tài sản thế chấp, trừ trường hợp đã được quy định cụ thể trong nghị định. 2. Nếu bên nhận thế chấp không thu hồi tài sản thế chấp, các khoản tiền thu được từ việc bán, trao đổi tài sản thế chấp sẽ trở thành tài sản thế chấp thay thế cho tài sản đã bị bán, trao đổi. 3. Trường hợp tài sản thế chấp đã được đăng ký, bên nhận thế chấp được quyền yêu cầu đăng ký thay đổi về tài sản bảo đảm mà không ảnh hưởng đến thời điểm đăng ký ban đầu. Ngoài ra, bên mua, bên bán, bên nhận trao đổi có quyền sở hữu tài sản thế chấp trong những trường hợp được quy định cụ thể. Tuy nhiên, những quy định này chỉ áp dụng đối với tài sản thế chấp đã đăng ký giao dịch bảo đảm. Với những trường hợp tài sản thế chấp không đăng ký giao dịch bảo đảm, việc bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp theo quy định của Luật Bảo đảm lãi suất thường niên năm 2015 gặp nhiều khó khăn. Do đó, để giải quyết tình trạng này, cần bổ sung các quy định rõ hơn về hậu quả pháp lý khi bên thế chấp tự ý bán tài sản thế chấp mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, nhằm đảm bảo quyền lợi của bên nhận thế chấp trong các trường hợp này. 2.2.2 Chưa qui định hợp lý việc xử lý tài sản gắn liền với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất Việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một trong những đối tượng chủ yếu được sử dụng để thực hiện thế chấp. Vì vậy, Luật Bảo đảm lãi suất thường niên năm 2015 đã bổ sung hai điều luật mới là Điều 325 và Điều 326 để điều chỉnh về vấn đề này. Theo Điều 325, việc thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất được quy định như sau: 1. Trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ khi có thỏa thuận khác. 2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ khi có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, việc áp dụng các điều luật này hiện nay gặp phải hai quan điểm trái chiều: - Quan điểm thứ nhất cho rằng, quy định khoản 1 của Điều 325 BLDS năm 2015 là hoàn toàn phù hợp, vì xuất phát từ việc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được coi là một thể thống nhất về hiện trạng và tình trạng pháp lý. Việc xử lý tài sản bảo đảm theo cơ chế này sẽ giúp thuận tiện cho việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản sau khi thế chấp được giải quyết. - Quan điểm thứ hai cho rằng, việc qui định như khoản 1 của Điều 325 BLDS năm 2015 không phù hợp, vì luật không bảo vệ quyền lợi cho những chủ nợ không có biện pháp bảo đảm. Ví dụ, khi thế chấp quyền sử dụng đất cho người khác trong khi chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là một bên thứ ba, quyền lợi của người sử dụng đất có thể ưu tiên hơn chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Để giải quyết tranh chấp và bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia, Luật Bảo đảm lãi suất thường niên năm 2015 cần được sửa đổi hoặc bổ sung để rõ ràng hơn về cơ chế xử lý tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất. Điều này sẽ đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong giao dịch thế chấp đối với các đối tượng liên quan. 2.2.3 Chưa qui định hợp lý đối tượng thế chấp là hàng hóa luân chuyển Ngoài các loại tài sản thế chấp phổ biến như quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất, Luật Bảo đảm lãi suất thường niên năm 2015 cũng công nhận hàng hóa luân chuyển là một trong các đối tượng của thế chấp. Tuy nhiên, khác với các loại tài sản khác, hàng hóa luân chuyển, mặc dù là đối tượng của thế chấp, vẫn có thể được bán, thay thế hoặc trao đổi trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Mặc dù BLDS năm 2015 không đưa ra định nghĩa về hàng hóa luân chuyển, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã xác định hàng hóa luân chuyển như sau: "Hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh là động sản dùng để trao đổi, mua bán, cho thuê trong phạm vi hoạt động sản xuất, kinh doanh của bên bảo đảm." Theo qui định tại khoản 4 của Điều 321 BLDS năm 2015, trong trường hợp bên thế chấp bán hàng hóa luân chuyển, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp. Với qui định này, BLDS năm 2015 cho phép bên thế chấp bán tài sản thế chấp mà bên nhận thế chấp không có quyền thu hồi tài sản thế chấp đó, ngay cả khi hàng hóa luân chuyển được đăng ký giao dịch bảo đảm. Cụ thể, BLDS năm 2015 không qui định hàng hóa luân chuyển khi thế chấp phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, nếu các bên giao dịch có nhu cầu, vẫn có thể tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm. Theo qui định của Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ về đăng ký giao dịch bảo đảm, bên nhận thế chấp chỉ có quyền thu hồi tài sản thế chấp trong trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Do đó, đối với tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển, nếu đã đăng ký giao dịch bảo đảm, bên thế chấp vẫn được phép bán tài sản thế chấp. Điều này có nghĩa là pháp luật chỉ bảo vệ quyền lợi cho bên mua tài sản thế chấp mà không bảo vệ quyền lợi cho bên nhận thế chấp. Mặt khác, nếu pháp luật cho phép bên nhận thế chấp bán hàng hóa luân chuyển ngay cả khi đã đăng ký giao dịch bảo đảm, đồng nghĩa với việc vô hiệu hóa ý nghĩa của cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm, đồng thời không tôn trọng ý chí của các bên giao dịch. Vấn đề này đã được Luật Thương mại năm 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) qui định một cách hợp lý: Trong trường hợp hàng hóa được bán là đối tượng của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, bên bán phải thông báo cho bên mua về biện pháp bảo