Đang tải... (xem toàn văn)
Trường: HỌC VIỆN NGÂN HÀNG Khoa: TÀI CHÍNH
Bộ môn: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Bài tập lớn:
L P BÁO CÁO VÀ CH NG TH ẬP BÁO CÁO VÀ CHỨNG THƯ ỨNG THƯ Ư TH M Đ NH GIÁ B T Đ NG S NẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢNỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢNẤT ĐỘNG SẢNỘNG SẢNẢN
Trang 2BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ 1. Những thông tin cơ bản :
- Tên tài sản: Giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất
- Vị trí của bất động sản : số 217, đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố
Hà Nội.
- Khách hàng yêu cầu thẩm định giá: Công ty Cổ Phần Dịch vụ Viễn thông và In Bưu Điện.
Địa chỉ: 564 Nguyễn Văn Cừ, quận Long Biên, thành phố Hà Nội - Ngày tháng năm thẩm định giá : tháng 1 năm 2011
- Tổ chức thẩm định giá: Công ty CP Tư vấn Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam- TĐG Việt
- Họ và tên thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá: Nguyễn Thị Hồng Nhung
- Họ và tên, chữ ký của giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá hoặc
- Kết quả đánh giá CLCL của công trình xây dựng theo phương pháp thống kê kinh nghiệm - Quyết định số 32/2010/QĐ-UBND, ngày 4/8/2010 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn thành phố Hà Nội;
3.Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật.
Hiện trạng công trình trên đất
+ Kết cấu: Nhà 1 tầng, mái bằng bê tông cốt thép trên có lát gạch chống nóng; tường quét vôi, nền lát gạch, cửa ra vào gỗ, cửa sổ chớp.
+ Xây trên diện tích 120m2.
+ Năm xây dựng: 2000 Năm sử dụng: 2001 + Móng xây gạch lỗ bình thường, trần bê tông + Tường xây 20 cm bằng gạch lỗ
Đặc điểm quyền sử dụng đất
+ Tổng diện tích 465,2m2
+ Nằm chân đê, cách đường chính 6m + Mmặt tiền đường chân đê rộng 5m
+ Tình trạng: hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi, hạ tầng xã hội tốt (gần chợ, khu trung tâm thương mại, trường mầm non tư thục)
Trang 34. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu và sử dụng toàn bộ diện tích đất và tài sản gắn liền
Cấp cho ông Phạm văn Tiến và bà Nguyễn thị Hải được quyền sử dụng thửa đất số 80 + 81, tờ bản đồ số 17 tại số Số 217, đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội với tổng diện tích là 465,2m2
Bên A (bên chuyển nhượng) đồng ý chuyển nhượng dứt khoát quyền sở hữu và/ hoặc sử dụng toàn bộ diện tích đất và tài sản gắn liền trên đất tại thửa đất số 80 + 81, tờ bản đồ số 17 tại số Số 217, đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội cho bên B (bên nhận chuyển nhượng)
Phòng công chứng số 2 thành phố Hà Nội
5 Những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá trị tài sản.
Kết quả đánh giá CLCL của công trình xây dựng theo phương pháp thống kê kinh nghiệm
6 Kết quả khảo sát thực địa
- Mục đích: kiểm tra lại thực trạng của quyền sử dụng đất và công trình trên đất thời gian tháng 12 năm 2010.
- Thời gian khảo sát: tháng 12/2010
- Người tiến hành khảo sát thực địa: Nguyễn Thị Hồng Nhung và Nguyễn Văn A - Kết quả thu được từ khảo sát thực địa.
Địa chỉ bất động sản định giá: Số 217, đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội
Kích thước, qui mô, hình dáng, loại đất:
Kích thước khuôn viên (RxD): 12,2x 37,4(m)
Trang 4 Bê tông Nhựa Đất Cấp phối
Hướng: Bắc
Căn hộ: Tầng thứ …… trong tổng số ………
tầng của tòa nhà ……Vị trí : ……… (đầu hồi,
đối diện cầu thang …)
Hình dáng: Vuông vức
Không vuông vức: Tóp hậu Vát hậu Hình chữ L
Môi trường xung quanh
Môi trường sống: yên tĩnh ồn ào
Công viên Khu thương mại, Siêu thị Khu hành chính Khu công nghiệp
trường mần non tư thục Tiện: Làm nhà ở Kinh doanh
Kho, xưởng Mở văn phòng Khác………
Cơ sở hạ tầng: Hoàn chỉnh Chưa hoàn chỉnh
Cấu trúc nhà
Nhà trệt Nhà lầu Căn hộ Biệt thự Khác: nhà mái bằng bê tông Đồng hồ nước Điện thoại.
