Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 MỤC LỤC I GIỚI THIỆU VỀ HỌC VIÊN .1 II.GIỚI THIỆU VỀ NƠI THỰC TẬP A.BỘ MÁY TỔ CHỨC CÔNG TY .2 B.MỤC TIÊU VÀ CHIẾN LƯỢC KINH DOANH C.NHỮNG THÀNH TỰU ĐẠT ĐƯỢC III.GIỚI THIỆU CHUNG VỀ NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG IV Thực trạng hoạt động sàn giao dịch 17 Sự đời phát triển .17 Kinh doanh bất động sản qua sàn 17 V Đề xuất phương án quản lí hệ thống sàn giao dịch bất động sản góp phần ổn định phát triển thị trường bất động sản 22 Mục tiêu nguyên tắc quản lí 22 Phương pháp quản lí .23 Đề xuất phương án quản lí sàn giao dịch bất động sản 23 Kiến nghị 29 VI Kết luận 31 I GIỚI THIỆU VỀ HỌC VIÊN Họ Tên: Phạm Hồng Long Địa chỉ: khu TT Hùng Sơn Lâm Thao – Phú Thọ Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản Nghề Nghiệp: Hiện sinh viên chuyên ngành QTKD Bất Động Sảnkhoa Bất Động Sản & Kinh Tế Tài Nguyên- Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân II.GIỚI THIỆU VỀ NƠI THỰC TẬP Tên sở : CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI Địa chỉ: trụ sở đặt số 13, ngõ 51, Phố Lãng Yên, Phường Thanh Lương, Quận Hai Bà Trưng, Tp Hà Nội Số điện thoại :(84-25)3713715 Công ty cổ phần bất động sản Hà Nội doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực bất động sản xây dựng dân dụng.Được thành lập ngày 20/03/2003, công ty đầu tư cho dự án xây dựng khu đô thị Phú Lộc thành phố Lạng Sơn- Tỉnh Lạng Sơn nhiều cơng trình xây dựng vừa lớn khác tỉnh thành nước Vơi hiệu “ Vì Một Tương Lai Tươi Đẹp Hơn”, cơng ty không ngừng phấn đấu để xây dựng trở thành doanh nghiệp hàng đầu Việt Nam lĩnh vực kinh doanh bất động sản xây dựng dân dụng Trải qua nhứng năm tháng lúc khởi nguồn công ty với lực lượng cán cơng nhân viên ỏi, đến cơng ty trở thành công ty với lực lượng cán cơng nhân viên ỏi, đến cơng ty trở thành cơng ty có 91 người, gồm kỹ sư, cán kỹ thuật có kinh nghiệm, tay nghề vững vàng.Số lượng cán công nhân viên ngày gia tăng không chất lượng.Tồn thể cơng ty máy vận hành thống nhất, khoa học kiên từ ban lãnh đạo xuống phận trực tiếp sản xuất.Với đội ngũ kiến trúc sư,kỹ sư, chuyên nghiệp xây dựng cơng nhân lành nghề có nhiều năm kinh nghiệm công ty chắt lọc.Tất thành viên mang nhiều nhiệt huyết, động,sáng tạo,yêu nghề,luôn kịp thời nắm bắt yêu cầu theo xu hướng phát triển xã hội A.BỘ MÁY TỔ CHỨC CƠNG TY a Ban lãnh đạo gồm : • Ơng: Tô Đức Nhuần Sinh viên: Phạm Hồng Long Chủ tịch HĐQT Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản • • b • • • • c Ơng: Trịnh Cơng Khánh Bà: Tơ Kim Dung Ban kiểm sốt Ơng : Tơ Đình Ngun Ơng: Hồng phú Bà: Hoàng Thanh Tú Bà: Nguyễn Thanh Hà Ban giám đốc Thành viên HĐQT Thành viên HĐQT Trưởng ban kiểm soát Kiểm soát viên Kiểm soát viên Kiểm soát viên • Ơng: Tơ Đức Nhuần • Ơng: Trịnh Cơng Khanh • Bà: Tơ Thị Liễu Tổng giám đốc Phó tổng giám đốc Phó tổng giám đốc B.MỤC TIÊU VÀ CHIẾN LƯỢC KINH DOANH Mục tiêu • Trở thành công ty hàng đầu lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản, thương mại dịch vụ Việt Nam, trở thành tập đoàn lớn mạnh phát triển bền vững, lựa chọn số với người tiêu dùng chủ đầu tư nhờ uy tín khả cung cấp cơng trình xây dựng, sản phẩm dịch vụ • Trở thành nhà cung cấp chuyên nghiệp sản phẩm liên quan đến ngành xây dựng, dịch vụ thương mại, dịch vụ khách hàng, khách sạn • Xây dựng cơng ty thành tổ chức chuyên nghiệp, tạo dựng công ăn việc làm ổn định, môi trường làm việc chuyên nghiệp, động, thu nhập cao cho tồn cán cơng nhân viên công ty Chiến lược kinh doanh +, Lấy tiêu chí “ Kỷ Cương – Trung Thực – Hiệu Quả” làm tảng phát triển bền vững, công ty cổ phần bất động sản Hà Nội đã, vượt qua khó khăn để đến đích +, Cơng ty cổ phần bất động sản Hà Nội hướng tới thành công việc cung cấp cho khách hàng cơng trình xây dựng dịch vụ đa dạng, hồn hảo Sự hài lịng lợi ích khách hàng động lực quan trọng thúc đẩy phát triển công ty +, Sử dụng phương thức quảng cáo trung thực để quảng bá hình ảnh sản phẩm cơng ty đến với người tiêu dùng, đối tác Sinh viên: Phạm Hồng Long Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản +, Giữ vũng phát huy tốc độ phát triển công ty doanh số, thị phần, thị trường, uy tín trình độ nhân lực +, Quan hệ chặt chẽ, gắn bó hai bên có lợi với đối tác chiến lược, đối tác truyền thống +, Tăng cường đào tạo, phát huy tính sáng tạo đội ngũ cán sơng nhân viên nhằm tăng hàm lượng công nghệ, nâng cao hiệu công việc +, Đầu tư nghiên cứu công nghệ, hồn thiện giải pháp tích hợp C.NHỮNG THÀNH TỰU ĐẠT ĐƯỢC Bằng khen chủ tịch UBND tỉnh Lạng Sơn tặng công ty cổ phần bất động sản Hà Nội “ Đã có thành tích xuất sắc hoạt động sản xuất kinh doanh góp phần vào phát triển kinh tế xã hội tỉnh Lạng Sơn năm 20007” Cơng trình TTTM Phú Lộc – chợ Lạng Sơn gắn biển cơng trình chất lượng vàng Bộ xây dựng cấp kỷ niệm 50 năm ngành xây dựng III.GIỚI THIỆU CHUNG VỀ NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG 1.Khái niệm sàn giao dịch bất động sản Thực khái niệm sàn giao dịch bất động sản thừa nhận qua Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 Để hiểu ý nghĩa, mục đích vai trị sàn giao dịch bất động, nhà nước xây dựng mơ hình sàn giao dịch chuẩn để từ đưa hoạt động giao dịch vào