Dự án cụm công nghiệp

MỌI CHI TIẾT XIN LIÊN HỆ Hotline: 0918755356 0936260633 ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN Tư vấn lập dự án vay vốn ngân hàng Tư vấn lập dự án xin chủ trương Tư vấn dự án đầu tư Tư vấn lập dự án kêu gọi đầu tư Tư vấn giấy phép môi trường Lập và đánh giá sơ bộ ĐTM cho dự án Thiết kế quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1500 Dịch Vụ Lập Dự Án Đầu Tư Tư vấn các thủ tục môi trường Website: http:lapduandautu.com.vn

DỰ ÁN

CỤM CÔNG NGHIỆP HÒA SƠN

Địa điểm:, Tỉnh Đắk Lắk

CÔNG TY TNHH VẬT LIỆU XÂYDỰNG

MỤC LỤC

MỤC LỤC 2

CHƯƠNG I MỞ ĐẦU 6

I GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ 6

II MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN 6

III SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ 7

CHƯƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN 14

I ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN DỰ ÁN 14

1.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án 14

1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án 16

II ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG 17

III QUY MÔ CỦA DỰ ÁN 20

3.1 Các hạng mục xây dựng của dự án 20

3.2 Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư 22

IV ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 25

4.1 Địa điểm xây dựng 25

4.2 Đánh giá hiện trạng khu đất thực hiện dự án 27

4.3 Hình thức đầu tư 27

V NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO.28 5.1 Nhu cầu sử dụng đất 28

5.2 Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án 29

CHƯƠNG III PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ 30

I PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 30

1.1 Tổng hợp quy mô diện tích xây dựng công trình 30

1.2 Tính chất cụm công nghiệp 30

1.3 Các khu chức năng 31

1.4 Chỉ tiêu đối với cụm công nghiệp 31

1.5 Các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật 31

II PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ 32

2.1 Cho thuê đất, nhà xưởng cho thuê 32

2.2 Hệ thống văn phòng cho thuê 34

2.3 Quy trình xử lý nước thải cụm công nghiệp 38

CHƯƠNG IV CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN 44

I PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG 44

1.1 Chuẩn bị mặt bằng 44

1.2 Phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư: 44

1.3 Phương án hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật 44

II PHƯƠNG ÁN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 44

2.1 Các phương án xây dựng công trình 44

2.2 Tổ chức không gian quy hoạch xây dựng 45

III QUY HOẠCH HỆ THỐNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT 47

3.1 Quy hoạch hệ thống giao thông 47

3.2 Quy hoạch cấp nước 48

3.3 Thoát nước thải 49

3.4 Quy hoạch cấp điện 49

IV PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN 50

4.1 Phương án tổ chức thực hiện 50

4.2 Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý 51

CHƯƠNG V ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 53

I GIỚI THIỆU CHUNG 53

II CÁC QUY ĐỊNH VÀ CÁC HƯỚNG DẪN VỀ MÔI TRƯỜNG 53

III SỰ PHÙ HỢP ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN 54

IV NHẬN DẠNG, DỰ BÁO CÁC TÁC ĐỘNG CHÍNH CỦA DỰ ÁN ĐỐI VỚI MÔI TRƯỜNG 55

4.1 Giai đoạn thi công xây dựng công trình 55

4.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng 57

V PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN VỀ QUY MÔ, CÔNG NGHỆ SẢN XUẤT 60

VI BIỆN PHÁP GIẢM THIỂU MÔI TRƯỜNG 61

6.1 Giai đoạn xây dựng dự án 61

6.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng 66

VII KẾT LUẬN 69

CHƯƠNG VI TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 70

I TỔNG VỐN ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN 70

II HIỆU QUẢ VỀ MẶT KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA DỰÁN 72

2.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án 72

2.2 Dự kiến nguồn doanh thu và công suất thiết kế của dự án: 72

2.3 Các chi phí đầu vào của dự án: 72

PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH 77

Phụ lục 1: Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án 77

Phụ lục 2: Bảng tính khấu hao hàng năm 80

Phụ lục 3: Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm 84

Phụ lục 4: Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm 91

Phụ lục 5: Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án 92

Phụ lục 6: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn 93

Phụ lục 7: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu 96

Phụ lục 8: Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV) 99

Phụ lục 9: Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) 102

CHƯƠNG I MỞ ĐẦU

I GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ

Tên doanh nghiệp/tổ chức: CÔNG TY TNHH VẬT LIỆU XÂY DỰNG

Thông tin về người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp/tổ chức đăng kýđầu tư, gồm:

Họ tên: Chức danh:Giám đốc Sinh ngày:

Quốc tịch: Việt Nam

Căn cước công dân/Hộ chiếu số:

“Cụm công nghiệp Hòa Sơn ”

Địa điểm thực hiện dự án:, Tỉnh Đắk Lắk.

Diện tích đất, mặt nước, mặt bằng dự kiến sử dụng: 166.225,4 m2 (16,62 ha).

Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác Tổng mức đầu tư của dự án: 61.344.864.000 đồng

(Sáu mươi mốt tỷ, ba trăm bốn mươi bốn triệu, tám trăm sáu mươi bốn nghìn

II SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ

Tình hình phát triển khu công nghiệp, cụm công nghiệp trên địa bàn tỉnh

Trong tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển các khu công nghiệp, cụm công nghiệp sẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội Thời gian qua, các khu công nghiệp, cụm công nghiệp (KCN-CCN) trên địa bàn thu hút nhiều dự án, tạo tín hiệu tích cực đối với sản xuất công nghiệp, góp phần không nhỏ vào sự phát triển chung của tỉnh.

Theo quy hoạch tổng thể phát triển các KCN tỉnh Đắk Lắk đến năm 2020, toàn tỉnh có 2 KCN, với tổng diện tích quy hoạch là hơn 657 ha (KCN Hòa Phú 181 ha, mở rộng thêm 150 ha và KCN Phú Xuân 325,6 ha).Còn theo Quy hoạch phát triển các CCN tỉnh Đắk Lắk đến năm 2020, định hướng đến năm 2025 được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 587/QĐ-UBND, ngày 14-3-2017 thì trên địa bàn tỉnh đến năm 2020 có 15 CCN, với tổng diện tích hơn 551 ha; giai đoạn 2021 - 2025 bổ sung thêm 9 CCN, với tổng diện tích hơn 662 ha Trong năm 2021, bổ sung quy hoạch thêm CCN Hòa Sơn (huyện Krông Bông), với diện tích hơn 16,6 ha.

Đến nay, UBND tỉnh đã ban hành quyết định thành lập 14 CCN, bao gồm: CCN Ea Đar (huyện Ea Kar), M’Drắk (huyện M’Drắk), Ea Ral (huyện Ea H’leo), Quảng Phú (huyện Cư M’gar), Ea Nuôl (huyện Buôn Đôn), Ea Lê (huyện Ea Súp), Ea Dăh (huyện Krông Năng), Hòa Sơn (huyện Krông Bông), Cư Kuin (huyện Cư Kuin), Cư Bao (thị xã Buôn Hồ) và 2 CCN Tân An 1 và Tân An 2 (TP Buôn Ma Thuột) Còn lại 3 CCN là: Krông Búk 1 (huyện Krông Búk), Buôn Chăm (huyện Krông Ana) và Phước An (Krông Pắc) chưa thành lập.