đảm và phải được sự đồng ý của bên nhận bảo đảm về việc bán. 2.2.4 Chưa qui định hợp lý đối tượng thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai Tài sản là đối tượng của thế chấp không chỉ bao gồm các tài sản hiện có mà còn bao gồm cả tài sản hình thành trong tương lai. Theo khoản 2 Điều 108 của Luật Bảo đảm lãi suất thường niên năm 2015, tài sản hình thành trong tương lai được chia thành hai dạng: tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch. Các văn bản qui phạm pháp luật như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 đã đưa ra định nghĩa khác về tài sản hình thành trong tương lai. Theo Luật Kinh doanh bất động sản, nhà và công trình xây dựng hình thành trong tương lai là những công trình đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Trong khi đó, Luật Nhà ở xác định nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, BLDS năm 2015 lại định nghĩa rộng hơn, bao gồm cả tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch là tài sản hình thành trong tương lai. Nghiên cứu các văn bản pháp luật cho thấy sự khác biệt trong qui định về tài sản hình thành trong tương lai giữa BLDS năm 2015, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014. Trong BLDS năm 2015, nhà ở và công trình xây dựng đã hình thành và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng, nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch vẫn được xem là tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014, những loại tài sản này lại không được xem là tài sản hình thành trong tương lai. Phạm vi qui định về tài sản hình thành trong tương lai trong BLDS năm 2015 được cho là quá rộng. Do đó, có quan điểm cho rằng, điều khoản 2 Điều 108 của BLDS "dường như mở rộng loại hình tài sản này có vẻ hơi quá mức cần thiết khi không hề có bất kỳ điều kiện nào để xác định giới hạn cho tài sản hình thành trong tương lai". Điều này có thể dẫn đến khó khăn trong việc xác định một đối tượng có khả năng là tài sản hình thành trong tương lai hay không, gây ra tranh chấp trong quan hệ giao dịch dân sự. Để bảo đảm quyền lợi cho các bên giao dịch liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai, pháp luật cần có những bảo đảm khách quan về quá trình hình thành tài sản hoặc bảo đảm về việc đền bù thiệt hại. Ví dụ, Luật Kinh doanh bất động sản quy định rằng: "Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê hoặc mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không thực hiện cam kết về tiến độ giao nhà đúng hẹn". Qui định này giúp người mua có sự bảo đảm về việc đền bù thiệt hại trong trường hợp tài sản không hình thành theo cam kết. Hiện nay, việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là một rủi ro lớn đối với bên nhận thế chấp. Do đó, có quan điểm cho rằng, thế chấp một thứ chưa có, chưa hình thành là không hợp lý, vì nghĩa vụ bảo đảm bằng tài sản phát sinh ngay sau khi thế chấp. Với quan điểm này, chúng tôi cho rằng việc xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai cần có sự cân nhắc và hướng đến bảo đảm quyền lợi của các bên trong giao dịch dân sự. 2.3 Thực trạng quy định về giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thế chấp tài sản đảm bảo để đảm bảo nghĩa vụ: Theo quy định tại Điều 299 BLDS 2015 và tại Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện trong các trường hợp sau: - Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận. Trong trường hợp này, việc xử lý tài sản thế chấp là giai đoạn cuối cùng của thế chấp tài sản, là biện pháp thực thi việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận trước đó giữa các bên. - Bên có nghĩa vụ - bên vay vốn phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. - Pháp luật quy định tài sản thế chấp phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. - Các trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Vướng mắc trong việc thu giữ TSBĐ để xử lý: Từ ngày 15/8/2017 trở đi, riêng các tổ chức tín dụng được quyềnthu giữ tài sản bảo đảm đối với các khoản nợ phát sinh trước ngày 15/8/2017 theo quy định của Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày -21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, Khoản 2, Điều 7, Nghị quyết số 42 quy định, tổ chức tín dụng phải đáp ứng được đầy đủ 5 điều kiện thì mới có quyền thu giữ tài sản bảo đảm. Trong đó, điều kiện thứ hai là “Tại hợp đồng bảo đảm có thỏa thuận về việc bên bảo đảm đồng ý cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có quyền thu giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu khi xây ra trường hợp xử lý tài sân bảo đảm theo quy định của pháp luật”. Như vậy, các tổ chức tín dụng hầu như không thể thực hiện được quyền thu giữ tài sân bảo dảm, vì gần như 100% hợp đồng bảo đảm được quyền thu giữ tài sản theo Nghị quyết 42 chi có thoá thuận về quyền xử lý tài sân bảo đảm, mà không có thoả thuận về quyển thu giữ tài sản bảo đảm. Vướng mắc trong việc thực hiện phương thức xử lý tài sản đã thỏa thuận tại Hợp đồng Nghị định số 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ quy định các phương thức xử lý TSBĐ theo thỏa thuận. Tuy nhiên trên thực tế, việc thực hiện đều gặp khó khăn, vướng mắc nhất định, chủ yếu là liên quan đến việc chưa thống nhất hoặc chưa có căn cứ rõ ràng trong quy định pháp luật đối việc xử lý TSBĐ, cụ thể: - Trường hợp TCTD tự bán/tự chuyển nhượng tài sản bảo đảm. - Trường hợp TCTD nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm: a) Vướng mắc về trình tự, thủ tục nhận gán nợ b) Vướng mắc xử lý nợ xấu thông qua giải pháp chuyến nợ thành vốn góp. 2.4 Các hình thái hợp đồng thế chấp tài sản đang tồn tại tại địa phương như sau: 2.4.1 Theo đúng quy định của Pháp luật. Tại địa phương, các hình thái hợp đồng thế chấp tài sản có thể đa dạng, phụ thuộc vào quy định của pháp luật cũng như thực tiễn giao dịch. Dưới đây là một số hình thái phổ biến của hợp đồng thế chấp tài sản mà có thể tồn tại: 1. Hợp đồng thế chấp bất động sản: - Các hợp đồng thế chấp tài sản bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, nhà xưởng, văn phòng, và các công trình xây dựng khác. - Thế chấp bất động sản thường được sử dụng khi cần vốn để đầu tư, mua sắm, hoặc tái cơ cấu tài chính. 