sàn nhằm mục đích phát triển lành mạnh hố thị trường bất động sản Vậy hiểu “Sàn giao dịch bất động sản nơi diễn giao dịch bất động sản cung cấp dịch vụ bất động sản” Cịn tiêu chí hoạt động sàn, qui chế sàn, trách nhiệm quyền hạn sàn theo qui định nhà nước Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch quyền lợi bên (Điều 59 Luật KDBĐS) Tổ chức dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản phép thực hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản : - Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản Sinh viên: Phạm Hồng Long Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản - Môi giới bất động sản - Định giá bất động sản - Tư vấn bất động sản - Quảng cáo bất động sản - Đấu giá bất động sản - Quản lý bất động sản a Tư vấn bất động sản - Thực theo quy định Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản có đầy đủ điều kiện quy định khoản Điều Luật -Nghiệp vụ tư vấn bước tiến hành nghiệp vụ tư vấn sàn giao dịch +Khách hàng có nhu cầu tư vấn thực dịch vụ tư vấn bất động sản Bộ phận nghiệp vụ: Thu thập thông tin, nhu cầu tư vấn BĐS từ khách hàng, xử lý yêu cầu tư vấn +Đối với khách hàng muốn thực dịch vụ: Nhân viên tư vấn xem xét hồ sơ, khảo sát thực tế quy định địa phương +Cập nhật lưu trữ thông tin -Thực dịch vụ theo hợp đồng +Bàn giao sản phẩm dịch vụ cho khách hàng ►Mơ tả quy trình : Khách hàng hợp đồng dịch vụ Các hoạt động nghiệp vụ Thực tư vấn Xem xét hồ sơ thực tế Ký Trả hồ sơ ; Thanh lý hợp đồng ►Chú ý : Việc thực xem xét hồ sơ thực tế xảy hai khả : +Nếu thơng tin khơng phù hợp thực trở lại tìm hiểu thơng tin từ phía khách hàng +Nếu thơng tin khách hàng cung cấp xác thực bước kí hợp đồng dịch vụ - Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm : + Tư vấn pháp lý bất động sản; + Tư vấn đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản; + Tư vấn tài bất động sản; + Tư vấn giá bất động sản; + Tư vấn hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS; + Tư vấn nội dung khác liên quan đến bất động sản - Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền nghĩa vụ bên, giá dịch vụ tư vấn bất động sản bên thỏa thuận hợp đồng Sinh viên: Phạm Hồng Long Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản - Tổ chức sàn, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản nghiêm chỉnh chịu trách nhiệm nội dung tư vấn cung cấp bồi thường thiệt hại lỗi gây b Đấu giá bất động sản - Thực theo quy định Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản phải có điều kiện quy định khoản Điều Luật - Đấu giá BĐS thực theo nguyên tắc công khai, trung thực, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên - Hình thức đấu giá bất động sản bao gồm : + Trực tiếp lời nói + Bỏ phiếu + Hình thức khác bên thỏa thuận pháp luật quy định - Thực công bố công khai, đầy đủ, xác thơng tin bất động sản niêm yết đấu giá tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng bất động sản cung cấp - Hình thức, nội dung đấu giá bất động sản, quyền nghĩa vụ bên, giá dịch vụ đấu giá bất động sản bên thỏa thuận hợp đồng - Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản chịu trách nhiệm thực cam kết hợp đồng bồi thường thiệt hại lỗi gây ►Mơ tả quy trình đấu giá bất động sản, hướng dẫn hồn thành thủ tục đăng ký đấu giá tài sản nghiệp vụ đấu giá tài sản tài sàn giao dịch Đông Thiên Phú : Làm việc với khách hàng: +Ký kết hợp đồng đấu giá +Lập biên nhận hồ sơ pháp lý BĐS +Người có BĐS phải cung cấp giấy chứng nhận hợp lệ giấy tờ, chứng có giá trị chứng minh quyền sở hữu BĐS quyền bán BĐS +Khảo sát trường bất động sản cần đấu giá +Lập hồ sơ đấu giá ( Thống giá sàn với chủ tài sản, lập quy chế đấu giá, soạn thảo, thông báo phát hành hồ sơ mời đấu giá +Tổ chức Phiên đấu giá có chứng kiến chủ đầu tư -Hình thức đấu giá +Đấu giá trực tiếp lời nói +Đấu giá trực tiếp hình thức bỏ phiếu kín -Lập biên bán đấu giá +Bàn giao cho chủ đầu tư biên đấu giá thành công +Mời người trúng đấu giá chủ đầu tư tới ký hợp đồng mua bán ►Quá trình thể sau : Sinh viên: Phạm Hồng Long Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản Nhận yêu cầu khách hàng khởi điểm sản Thực nghiên cứu hồ sơ Đàm phán kí kết hợp đồng Xác định giá Hợp đồng ủy quyền bán đấu giá tài Tiến hành biện pháp tiến hành bán đấu giá tài sản Đấu giá tài sản Kí hợp đồng mua bất động sản ►Chú ý : -Việc thực nghiên cứu hồ sơ quan trọng ảnh hưởng tới việc xác định giá khởi điểm ảnh hưởng cách đồng tới công đoạn sau.Do cần phải cập nhật khai thác thơng tin từ phía khách hàng cách triệt để thường xuyên giữ liên lạc với khách hàng -Nếu việc đấu giá bất động sản khơng thành sàn thực lại công việc từ giai đoạn Đàm phán kí kết hợp đồng tới hồn tất cơng việc đấu giá kí kết hợp đồng mua bất động sản c Quảng cáo bất động sản -Thực theo quy định Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản phải có điều kiện quy định khoản Điều Luật - Quảng cáo BĐS thực thông qua sàn giao dịch BĐS, phương tiện thông tin đại chúng phương tiện khác; - Hình thức, nội dung quảng cáo, quyền nghĩa vụ bên giá dịch vụ quảng cáo bất động sản bên thỏa thuận hợp đồng; - Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản chịu trách nhiệm thực cam kết hợp đồng