Tỉnh cũng đã phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng cho 14 CCN, với tổng diện tích đất quy hoạch hơn 692 ha, trong đó diện tích đất công nghiệp gần 466 ha (Tân An 1, Tân An 2, Ea Ral, Ea Lê, Ea Đar, Krông Búk 1, M'Drắk, Cư Kuin, Ea Nuôl, Cư Bao, Phước An, Ea Dăh, Buôn Chăm, Quảng Phú) Hiện nay, trên địa bàn tỉnh có 1 KCN và 8 CCN đang hoạt động.

Thời gian qua, các cấp, các ngành, địa phương trong tỉnh đã tích cực triển khai nhiều giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của các KCN-CCN Công tác quy hoạch, phát triển các KCN-CCN nhằm phát triển ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp đã được các cấp chính quyền quan tâm.

Minh chứng là mỗi địa phương đều quy hoạch ít nhất 1 CCN và hầu hết các KCN-CCN đều đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết Bên cạnh đó, UBND tỉnh đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ đầu tư các hạng mục công trình cơ sở hạ tầng của các KCN-CCN; ban hành Quy chế quản lý nhà nước đối với các KCN-CCN nhằm tạo hành lang pháp lý trong quản lý, đầu tư, phát triển các KCN-CCN Nhờ đó, hệ thống các KCN-CCN trên địa bàn tỉnh từng bước được hình thành.

Phát triển các KCN-CCN tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư

Việc hình thành và phát triển các KCN-CCN đã tạo điều kiện để thu hút một khối lượng lớn vốn đầu tư cho phát triển công nghiệp và phát triển kinh tế -xã hội của tỉnh.

Sự phát triển của các KCN-CCN đóng góp đáng kể vào sự phát triển công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp và chuyển dịch cơ cấu kinh tế của tỉnh theo hướng tăng tỷ trọng giá trị sản xuất công nghiệp Tạo môi trường cho chuyển giao công nghệ một cách nhanh chóng; sản xuất nhiều hàng hoá tiêu dùng nội địa và sản phẩm xuất khẩu có tính cạnh tranh.

Trong 9 KCN-CCN đang hoạt động thì KCN Hòa Phú hiện có 53 dự án đăng ký và đầu tư, với tổng vốn đăng ký hơn 4.599 tỷ đồng, tỷ lệ lấp đầy 100%, trong đó có 38 dự án đang hoạt động.

Năm 2020, giá trị sản xuất công nghiệp trong KCN Hòa Phú đạt 6.000 tỷ đồng, thuế và các khoản nộp ngân sách nhà nước là 264 tỷ đồng Tính từ đầu năm đến tháng 8-2021, mặc dù chịu ảnh hưởng lớn do tác động của dịch COVID-19, giá trị sản xuất công nghiệp trong KCN Hòa Phú vẫn ước đạt 4.241 tỷ đồng, thuế và các khoản nộp ngân sách nhà nước ước đạt 168 tỷ đồng, giải quyết việc làm cho khoảng 2.200 lao động, với mức thu nhập bình quân khoảng 5,5 triệu đồng/người/tháng.

Tổng giá trị sản xuất công nghiệp của các doanh nghiệp trong KCN Hòa Phú giai đoạn 2007 - 2020 ước đạt trên 37.134 tỷ đồng, tổng doanh thu ước đạt 32.841 tỷ đồng, nộp ngân sách nhà nước giai đoạn 2007 - 2020 là 1.383 tỷ đồng Như vậy, có thể thấy, mặc dù chỉ có 1 KCN đang hoạt động, nhưng đã đóng góp không nhỏ vào sự phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh.

Đối với 8 CCN đang hoạt động, hiện nay đã có 157 dự án đầu tư và đăng ký đầu tư, với tổng diện tích đất hơn 252 ha, đất đã cho doanh nghiệp thuê hơn 226 ha, tỷ lệ lấp đầy là 76% diện tích, với tổng số vốn đăng ký đầu tư ban đầu

hơn 6.000 tỷ đồng Hằng năm, doanh nghiệp trong các CCN đóng ngân sách cho địa phương khoảng 120 tỷ đồng và giải quyết việc làm cho hơn 4.000 lao động.

Hệ thống các KCN-CCN trên địa bàn tỉnh đã thu hút được nhiều dự án đầu tư, trong đó có một số dự án lớn, công nghệ cao được đầu tư xây dựng và đi vào hoạt động có hiệu quả như: Nhà máy thép Đông Nam Á, Nhà máy chế biến cà phê bột Trung Nguyên, Nhà máy cà phê Ngon, Cà phê hòa tan An Thái… đã làm cho tỷ lệ lấp đầy các KCN-CCN ngày càng tăng.

Những doanh nghiệp trong các KCN-CCN đã góp phần quan trọng làm gia tăng giá trị sản xuất công nghiệp, kim ngạch xuất khẩu và nguồn thu cho ngân sách địa phương; đáp ứng yêu cầu về sử dụng tiết kiệm đất đai, bảo vệ môi trường, phát triển bền vững và giải quyết việc làm cho nhiều lao động trong và ngoài tỉnh.

Phát triển Cụm công nghiệp Hòa Sơn- Krông Bông

Krông Bông là huyện có ngành công nghiệp phát triển chậm do đó trong những năm qua các ngành, các cấp ở tỉnh cũng như ở địa phương đặc biệt quan tâm tạo điều kiện thúc đẩy phát triển KT-XH cùng với phát triển công nghiệp Trong đó, việc quy hoạch đầu tư cơ sở hạ tầng các cụm công nghiệp tạo mặt bằng có cơ sở hạ tầng nhằm thu hút đầu tư, sử dụng hiệu quả nguồn nguyên liệu phát huy tiềm năng, lợi thế ở huyện để phát triển ngành CN, phát triển KT-XH là một trong những định hướng chiến lược của tỉnh và huyện.

Từ năm 2007, trên địa bàn huyện đã được UBND tỉnh quy hoạch chi tiết Cụm công nghiệp Bông Krang, tại xã Bông Krang với diện tích 50,2ha (Quyết định số: 2389/QĐ-UBND ngày 21/9/2007) Đến năm 2013, thực hiện Thông tư số 31/2012/TTLT-BCT-BKHĐT ngày 10/10/2012 của của liên Bộ Công Thương, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Hướng dẫn xử lý cụm công nghiệp hình thành trước khi quy chế quản lý cụm công nghiệp ban hành kèm theo quyết định số 105/2009/QĐ- TTG ngày 19/8/2009 của Thủ tướng Chính phủ có hiệu lực, UBND tỉnh đã thu hồi quyết định Quy hoạch chi tiết đối với Cụm công nghiệp Bông Krang (tại Quyết định số 1036/QĐ-UBND, ngày 28/5/2013), do CCN này, kém lợi thế phát triển, thu hút đầu tư chậm Như vậy, hiện nay trên địa bàn huyện Krông Bông chưa có các khu, cụm, điểm công nghiệp để thu hút đầu tư phát triển công nghiệp.