2. Hợp đồng thế chấp ô tô, xe máy: - Các phương tiện di chuyển như ô tô, xe máy cũng có thể được sử dụng làm tài sản thế chấp để đảm bảo cho các khoản vay vốn. - Thế chấp ô tô và xe máy thường được áp dụng trong trường hợp cần vốn ngắn hạn và nhanh chóng. 3. Hợp đồng thế chấp tài sản cá nhân: - Các tài sản cá nhân như trang sức, đồ điện tử, đồ gia dụng có giá trị có thể được sử dụng làm tài sản thế chấp. - Hợp đồng thế chấp tài sản cá nhân thường áp dụng trong các trường hợp cần vốn nhỏ và linh hoạt. 4. Hợp đồng thế chấp hàng hóa, hàng tồn kho: - Các doanh nghiệp có thể sử dụng hàng hóa, hàng tồn kho làm tài sản thế chấp để đảm bảo cho các khoản vay hoặc giao dịch thương mại. - Thế chấp hàng hóa và hàng tồn kho thường áp dụng trong lĩnh vực thương mại và sản xuất. 5. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: - Nếu không sở hữu trực tiếp bất động sản, cá nhân hoặc tổ chức cũng có thể thế chấp quyền sử dụng đất mà họ đang có. - Thế chấp quyền sử dụng đất thường được áp dụng trong các trường hợp đất đai là tài sản quan trọng nhưng không sở hữu trực tiếp. Các hình thái này có thể được áp dụng tại địa phương tùy thuộc vào nhu cầu vốn của các bên tham gia giao dịch và quy định của pháp luật. 2.4.2 Không đúng theo quy định của pháp luật Địa phương đang tồn tại các hình thức hợp đồng thế chấp tài sản không được pháp luật công nhận hoặc không tuân thủ đúng các quy định của pháp luật hiện hành. Điều này đặt ra vấn đề về tính hợp lệ và hiệu lực của các giao dịch này. Vấn đề về các hình thái hợp đồng thế chấp tài sản không tuân thủ quy định của pháp luật là một vấn đề đáng quan ngại và cần phải được xem xét và giải quyết một cách cẩn thận. Dưới đây là một số hình thái hợp đồng thế chấp tài sản mà có thể không đúng theo quy định của pháp luật: 1. Thiếu rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của các bên: Trong một số trường hợp, hợp đồng thế chấp tài sản có thể không đề cập đầy đủ và rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của các bên, dẫn đến sự mơ hồ và mâu thuẫn trong quá trình thực hiện. 2. Thiếu minh bạch về điều kiện và cơ sở để thế chấp: Một số hợp đồng thế chấp tài sản có thể không cung cấp thông tin minh bạch về điều kiện và cơ sở để thế chấp, làm cho các bên không hiểu rõ về quyền và nghĩa vụ của mình. 3. Thiếu sự chấp nhận của các bên liên quan: Trong một số trường hợp, các hợp đồng thế chấp tài sản có thể không có sự chấp nhận hoặc đồng ý của tất cả các bên liên quan, dẫn đến việc hợp đồng trở nên không hợp lệ hoặc gây tranh chấp sau này. 4. Thiếu sự đăng ký và công nhận của cơ quan có thẩm quyền: Nếu các hợp đồng thế chấp tài sản không được đăng ký hoặc công nhận bởi cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật, chúng có thể không có hiệu lực pháp lý. 5. Thiếu sự tuân thủ các quy định cụ thể của pháp luật: Các hợp đồng thế chấp tài sản có thể không tuân thủ các quy định cụ thể về biểu mẫu, nội dung và thủ tục của pháp luật, dẫn đến việc chúng không có giá trị pháp lý. Trong mọi trường hợp, việc xác định và giải quyết các vấn đề liên quan đến các hợp đồng thế chấp tài sản không tuân thủ quy định của pháp luật là rất quan trọng để đảm bảo tính minh bạch, công bằng và an toàn cho các bên liên quan. Cơ quan chức năng cần phải thực hiện các biện pháp cần thiết để giám sát và đảm bảo tuân thủ pháp luật trong quá trình thực hiện các hợp đồng này. Trong bài luận này, với thực tế phát sinh tại địa phương tác giả muốn nêu một thực trạng nguy hiểm trong thực tiễn thế chấp tài sản tại địa phương, khi mà các giao dịch này thường chỉ diễn ra qua lời cam kết miệng hoặc thông qua việc cung cấp các giấy tờ quan trọng, có giá trị (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ xe, …) mà không tuân thủ đầy đủ các quy định pháp lý. Những giao dịch này có thể bao gồm việc ký các văn bản ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng với cam đoan từ bên thế chấp rằng đây chỉ là thủ tục thế chấp tài sản. Tuy nhiên, khi có tranh chấp xảy ra, người sở hữu tài sản dễ dàng mất tài sản mà không có sự bảo vệ pháp lý đầy đủ, dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng đối với họ và quyền lợi của họ. Điều này đặc biệt nhấn mạnh về tình trạng đáng lo ngại trong lĩnh vực thế chấp tài sản và sự cần thiết phải có các biện pháp bảo vệ và quy định rõ ràng để đảm bảo tính công bằng và đúng đắn trong các giao dịch này. Cũng tương tự như bên nhận tài sản đảm bảo, nếu không tuân thủ các quy định của Pháp luật thì có nguy cơ cao khi cầm giấy tờ giả, giấy tờ đã được mang đi thế chấp ở 1 tổ chức khác và trở thành bên yếu thế khi có tranh chấp xảy ra. III. Giải pháp khuyến khích được áp dụng để hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hợp đồng thế chấp - Tăng cường thông tin và giáo dục pháp luật: Tạo ra các chương trình giáo dục và tuyên truyền về hợp đồng thế chấp để tăng cường nhận thức pháp luật cho cả người dân và các cơ quan liên quan. Điều này giúp mọi bên hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của