Chuyên đề Thị trường bất động sản I TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN  Thị trường phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với trình sản xuất lưu thơng hàng hố - Thị trường gắn với sản xuất hàng hoá Sản xuất hàng hoá sở kinh tế quan trọng thị trường  Thị trường phản ánh trình độ mức độ sản xuất xã hội - Mối quan hệ thị trường nước thị trường nước ngày nhận thức đầy đủ đắn  Ngày không tồn thị trường dạng tuý đơn  Trong kinh tế nước tồn nhiều dạng thức, nhiều thể loại nhiều cấp độ thị trường khác Khái niệm cổ điển cho :  thị trường nơi diễn hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá Theo khái niệm người ta đồng thị trường với chợ địa điểm mua bán hàng hoá cụ thể  Trong kinh tế đại dùng khái niệm Khái niệm đại  Theo tương tác chủ thể thị trường người ta cho rằng: thị trường trình người mua người bán tác động qua lại lẫn để giải giá số lượng hàng hoá mua bán  Theo quan niệm tác động hình thành thị trường q trình khơng thể thời điểm hay thời gian cụ thể thị trường tổng thể quan hệ lưu thơng hàng hố lưu thông tiền tệ, tổng thể giao dịch mua bán dịch vụ  Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực  Bản chất thị trường giải quan hệ  tổng hợp lại rằng,  người bán người mua hai lực lượng thị trường Đó hình ảnh cụ thể yếu tố cung-cầu thị trường  Trong hệ thống thị trường, thứ có giá cả, giá trị hàng hố dịch vụ tính tiền 10 Hạn chế chấp ngân hàng nước + Chỉ chấp + Hạn mức cho vay bất động sản ngân hàng thương mại + Các tổ chức tài chưa phát triển + Chưa có thị trường chấp thứ cấp + Chưa có thị trường mua bán nợ 145  VII GIÁ TRỊ VÀ GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN 146 VII.1 Đặc trưng chủ yếu giá bất động sản Cơ sở để hình thành giá bất động sản mức độ lợi ích sử dụng, mức thiếu tương đối mức cầu người mua So sánh với giá hàng hoá khác, giá bất động sản có đặc trưng sau:  + Tính song trùng, tức bao gồm giá đất cơng trình;  + Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai; 147 + Hai cách thể hiện: giá mua bán hợp giá cho thuê;  + Giao dịch bất động sản thực chất giao dịch quyền lợi mà bất động sản đem lại, quyền lợi khơng giống giá khác nhau;  148 + Được hình thành giao dịch riêng lẻ, ngồi việc chịu ảnh hưởng tính bất động tính dị biệt bất động sản, cịn phụ thuộc vào tố chất tính cách biệt người mua người bán;  + Nhìn từ góc độ dài hạn, giá bất động sản luôn có khuynh hướng tăng lên tài ngun đất đai có hạn  149 VII.2 Các loại hình giá bất động sản Giá bất động sản nhiều cách phân loại khác nhau, có cách phân loại thông dụng sau đây:  + Giá mua bán giá thuê (đối với đất đai, giá th cịn gọi địa tơ);  + Giá đất, giá cơng trình giá bất động sản (giá đất thực chất địa tô tư hố) 150   + Giá tổng (giá tồn nhà) giá đơn vị (giá m2 sàn) + Giá thị trường, giá lý thuyết giá ước tính, giá thị trường hình thành thực tế qua giao dịch biến động theo thời gian gồm giá thị trường công không công bằng, giá lý thuyết giá bất động sản giả thiết hình thành cách hợp lý thị trường cơng khai Giá ước tính giá bình nghị phương pháp định giá đó, thường dùng rộng rãi mua bán, thiết kế, xử lý pháp luật v.v giá bất động sản 151 Căn vào cơng dụng loại giá sau đây:  + Giá thị trường, dùng giao dịch mua bán (market Value);  + Giá thuê, dùng giao dịch cho thuê (Rental Value);  + Giá chấp, dùng để chấp vay tiền (Montgage Value);  + Giá đền bù, dùng giải phóng mặt (Compensation Value);  + Giá khởi điểm đấu giá (Value for Auction Reserve); 152 + Giá cho chủ nhà tự dùng (Value for Owner Occupation);  + Giá dùng cho trước đích đầu tư (Value for Investinent Purpose);  + Giá sử dụng thời ( Curent use Value);  + Giá phát triển (Development Value) dùng nâng cấp, tạo bất động sản;  153 + Giá dùng để bảo hiểm (Value for Insurance);  + Giá tính thuế (Value for Taxation);  + Giá trưng mua Chính phủ cần huy động bất động sản (Value for Compulsory Purchase)  154 VII.3 Giá thành bất động sản  Giá thành bất động sản bao gồm chi phí từ lúc mua quyền sử dụng đất, xây dựng cơng trình lúc tiêu thụ xong 155  Giá thành bao gồm chi phí đất đai (mua quyền sử dụng đất, nộp phí sử dụng kết cấu hạ tầng, đền bù giải phóng mặt bằng), chi phí chuẩn bị xây dựng (quy hoạch, nghiên cứu khả thi, đo đạc khảo sát địa chất, thiết kế), chi phí xây dựng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí tiêu thụ, thuế phí chi phí dự phịng 156  Giá thành sở quan trọng để nhà đầu tư xác định giá bán hợp lý, dự tính lợi nhuận, hồn thiện hạch tốn nội bộ, tăng cường khả cạnh tranh v.v 157  Giá bất động sản thường biến động chịu ảnh hưởng nhân tố hành - trị, kinh tế, xã hội, thiên nhiên số nhân tố khác (chất lượng thiết kế, xây dựng, trang thiết bị, phong thuỷ ) 158 159