bồi thường thiệt hại lỗi gây - Việc quảng cáo bất động sản phải theo quy định Luật pháp luật quảng cáo ►Sơ đồ quy trình quảng cáo bất động sản : -Tiếp nhận u cầu -Chụp hình -Kí hợp đồng -Nhập liệu -Thu phí quảng cáo -In tờ rơi, quảng cáo Kết thúc, gia hạn Theo dõi bất động xóa bỏ sản bất động sản Sinh viên: Phạm Hồng Long -Tập hợp thông tin truy xuất cho sales -Viết lời giao -Đăng quảng cáo hoàn tất -Theo dõi báo Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản ►Các bước thực hiện: Bước Nội dung thực Tiếp nhận yêu cầu Ký hợp đồng Thu phí quảng cáo Phân công chụp Thực Tiếp nhận yêu cầu khách hàng qua điện thoại đến trực tiếp sàn giao dịch rao quảng cáo, ký gửi môi giới môi giới độc quyền - Tư vấn cho khách hàng dịch vụ khách hàng có nhu cầu, chi phí đăng quảng cáo, số lượng, nội dung, hình thức đăng quảng cáo - Khách hàng cung cấp thông tin hồ sơ pháp lý tài sản: tình trạng nhà, diện tích, vị trí, cấu trúc, quy hoạch, pháp lý - Kiểm tra tính hợp pháp tài sản - Ký hợp đồng đăng quảng cáo tài sản ( tài sản đủ điều kiện giao dịch) - Xác nhận với khách hàng ngày đăng quảng cáo, số lượng Sau đàm phán với khách hàng kiểm tra tài sản giao dịch, tuỳ theo nhu cầu khách hàng, nhân viên môi giới tiến hành thủ tục ký hợp đồng theo mẫu quy định Sàn giao dịch Lưu giữ hồ sơ, chứng từ pháp lý tài sản Hợp đồng lập thành 02 bản, bên giữ 01 để thực Thu phí quảng cáo theo biểu phí quy định Nhân viên mơi giới thơng báo phịng kế tốn cử người thu tiền xuất phiếu thu cho khách hàng Nhân viên môi giới Nhân viên pháp lý Nhân viên môi giới Nhân viên pháp lý Kiểm tra Lưu thông tin Trưởng Nhân phịng viên mơi giới Trưởng Nhân phịng viên mơi giới Nhân viên Nhân môi giới viên Nhân viên Trưởng môi kế tốn phịng giới Nhân viên kế tốn Trưởng phịng kinh doanh phân công Nhân viên Trưởng Nhân người chụp hình BĐS mơi giới phịng viên Nhân viên tổng hợp nhập thông tin lên Nhân viên môi Sinh viên: Phạm Hồng Long Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản hình sàn giao dịch Nhập liệu lên SGD điện tử Tập hợp thông tin xuất cho nhân viên môi giới Viết lời quảng , thiết kế, lên kế hoạch quảng cáo Đăng quảng cáo Theo dõi quảng cáo báo Theo dõi bất động sản hoàn tất Xử lý bất động kế tốn giới Nhân viên kế tốn Xuất thơng tin cho nhân viên môi Nhân viên Trưởng Nhân giới sau ký hợp đồng thu phí mơi giới phịng viên tổng hợp Nhân viên mơi giới thực Nhân viên Trưởng Nhân mơi giới phịng viên tổng hợp Nhân viên mơi giới trình Trưởng phịng duyệt phương án thực Trưởng phòng xem xét báo cáo cho Giám đốc sàn giao dịch Ký duyệt phương án, nhân viên môi giới thực Đăng báo, sàn giao dịch Theo dõi báo, lưu giữ báo Theo dõi, thông báo cho phận liên quan sửa thơng tin khách hàng có u cầu Theo dõi thời hạn quảng cáo bất động sản Bộ phận Giám quảng cáo đốc sàn Phịng Marketting Trưởng nhóm Nhân viên tổng hợp Nhân viên Trưởng Nhân môi giới phịng viên mơi giới Thơng báo cho khách hàng hết hạn Nhân viên Trưởng Nhân quảng cáo, thuyết phục khách hàng đăng mơi giới phịng viên thêm BĐS chưa giao dịch thành công Trưởng tổng Sinh viên: Phạm Hồng Long Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản sản hết phòng hạn Trường hợp khách hàng không tiếp tục sử dụng dịch vụ: thơng báo phân liên quan xố bỏ thơng tin hợp d Quản lý bất động sản - Theo quy định Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải có điều kiện quy định khoản Điều Luật này; - Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm : + Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo uỷ quyền chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản; + Cung cấp dịch vụ bảo đảm trì hoạt động bình thường bất động sản; + Thực bảo trì, sửa chữa bất động sản; + Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản khách hàng theo công năng, thiết kế hợp đồng; + Thực quyền nghĩa vụ khách hàng, với Nhà nước theo uỷ quyền chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản + Nội dung, phạm vi quản lý bất động sản, quyền nghĩa vụ bên giá dịch vụ quản lý bất động sản bên thỏa thuận hợp đồng + Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản chịu trách nhiệm quản lý bất động sản theo hợp đồng bồi thường thiệt hại lỗi gây Quy trình quản lý bất động sản : Thành phần tham gia yêu cầu công việc Khách hàng người có bất động sản cần quản lý Thu thập thơng tin, nhu cầu khách hàng Kỹ sư Kỹ thuật pháp lý kiểm tra hồ sơ khảo sát thực tế BĐS Thực kí hợp đồng giám đốc Sàn giao dịch Chủ đầu tư, giám đốc Chủ đầu tư, có tham gia Phịng pháp lý ►Sơ đồ mơ tả quản lý bất động sản sàn : Khách hàng Bộ phận nghiệp vụ Đàm phán giao bất động sản Sinh viên: Phạm Hồng Long 10 Kí hợp đồng Nhận bàn Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản IV Thực trạng hoạt động sàn giao dịch Sự đời phát triển a Sự đời sàn giao dịch bất động sản Các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam bắt đầu đời từ cuối năm 2008 đến đầu năm 2009 thị trường bất động sản Việt Nam bùng nổ phong trào mở sàn giao dịch bất động sản Mở đầu cho đời sàn giao dịch bất động sản công ty Địa ốc Phát Hưng cơng ty Địa ốc Sài Gịn – Chợ Lớn Thị trường bất động sản Việt Nam có thêm đóng góp phận sàn giao dịch – góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, ổn