Để tạo mặt bằng đảm bảo cơ sở hạ tầng cần thiết thu hút đầu tư sản xuất các ngành nghề có tiềm năng lợi thế ở huyện như: Khai thác sản xuất vật liệu

xây dựng (đá granit, đá chẻ, gạch không nung); Chế biến nông sản có nguồn nguyên liệu tại huyện như: xay sát chế biến lương thực, bánh kẹo; Giết mỗ gia súc, gia cầm chế biến thực phẩm; Cơ khí sửa chữa phục vụ nông nghiệp nông thôn; Di dời các cơ sở sản xuất có khả năng gây ô nhiễm tại các khu đông dân cư thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội ở huyện, trong Quy hoạch nông thôn mới xã Hòa Sơn (Quyết định số: 5063/QĐ-UBND ngày 14/11/2016, Về việc phê duyệt Điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chung xây dựng nông thôn mới xã Hòa Sơn, huyện Krông Bông giai đoạn 2011-2015 và định hướng đến năm 2020), UBND huyện đã quy hoạch Khu tiểu thủ công nghiệp xã Hòa Sơn Hiện tại, trong khu vực này đã có Công ty TNHH Vật liệu xây dựng Krông Bông Đắk Lắk được UBND tỉnh cho phép đầu tư dự án Khai thác, sản xuất đá vật liệu xây dựng Tuy nhiên, do chưa được thành lập, quy hoạch chi tiết và đầu tư các hạng mục cơ sở hạ tầng cần thiết, do đó việc đền bù giải phóng mặt bằng, đấu nối đầu tư, cơ sở hạ tầng (giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước thải ) phục vụ dự án rất khó khăn, nhất là về giao thông.

Do đó, Công ty TNHH Vật liệu xây dựng đã đề nghị được làm chủ đầu tư

cơ sở hạ tầng “Cụm công nghiệp Hòa Sơn” Để tạo điều kiện thuận lợi cho việc

đầu tư dự án của Công ty TNHH Vật liệu xây dựng Krông Bông Đắk Lắk cũng như quy hoạch đầu tư cơ sở hạ tầng Cụm TTCN, thu hút đầu tư các dự án công nghiệp, thúc đẩy phát triển công nghiệp ở địa phương là hết sức cần thiết

I CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝII.1 Các căn cứ pháp lý

 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014 của Quốc hội;

 Luật Xây dựng số 62/2020/QH11 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014 của Quốc hội;

 Luật Quy hoạch đô thị số 16/VBNH-VPQH ngày 15/7/2020;

 Luật số 35/2018/QH14 ngày 20/11/2018 sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch;

 Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 ngày ngày 17 tháng 11 năm 2020của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hộinước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc Hội

nước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Văn bản hợp nhất 14/VBHN-VPQH năm 2014 hợp nhất Luật thuế thu nhập doanh nghiệp do văn phòng quốc hội ban hành;

 Nghị định số 31/2021/NĐ-CPngày 26 tháng 03 năm 2021Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;

 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 về sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;

 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09 tháng 02 năm 2021về quản lý chi phí đầu tư xây dựng;

 Hướng dẫn thi hành nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26 tháng 12 năm 2013 của chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp;

 Thông tư số 01/2021/TT-BXD ngày 19 tháng 05 năm 2021 của Bộ Xây dựng ban hành QCVN 01:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng;

 Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 8 năm 2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;

 Thông tư số: 15/2017/TT-BCT ngày 31/8/2017, của Bộ Công Thương Quy định, hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 68/2017/NĐ-CP ngày 25/5/2017 của Chính phủ Về quản lý, phát triển cụm công nghiệp;

 Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng quy định tại Phụ lục VIII, của thông tư số 12/2021/TT-BXDngày 31 tháng 08 năm 2021 của Bộ Xây dựng ban hành định mức xây dựng;

 Quyết định 510/QĐ-BXD của Bộ xây dựng ngày 19 tháng 05 năm 2023 về Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2022.

 Nghị định số 68/2017/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2017 của Chính phủ về quản lý, phát triển cụm công nghiệp

 Nghị định 66/2020/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 68/2017/NĐ-CP về quản lý, phát triển cụm công nghiệp

 Nghị định số 08/2022/NĐ-CP ngày 10/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;

 Thông tư số 02/2022/TT-BTNMT ngày 10/01/2022 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;

 Quyết định 08/2021/QĐ-UBND về Quy chế quản lý cụm công nghiệp

trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk.

 Quyết định số 587/QĐ-UBND ngày 14 tháng 3 năm 2017 của UBND tỉnh Đắk Lắk Về việc phê duyệt Quy hoạch phát triển các cụm công nghiệp tỉnh Đắk Lắk đến năm 2020, định hướng đến năm 2025

 Các Quy hoạch phát triển KT- XH, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch ngành CN và các ngành liên quan của huyện Krông Bông và tỉnh Đắk Lắk

II.2 Các nguồn số liệu, tài liệu

 Niên giám thống kê của tỉnh Đắk Lắk, huyện Krông Bông;  Bản đồ địa chính, bản đồ quy hoạch sử dụng đất xã Hòa Sơn;

 Bản đồ đo đạc địa hình hiện trạng tỷ lệ 1/500 khu vực lập quy hoạch;  Các số liệu điều tra cơ bản, các dự án đầu tư, các văn bản, chủ trương đầu tư, quy hoạch phát triển ngành có liên quan;

III MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁNIII.1 Mục tiêu chung

 Phát triển dự án “Cụm công nghiệp Hòa Sơn” theo hướng chuyên

nghiệp, hiện đại, cung cấp mặt bằng xây dựng cơ sở công nghiệp, dịch vụ công nghiệp chất lượng, đáp ứng nhu cầu thị trường góp phần tăng hiệu quả kinh tế địa phương cũng như của cả nước  

 Khai thác có hiệu quả hơn tiềm năng về: đất đai, lao động và sinh thái của khu vực tỉnh Đắk Lắk.

 Dự án khi đi vào hoạt động sẽ góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế, đẩy nhanh tiến trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá và hội nhập nền kinh tế của địa phương, của tỉnh Đắk Lắk.

 Hơn nữa, dự án đi vào hoạt động tạo việc làm với thu nhập ổn định cho nhiều hộ gia đình, góp phần giải quyết tình trạng thất nghiệp và lành mạnh hoá môi trường xã hội tại vùng thực hiện dự án.

III.2 Mục tiêu cụ thể

 Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp và khu hành chính dịch vụ, hình thành trung tâm công nghiệp mới của tỉnh Đắk Lắk Hình thành một cụm công nghiệp có hệ thống hạ tầng kỹ thuật tiên tiến hiện đại, đồng bộ, hoàn chỉnh, đáp ứng yêu cầu thu hút đầu tư sản xuất kinh doanh trong cụm công nghiệp, phát triển công nghiệp, góp phần chuyển giao công nghệ kỹ thuật tiên tiến Là điểm sáng hấp dẫn, thu hút các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư nước

 Cụ thể hóa Quy hoạch xây dựng phát triển các cụm công nghiệp tỉnh Đắk Lắk, đồng thời là căn cứ pháp lý trong việc quản lý quy hoạch, phát triển công nghiệp Cụ thể hóa quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Đắk Lắk và của huyện Krông Bông.

 Dự án được quy hoạch, thiết kế hiện đại, kiến trúc cảnh quan đẹp, thân thiện với môi trường, cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động đầu tư.

 Tạo được mối liên hệ và phát triển về kinh tế - công nghiệp giữa các huyện của Đắk Lắk, góp phần dịch chuyển công nghiệp của tỉnh, tạo sự phát triển đồng đều ở các huyện Tạo chuyển dịch lao động trong khu vực Chuyển đổi ngành nghề theo hướng tích cực để mang lại cuộc sống ngày một tốt đẹp hơn cho nhân dân Giải quyết việc làm cho lao động của địa phương trong suốt quá trình đầu tư xây dựng cũng như kinh doanh khai thác sau này

 Việc tiếp nhận các dự án có trình độ, công nghệ tiên tiến, kỹ thuật cao góp phần thúc đẩy hoạt động chuyển giao công nghệ, nâng cao trình độ kỹ năng quản lý cho người lao động địa phương.

 Hình thành khuhạ tầng kỹ thuật công nghiệpchất lượng cao  Dự án thiết kế với quy mô, công suất như sau:

Cho thuê đất xây dựng nhà

 Giải quyết công ăn việc làm cho một bộ phận người dân địa phương, nâng cao cuộc sống cho người dân.

 Góp phần phát triển kinh tế xã hội của người dân trên địa bàn và tỉnh Đắk Lắknói chung.

CHƯƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN

II ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆNDỰ ÁN

II.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án

Vị trí địa lý

Tỉnh Đắk Lắk với diện tích 13.125,4 km2 nằm trên địa bàn Tây Nguyên, trong khoảng tọa độ địa lý từ 107°28'57"- 108°59'37" độ kinh Đông và từ 12°9'45" - 13°25'06" độ vĩ Bắc, phía Bắc giáp tỉnh Gia Lai, phía Nam giáp tỉnh Lâm Đồng, phía Đông giáp tỉnh Phú Yên và tỉnh Khánh Hòa, phía Tây giáp Vương quốc Cam Pu Chia và tỉnh Đắk Nông.

Bản đồ hành chính tỉnh Đăk Lăk

Đăk Lăk là tỉnh có đường biên giới dài 70 km chung với nước Campuchia, trên đó có quốc lộ 14C chạy dọc theo biên giới hai nước rất thuận lợi cho việc phát triển kinh tế vùng biên kết hợp với bảo vệ an ninh quốc phòng.

Địa hình

Đại bộ phận diện tích của tỉnh nằm ở phía Tây Trường Sơn, có hướng thấp dần từ Đông Nam sang Tây Bắc Địa hình đa dạng đồi núi xen kẽ bình nguyên và thung lũng, khái quát có thể chia thành các dạng địa hình chính sau:

Địa hình vùng núi gồm: vùng núi cao Chư Yang Sin có nhiều dãy núi cao trên 1.500 m, địa hình hiểm trở và vùng núi thấp, trung bình Chư Dơ Jiu: nằm ở phía Tây Bắc của tỉnh, độ cao trung bình 600 - 700 m.

Địa hình cao nguyên chiếm phần lớn diện tích tự nhiên của tỉnh, địa hình bằng phẳng, đường Quốc lộ 14 gần như là đỉnh phân thuỷ, cao ở giữa và thấp dần về hai phía, địa hình thấp dần từ Đông Bắc xuống Tây Nam, có 2 cao nguyên lớn là: cao nguyên Buôn Ma Thuột và cao nguyên M'Drăk (cao nguyên Khánh Dương).

Địa hình bán bình nguyên Ea Súp là vùng đất rộng lớn nằm ở phía Tây tỉnh, tiếp giáp với các cao nguyên Bề mặt ở đây bị bóc mòn, có địa hình khá bằng phẳng, đồi lượn sóng nhẹ, độ cao trung bình 180m

Địa hình vùng bằng trũng Krông Pắk - Lắk nằm ở phía Đông - Nam của tỉnh, giữa cao nguyên Buôn Ma Thuột và dãy núi cao Chư Yang Sin, độ cao trung bình 400 - 500 m.

Khí hậu

Khí hậu toàn tỉnh được chia thành hai tiểu vùng khí hậu Vùng phía Tây Bắc có khí hậu nắng nóng, khô hanh về mùa khô; Vùng phía Đông có khí hậu mát mẻ, ôn hòa Nhiệt độ trung bình hàng năm là 24°C, tháng nóng nhất và lạnh nhất chênh lệch nhau chỉ hơn 5°C.

Nhìn chung đặc điểm khí hậu vừa bị chi phối của khí hậu nhiệt đới gió mùa, vừa mang tính chất khí hậu cao nguyên với nhiệt độ ôn hoà gần như quanh năm, đã tạo ra các vùng sinh thái nông nghiệp thích hợp với nhiều loại cây trồng, nhất là các loại cây công nghiệp dài ngày có giá trị kinh tế cao như cà phê, tiêu, cao su, điều, bông vải…

Tài nguyên đất

Tổng diện tích tự nhiên toàn tỉnh là 1.312,5 nghìn ha Đất Đắk Lắk được chia thành các nhóm đất chính sau: đất xám (Acrisols) 579.309 ha (44,1%) hầu hết ở các huyện, trên dạng địa hình có độ dốc, đất đỏ (Ferralson) 311.340 ha (23,7%) tập trung tại các khối bazan Buôn Ma Thuột, phần lớn có độ dốc thấp, tầng đất mịn dày khả năng giữ và hấp thu nước tốt Nhóm đất này thích hợp với

các loại cây công nghiệp dài ngày như cà phê, cao su, dâu tằm , Đất nâu (Lixisols) 146.055 ha (11,1%) ở địa hình ít dốc , ngoài ra còn Đất phù sa (Fluvisols) 14.708 ha (1,1%); Đất Gley (Gleysols) 29.350 ha( 2,2%), Đất than bùn (Histosols), Đất đen (Luvisols), Đất nâu thẫm (Phaeozems), Đất có tầng sét chặt, cơ giới phân dị (Planols) ký hiệu (PL), Đất mới biến đổi (Cambisols) ký hiệu CM; Đất xói mòn trơ sỏi đá (Leptosols); Đất nứt nẻ (Vertisols).

Chất lượng của một số loại đất như nhóm đất đỏ, phần lớn nằm trên địa hình tương đối bằng phẳng rất phù hợp cho phát triển cây công nghiệp dài ngày như cà phê, cao su, v.v cho năng suất cao và chất lượng tốt Ngoài ra còn có nhiều loại đất khác như đất xám, đất nâu, đất nâu thẫm, thích nghi với nhiều loại cây trồng khác nhau như cây công nghiệp ngắn ngày, cây ăn quả và một số cây lâu năm khác

II.2 Điều kiện kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án

Kinh tế

Trong 6 tháng đầu năm 2022, tình hình kinh tế - xã hội của tỉnh Đăk Lăk tiếp tục có bước phát triển ổn định Nhiều chỉ số phát triển kinh tế - xã hội tăng so với cùng kỳ.

Cụ thể: Giá trị tổng sản phẩm trên địa bàn tỉnh (GRDP) ước thực hiện trên 23.623 tỷ đồng (bằng 41,98% kế hoạch, tăng 7,37% so với cùng kỳ năm 2021); huy động vốn đầu tư toàn xã hội ước thực hiện trên 13.605 tỷ đồng (bằng 41,48% kế hoạch, tăng 5,26% so với cùng kỳ năm 2021); tổng kim ngạch xuất khẩu ước thực hiện 845 triệu USD (bằng 70,4% kế hoạch, tăng 61,7% so cùng kỳ năm 2021); tổng thu cân đối ngân sách nhà nước đạt trên 4.860 tỷ đồng (bằng 59,28% kế hoạch HĐND tỉnh giao và 72,9% dự toán Trung ương giao, tăng 35,97% so với cùng kỳ năm 2021); tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ ước thực hiện trên 51.138 tỷ đồng (bằng 56,51% kế hoạch, tăng 16,68% so cùng kỳ năm 2021).

Công tác cải cách hành chính của tỉnh đạt được kết quả tích cực, các chỉ số PAR Inder, PAPI, PCI năm 2021 của tỉnh đều tăng hạng so với năm 2020 Các hoạt động văn hóa – thể thao và du lịch, công tác an sinh xã hội và hỗ trợ người nghèo tiếp tục được quan tâm, thực hiện Tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội được giữ vững.

Dân cư

Tính đến ngày 1 tháng 4 năm 2019, dân số toàn tỉnh Đắk Lắk đạt 1.869.322 người, mật độ dân số đạt 135 người/km² Trong đó dân số sống tại thành thị đạt 462.013 người, chiếm 24,7% dân số toàn tỉnh, dân số sống tại nông thôn đạt 1.407.309 người, chiếm 75,3% dân số Dân số nam đạt 942.578 người, trong khi đó nữ đạt 926.744 người Tỷ lệ tăng tự nhiên dân số phân theo địa phương tăng 0,75 ‰ Đây cũng là tỉnh đông dân nhất vùng Tây Nguyên với hơn 1,8 triệu dân Tỷ lệ đô thị hóa tính đến năm 2023 đạt 25,76%.

III ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG

Thu hút FDI tăng mạnh trong quý I, bất động sản công nghiệp còn nhiều dưđịa phát triển

Những tháng đầu năm 2023, thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) của bất động sản tiếp tục duy trì vị trí thứ 2 với tổng vốn đầu tư gần 766 triệu USD, chiếm gần 14,1% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính chung đến ngày 20/3/2023, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt gần 5,45 tỷ USD, chỉ bằng 61,2% so với cùng kỳ năm 2022.

Tuy vốn đầu tư thực hiện của các dự án đầu tư nước ngoài giảm so với cùng kỳ song đã có cải thiện so với 2 tháng đầu năm 2023 (giảm 2,2% so với cùng kỳ và tăng 2,7 điểm phần trăm so với 2 tháng năm 2023) Nhưng số dự án đầu tư mới vẫn tăng Cụ thể, số dự án đăng ký mới đạt 522 dự án, tăng 62,1% so với cùng kỳ.

Cũng chung xu hướng này, mặc dù vẫn duy trì ở vị trí thứ 2 về thu hút FDI nhưng vốn rót vào ngành kinh doanh bất động sản vẫn giảm tới 71,6% so với cùng kỳ Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định, nhà đầu tư nước ngoài quy mô vừa và nhỏ tiếp tục quan tâm, tin tưởng vào môi trường đầu tư của Việt Nam vừa đưa ra những quyết định đầu tư mới Nhiều dự án đầu tư mới vẫn tập trung vào các tỉnh, thành phố có nhiều lợi thế trong thu hút đầu tư nước ngoài nhờ cơ sở hạ tầng tốt, nguồn nhân lực ổn định, nỗ lực cải cách thủ tục hành chính và năng động trong xúc tiến đầu tư như: Bắc Giang, Đồng Nai, Bắc Ninh, TP.HCM, Hải Phòng…

Vốn ngoại tăng mạnh vào lĩnh vực bất động sản cho thấy nhà đầu tư tiếp tục đặt niềm tin vào môi trường đầu tư của Việt Nam nói chung và lĩnh vực bất

động sản nói riêng Nhà đầu tư ưu tiên bất động sản do tính ổn định, thu hút được nguồn vốn lớn so với các ngành khác.

Đáng chú ý, trên lĩnh vực bất động sản, phân khúc bất động sản công nghiệp đã chứng kiến sự bùng nổ trở lại của Việt Nam sau hai năm gián đoạn vì đại dịch Ngay sau khi biên giới mở cửa trở lại, nhà đầu tư và khách hàng quốc tế đã nhanh chóng sắp xếp các cuộc khảo sát vị trí, ký kết biên bản ghi nhớ (MOU), hợp đồng thuê và các thỏa thuận mua bán Thị trường đang chứng kiến sự quan tâm từ các nhà sản xuất toàn cầu với nhu cầu đầu tư lớn, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ, năng lượng xanh, logistics,…

Mặc dù có ý kiến cho rằng, đầu tư FDI năm 2023 có thể chậm lại do suy thoái kinh tế nhưng nhiều chuyên gia đánh giá, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam có thể duy trì nguồn cầu từ nhà đầu tư nhờ lợi thế về lao động, dân số, sự phát triển cở sở hạ tầng, ưu đãi đối với nhà đầu tư nước ngoài cũng như những nỗ lực của Chính phủ trong việc duy trì sự ổn định kinh tế vĩ mô.

Ông John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ công nghiệp, Savills Việt Nam phân tích, thị trường bất động sản Việt Nam đang được hưởng lợi từ những ưu thế đến từ quá trình mở cửa biên giới, tỷ giá Việt Nam đồng ổn định và mức thuế doanh nghiệp hấp dẫn.

“Trước thực tế các công ty đa quốc gia vẫn đang tìm cách đa dạng hoá khu vực hoạt động hoặc di dời ra khỏi Trung Quốc, thị trường bất động sản công nghiệp Việt đang phát huy điểm sáng trong việc tạo điều kiện thu hút đầu tư Bên cạnh các nhà đầu tư đã dày dặn kinh nghiệm từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan (Trung Quốc) và Trung Quốc, thị trường còn cần những hỗ trợ bài bản hơn nữa để thu hút sự tham gia của các tập đoàn đa quốc gia đến từ Mỹ và châu Âu” – ông John Campbell nhận xét.

Bất động sản công nghiệp nhiều dư địa hấp dẫn

Ngay sau khi biên giới mở cửa trở lại, những nhà đầu tư và khách hàng quốc tế đã nhanh chóng sắp xếp các cuộc khảo sát vị trí, ký kết biên bản ghi nhớ (MOU), hợp đồng thuê và các thỏa thuận mua bán Điển hình là việc “gã khổng lồ” Foxconn đẩy mạnh chiến lược đa dạng hóa chuỗi sản xuất tại Bắc Giang.

Với kế hoạch tiếp tục mở rộng quy mô đầu tư tại các tỉnh, Foxconn đã ký kết Biên bản ghi nhớ về việc Tập đoàn nghiên cứu thuê lại 50,5ha đất tại Khu công nghiệp Quang Châu (Bắc Giang) để mở rộng quy mô với tổng mức đầu tư khoảng 300 triệu USD Sau đó, Samsung cũng nâng tổng mức đầu tư vào Việt

Nam lên 20 tỷ USD, tập trung phát triển các nhóm ngành về trí tuệ nhân tạo (AI) và dữ liệu lớn (big data)…

Theo Báo cáo Đầu tư châu Á – Thái Bình Dương của Savills, quý IV/2022, thị trường đã ghi nhận một số giao dịch nổi bật Tại phía Nam, Matsuya R&D (Nhật Bản) đã đầu tư thêm khoảng 6,7 triệu USD vào dây chuyền sản xuất tại Khu công nghiệp Hố Nai, tỉnh Đồng Nai.

Thêm vào đó, Giant Manufacturing (Đài Loan – Trung Quốc) – tập đoàn nổi tiếng với các lĩnh vực kinh doanh và sản xuất xe đạp và phụ tùng xe đạp đã đầu tư thêm 13 triệu USD tại Khu công nghiệp VSIP 2 (Bình Dương) Tại phía Bắc, giao dịch nổi bật có thể kể đến việc Taihan Precision Technology đầu tư 5,3 triệu USD tại Cẩm Giàng, Hải Dương.

Hay mới đây, sự kiện phái đoàn 52 doanh nghiệp Mỹ như Boeing, Coca-Cola, Meta, SpaceX, Netflix, Apple… đến Việt Nam để tìm kiếm cơ hội kinh doanh và hợp tác đã cho thấy niềm tin của các tập đoàn quốc tế vào Việt Nam Từ đó, thể hiện tiềm năng của Việt Nam trở thành bến đỗ, trung tâm sản xuất mới của thế giới trong lĩnh vực điện tử, công nghệ hay các ngành công nghiệp có giá trị cao…

Ông John Campbell cho rằng, ngành công nghiệp và sản xuất sẽ tiếp tục dẫn đầu trong thu hút dòng vốn ngoại với sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài về đất công nghiệp và nguồn cung xây sẵn chất lượng cao.

Tuy nhiên, hiện nay việc tìm kiếm nguồn cung đất công nghiệp đang trở thành một bài toán khó cho các doanh nghiệp, khi tỷ lệ lấp đầy luôn đạt mức cao Cụ thể, tại một số tỉnh phía Nam như Bình Dương hay Đồng Nai, tỷ lệ lấp đầy luôn đạt mức trên 95%.

Còn tại thị trường phía Bắc, các tỉnh có thị trường bất động sản công nghiệp phát triển như Bắc Giang và Bắc Ninh đều có nguồn cầu cao với tỷ lệ lấp đầy từ 96% đến 99%.

Trong bối cảnh tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp hiện hữu hạn chế sẽ ảnh hưởng tới việc cho thuê các diện tích lớn Trong khi đó, nguồn cung mới của thị trường không thực sự nhiều.

Nguyên nhân được ông John Campbell chỉ ra là do khó khăn trong giải phóng mặt bằng, khiến chi phí đền bù cộng với giá đất ở Việt Nam đã tăng nhiều trong thời gian gần đây Điều này vô hình trung tạo nên thách thức đối với các

chủ đầu tư muốn thành lập các khu công nghiệp mới hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp.

Để có thể hỗ trợ tốt nhất về nguồn cung nhằm đáp ứng được nhu cầu của thị trường, vấn đề về mặt thủ tục đầu tư, pháp lý và quy trình phê duyệt dự án cần được đẩy nhanh hơn Các chủ đầu tư cũng kỳ vọng tiến độ, quy trình bồi thường và giải phóng mặt bằng được tiến hành nhanh chóng và hiệu quả hơn, đồng thời có thể được tạo điều kiện nhận giấy phép, bản đồ quy hoạch tổng thể, giấy chứng nhận xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… trong thời gian sớm nhất có thể.

Do vậy, việc có thêm nguồn cung mới về bất động sản công nghiệp, đặc biệt là các sản phẩm chất lượng cao, xây dựng trên yếu tố “thông minh” và “xanh” làm nền tảng cốt lõi như Green Park (Vĩnh Phúc), Logos VSIP Bắc Ninh 1 Logistic Park (Bắc Ninh) đều được kỳ vọng sẽ phần nào giải quyết “cơn khát” nguồn cung của thị trường.

Nhận định về tiềm năng đầu tư, ông John Campbell cho rằng, thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam còn nhiều dư địa để phát triển đa dạng hơn các sản phẩm bất động sản công nghiệp như trung tâm dữ liệu, kho lạnh và logistics Các cơ hội chính trong ngành logistics bao gồm dịch vụ giao hàng chặng cuối và việc triển khai hệ thống logistics 4.0.

Hơn nữa, sự thiếu hụt về cơ sở vật chất kho lạnh tại Việt Nam là điểm các chủ đầu tư có thể tận dụng phát triển thêm dự án mới Ngoài ra, dịch vụ xây dựng nhà xưởng theo yêu cầu (built – to – suit) nhằm đáp ứng các yêu cầu đặc biệt về kỹ thuật cũng là điểm thu hút các nhà đầu tư.

I QUY MÔ CỦA DỰ ÁN

I.1 Các hạng mục xây dựng của dự án

Diện tích đất của dự án gồm các hạng mục như sau:

Bảng tổng hợp danh mục các công trình xây dựng và thiết bị

1 Khu công trình hành chính dịch vụ 2.895,24 m2

TTNội dungDiện tíchĐVT

4_ Nhà máy chế biến đá khai thác mỏ Trung Văn9.548,15m2

4 Khu kho tàng, nhà xưởng sản xuất 15.429,84 m2

II Thiết bị

1 Thiết bị văn phòng ban quản lý, điều hành Trọn Bộ

I.2 Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư

TTNội dungDiện tíchDiện tíchsànĐVTĐơn giá

TTNội dungDiện tíchDiện tíchsànĐVTĐơn giá

Ghi chú: Dự toán sơ bộ tổng mức đầu tư được tính toán theo Quyết định 510/QĐ-BXD của Bộ xây dựng ngày 19 tháng 05 năm2023 về Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2022, Thông tưsố 11/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 8 năm 2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tưxây dựng và Phụ lục VIII về định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng của thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31tháng 08 năm 2021 của Bộ Xây dựng ban hành định mức xây dựng.

II ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNGII.1 Địa điểm xây dựng

Dự án“Cụm công nghiệp Hòa Sơn” được thực hiệntại, Tỉnh Đắk Lắk.

Vị trí thực hiện dự án

Vị trí và giới hạn khu đất

+ Phía đông: Giáp đường mòn, khu chuồng trại, đất trống của dân + Phía tây: Giáp ruộng lúa, nghĩa địa và rẫy cà phê

+ Phía nam: Giáp đồi đất trồng cây lâu năm + Phía bắc: Giáp ruộng lúa, cách đường tỉnh lộ

Địa hình, địa mạo:

Vị trí có cao độ cao nhất là 453.00m nằm tại vị trí phía Tây Nam khu vực khảo sát Vị trí có cao độ thấp nhất là 444.00m nằm tại vị trí phía Tây Bắc của khu vực khảo sát

Khí hậu, thủy văn:

Khu vực quy hoạch mang đặc tính của khí hậu nhiệt đới gió mùa cao nguyên Trong năm có 2 mùa rõ rệt, mùa mưa và mùa khô.

Nhiệt độ: Nhiệt độ không khí trung bình năm 23,4°C, nhiệt độ không khí trung bình cao nhất 26,5°C, nhiệt độ không khí trung bình thấp nhất là 20,8°C.

- Mùa mưa: từ tháng 5 đến tháng 10, lượng mưa chiếm 92% lượng mưa cả năm Tháng có lượng mưa cao nhất là tháng 8 và tháng 9 (255mm/tháng).

- Mùa khô: từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, lượng mưa chiếm 8% lương mưa cả năm, nhiều năm không có mưa Độ ẩm không khí thấp, lượng bốc hơi lớn làm cho mức độ khô hạn càng trở nên khốc liệt.

- Lượng mưa trung bình năm 1518mm Lượng mưa cao nhất là 1890mm, thấp nhất là 1191mm.

Vị trí thực hiện dự án

Độ ẩm:

- Độ ẩm không khí trung bình năm 85%, độ ẩm không khí trung bình năm cao nhất 95%, độ ẩm không khí trung bình năm thấp nhất 70%.

Gió: Có hướng gió chủ đạo là gió mùa Tây Nam (mùa mưa) và Đông Bắc (mùa khô).

Thủy văn:

- Nước ngầm: Khu vực khảo sát, mực nước ngầm nằm khá sâu, do đó công trình không chịu ảnh hưởng xấu do nước ngầm.

- Nước mặt: Việc thoát nước mặt tại khu vực được thoát theo độ dốc tự nhiên của nền đất Lượng nước mưa được thoát theo hướng Nam – Bắc của khu vực, nước mưa thoát theo địa hình nên không gây hiện tượng ngập úng tại khu vực khảo sát.

II.2 Đánh giá hiện trạng khu đất thực hiện dự án

II.2.1 Hiện trạng sử dụng đất và cảnh quan môi trường:

Khu vực quy hoạch Cụm TTCN cách đường tỉnh lộ 12 khoảng 360 mét nằm dọc theo chân đồi đất, đá mồ côi nhiều do đất sỏi đá, lỗ chỗ không bằng phẳngnên sử dụng đa dạng, gồm đất trống để hoang, đất trồng màu, trồng cây lâu năm(cà phê) và một vài điểm không đáng kể có lúa Nhìn chung, cây trồng canh tác trong khu vực năng suất, chất lượng rất thấp, việc sử dụng đất cho trồng trọt không hiệu quả.

II.2.2 Hiện trạng dân cư:

Trong khu vực không có dân cư sinh sống, không có các công trình cơ sở hạ tầng, nằm độc lập cách ly với khu dân cư, công trình công cộng, di tích tôn giáo

II.2.3 Hiện trạng công trình kiến trúc:

Hiện tại đã có nhà máy Sản xuất đá của Công ty TNHH Vật liệu xây dựng Krông Bông Đắk Lắk đang đầu tư xây dựng diện tích 4723,35 m2 xây dựng Đã đầu tư lưới điện cung cấp cho nhà máy.

II.2.4 Hiện trạng các công trình hạ tầng kỹ thuật:

Tuyến giao thông của khu vực lập quy hoạch hiện có: Tuyến đường mòn (đường đất) sử dụng cho nông dân làm rẫy

Hiện tại khu vực có mương thủy lợi dẫn nước tưới cho nông nghiệp đi qua, mương bê tông xi măng, rộng 0,8 mét, sâu 1,4 mét.

Phía bắc và phía nam khu vực có đường điện trung thế đi qua theo hướng đông tây.

II.3 Hình thức đầu tư

Dự ánđược đầu tư theo hình thức xây dựng mới.

III NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦUVÀO

III.1 Nhu cầu sử dụng đất

Sơ đồ cơ cấu sử dụng đất

TTNội dungDiện tích(m2)Tỷ lệ (%)

1 Khu công trình hành chính dịch vụ 1.854,1 1,12%

3 Khu nhà máy chế biến đá, sản xuất vật liệu xây dựng 67.393,7 40,54% 4 Khu kho tàng, nhà xưởng sản xuất 18.116,0 10,90%

7 Giao thông, hạ tầng kỹ thuật, hàng rào 23.764,5 14,30%

Bảng cơ cấu nhu cầu sử dụng đất

III.2 Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án

Các yếu tố đầu vào như nguyên vật liệu, vật tư xây dựng đều có bán tại địa phương và trong nước nên các yếu tố đầu vào phục vụ cho quá trình thực hiện là tương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời.

Đối với nguồn lao động phục vụ quá trình hoạt động sau này, dự kiến sử dụng nguồn lao động của gia đình và tại địa phương Nên cơ bản thuận lợi cho quá trình thực hiện.

CHƯƠNG III PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNGCÔNG TRÌNHLỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG

I PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNHI.1 Tổng hợp quy mô diện tích xây dựng công trình

Bảng tổng hợp quy mô diện tích xây dựng công trình

4 Khu kho tàng, nhà xưởng sản xuất 15.429,849.257,90327.773,715,5760,009,285 Khu công trình hạ tầng kỹ thuật 8.329,383.331,7513.331,752,0040,005,016 Cây xanh cảnh quan, cách ly 31.343,3718,867 Giao thông, hạ tầng kỹ thuật 23.170,1113,94

TÔNG CỘNG166.225,41 55.925,44151.666,1233,64100,00

III.1 Tính chất cụm công nghiệp

Là cụm công nghiệp tập trung đa ngành đáp ứng yêu cầu phát triển trong điều kiện kinh tế với những định hướng thu hút các dự án đầutư vào các lĩnh vực sau:

- Khai thác sản xuất vật liệu xây dựng (đá granit, đá chẻ, gạch không

III.2 Các khu chức năng

Mặt bằng tổng thể được chia thành các phân khu rõ ràng, các nhóm ngành công nghiệp có cùng tính chất được sắp xếp thành nhóm Toàn khu chia thànhcác khu chức năng cụ thể như sau:

- Khu xây dựng các nhà máy, xí nghiệp công nghiệp, bến bãi - Khu cây xanh, cây xanh cách ly.

- Khu các công trình đầu mối kỹ thuật - Khu trung tâm hành chính - dịch vụ.

III.3 Chỉ tiêu đối với cụm công nghiệp

Tỷ lệ các loại đất trong cụm công nghiệp

+ Chiều rộng 1 làn xe từ 3,0 và 3,75m tùy theo chức năng của tuyến đường, toàn bộ kết cấu mặt đường được định hướng bê tông nhựa và theo tiêuchuẩn thiết kế đường đô thị.

- Cấp điện:

+ Cấp điện hành chính dịch vụ: 30 W/m2 sàn; + Cấp điện công nghiệp: 250 kW/ha

- Cấp nước:

+ Nước công trình công cộng và dịch vụ: >2 lít/m2 sàn-ngđ + Nước tưới vườn hoa, công viên: >3 lít/m2 - ngđ.

+ Nước rửa đường: >0,5 lít/m2 - ngđ.

+ Lưu lượng nước phục vụ chữa cháy: 15 lít/giây, số lượng đám cháy đồng thời 02 đám cháy.

+ Cụm công nghiệp: >40m3/ha-ngđ cho tối thiểu 60% diện tích + Nước dự phòng, rò rỉ: <15% tổng lượng nước.

- Thoát nước: Xây dựng hệ thống cống thoát nước mưa và thải riêng biệt để thoát nước triệt để Tỷ lệ thu gom nước thải sinh hoạt đạt tối thiểu 80% tiêuchuẩn cấp nước sinh hoạt.

- Vệ sinh môi trường: Cụm công nghiệp: 0,3 tấn/ha - ngày;

IV PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆIV.1 Cho thuê đất, nhà xưởng cho thuê

Trong tình hình xã hội hóa hiện đại hóa, việc xây dựng nhà xưởng kết cấu thép theo phong cách hiện đại cũng là xu hướng mới hiện nay và cũng đã trở thành nhu cầu tất yếu của các doanh nghiệp lớn và nhỏ.

Ngoài những yếu tố căn bản trong thiết kế thi công như tiết kiệm chi phí, thời gian, đảm bảo chất lượng công trình bền vững, nắm bắt các xu hướng và thiết kế xây dựng cũng quan trọng và cần thiết không kém Bởi một trong các

yếu cầu của khách hàng với những mẫu thiết kế nhà xưởng là tính tiện nghi, và phù hợp với xu hướng.

Các mô hình xây dựng nhà xưởng tiền chế cho thuê phổ biến hiện nay

Xây dựng kho xưởng thấp tầng cho thuê:

Mô hình này thường thấy nhiều nhất và sử dụng rộng rải ở hầu hết các khu công nghiệp lớn nhỏ trên Khắp cả nước

Xây dựng kho xưởng cao tầng cho thuê:

Dạng nhà xưởng này sẽ giúp doanh nghiệp giải quyết bài toán tối ưu về quỹ đất So với công trình nhà xưởng thấp tầng; với cùng một diện tích đất; tại loại hình này nhiều nhà máy; nhà kho xưởng hơn; vẫn hoạt động tốt; đảm bảo an toàn nhờ kết cấu xây dựng chuyên biệt.

Dù cho mô hình nào đi chăng nữa chắc chắn một điều là toàn bộ nhà xưởng luôn trang bị đầy đủ: thanh máy di chuyển; vận chuyển hàng hóa; hệ

thống Phòng Cháy Chữa Cháy; tụ điện; hệ thống xử lý nước thải; khu nhà xe; căn tin…

Các doanh nghiệp đi thuê chỉ cần chuyển máy móc vào vận hành ngày mà không phải tốn thời gian và chi phí khác Đầu tư xây dựng kho xưởng cho thuê sẽ là lựa chọn tân tiến trong bài toán nhà xưởng của rất nhiều doanh nghiệp hiện nay.

IV.2 Hệ thống văn phòng cho thuê

Công đoạn thiết kế và trang trí nội thất là điều không thể thiếu cho một văn phòng cho thuê, đặc biệt ở khu trung tâm.

Các xu hướng thiết kế văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm thành phố ngày càng hướng đến sự mới lạ, độc đáo nhưng vẫn giữ được nét đơn giản, thanh lịch của chốn công sở

Văn phòng cần có không khí thoáng đãng, rộng rãi, mang đến sự thoải mái và không gian làm việc hiệu quả Theo xu hướng năm nay, văn phòng càng đơn giản càng đẹp sẽ dẫn đầu trong việc trang trí nội thất với các thiết bị tối giản nhất có thể

Trong đó, phong cách công nghiệp như sàn bê tông, gạch mộc, kim loại, màu sắc tối được nhiều doanh nghiệp ưa chuộng như màu đen, màu sẫm, màu xanh hải quân Sự kết hợp hài hòa với chất liệu gỗ hoặc các đồ nội thất có tính nguyên bản sẽ mang lại cảm giác ấm cúng, thân thiện hơn Bên cạnh đó, những món đồ với đường cong mềm mại và màu sắc đơn sẽ phổ biến Từ đó, văn phòng sẽ ngày càng tinh tế, đơn giản và thoải mái vô cùng.

Xu hướng thiết kế văn phòng phá bỏ các nguyên tắc cũ kỹ về không gian văn phòng truyền thống, hiện nay mô hình văn phòng làm việc hiện đại trở nên phổ biến và đa dạng với nhiều thiết kế khác nhau Nhìn chung những thiết kế văn phòng làm việc hiện đại thường tập trung vào các yếu tố sau:

- Tạo ấn tượng với đối tác khách hàng

- Đem đến môi trường làm việc tốt nhất cho nhân viên - Tăng sự tương tác giữa các thành viên

- Không gian làm việc thoải mái, năng động - Tận dụng tối đa không gian làm việc chung - Tiết kiệm diện tích, tối đa không gian văn phòng - Sử dụng nội thất, trang thiết bị văn phòng hiện đại - Chú trọng các yếu tố sáng tạo

- Ưu tiên tính bền vững

Một vài xu hướng thiết kế văn phòng:

Xu hướng văn phòng không gian xanh

Đây là xu hướng đang được nhiều doanh nghiệp hướng tới bởi nó đem lại nhiều lợi ích Không gian văn phòng xanh đem đến cho doanh nghiệp một môi trường làm việc trong lành, thoáng đãng, thân thiện với môi trường, giúp giải tỏa căng thẳng nhưng lại không tốn quá nhiều chi phí.

Nếu muốn bố trí một góc không gian mới lạ, có thể kết hợp hệ thống cây xanh với các yếu tố khác như ánh sáng, gió, nước,…một cách khoa học và thẩm mỹ nhất.

Xu hướng văn phòng không gian mở

Không gian văn phòng mở thật ra không còn xa lạ trong thời đại 4.0 như hiện nay Xu hướng này đã ra đời trên thế giới từ nhiều năm trước bởi những tập đoàn lớn ứng dụng trong thiết kế văn phòng của họ Tại Việt Nam, hình thức này chỉ mới thực sự bùng nổ khi có nhiều doanh nghiệp nước ngoài đầu tư trong hai năm trở lại đây.

Với rất nhiều ưu điểm vượt trội, văn phòng mở đã khắc phục được những hạn chế của kiểu văn phòng đóng kín truyền thống có phần cô lập và ít tính tương tác Lợi ích chính mà văn phòng mở đem lại chính là giảm thiểu không gian riêng biệt, nhờ vậy có thể giúp các nhân viên di chuyển linh hoạt, trao đổi, tương tác với nhau nhiều hơn.

Xu hướng văn phòng đa chức năng

Do nhu cầu tìm thuê văn phòng hiện tại đã vượt qua lượng cung nên càng có nhiều doanh nghiệp ưu tiên tiết kiệm diện tích, không gian trong thiết kế văn phòng của họ Vì thế xu hướng văn phòng đa chức năng đã ra đời và giải quyết được phần lớn các trăn trở của chủ doanh nghiệp.

Văn phòng đa chức năng được xây dựng bằng việc tối ưu không gian sử dụng chung, một không gian có thể dễ dàng dùng vào nhiều mục đích khác nhau như: phòng họp, phòng thuyết trình, phòng tiếp khách,…

IV.3 Quy trình xử lý nước thải cụm công nghiệp

Cụm công nghiệp là nơi tập trung của nhiều các nhà máy sản xuất, ngành nghề, dịch vụ công nghiệp, là nơi tập trung của một lượng rất lớn nhân công, nhân viên, công nhân làm việc tại các nhà máy công nghiệp, do vậy lượng nước thải sản sinh ra từ các cụm công nghiệp có số lượng và thành phần rất phức tạp với số lượng lớn nên ảnh hưởng của lượng nước thải này đối với môi trường xung quanh và sức khỏe con người là cực kỳ nghiêm trọng Để xử lý lượng nước thải này trước khi xả ra môi trường bên ngoài thì các cụm công nghiệp bắt buộc phải đầu tư các hệ thống xử lý nước thải cụm công nghiệp đạt tiêu chuẩn nước thải ở đầu ra

Nước thải cụm công nghiệp có nguồn gốc từ đâu

Nước thải cụm công nghiệp là nước thải được sinh ra trong quá trình hoạt động máy móc và những hoạt động phục vụ sản xuất trong cụm công nghiệp Nước thải cụm công nghiệp rất đa dạng, nó sẽ phụ thuộc vào loại hình công nghiệp, sản phẩm sản xuất trong cụm công nghiệp đó,…

Phân loại nguồn nước thải cụm công nghiệp

Nước thải sinh hoạt: của cán bộ công nhân viên trong các khu vực vệ sinh, nhà bếp, khu văn phòng,…Nguồn nước thải sinh hoạt này thường chứa một số các chất như: hóa chất tẩy rửa, vi sinh vật, vi khuẩn, BOD5, COD,…Đây là các chất vô cùng độc hại gây ra một số bệnh: giun sán, virus, các bệnh liên quan đến hệ hô hấp và tiêu hóa.

Nước thải từ quá trình sản xuất công nghiệp: tùy thuộc vào từng ngành sản xuất thì thành phần nước thải này sẽ có đặc trưng riêng:

Công nghiệp thực phẩm: BOD, chất rắn lơ lửng, các loại thuốc trừ sâu độc hại, hormone tăng trưởng, màu vật chất, axit hoặc kiềm,…

Nhà máy điện: các chất rắn lơ lửng: thủy ngân, chì, Crom, selen, asen, cadimi, hoặc lưu huỳnh dạng khí, trơ đáy và tro bay,…