316 BÀN VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TS. Nguyễn Quang Tuyến 1 Nguyễn Xuân Trọng 2 Chế định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là một chế định cơ bản của Luật đất đai năm 2003. Chế định này ra đời trên cơ sở chế độ sở hữu đất đai mang tính đặc thù ở Việt Nam: chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Việc nghiên cứu sự hoàn thiện và phát triển chế định này v ề mặt lý luận sẽ cho thấy quá trình phát triển tư duy pháp lý về công nhận quyền về tài sản trong lĩnh vực đất đai ở nước ta. I. TỔNG QUAN VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 1. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất a. Cơ sở pháp lý phát sinh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Theo quan niệm về sở hữu tài sản truyền thống trong dân luật được các nước Châu Âu lục địa thừa nhận, quyền sở hữu bao gồm 3 nhóm quyền năng: Nhóm quyền chiếm hữu, nhóm quyền sử d ụng và nhóm quyền định đoạt. Như vậy, nhóm quyền sử dụng chỉ là một trong những quyền năng của chủ sở hữu tài sản. Ở Việt Nam, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước lại không chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (sau đây gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất. Lý luận về quyền và nghĩa vụ củ a người sử dụng đất ở nước ta hình thành và phát triển dựa trên quan điểm xác định quyền lợi của người lao động là động lực trực tiếp phát triển xã hội của Đảng trong lĩnh vực đất đai; theo đó, hộ gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông, lâm nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài và đượ c chuyển quyền sử dụng đất. Việc công nhận quyền sở hữu tài sản quyền sử dụng đất của người lao động đã đưa lại hiệu quả kinh tế rõ rệt: nước ta từ chỗ là nước thiếu lương thực đã tự túc được vấn đề lương thực và trở thành nước xuất khẩu gạo lớn thứ 2 trên thế giới. Như vậy, quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đối với đất đang sử dụng ổn định. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất lại tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một lo ại quyền có tính độc lập tương đối. b. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất M ối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất được biểu hiện trên các khía cạnh chủ yếu sau đây: Thứ nhất, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên quyền sử dụng đất được hình trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về  1 Đại học Luật Hà Nội 2 Vụ Chính sách pháp chế - Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ TNMT  317  đất đai. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền năng: quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa k ế quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất) nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu. Thứ hai, mặc dù, quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyể n nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất vẫn có sự khác nhau và chúng ta không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này, bởi lẽ giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể: - Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng đất đai là quyền phái sinh (có sau) xuất hiệ n khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất; - Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ; Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của quyền sử dụng đấ t thể hiện ở các khía cạnh sau: Một là, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; Hai là, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp v ốn bằng quyền sử dụng đất; Ví dụ: theo Điều 113 Luật đất đai năm 2003 thì chỉ có hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác. Còn các chủ thể sử dụng đất khác không được pháp luật cho hưởng quyền năng này. Hay Đ iều 111 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê. Hơ n nữa, không phải đối với bất cứ người sử dụng đất nào cũng có đầy đủ 9 quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định. Về cơ bản, chỉ những người sử dụng đất theo các hình thức: giao đất trả tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc t ừ ngân sách nhà nước; thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả trước tiền thuê cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm mới được pháp luật cho hưởng 9 quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất. Ba là, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử  318 dụng đất lại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ bản họ vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nướ c với tư cách là người đại diện chủ sở hữu đối với đất được giao. Ví dụ: Sau khi làm xong các thủ tục pháp luật để chuyển nhượng hoặc chuyển đổi quyền sử dụng đất… thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất theo đúng mục đích ban đầu trước khi chuyển giao, không được tùy tiện thay đổi mục đích sử dụng. Nếu làm trái quy định này được coi như là một hành vi vi phạm nghiêm trọng pháp luật về đất đai và hậu quả của nó là Nhà nước sẽ thu hồi đất. 2. Vai trò của Nhà nước trong việc xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Luật Đất đai năm 1993 chỉ quy định vai trò của Nhà nước về quản lý trong lĩnh vực đất đai. Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã bổ sung và phát triển quy định về vai trò của Nhà nước; theo đó, Nhà nước không chỉ thống nhất quản lý đất đai trong cả nước mà còn là đại diện của chủ sở hữu đất đai và có quyền định đoạt về đất đai, quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai và trao quyền sử d ụng đất cho người sử dụng đất 3 . Hơn nữa, Luật Đất đai năm 2003 còn xác định rõ các cơ quan trong bộ máy nhà nước được thực hiện vai trò này 4 ; chỉ ra phương thức trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân (giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất); quy định quyền và nghĩa vụ cho người sử dụng đất. Tuy nhiên hiện nay, các quy định hiện hành về quản lý nhà nước về đất đai chưa bóc tách nội dung thuộc vai trò quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai với nội dung về vai trò đại diện của ch ủ sở hữu đất đai 5 và quyền của người sử  3 Điều 5 của Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể: Quyền định đoạt về đất đai được thực hiện bằng việc quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất. Quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiế t phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất được thực hiện thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử d ụng đất. 4 Điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 đã quy định Nhà nước thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai thông qua Quốc hội, Chính phủ (giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ), Hội đồng nhân dân các cấp và Uỷ ban nhân dân các cấp. 5 Điều 6 của Luật Đất đai 2003 quy định Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai và thống nhất quản lý đất đai quản lý đất đai thông qua các hoạt động cụ thể như: 1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó; 2. Xác đị nh địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; 3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; 4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; 5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mụ c đích sử dụng đất;  319  dụng đất. Vì vậy, các hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và thủ tục hành chính về đất đai bị chồng chéo, trùng lặp, gây phiền toái cho người sử dụng đất, điển hình là trong vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. 3. Về các hình thức pháp lý xác lập quyền của người sử dụng đất Luật Đất đai năm 1993 6 đã cụ thể hóa việc “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” quy định trong Hiến pháp năm 1992 bằng 2 hình thức: (1) Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội, hộ gia đình và cá nhân; (2) Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất. Sau đó, lần sửa đổi năm 1998, 2001, Luật Đất đai đã mở rộng hình thức giao đất (có giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất), hình thức cho thuê đất (cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất trả trước tiền thuê đất nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm, cho thuê trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê). Tiếp đó, Luật Đất đai năm 2003 đ ã bổ sung 2 hình thức xác lập quyền sử dụng đất nữa là: (3) Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu; (4) Nhà nước bảo đảm việc sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận thông qua việc nhận chuyển quy ền sử dụng đất. Tuy nhiên sau hơn 6 năm thi hành Luật Đất đai năm 2003 cho thấy một số vấn đề phát sinh từ 4 hình thức xác lập quyền sử dụng đất: - Các quy định hiện hành chưa đảm bảo tính công bằng giữa các chủ đầu tư, người sử dụng đất có cùng mục đích (cùng đầu ra), có nguồn gốc sử dụng từ các hình thức sử dụng đất khác nhau (khác đầu vào). Ví dụ: Dự án kinh doanh nhà ở, nếu chủ đầu tư dự án là tổ chức trong nước thì “đầu vào” là Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Ngược lại nếu chủ đầu tư dự án là tổ chức nước ngoài thì “đầu vào” là Nhà nước cho thuê đất (Trên thực tế, chủ đầu tư dự án là tổ chức trong nước nhận đất theo hình thứ c giao đất có thu tiền sử dụng đất thì số tiền sử dụng đất phải nộp thường cao hơn rất nhiều so với số tiền thuê đất mà chủ đầu tư dự án là tổ chức nước ngoài phải trả cho Nhà nước). Trường hợp nếu chủ đầu tư dự án thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ ch ức, hộ gia đình, cá nhân thì “đầu vào” là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thị trường, thuế thu nhập doanh nghiệp/cá nhân. Tuy nhiên trong cả ba trường hợp này, chủ đầu tư dự án đều bán nhà ở theo giá thị trường tức là giống nhau về “đầu ra”. Vì vậy, cần sửa đổi Luật  6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 7. Thống kê, kiểm kê đất đai; 8. Quản lý tài chính về đất đai; 9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; 10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người s ử dụng đất; 11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; 12. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai; 13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai. 6 Điều 2 của Luật Đất đai 1993  320 Đất đai để đảm bảo nguyên tắc bình đẳng về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất do Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, do Nhà nước cho thuê đất, do Nhà nước cho chuyển mục đích sử dụng đất, kể cả vấn đề thuế liên quan. - Các quy định của pháp luật đất đai hiện hành chưa theo kịp quy định của pháp luật kinh tế như v ấn đề mua bán cổ phần doanh nghiệp trong doanh nghiệp (kể cả thị trường chứng khoán) làm thay đổi giữa các loại hình doanh nghiệp 100% vốn trong nước, 100% vốn nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, nhất là sự thay đổi vốn góp theo thị trường chứng khoán. Vì vậy, cần sửa đổi Luật Đất đai theo nguyên tắc Nhà nước quy định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất không phụ thuộc vào loại hình doanh nghiệp (trong nước, có vốn đầu tư nước ngoài, có tư cách pháp nhân hay không có tư cách pháp nhân đầy đủ…). 