định, công khai minh bạch b Sự phát triển sàn giao dịch Nhờ đóng góp mang lại cho thị trường bất động sản mà sàn giao dịch bất động sản hưởng ứng, ủng hộ tất chủ thể có liên quan Nhà nước, doanh nghiệp khách hàng nên phát triển nhanh chóng Các quan quản lý ln cố gắng nỗ lực bổ sung, hồn thiện quy định pháp luật nhằm tạo môi trường pháp lý cho sàn giao dịch phát triển Vì mà số lượng sàn giao dịch phát triển với tốc độ nhanh chóng số phát triển nhiều tương lai.Hiện nước có 100 sàn giao dịch, số có số sàn giao dịch có uy tín hoạt động với chất lượng cao như: Sacomreal, ACBR, Đất Lành, Viglacera…Sự phát triển sàn giao dịch ngày đáp ứng với nhu cầu thị trường cịn phát huy hiệu trình phát triển Kinh doanh bất động sản qua sàn Như sàn giao dịch nơi diễn hoạt động giao dịch bất động sản Việc thực các giao dịch bất động sản sàn giao dịch phải tuân thủ theo quy định pháp luật quy trình chặt chẽ sàn dể bảo đảm tiêu chí: minh bạch, hợp pháp nhanh chóng Việc kinh doanh bất động sản sàn phải công khai, minh bạch để giúp nhà nước quản lí điều tiết thị trường bất động sản Căn vào thông tin sàn cung cấp, nhà nước nắm bắt tình hình diễn biến thị trường, kiểm sốt hoạt động kinh doanh tận thu nguồn thuế 2.1 Hiệu hoạt động sàn giao dịch bất động sản Sinh viên: Phạm Hồng Long 17 Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản Hiệu hoạt động sàn giao dịch bất động sản phản ánh hiệu quản lý quan nhà nước hệ thống sàn giao dịch bất động sản Bởi nhà nước có sách pháp luật phù hợp tác động đến hoạt động sàn giao dịch Kể từ đời hệ thống sàn giao dịch đạt hiệu định Thể qua nội dung sau: a Đối với nguồn thơng tin Nguồn thơng tin có vai trị quan trọng nhà nước, doanh nghiệp, người mua; có ý nghĩa cho việc đưa định chủ thể Vì mà yêu cầu đặt nguồn thông tin địi hỏi phải xác, trung thực khách quan Tuy nhiên, thị trường bất động sản thị trường khơng hồn hảo, thơng tin thị trường khơng cơng khai minh bạch gây tình trạng không ổn định, không lành mạnh thị trường Khắc phục tồn này, sàn giao dịch đời cung cấp thơng tin xác kịp thời cho thị trường Và việc cung cấp thông tin không ngừng tăng lên số lượng chất lượng, thể qua giai đoạn: trước năm 2009 từ đầu năm 2009 đến -Trước năm 2009: Trong giai đoạn nguồn thông tin TT phong phú: qua môi giới; qua người quen; qua sàn giao dịch nguồn khác Thông tin cung cấp từ sàn giao dịch chiếm tỉ lệ tương đối nhỏ, khoảng 1/3 thị trường Trong nguồn thơng tin từ nguồn khác lại chiếm tới 2/3 Điều giải thích giao dịch ngầm giao dịch chủ yếu thị trường từ mà nhà nước khơng thể nắm bắt hệ thống thông tin thị trường xác minh bạch Đặc biệt nhà nước khoản ngân sách lớn từ thuế giao dịch bất động sản -Từ 2009 đến nay: Giai đoạn này, nhờ có phát triển mạnh mẽ hệ thống sàn giao dịch mà cấu nguồn thơng tin thị trường có chuyển biến tích cực Nguồn thơng tin thị trường lúc chiếm khoảng 1/2 tổng cấu nguồn thông tin thị trường Điều cho thấy sàn giao dịch hoạt động ngày hiệu hơn, chuyên nghiệp hơn, phát huy vai trò b Đối với số lượng giao dịch Sinh viên: Phạm Hồng Long 18 Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản Thực trạng rõ nét thị trường bất động sản Việt Nam giao dịch ngầm phi thức Điều gây tác hại không nhỏ cho kinh tế quốc dân Sự đời sàn giao dịch phần hạn chế giao dịch phi thức diễn Đồng thời bước đưa tất giao dịch BĐS qua sàn -Trước năm 2009: Số lượng giao dịch bất động sản qua sàn đăng kí thức chiếm khoảng 1/3 tổng số giao dịch thị trường Số lại giao phi thức -Từ năm 2009 đến nay: Từ đầu năm 2009 đến nay, số lượng giao dịch ngầm giảm đáng kể, số lượng giao dịch bất động sản sàn giao dịch tăng lên chiếm khoảng 1/2 tổng số giao dịch bất động sản thị trường Đây dấu hiệu tốt, số cho thấy người dân doanh nghiệp dần tin tưởng vào hoạt động sàn giao dịch, thơng tin gói dịch vụ mà sàn cung cấp Điều có nghĩa thông tin sàn giao dịch cung cấp có tính xác thực hiệu hơn, có tác dụng cho chủ tham gia thị trường bất động sản Đặc biệt, thông qua sàn giao dịch nhà nước thu thêm lượng ngân sách đáng kể `* Nhận xét: Sự phân tích không phản ánh hiệu hoạt động sàn giao dịch bất động sản mà phản ánh hiệu quản lí nhà nước sàn giao dịch Với mục tiêu quản lí làm cho thị trường phát triển ổn định minh bạch hơn, nhà nước cố gắng có biện pháp tạo điều kiện cho sàn giao dịch đời phát triển 2.2 Những tồn hoạt động sàn giao dịch a Khái quát tồn thực trạng hoạt động hệ thống sàn giao dịch bất động sản Các sàn giao dịch bất động sản đời để thúc đẩy cho thị trường bất động sản, giúp nhà nước thực chức quản lí điều tiết thị trường Tuy nhiên, phụ thuộc sàn giao dịch vào thị trường lại trở ngại làm cho sàn giao dịch không phát huy hết chức vai trị để góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh ổn định bền vững Các sàn giao dịch bất động sản giai đoạn thử nghiệm nên vừa hoạt động vừa rút kinh nghiệm Sinh viên: Phạm Hồng Long 19 Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản Hiện sàn giao dịch bất động sản mọc lên nhiều "nấm mọc sau mưa" hiệu hoạt động toàn ngược lại Bởi: Thứ nhất, việc thành lập sàn mang tính đối phó với quy định pháp luật Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày tháng năm 