họ trong quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp. - Tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch hợp đồng: Tổ chức và quản lý một hệ thống rõ ràng và minh bạch để tạo điều kiện thuận lợi cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng thế chấp. Điều này bao gồm việc đơn giản hóa thủ tục, cung cấp thông tin đầy đủ và minh bạch về các điều khoản và điều kiện của hợp đồng. - Tăng cường kiểm soát và giám sát: Đảm bảo có cơ quan giám sát hiệu quả để đảm bảo rằng các hợp đồng thế chấp được thực hiện theo đúng quy định pháp luật và bảo vệ quyền lợi của cả hai bên. - Tích hợp công nghệ vào quản lý hợp đồng: Sử dụng công nghệ để tự động hóa quy trình quản lý hợp đồng thế chấp, từ việc thu thập thông tin đến việc giám sát và báo cáo. Điều này giúp giảm thiểu sai sót và tăng cường tính minh bạch và hiệu quả của quy trình. - Đề xuất các cải tiến pháp luật: Dựa trên những hạn chế và khó khăn được phân tích từ thực tiễn thực hiện, đề xuất các cải tiến và điều chỉnh trong pháp luật để đảm bảo rằng nó phản ánh đúng bản chất và nhu cầu thực tế của thị trường và cộng đồng. - Tăng cường hỗ trợ và giám sát hậu quả: Xây dựng các cơ chế để hỗ trợ và bảo vệ người tiêu dùng trong trường hợp có tranh chấp hoặc xảy ra vấn đề trong quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp. Điều này có thể bao gồm việc cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật và hỗ trợ tài chính cho những người bị ảnh hưởng. KẾT LUẬN Trong bài tiểu luận này, tác giả trình bày về thực trạng thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản tại xã Hiệp An, huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng, cùng những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật này. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu về thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp tại địa phương này rõ ràng khi mà hợp đồng thế chấp tài sản đóng vai trò quan trọng trong việc bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan. Thông qua việc phân tích thực trạng thực hiện và đề xuất các giải pháp cụ thể, chúng ta có thể cải thiện hiệu quả của pháp luật về hợp đồng thế chấp, từ đó đảm bảo rằng quyền lợi của cả người vay và người cho vay đều được bảo vệ. Mục đích của nghiên cứu là phân tích và đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật, xác định các thách thức và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp tại xã Hiệp An. Nhiệm vụ của chúng ta là tổng quan về pháp luật hợp đồng thế chấp, phân tích thực trạng thực hiện và đề xuất các giải pháp cụ thể. Kết quả của nghiên cứu này có thể đóng góp vào việc cải thiện tình hình thực hiện pháp luật và tăng cường sự tin cậy trong hệ thống hợp đồng thế chấp tài sản tại xã Hiệp An. Đồng thời, nó cũng là tài liệu tham khảo hữu ích cho các nghiên cứu tương tự tại các địa phương khác, góp phần vào sự phát triển bền vững của hệ thống pháp luật Việt Nam. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Các văn bản pháp luật Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015 (BLDS); Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013; Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014; Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 9 năm 2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm; Nghị định 163/2006/NĐ – CP về giao dịch bảo đảm thay thế bởi Nghị định số 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; Nghị quyết 42/2017/QH14 thí điểm xử lý nợ xấu các tổ chức tín dụng. 2. Các tài liệu tham khảo Tạp chí ngân hàng, xác lập hợp đồng thế chấp tài sản theo Bộ luật Dân sự, https://tapchinganhang.gov.vn/xac-lap-hop-dong-the-chap-tai-san-theo-bo-luat-dan-su.htm [Truy cập ngày 04/05/2024] Thư viện pháp luật, Một số vướng mắc, bất cập khi áp dụng biện pháp bảo đảm thế chấp theo Bộ luật Dân sự 2015, https://thuvienphapluat.vn/banan/tin-tuc/mot-so-vuong-mac-bat-cap-khi-ap-dung-bien-phap-bao-dam-the-chap-theo-bo-luat-dan-su-2015-6757[Truy cập ngày 04/05/2024] Bùi Đức Giang (năm 2016), Bảo đảm bằng tài sản của người thứ ba, Thời báo Kinh tế Sài Gòn, số 33, ngày 11/8/2016, trang 6. Trương Thanh Đức (năm 2017), 9 biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia Sự thật, 161 - 168 Trần Thanh Thanh (năm 2012), Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật quốc gia Hà Nội 2012; Vũ Thị Hồng Yến (năm 2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học Luật quốc gia Hà Nội 2013; Nguyễn Trung Hiểu (năm 2015), Thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo pháp luật dân Việt Nam hiện hành, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh 2015; Nguyễn Thị Nga (năm 2015), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam Thực trạng và hướng giải quyết, sách chuyên khảo, Nxb Tư pháp Hà Nội, 2015;
Trang 1MỞ ĐẦU
Việc nghiên cứu về thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp tại xã Hiệp An, huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng là một nhiệm vụ cực kỳ cấp thiết và mang ý nghĩa quan trọng với nhiều góc nhìn Hợp đồng thế chấp tài sản đóng vai trò then chốt trong việc cung cấp cơ chế pháp lý cho người vay vốn sử dụng tài sản của mình như là tài sản đảm bảo, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
Thực trạng thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp tại xã Hiệp An hiện nay đang gặp phải nhiều khó khăn và vướng mắc Bài tiểu luận này nhằm tìm hiểu và phân tích các thách thức, hạn chế và nguyên nhân gây ra vấn đề này Dựa trên những phân tích này, chúng ta có thể đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp tại xã Hiệp An.
