ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐẶNG THỊ THÚY THÀNH QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành : Luật dân Mã số : 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: TS LÊ ĐÌNH NGHỊ Hà Nội - 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Đặng Thị Thúy Thành MỤC LỤC Lời cam đoan Mục lục Danh mục chữ viết tắt MỞ ĐẦU Chương NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ 1.1 Khái niệm bất động sản .6 1.1.1 Khái niệm bất động sản theo pháp luật số nước 1.1.2 Khái quát trình phát triển pháp luật Việt Nam bất động sản .8 1.2 Các khái niệm có liên quan đến bất động sản liền kề .15 1.2.1 Khái niệm bất động sản liền kề .15 1.2.2 Khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 17 1.2.3 Quy chế pháp lý ranh giới bất động sản liền kề 23 1.2.4 Khái niệm bất động sản bị vây bọc 28 1.3 Quyền bất động sản liền kề (Địa dịch hay dịch quyền) theo pháp luật số nước 29 Chương QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 34 2.1 Căn phát sinh chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 34 2.1.1 Căn phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề .34 2.1.2 Căn chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 40 2.2 Nội dung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 47 2.2.1 Quyền lối qua bất động sản liền kề 47 2.2.2 Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề 55 2.2.3 Quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề 59 2.2.4 Quyền tưới nước, tiêu nước canh tác 64 Chương THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ 67 3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 67 3.1.1 Thực tiễn áp dụng chế định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thủ tục hành .69 3.1.2 Thực tiễn áp dụng chế định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề để giải tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân 74 3.2 Một số phương hướng giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 84 KẾT LUẬN 94 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 95 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân BLDS&TM : Bộ luật Dân Thương mại DLSG : Dân luật Sài Gòn TAND : Tòa án nhân dân UBND : Ủy ban nhân dân VKSND : Viện Kiểm sát nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Do đặc tính đất đai với tính chất tự nhiên không di dời được, việc sử dụng bất động sản người khác nói chung đất đai nói riêng nhu cầu cấp thiết, địi hỏi phải có điều chỉnh pháp luật Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự nhiên bất động sản hậu việc phân chia, dịch chuyển quyền bất động sản Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chế định phái sinh chế định quyền sở hữu quy định Chương XVI, Phần thứ hai Bộ luật Dân 2005 (từ gọi BLDS 2005) với tiêu đề: Những quy định khác quyền sở hữu Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quy định BLDS nước ta với đặc thù quyền sở hữu tư nhân đất đai không thừa nhận theo quy định Hiến pháp đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Tuy nhiên pháp luật đất đai Việt Nam quy định người sử dụng đất có quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp thừa kế quyền sử dụng đất Việc thực quyền phải tuân theo quy định BLDS 2005 pháp luật đất đai Nghiên cứu quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền khơng có ý nghĩa mặt lý luận mà cịn mang tính thực tiễn sâu sắc Pháp luật dân Việt Nam trước nhiều nước giới quy định quyền địa dịch điều kiện ghi nhận quyền sở hữu tư nhân đất đai Pháp luật Việt Nam không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân đất đai lại quy định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Đây khác biệt mang tính đặc thù pháp luật Việt Nam cần làm sáng tỏ Thông qua đề tài: "Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam nay", tác giả luận văn mong muốn góp phần lý giải lý luận thực tiễn pháp luật Việt Nam số nước giới xây dựng áp dụng chế định Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian dài, pháp luật Việt Nam nói riêng nước XHCH nói chung khơng đề cập đến chế định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, sở thực tiễn, khách quan cho chế định khơng tồn quyền sở hữu tư nhân đất đai Vì vậy, khơng