2007 dự kiến đến hết quý I năm 2009 giao dịch bất động sản chủ thể kinh doanh giao dịch sàn Vì cơng ty địa ốc đua mở sàn sở nâng cấp trung tâm giao dịch bất động sản từ trước Vì nên hoạt động sàn chẳng khác trung tâm môi giới Các sàn thực hoạt động kinh doanh việc mua sỉ bán lẻ sản phẩm hàng hóa bất động sản, mà có lợi nhuận họ lại tung hàng hoá bán phá giá thị trường Điều gây khó khăn cho chủ đầu tư sàn giao dịch khác Thứ hai, trường hợp sàn chủ đầu tư thành lập thực cơng việc mua bán hàng hố độc quyền cơng ty mẹ Do sàn giao dịch trực thuộc tổng công ty nên khách hàng khơng có hội tìm kiếm thơng tin dự án Thứ ba, hoạt động sàn giao dịch bất động sản nấc thang trung gian nên chủ đầu tư bảo sàn mà thực Các sàn việc bán theo giá chủ đầu tư ấn định để hưởng hoa hồng từ 1%2% Đối với người có bất động sản bán lẻ bán khơng cần phải qua nghiệp vụ thẩm định giá Thứ tư, thơng tin niêm yết sàn khơng bảo đảm xác hồn tồn Mỗi sàn cơng bố số giá khác nhau, thông tin sàn đối tượng không thống Xét tính hiệu sàn giao dịch mang lại cho thị trường bất động sản có hiệu thấp so với mục tiêu đặt Vì mà sàn giao dịch bất động sản khơng thể thực chức việc thị trường bất động sản Việt Nam phát triển thiếu ổn định, minh bạch điều tất yếu b Một số sai phạm cụ thể Trong vai trò khách hàng mua bất động sản nhà đầu nhận thấy điều sàn giao dịch bất động sản giúp nhà đầu trốn lậu thuế để hưởng % hoa hồng cao * Trong vai trò nhà đầu tư: Sinh viên: Phạm Hồng Long 20 Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản Là người đầu bất động sản có nhu cầu tìm nguồn hàng để mua bán lại tìm đến sàn giao dịch để tìm kiếm nguồn hàng, đồng thời liên kết với sàn để bán lại hàng hố mua Một ví dụ đưa sản phẩm mà người đầu mua với giá dự kiến 1200 USD/ m2 (đây giá gốc không vênh – tức mua trực tiếp nhà đầu tư chưa phải mua lại nhà đầu khác) Diện tích hộ khoảng 90m2 – 120m2/ Người mua đóng tiền theo tiến độ thi cơng cơng trình chia làm lần, riêng lần đầu 20% Giá gốc, người mua với giá 1200 USD/ m2 thực với hình thức hợp đồng góp vốn Sau xây dựng xong có hoạt động mua bán, lúc người đầu bán lại sản phẩm vào tên khách hàng hoạt động góp vốn Đây nhà đầu tư với khách hàng coi khách hàng mua trực tiếp nhà đầu tư Cịn phía nhà đầu với chủ đầu tư tìm "n…" lí để huỷ hợp đồng góp vốn giả tạo trước Nhưng vấn đề giá thật hộ người mua phải trả giá hợp đồng mà giá thật bao gồm giá hợp đồng cộng với khoản tiền chênh mà người mua phải trả cho người đầu Khoản tiền chênh lên tới 100 đến 300 triệu đồng hộ chung cư từ 400 – 500 triệu đồng biệt thự Khoản tiền vênh không đề cập loại giấy tờ thoả thuận miệng, nên chủ đầu khơng phải đóng thuế * Trong vai trị người mua Nếu người mua có nhu cầu nhà phải mua lại chủ đầu mua trực tiếp nhà đầu tư Bởi dự án cơng bố, chưa hồn thành xong phần móng người đến hỏi mua nhà trả lời bán hết Vì vậy, khách hàng muốn mua sản phẩm qua sàn giao dịch Sau giới thiệu qua sản phẩm, sàn kết nối người mua người bán với Nếu trình đàm phán đến thống hất, người đầu đưa khách hàng đến kí hợp đồng với chủ đầu tư Đây hợp đồng sang tên hộ từ chủ đầu tư với khách hàng, giá tính thuế giá ghi hợp đồng Người mua phải trả thêm cho khoản tiền vênh định cho chủ đầu cơ, khoản tiền không nhắc đến giấy tờ gì, thoả thuận miệng Và người mua sàn giao dịch giải thích là: "vì người đầu người nhà giám đốc chủ đầu tư cơng trình nên họ mua họ đứng tên giấy tờ nên hợp đồng mua hợp đồng mua nhà lần" Đánh giá: Hiện tượng diễn liên kết chủ đầu tư, người đầu đăc biệt dàn xếp sàn giao dịch đồng ý người mua, "thuận mua, vừa bán" Hơn nữa, khoản tiền vênh không diện Sinh viên: Phạm Hồng Long 21 Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản hợp đồng người mua nộp thêm khoản giá trị thuế từ số tiền vênh Điều mang lại thiệt thịi cho người mua nhà nước Nó nằm ngồi tầm kiểm sốt nhà nước Bởi giao dịch ngầm, thoả thuận miệng, phi thức nguồn cung nguồn cầu khâu dịch vụ Đây lí giải thích dễ hiểu cho sốt nóng giả tạo nhà đầu tạo để nhằm đạt mục đích lợi nhuận Những hoạt động sàn giao dịch chẳng khác trung tâm giao dịch Như sàn giao dịch bị "cò đất" lợi dụng để hoạt động V Đề xuất phương án quản lí hệ thống sàn giao dịch bất động sản góp phần ổn định phát triển thị trường bất động sản Mục tiêu nguyên tắc quản lí a Mục tiêu quản lí Trong trình nghiên cứu thị trường bất động sản nói chung thực trạng hoạt động sàn giao dịch bất động sản cho thấy vấn đề quản lí nhà nước với hai đối tượng nhiều bất cập Thị trường bất động sản nước có nhiều biến động thất thường, bất ổn, khơng lành mạnh thiếu minh bạch Để khắc phục khuyết tật thị trường, sàn giao dịch bất động sản đời Tuy nhiên đời sàn giao dịch mang lại hiệu không mong muốn.Bởi, phương thức hoạt động sàn khơng khác so với trung tâm giao dịch bất động sản Kể từ có Luật kinh doanh bất động sản văn pháp luật khác bắt buộc chủ thể kinh doanh bất động sản phải đưa sản phẩm hàng hoá lên sàn giao dịch Các trung tâm giao dịch muốn tiếp tục hoạt động phải thành lập sàn giao dịch nhằm mục đích đối phó với quy định pháp luật Thực trạng đặt yêu cầu quan quản lí nhà nước phải có biện pháp quản lí hệ thống sàn giao dịch thật chặt chẽ, thống khoa học để ngăn chặn