Giếng nước Truyền hình cáp/KTS Máy bơm nước Bồn tắm
Máy phát điện Hồ bơi
Thang máy Chỗ để xe hơi Máy nước nóng Hệ thống chữa cháy Hệ thống chống sét
Khác: ………
Trang 5+ Kết cấu: Nhà 1 tầng, mái bằng bê tông cốt thép trên có lát gạch chống nóng; tường quét vôi, nền lát gạch, cửa ra vào gỗ, cửa sổ chớp.
+ Năm xây dựng: 2000 Năm sử dụng: 2001
+ Hiện trạng: Móng có hiện tượng lún, tường gạch bị nứt và thấm Hệ thống cửa gỗ nứt + Hiện trang đang không sử dụng.
+ Diện tích: 120 m2
Nhìn chung, không có sự chênh lệch đáng kể giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơđịa chính.
7 nguyên tắc thẩm định giá
-Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:
Mỗi tài sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích và đem lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được thừa nhận hay xác định trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
-Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai:
Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích tương lai mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư
-Các nguyên tắc khác: thay thế, đóng góp,cung cầu
8 Phương pháp thẩm định giá
* Phương pháp so sánh: gần như phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế.
Phương pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một Bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các Bất động sản tương tự có thể so sánh đã được mua, bán trên thị trường.
Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất vì: - Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật.
- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lý công nhận.
- Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác Thông thường nhà thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác để thẩm định giá Bất động sản.
Tuy nhiên, phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà dựa
5
Trang 6trên kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá một cách thích hợp Ngoài ra, Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi phải tìm kiếm các Bất động sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống so với Bất động sản cần thẩm định giá, từ đó có điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị Bất động sản cần thẩm định giá Đối với Bất động sản thẩm định giá, các số liệu để tính toán theo phương pháp so sánh không nhiều và không tương đồng Phương pháp so sánh được sử dụng là phương pháp tính toán thành phần.
* Phương pháp chi phí:
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
Để áp dụng phương pháp này, người thẩm định giá phải có kiến thức, kinh nghiệm, và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
Định giá theo phương pháp này cũng phải dựa vào dữ liệu thị trường.
Áp dụng phương pháp thẩm định giá:Đối với công trình trên đất
- Quyết định số 32/2010/QĐ-UBND, ngày 4/8/2010 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn thành phố Hà Nội
Giá nhà cấp IV loại 3 là 2,663.503 triệu tức gần bằng 2,66 triệu
- Thông tư số 05/BXD/ĐT ngày 09/2/1993 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn phương pháp
Công trình trên đất này thuộc bậc IV chất lượng sử dụng thấp và bậc IV về chất lượng sử dụng có niêm hạn sử sụng dưới 20 năm
Nên ta có tỷ lệ giảm giá tự nhiên là 10/20 = 0,5
Trang 7Vậy ta có giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đất là:
20x 2,66 x 120=159.6 triệu
Đối với quyền sử dụng đất áp dụng phương pháp so sánh
1 Tham khảo qua điện thoại đường (đường bê tông rộng 5m) chân đê đường Âu Cơ, gần đối diện TSTĐG, cách tài Vị trí: Bên số chẵn đường Âu
Cơ, quận tây Hồ, Tp Hà Nội , Mặt tiền đường (đường bê tông rộng 5m) chân đê đường Âu Cơ, cách tài sản thẩm
hầm bê tong cốt thép, mái tôn, nhà mới Tổng diện tích
sàn sử dụng là 216m2
Giao bán: 11 tỉ Ước tính: 9.6 tỉ
3 Tham khảo qua điện thoại
0972.206.562 Pháp lý : Sổ đỏ chính chủVị trí: Bên số chẵn đường Âu Cơ, quận tây Hồ, Tp Hà Nội, Mặt tiền đường (đường bê tông rộng 5m) chân đê đường
Giao bán: 22 tỉ Ước tính: 20 tỉ
7
Trang 8Âu Cơ, cách tài sản thẩm
Nhận xét: Các bất động sản dùng để so sánh có điều kiện địa lý, điều kiện giao thông, điều kiện
môi trường, điều kiện kinh doanh tương đối tương đồng với bất động sản thẩm định giá, có thể dùng làm căn cứ để so sánh được.