có cơng trình khoa học pháp lý lĩnh vực nước XHCN nói chung Việt Nam nói riêng Các cơng trình nghiên cứu lĩnh vực luật gia chế độ cũ Sài Gòn đề cập đến, giới hạn khuôn khổ giáo trình luật khoa Sài Gịn Lần vấn đề quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đề cập đến cuốn: “Nghiên cứu tài sản luật dân Việt Nam” TS Nguyễn Ngọc Điện, đề cập đến tài sản nói chung số vấn đề hạn chế việc thực quyền sở hữu Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề tác giả giới thiệu với tiêu đề: “Quyền nghĩa vụ láng giềng” chủ yếu mang tính giới thiệu quy định BLDS 1995, cịn có nhiều vấn đề cần tranh luận bỏ trống Từ BLDS 2005 đời có số tác giả khác nghiên cứu quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cách hệ thống, toàn diện Điển hình TS Phạm Cơng Lạc với cuốn: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” nhà xuất Tư pháp xuất năm 2006 TS Trần Thị Huệ nghiên cứu vấn đề cuốn: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề vấn đề tranh chấp ranh giới” Nhà xuất Tư pháp xuất năm 2011 Các cơng trình có nghiên cứu cách hệ thống quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Tuy nhiên, bối cảnh nay, mà sách pháp luật đất đai có thay đổi Nhiều văn luật đời địi hỏi phải có hệ thống hóa quy định pháp luật Việt Nam quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, sở tạo tiền đề cho việc áp dụng pháp luật cách thống toàn quốc Mục tiêu nghiên cứu 3.1 Mục tiêu tổng qt Trên sở phân tích lịch sử hình thành phát triển quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quy định pháp luật liên quan nhằm hệ thống khái niệm bất động sản quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề; So sánh với quy định tương đồng pháp luật số nước giới để đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định tương ứng luật thực định; Đóng góp cho việc sửa đổi BLDS 2005 tới áp dụng quy định BLDS 2005 để giải tranh chấp thực tế 3.2 Mục tiêu cụ thể Để thực mục tiêu đó, luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề cụ thể sau: - Quan niệm bất động sản pháp luật số nước giới Việt Nam; - Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật số nước pháp luật Việt Nam trước ban hành BLDS 2005; - Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề BLDS 2005 số quy định liên quan chặt chẽ với nó; - Nội dung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quy định BLDS 2005; - Thực trạng áp dụng pháp luật quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề hướng hoàn thiện quy phạm pháp luật quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Ý nghĩa khoa học thực tiễn luận văn Kết nghiên cứu luận văn góp phần bổ sung hồn thiện vấn đề lý luận bất động sản quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, tạo sở khoa học để hoàn thiện chế định quyền sở hữu điều kiện kinh tế thị trường theo định hướng XHCN Luận văn tài liệu tham khảo cho nhà nghiên cứu sinh viên, học viên chuyên nghành luật dân quan áp dụng pháp luật để giải tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Các kết luận, ý kiến trình bày luận án giúp cho quan nhà nước có thẩm quyền hồn thiện chế định quyền sở hữu nói chung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nói riêng Đối tượng phạm vi nghiên cứu "Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam nay" đề tài nghiên cứu quy định pháp luật hành phần thứ BLDS với tiêu đề: “Những quy định khác quyền sở hữu” nghiên cứu vụ tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, sở đưa kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật dân Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu đề tài này, với khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học tác giả tập trung vào nghiên cứu quy định pháp luật quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cách hệ thống đầy đủ, tạo tiền đề lý luận có cách hiểu thống trình áp dụng pháp luật vào giải tranh chấp thực tế quyền Phương pháp nghiên cứu Trong phạm vi nghiên cứu mục đích nghiên cứu đề tài, tác giả sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, lơgíc để lý giải ngun nhân tượng mối quan hệ quyền sở hữu bất động sản, chuyển dịch quyền bất động sản với quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Bằng