Tính cấp thiết của đề tài được thể hiện thông qua việc cung cấp thông tin chính xác và phân tích sâu sắc về thực trạng thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp tại địa phương này Kết quả của nghiên cứu sẽ hỗ trợ cho các quyết định và chính sách của cơ quan quản lý, từ đó cải thiện tình hình thực hiện pháp luật trong lĩnh vực này và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
Mục đích của nghiên cứu này là phân tích và đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp tại xã Hiệp An, huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng Chúng ta cũng nhằm xác định các thách thức, hạn chế và nguyên nhân gây ra vấn đề này, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp tại địa bàn nghiên cứu.
Nhiệm vụ cụ thể của nghiên cứu bao gồm:
1 Tổng quan về pháp luật hợp đồng thế chấp tài sản tại Việt Nam, đưa ra khái quát về khái niệm, vai trò, và các quy định pháp luật liên quan.
2 Phân tích thực trạng thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp tại xã Hiệp An, bao gồm tình hình giao kết và các vấn đề thực tiễn phát sinh.
3 Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm tăng cường hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp tại địa bàn nghiên cứu, bao gồm nhận thức pháp luật, hoàn thiện thể chế và chính sách, cũng như tăng cường vai trò quản lý của các cơ quan liên quan.
Với những mục đích và nhiệm vụ của đề tài này, tác giả hy vọng sẽ đạt được kết quả mang tính thực tiễn, hỗ trợ cho việc cải thiện tình hình thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp tại xã Hiệp An, đồng thời đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hiệu quả trong các giao dịch liên quan đến thế chấp tài sản.
Trang 2I Cơ sở lý luận
I.1 Cơ sở lý luận của pháp luật về thế chấp tài sản:
Thế chấp tài sản, theo Điều 317 của Bộ luật Dân sự, được định nghĩa là hành động một bên (gọi là bên thế chấp) sử dụng tài sản mà mình sở hữu để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của mình mà không chuyển giao tài sản đó cho bên kia (gọi là bên nhận thế chấp) Định nghĩa này cho thấy các điểm sau:
- Thế chấp không yêu cầu bên thế chấp phải chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp Tài sản thế chấp có thể do bên thế chấp hoặc bên thứ ba giữ (Điều 317, Bộ luật Dân sự).
- Bên thế chấp có quyền "sử dụng, khai thác và hưởng lợi từ tài sản thế chấp" (Điều 321, Bộ luật Dân sự), và có thể "đầu tư để tăng giá trị của tài sản thế chấp" (Điều 321, Bộ luật Dân sự).
- Sự khác biệt cơ bản giữa thế chấp tài sản và cầm cố tài sản là trong thế chấp tài sản không yêu cầu chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp, trong khi đó, trong cầm cố tài sản, bên cầm cố phải chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố và bên nhận cầm cố có nghĩa vụ bảo quản tài sản (Điều 309 và Điều 303, Bộ luật Dân sự).
- Thế chấp tài sản được sử dụng phổ biến hơn cầm cố tài sản trong thực tế về cấp tín dụng có bảo đảm, vì các quyền tài sản không thể chuyển giao vật chất nên chỉ có thể thế chấp (Điều 123, Bộ luật Dân sự).
- Định nghĩa thế chấp không hạn chế việc sử dụng tài sản thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ của bên thế chấp, cho phép một bên sử dụng tài sản của mình để bảo đảm khoản vay của một bên khác Việc này là hợp pháp theo định nghĩa này.
- Để đáp ứng quy định của Bộ luật Dân sự, tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp (Điều 295, Bộ luật Dân sự).
Trên cơ sở này, việc sử dụng thế chấp tài sản là một phương thức bảo đảm hiệu quả trong thực tiễn, cung cấp một cơ chế linh hoạt cho các giao dịch tài chính và kinh doanh.
I.2 Hợp đồng thế chấp tài sản:
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản là hành động của một bên sử dụng tài sản mà mình sở hữu nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ đối với
Trang 3một bên khác mà không chuyển giao tài sản đó cho bên thụ hưởng thế chấp Thế chấp tài sản là một trong các biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ.
Trong quan hệ thế chấp tài sản, bên thế chấp có nghĩa vụ sử dụng tài sản mà mình sở hữu để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận của mình Bên nhận thế chấp là người được bên thế chấp đề cập Bên thế chấp phải đáp ứng các điều kiện theo luật định khi tham gia vào giao dịch đảm bảo Bên thế chấp tài sản có thể là bên có nghĩa vụ cần đảm bảo hoặc là bên thứ ba đảm bảo cho bên có nghĩa vụ Để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, các giao dịch đảm bảo thường được thiết lập dưới hình thức hợp đồng Hợp đồng thế chấp là một trong những loại hợp đồng được sử dụng phổ biến để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ.
Do đó, bên thế chấp sẽ sử dụng tài sản mà mình sở hữu để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ với bên nhận thế chấp Hợp đồng thế chấp cần được soạn thảo đầy đủ với các điều khoản cơ bản như: thông tin của các bên, phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm, tài sản thế chấp, quyền và nghĩa vụ của từng bên.
