CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP NGUYỆT GVHD: TH.S NGUYỄN THỊ MINH MỤC LỤCC LỤC LỤCC Lời mở đầu CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH ASIAN 1.1 Lịch sử hình thành phát triển Cơng ty cổ phần thẩm định ASIAN 1.2 Giới thiệu Công ty Cổ phần Thẩm định ASIAN 1.2.1 Chi nhánh và các Văn phòng đại diện của ASIAN: 1.2.2 Lĩnh vực hoạt động của ASIAN 1.2.3 Hệ thống tổ chức của ASIAN .8 1.2.3.1 Tổ chức hệ thống của các phòng ban 1.2.3.2 Chức của các phòng ban 1.2.4 Tình hình hoạt động thẩm định giá tại ASIAN 10 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH ASIAN 14 2.1 Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản 14 2.1.1 Khái niệm bất động sản 14 2.1.2 Phân loại bất động sản .15 2.1.3 Đặc điểm của bất động sản .16 2.1.2 Giá bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 18 2.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá của BĐS .20 2.1.4 Định giá bất động sản .23 2.1.5 Căn và nguyên tắc của định giá bất động sản 25 2.1.6 Quy trình định giá bất động sản .29 2.1.7 Các phương pháp định giá bất động sản 31 2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá Bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá ASIAN 41 2.2.1 Quy trình thẩm định giá thực tế tại ASIAN 41 2.2.2 Các ví dụ thực tế cơng tác thẩm định giá BĐS tại ASIAN 43 2.2.3 Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản tại ASIAN 58 SV: PHẠM QUỐC THÀNH NAM- THẨM ĐỊNH GIÁ 51 Page CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP NGUYỆT GVHD: TH.S NGUYỄN THỊ MINH 2.2.3.1 Những thành tựu đạt .58 2.2.3.2 Những hạn chế và nguyên nhân của hạn chế .60 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH ASIAN 64 3.1 Một số giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá BĐS Công ty Cổ phần Thẩm định ASIAN 64 3.1.1 Xây dựng hệ thống thu thập và cung cấp thông tin để làm liệu cho việc định giá bất động sản 64 3.1.2 Nâng cao hiệu của công tác thu thập và xử lý thông tin .64 3.1.3 Nâng cao hiệu quy trình định giá bất động sản 66 3.1.4 Phát triển công tác đào tạo, nâng cao lực các thẩm định viên, các chuyên viên thẩm định giá bất động sản .67 3.1.5.Phát triển, đổi các phương pháp thẩm định giá BĐS 69 3.1.6 Giảm thiểu rủi ro, sai sót công tác thẩm định giá .69 3.1.7 Hoàn thiện máy tổ chức của Công ty .70 3.2 Một số kiến nghị 70 3.2.1 Hoàn thiện môi trường pháp lý 70 3.2.2 Chú trọng công tác đào tạo nguồn nhân lực cơng tác định giá tài sản nói chung và định giá BĐS nói riêng .71 3.2.3 Xiết chặt quản lý thị trường BĐS và hoạt động của các tổ chức định giá 71 3.2.4 Quản lý chất lượng đội ngũ TĐV 72 KẾT LUẬN .73_Toc355565925 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 74 SV: PHẠM QUỐC THÀNH NAM- THẨM ĐỊNH GIÁ 51 Page CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP NGUYỆT GVHD: TH.S NGUYỄN THỊ MINH DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU Bảng 1.1 Sơ đồ cấu tổ chức công ty Bảng 1.2 Một số hợp đồng tiêu biểu Công ty 10 BẢNG 2.1: Quy trình thẩm định giá ASIAN 42 SV: PHẠM QUỐC THÀNH NAM- THẨM ĐỊNH GIÁ 51 Page CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP NGUYỆT GVHD: TH.S NGUYỄN THỊ MINH Lời mở đầu 1, Tính cấp thiết đề tài Bất động sản tài sản lớn tất quốc gia nói chung Việt Nam nói riêng Chính đời phát triển thị trường bất động sản điều tất yếu để phát triển kinh tế quốc dân Một vài năm trở lại đây, ảnh hưởng suy thoái kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam gặp nhiều