phương pháp phân tích, so sánh để tìm đồng khác biệt pháp luật Việt Nam với pháp luật số nước giới Trên sở thấy kế thừa, phát triển, tính đặc thù quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề pháp luật Việt Nam, từ liên hệ đến thực tiễn áp dụng quy định hành pháp luật để giải tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nêu giải pháp hoàn thiện pháp luật Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề chung bất động sản quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Chương 2: Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định BLDS 2005 Chương 3: Thực tiễn áp dụng hướng hoàn thiện quy định pháp luật quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề máng có ống dẫn nước chảy bên hơng nhà bà Điểu Sau bà Điểu đổi ý, khơng chịu làm hệ thống nước mưa mà quay sang buộc ơng Diệp phải trả lại trạng ban đầu Sau đó, dù quyền địa phương ba lần tổ chức hịa giải, động viên hai bên theo hướng ơng Diệp làm hệ thống máng có ống dẫn nước cho bà Điểu bà Điểu khăng khăng đòi đập bỏ tường nhà ông Diệp Thế vụ việc phải chuyển đến tòa án Tháng 6-2006, TAND TP Tuy Hòa cho việc xây dựng vách tường nhà ông Diệp xâm hại đến quyền lợi bà Điểu, khiến mái sau nhà bà Điểu khơng có chỗ nước mưa nên tuyên buộc ông Diệp phải tháo dỡ vách tường Ơng Diệp kháng cáo Sau đó, tịa án xét xử phúc thẩm công nhận vách tường nằm phần đất thuộc quyền sử dụng ông Diệp, không lấn chiếm đất bà Điểu TAND tỉnh Phú Yên bảo theo thông lệ địa phương, người dân thường làm mái ngói phía sau nhà kéo dài so với vách nhà hai miếng ngói (khoảng 0,4 m) để nước mưa Từ đó, TAND tỉnh Phú Yên y án sơ thẩm, định cắt 0,4 m đất ông Diệp để giao cho bà Điểu làm chỗ nước mưa Luật hành khơng có quy định buộc chủ sở hữu bất động sản liền kề phải cho nhà kế bên đổ nước mưa qua Ngược lại, theo Điều 269 BLDS, chủ sở hữu nhà có nghĩa vụ phải lắp đặt đường dẫn nước cho nước mưa từ mái nhà khơng chảy xuống bất động sản chủ sở hữu bất động sản liền kề Hơn nữa, nhà bà Điểu cịn phương pháp nước mưa khác làm hệ thống máng có ống dẫn nước, khơng phải có cách bắt buộc cho đổ nước mưa xuống đất ông Diệp phương án làm hệ thống máng ông Diệp đề nghị xây dựng, trả chi phí bà Điểu đồng ý trước ông Diệp xây nhà Như vậy, phán hai cấp tòa chưa quy định BLDS Việc TAND tỉnh Phú Yên đưa định không vào quy định pháp luật mà dựa vào thông lệ địa phương thay cho luật để xét xử không 83 theo điều BLDS, tịa án áp dụng tập quán trường hợp pháp luật khơng có quy định bên khơng có thỏa thuận khác Phán tịa khơng xâm phạm quyền lợi hợp pháp ông Diệp mà cịn thiếu thực tế dẫn đến việc án khơng thể thi hành Theo quan thi hành án dân TP Tuy Hòa, tháo gỡ vách tường nhà ơng Diệp án ảnh hưởng đến kết cấu ngơi nhà, hậu nhà sập Vậy mà xét xử, hai cấp tịa khơng xem xét đến việc tháo gỡ có ảnh hưởng đến vật kiến trúc liên quan khác hay không Tháng 1/2007, quan thi hành án dân TP Tuy Hịa có cơng văn gửi TAND tỉnh Phú Yên đề nghị giải thích rõ nội dung án Sau bốn tháng chờ đợi không nhận văn hồi âm nên tháng 4/2007, quan thi hành án Dân TP Tuy Hòa phải kiến nghị Chánh án TAND tối cao, Viện trưởng VKSND tối cao xem xét lại án phúc thẩm TAND tỉnh Phú Yên theo trình tự giám đốc thẩm 3.2 Một số phương hướng giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Trên sở nghiên cứu, phân tích quy định pháp luật hành quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đồng thời từ thực tiễn giải khiếu nại, khởi kiện người dân việc thực quyền này, xin đưa số kiến nghị hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, cụ thể sau: Thứ nhất, BLDS cần quy định rõ lối thuận tiện, hợp lý bổ sung them quy định quyền có lối lối không đủ Về lối thuận tiện, hợp lý, pháp luật hành quy định: vị trí, giới hạn, chiều rộng, chiều cao lối bên thỏa thuận bảo đảm thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên Vậy pháp luật chưa quy định rõ lối thuận tiện, hợp lý lối lại thông thường phục vụ cho sinh hoạt cá nhân hay lối dành cho mục đích kinh doanh thương mại? BLDS năm 2005 chưa quy định rõ vấn đề nên lối thuận tiện, hợp lý hiểu lối sử dụng cho việc lại, sinh hoạt ngày Thêm nữa, pháp luật cần quy định rõ lối khơng đủ (trong trường hợp có 84 