thực trạng hoạt động bát nháo sàn giao dịch trá hình Nhằm giúp cho sàn giao dịch thực chức năng, vai trò hoạt động có hiệu giúp quan nhà nước thực mục tiêu: xây dựng thị trường bất động sản ổn định bền vững b Nguyên tắc quản lí Sinh viên: Phạm Hồng Long 22 Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản Hoạt động quản lí sàn giao dịch quan nhà nước phải thực thống nhất, tập trung quan có chức chun mơn Có việc nắm bắt thơng tin nhanh chóng, xác, kịp thời hoạt động quản lí nhà nước thực hiệu Phương pháp quản lí Phương pháp quản lí nhà nước thị trường bất động sản nói chung sàn giao dịch phổ biến, tuyên truyền pháp luật, khuyến cáo, mệnh lệnh, cưỡng chế Các phương pháp thực bước, để sàn giao dịch hoạt động có hiệu quả, quy định pháp luật Nếu sàn giao dịch có tượng, hành vi sai quy định, lách luật sử dụng phương pháp khuyến cáo, mệnh lệnh, cưỡng chế để sàn giao dịch buộc phải tuân theo quy định pháp luật, hoạt động có hiệu khn khổ pháp lí quan nhà nước Đề xuất phương án quản lí sàn giao dịch bất động sản a.Thành lập sàn giao dịch bất động sản nhà nước nhanh chóng xây dựng tiêu chí, quy trình hoạt động sàn chuẩn Sở dĩ phải thành lập sàn giao dịch nhà nước sàn giao dịch nước doanh nghiệp tư nhân thành lập điều dẫn đến số hạn chế sau: -Tính minh bạch cơng khai thông tin niêm yết sàn không bảo đảm xác trăm phần trăm Bởi, sàn chủ đầu tư thành lập để bán sản phẩm công ty , sàn chịu tác động chủ đầu tư, bảo nghe lấy Bên cạnh có tượng sàn hạch sách, làm khó chủ đầu tư họ gửi bán sản phẩm Các sàn giao dịch cung cấp thơng tin xác, minh bạch mục tiêu lợi nhuận, vấn đề lợi nhuận đặt lên hàng đầu - Vì tính minh bạch khơng rõ ràng nên nhà nước triệt để thu thuế từ giao dịch bất động sản cho dù giao dịch qua sàn Chính lẽ mà nhà nước cần phải thành lập sàn giao dịch bất động sản Sinh viên: Phạm Hồng Long 23 Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản Khi sàn giao dịch bất động sản nhà nước thành lập phát triển vấn đề thu thập thơng tin thị trường bảo đảm xác nhờ có chọn lọc từ hai nguồn: sàn giao dịch tư nhân sàn giao dịch nhà nước Vì vậy, tính minh bạch rõ ràng Đồng thời việc đời sàn giao dịch nhà nước khuyến khích bước đưa bước đưa tât giao dịch người dân lên sàn nhằm mục tiêu: giao dịch bất động sản người dân hay chủ thể kinh doanh đưa lên sàn giao dịch để quan quản lí nắm thơng tin thị trường để từ hoạch định chế sách đắn cho việc quản lí điều tiết thị trường hiệu Xây dựng số chuẩn: Cho đến quan nhà nước chưa ban hành số chuẩn (bao gồm thông tin giá cả, thông tin mặt hàng, chủng loại) Khi Luật kinh doanh bất động sản ban hành quản lí nhà nước có dự kiến ban hành số chuẩn vào quý I năm 2009 lấy liệu thông tin từ sàn giao dịch chuẩn nước Tuy nhiên với tình trạng sàn giao dịch đạt chuẩn thông tin cung cấp cho quản lí chưa đạt chuẩn Vì mà quan quản lí nhà nước chưa ban hành số chuẩn Nếu sàn giao dịch nhà nước nhà nước đời vấn đề cung cấp thơng tin cho quan quản lí nhà nước xây dựng số chuẩn sớm thực thi có hiệu Xác định tiêu chí quy trình hoạt động sàn giao dịch chuẩn Hiện nhà nước chưa đưa tiêu chí, quy trình hoạt động sàn giao dịch chuẩn Những tiêu chí mà Bộ xây dựng đưa ra: sàn phải có diện tích từ 50m2 trở lên, phải có hai nhân viên môi giới trở lên…là tiêu chí cho sàn đủ điều kiện hoạt động Thực trạng hoạt động sàn giao dịch bát nháo không đồng thống nhất, thông tin khơng đảm bảo xác minh bạch Mỗi sàn có tiêu chí, quy trình làm việc khác nhau, không thống Trên sở phát triển sàn giao dịch nhà nước quan lí nhanh chóng đưa mơ hình sàn chuẩn với tiêu chí quy trình hoạt động định sở rút kinh nghiệm sàn giao dịch tư nhân sàn giao dịch nhà nước Tuy nhiên vấn đề thành lập sàn giao dịch nhà nước cần phải ý đến quy định pháp luật bảo đảm tính bình đẳng sàn không tạo lên bất lợi cho sàn giao dịch tư nhân Vì mục đích thành lập sàn nhà nước tạo công cụ giúp nhà nước thu thập thông tin, sàng lọc thông tin đặc Sinh viên: Phạm Hồng Long 24 Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản biệt kiểm soát kiểm soát sàn giao dịch bảo đảm cho sàn hoạt động minh bạch theo quy định pháp luật mà bảo đảm lợi nhuận cho doanh nghiệp b Xây dựng hệ thống quan quản lí sàn giao dịch thống nhất, tập trung Hiện quan quản lí sàn giao dịch trung ương Cục quản lí nhà thị trường bất động sản Bộ Xây dựng địa phương sở xây dựng tỉnh, thành phố Kiểu quản lí quan nhà nước mang nặng yếu tố quản lí hành mà chứa đựng nhiều yếu tố bất cập, phiền hà rắc rối Khi doanh nghiệp muốn thành lập sàn giao dịch phải làm thủ tục đăng lí với quản lí địa phương sở xây dựng, sở xây dựng địa phương lại trình lên Bộ xây dựng Quá trình trải qua nhiều bước kiểm tra, xét duyệt giấy tờ, gây nhiều thời gian cho doanh nghiệp tâm lí ngại hành doanh nghiệp quan nhà nước Doanh nghiệp quan nhà nước chưa "gặp nhau" nên việc doanh nghiệp phản ánh đề xuất chế sách với quan lí nhà nước để hồn thiện mơi trường pháp lí khơng thuận tiện khó tới nơi Đồng thời nhà nước khơng quản lí trực tiếp sàn giao dịch mà việc nắm bắt thơng tin cịn thiếu xác khơng thống nhất, gây khó khăn cho việc quản lí điều tiết thị trường Sự tác động quan quản lí nhà nước sàn giao dịch thường thông qua hiệp hội bất