Đang tải... (xem toàn văn)
Anhchị hãy làm rõ quan điểm: “Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa to lớn trong công tác quản lý và sử dụng đất. Đó là một trong những công cụ hữu hiệu đảm bảo cho việc sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm, đạt các mục tiêu nhất định phù hợp với các quy định của Nhà nước.”
Câu 1: Anh/chị làm rõ quan điểm: “Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa to lớn công tác quản lý sử dụng đất Đó cơng cụ hữu hiệu đảm bảo cho việc sử dụng đất đai hợp lý tiết kiệm, đạt mục tiêu định phù hợp với quy định Nhà nước.” - Thông qua công cụ pháp lý hữu hiệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quan đại diện chủ sở hữu cấp tổ chức lại việc sử dụng nguồn tài nguyên đất đai phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội; tránh gây lãng phí đất đai, kiểm sốt việc chuyển mục đích sử dụng đất (đặc biệt diện tích đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng) - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thực theo hướng tiếp cận tổng hợp, liên ngành trở thành công cụ quan trọng để Nhà nước thống quản lý, phân bổ sử dụng đất đai Nguồn lực đất đai khai thác, sử dụng hiệu cho phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phịng, an ninh bảo vệ mơi trường; góp phần giải vấn đề xã hội, tạo bình đẳng chủ thể sử dụng đất; bước đầu khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất tuỳ tiện, tràn lan (Nghị số 18-NQ/TW) - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp phê duyệt sở pháp lý quan trọng để UBND cấp tiến hành thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phục vụ nhu cầu kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng - Quy hoạch sử dụng đất lập cấp: quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện dự thảo Luật đất đai sửa đổi đảm bảo tính khả thi cụ thể hóa việc thực Quy hoạch Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện - Bất cập quy hoạch đất nay: Bất cập việc quy định thẩm quyền Ủy ban nhân dân xã Hiện việc thực quy định pháp luật quy hoạch sử dụng đất Ủy ban nhân dân xã bộc lộ nhiều bất cập: quy định thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Ủy ban nhân dân xã chưa rõ ràng, khiến cho việc thực thực tế gặp nhiều khó khăn; Một số địa phương việc thực cịn có nội dung chưa phù hợp với thực tiễn, tính khả thi thấp; quy định triển khai chưa đảm bảo tính minh bạch nội dung thực hiện; nội dung quy định thẩm quyền thực chưa đồng quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch xây dựng Đánh đồng xác lập quy hoạch sử dụng đất cấp Việc quy định chung quy hoạch sử dụng đất cho tất cấp bậc dẫn đến chồng chéo cấp, khơng có phân biệt cụ thể cho cấp bậc quy hoạch sử dụng đất, không thấy đầy đủ chức nhiệm vụ mà quan cấp phải bảo đảm thực đầy đủ, gây nên tình trạng đùn đẩy trách nhiệm, lạm dụng quyền hạn… Ví dụ bất cập quy hoạch đất huyện Nam Giang: chưa kịp thời, chưa phù hợp với điều chỉnh địa giới hành cấp xã; cơng tác quản lý sau quy hoạch số xã cịn rời rạc, chưa chặt chẽ, để xảy tình trạng lấn chiếm đất đai, phá vỡ quy hoạch.v.v làm ảnh hưởng khơng nhỏ đến q trình quy hoạch xây dựng nông thôn địa phương Chưa đồng quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội, quy hoạch xây dựng Hiện việc thực quy định pháp luật quy hoạch sử dụng đất bộc lộ nhiều hạn chế: quy hoạch sử dụng đất số địa phương cịn có nội dung chưa phù hợp với thực tiễn, tính khả thi thấp; mối quan hệ loại quy hoạch chưa xử lý triệt để; chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tỉnh chưa cao, chưa theo kịp phát triển kinh tế – xã hội; số hạng mục cơng trình bị chậm tiến trình giải phóng mặt ảnh hưởng nghiêm trọng đến quy hoạch xây dựng Ví dụ: Một số địa phương thuộc tỉnh phía bắc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2015 cấp huyện chậm so với quy định, dẫn đến việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch bị ảnh hưởng Công tác lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chưa phù hợp thời gian, nội dung với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội Thời hạn thời kỳ quy hoạch Thực tế số địa phương phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2015 cấp huyện chậm so với quy định, dẫn đến việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch bị ảnh hưởng Công tác lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chưa phù hợp thời gian quy định Nhà nước Nhiều địa phương cịn gặp khó khăn, bị động giải trường hợp biến động tiêu sử dụng đất trình thực so với tiêu quy hoạch, kế hoạch duyệt, phát sinh dự án, cơng trình chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện… Chưa đảm bảo tính minh bạch bền vững quy hoạch sử dụng đất Công tác quy hoạch đất cịn nhiều bất cập gây lãng phí, chưa khai thác hết nguồn lực tài lĩnh vực Chất lượng đồ án quy hoạch chưa quan tâm mức, nhiều đồ án quy hoạch chi tiết chất lượng thấp, nhỏ lẻ thiếu đồng sử dụng đất Trong thực hiên xây dựng đầu tư dàn trải Quy hoạch kiến trúc đô thị thiếu đồng hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội Công tác quản lý thực nhiều hạn chế, bất cập chế ,nhiều nơi bị buông lỏng… hạn chế việc đảm bảo tính minh bạch bền vững quy hoạch sử dụng đất Câu 2: Anh/chị số bất cập, chưa phù hợp với thực tế việc xác định giá đất thực theo quy định hướng dẫn Nghị định, Thông tư hành - Giá đất thấp xa so với thị trường thời điểm Một nguyên tắc định giá đất phải “phù hợp với giá đất phổ biến thị trường” (Điểm c, Khoản 1, Điều 112) thực tế thực lại ly khỏi giá thị trường Trên thực tế khung giá đất Nhà nước khoảng 20%-30% khung giá đất thị trường Tương tự thế, khung giá đất cấp tỉnh từ 30 đến 60% giá đất thị trường địa phương Điều dẫn đến bất cập thu hồi đất, giá đền bù xa giá thị trường Do vậy, công tác giải phóng mặt gặp khó giá đền bù chênh lệch với giá thị trường khiến người bị thu hồi đất thiệt thịi khơng đồng thuận Vì thực dự án phát triển kinh tế - xã hội, dự án cơng cộng… mặt “điểm nghẽn” khiến cơng trình chậm tiến độ - Nguồn thu từ đất bị thất thốt, có việc định giá đất Tài đất đai vấn đề quan trọng pháp luật đất đai, có việc xác định giá đất Nguồn thu từ đất chiếm 10% ngân sách địa phương Nhưng nguồn thu bị thất thoát hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển cơng sử dụng cơng trình xây dựng gắn liền với đất, chuyển mục đích sử dụng từ đất nơng nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở; định nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, dự án hợp tác công - tư theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT); chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ phần, thối vốn nhà nước cơng ty cổ phần có nhiều quỹ đất giá trị cao Bên cạnh đó, nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng, chưa tạo thành nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách Hoạt động thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp cịn nhiều bất cập -Bất cập cách tính giá đất dự án BĐS nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao Hiện Hội đồng định giá đất thành phố lớn theo cách thức tính lùi: Từ giá thị trường dự án quanh giao dịch tính tổng doanh thu dự án xét định giá - (tổng chi phí xây dựng theo đơn giá định mức + 14% lãi chi phí quản lý chung dành lại cho chủ đầu tư) = tổng tiền đất phải nộp chia đơn giá đất nhà đầu tư phải nộp Cách tính giá đất có ưu điểm chủ đầu tư dự án xây cao tầng (hệ số sử dụng đất lớn) phải trả giá đất cao hợp lý giá đất so với đơn giá tối thiểu nhà nước công bố thường cao gấp 1,8- 2,6 lần Nếu so với giá đất thực tế dự án xung quanh phải nộp mà hệ số cịn thấp phải tiếp tục điều chỉnh tăng hệ số lên Đây hệ số giá đất so với giá đất công bố nhà đầu tư phải nộp Với cách tính thực chất giá đất nhà đầu tư phải nộp cao giá đất nhà nước cơng bố từ 2-2,5 lần Đây nguyên nhân làm giá nhà tăng cao liên tục hệ số đơn giá đất liên tục tăng hàng năm, chí quý - Phương pháp xác định giá đất hạn chế Trong lĩnh vực giá đất số tồn quy định phương pháp định giá đất chưa phù hợp thực tiễn kể đến phương pháp định giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất (khơng phản ánh yếu tố hình thành giá đất); số loại đất, khu vực khơng có thơng tin giá đất chuyển nhượng thị trường nơi có thị trường thơng tin giá đất thị trường độ tin cậy khơng cao gây khó khăn việc định giá đất (người dân thường kê khai giá chuyển nhượng thấp giá thực tế để giảm thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất); chưa có liệu giá đất thị trường để thuận lợi cho thực xác định giá đất Câu 3: Lựa chọn Ngày 01/12/2023, Công ty TNHH M UBND Thành phố H giao cho thuê đất khu đất có diện tích 34.500 m2 theo Quyết định số 123/QĐ-UBND để thực dự án xây dựng khu trưng bày sản phẩm dịch vụ thương mại Anh/chị tính số tiền th đất mà Cơng ty M phải nộp chọn theo hình thức trả tiền thuê năm/một lần kể từ ngày có định giao cho thuê đất để gửi Thông báo cho doanh nghiệp, biết rằng: Khu đất UBND Thành phố giao cho th có vị trí đường A, loại đất phi nông nghiệp, giá đất bảng (tại thời điểm giao cho thuê đất): 16.500.000 đồng/m2, hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng dự án 0,5% lĩnh vực kinh doanh thuộc danh mục ưu đãi đầu tư, thời hạn thuê đất: 50 năm kể từ ngày có chủ trương đầu tư) Nếu doanh nghiệp chọn trả tiền thuê đất lần hệ số điều chỉnh để tính đơn giá thuê đất 30% Bài làm * Trả tiền thuê đất hàng năm Đơn giá cho thuê đất là: 16.500.000 x 0.5% = 82.500 đồng Số tiền thuê đất phải nộp năm là: 82.500 x 34.500 = 2.846.250.000 đồng Vậy số tiền thuê đất mà Cơng ty M phải nộp theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm 2.846.250.000 đồng * Trả tiền thuê đất lần Đơn giá cho thuê đất là: 16.500.000 x 30% = 4.950.000 đồng Số tiền thuê đất phải nộp lần là: 4.950.000 x 34.500 = 170.775.000.000 đồng Vậy số tiền thuê đất mà Công ty M phải nộp theo hình thức trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê 170.775.000.000 đồng