4. Những đảm bảo về mặt pháp lý đối với quyền của người sử dụng đất Để bảo đảm tâm lý sử dụng đất ổn định lâu dài cho người sử dụng đất, Nhà nước tuyên bố các đảm bảo về mặt pháp lý về quyền của tổ chức, h ộ gia đình, cá nhân sử dụng đất; cụ thể, Luật Đất đai năm 1993 quy định 7 sự bảo đảm với 3 nội dung chính là: (1) Nhà nước có thẩm quyền xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (2) Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Vi ệt Nam. Tiếp đó, Luật Đất đai năm 2003 tiếp tục mở rộng các quy định để tăng sự bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất 8 , bao gồm: (3) Nhà nước cho phép giải quyết trả lại đất mà Nhà nước đã mượn của hộ gia đình, cá nhân 9 . Như vậy, lần đầu tiên Luật Đất đai năm 2003 đã bóc tách những trường hợp sử dụng đất do lịch sử để lại không được xem xét giải quyết 10 và những trường hợp sử dụng đất được Nhà nước xem xét, giải quyết 11 .  7 Điều 2 của Luật Đất đai 1993 8 Điều 10 và Điều 116 của Luật Đất đai 2003 9 Hộ gia đình, cá nhân trước đây đã cho cơ quan nhà nước mượn đất, nay có nhu cầu sử dụng thì nộp hồ sơ đến Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất cho mượn để giải quyết. Kết quả giải quyết là Nhà nước trả lại quyền sử dụng đất đã mượn nếu đất đó chưa giao cho người khác sử dụng; hoặc bồi thường bằng ti ền hoặc giao đất mới, chỗ ở mới nếu đất đó đã giao cho người khác sử dụng. 10 Điều 4 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định 5 trường hợp không xem xét, giải quyết, gồm: - Đất bị tịch thu, trưng thu, trưng mua khi thực hiện cải cách ruộng đất ở miền Bắc; chính sách xoá bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất và các hình thức bóc lột thực dân, phong kiến ở miền Nam. - Đất đã hiến tặng cho Nhà nước, cho hợp tác xã và tổ chức khác, cho hộ gia đ ình, cá nhân. - Đất đã góp vào hợp tác xã nông nghiệp theo quy định của Điều lệ hợp tác xã nông nghiệp bậc cao. - Đất thổ cư mà Nhà nước đã giao cho người khác để làm đất ở; đất ở và đất vườn đã giao lại cho hợp tác xã để đi khai hoang; ruộng đất đã bị thu hồi để giao cho người khác hoặc điều chỉnh cho người khác khi giải quyết tranh chấp ruộng đất. - Đấ t đã chia cho người khác khi hưởng ứng cuộc vận động san sẻ bớt một phần ruộng đất để chia cho người không có ruộng và thiếu ruộng tại miền Nam sau ngày giải phóng. 11 Các trường hợp được Nhà nước giải quyết: - Hộ gia đình, cá nhân trước đây đã cho cơ quan nhà nước mượn đất, nay có nhu cầu sử dụng. - Hộ gia đình, cá nhân đòi lại đất đã cho cơ quan, đơn vị, tổ chức của Nhà nước, Đảng Cộng sản Việt  321  Tuy nhiên hiện nay, pháp luật đất đai chưa quy định cụ thể về trình tự thủ tục hành chính đối với các trường hợp sử dụng đất không được Nhà nước xem xét giải quyết như: (1) Căn cứ nào để cơ quan nhà nước trả lời không giải quyết yêu cầu của hộ gia đình, cá nhân có đơn đòi lại đất mà Nhà nước đã giao cho người khác sử dụng; (2) Cơ quan nào có trách nhiệm tr ả lời đơn đòi lại đất của hộ gia đình, cá nhân; (3) Quyền khiếu nại, tố cáo việc trả lời không giải quyết yêu cầu của của hộ gia đình, cá nhân v.v. II. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Luật Đất đai năm 2003 quy định theo 4 nhóm đối tượng sử dụng đất: (1) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân; (2) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tổ chức trong nước; (3) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài; (4) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. 1. Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Tìm hiểu các quy định hiện hành về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có thể rút ra một số điểm đáng chú ý sau đây: Th ứ nhất, không phải người sử dụng đất nào cũng được pháp luật cho phép thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất mà chỉ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất. Tuy nhiên đối tượng và phạm vi chuyển đổi quyền sử dụng đất rất hạn chế; theo đó, h ộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê chỉ được quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác; Sở dĩ, Luật Đất đai năm 2003 quy định như vậy là nhằm một mặt khuyến khích hộ gia đình nông dân tự nguyện chuyển đổi đất nông nghiệp cho nhau để từng bước khắc ph ục tình trạng sử dụng ruộng đất manh mún (đặc biệt là ở khu vực đồng bằng sông Hồng và khu vực khu 4 cũ); mặt khác, ngăn ngừa tình trạng lợi dụng việc thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp để chuyển đổi đất nông nghiệp sử dụng sai mục đích hoặc chuyển nhượng đất nông nghiệp nhằm mục đích kiếm l ời. Thứ hai, pháp luật đất đai hiện hành quy định chỉ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mới có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất. Các quy định về thừa kế quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2003 tương thích với quy định về thừa kế tài sản của Bộ luật Dân sự năm 2005; cụ th ể: Cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của  Nam, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức chính trị - xã hội mượn mà có giấy tờ về việc mượn đất hoặc giấy tờ về việc mượn đất đang lưu giữ tại cơ quan nhà nước. - Hộ gia đình, cá nhân đòi lại đất ở gắn với nhà ở đã cho cơ quan, đơn vị, tổ chức của Nhà nước, Đảng Cộng sả n Việt Nam, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức chính trị - xã hội mượn trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 thì giải quyết theo quy định tại Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có công trình xây dựng trên đất do trước đây Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 thì thực hi ện theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11  322 thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. So sánh với quy định về thừa kế quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 1993, quy định hiện hành về thừa kế quyền sử dụng đất có một số sửa đổi, bổ sung đáng chú ý sau: (i) Sửa đổi quy định về thừa kế quyền sử dụng đất đối với tr ường hợp hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết; (ii) Bổ sung quy định về thừa kế quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Luật Đất đai năm 1993 quy định: “1. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì các thành viên còn lại được tiếp tục sử dụng phần đất c ủa thành viên đó”. Luật Đất đai năm 2003 quy định: “1. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng theo quy định của pháp luật thì được nhận thừa k ế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;” Thứ ba, bổ sung quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nhằm phù hợp với thực tế sử dụng đất. Hiện nay ở nước ta khi con cái trưởng thành lập gia đình, cha mẹ thường cho mộ t phần đất để họ làm nhà ở hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất. Đây là tình trạng sử dụng đất phổ biến cần phải được pháp luật điều chỉnh nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người được tặng cho quyền sử dụng đất. Thứ tư, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phả i là đất thuê; hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) theo hình thức thuê đất trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả th ời gian thuê được quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Trong khi đó, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyề n cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không phải là đất thuê sang thuê đất được quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Thứ năm, bổ sung quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê được cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài. 2. Quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tổ chức trong nước Theo pháp luật đất đai hiện hành, tổ chức trong nước sử dụng đất có một số quyền năng đáng chú ý sau đây: Thứ nhất, tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụ ng đất  323  hoặc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trường hợp sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích đã được xác định. Thứ hai, tổ chức kinh tế được Nhà nướ c giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm; tổ chứ c kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất thì được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thu ộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật; góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở n ước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật; tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Thứ ba, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất hoặc thuê lại đất trong khu công nghi ệp có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật; bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tụ c cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. 3. Quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài a. Về quyền và nghĩa vụ của t ổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam T ổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây: Thứ nhất, trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì không có quyền đối v ới đất mà chỉ có quyền đối với tài sản trên đất, cụ thể là:  324 - Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; - Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân thì được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; trường hợp ngườ i mua tài sản là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm. Người được giao đất, thuê đất tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại; - Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Thứ hai, trường hợp tổ ch ức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất thì có quyền đối với cả đất và tài sản gắn liền với đất, cụ thể là: - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất; - Cho thuê lại quyền sử dụng đấ t và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất; - Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn thuê đất; - Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sả n thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất; - Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bán hoặc cho thuê nhà ở; người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai. Thứ ba, trường hợp tổ chức, cá nhân nướ c ngoài sử dụng đất do thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì chỉ có quyền đối tài sản gắn liền với đất nếu trả tiền thuê đất hàng năm, cụ thể là được bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, đất thuê lại; Thứ tư, trường hợp tổ chức, cá nhân nướ c ngoài sử dụng đất do thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì có quyền đối với cả đất và tài sản gắn liền với đất nếu trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê lại, cụ thể là chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác liên doanh với tổ chứ c, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lại đất. Thứ năm, trường hợp người sử dụng đất là tổ chức kinh tế liên doanh giữa bên nước ngoài với bên Việt Nam mà đất do bên Việt Nam góp vốn bằng quyền  325  sử dụng đất thì không phải chuyển sang thuê đất, có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, nếu trước đó bên Việt Nam đã trả tiền cho Nhà nước (hoặc cho người chuyển nhượng) mà không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà được sử d ụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì doanh nghiệp liên doanh có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất. Khi đ ó giá trị quyền sử dụng đất được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp liên doanh. b. Về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao T ổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc có các quyền sau: - Xây dựng các công trình trên đất theo giấ y phép của cơ quan nhà nước Việt Nam có thẩm quyền; - Quyền sở hữu công trình do mình xây dựng trên đất thuê trong thời hạn thuê đất; - Các quyền theo điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã ký kết hoặc gia nhập; - Được hưởng các quyền khác ghi trong hợp đồng thuê đất. 4. Quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là người Việ t Nam định cư ở nước ngoài Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất theo các hình thức sau: (1) Được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất; (2) Được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất, (3) Nhận chuyển nhượng, thuê/thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, (4) Nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác, (5) Được sở hữu nhà ở gắn li ền với quyền sử dụng đất. Nghiên cứu các quy định về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam có thể rút ra một số nội dung đáng lưu ý sau đây: Thứ nhất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất; người Việt Nam định c ư ở nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê; người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế từ người khác để thực hiện dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có các quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản [...]... tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 66) - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất 6 Nhận xét, đánh giá các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Nghiên cứu các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2003, có thể rút ra một số nhận xét,... luật đất đai hiện hành thể hiện xu hướng ngày càng mở rộng về quyền của người sử dụng đất; cụ thể: - Bắt đầu từ quy định hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, đến nay đã quy định quyền của người sử dụng đất căn cứ vào từng hình thức sử dụng đất là giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; ... do người sử dụng đất thực hiện các quyền, bảo hộ quyền lợi của hai bên liên quan đến hợp đồng, văn bản đó, bảo hộ quyền lợi của người thứ ba, quản lý và cho khai thác, cung cấp thông tin về đất, tài sản trên đất, người sử dụng đất nhằm hỗ trợ phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất Thứ ba, các quyền của người sử dụng đất về cơ bản được quy định trong Luật Đất đai và. .. sử dụng đất và tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất trả tiền 1 lần có quyền gần như nhau nhưng nghĩa vụ tài chính chênh lệch nhau nhiều lần (tiền sử dụng đất cao gấp nhiều lần so với tiền thuê đất) Do đó, nếu sửa đổi Luật Đất đai thì phải quy định đầy đủ và bình đẳng hơn về quyền và nghĩa vụ của những người sử dụng đất Thứ tư, về thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật Đất. .. thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm, cho thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển quyền sử dụng đất của người khác; được công nhận quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất với việc bổ sung một số quyền năng mới như quyền tặng cho quyền sử dụng đất, quyền. .. nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất) - Bắt đầu từ quy định quyền của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất đối với đất, đến nay đã quy định quyền của người sử dụng đất đối với đất và tài sản gắn liền với đất - Bắt đầu từ quy định quyền của người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước, đến nay đã quy định quyền đối với cả người sử dụng đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định... dụng đất, quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất - Bắt đầu từ quy định quyền của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất trong trạng thái tĩnh (có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất) , đến nay đã quy định quyền của người sử dụng đất trong trạng thái biến động theo giao dịch về các quyền của người sử dụng đất (quy định quyền của người nhận chuyển đổi, nhận... hiện quyền của người sử dụng đất được quy định chuyển dần từ cơ chế hành chính sang cơ chế dân sự: - Từ quy định của Luật Đất đai năm 1993 khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện mỗi quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng 327     đất, thế chấp bằng quyền sử dụng đất) thì phải đảm bảo có điều kiện đối với quyền đó Đến Luật Đất đai năm 2003 quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng. .. hồi đất theo quy định của pháp luật Việt Nam; - Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng 5 Quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất Theo khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2003, người sử dụng đất muốn chuyển quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Tuy nhiên để phù hợp với thực tiễn cấp giấy chứng nhận quyền. .. để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, 328   tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 106) Đồng thời Điều 146 Luật Đất đai năm 2003 cho phép Chính phủ quy định về thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng . tượng sử dụng đất: (1) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân; (2) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tổ chức trong nước; (3) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng. thời hạn sử dụng đất. 6. Nhận xét, đánh giá các quy định về quyền và nghĩa vụ của ng ười sử dụng đất Nghiên cứu các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất của Luật Đất đai năm. 316 BÀN VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TS. Nguyễn Quang Tuyến 1 Nguyễn Xuân Trọng 2 Chế định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là một chế định cơ bản của Luật đất đai