khó khăn Đặc biệt năm 2012 với hàng loạt doanh nghiệp bất động sản giải thể, lượng hàng tồn kho bất động sản tồn đọng lớn vẽ nên tranh thật u ám thị trường Tuy nhiên, cuối năm 2012, đầu năm 2013, Chính phủ thực hàng loạt biện pháp kinh tế nhằm kích cầu thị trường bất động sản, với hi vọng làm nóng lại thị trường đồng thời vực dậy kinh tế Chính lúc việc phát triển hoạt động định giá khơng địi hỏi tất yếu mà cịn cấp bách Việt Nam, góp phần quan trọng việc minh bạch hóa thơng tin thị trường nói chung thị trường BĐS nói riêng Định giá bất động sản trở thành hoạt động quan trọng thị trường bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định ASIAN (tên viết tắt ASIAN) Công ty Thẩm định giá có nhiều uy tín thị trường Tuy thành lập từ năm 2011 cán chủ chốt Công ty người có nhiều năm kinh nghiệm, đặc biệt lĩnh vực thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị lĩnh vực đấu giá Trong thời gian qua thực tập Công ty Cổ phần Thẩm định ASIAN bước đầu tiếp xúc với công tác định giá qua hiểu vấn đề cơng tác định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định ASIAN Nhận thấy tầm quan trọng hoạt động định giá bất động sản kết hợp với thực tế tìm hiểu Cơng ty Cổ phần Thẩm định ASIAN, chọn đề tài: “Nâng cao hiệu công tác thẩm định giá Bất động sản Công ty Công ty Cổ phần Thẩm định ASIAN” làm đề tài nghiên cứu cho chuyên đề thực tập cuối khóa 2, Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Nghiên cứu sở khoa học nguyên tắc phương pháp định giá bất động sản - Thực trạng định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định ASIAN - Các đề xuất, biện pháp, ý kiến để hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản ASIAN nói riêng nước nói chung SV: PHẠM QUỐC THÀNH NAM- THẨM ĐỊNH GIÁ 51 Page CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP NGUYỆT GVHD: TH.S NGUYỄN THỊ MINH 3, Đối tượng nghiên cứu đề tài Nghiên cứu nguyên tắc phương pháp định giá bất động sản sử dụng Công ty cổ phần Thẩm định ASIAN giải pháp để hồn thiện 4, Phương pháp luận nghiên cứu Trong trình thực đề tài phương pháp sử dụng là: phân tích, thu thập đánh giá phương pháp sử dụng chủ yếu phương pháp thu thập phân tích 5, Kết cấu chun đề Ngồi phần lời mở đầu, kết luận, mục lục tài liệu tham khảo, nội dung chuyên đề nghiên cứu chia làm chương : Chương 1: Tổng quan Công ty Cổ phần Thẩm định ASIAN Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm Định ASIAN Chương 3: Đề xuất số giải pháp nâng cao công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm Định ASIAN Em xin gửi lời cảm ơn đến thầy Th.S Nguyễn Thị Minh Nguyệt anh chị thẩm định Công ty Cổ phần Thẩm định ASIAN tận tình giúp đỡ, bảo em mặt kiến thức, nghiệp vụ cung cấp số liệu thực tế trình thực tập Do bị hạn chế thời gian kiến thức nên tránh khỏi sai sót Rất mong nhận ý kiến đóng góp thầy bạn đọc SV: PHẠM QUỐC THÀNH NAM- THẨM ĐỊNH GIÁ 51 Page CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP NGUYỆT GVHD: TH.S NGUYỄN THỊ MINH CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH ASIAN 1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của Công ty cổ phần thẩm định ASIAN Công ty Cổ phần Thẩm định ASIAN (tên viết tắt ASIAN) Cơng ty Thẩm định giá có nhiều uy tín thị trường Tuy thành lập từ năm 2011 cán chủ chốt Cơng ty người có nhiều năm kinh nghiệm, đặc biệt lĩnh vực thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị lĩnh vực đấu giá Công ty cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp cho số lượng lớn đa dạng khách hàng thuộc nhiều lĩnh vực ngành nghề Việt Nam, lý chũng tơi có hiểu biết sâu sắc đặc trưng lĩnh vực này, tác động đằng sau mỗi lĩnh vực hoạt động qui định luật pháp có liên quan Những hiểu biết giúp gia tăng giá trị dịch vụ Công ty cung cấp cho khách hàng Với uy tín vốn có mình, thẩm định viên, đấu giá viên chuyên gia Công ty thường xuyên mời tham gia góp ý văn pháp quy liên quan tới lĩnh vực Thẩm định giá, bán đấu giá tài sản lĩnh vực dịch vụ tài Việt Nam, tham gia trợ giúp hoạt động hiệp hội chuyên ngành thẩm định giá đấu giá 1.2 Giới thiệu Công ty Cổ phần Thẩm định ASIAN Công ty Cổ phần Thẩm định ASIAN hoạt động mơ hình Cơng ty cổ phần theo qui định Luật Doanh nghiệp nước CHXHCN Việt Nam Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0105369274 Phòng đăng ký kinh doanh - Sở kế hoạch Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp ngày 21/06/2011 Các hoạt động ASIAN thực tuân thủ với pháp luật Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông lệ quốc tế: - Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 0105369274 Phòng đăng ký kinh doanh - Sở kế hoạch Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp ngày 21/06/2011 ; - Thông báo số 58/TB-BTC ngày 20/01/2012 Bộ Tài việc cơng bố Danh sách doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá năm 2012 ; - Thông báo số 59/TB-BTC ngày 20/01/2012 Bộ Tài việc cơng bố Danh sách thẩm định viên giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản 1.2.1 Chi nhánh và các Văn phòng đại diện của ASIAN: - Trụ sở chính: SV: PHẠM QUỐC THÀNH NAM- THẨM ĐỊNH GIÁ 51 Page CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP NGUYỆT GVHD: TH.S NGUYỄN THỊ MINH + Địa chỉ: Số 510, Đê La Thành, Quận Đống Đa, Hà Nội + Tel: (84-4) 35123926 – 62734257 + Fax: (84-4) 38563849 + Email: yendt68@gmail.com + Người liên hệ: Mrs Đỗ Thị Yến – Tổng giám đốc Công ty (Mobile: 0912.675.188) Chi nhánh Thẩm định giá ASIAN Hưng Yên: Địachỉ : Số 486, Nguyễn Văn Linh, TP Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên Điện thoại : 03213 552094 Chi nhánh Thẩm định giá ASIAN Ninh Bình: Địa : Số 9, ngõ 2, đường Tôn Đức Thắng, phố 11, Thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình Điện thoại : 0988779902 Chi nhánh tỉnh Bắc Ninh : Địa chỉ: 19, hoàng ngọc phách, cổng trường Hàn Thuyên – Thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh Văn phòng đại diện Hải Phòng: Địa : Số Máy Tơ, TP Hải Phòng Điện thoại : 0313 250 735 ; Fax: 0313 250 736 Văn phòng đại diện Hờ Chí Minh: Địa : Số 66 Đường 1011, Phường 5, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam Điện thoại : 0854310561; Fax: 0854310561 1.2.2 Lĩnh vực hoạt động của ASIAN * Loại hình dịch vụ : - Thẩm định giá tài sản, tư vấn vấn đề liên quan đến giá ; - Định giá giá trị tài sản vơ hình, giá trị thương hiệu, lợi kinh doanh; - Đánh giá uy tín doanh nghiệp ; - Bán đấu giá tài sản, hàng hóa theo yêu cầu khách hàng ; - Xây dựng phương án xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hóa; - Tư vấn đầu tư, kinh doanh, mua – bán doanh nghiệp; - Tư vấn đấu giá tài sản, tư vấn đấu thầu; SV: PHẠM QUỐC THÀNH NAM- THẨM ĐỊNH GIÁ 51 Page CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP NGUYỆT GVHD: TH.S NGUYỄN THỊ MINH * Đối tượng thẩm định giá : - Tài sản bao gồm : + Động sản : Máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất ; Phương tiện vận tải… + Bất động sản : Quyền sử dụng dụng đất ; Khu dự án ; Nhà ; Nhà xưởng, Trung tâm thương mại, khách sạn, cao ốc văn phòng, chung cư, trang trại , sân Golf… Giá trị doanh nghiệp loại hình doanh nghiệp : Doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp khác… * Mục đích thẩm định để phục vụ cho : + Mua bán, chuyển nhượng, chấp, vay vốn ngân hàng ; + Đầu tư góp vốn doanh nghiệp, cổ phần hóa, mua bán doanh nghiệp ; + Liên doanh, thành lập giải thể doanh nghiệp ; + Hạch toán kế tốn để tính thuế, bảo hiểm ; + Cầm cố, lý, phân chia, xử lý tài sản ; + Thực nghĩa vụ tài nhà nước ; + Đền bù, giải phóng mặt ; + Chứng minh tài sản bảo lãnh du học… + Bảo hiểm bồi thường tài sản ; + Phục vụ cho thuê tài ; + Xác định giá trị đầu tư 1.2.3 Hệ thống tổ chức của ASIAN 1.2.3.1 Tổ chức hệ thống của các phòng ban SV: PHẠM QUỐC THÀNH NAM- THẨM ĐỊNH GIÁ 51 Page CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP NGUYỆT GVHD: TH.S NGUYỄN THỊ MINH Bảng 1.1 Sơ đồ cấu tổ chức công ty HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ TỔNG GIÁM ĐỐC PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC PHĨ TỔNG GIÁM ĐỐC PHỊNG THẨM ĐỊNH PHỊNG THẨM ĐỊNH PHỊNG KẾ TỐN PHỊNG TƯ VẤN (Nguồn: Công ty Cổ phần Thẩm định ASIAN) 1.2.3.2 Chức của các phòng ban Ban giám đốc: Tổng giám đốc phó tổng giám đốc Cơng ty - Quản lý điều hành hoạt động Công ty Phòng Thẩm định giá 1: Thẩm định giá Bất động sản - Tham mưu cho Lãnh đạo công tác thẩm định giá Bất động sản - Tổ chức thực thẩm định giá, cung cấp thông tin giá mua bán, cho thuê bất động sản quyền sử dụng đất, cơng trình, kiến trúc cho tổ chức, cá nhân ngồi nước có nhu cầu - Mở rộng quan hệ hợp tác với tổ chức cá nhân ngồi nước để khơng ngừng phát triển hoạt động tư vấn thẩm định giá bất động sản Phòng thẩm định giá (Thẩm định giá động sản, tài sản vơ hình ) - Tham mưu cho Giám đốc công tác thẩm định giá động sản SV: PHẠM QUỐC THÀNH NAM- THẨM ĐỊNH GIÁ 51 Page CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP NGUYỆT GVHD: TH.S NGUYỄN THỊ MINH - Tổ chức thực thẩm định giá, cung cấp thông tin giá động sản : dây chuyền sản xuất máy móc thiết bị phục vụ sản xuất, tài sản vơ hình, giá trị thương hiệu cho tổ chức, cá nhân ngồi nước có nhu cầu - Mở rộng quan hệ hợp tác với tổ chức, cá nhân ngồi nước để khơng ngừng phát triển hoạt động tư vấn thẩm định giá động sản, tài sản vơ hình 1.2.4 Tình hình hoạt động thẩm định giá tại ASIAN Mặc dù công ty thành lập năm song ASIAN đạt ưu việt việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản, bất động sản, máy móc, thiết bị, xác định giá trị doanh nghiệp… đặc biệt kỹ đánh giá tài sản hiểu biết sâu rộng nhiều loại hình tài sản thị trường Chính có nhiều khách hàng đến với ASIAN Dưới số hợp đồng tiêu biểu ASIAN : Bảng 1.2 Một số hợp đồng tiêu biểu Công ty STT Tên hợp đồng CCơ quan/ đơn vị ký hợp đồng 01 Hệ thống xử lý nước thải Tổng cục VIII- Bộ Công An 02 Thẩm định giá Bất động sản, động sản Cục Cảnh sát Kinh tế-Bộ Cơng An 03 Máy móc thiết bị Thanh lý Cơng ty Điện lực Hồn Kiếm 04 Trang thiết bị vật tư Trung tâm Y tế Quận Hoàn Kiếm 05 Chi phí Dịch vụ Truyền hình Cục Thơng tin Đối Ngoại 06 Vật tư, trang thiết bị Ban quản lý chợ Đống Đa 07 Bất động sản 08 Giá trị quyền sử dụng đất tài sản đất 09 Giá trị quyền sử dụng đất tài sản đất 10 Giá trị Quyền sử dụng đất Công ty TNHH AUSTFEED Việt Nam Ông Đặng Khắc Cường – Thế chấp Vietcombank Công ty TNHH thương mại Quỳnh Tam Công ty Cổ phần Bạch Đằng SV: PHẠM QUỐC THÀNH NAM- THẨM ĐỊNH GIÁ 51 Page 10