động sản Khi doanh nghiệp sàn giao dịch bất động sản muốn phản ánh sách nhà nước họ thường thông qua hiệp hội bất động sản từ đề xuất ý kiến với quan nhà nước Cịn nhà nước muốn nắm bắt thơng tin, muốn đề sách quản lí phù hợp với thực tiễn phải thu thập ý kiến doanh nghiệp thông qua hiệp hội Khi doanh nghiệp sàn có hành vi vi phạm pháp luật trách nhiệm thuộc quan quản lí địa phương sở xây dựng Các sở xây dựng địa phương điều tra xem xét tiến hành xử lí vi phạm theo quy định pháp luật sau báo cáo lên Bộ xây dựng tình hình hoạt động chung sàn Tuy nhiên, chưa có quy định cụ thể pháp luật việc tiến hành tra kiểm tra sàn Việc kiểm tra hoạt động sàn chủ yếu lại tiến hành thông qua quan thuế quan kiểm tốn Vì vậy, mà thực trạng hoạt động bát nháo sàn giao dịch chưa có trường hợp bị kiểm tra xử lí Đây vấn đề thể cơng tác quản lí nhà nước cịn yếu nhiều bất cập Giải pháp đưa : Sinh viên: Phạm Hồng Long 25 Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản Thị trường bất động sản thuộc quản lí Bộ xây dựng Sở xây dựng Tuy nhiên sàn giao dịch phải thành lập quan chuyên môn tập trung thống chuyên quản lí hoạt động sàn Cơ quan trực thuộc Bộ Xây dựng trực tiếp quản lí sàn giao dịch phạm vi nước Với cấu quản lí quản lí nhà nước trực tiếp quản lí sàn giao dịch bất động sản Như doanh nghiệp sàn giao dịch bất động sản nhà nước "gặp nhau"(tiếp xúc trực tiếp với nhau) Điều có ý nghĩa trực tiếp doanh nghiệp sàn nhà nước Các thông tin thị trường mà quản lí nhà nước thu thập từ sàn bảo đảm xác minh bạch Cịn doanh nghiệp phản ánh ý kiến trực tiếp tới quan quản lí chun nghành ln hỗ trợ quan nhà nước thông qua việc ban hành chế sách phù hợp, quy định pháp kịp thời tạo điều kiên cho doanh nghiệp có mơi trường pháp lí ổn định Với quan quản lí cấu quản lí có ý nghĩa to lớn là: khu vực sàn giao dịch bất động sản hạn chế phục thuộc vào thị trường bất động sản, vào nhà đầu tư nhà đầu đầu Bởi, với thực trạng quản lí trước nhà nước sàn ln chịu tác động mạnh mẽ nhà đầu tư nhà đầu thể qua việc họ gửi bán sản phẩm qua sàn giao dịch Họ bảo sàn giao dịch nghe lấy Họ ấn định giá cịn sàn hưởng hoa hồng theo phần trăm bán sản phẩm Đây lí giải thích đời sàn không mang lại hiệu cho thị trường bất động sản phát triển ổn định minh bạch đặc biệt không mang lại hiệu cho cơng tác quản lí nhà nước Bởi sàn khơng thể hoạt động độc lập tự chủ khơng có chuyện thông tin sàn công khai minh bạch Nhưng thực cấu quản lí cục diện sàn thị trường bất động sản thay đổi c Tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản - Theo qui định pháp luật, giao dịch BĐS đưa lên sàn hàng hố bất động sản phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý Tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch việc làm cần thiết cho việc hoàn thiện chức quản lý điều tiết thị trường bất động sản quan nhà nước Theo quan điểm luật kinh doanh bất động sản tất giao dịch từ hoạt động kinh doanh bất động sản phải qua sàn giao dịch Sinh viên: Phạm Hồng Long 26 Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản Theo quy định pháp luật, bất động sản giao dịch sàn phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý Việc giao dịch sàn nhằm bảo đảm tính cơng khai minh bạch Sau giao dịch sàn xong sàn cấp giấy xác nhận giao dịch qua sàn Và khâu quan trọng cuối cơng chứng đảm bảo tính pháp lý Nếu việc nhà nước tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản diễn nhanh chóng Gộp việc sàn cấp giấy chứng nhận công chứng thuận lợi cho người mua người bán Khâu thủ tục hành cắt giảm làm cho việc mua bán qua sàn trở nên đơn giản mà chặt chẽ Nếu thực việc cấp giấy xác nhận sàn với việc công chứng làm hoạt động giao dịch người dân đưa lên sàn điều tất yếu Khi sàn tăng cường tính pháp lý giao dịch bất động sản có xác nhận sàn nhà nước công nhận mặt pháp lý Điều có ý nghĩa quan trọng Thứ nhất, tăng cường tính pháp lý cho sàn yêu cầu tất yếu thơng tin liêm yết sàn phải đảm bảo tính xác 100% Việc đòi hỏi doanh nghiệp phải tự nâng cao trách nhiệm giao dịch, nhà nước, khách hàng Lúc trách nhiệm quản lý thị trường bất động sản khơng cịn riêng nhà nước mà cịn trách nhiệm sàn Thứ hai, tăng cường tính pháp lý cho sàn làm cho cơng tác quản lý điều tiết bất động sản có hiệu Thị trường bất động sản hạn chế tính khơng minh bạch phát riển ổn định lành mạnh Tuy nhiên, đặt vấn đề cho việc tăng cường tính pháp lý cho sàn Đó việc lạm dụng sàn việc cấp xác nhận bừa bãi cho giao dịch bất động sản không đủ giấy tờ pháp lý Điều đòi hỏi quan quản lý nhà nước pahỉ có quy định pháp luật thật chặt chẽ để sàn lợi dụng khe hở pháp luật Bên cạnh chế tài xử vi phải thật nghiêm khắc, khơng phải chế tài xử phạt hành mà cịn có biện pháp cưỡng chế nhà nước thực theo quy định luật hình d Giảm thuế lệ phí cho giao dịch bất động sản thực sàn Theo quy dịnh pháp luật khỏan thuế lệ phí giao dịch cao Theo quy định 4% trường hợp xác định giá mua, giá bán chi phí liên quan Và 2% trường hợp không xác định giá mua chi phí liên quan cịn lệ phí thứ 1% Vì thuế lệ phí thứ ba giao dịch bát động sản cao nên hiên tượng giao dịch ngầm trốn thuế diễn phổ biến điều dễ hiểu dẫn đến thị trường bất động sản không minh bạch Sinh viên: Phạm Hồng