Cải tạo chỉnh trang đô thị hiện hữu

Thông tin tài liệu

1. Cải tạo đô thị: Cơ chế và công cụ thực hiện: Xác định cải tạo đô thị trung tâm; Quy hoạch đô thị ở Pháp; Các công cụ có sẵn và phân chia nhiệm vụ 2. Nghiên cứu trường hợp và phương hướng đầu tiên: Khu eden; Chung cư Cô Giang, các bước thực hiện một dự án quy hoạch ở Pháp; Bốn ô phố trước Dinh thống nhất, bảo tồn di sản kiến trúc; Các vấn đề khác... Để thực hiện một số dự án, Thành phố muốn phá dỡ các công trình cũ để xây dựng lại các tòa nhà có chức năng hỗn hợp. Nhưng nhiều khó khăn nảy sinh trong quá trình thực hiện...

Tài liệu Trung tâm dự báo nghiên cứu đô thị - PADDI Les Livrets du Centre de prospective et d’études urbaines - PADDI KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU (14 - 17/07/2008) ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN (du 14 au 17 juillet 2008) Tr u n g t â m d ự b o v n g h i ê n c ứ u đ ô t h ị Centre de prospective et d’études urbaines 216 Nguyễn Đình Chiểu, Q.3, Thành phố Hồ Chí Minh Te l / f a x : + ( ) 7 - E m a i l : p a d d i @ h c m f p t v n w e b s i t e : w w w p a d d i v n Region THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Region THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LỜI NÓI ĐẦU AVANT-PROPOS M L ục tiêu tổng quát khóa học chuyển giao tri thức: khóa học PADDI nhằm bổ sung cho chương trình đào tạo cơng chức Thành phố cách hướng đến khái niệm, kỹ thuật phương pháp (tồn diện, đa ngành) quản lý thị, bối cảnh đặc thù Thành phố Hồ Chí Minh Phương pháp tổ chức khóa học hình thành với phối hợp đối tác Việt Nam đối tác phê duyệt Ý tưởng chủ đạo xem Pháp, người ta sử dụng phương pháp giải vấn đề tương tự mà giới chuyên môn Việt Nam gặp phải Để thực ý tưởng này, nội dung khóa học xoay quanh nghiên cứu trường hợp cụ thể Việt Nam Các kiến thức tổng hợp từ khóa học giúp hình thành cách làm mới, sách phổ biến rộng rãi đến người Tài liệu xuất nhằm mục đích phổ biến rộng rãi kiến thức tổng hợp từ khóa học ’objectif général des ateliers de formation est le transfert de savoirs : les sessions du PADDI doivent permettre de compléter la formation des fonctionnaires de la ville en les sensibilisant des concepts, des techniques et des méthodes nouvelles (transversalité, pluridisciplinarité) en matière de gestion urbaine, dans le contexte propre Hô Chi Minh Ville La méthode proposée a été imaginée en collaboration avec les partenaires vietnamiens, puis validée par ces derniers Il s’agit de voir quelles méthodes sont utilisées et quelles réponses sont apportées en France pour répondre des problèmes similaires ceux rencontrés par les professionnels vietnamiens au cours de leur activité Pour ce faire, l’atelier sera organisé autour d’un cas d’étude vietnamien très concret Une fois établies, ces connaissances devront pouvoir la fois inspirer de nouvelles pratiques et de nouvelles politiques, et sensibiliser un public plus large grâce une diffusion étendue C’est dans cet objectif de large diffusion et de sensibilisation que les Livrets ont été créés Biên soạn / Rédaction: Trần Thị Thu Hiền Biên dịch / Traduction: Huỳnh Hồng Đức Chỉnh sửa / Correction: Fanny Quertamp, Trần Thị Thu Hiền Xin chân thành cám ơn / Avec nos remerciements Mlle Jessie Joseph et Mlle Muireann Legoux 03 KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU MỤC LỤC 04 ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN SOMMAIRE 05 KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU DANH SÁCH HỌC VIÊN THAM DỰ KHÓA HỌC ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN LISTE DES PARTICIPANTS À L’ATELIER Chuyên gia Pháp: Ơng Laurent Béchaud, Giám đốc Nhóm Lợi ích Cộng đồng Dự án Lớn Thành phố Saint-Etienne Lexpert franỗais : M Laurent Bộchaud, Directeur du GIP/GPV de Saint-Etienne (Groupement d'Intérêt Public du Grand Projet de Ville) Chuyên gia Việt Nam: Ơng Lý Khánh Tâm Thảo, Phó Trưởng phòng Khu Trung tâm, Sở Quy hoạch Kiến trúc L’expert vietnamien : M Ly Khanh Tam Thao, Chef adjoint du Bureau de la gestion du centre de la Ville, Département de la Planification et de l’Architecture Sở Quy hoạch Kiến trúc: Lý Thế Dân Trương Trung Kiên Nguyễn Thị Xuân Hà Phùng Thị Mỹ Hoàng Vũ Trung Hưng Trần Hà Hải Phú Lý Khánh Tâm Thảo Trương Q Thục Trinh Vũ Hồng Tú Trương Anh Tuấn Trần Đình Trung Département de la planification et de l’architecture : Ly The Dan Truong Trung Kien Nguyen Thi Xuan Ha Phung Thi My Hoang Vu Trung Hung Tran Ha Hai Phu Ly Khanh Tam Thao Truong Q Thuc Trinh Vu Hoang Tu Truong Anh Tuan Tran Dinh Trung Sở Giao thông Vận tải: Nguyễn Thế Anh Trần Thị Anh Thư Viện Quy hoạch Xây dựng: Phạm Đức Minh Phạm Văn Phước Viện Kinh tế: Nguyễn Thị Tường Vân Phịng Tài ngun Mơi trường Q.1: Thái Thị Kim Chi Phịng Quản lý thị Q.3: Hồ Điệp Dũng Tiến Ban Quản lý dự án Q.3: Nguyễn Hồng Tố Anh Phịng Quản lý thị Q.4: Đặng Thị Phương Thảo Phịng Quản lý thị Q.5: Lê Văn Pha Phịng Quản lý thị Q Tân Bình: Nguyễn Tất Hải Phịng Tài ngun Mơi trường Q Tân Phú: Nguyễn Thị Ngọc Khuê Đại học KHXH & NV: Lê Thị Hồng Điệp Département des transports publics et des communications : Nguyen The Anh Tran Thi Anh Thu PADDI : David Margonstern Nguyễn Hồng Vân Trần Thị Thu Hiền Delphine Liévin Institut d’urbanisme : Pham Duc Minh Pham Van Phuoc Institut des études d’économie : Nguyen Thi Tuong Van Bureau des ressources naturelles et de l’environnement du district 1: Thai Thi Kim Chi Autorité de la gestion de projet du district : Nguyen Hoang To Anh Bureau de la gestion urbaine du district : Dang Thi Phuong Thao Bureau de la gestion urbaine du district : Le Van Pha Bureau de la gestion urbaine du district Tan Binh : Nguyen Tat Hai Bureau des ressources naturelles et de l’environnement du district Tan Phu : Nguyen Thi Ngoc Khue Université des ressources humaines et sociales : Le Thi Hong Diep PADDI : David Margonstern Nguyen Hong Van Delphine Liévin Tran Thi Thu Hien Bureau de la gestion urbaine du district : Ho Diep Dung Tien 06 07 KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU PHẦN 1: CẢI TẠO ĐÔ THỊ: CƠ CHẾ VÀ CÔNG CỤ THỰC HIỆN I XÁC ĐỊNH CẢI TẠO ĐÔ THỊ KHU TRUNG TÂM Hiện trạng quận TPHCM Trong khóa học trước, chúng tơi đề cập đến khó khăn việc cải tạo ô phố Các học viên đến từ quận/huyện Thành phố chọn khu trung tâm làm nghiên cứu trường hợp Tại quận 1, mật độ xây dựng cao khu vực xuống cấp xây dựng lại khuôn khổ dự án quy hoạch phát triển đô thị Các dự án tập trung chủ yếu khu trung tâm nơi có hệ thống hạ tầng kỹ thuật dịch vụ đô thị tốt Các nhà đầu tư không quan tâm đến quận mới, nơi có sở hạ tầng yếu lâu thu hồi vốn đầu tư; giải pháp để tạo quỹ đất mua đất nằm quận Ở khu vực trung tâm, có nhiều địa điểm nhà đầu tư quan tâm khu vực xung quanh chợ Bến Thành, nơi có dân số ổn định Vấn đề cần phải giải đáp là: Thành phố dự tính cải tạo thị nào? Để thực số dự án, Thành phố muốn phá dỡ cơng trình cũ để xây dựng lại tịa nhà có chức hỗn hợp Nhưng nhiều khó khăn nảy sinh trình thực như: ► Nạn đầu đất đai đẩy giá đất lên cao Do đó, việc thương lượng gặp khó khăn Giải pháp để nhà đầu tư có lợi nhuận tăng hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng chiều cao cơng trình Nhưng điều dẫn đến số hậu sau: 08 ● ● ● Làm hỏng cảnh quan đô thị; Tăng mật độ dân số; Tăng áp lực lên sở hạ tầng (điện, nước, nước thải…) ► Tình hình khó khăn người thuê khu vực có giá đất cao người chủ sở hữu muốn bán cho nhà đầu tư Khi đó, người thuê buộc phải dọn nhà họ khơng thể trả tiền th nhà cao Nếu họ muốn quay lại chung cư xây họ cần phải có nơi để tạm cư thời gian chờ xây dựng xong ►Ở số khu phố có chiều cao trung bình, có dạng nhà biệt thự (quận 3) nhà chung cư cũ (quận 5), quyền cấp giấy phép xây dựng theo đề nghị nhà đầu tư, toàn khu phố biến thay vào cơng trình cao tầng Nếu từ chối, người cần cải tạo nhà họ bị thiệt thịi lợi ích kinh tế họ khơng tính đến Một giải pháp cho vấn đề để tránh việc phá bỏ cơng trình ban hành sách cải tạo thị kèm theo sách kinh tế - xã hội ưu đãi thuế đầu tư vào khu phố có chiều cao trung bình ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN PARTIE : RÉAMÉNAGEMENT URBAIN : OUTILS À LA RÉALISATION I DÉTERMINATION DU RÉAMÉNAGEMENT DU CENTRE URBAIN Etat des lieux dans le district de HCMV Au cours du dernier atelier nous avons abordé les difficultés rencontrées pour la rénovation des ỵlots Le cas d’étude choisi par l’ensemble des participants, venus de différents districts, est situé dans l’hyper centre d’HCMV Dans le district 1, la densité de construction est très élevée et les quelques terrains en friche qu’on peut apercevoir, seront bientôt bâtis pour des projets inscrits dans le schéma de développement urbain Les projets se concentrent essentiellement dans le centre où les réseaux techniques et les services urbains sont meilleurs Les investisseurs ne s’intéressent pas ou peu aux nouveaux districts, où les infrastructures sont encore faibles et le retour sur investissement est trop long ; la seule solution pour avoir des réserves foncières est d’acheter les terrains situés dans ces nouveaux districts Dans le centre, plusieurs sites sont convoités par des investisseurs, les alentours du marché Ben Thanh par exemple, où la population est stable La principale question laquelle nous devons répondre est : Comment la municipalité envisage-t-elle de réaménager la ville ? Pour réaliser certains projets, nous rencontrons plusieurs difficultés liées la démolition de bâtiments anciens car nous souhaitons les démolir pour reconstruire des bâtiments aux fonctions mixtes : ► La spéculation foncière est telle que les prix sont trop élevés, la négociation devient donc difficile La seule solution de tirer des bénéfices pour les investisseurs est d’augmenter le coefficient d’occupation des sols (COS), la densité du bâti et la hauteur mais cela aura les conséquences suivantes : ● Altération du paysage urbain ; ● Augmentation de la densité démographique; ● Amélioration difficile des infrastructures (électricité, eau et assainissement…) situation actuelle est difficile pour de nombreux habitants qui vivent sur un terrain dont la valeur a fortement augmenté et que les propriétaires veulent vendre un investisseur plus offrant : les locataires doivent déménager car ils n’ont pas les moyens de payer un nouveau loyer élevé Dans le cas où ils pourraient se loger dans le nouveau