Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Lan Hương MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1.1 Các khái niệm 1.1.1 Giải phóng mặt 1.1.2 Đền bù thiệt hại .3 1.2 Bản chất cần thiết đền bù GPMB nhà nước thu hồi đất 1.2.1 Bản chất giải phóng mặt 1.2.2 Sự cần thiết công tác GPMB 1.2.2.1 Giải phóng mặt yêu cầu tất yếu trình phát triển kinh tế .4 1.2.2.2 Cơng tác giải phóng mặt góp phần đẩy nhanh cơng tác thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 1.2.2.3 Đối với xã hội 1.2.2.4 Đối với chủ đầu tư .7 1.3 Đặc điểm yêu cầu đền bù giải phóng mặt .7 1.3.1 Đặc điểm GPMB 1.3.1.1 Đòi hỏi lượng vốn lớn 1.3.1.2 Tác động đến nhiều mặt kinh tế xã hội 1.3.1.3 Luôn gắn với dự án đầu tư có xây dựng 1.3.2 Yêu cầu GPMB 1.3.2.1 Phải thực theo quy định Nhà nước .8 1.3.2.2 Dựa sở cân đối, kết hợp hài hịa lợi ích 1.3.2.3 Phải thực dân chủ, công khai, công 1.3.2.4 Đảm bảo tiến độ, kịp thời xác .8 1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giải phóng mặt .9 1.4.1 Nhân tố khách quan: 1.4.1.1 Phía người dân bị thu hồi đất 1.4.1.2 Chính sách đền bù Nhà nước 1.4.2 Nhân tố chủ quan: 1.4.2.1 Nguồn vốn thực bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt 1.4.2.2 Vai trị, lực quyền địa phương phối hợp cấp, ngành cơng tác giải phóng mặt 10 1.4.2.3 Công tác đánh giá đất .10 SVTH: Nguyễn Đức Cảnh Lớp: Kinh tế & quản lý Địa Chính K51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Lan Hương 1.4.2.4 Công tác quản lý, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà 10 1.5 Các văn pháp quy nhà nước đền bù GPMB 11 1.5.1 Điều kiện bồi thường nhà nước thu hồi đất 11 1.5.2 Bồi thường, hỗ trợ thiệt hại tài sản 12 1.5.2.1 Bồi thường thiệt hại nhà cơng trình xây dựng 13 1.5.2.2 Bồi thường với cơng trình văn hóa đền chùa 13 1.5.2.3 Bồi thường trồng vật nuôi .13 1.5.3 Chính sách hỗ trợ khác 14 1.5.3.1 Hỗ trợ di chuyển 14 1.5.3.2 Hỗ trợ ổn định đời sống ổn định sản xuất 14 1.5.3.3 Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp tạo việc làm 15 1.5.3.4 Hỗ trợ gia đình sách hưởng chế độ trợ cấp xã hội 15 1.5.3.5 Thưởng tiến độ bàn giao mặt 15 1.6 Kinh nghiệm số địa phương đền bù GPMB 16 1.6.1 Đà Nẵng 16 1.6.2 An Giang 17 1.6.3 Bình Dương 18 1.7 Kinh nghiệm số nước khu vực đền bù GPMB 19 1.7.1 Trung Quốc 19 1.7.2 Thái Lan 21 1.7.3 Hàn Quốc .21 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG TẠI CƠNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN ĐỊA CHÍNH HÀ NỘI .22 2.1 Thực trạng cơng tác đền bù, giải phóng mặt dự án Khu cơng nghệ cao Hịa Lạc năm qua 22 2.1.1 Giới thiệu khu công nghệ cao Hòa Lạc 22 2.1.2 Thực trạng tổ chức, thực bồi thường, giải phóng mặt Dự án Khu cơng nghệ cao Hòa Lạc 23 2.1.2.1 Chính sách áp dụng 23 2.1.2.2 Tổ chức thực 26 2.1.2.3 Lựa chọn số dự án hạng mục mẫu 26 2.2 Kết thực 27 2.3 Đánh giá thực trạng 37 SVTH: Nguyễn Đức Cảnh Lớp: Kinh tế & quản lý Địa Chính K51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Lan Hương 2.3.1 Kết đạt 37 2.3.2 Những hạn chế 38 2.3.3 Nguyên nhân 39 CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM CẢI THIỆN CÔNG TÁC GPMB TẠI CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN ĐỊA CHÍNH HÀ NỘI 43 3.1 Phương hướng hồn thiện cơng tác đền bù GPMB Công ty .43 3.2 Những biện pháp nhằm khắc phục khó khăn công tác GPMB Công ty TNHH Một thành viên Địa Hà Nội 43 3.2.1 Những giải pháp công ty 44 3.2.2 Những đề xuất từ nhà nước 44 3.2.3 Đối với UBND Thành phố 48 KẾT LUẬN 49 TÀI LIỆU THAM KHẢO 51 SVTH: Nguyễn Đức Cảnh Lớp: Kinh tế & quản lý Địa Chính K51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Lan Hương DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ Viết tắt Giải phóng mặt Cơng nghiệp hóa – đại hóa Trung ương Ủy ban nhân dân Cán công nhân viên Trách nhiệm hữu hạn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quyền sở hữu Bộ tài Bộ tài ngun mơi trường GPMB CNH - HĐH TW UBND CBCNV TNHH GCNQSDĐ QSH BTC BTNMT SVTH: Nguyễn Đức Cảnh Lớp: Kinh tế & quản lý Địa Chính K51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Lan Hương DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng DIỆN TÍCH SỬ DỤNG CỦA CÁC HẠNG MỤC TRONG KHU CƠNG NGHỆ CAO HỊA LẠC 23 Bảng TỔNG HỢP CÁC CHỈ TIÊU ĐẦU TƯ DỰ ÁN .27 Bảng TỔNG HỢP ĐƠN GIÁ BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT 28 Bảng TỔNG HỢP ĐƠN GIÁ BỒI THƯỜNG NHÀ, CƠNG TRÌNH .29 Bảng TỔNG HỢP ĐƠN GIÁ BỒI THƯỜNG CÂY TRỒNG 31 Bảng TỔNG HỢP ĐIỂM CÁC KHOẢN HỖ TRỢ 32 Bảng TỔNG HỢP ĐIỂM VỀ TÁI ĐỊNH CƯ 33 Bảng 8: TỔNG HỢP ĐIỂM TRUNG BÌNH CÁC CHỈ TIÊU .34 Biểu đồ 1: BIỂU ĐỒ ĐIỂM TRUNG BÌNH CÁC DỰ ÁN 34 Biểu đồ - BIỂU ĐỒ ĐIỂM TRUNG BÌNH CÁC CHỈ TIÊU KHẢO SÁT 36 SVTH: Nguyễn Đức Cảnh Lớp: Kinh tế & quản lý Địa Chính K51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Lan Hương LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đền bù giải phóng mặt (GPMB) vấn đề nóng, gây tình trạng người dân khiếu kiện nhiều địa phương, đặc biệt địa phương có tình trạng quản lý đất đai lỏng lẻo, nguyên nhân khiếu kiện xuất phát từ số điểm bất hợp lý Luật đất đai Nghị định hướng dẫn kèm giá đất thị trường ln biến động Thực tế cho thấy, giải phóng mặt khâu ách tắc trình thu hồi đất Để giải khâu này, phải bảo đảm hài hồ lợi ích Nhà nước - doanh nghiệp sử dụng đất - người dân Trong đó, quan trọng phải nhận đồng thuận người dân có đất bị thu hồi Muốn làm việc, phải tổ chức vận động, tuyên truyền, thuyết phục người có đất bị thu hồi Đây chức năng, nhiệm vụ hệ thống trị địa phương Công tác GPMB vấn đề nhạy cảm phức tạp tác động tới mặt đời sống kinh tế, xã hội, tới người dân cộng đồng dân cư Giải không tốt, không thoả đáng quyền người có đất thu hồi (hoặc ảnh hưởng thu hồi) dễ dàng nổ khiếu kiện, đặc biệt khiếu kiện tập thể, gây ổn định, xã hội…Điều ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ thi cơng cơng trình xây dựng Nhiều cơng trình phải “treo” vài năm chí hàng chục năm khơng giải phóng mặt Cũng từ tiêu cực xã hội nảy sinh, chất lượng cơng trình giảm sút, giá thành đội lên, khoản tiền đền bù đến người dân khơng cịn nguyên vẹn…Cuối cùng, chịu thiệt hại nhiều Nhà nước Vậy nguyên nhân đâu? biện pháp khắc phục nào? Xuất phát từ vấn đề cịn tồn đọng vấn đề giải phóng mặt bằng, em xin chọn đề tài “Công tác đề bù giải phóng mặt Dự án Khu cơng nghệ cao Hòa Lạc” để nghiên cứu, sâu làm rõ gốc rễ vấn đề, qua đưa số kiến nghị giúp đẩy nhanh q trình giải phóng mặt góp phần hạn chế, giải tỏa xúc khiếu kiện công dân bị thiệt hại giải phóng mặt bằng, làm giảm thiệt hại chi phí cho Nhà nước Mục tiêu nghiên cứu: Đánh giá cơng tác đền bù giải phóng mặt Cơng ty TNHH Một thành viên Địa Hà Nội Rút khó khăn thuận lợi mà Cơng ty gặp phải q trình giải phóng mặt SVTH: Nguyễn Đức Cảnh Lớp: Kinh tế & quản lý Địa Chính K51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Lan Hương Đưa giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống sách đề bù giải phóng mặt sở phù hợp với hiến pháp pháp luật hành Đối tượng phạm vi nghiên cứu: nước Nghiên cứu sách bồi thường