Long 27 Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản Nếu quan nhà nước áp dụng sách giảm thuế cho giao dịch thực hiên sàn tượng giao ngầm khơng cịn Đặc biệt sách lơi kéo giao dịch đưa lên sàn Bởi thuế sàn giảm so với giao dịch sàn, ảnh hưởng đến lợi ích người mua người bán Vì mà họ tự nguyện đưa giao dịch bất động sản lên sàn Điều có ý nghĩa quan quản lý nhà nước Khi giao dịch bất động sản tự nguyện đưa lên sàn thơng tin thị trường bất động sản , giao dịch bất động sản niêm yết xác minh bạch Giúp cho nhà nước nắm bắt thơng tin xác cụ thể tình hình giao dịch, xu hướng phát triển thị trường để từ đề sách điều tiết hoạch định đắn e Thành lập quan tra chuyên nghành kiểm tra hoạt động sàn giao dịch Để quản lý hệ thống sàn có hiệu vấn đề thành lập quan tra chuyên nghành, kiểm tra hoạt động cảu sàn việc làm cần thiết Bởi nhà nước quản lý sàn giao dịch cách ban hành quy định pháp luật Tuy nhiên quy định pháp luật lúc sàn chấp hành cách nghiêm chỉnh Chính mà cần phải có quan tra giám sát hoạt động sàn để phát xử lý kịp thời hành vi vi phạm, lách luật sàn f Hồn thiện chế tài xử lí sàn giao dịch vi phạm quy định pháp luật Những quy định pháp luật đời phát triển sàn có từ năm 2006 Tuy nhiên quy định pháp luật lại thiếu chế tài xử lý vi phạm Chính mà hoạt động sàn thời gian qua có nhiều vi phạm Tuy nhiên chưa có trường hợp bị xử lý Đến năm 2009 có nghị định 23/NĐ-CP hướng dân xử phạt hành hành vi vi phạm sai phạm sàn Tuy nhiên chế tài Nghị định xử phạt hành với mức xử phạt chưa hợp lý, cịn nhẹ quy định hành vi xử phạt chung Chính mà quan quản lý nhà nước cần phải hoàn thiện chế tài xử lý sàn vi phạm quy định pháp luật Việc hồn thiện pháp luật phải thật nhanh chóng kịp thời Các quy định pháp luật phải thật cụ thể rõ ràng, chế tài phải thật nghiêm khắc có tính răn đe ngăn chặn Sinh viên: Phạm Hồng Long 28 Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản g Ban hành chế liên kết sàn giao dịch bất động sản với Thực trạng hoạt động sàn cho thấy việc quan quản lí nhà nước ban hành số chế sách liên kết sàn cần thiết Bởi, sàn cịn hoạt động tình trạng manh mún, nhỏ lẻ, chưa tạo dấu ấn cho thị trường bất động sản Khơng sàn hoạt động tình trạng mua sỉ bán lẻ bất động sản Đặc biệt có tình trạng bán phá giá, cạnh tranh không lành mạnh số SGD Thông tin sàn dự án không thống thiếu xác Tất điều cho thấy sàn mạnh người làm chưa có liên kết với để có hoạt động đồng Chính mà yêu cầu đặt sàn phải liên kết, hợp tác với Sự liên kết hợp tác thoả thuận sàn với dựa chế mà quản lí nhà nước ban hành Qua tạo thành mạng lưới sàn giao dịch hoạt động có hiệu Kiến nghị Để nhà nước quản lí sàn giao dịch hiệu thời gian cần : - Hoàn thiện tính pháp lí cho hàng hố bất động sản: Hiện có nhiều bất động sản chưa đủ tiêu chuẩn tính pháp lí nên họ khơng giao dịch sàn mà giao dịch ngầm Chính mà yêu cầu cấp thiết nhà nước nhanh chóng ban hành Luật Đăng kí bất động sản để hồn thiện tính pháp lí cho bất động sản - Cần phải thống nội dung văn pháp luật: Cho đến văn pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản cịn có nhiều mâu thuẫn, chồng chéo gây khó khăn cho doanh nghiệp Vì nhà nước cần phải nhanh chóng sửa đổi bổ sung văn pháp luật có nội dung thống - Thành lập trung tâm liệu bất động sản nhằm kiểm soát lượng cung lượng cầu thị trường để có sách điều tiết hợp lí - Ban hành quy định pháp luật việc đầu bất động sản cá nhân tổ chức, nhằm quản lí chặt chẽ hoạt động mua bán lại bất động sản không để tượng thả Đồng thời ban hành sách bảo hiểm bất động sản nhằm hạn chế rủi cho chủ sở hữu - Để bảo đảm cho công tác quản lí nhà nước có hiệu máy quản lí phải tổ chức thật tập trung chặt chẽ khoa học Cơ quan quản lí phải đào Sinh viên: Phạm Hồng Long 29 Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản tạo đội ngũ cán có lực trình độ chun mơn có kinh nghiệm việc quản lí điều tiết có hiệu Sinh viên: Phạm Hồng Long 30 Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản VI Kết luận Sau gần 20 năm đời phát triển thị trường bất động sản Việt Nam có đóng góp to lớn cho kinh tế quốc dân Tuy nhiên nhiều tồn tại, điển hình tượng giao dịch ngầm, thông tin thị trường không công khai làm cho thị trường bất động sản phát triển khơng minh bạch khơng lành mạnh Vì vậy, yêu cầu cấp thiết phải thực biện pháp làm cho lành mạnh minh bạch Một giải pháp để khắc phục tồn thị trường quy định pháp luật tạo sở pháp lí cho đời sàn giao dịch bất động sản Tuy nhiên qua thực tế cho thấy trạng hoạt động sàn cịn nhiều bất cập, có nhiều hành vi lách luật, lợi dụng kẽ hở pháp luật để hoạt động Các sàn hoạt động khơng theo quy trình chuẩn Sở dĩ có tượng nhà nước chưa có biện pháp quản lí sàn hiệu Sinh viên: Phạm Hồng Long 31 ... Long Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động Sản - Môi giới bất động sản - Định giá bất động sản - Tư vấn bất động sản - Quảng cáo bất động sản - Đấu giá bất động sản - Quản lý bất động sản. .. từ giao dịch bất động sản cho dù giao dịch qua sàn Chính lẽ mà nhà nước cần phải thành lập sàn giao dịch bất động sản Sinh viên: Phạm Hồng Long 23 Báo cáo thực tập quản lý sàn giao dịch Bất Động. .. mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản