Trờng Đại học kinh tế quốc dân Khoa Bất động sản kinh tế tài nguyên Luận VĂN tốt nghiệp đề tài: Phân tích tài dự án nhà cao tầng ct3 đờng lê đức thọ, mỹ đình, từ liêm, hà nội Sinh viên thực : nguyễn lân Chuyên ngành : kinh tế địa Lớp : địa Khóa : 47 Hệ : quy Giáo viên hớng dẫn : pgs.ts hoàng văn cờng Hà Nội - 2009 LỜI CẢM ƠN Trong trình nghiên cứu để hoàn thành luận văn tốt nghiệp, nỗ lực cố gắng không ngừng thân; em nhận dẫn tận tình, chu đáo thầy cô giáo Khoa Bất Động Sản Kinh Tế Tài Nguyên; anh chị sở tập thực; lời động viên giúp đỡ gia đình bạn bè Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới tập thể thầy cô giáo Khoa, đặc biệt tới thầy giáo PGS TS Hoàng Văn Cường tận tình hướng dẫn bảo em hồn thành luận văn tốt nghiệp Chân thành cảm ơn góp ý tập thể anh chị em Ban quản lý dự án Công ty Cổ Phần Đầu tư Bất động sản Hà Nội, giúp đỡ động viên gia đình bạn bè để em hồn thành tốt luận văn tốt nghiệp Một lần xin chân thành cảm ơn! MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN .5 1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh BĐS 1.1.2 Sự cần thiết dự án đầu tư kinh doanh BĐS 1.1.3 Đặc điểm hoạt động kinh doanh BĐS .7 1.2 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS 2.1 Khái niệm, mục đích, vai trị, u cầu phân tích tài dự án 1.2.2 Nội dung phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh BĐS 10 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN " NHÀ Ở CAO TẦNG – CT3" , TẠI ĐƯỜNG LÊ ĐỨC THỌ, MỸ ĐÌNH, TỪ LIÊM, HÀ NỘI CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI .33 2.1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI VÀ DỰ ÁN "NHÀ Ở CAO TẦNG – CT3" 33 2.1.1 Tổng quan Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hà Nội .33 2.1.2 Sơ lược dự án "Nhà cao tầng – CT3"của C’land .46 2.2 NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN "NHÀ Ở CAO TẦNG – CT3" 48 2.2.1 Xác định tổng mức đầu tư cấu nguồn vốn 48 2.2.2 Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trù lỗ lãi,tính luồng tiền dự án .56 2.2.3 Các tiêu phân tích tài dự án 63 2.2.4 Đánh giá độ an tồn tài dự án 66 2.3 MỘT SỐ NHẬN XÉT PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN “NHÀ Ở CAO TẦNG -CT3” 69 2.3.1 Những mặt đạt 69 2.3.2 Những mặt hạn chế .70 CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG CƠNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN “NHÀ Ở CAO TẦNG – CT3” CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI .73 3.1 ĐỊNH HƯỚNG VÀ NHIỆM VỤ TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN .73 3.1.1 Định hướng 73 3.1.2 Nhiệm vụ .74 3.2 NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN HỒN THIỆN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN “NHÀ Ở CAO TẦNG – CT3” 74 3.2.1 Tiến hành phân tích độ nhạy dự án 74 3.2.2 Hoàn thiện số tiêu tài 78 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS Ở CƠNG TY C’LAND 80 3.3.1 Hoàn thiện việc thu thập thông tin .80 3.3.2 Tăng cường đầu tư đổi trang thiết bị 81 3.3.3 Đầu tư nguồn lực người 81 3.3.4 Nâng cao lực quản lý dự án 82 3.3.5 Giải pháp phòng ngừa rủi ro 83 KẾT LUẬN 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO 90 TRÍCH DẪN………………………………………………………………………92 PHỤC LỤC CÁC BẢNG TÍNH TỐN…………………………………………93 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT C’land BĐS UBND VNĐ VAT : : : : : Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Hà Nội Bất động sản Ủy Ban Nhân Dân Việt Nam Đồng Thuế giá trị gia tăng DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ Bảng 1.1: Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình nhà .14 Đồ thị 1.1: Xác định điểm hòa vốn phương pháp đồ thị 25 Bảng 2.1: Trình độ cán công ty 34 Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức công ty C’Land 35 Bảng 2.2: Danh sách cơng trình C’land đạt huy chương vàng 38 Bảng 2.3: Tổng số tiêu Công ty C’land theo năm 43 Đồ thị 2.1: Đồ thị tổng sản lượng kinh doanh C’land theo năm .44 Bảng 2.4: Báo cáo kết tài C’land 44 Bảng 2.5: Bảng tổng hợp chi phí xây dựng 49 Bảng 2.6: Bảng tổng hợp chi phí thiết bị 50 Bảng 2.7: Bảng tổng hợp chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 51 Bảng 2.8: Bảng tổng hợp chi phí khác dự án 52 Bảng 2.9: Bảng tổng hợp vốn đầu tư dự án 53 Bảng 2.10: Cơ cấu nguồn vốn thực dự án 54 Bảng 2.11: Kế hoạch sử dụng vốn 55 Bảng 2.12: Bảng tổng hợp khối lượng kinh doanh 57 Bảng 2.13: Bảng hợp đơn giá kinh doanh 58 Bảng 2.14: Bảng tính tổng doanh thu dự án đến năm 2029 .59 Bảng 2.15: Bảng tính lãi vốn vay dự án 60 Bảng 2.16: Bảng kế hoạch trả nợ hàng năm 61 Bảng 2.17: Bảng tách tính giá trị khấu hao .62 Sơ đồ 2.2: Sơ đồ biểu diễn hoạt động dự án 64 Bảng 2.18: Bảng kế hoạch huy động vốn từ khách hàng 67 Bảng 2.18: Khả trả nợ dự án theo năm 68 Bảng 3.1: Sự thay đổi NPV IRR yếu tố thay đổi .75 Bảng 3.2: Sự thay đổi NPV IRR mức giá kinh doanh thay đổi 76 Đồ thị 3.1: Đồ thị thể thay đổi NPV mức giá kinh doanh 76 Đồ thị 3.2: Đồ thị thể thay đổi IRR mức giá kinh doanh 76 Bảng 3.3: Sự thay đổi IRR mức giá chi phí năm thay đổi .77 Mơ hình 3.1: Mơ hình phân tích mơi trường ngành áp lực 85 Luận văn tốt nghiệp LỜI NÓI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đầu tư có hiệu để phát triển kinh tế - xã hội có ý nghĩa đặc biệt quan trọng quốc gia, địa phương Yêu cầu lại quan trọng việc nâng cao hiệu kinh doanh doanh nghiệp Việt Nam q trình đẩy mạnh cơng nghiệp hóa,hiện đại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế vấn đề đầu tư có hiệu có ý nghĩa cấp thiết hết Muốn đầu tư mang lại hiệu trình lập dự án phải tiến hành phân tích tài dự án Phân tích tài dự án nội dung phân tích quan trọng q trình soạn thảo dự án, định tính khả thi dự án đầu tư Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) lĩnh vực kinh doanh đặc biệt: đầu tư kinh doanh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia lớn, thời gian thu hồi vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao…Cho nên vai trị phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh BĐS lại có ý nghĩa quan trọng Các dự án BĐS ln dự án có quy mơ lớn, cơng tác phân tích tài khơng phép sai sót Nếu mắc phải sai lầm tính tốn kết phân tích ảnh hưởng nghiêm trọng đến dự án đầu tư, mà ảnh hưởng đến tồn phát triển doanh nghiệp Hiện nay, với nhu cầu BĐS ngày gia tăng; phát triển kinh tế, kéo theo hàng loạt dự án đầu tư kinh doanh BĐS triển khai Đây điều kiện thuận lợi cho môi trường phát triển cơng ty kinh doanh BĐS Vì cơng tác phân tích tài dự án ngày quan tâm thực Tuy nhiên thực tế cơng tác phân tích tài chưa thực có thống cao nhận thức hành động; phân tích khơng sát thực tế; gây tình trạng: chậm giải ngân thực dự án, dự án chậm tiến độ dự án phải tạm dừng chừng Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47 Luận văn tốt nghiệp Cơng ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hà Nội (viết tắt C’LAND) doanh nghiệp trực thuộc Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà Hà Nội Công ty thu hút nhiều cán bộ, kĩ sư có trình độ chun mơn kinh nghiệm Với mục tiêu: đứng vị trí số Tổng Cơng ty khẳng định thương hiệu lĩnh vực kinh doanh BĐS; muốn Công ty phải ngày nâng cao chất lượng xây dựng dự án đầu tư - phải hồn thiện cơng tác phân tích tài dự án kinh doanh BĐS; khắc phục mặt hạn chế q trình phân tích tài chính; để đảm bảo dự án lập đưa vào thực khả thi hiệu Nhận thấy tính cấp thiết vấn đề trên; thời gian thực tập Công ty, hướng dẫn giúp đỡ tận tình PGS.TS Hồng Văn Cường anh chị Ban quản lý dự án Công ty, em mạnh dạn sâu tìm hiểu nghiên cứu đề tài: “Phân tích tài dự án nhà cao tầng - CT3, Đường Lê Đức Thọ, Mỹ Đình, Từ Liêm, Hà Nội” C’LAND làm chủ đầu tư; làm cơng trình nghiên cứu luận văn tốt nghiệp Mục đích đề tài - Hệ thống hóa vấn đề lý luận phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh BĐS, đặc biệt tiêu chuẩn trình phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh BĐS - Đánh giá dự án đầu tư kinh doanh BĐS góc độ khách quan theo hệ thống pháp lý hành, xem xét mặt đạt chưa đạt Từ đề xuất số số định hướng phân tích tài dự án - Qua trình nghiên cứu đề tài, em mong muốn nắm vững chun mơn cơng tác phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh BĐS; củng cố hoàn thiện kiến thức tiếp thu trường đại học Đối tượng nghiên cứu - Những vấn đề lý luận dự án đầu tư phân tích tài dự án đầu tư Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47 Luận văn tốt nghiệp - Công tác phân tích tài dự án đầu tư “Nhà cao tầng CT3” Đường Lê Đức Thọ, Mỹ Đình, Từ Liêm, Hà Nội” - Định hướng công tác phân tích tài dự án “Nhà cao tầng CT3” Đường Lê Đức Thọ, Mỹ Đình, Từ Liêm, Hà Nội” Phạm vi nghiên cứu Nội dung phân tích tài dự án “Nhà cao tầng CT3” Đường Lê Đức Thọ, Mỹ Đình, Từ Liêm, Hà Nội Cơng ty C’LAND, góc độ chủ đầu tư, khơng mở rộng sang góc độ khác chủ thể khác Phương pháp nghiên cứu Để thực nội dung cơng trình nghiên cứu, đề tài sử dụng tổng hợp phương pháp nghiên cứu khoa học: Phương pháp vật biện chứng, phương pháp tổng hợp, so sánh, phương pháp logic, phương pháp phân tích, phương pháp thống kê… Đề tài có tham khảo số cơng trình có liên quan để làm bật kết nghiên cứu Kết cấu đề tài Ngoài phần lời nói đầu phần kết luận, nội dung đề tài kết cấu thành chương: Chương I: Một số vấn đề phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản Chương II: Phân tích tài dự án “Nhà cao tầng - CT3”, Đường Lê Đức Thọ - Mỹ Đình – Từ Liêm – Hà Nội Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hà Nội Chương III: Định hướng cơng tác phân tích tài dự án “Nhà cao tầng – CT3” Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hà Nội Sinh viên: Nguyễn Thanh Lân Lớp: Địa Chính 47