giải phóng mặt nhà Nghiên cứu thực trạng cơng tác đền bù giải phóng mặt Cơng ty TNHH Một thành viên Địa Hà Nội thơng qua dự án Khu cơng nghệ cao Hịa Lạc Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp tổng hợp Phương pháp so sánh Phương pháp phân tích Phương pháp thống kê Kết cấu, nội dung đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo mục lục, chuyên đề gồm có chương sau: Chương I: Cơ sở khoa học đền bù giải phóng mặt Chương II: Thực trạng Cơng tác giải phóng mặt Công ty TNHH Một thành viên Địa Hà Nội Chương III: Một số giải pháp kiến nghị nhằm cải thiện công tác GPMB Cơng ty TNHH Một thành viên Địa Hà Nội SVTH: Nguyễn Đức Cảnh Lớp: Kinh tế & quản lý Địa Chính K51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Lan Hương CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1.1 Các khái niệm 1.1.1 Giải phóng mặt Giải phóng mặt q trình thực công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cối, cơng trình xây dựng phận dân cư phần đất định quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng xây dựng cơng trình Q trình bồi thường giải phóng mặt tính từ bắt đầu thành lập Hội đồng giải phóng mặt đến giải phóng xong, tạo quỹ đất bàn giao đất cho chủ đầu tư Đây trình đa dạng phức tạp thể khác dự án liên quan trực tiếp đến bên tham gia tồn xã hội Giải phóng mặt triển khai thực tiến độ, kế hoạch đề tiết kiệm thời gian việc thực dự án có hiệu Ngược lại cơng tác giải phóng mặt chậm, kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công cơng trình chi phí cho dự án, có gây thiệt hại không nhỏ đầu tư xây dựng Chẳng hạn dự án dự kiến hồn thành đến hết mùa khơ cơng tác giải phóng mặt chậm, kéo dài thời gian nên việc xây dựng phải tiến hành vào mùa mưa gây khó khăn cho việc thi cơng tập trung vốn, lao động, công nghệ cho dự án ảnh hưởng đến việc thực dự án khác 1.1.2 Đền bù thiệt hại Đền bù thiệt hại giải phóng mặt việc hồn trả cho người bị thu hồi đất giá trị đất bị thu hồi, bao gồm giá trị quyền sử dụng đất giá trị tài sản gắn liền với đất 1.2 Bản chất cần thiết đền bù GPMB nhà nước thu hồi đất 1.2.1 Bản chất giải phóng mặt Khi thực cơng tác GPMB, Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất cá nhân, tổ chức, hộ gia đình Mỗi dự án có sử dụng đất thực vùng, khu vực định với đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội khác Vì thế, đối tượng GPMB đa dạng phức tạp Việc thu hồi đất khu trung tâm đông dân cư, khu đô thị - nơi thuận lợi cho công việc làm ăn khó khăn Bởi lẽ, chuyển đến nơi sinh sống có ảnh hưởng nhiều tới đời sống, sinh hoạt, thu nhập phong tục tập quán họ (nơi xa trung SVTH: Nguyễn Đức Cảnh Lớp: Kinh tế & quản lý Địa Chính K51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Lan Hương tâm hơn, không thuận tiện giao thông, sở hạ tầng thấp hơn, đặc biệt hội việc làm họ bị ảnh hưởng) Ngoài ra, giá đền bù thiệt hại chưa sát với giá thị nên dẫn đến khó khăn, phức tạp công tác bồi thường thiệt hại Công tác GPMB gắn liền với bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi Người bị thu hồi đất bồi thường tiền, đất có giá trị tương đương giá trị thị trường mảnh đất tài sản đất, kèm theo sách hỗ trợ Nguồn vốn cho công tác bồi thường thiệt hại không nhỏ giá đất đai, bất động sản thị trường ngày tăng cao diện tích thu hồi lớn tới vài Như công tác GPMB diễn phức tạp tính đa dạng đối tượng GPMB, cơng tác di dời đòi hỏi lượng vốn lớn có ngoại ứng phát sinh cần Nhà nước quản lý chặt chẽ Nhà nước cần có quy định cụ thể công tác GPMB phạm vi toàn