bâtiment, ils devraient attendre quelques temps avant de pouvoir s’y réinstaller, ils auront alors besoin d’un logement provisoire ► La ► Dans certains quartiers de hauteur moyenne, on trouve encore des villas (district 3) et des anciens appartements (district 5) ; si on autorise les permis de construire déposés, tous ces quartiers dispartront, les hauteurs augmenteront et les autorités ne seront pas satisfaites Si on les refuse, ce sont les habitants qui ont besoin de réaménager leur habitat qui seront touchés et les intérêts économiques ne sont pas pris en compte Parmi les solutions envisagées pour faire face ces problèmes et éviter la démolition, nous proposons une politique de réhabilitation, la mise en place d’une politique socio-économique de défiscalisation sur les investissements dans les quartiers de hauteur moyenne 09 KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN Sở Quy hoạch Kiến Trúc (Sở QHKT), phối hợp với sở ngành khác đạo UBND Thành phố, đề sách kinh tế - xã hội để đảm bảo hài hịa lợi ích chủ sở hữu nhà đầu tư Cần có phối hợp sở ngành để tìm giải pháp trung dài hạn nhằm thực tốt dự án nêu Le DPA (Département de la Planification et de l’Architecture), en association avec d’autres Départements, sous la direction du Comité Populaire, pourraient mener une politique de développement socioéconomique visant assurer et harmoniser les intérêts des propriétaires et des investisseurs Une concertation entre les différents services est nécessaire pour trouver des solutions moyen et long termes et mener bien de tels projets II QUY HOẠCH ĐÔ THỊ Ở PHÁP: CÁC CÔNG CỤ SẴN CÓ VÀ PHÂN CHIA NHIỆM VỤ II L’AMÉNAGEMENT URBAIN EN FRANCE : LES OUTILS À NOTRE DISPOSITION ET LA RÉPARTITION DES TÂCHES Ở Việt Nam, chủ đầu tư ủy quyền nhà đầu tư bất động sản đơi Thành phố chủ đầu tư Au Vietnam, l’aménageur (le mtre d’ouvrage délégué) peut être aussi l’opérateur immobilier et parfois, la ville peut être l’opérateur (= le mtre d’ouvrage) Ở Pháp, mơ hình tiến hành sau: En France, la procédure est la suivante : Ville Thành phố Ủy quyền Délègue Bán đất cho nhà đầu tư thứ cấp Aménageur public Chủ đầu tư ủy quyền Mua cơng trình hữu có người khơng mua đất trống Tái định cư phát triển hoạt động kinh tế Đầu tư xây dựng: không gian công cộng hạ tầng kỹ thuật Vend les terrains aux opérateurs Bán đất có hạ tầng cho nhà đầu tư thứ cấp kèm theo yêu cầu kỹ thuật, kinh tế Achète une propriété bâtie ou non bâtie, occupée ou vacante Reloge les habitants et développe des activités économiques Réalise les travaux : espaces publics et réseaux Vend les terrains libres et équipés des promoteurs immobiliers avec un cahier des charges Mỗi thành phố có hay nhiều chủ đầu tư ủy quyền? Thành phố lựa chọn chủ đầu tư nào, qua đấu thầu hay định thầu? Chaque ville a-t- elle un ou plusieurs aménageurs ? Comment les choisit-elle, par appel d’offre ou par désignation ? Chúng tơi có nhiều chủ đầu tư ủy quyền Trong đặc biệt có loại cơng ty hợp doanh (SEM) thành lập với 50% vốn đóng góp Thành phố vốn cịn lại tư nhân Những công ty hợp doanh Thành phố giao quyền chủ cơng trình thực nghiên cứu đô thị dự án đô thị Nous avons plusieurs types d'aménageurs Il existe, en particulier, des sociétés d'Economie-Mixte (SEM) dont le capital est plus de 50% détenu par les collectivités qui leur délèguent la mtrise d'ouvrage pour la réalisation d'études urbaines ou lors de la mise en oeuvre de projets urbains 10 11 KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN Trước hết phải xác định loại hình can thiệp có ba loại hình chính: Nâng cấp thị, cải tạo lớn chung cư cũ cải tạo chỗ chủ nhà thực Il faut définir différents types d’interventions, les principales sont les trois suivantes : la rénovation urbaine, la réhabilitation lourde et la réhabilitation par les propriétaires Các loại hình can thiệp Cải tạo lớn chung cư cũ (tái cấu trúc) Nâng cấp đô thị (phá bỏ xây mới) Cải tạo chỗ chủ nhà thực (Hỗ trợ) Thực dự án quy hoạch Cải tạo chung cư cũ Chủ nhà tự cải tạo - Thu mua / phá dỡ (nhà đầu tư đất) - Thu mua đất / lập dự án / triển khai thực / bán sản phẩm (Công ty công tư hợp doanh) - Xây (chủ đầu tư thứ cấp) - Quy hoạch không gian công cộng khu dân cư (Thành phố Công ty công tư hợp doanh cải tạo) - Mua lại chung cư cũ / tái định cư / xác định kế hoạch tái cấu trúc chung cư / bán lại với ràng buộc công việc phải thực (Công ty công tư hợp doanh) - Cải tạo lại có chất lượng phù hợp với quy định bắt buộc (nhà đầu tư tư nhân / công) - Theo dõi / Hỗ trợ (Công ty công tư hợp doanh) - Theo dõi thường xuyên, hỗ trợ kỹ thuật tài cho chủ nhà - Cải tạo tư nhân (chủ sở hữu tư nhân) Các lơ phố: Cải tạo tồn Tồn phạm vi khu phố: cải tạo chung cư xuống cấp nặng Cơ chế khuyến khích Hỗ trợ tài trực tiếp / hỗ trợ thiết kế kỹ thuật Cơ chế cưỡng chế Quyền ưu tiên mua (ưu tiên mua bất động sản rao bán) Khu quy hoạch thỏa thuận: chương trình quy hoạch Khu bảo tồn di sản kiến trúc đô thị cảnh quan: tạo khuôn khổ cho công tác chỉnh trang nhằm phát huy giá trị di sản Tun bố lợi ích cơng: giải phóng mặt Tun bố lợi ích cơng: Bắt buộc phải cải tạo toàn chung cư Luật Malraux: Miễn thuế dự án cải tạo di sản Đồng thời: tái định cư, cải tạo chỉnh trang công trình cơng cộng Thực dự án quy hoạch chỉnh trang La réalisation d’une opération d’aménagement Ở Pháp sử dụng cơng cụ ZAC (Khu quy hoạch có phối hợp người dân, chủ đầu tư ủy quyền chủ đầu tư thứ cấp) Các khu ZAC khu mà quyền hay quan nhà nước có quyền can thiệp nhằm thực hay cho phép thực việc chỉnh trang xây dựng mảnh đất, mảnh đất mà quyền hay quan nhà nước thu mua thu mua sau nhượng lại cho nhà đầu tư công tư nhân Pour cela, nous mettons en place le dispositif de la ZAC (Zone d’aménagement concertée : habitants, aménageur, promoteurs immobiliers) Les ZAC sont des zones l’intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les rétrocéder ultérieurement des utilisateurs publics ou privés Do đó, dựa vào ZAC, Thành phố xây dựng tòa nhà phục vụ nơi cho người dân, cho hoạt động thương mại, công nghiệp loại dịch vụ; xây dựng sở hạ tầng công cộng Thành phố dùng quyền ưu tiên mua để mua lại khu đất thuộc khu ZAC chủ nhà giao bán có quyền khơng cấp phép xây dựng 12 Dans le cadre d’une ZAC, la collectivité peut construire des bâtiments usage d’habitation, de commerce, d’industrie et de services, ou installer des équipements collectifs publics ou privés Elle peut jouir d’un droit de préemption sur le terrain de la ZAC en achetant en priorité le terrain mis en vente et ainsi s’opposer une demande de permis de construire 13 KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN Hồ sơ thực khu quy hoạch phối hợp bao gồm ba yếu tố : phạm vi khu vực quy hoạch, tiến độ thi công bảng cân đối tài Le dossier de la réalisation de la ZAC est défini par un périmètre, un programme et un bilan financier Phạm vi: Un périmètre : Chương trình: Un programme : - 100 đến 110 chỗ (10 000m² diện tích sàn) chung cư nhỏ, mức tiện nghi trung bình – cho th bán trả góp; - 100 110 logements neufs (10 000 m² SHON) en petit collectif et habitat intermédiaire - locatif privé et accession ; - Số chỗ đậu xe (có mái che) phục vụ cho cư dân; - Stationnements privatifs résidentiels (clos et protégés) ; - Cải tạo tuyến đường Desjoyaux (trồng cây, làm đường dành riêng cho xe đạp, vỉa hè); - Réaménagement de la rue Desjoyaux (plantations, piste cyclable, trottoirs confortables) ; - Làm đường nội nối từ chung cư đến điểm đậu xe; - Création d’une voirie secondaire de desserte des habitations et des lieux de stationnement ; - Xây dựng vườn: vườn có tưới nước vườn không cần tưới nước; - Jardin de quartier : jardin humide et jardin sec ; - Cải tạo chân đồi - Traitement du pied de colline (ruissellement) Tiến độ thi cơng: 14 Un calendrier de travaux : 15 KHĨA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN Bảng dự toán cân đối tài khu ZAC thể sau: Un bilan financier de la ZAC se présente globalement comme suit : Trên nguyên tắc, chủ đầu tư ủy quyền (thường đơn vị nhà nước) lập bảng dự toán cân đối tài theo hướng phi lợi nhuận trước tiến hành dự án đề nghị quyền địa phương Trung ương hồn vốn cho sau dự án kết thúc Trên bảng cân đối tài chính, phần «Mua + chi phí» với phần «Bán diện tích sàn xây dựng» Đối với Chủ đầu tư tư nhân, họ lập bảng dự toán cân đối tài trước thực dự án Nếu khoản chi nhỏ khoản thu, chủ đầu tư không đề nghị nhà nước hỗ trợ En principe, l’aménageur public calcule le bilan financier de l’aménagement avant de mettre en oeuvre le projet non lucratif : c'est dire que le bilan doit être équilibré Sur le bilan d’aménagement, c’est la correspondance entre la partie « acquisitions + frais » qui est égale la vente de SHON La partie bleue est définie l’avance Lorsque la collectivité fait appel un aménageur privé, il élabore le bilan financier avant de mettre en oeuvre le projet Si les dépenses sont inférieures ou égales aux recettes, l’aménageur ne demande pas la ville (ou la collectivité) une participation publique Hỏi – Đáp: Có dự án Thành phố khơng thể hỗ trợ phần chi phí đất khơng? (chi phí bồi thường, giải phịng mặt bằng…)? Nếu Thành phố St-Étienne khơng có đủ ngân sách, Thành phố nhờ hỗ trợ cấp Tỉnh Vùng Nếu khoản hỗ trợ nhà nước bị chậm trễ, dự án dựa nguồn tài để tiếp tục thực hiện? - Phần hỗ trợ Thành phố rót trình thực dự án vào giai đoạn 16 Questions - Réponses : cuối dự án Điều tùy thuộc vào quy định ghi hợp đồng thành phố chủ đầu tư Trong đó, ngân hàng đảm bảo khoản vay ưu đãi dài hạn thời gian 15 đến 20 năm - Sau thành lập khu ZAC, chủ đầu tư tư nhân ký hợp đồng với Thành phố xác định rõ phương thức tham gia vào dự án Thành phố Existe-t-il des cas où la ville ne peut pas participer aux frais d’acquisition du foncier (indemnisation, expropriation…) ? Si les financements publics tardent venir, sur quel autre financement peut-on compter pour poursuivre la construction ? Si le budget de St-Étienne ne suffit pas, la ville peut solliciter les autres collectivités publiques, le Département ou la Région - La participation publique sera reversée tout au long ou la fin de l’opération selon les termes du contrat passé entre la collectivité et l'aménageur La banque garantit l’emprunt prioritaire public sur 15-20 ans (à long terme) - Après la création d’une ZAC, l’aménageur privé signe un contrat avec la ville, qui définit la participation publique dès le début 17 KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN Chủ đầu tư lập bảng cân đối tài chính, kiểm tra giá bán diện tích sàn xây dựng, Thành phố hay người dân kiểm tra nào? không áp đặt cải tạo mà tạo điều kiện thuận lợi cho phép cải tạo sửa chữa cơng trình nhà hữu phạm vi xác định; Le bilan financier est établi par l’aménageur mais qui contrôle le prix de vente de la SHON et comment ? - Chủ đầu tư ủy quyền lập bảng dự toán cân đối tài phải ủy ban Thành phố phê duyệt Ngoài ra, họ phải lập báo cáo tài hàng năm gửi cho quyền - Chương trình thực theo khu vực theo mảng cụ thể (cải tạo điều kiện vệ sinh, tiết kiệm lượng, hạn chế tiếng ồn…) - L’Aménageur public établit un bilan financier certifié par un comité de la collectivité et fait un compte-rendu annuel de ses opérations financières, qu’il transmet la collectivité - Để khuyến khích chủ sở hữu tự cải thiện nơi ở, quyền địa phương triển khai hoạt động hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng, không gian công cộng,… - L’aménageur privé établit le bilan financier, vérifié l’avance et défini la signature du contrat après négociation l’amiable La collectivité doit veiller ce que le budget soit équilibré et peut éventuellement baisser le prix - Chủ đầu tư nhân lập bảng dự tốn cân đối tài chính, Thành phố kiểm tra sau thương lượng với chủ đầu tư trước ký hợp đồng Thành phố giám sát để đảm bảo dự án thực theo bảng cân đối tài u cầu giảm giá Người dân có tham gia vào cơng tác quy hoạch khơng? Từ 15 năm nay, luật bắt buộc phải có tham gia người dân vào dự án quy hoạch Chủ đầu tư phải thông tin, tham vấn ghi nhận ý kiến người dân dự án Có thể thành lập Ban đại diện người dân làm cầu nối người dân chủ đầu tư Chủ sở hữu tự cải tạo Chương trình hoạt động cải tạo nhà (OPAH) : - Là Thỏa thuận ký kết quyền địa phương, trung ương, vùng ANAH (Cơ quan Quốc gia Cải tạo Nhà ở) Chương trình xác định rõ : • Các mục tiêu (những vấn đề đặc biệt nhà không đạt chuẩn, vấn đề sức khỏe cộng đồng, tiết kiệm lượng khu nhà, khu nhà cao tầng điều kiện khó khăn… số lượng nhà cần cải tạo), • Khoản tài cần hỗ trợ, • Loại cơng việc cải tạo hỗ trợ - Chương trình OPAH mang tính khuyến khích, 18 - Chương trình OPAH thường kéo dài từ đến năm có ê-kíp thực nhiệm vụ sau: • Làm việc với chủ sở hữu, • Thơng tin, tun truyền cho cộng đồng, • Hỗ trợ lập hồ sơ cải tạo hồ sơ xin hỗ trợ tài Nếu chủ sở hữu cho thuê hộ mình, chủ sở hữu phải trích 2,5% tiền cho thuê nhà để nộp cho Cơ quan Quốc gia Cải tạo Nhà Số tiền tập trung vào quỹ sử dụng để hỗ trợ cho chương trình cải tạo nhà xuống cấp Nếu chủ sở hữu muốn sửa chữa hộ nhà xuống cấp mình, dù có người hay bỏ trống, nằm khu vực cải tạo, chủ sở hữu lập hồ sơ nộp cho Cơ quan Quốc gia Cải tạo Nhà (ANAH) Chủ sở hữu nhận hỗ trợ trực tiếp từ quan với mức hỗ trợ đến 50% tổng kinh phí sửa chữa hỗ trợ thiết kế kỹ thuật Loại cơng việc nhận hỗ trợ? Những việc giúp cải thiện hộ hay khu chung cư mặt an ninh an toàn, tiện nghi đảm bảo vệ sinh Những công việc không thuộc diện hỗ trợ xây lại mới, bảo trì (sơn, …) hay trang bị thêm (làm tủ đựng chén đĩa, trang bị bếp,…) Les habitants participent-ils au comité d’aménagement ? Depuis 15 ans, une loi impose la mise en place d’une concertation L’aménageur doit donc informer, consulter et recueillir les points de vue des habitants concernés par le projet Des comités de quartier peuvent être créés pour servir de relais entre l’aménageur et les habitants Réhabilitation par les propriétaires Dispositif d’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) : - Il résulte d’une convention signée entre une commune, l’État, la Région et l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat), qui détermine : • les objectifs (enjeux particuliers : logements insalubres, problèmes de santé publique, économies d’énergie dans les logements, copropriétés en grande difficulté et volumes de logements traiter) • les volumes financiers alloués • les typologies de travaux subventionnés - L’OPAH est incitative : elle n’impose pas les travaux mais crée les conditions plus favorables pouvant inciter investir dans la réfection de logements existants dans un périmètre précis ; - Son domaine d’intervention peut être un périmètre géographique ou un thème d’action (insalubrité, économie d’énergies, bruit …) ; - Pour inciter les propriétaires réaliser les travaux, la collectivité met en œuvre des actions d’accompagnement : équipements, commerces, espaces publics … ; - L’OPAH dure de ans et est menée par une équipe chargée de son animation : • contacts avec les propriétaires • communication grand public • appui au montage des dossiers de travaux et de subventions Si le propriétaire loue un logement un locataire, alors il lui faut payer 2,5% du loyer l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) Avec cet argent, l’agence constitue un budget substantiel Elle reverse ses recettes en appui au programme de logements dégradés Si les propriétaires d’appartements ou de maisons en mauvais état, occupés ou vacants, veulent les faire rénover, et si ce logement se trouve dans une zone en réhabilitation, ils peuvent monter un dossier et le soumettre l’ANAH Ils peuvent recevoir une subvention directe de l’agence hauteur de 50% du montant plafonné des travaux subventionnables ou un appui technique d’ingénierie selon le type de rénovation effectuée Quels sont les travaux subventionnables ? Les travaux doivent permettre d’améliorer les logements et l’immeuble en matière de sécurité, de confort et de salubrité Ne sont pas retenus les travaux assimilés la reconstruction, l’entretien (peintures, sols souples, etc.) ou l’agencement (création de placard, cuisine équipée, etc.) 19 KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU PHẦN 2: NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP VÀ NHỮNG PHƯƠNG HƯỚNG ĐẦU TIÊN Khu Eden nằm phía trước trụ sở UBND Thành phố, bao bọc tuyến đường (Lê Lợi – Đồng Khởi – Lê Thánh Tôn – Nguyễn Huệ) cơng viên Có 210 hộ dân sinh sống Đây vị trí đắc địa Thành phố Khu vực xuống cấp mật độ dân số cao khu gần để nhà đầu tư xây dựng cơng trình với chiều cao lớn Các chủ sở hữu chủ cửa hàng thương mại mong muốn giữ lại hộ cửa hàng kinh doanh thành phố duyệt dự án giao cho nhà đầu tư (công ty Vincom) chịu trách nhiệm thương lượng mua lại hộ Một dự án xây dựng khách sạn dự kiến chủ sở hữu người thuê nhà tiến hành sửa chữa, cải tạo hộ Giá bất động sản cao Nếu nhà đầu tư mua lại toàn khu với điều kiện cơng trình xây dựng bị hạn chế chiều cao trên, nhà đầu tư khó thu hồi vốn Để hỗ trợ cho nhà đầu tư, Thành phố giao thêm cho nhà đầu tư Các sở ngành Thành phố suy nghĩ để tìm giải pháp nhằm giữ hài hòa cảnh quan khu vực Thành phố cho phép nhà đầu tư xây dựng từ đến tầng hầm khu vực để làm bãi đậu xe trung tâm thương mại I KHU EDEN Hiện trạng ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN PARTIE : CAS D’ÉTUDE ET PREMIÈRES ORIENTATIONS I LE QUARTIER EDEN Situation actuelle Il s’agit de la place située face au siège du Comité populaire de la Ville Cet ỵlot, délimité par rues principales (Lê Lợi – Đồng Khởi – Lê Thánh Tôn – Nguyễn Huệ) est encadré par deux parcs et abrite 210 foyers ; c’est le meilleur site de la ville Ce quartier est très dégradé car la densité de population y est très élevée Les prix du foncier et de l’immobilier sont très élevés En achetant ce terrain avec cette limitation de hauteur de construction, les promoteurs ne peuvent pas avoir un retour sur investissement rapide Pour compenser la perte, la ville leur Bản đồ khu Eden a octroyé un terrain proximité où ils pourront construire sans limitation de hauteur Les propriộtaires-commerỗants souhaitent garder leurs appartement mais la ville a approuvé ce projet et l’a confié un investisseur (société Vincom) en charge de négocier et d’acheter les appartement des propriétaires Un projet d’hơtel étoiles est prévu dans cet ỵlot tandis que les propriétaires et locataires actuels effectuent des travaux de rénovation Les services techniques réfléchissent des alternatives pour conserver une certaine harmonie dans le paysage en limitant la hauteur des bâtiments étages l’avenir La ville a autorisé la construction d’un sous-sol de 6-7 niveaux pour des parkings et des commerces Plan du quartier Eden Hôtel Contineltal Rue Dong Khoi Rue Dong Khoi CP de HCMV Rue Le Thanh Ton QUARTIER EDEN Hơtel REX 26 27 KHĨA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU Giới thiệu dự án Giải pháp dự kiến: Giải tỏa xây dựng Chức năng: thương mại dịch vụ Chiều cao: tầng Khoảng lùi: lùi sâu phía mặt tiền đường Lê Thánh Tơn mặt đối diện Khách sạn Rex Giữ nguyên khoảng lùi cơng trình hữu khu Đề xuất chủ đầu tư: - Cơng trình: 6-7 tầng hầm, tầng cao - Các nhiệm vụ chủ đầu tư Vincom: lập dự án trình cho UBND Thành phố phê duyệt, xin giấy phép xây dựng Theo quy định, Thành phố chịu trách nhiệm tái định cư cho người bị di dời - Chủ đầu tư Vincom bồi thường thỏa đáng cho hộ diện bị giải tỏa - Trên nguyên tắc, Thành phố đưa đề xuất tái định cư cho hộ bị giải tỏa Nhưng dự án này, công ty Vincom giới thiệu địa điểm tái định cư cho hộ bị giải tỏa Công tác bồi thường giải phóng mặt chưa triển khai dự án Có thể xảy trường hợp: Trường hợp 1: chủ đầu tư thương lượng để mua lại bất động sản chủ sở hữu mà khơng có can thiệp nhà nước; Trường hợp 2: có can thiệp nhà nước 28 Câu hỏi chuyên gia: Có luật buộc nhà nước phải hỗ trợ nhà đầu tư công tác bồi thường tái định cư không? Công tác bồi thường giải phóng mặt thuộc thẩm quyền Ban bồi thường giải phóng mặt quận/huyện Ban ký thỏa thuận với nhà đầu tư việc bồi thường tái định cư dự án nhà nước đường xá, trường học dự án phát triển kinh tế - xã hội Ban bồi thường thực điều tra, khảo sát hộ bị ảnh hưởng dự án đề phương án bồi thường tái định cư trình UBND Thành phố phê duyệt Phương thức chủ yếu sử dụng thương lượng Nếu người dân từ chối mức bồi thường, quan chịu trách nhiệm thực việc cưỡng chế, giải phóng mặt bằng? Ban bồi thường giải phóng mặt thơng báo cưỡng chế gửi cho chủ sở hữu Nếu chủ sở hữu không đồng ý, khiếu nại tịa án nhân dân cấp quận Nếu tòa cấp quận bác đơn kiện, chủ sở hữu gửi đơn lên tòa cấp Thành phố Nếu Tòa án Thành phố xử thắng cho chủ sở hữu, Thành phố yêu cầu Ban bồi thường giải phóng mặt xem xét lại định bồi thường thỏa đáng cho chủ sở hữu Ngược lại, chủ sở hữu phải chấp hành định Ban bồi thường giải phóng mặt Đối với hộ kinh doanh tầng trệt, cách tính tiền bồi thường nào? Theo quy định luật, hộ giảm thuế nhận hỗ trợ tùy theo doanh thu Ngồi ra, họ cịn ưu tiên bố trí vào tầng trung tâm thương mại ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN Présentation du projet Solution envisagée : Démolition et reconstruction Fonction : commerces et services Point stratégique : étages Emprise au sol : Grand recul dans la rue Le Thanh Ton et du côté de l’hôtel Rex, on respecte le même recul que pour l’ỵlot Eden Proposition de la Société Vincom – investisseur et mtre d’ouvrage : - Structure de construction : 6-7étages souterrains, étages en surface - Missions de Vincom : établir le plan, le soumettre au CP, obtenir le permis de construire, acheter et reloger les habitants Selon les règlements, la ville se charge de reloger la population - La société Vincom verse des indemnités satisfaisantes aux propriétaires expropriés - En principe, la ville fait une proposition de relogement aux propriétaires expropriés mais dans le cas présent, la société Vincom, mtre d’ouvrage, propose différents sites de relogement Le processus d’achat du foncier et de négociation n’a pas encore débuté pour ce projet conduirait deux cas de figure : 1er cas : l’investisseur négocie sans l’intervention de l’État ; 2e cas : l’investisseur négocie avec l’intervention de l’État Questions de lexpert franỗais : Existe-t-il une loi qui impose l’État d’aider l’investisseur pour l’indemnisation et le relogement ? Il n’y a pas de contrat entre la ville et l’investisseur mais un contrat entre l’agence d’aménagement municipale, qui s’occupe de ce type de projets et l’investisseur Chaque district a sa propre agence (pouvoir délégué) L’agence municipale décide des types de projets publics dans lesquels l’État doit investir (routes, écoles…) et des projets de développement socio-économique Pour cela elle réalise une enquête sociale auprès des foyers, analyse la situation et présente son rapport la municipalité et l’investisseur, qui prépare ensuite ses propositions Les propriétaires sont volontairement en négociation amiable avec l’agence Si jamais les habitants refusent les indemnisations, qui se charge de leur expropriation ? Cette agence rédige une lettre d’expropriation et l’envoie au propriétaire Si ce propriétaire refuse, il va porter plainte au tribunal du district Si ce dernier rejette la plainte, le propriétaire peut demander un recours la municipalité Dans le cas où la plainte est acceptée, la ville ordonne l’agence de réviser sa décision et d’indemniser correctement le propriétaire Si la plainte est rejetée, le propriétaire doit accepter la décision de l’agence Concernant les commerces du rez-de-chaussée, cette structure intervient-elle directement et seulement dans la nộgociation entre linvestisseur et les commerỗants ? Selon la loi, les commerỗants bộnộficient dune rộduction dimpụts et dune subvention selon leurs recettes D’ailleurs, ils ont le privilège d’avoir un stand au rez-de-chaussée 29 KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN Gi ý ca chuyờn gia: Remarques de lexpert franỗais : Hiện trạng: Situation existante : Có khả năng: Il y a deux possibilités : Một công ty tư nhân đầu tư, ký thỏa thuận với chủ sở hữu khơng có mua cưỡng chế Khi đó, cơng ty cần có giấy phép phá dỡ cơng trình, giấy phép xây dựng Thành phố cấp thực dự án theo thủ tục quy định Lập dự án quy hoạch công: Thành phố Tun bố lợi ích cơng giao dự án cho chủ đầu tư công theo hợp đồng với Thành phố Chủ đầu tư chịu trách nhiệm mua lại toàn khu vực dự án, tái định cư người dân, xây dựng sở hạ tầng sau bán đất cho nhà đầu tư thứ cấp Cả hai khả áp dụng cho khu Eden Cơng ty Vincom đề nghị Thành phố tuyên bố Dự án lợi ích kinh tế - xã hội để giải khó khăn liên quan đến việc giải phóng mặt Khu Eden cần cải tạo đại hóa thơng qua hình thức đấu thầu Đánh giá tình hình Công ty Vincom hai mảnh đất trên: 30 Chi phí Lợi nhuận Mua lại đất Lãi A=0 100 m² x giá sàn xây dựng B=M 50 m² x giá thị trường Công viên Chi Lăng (mảnh đất A) = đồng Khu Eden bao gồm hộ gia đình hoạt động thương mại (mảnh đất B) = M đồng Đối với trường hợp công viên Chi Lăng, nhà đầu tư khơng phí mua lại khơng có chủ sở hữu người th Thành phố ký hợp đồng nhượng quyền khai thác cho Công ty Vincom thời hạn 50-60 năm Sở QHKT ấn định chiều cao xây dựng cho hai tòa nhà cao tầng công viên Chi Lăng phải chờ phê duyệt UBND TP Các đề xuất thiết kế kỹ thuật tài Cơng ty Vincom thực hiện, sau Cơng ty tiến hành thương thảo với Thành phố, Kho Bạc Thành phố Sở Tài Une société privée qui construit une tour, signe des accords avec chacun des propriétaires, sans expropriation Elle a besoin du permis de démolir, d’un permis de construire, accordés par la ville et de suivre la procédure Une opération d’aménagement publique : La ville fait une DUP, confie le projet un aménageur public qui joue le rơle de mtre d’ouvrage sous contrat avec la ville Cet aménageur sera en charge du relogement suite l’acquisition et la démolition ou, revendra le terrain viabilisé un ou plusieurs investisseurs qui vont être mtre d’ouvrage pour la construction Ces deux possibilités sont valables pour l’ỵlot Eden et la société Vincom peut demander la ville de déclarer ce projet d’ « Intérêt pour le développement socio-économique » pour résoudre les difficultés d’expropriation L’ỵlot Eden devait être rénové et modernisé par appel d’offre Le Comité populaire a effectué une liste des investisseurs capables de couvrir les frais d’indemnisation et d’établir un programme d’aménagement clair et efficace Finalement, il a choisi Vincom par désignation La situation actuelle de la société Vincom : Dépenses Recettes Acquisition Droit A=0 100 m² x prix de superficie (construction) B=M 50 m² x prix du marché Terrain A (parc Chi Lăng) = prix Terrain B logé et commerce (ỵlot Eden) = M prix Dans le cas du parc Chi Lăng, l’investisseur ne perd pas d’argent l’achat car il n’y a ni propriétaire ni locataire, mais la ville a signé un bail de 50-60 ans avec la société Vincom La hauteur des deux tours prévues sur le terrain de Chi Lăng a été fixée par le DPA, la décision finale appartient la municipalité Les propositions techniques et financières ont été élaborées par la société Vincom, qui négocie ensuite avec la Ville, avec la Trésorerie ou, le Département des Finances 31 KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN Các bước thực dự án quy hoạch Pháp Les étapes du montage d’une opération d’aménagement en France Giới thiệu khu quy hoạch dự án Pháp: Présentation d’un projet similaire en France: CHƯƠNG TRÌNH TỔNG THỂ DỰ ÁN KHU VỰC NHÀ GA CHATEAUCREUX PROGRAMME GLOBAL DES CONSTRUCTIONS DE LA ZAC CHATEAUCREUX SECTEUR SUD SECTEUR SUD-EST SECTEUR NORD TOTAL 32 33 KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU Vài dự án khu quy hoạch phát triển này: - Khu nhà Cité Grüner: 28 000 m² diện tích sàn văn phịng nhà đầu tư nhân thực (đang xây dựng); - Khu Poste Weiss: Thành phố định nhà đầu tư, cuối dự án không thực được; - Trụ sở tập đoàn Casino, với 40 000m² sàn Cơng trình kiến trúc sư Nhật thiết kế Diện tích phép xây dựng khu vực quy định đồ quy hoạch theo khu vực Mỗi lô giao cho nhà đầu tư thứ cấp xây dựng cơng trình Ở St-Etienne, chúng tơi ước tính nhu cầu văn phịng trước tiến hành kêu gọi dự án Điều cho phép Thành phố thương lượng với nhà đầu tư Thành phố ước lượng: - Cần xây m² văn phịng? - Diện tích đất dành cho xây dựng văn phòng bao nhiêu? Nghiêu cứu thị trường quan trọng Năm 1992, Lyon có nhiều tịa nhà văn phịng Sau đó, người ta tiến hành cải tạo khu vực xung quanh nhà ga Lyon-Perrache xây thêm nhiều văn phòng Đến nay, nhiều văn phòng bị bỏ trống Dự án khu vực nhà ga Chateaucreux Programme global des constructions de la ZAC Chateaucreux ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN Quelques projets de cette zone d’aménagement et de développement durable : - la Cité Grüner = 28 000 m² de bureaux construits par des investisseurs privés (construction en cours) ; - l’Ỵlot de la Poste Weiss : un promoteur a été désigné par la ville sans consultation préalable, mais finalement, l’opération ne peut se faire ; - le siège mondial du Groupe Casino s’installe sur 40 000 m² de superficie, le bâtiment a été dessiné par un architecte japonais La superficie totale construire dans cette zone est définie dans le plan d’aménagement divisé en zones, en secteurs Après, chaque lot est confié aux investisseurs A St-Étienne, nous avons besoin de construire des bureaux, il faut définir et estimer les besoins avant que l’aménageur n’établissement un plan qu’il présentera ensuite Cela donnera lieu des négociations avec la ville La collectivité va estimer : - Combien de m² faut-il construire ? - Quel terrain répond aux besoins de cette construction ? Il ne faut pas oublier l’étude de marché En 1992 Lyon, il y avait déjà plusieurs tours de bureaux autour de la gare Lyon-Perrache mais pour le réaménagement de la gare et du quartier autour, on a estimé trop rapidement l’augmentation des besoins en bureaux, qui ont été construits mais qui sont aujourd’hui vides Programme des équipements publics - Chương trình xây dựng sở hạ tầng 34 35 KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN ZAC de Chateaucreux / Khu quy hoạch có phối hợp Programme des équipements publics / Chương trình xây dựng sở cơng cộng équipement / cơng trình sở Intitulé / Đầu đề Equipements primaires / Cơng trình cấp Equipements d’ infrastructure / Cơ sở hạ tầng 01- carrefour / ngã tư Montat / Fauriat / 38è R.I 02- carrefour / ngã tư CI Marey - Fauriat 03- rue / đường CI Marey 04- rue / đường Montat 05- bassin d’ orage bd Fauriat coût global (HT k€) prévisionnel échéance mtre d’ouvrage / tổng chi phí dự kiến (chưa thuế) / kỳ hạn / chủ cơng trình gestionnaire / chủ quản réalisation / thực EPASE Ville / Thành phố 2008-09 2015 2015 2009 2008-09 S.E.M S.E.M S.E.M S.E.M Ville S.E.M S.E.M S.E.M S.E.M Ville 181 1012 136 523 048 185 2015 Ville Ville 1185 1013 1660 2008-15 2008-15 EPASE EPASE Ville et/ou S.E.M.* Ville et/ou S.E.M.* 471 775 203 332 558 290 2011 2014 EPASE EPASE Ville et/ou S.E.M.* Ville et/ou S.E.M.* 558 290 502 3094 115 240 108 2013 2011-15 2010 2010-12 2012 EPASE EPASE EPASE EPASE EPASE Ville et/ou S.E.M.* Ville et/ou S.E.M.* Ville et/ou S.E.M.* Ville et/ou S.E.M.* Ville et/ou S.E.M.* 502 3094 115 240 108 1685 2011 EPASE Ville et/ou S.E.M.* 1123 462 552 125 201 226 201 2010 2013 2014 2010-15 2014 2010-15 EPASE EPASE EPASE EPASE EPASE EPASE Ville et/ou S.E.M.* Ville et/ou S.E.M.* Ville et/ou S.E.M.* Ville et/ou S.E.M.* Ville et/ou S.E.M.* Ville et/ou S.E.M.* 462 552 125 210 226 201 2114 Equipements secondaires / Công trình cấp 564 543 3036 400 1571 2009-15 EPASE Concessionnaires et Ville 2114 1406 334 179 339 2015 2015 2015 2015 EPASE EPASE EPASE EPASE Ville et/ou S.E.M.* Ville et/ou S.E.M.* Ville et/ou S.E.M.* Ville et/ou S.E.M.* 1406 344 179 339 848 2013 EPASE Ville et/ou S.E.M.* financement / đầu tư tài S.E.M Dépt / Tỉnh Région / Vùng autre / khác 564 362 024 264 848 Equipements de superstructure / Cơ sở xã hội 06- école maternelle et primaire / trường mẫu giáo tiểu học Equipements d’ infrastructure / Cơ sở hạ tầng Desserte quartier d’ affaires 07- rue nouvelle du petit Cabaret / đường 08- prolongement Est av Dalgabio / đại lộ Dalgabio nối dài Secteur Sud : voies nouvelles / Khu vực phía nam: đường 09- prolongement de la rue Verpilleux / đường Verpilleux nối dài 10- prolongement de la rue Verrerie / đường Virrerie nối dài Secteur Sud : places nouvelles et espaces piétons / Khu nam: quảng trường không gian cho người 11- tête ouest de l’Esplanade de France / đầu tây Esplanade 12- place du Général Lafayette / quảng trường Général Lafayette 13- placette rue du Gris de Lin / quảng trường đường Gris de Lin 14- Trottoirs des ỵlots A, B, C et D / vỉa hè lô A, B, C D 15- placette rue du / quảng trường đường Plateau des Glières Liaison Centre Ville / Nối trung tâm Thành phố 16- av Denfert-Rochereau / đại lộ Denfert-Rochereau Secteur Sud : voies requalifiées / Khu Nam: đường đạt chuẩn 17- av Dalgabio Ouest / đại lộ Dalgabio tây 18- rue Gris de Lin / đường Gris de Lin 19- rue Cugnot / đường Cugnot 20- trottoir paysager rue de la / vỉa hè cảnh quan đường Montat 21- rue Pierre Bayle / đường Pierre Bayle 22- voies diverses / đường khác Secteur Sud : réseaux / Khu Nam: mạng lưới 23- réseaux de viabilité / mạng lưới xây dựng Secteur Tavitian : voices nouvelles / Khu Tavitian: đường 24- prolongement rue Vial / nối dài đường Vial 25- liaison Montat ouest / liên kết tây Montat 26- liaison Montat Est / liên kết đông Montat 27- liaisons piétonnes 38è R.I / liên thông cho người 38è R.I Secteur Nord : voies nouvelles / Khu Bắc: đường 28- rue de la Gendarmerie / đường Gendarmerie Tổng / Cumul 36 23559 17308 339 553 562 145 106 0 37 KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU Danh mục chương trình thống kê hạng mục cơng trình cơng cộng phần xây dựng hạng mục tính vào Mỗi hạng mục xác định chủ cơng trình, người phụ trách đảm bảo quản lý Chi phí cho phần hạng mục phân bổ cho bên liên quan Saint-Etienne tham gia với vai trị ba chủ cơng trình Danh mục cơng trình gồm: Người dân tham gia đóng góp tài vào q trình thực dự án họ người thụ hưởng Để có thêm nguồn thu, Thành phố có loại thuế riêng gọi thuế sở hạ tầng - Các cơng trình hạ tầng cơng cộng: hệ thống sưởi thị, trường mẫu giáo tiểu học; - Các công trình hạ tầng bản: mạng lưới, đường xá, quảng trường; - Danh mục cơng trình với chi phí tiến độ thực năm 2008-2009 Cơ quan Cải tạo chỉnh trang Saint-Etienne, Thành phố Saint-Etienne Cộng đồng đô thị Trong phần thu chủ đầu tư ủy quyền EPASE, có phần hỗ trợ Hội đồng tỉnh, Hội đồng Vùng, Chính phủ, Cộng đồng thị St-Etienne Thành phố St-Etienne Thuế áp dụng cho hoạt động xây dựng mới, xây lại hay mở rộng cơng trình Nó thực cấp giấy phép xây dựng giấy phép phê duyệt quy hoạch, giao biên xử phạt vi phạm xây dựng khơng phép; tốn làm hai lần vòng năm kể từ ngày cấp, trừ số tiền nhỏ tốn lần ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN Le programme d’équipements publics recense les équipements dont la réalisation est prévue dans le cadre de l’opération Pour chacun d’eux sont identifiés le mtre d’ouvrage, la personne publique qui le prendra en charge et en assurera la gestion, ainsi que la répartition du coût du financement de chaque équipement entre les différents intervenants Dans la liste des ouvrages, nous trouvons : - des équipements de superstructure : chaufferie urbaine, école maternelle et primaire - des équipements d’infrastructure : réseaux, voirie, places - le coût et la réalisation en 2008-2009 Trois constructeur : L’Etablissement Public d’Aménagement de Saint-Etienne (EPASE), Ville de Saint-Etienne et Saint-Étienne Métropole jouent le mtre d’ouvrage II CHUNG CƯ CƠ GIANG Les propriétaires ne sont pas touchés mais ils doivent participer car ils bénéficient des nouvelles infrastructures La taxe locale d’équipement est payée la collectivité et c’est la recette de la collectivité Cette taxe sera demandée sur toute opération de construction, reconstruction et l’agrandissement des bâtiments de toute nature Le fait générateur est la délivrance du permis de construire ou des autres autorisations d’urbanisme, ou le procès-verbal d’infraction en cas de construction sans permis Modalité de paiement : Elle est payée en deux fois, un an et demi et trois ans après la date de délivrance, sauf pour les petites sommes qui sont payables en une seule fois II LES LOGEMENTS DE CO GIANG Hiện trạng Dans la recette de l’aménageur EPASE : besoin en financement par l’EPASE venant du Département du Conseil régional, de l’État, de la collectivité et de l’agglomération Situation actuelle Chung cư Cô Giang nằm phường Cô Giang, quận Chung cư bao bọc đường Cô Giang Cô Bắc, Trường THPT Lương Thế Vinh phía Tây Nam khu dân cư hữu phía Đơng Bắc Hiện tại, có block chung cư tầng với khoảng 000 hộ dân sinh sống 25 hộ mặt tiền đường Cô Bắc, 20 hộ mặt tiền đường Cô Giang 80 nhà bên Tuy chung cư có chiều cao trung bình nằm khu vực đường hẹp với bề rộng từ 10 đến 12 m, mật độ dân số cao khu vực xuống cấp nghiêm trọng Diện tích trung bình hộ 40 m² Kết cấu chung cư xuống cấp, vệ sinh môi trường an ninh không bảo đảm Cần huy động vốn nhà nước tư nhân để cải tạo lại Chủ trương Thành phố phá bỏ xây dựng lại khu vực với chức nhà ở, thương mại dịch vụ Thành phố chấp thuận dự án xây dựng cơng trình với chiều cao 40 38 tầng để đáp ứng nhu cầu tái định cư tất hộ dân chỗ Tuy nhiên, điều gây áp lực lên sở hạ tầng hữu Dự án cần nghiên cứu kỹ để tạo cảnh quan hài hòa hạn chế bớt chiều cao Thành phố mong muốn phá bỏ chung cư để xây dựng với chức năng: thương mại, dịch vụ, văn phòng nhà Số hộ xây dựng chia thành phần: - Một phần dùng để tái định cư cho hộ chung cư cũ hộ thuộc diện tái định cư dự án khác Thành phố; - Một phần bán với giá thị trường Les logements de Co Giang, sont situés dans le quartier du même nom, dans le district L’ỵlot est encadré par les rues Cô Bắc et Cô Giang, au SudOuest, par le lycée Lương Thế Vinh et au NordEst par un ỵlot d’habitats existants Sur le plan de ce projet, on compte blocs de logements de étages soit, environ 000 foyers et 25 maisons donnant sur la rue Cô Bắc, 20 maisons sur la rue Cô Giang et 80 maisons l’intérieur Bien que les immeubles soient de faible ou de moyenne hauteurs et situés dans des petites rues de largeur de 10-12 m, la densité de population est élevée et ce quartier est très dégradé soin d’investissements publics et privés pour le réhabiliter La ville souhaite le démolir et reconstruire des bâtiments comprenant des logements, des commerces et des services La ville doit accepter un projet de 40 étages, pour répondre aux objectifs de relogement de tous les habitants mais les infrastructures sont inadaptées et les rues trop étroites Nous devons bien étudier ce projet pour créer un paysage harmonieux et limiter ce niveau très élevé de hauteur La ville a la volonté de démolir et de reconstruiL’immeuble est entouré de maisons Les apparte- re des logements Fonctions des nouvelles consments font 40 m² en moyenne La structure du tructions : commerces, bureaux, habitat, servibâtiment est très dégradée, les conditions de sé- ces Le projet comporte deux catégories : curité et de vie très mauvaises Nous avons be- une partie avec des relogements sur place et en dehors ; - une partie vendue au prix du marché 39 KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU ĐẠ O Chủ trương Thành phố hộ tái định cư chỗ quận Hiện tại, nhà đầu tư phối hợp với quyền để thương lượng mức giá bồi thường theo giá thị trường với chủ sở hữu Những hộ bị giải tỏa mua lại hộ chung cư với giá ưu đãi ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN /R UE TR ẦN HƯ NG CAO ỐC VĂN PHÒNG / IMMEUBLE DE BUREAUX TR ĐỀ ẦN Đ HƯ NG ĐẠ O Người dân khu vực đóng góp vào kinh phí cải tạo sở hạ tầng Các cơng trình sở hạ tầng xã hội khu vực nhà văn hóa, trường học…sẽ cải tạo Đ UE PHÂN VIỆN KIỂM NGHIỆM LABORATOIRE C /R B Đ Câu hỏi chuyên gia Pháp: Tất 737 hộ tái định cư chỗ hay phần? NH ĐH VAN LANG UNIVERSITÉ VAN LANG E VI 40 B Ế TH - Ở Tây Ban Nha: 20% thuê 80% sở hữu /R NG • 55% hộ gia đình chủ sở hữu nhà Đ CƠ ẮC Ơ Tình hình Việt Nam khó so sánh vì: CƠ /R UE U LƯ E NH NHU CE ẮC C LY KH KHẮ ỄN N UY YỄ NG GU Đ E N U C BẮ Ô C Đ NG U /R CÔ NG G IA IA G Superficie de construction : x 14 000 = 112 000 m² de logements Surface totale : 11 x 14 000 = 154 000 m² La densité du bâti et la hauteur du projet sont nettement supérieures celles d’aujourd’hui Cela soulève des inquiétudes quant la capacité des infrastructures Les logements de Co Giang seront tous en propriété Tous les anciens propriétaires ne pourront pas acheter un nouveau logement dans ce projet car le coût est très supérieur au prix dachat de leur ancien appartement Question de lexpert franỗais : Les 737 foyers vontils être relogés sur place ou une partie seulement ? LOGEMENT CÔ GIANG 70-80% số hộ phải dời nơi khác mà mua hộ giá bồi thường thấp nhiều so với giá bán hộ • 45% hộ gia đình sống nhà th ÁM Ơ C CÔ BẮ TH UE ẮC ĐỀ Mật độ xây dựng chiều cao cơng trình dự án lớn nhiều so với cơng trình hữu Điều gây áp lực lớn lên sở hạ tầng hữu Tất hộ chung cư bán /R CSGT QUẬN / POLICE DE CIRCULATION DU DISTRICT M NHÀ CƠNG VỤ / MAISON DE SERVICE PUBLIC Diện tích sàn dành cho nhà ở: x 14 000 = 112 000 m² Tổng diện tích sàn xây dựng: 11 x 14 000 = 154 000 m² Proposition de la société Á TH Đề xuất nhà đầu tư - Ở Pháp: La politique de la ville est le relogement sur place ou dans le même quartier Actuellement, les investisseurs, en coordination avec les autorités locales, négocient le rachat des logements avec les propriétaires, au prix du marché Lors de la nouvelle construction, ils vendent les nouveaux logements aux anciens propriétaires un prix avantageux Les habitants du quartier ne doivent pas participer l’amélioration des infrastructures Des infrastructures sociales : centre culturel, école… seront aménagées dans le quartier 70-80% des foyers devront aller vivre ailleurs en raison du prix d’achat trop élevé du nouveau logement La comparaison avec la France est difficile pour la raison suivante : - 45% des foyers sont logés en location - 55% des foyers sont propriétaires ISAMCO XN O TO ISAMCO Tandis qu’en Espagne, 20% sont en location et 80% sont propriétaires 41 KHĨA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐƠ THỊ HIỆN HỮU ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN Đánh giá phân tích chuyên gia Pháp Đối với trường hợp tái định cư, nên tham khảo chế sau: Diagnostic et analyse par lexpert franỗais i vi dự án Cô Giang, nhà đầu tư thương lượng không thành công với chủ sở hữu giá bồi thường Ở Pháp, nhờ thủ tục Tuyên bố lợi ích cơng nên chủ đầu tư thương lượng Nhà nước thực thủ tục giải tỏa bồi thường - Nếu dự án phá bỏ chỗ ở, phải dự kiến xây lại chỗ Số chỗ xây nằm khu vực nơi khác thành phố Pour le projet de Co Giang, l’aménageur n’arrive pas négocier un prix d’achat convenable avec les propriétaires Projet d’aménagement : en France, grâce la DUP on peut négocier l’amiable pour acquérir des logements, ou exproprier Pour les logements de Co Giang, il y existe la procédure suivante : Đối với chung cư Cơ Giang, có khả thực sau: - Chủ đầu tư nhà nước mua lại phá bỏ, - Nhà đầu tư tư nhân đầu tư xây dựng Với số tiền có từ việc bán hộ theo giá thị trường, chủ sở hữu mua hộ cũ khác Nếu chủ sở hữu có hồn cảnh kinh tế khó khăn, tái định cư chung cư cho thuê giá rẻ Tại khu vực Cô Giang, chung cư xây dựng với 45% số hộ thuê 20% cho thuê giá rẻ 25% bán Lúc nên có sẵn nhà phục vụ cho người thuê không? - Thành lập Ban tái định cư gồm người dân bầu làm đại diện bên có liên quan Ban có nhiệm vụ: • Theo dõi q trình bố trí tái định cư dựa nguyện vọng nguồn lực hộ theo đề nghị đơn vị phụ trách tái định cư • Phê duyệt đề xuất - Tổ chức hỗ trợ xã hội cho hộ tái định cư: • Tổ chức mạng lưới nhân viên xã hội, • Khảo sát xã hội học trước tái định cư, • Theo dõi hồn cảnh hộ tái định cư - l’aménageur public achète et dộmolit ; - linvestisseur construit Avec la somme reỗue pour l’indemnisation négociée l’amiable au prix du marché, le propriétaire peut acheter un logement ancien pas cher S’il se trouve en difficulté, il pourra être logé dans un immeuble locatif social (HLM) A Co Giang, il y aura 45% des logements en location dont 20% en HLM et 25% en accession-propriété Y a –t-il des logements disponibles ? Pour le relogement, voici le processus préconisé : - Le projet prévoit un logement reconstruit pour un logement démoli : l’offre de relogement est reconstituée dans le quartier mais aussi dans le reste de la Ville - Une commission de relogement, présidée par des élus et réunissant tous les partenaires, veille sa mise en œuvre : • suivi des attributions en fonction des souhaits et des ressources des ménages, sur proposition des opérateurs en charge du relogement • validation de l'offre proposée - Un accompagnement social dédié aux familles relogées est organisé : • mise disposition de travailleurs sociaux, • diagnostic sociaux avant le relogement, • suivi des ménages relogés en fonction des problématiques Tái định cư St Etienne / Relogement St Etienne 42 43 KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU Cơ quan quản lý quỹ đất phục vụ cho tái định cư? Các đơn vị nhà nước xây dựng nhà cho thuê giá rẻ với hỗ trợ nhà nước Nếu Pháp, chung cư Cô Giang xây dựng lại thành chung cư cho thuê giá rẻ Phân chia nhóm người dân chung cư theo thu nhập: Quyết định phá bỏ Tuyên bố lợi ích cơng tái định cư cho họ, phải tìm khu đất có giá rẻ Nhưng thế, họ làm việc gần nơi Do đó, có hội, họ bán nhà hộ tái định cư để quay trở lại khu vực trước trước, làm lại nghề cũ lập khu lụp xụp trung tâm thành phố Hơn nữa, cộng đồng họ gắn bó liên kết với nhau, cấu trúc bị phá dỡ, họ trở nên dễ bị tổn thương sống không ổn định Ở Pháp, cách làm khác Việt Nam Trong trường hợp này, người tái định cư đào tạo nghề hỗ trợ xã hội Hỏi: Công tác hỗ trợ xã hội thực quan chịu trách nhiệm thực hiện? ê nhà c Ở chung cư Cô Giang, đa số hộ bị giải tỏa mua nhà nơi khác Do đó, họ phải thuê nhà chung cư cho thuê giá rẻ nhà nước Theo kết khảo sát xã hội học, đa số người dân có cơng ăn việc làm quận Họ làm nghề đánh giày, bán hàng rong, mua bán vỉa hè Nếu muốn 44 Hỗ trợ xã hội bao gồm: Thu nhập tối thiểu để hòa nhập xã hội, dành cho người từ 25 tuổi trở lên với mức hỗ trợ với chuẩn nghèo; Tỉnh tốn khoản dịch vụ xã hội có nhân viên xã hội hỗ trợ y tế, giáo dục hướng nghiệp; ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN Qui gère les réserves foncières pour le relogement ? Les sociétés publiques construisent avec une subvention de l’État des logements HLM neufs Les logements Co Giang seront reconstruits en HLM Répartition des statuts des habitants selon leurs revenus : Décision d'engagement d'une démolition ou Arrêté de DUP Locataire privé Revenu du ménage Si on les reloge, on doit trouver un endroit où le prix du terrain est très bas mais ils ne trouveront pas de travail proximité de leur nouveau logement Dès que l’occasion se présente, ils vendent leur maison ou leur appartement, retournent dans les mêmes rues et reprennent le même travail et fondent un nouveau bidonville dans le centre-ville De plus, la communauté laquelle ils appartiennent est généralement très soudée et solidaire, si on casse cette structure, ils deviennent fragiles et instables En France, ce serait différent, une formation professionnelle et un accompagnement social seraient mis en place pour ces populations Comment se fait cet accompagnement et qui le prend en charge ? Locataire du public C’est le cas de Co Giang : la plupart des habitants expropriés ne peuvent pas être propriétaires ailleurs, ils doivent donc être locataires dans les HLM publiques L’enquête sociale révèle que la plupart de ces personnes travaillent dans le district et sont cireurs de chaussures, vendeurs sur le trottoir ou marchands ambulants L’accompagnement social englobe plusieurs choses : un revenu minimum d’insertion (RMI), réservé aux adultes de plus de 25 ans = seuil de la pauvreté ; un accompagnement social par des services sociaux payés par le Département, et par 45 KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU Được ưu tiên xét duyệt vào chung cư nhà xã hội tuyển dụng dựa hồ sơ cá nhân Từng ngành có sách ưu đãi cho người nghèo Tỉnh kết hợp với tổ chức xây dựng quản lý nhà cho thuê giá rẻ triển khai thực hỗ trợ xã hội cho hộ tái định cư Sự liên kết cộng đồng gìn giữ trình tái định cư Tuy nhiên, Pháp khơng có nghề gắn với đường phố Đối với chung cư Cô Giang, nên thiết lập đối thoại nhà đầu tư người dân thương lượng quan nhà nước với người dân dự án phát triển kinh tế - xã hội Hộ nghèo hỗ trợ 32% tiền thuê nhà Một chế hỗ trợ xã hội giúp cho hộ nghèo hưởng trợ cấp nhà Trên nguyên tắc, người thuê nhà trả tiền thuê Nhưng người th có hồn cảnh khó khăn, nhà nước hỗ trợ phần tiền thuê nhà Ở Việt Nam, sách cịn chưa cụ thể, luật quy định phải xây dựng nhà cho công nhân khu công nghiệp sinh viên Người nghèo thị cịn gặp nhiều khó khăn việc tìm nhà cho th giá rẻ Khi có dự án xây dựng sở hạ tầng hoặc phát triển đô thị, Thành phố tiến hành giải phóng mặt Ở Pháp chung cư cho th giá rẻ (HLM) ln sẵn có chỗ hay có dự án tái định cư xây? Nhận xét chuyên gia: Những người cần nhà xã hội Nhìn chung, chung cư ln kín chỗ Chung cư HLM xây dựng theo nhu cầu Khi có hộ dọn đi, tổ chức HLM xét chọn hộ khác vào Ngoài ra, cịn có nhà mở dành cho người nghèo tạm hồn cảnh khó khăn (mùa đơng lạnh giá, thiên tai…) Quy mơ trung bình hộ HLM 50 m² cho từ đến người Ở Pháp, ngồi nhà xã hội, khơng gian công cộng cảnh quan quan tâm Ở StEtienne, có 20 000 hộ nhà xã hội số 80 000 hộ địa bàn có khoảng gần 000 hộ vào nhà xã hội năm Nhu cầu nhà xã hội ngày lớn, ngân sách nhà nước có hạn Làm để tìm nguồn tài từ bên ngồi? Chính sách xây dựng Pháp chia thành giai đoạn sau: Ở St-Etienne, chủ đầu tư tính tốn nhu cầu chi phí dự án Trường hợp chung cư Cô Giang, Pháp, chúng tơi lập chương trình ưu tiên kinh phí huy động từ nguồn sau: - Quỹ tiết kiệm tiền gửi, - Ngân sách địa phương: 17 đến 25%, - Ngân sách phủ: từ – 3%, - Vốn vay 46 Thêm thơng tin q trình thay đổi sách xây dựng nhà Pháp 1945 – 1960: Tái thiết đất nước kinh tế sau chiến tranh Xây dựng lại dựa quy hoạch Marshall nhiều thành phố bị phá hủy bom đạn Thiếu nhà ở, nên hộ thường có nhiều người 1960 – 1975: Xây dựng ạt Phá bỏ chung cư cũ xuống cấp xây 500 000 chỗ năm Dân số Pháp giai đoạn khoảng 50 triệu người; nhiều người trở từ thuộc địa (1 triệu người vòng năm) ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN les assistants sociaux de la santé, de l’éducation, de l’orientation professionnelle ; la priorité pour accéder un logement en HLM et emploi après une évaluation individuelle des dossiers Pour chaque secteur, on réserve des politiques favorables aux populations pauvres L’accompagnement social au relogement est mis en place par les Départements avec les personnels des organismes d’HLM La solidarité de la communauté doit être maintenue en phase de relogement En revanche, en France, nous n’avons pas tous ces « petits » métiers de rue Pour les logements de Co Giang, il est nécessaire d’instaurer un dialogue entre l’investisseur et les habitants ou une négociation entre le Service public et les habitants, car c’est un projet qui fait partie du développement socio-économique En France, le logement en HLM est-il disponible ou est construit un HLM au moment des projets de relogement ? En général, il n’y a pas de logements sociaux vacants ; on construit des HLM selon les besoins Les habitants déménageant, des logements se libèrent, l’organisme HLM peut reloger des personnes dans le besoin Il existe aussi des logements d’urgence (foyers d’accueil) que les gens pauvres peuvent occuper temporairement en cas de problème (hiver rigoureux, catastrophe climatique…) La taille moyenne d’un logement social HLM est de 50 m² pour ou personnes Les besoins en logements sociaux sont de plus en plus importants, le budget de l’État pour leur construction et leur gestion est limité, comment peut-on trouver des ressources financières l’extérieur ? A St-Étienne, ce sont les financeurs qui calculent les besoins et le coût des opérations et font différents montages financiers qu’ils analysent et présentent Il me semble que Co Giang correspondrait un programme prioritaire en France pour lequel les sources de financement seraient : - la Caisse des dépôts et Consignation un budget local = 17 25% un budget de l’État = 2-3% un financement par emprunt Une subvention de 32% sera octroyée aux plus pauvres pour que le loyer soit le moins cher possible Un dispositif social exceptionnel permet aux plus pauvres de bénéficier de ces aides au logement En principe, les loyers sont payés par les locataires Si les locataires sont très pauvres l’État les aide payer partiellement leur loyer Au Vietnam, la politique n’est pas encore précise, mais la loi impose la construction de résidences pour les ouvriers des usines industrielles et les étudiants des universités Les populations urbaines pauvres sont en difficulté pour trouver un HLM La ville les déplace des bidonvilles vers un autre endroit, quand il y a des projets d’infrastructures ou de constructions, sur les terrains qu’ils occupent Remarque de l’expert : Ces gens ont besoin de logements sociaux En France, on pense aux logements sociaux mais aussi aux espaces publics et au paysage A St-Étienne, nous avons 20 000 logements sociaux sur un parc de 80 000 logements ; moins de 000 foyers accèdent un logement social, par an Complément d’information sur l’évolution de la politique de construction de logements en France En France, partir de 1945, après la 2ème guerre mondiale : 1945 – 1960 : Reconstruction économique Reconstruction basée sur le plan Marshall parce que de nombreuses villes avaient été détruites par les bombardements Pas assez de logements construits, de nombreuses personnes dans un logement 1960 – 1975 : Construction massive, démolition des quartiers dégradés anciens et construction de 500 000 logements par an La population du pays ộtait de 50 millions dhabitants ; des Franỗais des colonies ont été rapatriés en France (près d'un million de personnes en ans) 47 KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU 1975 – 1981: Khủng hoảng lượng Giảm xây dựng nhà Thất nghiệp cao, 8% vào năm 1981 1981 – 2000: Phân cấp mạnh cho quyền địa phương Hỗ trợ trực tiếp cho người thuê thay hỗ trợ cho tổ chức xây dựng quản lý nhà cho thuê giá rẻ Giá nhà giá thuê nhà theo chế thị trường Tỷ lệ thất nghiệp cao Cơ chế trợ cấp hội nhập xã hội thực vào năm 1988 Dân số: 55 triệu người Từ năm 2000: 62 triệu người, kinh tế thị trường khu vực đồng euro, tỷ lệ thất nghiệp giảm Nỗ lực cải tạo chung cư lớn, xuống cấp với tổng ngân sách 12 triệu euros vòng năm: xây từ 300 000 đến 400 000 chỗ năm Giá nhà tăng gấp lần Người nghèo gặp nhiều khó khăn nhà Nhu cầu nhà cho thuê giá rẻ cao Có hai tượng chính: - Tự lại Châu Âu số người già tăng cao, - Ly hôn dẫn đến số người chỗ giảm Ở St-Etienne, trung bình có người chỗ Ở Pháp, vùng đô thị ngày lớn Ba vùng thị có dân số đơng nhất: - Vùng đô thị Paris (12 triệu người); - Vùng đô thị Lyon (1,3 triệu người); - Vùng đô thị Marseille (hơn triệu người) Hiện nay, tỉ lệ người thuê người sở hữu nhà Pháp: 48 Sau chiến tranh, nhu cầu xây dựng cao với tượng di dân từ nông thôn lên thành thị nên loại hình nhà cho thuê giá rẻ phát triển mạnh Hiện nay, số người lớn tuổi tăng lên lương hưu họ người làm cơng ăn lương đóng góp chi trả Do đó, số người hưởng lương hưu tăng lên số người làm công ăn lương giảm không tăng, phải giảm mức lương hưu người sở hữu nhà để có thêm ngân sách hỗ trợ cho người nghỉ hưu nhà thuê Sau Thế chiến 2, Pháp bước vào giai đoạn bùng nổ dân số Trong 15 năm nữa, số người hưu tăng lên đáng kể họ gặp khó khăn nhà Tùy vào lương hưu / thu nhập mà người hưu xét diện nhà HLM Do đó, phủ Pháp khuyến khích người dân mua nhà cách vay vốn dài hạn có hỗ trợ nhà nước Trước kia, Pháp, tuổi bắt đầu trở thành chủ sở hữu nhà khoảng 35 – 40 tuổi với thời hạn vay vốn ngân hàng khoảng 15 năm Hiện nay, tuổi bắt đầu trở thành chủ sở hữu nhà khoảng 30 với thời hạn vay vốn từ 30 đến 35 năm Song song đó, cần có thị trường nhà cho thuê tư nhân để đảm bảo tính động kinh tế Người lao động thị có xu hướng th ngày nhiều làm số lượng nhà hộ cho thuê ngày tăng Cần phải dành lượng lớn nhà thuê Việc ghép phổ biến công nhân, sinh viên người lao động trẻ, thành phố lớn Paris, Lyon giá thuê nhà cao Trong thập niên 70, nhà xây dựng hàng loạt mà khơng có nghiên cứu trước Điều để lại nhiều hậu quả: nhà đầu tư lỗ vốn cung vượt cầu không phù hợp với nhu cầu Hiện nay, chúng tơi tránh khơng mắc phải sai lầm đó: không gian công cộng khu chung cư quy hoạch tốt hơn, cơng trình xây dựng bền vững hoạt động tốt ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN 1975 – 1981 : Crise d’énergie – Baisse de la construction de logements – Chômage croissant, 8% de chômeurs en 1981 1981 – 2000 : Décentralisation Aide la personne sur le logement plutôt que l’aide directe aux organismes HLM Recours au marché y compris le marché des logements, le prix dépendant du marché Chômage élevé RMI créé en 1988 Population de 55 millions d’habitants Depuis 2000 : 62 millions d’habitants, économie de marché dans la zone euro, baisse du chômage Effort de construction par le plan de rénovation des grands ensembles avec 12 millions d’euros sur ans : de 300 000 400 000 logements/an Le prix des logements augmente, est multiplié par 5, les pauvres ont des difficultés accéder un logement, les organismes HLM sont fortement sollicités Deux principaux phénomènes : - Développement de la population en Europe avec l’immigration, et le vieillissement de la population ; - Divorce menant la diminution du nombre des personnes dans les logements Sur StÉtienne, il y a deux personnes par logement Les agglomérations s’agrandissent de plus en plus en France Les trois agglomérations les plus peuplées : - Agglomération d’habitants, parisienne - Agglomération d’habitants, lyonnaise : : 12 millions 1,3 millions - Agglomération marseillaise : plus d’un millions d’habitants Actuellement en France, la répartition en pourcentage du nombre de propriétaires et de locataires est comme suit : Après la guerre, le besoin de reconstruction est très élevé, les habitants des campagnes migrent vers les villes, on développe alors de nombreuses habitations loyer modéré (HLM) Aujourd’hui, la population âgée augmente, tandis que ces retraités sont payés par les salariés actuels Le problème est que si le nombre de retraités augmente, le nombre de salariés se réduit ou stagne Donc, la solution est de baisser le montant des retraites des propriétaires retraités et que les retraités locataires reỗoivent une autre aide : Retraite = Minimum vieillissement + aide sociale Après la guerre, la France a connu la période du baby boom Dans 15 ans, ces nombreuses personnes seront la retraite et rencontreront des difficultés pour se loger Avec un bail privé de ans, le retraité peut se loger dans un logement privé qui coûte cher et peut être mis la porte Il peut aussi se loger dans un HLM selon ses revenus De ce fait, l’État encourage les habitants être propriétaire sur emprunt long terme sous forme de la politique prioritaire de l’État Avant, la tendance en France était que l’âge moyen des propriétaires était de 35-40 ans avec un emprunt sur 15 ans ; la tendance actuelle est une accession la propriété 30 ans avec un emprunt sur 30-35 ans Le marché locatif privé fonctionne pour que l’économie reste dynamique Avec l’augmentation du nombre de maisons ou appartements louer, les travailleurs urbains ont tendance louer Il faut réserver une grosse capacité de logements locatifs pour les locataires La colocation est très développée chez les ouvriers, les étudiants et les jeunes travailleurs, mais surtout dans les grandes villes où le prix des locations est trop cher (Paris, Lyon…) Dans les années 70, des logements ont été construits en masse, sans aucune réalisation d’étude préalable, les conséquences ont été néfastes : des investisseurs ont perdu de l’argent car l’offre était supérieure aux besoins et mal adaptée A présent, nous évitons de faire les mêmes erreurs : les espaces publics autours des grands ensembles sont mieux aménagés, les constructions sont plus durables et fonctionnent mieux 49 KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN III BỐN Ô PHỐ TRƯỚC DINH THỐNG NHẤT dãy bên phép xây cao nên nhà đầu tư sớm có lợi nhuận III LES QUATRE ỴLOTS DEVANT LE PALAIS DE LA RÉUNIFICATION Hiện trạng Có chế tài để bảo đảm công chủ sở hữu không? Quy hoạch xung quanh villa cũ, bảo tồn, nào? Situation actuelle Sở QHKT hoàn thành quy chế quản lý kiến trúc khu vực sau khóa học thiết kế thị Sở phối hợp với PADDI tổ chức vào tháng năm 2007 Sở hy vọng quy chế Thành phố thông qua Bốn ô phố nằm khu vực bảo tồn Nếu tiến hành cải tạo theo quy chế, thủ tục dài phức tạp Nhưng chủ sở hữu muốn cải tạo cơng trình mình, nhà nước phải hỗ trợ để việc cải tạo thực theo quy chế quản lý kiến trúc Giới thiệu dự án Theo quy hoạch dự kiến, khu vực có mức chiều cao khác nhau: từ đến tầng (màu xanh đồ), tầng (màu vàng) 20 tầng (màu vàng đậm) dọc theo đường Nguyễn Thị Minh Khai Ở phía đường đối diện, cơng trình có chiều cao trung bình Giá đất ô phố cao; chủ sở hữu mong muốn xây dựng cao tốt Các lơ đất mặt tiền có giá cao, chiều cao xây dựng bị hạn chế, có – tầng Những 50 Thành phố quan tâm đến việc đưa quy chế nhằm bảo tồn di sản kiến trúc đảm bảo phát triển hài hòa Phần lớn dự án ô phố dự án tư nhân Thành phố khơng có quy chế đặc biệt, việc bảo tồn nhà ống Nếu chủ sở hữu muốn cải tạo cơng trình mình, sở ngành phải tiến hành kiểm tra hồ sơ, cấp giấy phép xây dựng cung cấp quy định xây dựng chiều cao xây dựng tối đa Ở Việt Nam có quy định bảo tồn di sản kiến trúc nhà phố Những nhà phố không liệt kê danh sách di sản Nhưng nằm danh mục cơng trình cần bảo tồn, chủ sở hữu không phá bỏ Thành phố phải thuyết phục chủ sở hữu đưa cơng trình vào danh mục di sản Le DPA a achevé le plan d’aménagement de ce quartier comportant quatre ỵlots, suite l’atelier sur le design urbain organisé par le PADDI, en mai 2007 Voici les quelques principes rédigés lors de l’élaboration du règlement d’urbanisme de ce quartier Le DPA souhaite que le projet final qui s’appuie sur le règlement d’urbanisme, soit approuvé par la ville Ces quatre ỵlots sont sits dans un périmètre de sauvegarde du patrimoine Si on réhabilite selon le règlement, la procédure est très longue et complexe Or, si les propriétaires souhaitent réhabiliter leur bien rapidement, nous devons aussi les accompagner pour que les travaux respectent le règlement Proposition de projet des autorités Sur le projet, on observe trois hauteurs différentes : de étages (en vert sur la carte), étages (en jaune) et des tours de plus de 20 étages, le long de la rue Nguyen Thi Minh Khai (jaune foncé) Les bâtiments sont de moyenne hauteur dans la rue opposée Le prix des terrains dans ces ỵlots est très cher ; des propriétaires les possèdent tous Tous les propriétaires souhaitent que la nouvelle construction soit la plus élevée possible En revanche, les acquéreurs des terrains situés au bord de la rue, doivent payer beaucoup plus que les autres mais leur construction est limitée 2-3 étages Les autres ont le droit de construire en hauteur pour recueillir un bénéfice maximal Quels dispositifs fiscaux peut-on mettre en place pour garantir une égalité entre tous les propriétaires et les acquéreurs ? Quels aménagements peut-on faire autour des villas protégées ? Les autorités ont intérêt fixer des règles qui devront être respectées pour préserver le patrimoine et assurer son développement harmonieux La plupart des projets sits dans les quatre ỵlots, entre l’angle de la rue Pasteur et de la rue Han Thuyen sont privés, la municipalité n’a pas de règles précises surtout pour la préservation des compartiments Si les propriétaires souhaitent faire des travaux, les services techniques doivent pouvoir leur fournir les règles de construction (hauteur maximale…) Au Vietnam, les règlements permettent de sauvegarder le patrimoine architectural privé Ces maisons ne figurent pas sur la liste du patrimoine, si on les y inscrit, les propriétaires n’auront pas le droit de démolir Les autorités doivent convaincre ces propriétaires d’inscrire leur bien sur la liste du patrimoine 51 KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU Bảo tồn di sản kiến trúc Ở Pháp, khu bảo tồn, cơng trình nhà nước tư nhân bảo vệ Trong khu vực này, chiều cao kết cấu cơng trình quy định chặt chẽ Pháp có nhiều cơng cụ để bảo tồn di sản kiến trúc: Khu bảo tồn: Một khảo sát công khai giúp xác định phạm vi khu bảo tồn Sau đó, phủ định thành lập khu bảo tồn Khu bảo tồn di sản kiến trúc thị cảnh quan (ZPPAUP): Chính phủ phối hợp với quyền địa phương để xác lập Cơ quan kiến trúc quốc gia Ở Việt Nam, khoảng lùi cơng trình xây dựng xác định dựa vào diện tích lơ đất Ví dụ đường Lê Duẩn, tòa nhà cao tầng xây dựng lơ đất lớn nên có khoảng lùi sâu so với tòa nhà xây dựng lô đất nhỏ Trong khu trung tâm, lô đất lớn nhỏ khác Khoảng lùi áp dụng cho phố khơng cho tồn khu phố IV CÁC VẤN ĐỀ KHÁC Ở Việt Nam, dự án tư nhân, nhà đầu tư đơi gặp khó khăn sau: họ mua 95% số hộ chung cư cũ, thương lượng thất bại với chủ sở hữu 5% hộ cịn lại Khi đó, Nhà nước có nên can thiệp vào? Bản đồ quy hoạch thị địa phương: Do quyền địa phương định Bản đồ kèm theo quy chế quy hoạch xây dựng mang tính pháp lý điều chỉnh năm lần Ở Pháp, Nhà nước không can thiệp vào dự án tư nhân mà can thiệp vào dự án cơng Ví dụ: Trường hợp 1: Ơng A ơng B hai chủ sở hữu hai bất động sản liền kề Nhà đầu tư C mua bất động sản ông B cần phần bất động sản ông A Do đó, cần có thỏa thuận thống ông A ông B Hệ thống hạ tầng kỹ thuật: đáp ứng nhu cầu Giao thông: lúc đáp ứng được, phức tạp Giao thông công cộng: 20% người dân Pháp sử dụng giao thông công cộng Trường hợp 2: Chủ sở hữu có nhà vị trí thuận lợi khơng thể xây dựng nằm giá trị di sản Giải pháp: chủ sở hữu miễn thuế hỗ trợ ông ta tiến hành sửa chữa nhà Ở Pháp, chiều cao công trình xây dựng xác định theo chiều rộng chức tuyến đường Hệ số sử dụng đất dùng để xác định chiều cao tối đa cơng trình Hiện Pháp, ngoại trừ khu phố xây dựng từ trước, cách tính thay đổi khu khoảng lùi áp dụng cho tất tịa nhà nhà có số mét vuông 52 Ở Pháp, sở hạ tầng hữu có đủ để phục vụ cho cơng trình xây dựng khơng? Có cơng ty cấp nước lớn chịu kiểm sốt quyền địa phương nhờ sở liệu công ty ta biết dân số thành phố, lượng tiêu thụ nước… Tỉ lệ nhà ở, văn phòng, thương mại dịch vụ phân bổ nào? Đối với khu vực: 30% nhà ở, 40% dịch vụ văn phòng, 30% thương mại Có cơng thức để quy đổi sang m² Khuyến nghị: TPHCM nhà đầu tư nên lập bảng cân đối tài bảng so sánh thuận lợi khó khăn dự án Nhà đầu tư phải lập bảng cho dự án họ ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN Préservation du patrimoine architectural En France, le secteur protégé permet de conserver le patrimoine architectural public ou privé Il définit les hauteurs et les structures des bâtiments dans un périmètre Plusieurs outils existent pour la préservation du patrimoine : le secteur sauvegardé : décision prise par l’État, une enquête publique est menée pour établir ce secteur sauvegardé la ZPPAUP - Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager : Décision collective et élaboration avec l’État l’Architecte des bâtiments de France payé par l’État le Plan local d’urbanisme (PLU) : Décision par la Collectivité Il s’agit d’un plan d’urbanisme avec des règles très respectées mais il est révisé une fois par an Règlements fixes : Conserver un patrimoine par l’approche paysagère, les règlements doivent être fixés, on travaille ce moment-là avec les propriétaires et on ne change pas Exemple : 1er cas de figure : les propriétaires A et B sont en limite de propriété L’investisseur qui a acheté le terrain de B a besoin d’une partie de A, il faut donc trouver un accord entre A et B qui trouvent un moyen pour vendre ensemble, soit A et B se mettent d’accord pour un accord privé entre particularités Solution : Réhabilitation par les propriétaires 2e cas de figure : Le cas C est très bien situé et cela donne une valeur au patrimoine mais non constructible et resté décalé Solution : les propriétaires peuvent être exonérés ou même subventionnés lors de leur réparation En France, on construit une hauteur qui est définie selon la largeur de la voirie, le gabarit des bâtiments et les fonctions des rues Quelque soit la taille de la parcelle, c’est le coefficient d’occupation des sols (COS) qui est pris en compte pour définir la hauteur maximale des bâtiments A présent, ce mode de calcul est révolu car on impose le même recul des bâtiments par tout en France et les terrains ont la même superficie, l’exception des quartiers anciens Au Vietnam, par exemple dans la rue Le Duan, l’hôtel Métropole est situé très en recul, le bâtiment côté ne peut avoir le même recul car sa parcelle est de taille différente Les parcelles sont de tailles très différentes, surtout dans le centre On applique le même recul pour chaque ỵlot, pas pour tout un quartier IV AUTRES QUESTIONS ABORDÉES Au Vietnam, s’agissant des projets privés, les investisseurs rencontrent parfois des difficultés : ils parviennent acheter 95% des propriétés dans un immeuble mais sont en échec de négociation amiable pour les 5% restants L’Etat doit-il intervenir ? En France, l’État ne doit pas intervenir dans les projets privés mais seulement dans les projets publics En France, les infrastructures peuvent-elles servir largement un nouvel ouvrage de construction ? Réseau technique : répond aux besoins de manière régulière Circulation : pas toujours faite et très compliquée Transport en commun : sans compter les petits projets mais le périmètre plus grand En France, 20% d’habitants prennent les transports en commun Il existe trois grandes sociétés d’approvisionnement en eau potable contrôlées par les collectivités, qui permettent grâce leur base de données de conntre la population des villes, leur consommation d’eau… Quels sont les pourcentages de répartition de l’habitat, des bureaux et des services et, des commerces ? On raisonne ainsi pour chaque secteur : 30% d’habitat, 40% de services et bureaux, 30% de commerces Il y a une formule générale pour convertir en m² Recommandation : La ville de HCM doit établir un bilan financier et un bilan des inconvénients et des avantages dans les projets C’est aussi obligatoire pour les investisseurs 53 KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐƠ THỊ HIỆN HỮU KHĨA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN BẢNG CÂN ĐỐI TÀI CHÍNH DÀNH CHO CHÍNH QUYỀN VÀ NHÀ ĐẦU TƯ Bilan d’une opération pour la collectivité et pour l’investisseur Ghi chú: Chính quyền địa phương Pháp yêu cầu nhà đầu tư đóng góp vào mạng lưới cấp nước điện Còn vấn đề giao thơng nằm chủ trương sách địa phương thuộc định hội đồng ủy ban thị trưởng Cơ sở hạ tầng địa phương đầu tư xây dựng Note : Une pratique en France, la collectivité demande une participation du promoteur aux réseaux d’eau potable et d’électricité Sur un endroit donné, la question de circulation est une question politique entre le conseil municipal et le maire et ils investissent dans la reconstruction des infrastructures 54 ... Dung Tien 06 07 KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU PHẦN 1: CẢI TẠO ĐÔ THỊ: CƠ CHẾ VÀ CÔNG CỤ THỰC HIỆN I XÁC ĐỊNH CẢI TẠO ĐÔ THỊ KHU TRUNG TÂM Hiện trạng quận TPHCM Trong khóa... Legoux 03 KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU MỤC LỤC 04 ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN SOMMAIRE 05 KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU DANH SÁCH HỌC VIÊN... obligatoire pour les investisseurs 53 KHÓA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐƠ THỊ HIỆN HỮU KHĨA TẬP HUẤN VỀ CẢI TẠO, CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ HIỆN HỮU ATELIER SUR LE RENOUVELLEMENT URBAIN BẢNG CÂN ĐỐI

Ngày đăng: 21/05/2014, 10:20

Xem thêm: Cải tạo chỉnh trang đô thị hiện hữu

Cải tạo chỉnh trang đô thị hiện hữu

2000: Phân cấp mạnh cho chính quyền địa phương

BỐ NÔ PHỐ TRƯỚC DINH THỐNG