Mục đích của hợp đồng thế chấp tài sản là để bảo đảm quyền và lợi ích cho các bên, trong đó có thể thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ, đối tượng thế chấp, giá trị của đối tượng thế chấp, thời gian, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng, hiệu lực hợp đồng và các phương thức giải quyết tranh chấp.
Đặc điểm của hợp đồng thế chấp: Hợp đồng thế chấp tài sản là một văn bản pháp lý giữa bên thế chấp (người sở hữu tài sản) và bên nhận thế chấp (người có nghĩa vụ được đảm bảo bằng tài sản) Hợp đồng này xác định rõ các điều khoản liên quan đến việc đặt tài sản làm thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá trị thế chấp, thời hạn và các điều kiện liên quan.
Quy trình thực hiện hợp đồng: Thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản bao gồm các bước như xác định tài sản thế chấp, lập hồ sơ, thực hiện thủ tục pháp lý, kiểm tra tính pháp lý của tài sản, đàm phán và ký kết hợp đồng Quy trình này cần tuân thủ đúng quy định của pháp luật để đảm bảo tính hiệu lực và khả thi của hợp đồng Điều kiện và thủ tục pháp lý: Thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản phải tuân thủ các điều kiện và thủ tục pháp lý quy định Điều này bao gồm việc xác minh về quyền sở hữu của tài sản, kiểm tra các cam kết pháp lý liên quan đến tài sản, và thực hiện đăng ký quyền thế chấp theo quy định của pháp luật.
Trang 4II.Thực tiễn pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản tại xã Hiệp An, huyện ĐứcTrọng, tỉnh Lâm Đồng.
II.1Thực trạng pháp luật về hợp về hợp đồng thế chấp tài sản
Hợp đồng thế chấp tài sản là một khía cạnh quan trọng trong lĩnh vực tài chính và giao dịch bất động sản tại địa phương
Với đặc điểm của hợp đồng thế chấp tài sản là một văn bản pháp lý giữa bên thế chấp (người sở hữu tài sản) và bên nhận thế chấp (người có nghĩa vụ được đảm bảo bằng tài sản) Hợp đồng này xác định rõ các điều khoản liên quan đến việc đặt tài sản làm thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá trị thế chấp, thời hạn và các điều kiện liên quan Với quy trình thực hiện hợp đồng: Thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản bao gồm các bước như xác định tài sản thế chấp, lập hồ sơ, thực hiện thủ tục pháp lý, kiểm tra tính pháp lý của tài sản, đàm phán và ký kết hợp đồng Quy trình này cần tuân thủ đúng quy định của pháp luật để đảm bảo tính hiệu lực và khả thi của hợp đồng Điều kiện và thủ tục pháp lý: Thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản phải tuân thủ các điều kiện và thủ tục pháp lý quy định Điều này bao gồm việc xác minh về quyền sở hữu của tài sản, kiểm tra các cam kết pháp lý liên quan đến tài sản, và thực hiện đăng ký quyền thế chấp theo quy định của pháp luật Các rủi ro và biện pháp bảo vệ: Trong quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp, các bên cần phải tự chủ động đối mặt với các rủi ro có thể xảy ra như mất tài sản, thay đổi quyền sở hữu, hay không thực hiện đúng các điều khoản hợp đồng Do đó, việc lựa chọn biện pháp bảo vệ phù hợp như bảo đảm pháp lý và kiểm soát rủi ro là cực kỳ quan trọng Hợp đồng thế chấp tài sản được áp dụng rộng rãi trong nhiều lĩnh vực, từ vay mượn, giao dịch bất động sản đến vay vốn doanh nghiệp Việc thực hiện hợp đồng này có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính minh bạch và an toàn của giao dịch tài chính.
II.2Thực tiễn trong việc áp dụng pháp luật về hợp đồng thế chấp:
Thực tiễn về hợp đồng thế chấp tài sản tại xã Hiệp An, huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng hiện nay đã mang lại một số điều đạt được đáng kể, song cũng đối diện với một số hạn chế tồn đọng Dưới đây là một số điểm cần được xem xét:
II.2.1Chưa qui định rõ hậu quả pháp lý trong trường hợp người thế chấp tự ý bántài sản thế chấp.
Trang 5Trong việc thế chấp tài sản, khi bên nhận thế chấp không trực tiếp nắm giữ tài sản và vẫn cho phép bên thế chấp sử dụng tài sản đó để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh, Luật Bảo đảm lãi suất thường niên năm 2015 đã đưa ra các hạn chế để bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp Cụ thể, bên thế chấp không được thực hiện các hành vi như bán, thay thế, trao đổi hoặc tặng tài sản thế chấp, trừ khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp hoặc theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, trong thực tế, dù các bên đã có hợp đồng ràng buộc về việc không được bán tài sản thế chấp, vẫn có những trường hợp bên thế chấp tự ý chuyển nhượng tài sản thế chấp mà không thông báo cho bên nhận thế chấp.
Để xử lý trường hợp này, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP được thay thế bởi Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã quy định rõ về quyền của bên nhận thế chấp khi bên thế chấp bán, trao đổi hoặc tặng tài sản thế chấp như sau:
1 Trong trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi, tặng tài sản thế chấp mà không phải là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh và không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, bên nhận thế chấp có quyền thu hồi tài sản thế chấp, trừ trường hợp đã được quy định cụ thể trong nghị định.
2 Nếu bên nhận thế chấp không thu hồi tài sản thế chấp, các khoản tiền thu được từ việc bán, trao đổi tài sản thế chấp sẽ trở thành tài sản thế chấp thay thế cho tài sản đã bị bán, trao đổi.
3 Trường hợp tài sản thế chấp đã được đăng ký, bên nhận thế chấp được quyền yêu cầu đăng ký thay đổi về tài sản bảo đảm mà không ảnh hưởng đến thời điểm đăng ký ban đầu.
Ngoài ra, bên mua, bên bán, bên nhận trao đổi có quyền sở hữu tài sản thế chấp trong những trường hợp được quy định cụ thể.
Tuy nhiên, những quy định này chỉ áp dụng đối với tài sản thế chấp đã đăng ký giao dịch bảo đảm Với những trường hợp tài sản thế chấp không đăng ký giao dịch bảo đảm, việc bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp theo quy định của Luật Bảo đảm lãi suất thường niên năm 2015 gặp nhiều khó khăn Do đó, để giải quyết tình trạng này, cần bổ sung các quy định rõ hơn về hậu quả pháp lý khi bên thế chấp tự ý bán tài sản thế chấp mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, nhằm đảm bảo quyền lợi của bên nhận thế chấp trong các trường hợp này.
Trang 6II.2.2Chưa qui định hợp lý việc xử lý tài sản gắn liền với tài sản thế chấp là quyềnsử dụng đất
Việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một trong những đối tượng chủ yếu được sử dụng để thực hiện thế chấp Vì vậy, Luật Bảo đảm lãi suất thường niên năm 2015 đã bổ sung hai điều luật mới là Điều 325 và Điều 326 để điều chỉnh về vấn đề này Theo Điều 325, việc thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất được quy định như sau:
1 Trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ khi có thỏa thuận khác.
2 Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ khi có thỏa thuận khác.
Tuy nhiên, việc áp dụng các điều luật này hiện nay gặp phải hai quan điểm trái chiều:
- Quan điểm thứ nhất cho rằng, quy định khoản 1 của Điều 325 BLDS năm 2015 là hoàn toàn phù hợp, vì xuất phát từ việc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được coi là một thể thống nhất về hiện trạng và tình trạng pháp lý Việc xử lý tài sản bảo đảm theo cơ chế này sẽ giúp thuận tiện cho việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản sau khi thế chấp được giải quyết.
- Quan điểm thứ hai cho rằng, việc qui định như khoản 1 của Điều 325 BLDS năm 2015 không phù hợp, vì luật không bảo vệ quyền lợi cho những chủ nợ không có biện pháp bảo đảm Ví dụ, khi thế chấp quyền sử dụng đất cho người khác trong khi chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là một bên thứ ba, quyền lợi của người sử dụng đất có thể ưu tiên hơn chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Để giải quyết tranh chấp và bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia, Luật Bảo đảm lãi suất thường niên năm 2015 cần được sửa đổi hoặc bổ sung để rõ ràng hơn về cơ chế xử lý tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất Điều
Trang 7này sẽ đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong giao dịch thế chấp đối với các đối tượng liên quan.
II.2.3Chưa qui định hợp lý đối tượng thế chấp là hàng hóa luân chuyển
Ngoài các loại tài sản thế chấp phổ biến như quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất, Luật Bảo đảm lãi suất thường niên năm 2015 cũng công nhận hàng hóa luân chuyển là một trong các đối tượng của thế chấp Tuy nhiên, khác với các loại tài sản khác, hàng hóa luân chuyển, mặc dù là đối tượng của thế chấp, vẫn có thể được bán, thay thế hoặc trao đổi trong quá trình sản xuất, kinh doanh Mặc dù BLDS năm 2015 không đưa ra định nghĩa về hàng hóa luân chuyển, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã xác định hàng hóa luân chuyển như sau: "Hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh là động sản dùng để trao đổi, mua bán, cho thuê trong phạm vi hoạt động sản xuất, kinh doanh của bên bảo đảm."
Theo qui định tại khoản 4 của Điều 321 BLDS năm 2015, trong trường hợp bên thế chấp bán hàng hóa luân chuyển, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp Với qui định này, BLDS năm 2015 cho phép bên thế chấp bán tài sản thế chấp mà bên nhận thế chấp không có quyền thu hồi tài sản thế chấp đó, ngay cả khi hàng hóa luân chuyển được đăng ký giao dịch bảo đảm Cụ thể, BLDS năm 2015 không qui định hàng hóa luân chuyển khi thế chấp phải đăng ký giao dịch bảo đảm Tuy nhiên, nếu các bên giao dịch có nhu cầu, vẫn có thể tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm Theo qui định của Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ về đăng ký giao dịch bảo đảm, bên nhận thế chấp chỉ có quyền thu hồi tài sản thế chấp trong trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp Do đó, đối với tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển, nếu đã đăng ký giao dịch bảo đảm, bên thế chấp vẫn được phép bán tài sản thế chấp Điều này có nghĩa là pháp luật chỉ bảo vệ quyền lợi cho bên mua tài sản thế chấp mà không bảo vệ quyền lợi cho bên nhận thế chấp Mặt khác, nếu pháp luật cho phép bên nhận thế chấp bán hàng hóa luân chuyển ngay cả khi đã đăng ký giao dịch bảo đảm, đồng nghĩa với
Trang 8việc vô hiệu hóa ý nghĩa của cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm, đồng thời không tôn trọng ý chí của các bên giao dịch.
Vấn đề này đã được Luật Thương mại năm 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) qui định một cách hợp lý: Trong trường hợp hàng hóa được bán là đối tượng của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, bên bán phải thông báo cho bên mua về biện pháp bảo đảm và phải được sự đồng ý của bên nhận bảo đảm về việc bán.