- Áp dụng Quyết định số 32/2010/QĐ-UBND, ngày 4/8/2010 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn thành phố Hà Nội
Trang 9-BĐS so sánh 1 có số lần điều chỉnh ít nhất nên ta có thể lấy mức giá chỉ dẫn của BĐS so sánh 1
làm mức giá chỉ dẫn cho BĐS mục tiêu: 89,26 trđ/m2
Vậy giá của mảnh đất cần thẩm định giá: 89,26 * 465,2 = 41.523,75 trđVậy tổng giá trị của bất động sản: 159,6 + 41.523,75 = 41.683,35 trđ
9 Một số lưu ý về quyền lợi và nghĩa vụ các bên:
- Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam-TDG Việt Nam chỉ chịu trách nhiệm về số lượng văn bản (bản chính và bản sao) do Công ty phát hành Các trường hợp sao văn bản không có xác nhận của TDG Việt Nam hoặc của Công chứng Nhà nước đều không có giá trị.
9
Trang 10- Khách hàng chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thông tin liên quan tới tài sản thẩm định giá đã cung cấp cho TDG Việt Nam trong quá trình thẩm định giá tài sản.
10.Thẩm định viên tiến hành thẩm định giá tài sản.
Nguyễn Thị Hồng Nhung
( chữ ký)
11.Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả thẩm định giá.
Hình ảnh hiện trạng tài sản tại địa điểm và thời điểm thẩm định giá.
Trang 11CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
(áp dụng đối với đất đai, công trình kiến trúc trên đất)
Công ty CP Tư vấn Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam
Kính gửi: công ty cổ phần Dịch vụ Viễn thông và In Bưu Điện
Theo đề nghị của ông/bà/ doanh nghiệp cổ phần Dịch vụ Viễn thông và In Bưu Điện tại văn
bản số 113 ngày 30/11/2010về việc thẩm định giá Giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất
1 Mục đích thẩm định giá:
Xác định giá tài sản phục vụ mục đích làm cơ sở tham khảo để bán tài sản
2 Thời điểm thẩm định giá:
Tại thời điểm thẩm định giá tháng 01 năm 2011
3 Cơ sở thẩm định giá (nêu rõ những căn cứ chủ yếu để thẩm định giá)
- Căn cứ hồ sơ, giấy tờ pháp lý do ông/bà/ doanh nghiệp cổ phần Dịch vụ Viễn thông và InBưu Điện cung cấp.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1171/2008/QĐ-UB/405/2008 ngày 03/06/2008 của Uỷ ban Nhân dân Thành Phố Hà Nội cấp cho ông Phạm Văn Tiến và bà Nguyễn Thị Hải
- Hợp đồng chuyển nhượng ( đã công chứng) ngày 29/12/2009 tại phòng công chứng số 2 thành phố Hà Nội ghi rõ Bên A (bên chuyển nhượng) đồng ý chuyển nhượng dứt khoát quyền sở hữu và/ hoặc sử dụng toàn bộ diện tích đất và tài sản gắn liền trên đất tại thửa đất số 80 + 81, tờ bản đồ số 17 tại số Số 217, đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội cho bên B (bên nhận chuyển nhượng)
4 Thực trạng đất, nhà,
4.1 Đất:
11
Trang 12- Vị trí: mô tả cụ thể vị trí địa giới hành chính, vị trí địa lý, hướng
Số 217, đường Âu Cơ, phường Quảng An, Quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội Vị trí địa lý: mặt đường chân đê rộng 5m, nằm chân đê cách đường chính 6m
- Tình trạng pháp lý: đất toàn quyền, đã qua chuyển nhượng
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1171/2008/Q Đ-UB/405/2008 ngày 03/06/2008 Hợp đồng chuyển nhượng có giấy công chứng của phòng công chứng số 2 thành phố hà nội
- Kết cấu: kết cấu tổng thể toàn bộ nhà và từng bộ phận (móng, tường, mái ) Mái bằng bê tông cốt thép trên có lát gạch chống nóng
Tường quét vôi Nền lát gạch
Cửa ra vào là cửa gỗ Cửa sổ chớp
- Thực trạng
Móng có hiện tượng lún, tường gạch bị nứt và thấm Hệ thống cửa gỗ nứt Hiện đang không sử dụng
5 Phương pháp thẩm định giá:
Sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí
6 Kết quả thẩm định giá:
Trên cơ sở các tài liệu do công ty cổ phần Dịch vụ Viễn thông và In Bưu Điện cung
cấp, qua khảo sát thực tế tại hiện trường; với phương pháp thẩm định giá so sánh và chi phí được áp dụng trong tính toán, doanh nghiệp thẩm định giá (ghi rõ tên doanh nghiệp) thông báo kết quả thẩm định giá tài sản tại thời điểm tháng 01/2011 như sau: