Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ THUỘC LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.1.1 Ngân hàng thương mại 1.1.1.1 Khái quát đời phát triển NHTM: .4 1.1.1.2 Chức vai trò NHTM 1.1.1.3 Phân loại hệ thống Ngân hàng thương mại Việt Nam 1.1.2 Hoạt động cho vay ngân hàng thương mại .10 1.1.2.1 Khái niệm cho vay 10 1.1.2.2 Phân loại cho vay NHTM 10 1.1.2.3 Nguyên tắc cho vay 11 1.1.2.4 Điều kiện vay vốn 12 1.1.2.5 Đối tượng cho vay 12 1.1.2.6 Thời hạn cho vay 13 1.1.2.7 Phương pháp cho vay 17 1.1.2.8 Lãi suất phí suất tín dụng 18 1.1.2.9 Quy trình cho vay .19 1.1.3 Hoạt động cho vay theo dự án NHTM .24 1.2 Thẩm định dự án đầu tư bất động sản 25 1.2.1 Dự án đầu tư bất động sản 25 1.2.1.1 Khái niệm dự án đầu tư bất động sản 25 1.2.1.2 Vai trò dự án đầu tư .25 1.2.2 Sự cần thiết thẩm định dự án đầu tư .26 1.2.2.1 Khái niệm thẩm định dự án đầu tư .26 1.2.2.2 Sự cần thiết thẩm định dự án đầu tư bất động sản .26 1.2.2.3 Các để tiến hành thẩm định 27 1.2.3 Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản NHTM 27 1.2.4 Nội dung công tác thẩm định dự án đầu tư hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 27 1.2.4.1 Thẩm định mục tiêu khía cạnh pháp lý dự án 27 1.2.4.2 Thẩm định thị trường khả tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ dự án 28 1.2.4.3 Thẩm định khả cung cấp nguyên vật liệu yếu tố đầu vào 28 1.2.4.4 Thẩm định khía cạnh cơng nghệ - kỹ thuật dự án 28 1.2.4.5 Thẩm định khía cạnh tổ chức, quản lý thực dự án .28 1.2.4.6 Thẩm định khía cạnh tài dự án 29 1.2.5 Phương pháp thẩm thẩm định dự án đầu tư bất động sản NHTM 34 SV: Nguyễn Hữu Minh Lớp: QTKD BĐS 52 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán 1.2.5.1 Phương pháp thẩm định theo trình tự 34 SV: Nguyễn Hữu Minh Lớp: QTKD BĐS 52 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán 1.2.5.2 Phương pháp phân tích so sánh tiêu kinh tế kỹ thuật 34 1.2.5.3 Phương pháp phân tích độ nhạy 34 1.2.5.4 Phương pháp triệt tiêu rủi ro 35 1.2.5.5 Phương pháp dự báo 35 1.2.5.6 Phương pháp lấy ý kiến chuyên gia 35 1.2.6 Những nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định dự án đầu tư bất động sản 35 1.2.6.1 Nhóm nhân tố chủ quan .35 1.2.6.2 Nhóm nhân tố khách quan 36 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ THUỘC LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG VIỆT Á .38 2.1 Tổng quan ngân hàng Việt Á 38 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội 38 2.1.1.1 Tổng quan Ngân hàng Việt Á .38 2.1.1.2 Quá trình hình thành phát triển Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội 40 2.1.2 Cơ cấu tổ chức,vị trí, chức năng, nhiệm vụ Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội 41 2.1.2.1 Cơ cấu tổ chức Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội .41 2.1.2.2 Vị trí, chức năng, nhiệm vụ Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội 42 2.1.2.3 Cơ cấu tổ chức,vị trí, chức năng, nhiệm vụ Phòng Khách hàng doanh nghiệp Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội 42 2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội 44 2.1.3.1 Hoạt động huy động vốn 44 2.1.3.2 Hoạt động cho vay .45 2.1.3.3 Kết kinh doanh Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2011 – 2013 46 2.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội 46 2.2.1 Quy trình thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội 46 2.2.2 Phương pháp thẩm định 48 2.2.2.1 Phương pháp thẩm định theo trình tự 48 2.2.2.2 Phương pháp so sánh, đối chiếu tiêu .49 2.2.2.3 Phương pháp dự báo 50 2.2.2.4 Phương pháp triệt tiêu rủi ro 50 2.2.3 Các nội dung thẩm định dự án BĐS Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội .51 2.2.3.1 Thẩm định hồ sơ vay vốn 51 2.2.3.2 Thẩm định khách hàng vay vốn 52 2.2.3.3 Thẩm định dự án đầu tư 54 2.2.4 Ví dụ minh họa: Thẩm định dự án đầu tư BĐS “Đầu tư xây dựng khu nhà để kinh doanh hoàn vốn đầu tư xây dựng khu tái định cư ô đất NO4, NO5 thuộc Khu đô thị Thượng Thanh, phường Thượng Thanh, quận Long Biên, thành phố Hà Nội” .65 SV: Nguyễn Hữu Minh Lớp: QTKD BĐS 52 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán 2.3 Đánh giá công tác thẩm định dự án BĐS Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội 93 SV: Nguyễn Hữu Minh Lớp: QTKD BĐS 52 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán 2.3.1 Những kết đạt 93 2.3.2 Những mặt hạn chế nguyên nhân .94 2.3.2.1 Những mặt hạn chế 94 2.3.2.2 Nguyên nhân hạn chế .96 CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG VIỆT Á CHI NHÁNH HÀ NỘI 100 3.1 Định hướng cho công tác thẩm định chi nhánh thời gian tới 100 3.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội 101 3.2.1 Hồn thiện cơng tác tổ chức điều hành .101 3.2.2 Giải pháp qui trình, nội dung phương pháp thẩm định .102 3.2.2.1 Về qui trình thẩm định .102 3.2.2.2 Về phương pháp thẩm định 103 3.2.2.3 Về nội dung thẩm định .103 3.2.3 Giải pháp nâng cao trình độ chun mơn cho cán thẩm định dự án đầu tư 105 3.2.4 Lập quỹ hỗ trợ, tăng kinh phí cho cơng tác thẩm định .106 3.2.5 Giải pháp thông tin hỗ trợ thẩm định .106 3.2.6 Giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá tài sản đảm bảo dự án BĐS 108 3.2.7 Các giải pháp khác 109 3.3 Một số kiến nghị 109 3.3.1 Kiến nghị với Nhà nước Bộ ngành có liên quan 109 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 110 KẾT LUẬN 111 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 112 SV: Nguyễn Hữu Minh Lớp: QTKD BĐS 52 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS BXD CBTĐ DAĐT NH NHNN TNHH PCCC TMCP TSĐB TMĐT TCKT UBND : Bất động sản : Bộ Xây Dựng : Cán thẩm định : Dự án đầu tư : Ngân hàng : Ngân hàng Nhà nước : Trách nhiệm hữu hạn : Phòng cháy chữa cháy : Thương mại cổ phần : Tài sản đảm bảo : Tổng mức đầu tư : Tổ chức kinh tế : Ủy ban nhân dân SV: Nguyễn Hữu Minh Lớp: QTKD BĐS 52 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán DANH MỤC BẢNG VÀ SƠ ĐỒ Bảng Các tiêu tài doanh nghiệp 29 Bảng 2: Vốn huy động Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2011 – 2013 45 Bảng 3: Cơ cấu dư nợ cho vay Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội theo kỳ hạn giai đoạn 2011-2013 45 Bảng 4: Cơ cấu dư nợ cho vay Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội theo nhóm giai đoạn 2011-2013 45 Bảng 5: Kết hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2011-2013 46 Bảng 6: Báo cáo kết kinh doanh 62 Bảng : Doanh thu khả sinh lợi 72 Bảng 8: Khả sinh lời 73 Bảng 9: Khả toán .73 Bảng 11: Tổng mức đầu tư 82 Bảng 12: Nhu cầu vốn đầu tư dự án theo năm dự kiến 83 Bảng 13: Doanh thu bán hộ cho thuê dài hạn khối dịch vụ công cộng 84 Bảng 14: Chi phí xây dựng cơng trình (đơn vị: nghìn đồng ) .86 Bảng 15: Chi phí thiết bị (đơn vị: nghìn đồng) 86 Bảng 16: Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn xây dựng chi phí khác 88 Bảng 17: Các tiêu tài dự án 91 Bảng 18:Số lượng dự án thẩm định Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội (giai đoạn 2011-2013) 93 Sơ đồ 1: Sơ đồ quy trình cho vay NHTM 20 Sơ đồ 2: Sơ đồ máy tổ chức Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội 41 Sơ đồ 3: Quy trình thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội 47 SV: Nguyễn Hữu Minh Lớp: QTKD BĐS 52 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nền kinh tế Việt Nam đường đổi hội nhập vào kinh tế giới Sự hội nhập đưa nước ta khỏi thời kì kinh tế tự cung,tự cấp, phát triển chậm chạp lạc hậu Những năm qua, tốc độ đầu tư kinh tế nước ta có tăng trưởng mạnh mẽ thúc đẩy kinh tế phát triển cải thiên đời sống xã hội.Có kết không nhắc đến vai trò hệ thống Ngân hàng thưong mại với tư cách nhà tài trợ lớn cho dự án đầu tư, đặc biệt dự án trung dài hạn Với tư cách trung gian tài chính, hệ thống Ngân hàng thương mại thực tốt vài trò kênh dẫn vốn chủ đạo, giữ vị trí huyết mạch kinh tế quốc dân Tuy nhiên thời gian qua, số dự án Ngân hàng tài trợ không phát huy hiệu mong muốn Điều dẫn đến tác động xấu cho kinh tế Nguyên nhân tình trạng hiệu cơng tác thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng thương mại cịn thấp chưa hiệu Trong q trình thực tập Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội, em nhận thấy công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung bật cơng tác thẩm định dự án Bât động sản cịn vấn đề bất cập Vì chun đề thực tập em xin sâu trình bày đề tài: “Hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư thuộc lĩnh vực Bất Động Sản Ngân hàng TMCP Việt Á- Chi nhánh Hà Nội” Với kiến thức tích luỹ thời gian thực tập phịng Khách hàng doanh nghiệp Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội thời gian học tập trường, em mong muốn đóng góp phần cơng sức để hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản xin vay vốn Ngân hàng Việt Á - Chi nhánh Hà Nội Do hạn chế trình độ, kinh nghiệm thời gian tìm hiểu thực tế, nên viết em không tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận đóng góp ý kiến thầy giáo để viết em hoàn thiện Để thực chuyên đề thực tập này, em nhận nhiều giúp đỡ từ anh chị chuyên viên phòng Khách hàng doanh nghiệp Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội thầy cô, đặc biệt bảo hướng dẫn thầy giáo PGS.TS Nguyễn Thế Phán để em hoàn thiện chuyên đề thực tập Mục tiêu nghiên cứu Việc nghiên cứu chuyên đề nhằm số mục đích sau: SV: Nguyễn Hữu Minh Lớp: QTKD BĐS 52 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán - Hệ thống hóa sở lý luận lực thẩm định dự án đầu tư Bất động sản làm tiền đề để phân tích thực trạng lực thẩm định dự án đầu tư Bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội - Đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội; phân tích điểm mạnh điểm yếu lực thẩm định dự án đầu tư Bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội; đánh giá nguyên nhân hạn chế, khiếm khuyết bất cập lực thẩm định dự án đầu tư Bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội, làm sở cho đề xuất định hướng giải pháp - Trên sở nghiên cứu sở lý luận thực trạng lực thẩm định dự án đầu tư Bất động sản, thông qua việc đánh giá lực thẩm định Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội thời gian qua, em xin đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao lực thẩm định dự án đầu tư Bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội Phạm vi nghiên cứu Vấn đề nghiên cứu: Nghiên cứu lực việc nâng cao lực thẩm định dự án đầu tư Bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội Không gian nghiên cứu: Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2011 đến năm 2013 Phương hướng giải pháp đề xuất cho giai đoạn từ đến năm 2020 Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp khảo cứu tài liệu: sử dụng tài liệu trang báo mạng, trang web phủ, ngân hàng; văn pháp luật liên quan đến thẩm định dự án đầu tư Bất động sản,… - Phương pháp thống kê: Thống kê dự án mà Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội thẩm định, sở vật chất trang thiết bị phục vụ công tác thẩm định dự án,… - Phương pháp điều tra vấn: Điều tra, vấn cán bộ, nhân viên Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội, phòng, ban liên quan… - Phương pháp thực nghiệm: trực tiếp đến sở thực tập để tìm hiểu Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội, thực trạng hoạt động thẩm định dự án đầu tư Bất động sản làm sở cho phương pháp đánh giá sau SV: Nguyễn Hữu Minh Lớp: QTKD BĐS 52 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán - Phương pháp chuyên gia: Dưới hướng dẫn thầy Nguyễn Thế Phán, ban giám đốc sở thực tập cán trực tiếp hướng dẫn sở thực tập cho ý kiến đóng góp quan trọng để chuyên đề hoàn thành - Phương pháp hệ thống: Kết nối cách có hệ thống khoa học kiện, vấn đề để đạt mục tiêu đề - Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích thơng tin thu thập q trình thực tập, điều tra, vấn làm sở để đánh giá lực thẩm định dự án đầu tư Bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội - Phương pháp đánh giá: Sử dụng thơng tin thu thập, với q trình phân tích, tổng hợp thân để đưa đánh giá (ưu điểm, nhược điểm) lực thẩm định dự án đầu tư Bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội Từ đưa ý kiến, đề xuất để nâng cao lực thẩm định dự án đầu tư Bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội Kết cấu, nội dung đề tài Ngoài phần mục lục, lời mở đầu, danh mục từ viết tắt, kết luận, tài liệu tham khảo, chuyên đề kết cấu theo chương: Chương I: Hoạt động thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng thương mại Chương II: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư thuộc lĩnh vực Bất động sản Ngân hàng TMCP Việt Á chi nhánh Hà Nội Chương III: Định hướng số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản Ngân hàng Việt Á chi nhánh Hà Nội SV: Nguyễn Hữu Minh Lớp: QTKD BĐS 52