quốc quy định riêng cho địa phương đặc biệt thành phố lớn 1.2.2 Sự cần thiết cơng tác GPMB Trong q trình phát triển quốc gia, Nhà nước thu hồi đất để xây dựng sở hạ tầng kinh tế như: hệ thống giao thơng, thuỷ lợi, cấp nước; sở hạ tầng xã hội: bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí, thể dục thể thao; sở sản xuất lớn nhỏ: khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế; mở rộng đô thị, xếp lại hệ thống dân cư…là quy luật tất yếu phát triển Nhìn vào phát triển kinh tế xã hội nước giới ta thấy nông nghiệp chiếm tỷ trọng nhỏ tổng thu nhập quốc dân, cơng nghiệp dịch vụ chiếm tỷ trọng lớn nhiều Như xu hướng thị hố diễn mạnh mẽ, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quy hoạch khu dân cư, khu kinh tế… đáp ứng cho nhu cầu phát triển quốc gia 1.2.2.1 Giải phóng mặt yêu cầu tất yếu trình phát triển kinh tế Cùng với q trình thị hố, dân số ngày gia tăng hai nguyên nhân tăng tự nhiên tăng học Trong việc gia tăng dân số học việc gia tăng dân số đô thị lớn có di dân từ nơng thơn thành thị (luồng di dân đặc trưng Việt Nam) Ngoài có chia tách hộ từ đại gia đình thành nhiều hộ nhỏ sống người ngày nâng cao từ phát sinh nhu cầu cần có nhà rộng rãi, tiện nghi điều tất yếu Điều địi hỏi lượng tương SVTH: Nguyễn Đức Cảnh Lớp: Kinh tế & quản lý Địa Chính K51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Phạm Lan Hương đối lớn nhà nhu cầu khác để đảm bảo cho sống khu vui chơi giải trí, bệnh viện, cơng viên, trường học Để đáp ứng nhu cầu cần tạo quỹ đất để xây dựng cơng trình Hệ thống giao thơng cần đầu tư nâng cấp mở rộng để đáp ứng nhu cầu lại, vận chuyển hàng hóa… Quỹ đất tự nhiên ngày hạn hẹp yêu cầu kinh tế, trị, văn hố, xã hội, mơi trường… ngày tăng, khơng phải có mặt để xây dựng, lúc dự án triển khai nơi hoàn toàn vắng vẻ, khơng có người Mặt yếu tố quan trọng dự án đầu tư xây dựng Nhất nhu cầu mở rộng, cải tạo thị việc xây dựng cơng trình khu dân cư điều khơng thể tránh khỏi Có mặt tiến hành thi cơng, xây lắp cơng trình Vì vậy, dự án có thành cơng hay cơng hồn tồn phụ thuộc vào cơng tác giải phóng mặt 1.2.2.2 Cơng tác giải phóng mặt góp phần đẩy nhanh công tác thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công cụ quản lý Nhà nước nhằm quản lý thống toàn đất đai phạm vi nước, đảm bảo đất đai sử dụng hợp lý, tiết kiệm hiệu quả… Thông qua công cụ này, Nhà nước thực quyền định đoạt đất đai, nắm thực trạng trạng sử dụng đất đến loại đất đảm bảo cho việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đến cá nhân, tổ chức, hộ gia đình thực pháp luật đảm bảo cơng xã hội Đồng thời đưa sách đất đai, hướng dẫn cá nhân, tổ chức, hộ gia đình sử dụng đất cách tiết kiệm hiệu Nhà nước thực quy hoạch kế hoạch sử dụng đất với mục đích bố trí, xếp, phân bổ lại quỹ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phù hợp với giai đoạn phát triển nước địa phương Kế hoạch sử dụng đất việc lập chương trình, dự án, mục tiêu nhằm thực quy hoạch sử dụng đất đề Thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý việc chuyển đổi mảnh đất, khu đất sử dụng hiệu sang mục đích sử dụng có hiệu kinh tế cao hơn; đồng thời có tập trung đất đai để mang lại hiệu kinh tế mà hiệu môi trường, xã hội Ở nước ta, số diện tích đất nơng nghiệp trung tâm thành phố, khu đô thị hố hay gần trục đường giao thơng lớn dần bị thu hẹp Thay vào khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất để mở rộng nút đường giao thông… Đây việc quy SVTH: Nguyễn Đức Cảnh Lớp: Kinh tế & quản lý Địa Chính K51