II.2.4Chưa qui định hợp lý đối tượng thế chấp là tài sản hình thành trong tươnglai
Tài sản là đối tượng của thế chấp không chỉ bao gồm các tài sản hiện có mà còn bao gồm cả tài sản hình thành trong tương lai Theo khoản 2 Điều 108 của Luật Bảo đảm lãi suất thường niên năm 2015, tài sản hình thành trong tương lai được chia thành hai dạng: tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch.
Các văn bản qui phạm pháp luật như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 đã đưa ra định nghĩa khác về tài sản hình thành trong tương lai Theo Luật Kinh doanh bất động sản, nhà và công trình xây dựng hình thành trong tương lai là những công trình đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng Trong khi đó, Luật Nhà ở xác định nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng Tuy nhiên, BLDS năm 2015 lại định nghĩa rộng hơn, bao gồm cả tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch là tài sản hình thành trong tương lai.
Nghiên cứu các văn bản pháp luật cho thấy sự khác biệt trong qui định về tài sản hình thành trong tương lai giữa BLDS năm 2015, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 Trong BLDS năm 2015, nhà ở và công trình xây dựng đã hình thành và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng, nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch vẫn được xem là tài sản hình thành trong tương lai Tuy nhiên, trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014, những loại tài sản này lại không được xem là tài sản hình thành trong tương lai.
Phạm vi qui định về tài sản hình thành trong tương lai trong BLDS năm 2015 được cho là quá rộng Do đó, có quan điểm cho rằng, điều khoản 2 Điều 108 của BLDS
Trang 9"dường như mở rộng loại hình tài sản này có vẻ hơi quá mức cần thiết khi không hề có bất kỳ điều kiện nào để xác định giới hạn cho tài sản hình thành trong tương lai" Điều này có thể dẫn đến khó khăn trong việc xác định một đối tượng có khả năng là tài sản hình thành trong tương lai hay không, gây ra tranh chấp trong quan hệ giao dịch dân sự.
Để bảo đảm quyền lợi cho các bên giao dịch liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai, pháp luật cần có những bảo đảm khách quan về quá trình hình thành tài sản hoặc bảo đảm về việc đền bù thiệt hại Ví dụ, Luật Kinh doanh bất động sản quy định rằng: "Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê hoặc mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không thực hiện cam kết về tiến độ giao nhà đúng hẹn" Qui định này giúp người mua có sự bảo đảm về việc đền bù thiệt hại trong trường hợp tài sản không hình thành theo cam kết.
Hiện nay, việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là một rủi ro lớn đối với bên nhận thế chấp Do đó, có quan điểm cho rằng, thế chấp một thứ chưa có, chưa hình thành là không hợp lý, vì nghĩa vụ bảo đảm bằng tài sản phát sinh ngay sau khi thế chấp Với quan điểm này, chúng tôi cho rằng việc xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai cần có sự cân nhắc và hướng đến bảo đảm quyền lợi của các bên trong giao dịch dân sự.
II.3Thực trạng quy định về giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thếchấp tài sản đảm bảo để đảm bảo nghĩa vụ:
Theo quy định tại Điều 299 BLDS 2015 và tại Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện trong các trường hợp sau:
- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận Trong trường hợp này, việc xử lý tài sản thế chấp là giai đoạn cuối cùng của thế chấp tài sản, là biện pháp thực thi việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận trước đó giữa các bên.
- Bên có nghĩa vụ - bên vay vốn phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Trang 10- Pháp luật quy định tài sản thế chấp phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.
- Các trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.
Vướng mắc trong việc thu giữ TSBĐ để xử lý:
Từ ngày 15/8/2017 trở đi, riêng các tổ chức tín dụng được quyềnthu giữ tài sản bảo đảm đối với các khoản nợ phát sinh trước ngày 15/8/2017 theo quy định của Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày -21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng.
Tuy nhiên, Khoản 2, Điều 7, Nghị quyết số 42 quy định, tổ chức tín dụng phải đáp ứng được đầy đủ 5 điều kiện thì mới có quyền thu giữ tài sản bảo đảm Trong đó, điều kiện thứ hai là “Tại hợp đồng bảo đảm có thỏa thuận về việc bên bảo đảm đồng ý cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có quyền thu giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu khi xây ra trường hợp xử lý tài sân bảo đảm theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, các tổ chức tín dụng hầu như không thể thực hiện được quyền thu giữ tài sân bảo dảm, vì gần như 100% hợp đồng bảo đảm được quyền thu giữ tài sản theo Nghị quyết 42 chi có thoá thuận về quyền xử lý tài sân bảo đảm, mà không có thoả thuận về quyển thu giữ tài sản bảo đảm.
Vướng mắc trong việc thực hiện phương thức xử lý tài sản đã thỏa thuận tạiHợp đồng
Nghị định số 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ quy định các phương thức xử lý TSBĐ theo thỏa thuận Tuy nhiên trên thực tế, việc thực hiện đều gặp khó khăn, vướng mắc nhất định, chủ yếu là liên quan đến việc chưa thống nhất hoặc chưa có căn cứ rõ ràng trong quy định pháp luật đối việc xử lý TSBĐ, cụ thể:
- Trường hợp TCTD tự bán/tự chuyển nhượng tài sản bảo đảm.
- Trường hợp TCTD nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm:
a) Vướng mắc về trình tự, thủ tục nhận gán nợ
b) Vướng mắc xử lý nợ xấu thông qua giải pháp chuyến nợ thành vốn góp.
II.4Các hình thái hợp đồng thế chấp tài sản đang tồn tại tại địa phương nhưsau: