Chuyên đề tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Thị trường BĐS Việt Nam dù phát triển chưa lâu diễn mạnh mẽ sôi động năm qua Thực tế, giống quốc gia khác khu vực giới, xu hướng phát triển thị trường BĐS điều tất yếu BĐS khơng đóng vai trị quan trọng quốc gia mà cịn tài sản vơ lớn với cá nhân, gia đình doanh nghiệp Thị trường BĐS Việt Nam phát triển cho đời nhiều sản phẩm dịch vụ nhằm đáp ứng ngày hoàn thiện nhu cầu người dân đầu tư, sản xuất kinh doanh tiêu dùng Trong nhiều hoạt động phục vụ cho phát triển thị trường BĐS nói riêng tổng thể kinh tế nói chung hoạt động định giá BĐS vơ cần thiết lẽ BĐS tài sản vô lớn, định liên quan đến ảnh hưởng đáng kể đến lợi ích kinh tế tổ chức, cá nhân Vì vậy, định giá cho phù hợp với giá trị thực BĐS yêu cầu khó khăn cần đầu tư quan tâm mức Ở Việt Nam, định giá Bất động sản thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất khơng cịn vấn đề mẻ, song chưa thật phổ biến kinh tế Nội dung công tác giai đoạn xây dưng phát triển, chưa đáp ứng nhu cầu ngày cao định giá Bất động sản, thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất cho công tác quản lý vận hành kinh tế thi trường Chính vào nghiên cứu đề tài mong muốn em tìm hiểu rõ ngành định giá BĐS Việt Nam nhằm qua hồn thiện kiến thức đưa vài ý kiến nhằm hoàn thiên công tác định giá Việt Nam Trong thời gian qua thực tập Công Ty Cổ Phần giám Định Và Thẩm Định Á Âu em bước đầu tiếp xúc với công tác định giá qua hiểu vấn đề cơng tác định giá BĐS công ty Công Ty Cổ Nguyễn Đức Long Lớp: Bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp Phần giám Định Và Thẩm Định Á Âu tồn vấn đề chưa thành cơng qua nêu ý kiến đóng góp công tác định giá BĐS Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu Công Ty Cổ Phần giám Định Và Thẩm Định Á Âu , em chọn đề tài: “Quy trình định giá bất động sản cơng ty cổ phần giám định thẩm định âu.thực trạng giải pháp” làm đề tài nghiên cứu cho chuyên đề thực tập cuối khóa Trong chun đề em sử dụng phương pháp: • Phân tích • Tổng hợp • Thu thập • Đánh giá Chuyên đề em gồm phần với nội dung sau: Chương 1: Cơ sở khoa học bất động sản định giá Bất động sản Chương 2: Thực trạng công tác định giá Công ty cổ phần giám định thẩm định âu Chương 3: Đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản Công ty cổ phần giám định thẩm định âu Do phạm vi nghiên cứu chưa rộng nên đề tài nhiều thiếu sót Em mong giáo góp ý để em hồn thiện đề tài cách tốt Em xin chân thành cảm ơn TS Ngô Thị Phương thảo tạo điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thành đề tài em Em xin chân thành cảm ơn ! Nguyễn Đức Long Lớp: Bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp CHƯƠNG I: CƠ SỞ VỀ KHOA HỌC VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Mỗi quốc gia có nguồn tài sản vơ q giá thiên nhiên ban tặng người sáng tạo ra.Tài sản cải vật chất dùng mục đích sản xuất hay tiêu dùng.Tài sản bao gồm nhiều loại,tùy theo tiêu thức phân chia khác nhu cầu quản lý sử dụng.Nhìn chung nước phân chia tài sản thành hai loại bât động sản động sản.Hình thức phân chia có từ hàng nghìn năm từ thời La Mã cổ đại ghi vào luật La Mã Điều 174 Bộ luật Dân năm 2005 thơng qua ngày 14/6/2005 nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (sau gọi tắt Bộ luật Dân 2005) quy định “ Bất động sản tài sản di dời ”.Như bất động sản trước hết phải tài sản ,nhưng khác với tài sản khác khơng thể di dời được.Bất động sản đất đai vật thể gắn liền với đất đai.Nhứng vật thể gắn liền với đất đai vật thể tồn đất sử dụng trạng thái không tách rời đất vật thể di chuyển bi hư hại tốn nhiều cơng sức,chi phí cơng trình kiến trúc,cơng trình lắp ghép Theo điều 174 Bộ Luật Dân 2005 nước ta bất động sản bao gồm : - Đất đai : + Phải đất không di dời di dời không đáng kể + Phải đất đai xác định chủ quyền + Đất đai phải đo lường lừng giá trị ( vào số lượng,chất lượng đất đại ) - Nhà cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai,kể tài sản gắn liền với nhà ở,cơng trình xây dựng Nguyễn Đức Long Lớp: Bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp + Nhà cửa xây dựng cố định di dời,hoặc di dời không đáng kể : nhà ở,trung tâm thương mại,khách sạn văn phòng…( nhà bạt gánh xiếc,các lâu đài làm băng đá,các nahf nghỉ di động xe lăn xe BĐS mà động sản hay công cụ lao động ) + Các cơng trình gaio thơng,xây dựng công nghiệp : đường xá,cầu cống,bến cảng,sân bay,bãi đỗ…được xây dựng gắn liền với đất đai + Các tai sản khác gắn liền tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hào trung tâm,các may móc thiết bị,các cảnh cố định tạo cảnh quan cho cơng trình + Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hao thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định - Các tài sản khác gắn liền với đất đai : + Vườn lâu năm : bao gồm trồng đất trồng + Các công trinhg nuôi trồng thủy sản,cánh đồng làm muối + cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao + Một số công trình khai thác hầm mỏ + Các tài sản khác pháp luật quy định Định nghĩa bao trùm hầu hết loại bất động sản,yaoj thống nước,giúp cho người dân cách đắn bất động sản,góp phần giúp cho quan quản lý Nhà nước thống ý kiến việc đưa sách cho việc quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản tuân theo quy định quy định bất động sản kể 1.1.2 Đặc điểm  Thứ nhất: bất động sản có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm Do bất động sản luôn gắn liền với đất đai , mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Bên cạnh yếu tố vị trí khơng phải xác định tiêu thức đo lường địa lý thơng thường mà cịn đánh giá khoảng cách đến trung tâm, điểm dịch vụ công cộng, cơng trình cơng cộng trường học, bệnh viện, trung Nguyễn Đức Long Lớp: Bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp tâm thương mại…và cách tiếp cận tạo giá trị cho bất động sản hay nói cách khác yếu tố vị trí định giá trị lợi ích bât động sản mang lại Do mặt, đầu tư kinh doanh phát triển định giá bất động sản phải dự tính thay đổi để đánh giá cách xác giá trị bất động sản Đồng thời, đầu tư bất động sản phải biết tạo lập vị trí cho bất động sản phát triển yếu tố tiếp cận giảm khoảng cách đến trung tâm việc phát triển sở hạ tầng,cơ sở kỹ thuật  Thứ hai: bất động sản loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hóa bất động sản khác nhau, tùy theo loại bất động sản cụ thể Và thể hai góc độ vật lý kinh tế, song tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế không nhau, thông thường tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế Chính đầu tư xây dựng phải nghiên cứu, dự tính tuổi thọ kinh tế để định tuổi thọ vật lý để tránh lãng phí đầu tư nhiều lần Trong mối quan hệ tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý bất động sản, lợi ích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế chi phí trì tăng nguồn thu nhập giảm Do phải so sánh giá trị kinh tế mang lại với chi phí trì chi phí hội việc trì hay thay đổi bất động sản để định tồn chu kỳ vật lý  Thứ ba: hàng hóa bất động sản mang tính khan Bất động sản dạng tài sản có giới hạn quy mơ quỹ đất dành cho dạng hoạt động phụ thuộc vào vị trí định nên khơng thể mở rộng Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển cơng trình xây dựng lại giới hạn Do bất động sản có vị trí cố định nên mở rộng không gian bề rộng cơng trình bất động sản quan hệ cung cầu ln cân đối theo hướng cung nhỏ Nguyễn Đức Long Lớp: Bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp cầu dẫn đến tình trạng đầu bất động sản làm giá bất động sản bị đẩy lên cao so với giá trị  Thứ tư: tính dị biệt bất động sản Mỗi bất động sản tài sản riêng