lối lối nhỏ không đủ cho việc khai thác sử dụng bất động sản bị vây bọc) Về lối không đủ, pháp luật hành cần phải quy định rõ lối không đủ khu vực thành thị lối khu vực nơng thơn, sở xác định lối khơng đủ có thống để giải tranh chấp, khiếu nại đất đai Để yêu cầu hưởng quyền lối qua đáp ứng, điều kiện cần thiết bất động sản phải bị vây bọc Luật hành chưa làm rõ tiêu chí tình trạng Một cách hợp lý, bất động sản coi bị vây bọc trực tiếp thông thương với đường công cộng có lối thơng thương q nhỏ, khơng đủ để bảo đảm việc khai thác công dụng bất động sản cách bình thường Về hai vấn đề vừa nêu trên, theo quy định pháp luật Dân Pháp Việt Nam trước ban hành BLDS 2005 quy định xác lập quyền lối khơng có khơng đủ lối đồng thời việc xác lập phải đảm bảo khai thác công sử dụng bất động sản bị vây bọc Lối xác lập không phục vụ cho mục đích sinh hoạt ngày mà bao gồm phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, thương mại Cụ thể, Điều 682 BLDS Cộng hòa Pháp quy định: Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mà khơng có khơng đủ lối cần thiết cho hoạt động sản xuất công nghiệp, nông nghiệp, thương mại cho việc thực công việc xây dựng, có quyền u cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối thỏa đáng phần đất họ, với điều kiện phải đền bù tương ứng thiệt hại phát sinh [31, Điều 682] Từ kết nghiên cứu quy định pháp luật dân Pháp vận dụng vào q trình hồn thiện quy định pháp luật dân Việt Nam, kiến nghị sửa đổi Điều 275 BLDS 2005 cho phù hợp với thực tế tình hình phát triển kinh tế quy định lối đường công cộng cần thiết cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, thương mại với điều kiện chủ sở hữu dành lối phải đền bù tương ứng thiệt hại phát sinh 85 Thứ hai, Pháp luật cần quy định rõ quyền lối qua bất động sản liền kề trường hợp phân chia bất động sản thành nhiều phần mua bán, thừa kế… mà có bất động sản bị vây bọc lối xác lập phạm vi bất động sản liền kề có nguồn gốc hay với bất động sản liền kề khác? Theo Khoản Điều 275 BLDS năm 2005 quy định bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu khác nhau, chia phải dành lối cho người phía mà khơng có đền bù Quy định phù hợp trường hợp bất động sản bị phân chia (bất động sản gốc) sau phân chia quỹ đất để tạo lập lối Trường hợp ngược lại, bất động sản sau phân chia khơng cịn quỹ đất để tạo lập lối đi, hay nói cách khác, lối tạo lập bất động sản gốc phân chia cho chủ sở hữu, thân bất động sản nhỏ khai thác sử dụng cơng Xét mặt lý thuyết bất động sản có giá trị có lối đường cơng cộng, bất động sản bị vây bọc mà khơng có lối quyền lối quyền đáng đảm bảo khai thác công bất động sản Nhưng bất động sản liền kề chịu phiền lụy này? Pháp luật hành quy định bất động sản có nguồn gốc phải có nghĩa vụ dành lối cho bất động sản phía phân chia mà không quy định nghĩa vụ bất động sản liền kề khác Trường hợp thứ nhất, cho quyền lối bất động sản bị vây bọc phân chia bất động sản giới hạn bất động sản có nguồn gốc Khi phân chia phải tính đến việc khơng có bất động sản bị vây bọc, trường hợp bị vây bọc bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu bất động sản có nguồn gốc dành cho lối mà khơng có quyền u cầu bất động sản liền kề khác Điều phù hợp với quy định chung pháp luật chưa xét đến việc việc sử dụng lối ảnh hưởng đến việc sử dụng cơng bất động sản, làm xấu tình trạng bất động sản liền kề, ảnh hưởng đến quyền lợi chủ sở hữu bất động sản liền kề khác Theo cách phân loại tài sản quy định chương XI BLDS năm 2005 đất đai, nhà vật chia vật không chia Điều 177 BLDS năm 86 2005 quy định: “Vật chia vật mà bị phân chia giữ nguyên tính chất tính sử dụng ban đầu; Vật khơng chia vật mà bị phân chia khơng giữ nguyên tính chất tính sử dụng ban đầu” [21, Điều 177] Căn vào thực tế phân chia đất đai, nhà vào quy định pháp luật đất đai, nhà vật chia được, nhiên, tiếp tục phân chia đến mức độ khơng giữ ngun tính chất cơng sử dụng ban đầu đất đai nhà Chính vậy, từ vật ban đầu chia đất đai nhà đến giới hạn định trở thành vật không chia phải áp dụng quy tắc trị giá thành tiền để chia Vậy bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu khác mà quỹ đất chia khơng cịn đủ để dành cho bất động sản bị vây bọc lối hợp Nếu dành lối cho bất động sản bị vây bọc mà diện tích lối lấy từ bất động sản gốc phân chia bất động sản sau phân chia khơng giữ ngun tính khó sử dụng mục đích (ví dụ xây nhà để bất động sản khơng đủ diện tích để xây nhà mặt thực tế theo quy định pháp luật việc xây dựng nhà ở) Vơ hình chung việc bảo vệ lợi ích người lại xâm phạm đến quyền lợi người khác Trường hợp thứ hai, cho bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu bất động sản liền kề khác bao gồm bất động sản khơng có nguồn gốc bất động sản có nguồn gốc dành cho quyền có lối Căn theo quy định khoản điều 275 BLDS năm 2005: Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề khác dành cho lối đường công cộng phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề khơng có thỏa thuận khác Mặc nhiên theo suy đốn bất động sản khơng nguồn gốc liền kề có nghĩa vụ dành lối cho bất động sản bị vây bọc phân chia bất động sản tạo Xét cho quan điểm khơng tính đến nghĩa vụ bất động sản có nguồn gốc, vây bọc tạo phân chia bất động sản nghĩa vụ dành lối phải ưu tiên phần đất bất động sản có nguồn gốc, phần đất bất động sản có nguồn gốc quỹ đất khơng đủ để tạo lập lối bất động sản liền kề khác không 87 nguồn gốc phải chịu phiền lụy Tuy nhiên, liệu bất động sản chịu phiền lụy luật hành bỏ trống quy định Tham khảo, vận dụng kinh nghiệm lập pháp quốc tế vấn đề nghiên cứu quy định BLDS trước ban hành BLDS năm 2005 quy định quyền lối phân chia bất động sản, cụ thể sau: Điều 684 BLDS Cộng hòa Pháp quy định: Nếu vây bọc sảy sau bất động sản chia làm nhiều phần mua bán, trao đổi, phân chia hay hợp đồng khác, lối phải lấy phần đất quy định hợp đồng Tuy nhiên, trường hợp lấy lối phần đất phân chia áp dụng điều 682 [31, Điều 684] Tương tự, điều 474 BLDS miền Nam năm 1972 quy định: Nếu vây bọc sảy địa sản chia làm nhiều phần đoạn mại, đổi chác, tương phân hay khế ước khác, lối phải lấy phần địa sản bị chia cắt hay địa sản làm mục tiêu khế ước, được, áp dụng điều 472 [2] Về vấn đề trên, để đảm bảo quyền lợi ích đáng người sử dụng đất, theo tác giả, pháp luật nên quy định rõ bất động sản chia làm nhiều phần cho chủ sở hữu khác nhau, lối phải lấy phần đất bất động sản bị phân chia Trong trường hợp phần đất bất động sản bị phân chia không đủ dành lối cho bất động sản bị vây bọc , chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề khác dành cho lối hợp lý đường công cộng phải đền bù tương ứng thiệt hại phát sinh Thứ ba, vấn đề thỏa thuận đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề dành lối BLDS cần quy định biện pháp xử l ý, giải trường hợp chủ sở hữu bất động sản bất động sản liền kề không cho phép chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất tạo lối đi, cấp thoát nước… đất họ người thỏa thuận đền bù Thực tế cho thấy vấn đề thỏa thuận đền bù quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khó khăn tồn hai hệ thống giá: 88 Đó giá Nhà nước quy định để thực nghĩa vụ tài thuế, hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho dân, lập dự tốn, phạt vi phạm hành đất đai giá thị trường thực dự án đầu tư (giao đất, cho thuê đất, cổ phần hóa, bồi thường ) Hiện tại, có chênh lệch tương đối hai hệ thống giá Luật Đất đai năm 2013 quy định cở xác lập hệ thống giá đất theo điều 113 Luật Đất đai năm 2013 quy định Chính phủ có thẩm quyền ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm lần loại đất, theo vùng Trong thời gian thực hiê ̣n khung giá đấ t mà giá đất phổ biế n thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp điều 114 khoản Luật Đất đai năm 2013 quy định: nguyên tắc , phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng trình Hội đồng nhân dân cấp thơng qua bảng giá đất trước ban hành Bảng giá đất xây dựng định kỳ 05 năm lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ Trong thời gian thực hiê ̣n bảng giá đấ t , Chin ̉ h khung giá đấ t hoă ̣c giá ́ h phủ điề u chin đấ t phổ biế n thi trươ ̣ ̀ ng có biế n đô ̣ng thì Ủy ban nhâ n dân cấ p tỉnh điề u chỉnh bảng giá đất cho phù hợp Thực tế giá đất ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá đất thị trường khác Ngày 15 tháng 05 năm 2014, Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-QĐ thay cho Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất theo có năm phương pháp định giá đất gồm: So sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư; hệ số điều chỉnh giá đất Nghị định quy định chi tiết khung giá đất theo vùng kinh tế, loại đô thị Nghị định nêu rõ , giá đất phổ biế n thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu khung giá đất khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên Chính phủ điều chỉnh khung giá đất Khung giá đất sử dụng làm để UBND cấp tỉnh quy định bảng giá đất địa phương Mặc phép UBND cấp tỉnh linh hoạt điều chỉnh mức giá để 89 phù hợp với giá thực tế thị trường theo thời điểm Cụ thể: Đối với đất đô thị; Đất thương mại, dịch vụ đô thị; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ thị có khả sinh lợi cao, có lợi việc sử dụng đất làm mặt sản xuất, kinh doanh, thương mại dịch vụ vào thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh quy định mức giá đất cao không 30% so với mức giá tối đa loại đất khung giá đất; Trường hợp quy định mức giá đất cao 30% phải báo cáo Bộ Tài nguyên Môi trường xem xét, định Đối với đất nông nghiệp khu dân cư, địa giới hành phường vào thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh quy định mức giá đất cao không 50% so với mức giá tối đa loại đất khung giá đất… Tuy nhiên không phát huy hiệu mong muốn Những bất cập gây khó khăn việc thỏa thuận bồi thường của bên yêu cầu quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Đứng trước hai hệ thống giá, bên khó thống đến phương án đền bù thỏa đáng, trường hợp bên yêu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đưa phương án thỏa thuận bên có nghĩa vụ lại cho chưa thỏa đáng Thực tiễn xét xử Tòa án thường tuyên chủ sử dụng đất phải dành cho người có bất động sản bị bao bọc quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, phần đền bù khơng đề cập đến tun phải đền bù mức đền bù có nhiều quan điểm khác Điều gây khó khăn khơng nhỏ cho cơng tác thi hành án Chính kiến nghị cần xây dựng giá đất, quy định cụ thể việc xác định giá đất thị trường; Xây dựng hệ thống dịch vụ định giá đất để cung cấp thông tin giá đất cho người dân có nhu cầu thẩm định giá trị bồi thường có nhu cầu Trên sở thông tin giá đất hệ thống dịch vụ định giá đất cung cấp, tòa án quan có thẩm quyền giải khiếu nại, khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề áp dụng trường hợp bên tranh chấp thống phương án đền bù Như vậy, đảm bảo phán tòa án định quan hành 90 có thẩm quyền bên tranh chấp chấp thuận, tạo thuận lợi cho việc thực thi phán quyết, định Thứ tư, hạn chế quyền trổ cửa, luật hành quy định hạn chế quyền trổ cửa chưa thực phù hợp với thực tiễn không hướng dẫn kịp thời tạo nhiều vướng mắc thực tiễn áp dụng Điều 271 BLDS quy định: “Chủ sở hữu nhà trổ cửa vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện đường chung theo quy định pháp luật xây dựng” [19, Điều 271] Tuy nhiên, Luật xây dựng lại bỏ trống vấn đề Trong quy chuẩn ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD Bộ Xây dựng, vấn đề trổ cửa không đề cập đến Theo đó, quan hệ với cơng trình bên cạnh quy định ngắn gọn: “Không phận nhà kể thiết bị, đường ống, phần ngầm đất vượt ranh giới với lô đất bên cạnh; không xả nước mưa, nước thải, khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh” [5] Do khơng có quy định thống nên bên tranh chấp khơng giải mâu thuẫn gây khó khăn cho quan thi hành pháp luật Thứ năm, luật hành nên có quy định cụ thể việc ghi nhận tình trạng pháp l ý bất động sản, sở xây dựng hồ sơ pháp lý thống nhất, tập trung bất động sản với mục tiêu cơng khai hóa thơng tin thị trường bất động sản Đó điều kiện cần thiết đảm bảo an toàn pháp lý cho bên tham gia giao dịch bất động sản, tránh tranh chấp không cần thiết trình chuyển giao quyền sử dụng đất Khoản Điều 274 xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quy định: Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất người chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất hưởng quyền Thế thực tế có nhiều tranh chấp người chuyển giao nhà, chuyển giao quyền sử dụng đất không người chuyển giao thông báo đầy đủ thỏa thuận chủ sở hữu lối chung dẫn tới người chuyển giao nhà, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực quyền sử dụng Theo 91 quy định Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 việc đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất việc đăng ký thực chủ sở hữu xác lập, thay đổi chấm dứt quyền sử dụng hạn chế đất liền kề Mặc dù vậy, việc cung cấp thơng tin tình trạng pháp lý bất động sản chưa thực hiệu gây khó khăn cho bên tham gia giao dịch bât động sản Xây dựng chế đăng k ý bất động sản phải hướng tới mục tiêu công khai, minh bạch hóa tình trạng pháp lý bất động sản, bật vấn đề quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền phát sinh từ hợp đồng, giao dịch có liên quan, quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch bất động sản Hơn nữa, với quy định thông tin bất động sản cung cấp cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu giúp cho họ có sở để xem xét, định việc tham gia giao dịch dân liên quan tới bất động sản Đó điều kiện tiên đảm bảo an toàn pháp lý cho bên tham gia giao dịch bất động sản, góp phần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản, hạn chế tối đa tình trạng tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Thứ sáu, xác lập, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Theo quy định pháp luật hành có nhiều quan điểm, cách hiểu khác quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Quan điểm thứ cho quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề dạng quyền đối vật bất động sản phải phục vụ cho bất động sản khác mà khơng phụ thuộc vào chí chủ sở hữu, việc thay đổi chủ sở hữu không làm thay đổi quyền Quan điểm phù hợp xem xét quy định Khoản Điều 274 BLDS Quan điểm thứ hai cho quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề dạng quyền đối nhân, tức việc thực quyền phải thông qua hành vi chủ thể sở yêu cầu chủ thể có nhu cầu sử dụng quyền Chính quy định khơng thống pháp luật dẫn tới thực tiễn giải tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khó khăn Mặc dù pháp luật dân hành quy định chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề xác lập cho chủ sở hữu, người sử dụng cũ chuyển giao cho chủ sở hữu, người sử dụng 92 mà thỏa thuận lại để xác lập quyền đền bù Tuy nhiên thực tiễn giải tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (chủ yếu tranh chấp lối đi) chủ sở hữu bất động sản liền kề có xu hướng yêu cầu xác lập lại quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề dù trước có thỏa thuận xác lập với chủ sở hữu, người sử dụng cũ Bên cạnh chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quy định Điều 279 BLDS 2005 chưa thể tính đặc thù quyền sử dụng Nếu bất động sản nhiều người chủ sở hữu nhập lại chủ sở hữu thành khối thống mặt pháp lý, quyền khơng đặt Khi chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất khơng cịn nhu cầu sử dụng bất động sản người khác quyền sử dụng chấm dứt, thực tế việc từ chối quyền không đơn giản việc từ chối quyền dân khác Nếu chủ sở hữu bất động sản tuyên bố từ bỏ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quyền chấm dứt Nếu bất động sản sử dụng chủ sở hữu bất động sản khơng sử dụng, có quyền bất động sản khác, quyền sử dụng đương nhiên chấm dứt Trong trường hợp bất động sản khơng khai thác sử dụng, quyền phải chấm dứt theo thời hiệu quy định tồn Hơn nữa, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thừa nhận theo điều kiện định đặc biệt, nên điều kiện khơng cịn chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền yêu cầu chấm dứt quyền chủ sở hữu khác Vì pháp luật cần quy định thêm chủ sở hữu từ chối quyền sử dụng khơng cịn nhu cầu Những tình mở lối đi qua nhà bên cạnh, mắc đường dây tải điện, Internet, truyền hình cáp, đường ống cấp nước… thực tế phát sinh phức tạp BLDS hành quy định từ Điều 273 đến Điều 297 chưa bao quát hết tranh chấp dạng ngày nhiều Cơ sở pháp lý giải tranh chấp thiếu, luật phải bổ sung kịp thời để tạo sở pháp lý đầy đủ, đảm bảo cho việc thực quyền chủ sở hữu 93 KẾT LUẬN Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề dạng quyền tài sản bất động sản người khác, hình thành phát triển sở quyền sở hữu tư nhân đất đai Tuy nhiên, đất đai coi tài sản đặc biệt, phận quan trọng cấu thành nên lãnh thổ quốc gia chịu chi phối quyền lực quốc gia phạm vi lãnh thổ thuộc chủ quyền quốc gia, sở hữu coi quyền quan trọng nhất, tảng quyền dân khác Bởi vậy, quốc gia có quy định khác pháp luật nói chung quyền sở hữu đất đai nói riêng Ở nước ta, với phát triển điều kiện kinh tế, xã hội… quyền sở hữu tài sản nói chung mở rộng phạm vi đối tượng lại thu hẹp số nội dung quyền sở hữu đối tượng định, đặc biệt quy định quyền sở hữu bất động sản đất đai coi đối tượng đặc biệt, tài sản thuộc sở hữu toàn dân nhà nước thống quản lý Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự nhiên bất động sản hậu việc phân chia, dịch chuyển quyền bất động sản, đất đai bất động sản đầu tiên, nguyên sinh, sở phát sinh tài sản bất động sản khác Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề vấn đề vừa mang tính lịch sử, vừa mang tính thời đại, khơng có ý nghĩa mặt lý luận mà cịn mang tính thực tiễn sâu sắc 94 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tiếng Việt Bộ Tư pháp, Viện nghiên cứu khoa học pháp lý (1995), Bình luận khoa học Bộ luật Dân Nhật Bản NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ Tư pháp, Viện nghiên cứu khoa học pháp lý (1998) , Một số vấn đề pháp luật dân Việt Nam từ kỷ XV đến thời Pháp thuộc, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ Tư pháp, Viện Khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, NXB Tư pháp, Hà Nội Bộ Tư pháp (2013), Báo cáo số 15/BC/BTP ngày 15 tháng 07 năm 2013 tổng kết thi hành Bộ luật dân năm 2005, Hà Nội Bộ Xây dựng (2008), Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày tháng năm 2008, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định chi tiết thi hành số điều luật đất đai, Hà Nội Nguyễn Ngọc Điện (2012), “Đăng ký bất động sản Việt Nam, vấn đề lý luận thực tiễn”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, (6), tr.48-53 Nguyễn Ngọc Điện (2010), “Hoàn thiện chế độ pháp lý sở hữu bất động sản khung cảnh hội nhập”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, (8), tr 29-39 Nguyễn Ngọc Điện (2006), “Mối quan hệ đăng ký bất động sản xác lập quyền bất động sản”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, (12), tr.27-35 10 Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu tài sản Luật dân Việt Nam, NXB Trẻ, TP Hồ Chí Minh 11 Lê Thu Hà (2008), “Quyền lối qua bất động sản liền kề”, tạp chí Tịa án nhân dân, (10), tr 31-33 95 12 Nguyễn Thị Thu Hằng (2010), Pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Nhật Bản, số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ Luật, Trường Đại học Luật, Hà Nội 13 Chu Thị Hoa (2011), “Chuyên đề tổng hợp pháp luật số nước giới bất động sản”, Viện khoa học pháp lý , Nguồn : http://vienkhpl.ac.vn/index.php?cid=627 14 Hội đồng quốc gia (2005), Từ điển bách khoa, NXB Từ điển Bách khoa, Hà Nội 15 Trần Quang Huy (2011), “Các vấn đề pháp l ý đất đai bất động sản Cộng hịa liên bang Đức”, Tạp chí luật học, (9), tr.104-111 16 Trần Thị Huệ (2010), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề vấn đề tranh chấp ranh giới, NXB Tư pháp, Hà Nội 17 Phạm Công Lạc (2006), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, NXB Tư pháp, Hà Nội 18 Nguyễn Thị Mân (2012), “ Quyền lối qua bất động sản liền kề, thực trạng áp dụng pháp luật hướng hồn thiện”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, (7), tr.28-32 19 Nguyễn Minh Tuấn (2003), Giáo trình luật La Mã, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội 20 Quốc Hội (1995), Bộ luật dân sự, Hà Nội 21 Quốc Hội (2005), Bộ luật dân sự, Hà Nội 22 Quốc Hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 23 Quốc Hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 24 Quốc Hội (2000), Luật Hơn nhân gia đình, Hà Nội 25 Quốc Hội (2014), Luật Hôn nhân gia đình, Hà Nội 26 Quốc Hội (2005), Luật nhà , Hà Nội 27 Quốc Hội (2014), Luật Xây dựng, Hà Nội 28 Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, tập 1, NXB Công an nhân dân, Hà Nội 96 29 Viện Ngôn ngữ học (2003), Từ điển Tiếng Việt, NXB Từ điển Bách khoa, Hà Nội 30 Nguyễn Văn Việt (1971), Dân luật, Sài Gòn II Tiếng Anh 31 Civil code of Fance 1804 32 Civil code Japan 1986 33 Civil Code Québec 1997 34 The Thailand Civil and commercial code 1925 97