biệt, sản xuất đơn chiếc,đều có yếu tố riêng biệt Sự khác biệt bất động sản trước hết khác biệt lô đất , khác thiết kế, kết cấu, cảnh quan, hướng Do đầu tư phát triển phải ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị bất động sản, đồng thời đáp ứng nhu cầu tính dị biệt người tiêu dùng  Thứ năm: hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Nhìn chung hàng hóa có đặc điểm với hàng hóa bất động sản đặc điểm trội Mỗi quốc gia, dân tộc có phong tục tập quán khác mà nhu cầu bất động sản lại chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán thị hiếu va tâm lý xã hội, chí cịn bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh dân cư  Thứ sáu: hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn Các bất động sản tồn bên cạnh có tác động ảnh hưởng lẫn mạnh mẽ cơng dụng, đặc tính từ tạo nên giá trị khác mối bất động sản Sự đời hay hoàn thiện bất động sản điều kiện để đời đi, để tăng thêm giảm bớt giá trị giá trị sử dụng bất động sản Bất động sản loại tài sản có ảnh hưởng mạnh mẽ đến bất động sản liền kề có ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế xã hội Do đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải tính tốn ảnh hưởng lẫn bất động sản với với ảnh hưởng bất động sản với điều kiện kinh tế môi trường xã hội  Thứ bẩy: bất động sản loại tài sản có giá trị lớn Do bất động sản bao gồm có đất cơng trình xây dựng mà đất có giá trị cao chi phí xây dựng lớn nên bất động sản có giá trị lớn Nguyễn Đức Long Lớp: Bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp Vì muốn đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải có vốn lớn dài hạn đủ thời gian thu hồi vốn bên cạnh phải huy động từ nhiều nguồn vốn khác để đủ vốn tập trung đầu tư dứt điểm, tập trung  Thứ tám: hàng hóa bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước Bất động sản loại hàng hóa đặc biệt tài sản quan trọng quốc gia, dân tộc, quan đơn vị người dân Các quan hệ giao dịch bất động sản thường tác động mạnh mẽ đến hoạt động kinh tế xã hội Để cho thị trường hàng hóa bất động sản phát triển cách ổn định Nhà nước phải tăng cường vai trị cơng tác quản lý cách ban hành văn pháp luật, chủ trương sách phù hợp với thị trường lợi ích mà bất động sản tạo 1.1.3 Phân loại bất động sản Có nhiều cách khác để phân loại BĐS Tùy theo tiêu thức, BĐS chia thành nhiều loại khác Một số cách phân loại phổ biến:  Theo đặc tính vật chất: BĐS chia làm loại, bao gồm:  Đất đai: đất tự nhiên, bao gồm đất trống đất sử dụng  Cơng trình kiến trúc tài sản gắn liền với công trình kiến trúc  Các tài sản gắn liền với đất đai  Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất: BĐS chia thành hai loại, gồm đất đai cơng trình kiến trúc Trong đó:  Cơng trình kiến trúc: loại: - Nhà dùng th bán - Cơng trình kiến trúc phục vụ sản xuất - Cơng trình kiến trúc có tính chất thương mại - Khách sạn văn phòng cho thuê Nguyễn Đức Long Lớp: Bất động sản 50A Chun đề tốt nghiệp - Cơng trình kiến trúc khác  Đất đai: Theo điều 13 Luật đất đai 2003, vào mục đích sử dụng, đất đai chia thành vùng khác là: đồng bằng, trung du miền núi Trong vùng chia thành nhóm: - Nhóm đất nơng nghiệp - Nhóm đất phi nơng nghiệp - Nhóm đất chưa sử dụng, chưa xác định mục đích sử dụng Trong nhóm lại chia thành loại khác nhau, loại lại tiếp tục chia cụ thể thành hạng: 1,2,3,…hoặc vị trí số: 1,2,3,… Ngồi cịn có nhiều cách phân loại BĐS khác, như: theo tính chất pháp lý ( BĐS sở hữu vĩnh viễn sở hữu có thời hạn) hay theo khả phát triển (BĐS cso khả hay khơng có khả phát triển) Về phân loại BĐS có ý nghĩa quan trọng Nhà nước với nhà đầu tư:  Đối với Nhà nước: sở để Nhà nước có sách quản lý sử dụng BĐS cách hợp lý có hiệu mặt kinh tế xã hội  Đối với nhà đầu tư: sở đề người ta xem xét hội đầu tư, đánh giá cách hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro định đầu tư 1.2 Giá trị, giá yếu tố ảnh hưởng tới BĐS 1.2.1 Giá trị bất động sản Trên lý thuyết, người ta đánh giá hay giải thích giá trị theo nhiều cách khác nhau, nhiên, giá trị thị trường khái niệm nhiều người quan tâm, lĩnh vực bất động sản Tại hầu phát triển, định nghĩa giá trị thị trường bất động sản chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý giao dịch mua bán Một số nước phát triển đưa chuẩn mực thống thực hành định giá chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Nguyễn Đức Long Lớp: Bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp Practice - USPAP) giá trị thị trường hiểu giá có nhiều khả hình thành bất động sản thị trường cạnh tranh công khai tất điều kiện cần thiết việc mua bán sòng phẳng, người mua người bán hành xử thận trọng, có hiểu biết thừa nhận giá khơng bị ảnh hưởng yếu tố kích thích thái Nói cách khác, người mua người bán phải có thơng tin đầy đủ có đầy đủ thời gian định thị trường mua bán công khai Khái niệm giá trị thường xem đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngơn ngữ thường ngày thuận mua vừa bán Một khái niệm giá trị khác lĩnh vực bất động sản giá trị đầu tư dựa thông số hay giả định nhà đầu tư Để minh họa giá trị đầu tư, nêu trường hợp cơng ty phát triển nhà tham gia nâng cấp khu biệt thự hộ cũ kỹ nằm khu quy hoạch bảo tồn di tích lịch sử Lợi ích kinh doanh có từ dự án khơng nhiều tiền th khơng phần thưởng xứng đáng cho chi phí xây dựng mà cơng ty bỏ Tuy nhiên, công ty hưởng ưu đãi thuế để bù đắp thiệt thòi tiến hành dự án nhà nước hay cộng đồng khuyến khích Khơng tính đến ưu đãi thuế, giá trị thị trường bất động sản tương đối thấp cộng vào hệ số thuế ưu đãi giá trị dự án đánh giá tích cực mắt nhà đầu tư Nhưng thiết thân với phần lớn người giá trị sử dụng bất động sản Đây giá trị cá nhân có nhu cầu sử dụng cụ thể không hẳn thể mức phần lớn người khác thị trường sẵn sàng trả Ví dụ chủ ngơi nhà người khuyết tật làm bỏ 200 triệu đồng để xây hồ bơi nước nóng nhà lý vật lý trị liệu Và giá trị sử dụng hồ bơi tương xứng với số tiền 200 triệu bỏ Ngôi nhà nằm khu vực có mức giá từ đến 1,5 tỉ Nguyễn Đức Long Lớp: Bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp đồng, nhiên người mua thị trường muốn trả thêm chừng 80 triệu cho ngơi nhà có hồ bơi Như vậy, giá trị thị trường nhà không cao nhà khác, khoảng 80 triệu tính giá trị sử dụng hấp dẫn Trong bất động sản người ta quan tâm đến giá trị bảo hiểm tức chi phí phải bỏ để sửa sang, nâng cấp hay xây dựng lại bất động sản Ví dụ số tiền bảo hiểm cho việc xây dựng lại tòa nhà bị hư hại hỏa hoạn, lụt lội dựa chi phí xây dựng lại cấu trúc tòa nhà Khi đánh giá giá trị bảo hiểm, chuyên gia định giá thường quan tâm đến chi phí ước tính để xây lại tịa nhà giá trị bảo hiểm thường khơng liên quan đến phần đất nói chung đất không bị ảnh hưởng mối nguy phát sinh Ngồi ra, cịn phải kể đến giá trị thẩm định gán cho tài sản để đóng thuế Giá trị thẩm định thường tính sở giá trị thị trường Hai khái niệm giá trị khác mà cịn nhiều người chưa quan tâm giá trị hoạt động doanh nghiệp liên quan đến hoạt động kinh doanh doanh nghiệp bất động sản giá trị lý bất động sản 1.2.2 Giá bất động sản 1.2.2.1 Khái niệm, phân loại giá BĐS: Cũng hàng hố thơng thường khác, giá BĐS hình thành sở quan hệ cung - cầu BĐS thị trường Bản chất giá BĐS: giá biểu tiền giá trị tài sản mà bên bán bên mua chấp nhận Nó bao gồm giá đất giá nhà Đất đai khơng có giá thành sản xuất Giá trị đất đai phần tự nhiên sinh ra, phần người khai thác sử dụng đất đai mang lại gọi "giá trị đất đai" (địa tơ tư hố) Lợi ích thu từ đất đai lớn giá trị cao Trong kinh tế thị trường, đất đai mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có "giá trị trao đổi" Giá trị đất đai Nguyễn Đức Long 10 Lớp: Bất động sản 50A