Thực trạng và các giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

36 1.8K 7
Thực trạng và các giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

Thông tin tài liệu

Thực trạng và các giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trị quan trọng kinh tế quốc dân Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với thị trường tài tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Do vậy, phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản góp phần quan trọng vào trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả thu hút nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển thị nơng thơn bền vững theo hướng cơng nghiệp hố, đại hóa đất nước Cuộc khủng hoảng tài giới xuất phát từ sách cho vay chấp bất động sản Hoa Kỳ tác nhân gây nên suy thoái kinh tế hầu giới chứng tỏ ảnh hưởng lớn từ thị trường bất động sản kinh tế Vì vậy, việc điều hành thị trường bất động sản nhằm phát huy mặt tích cực hạn chế ảnh hưởng tiêu cực vấn đề cần quan tâm nghiên cứu Thành phố Đà Nẵng trung tâm kinh tế, trị lớn khu vực miền Trung Việt Nam, điểm đến nhà đầu tư nước Do vậy, thị trường bất động sản thành phố Đà Nẵng phát triển mạnh mẽ năm gần Quận Hải Châu quận trung tâm thành phố Đà Nẵng Cùng với phát triển thị trường bất động sản Đà Nẵng, năm qua thị trường bất động sản quận phát triển mạnh tác động q trình phát triển thị hình thành khu tái định cư Tuy nhiên, bên cạnh mặt đạt hoạt động thị trường bất động sản quận Hải Châu thời gian qua bộc lộ mặt hạn chế chưa nhận thức đầy đủ vai trị, vị trí thị trường bất động sản yêu cầu phát triển kinh tế xã hội; tài sản nhà đất chưa khai thác sử dụng có hiệu gây nên lãng phí, thất lớn cho xã hội; Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu quản lý điều tiết thị trường bất động sản; tình trạng đầu nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá đất diễn Tất điều gây tác động xấu đến thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến tâm lý đời sống người dân, đối tượng có thu nhập thấp họ khơng có điều kiện để tiếp cận thị trường bất động sản Xuất phát từ lý do, tiến hành nghiên cứu đề tài: "Thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng" 1.2 Mục đích yêu cầu đề tài * Mục đích đề tài Nghiên cứu thực trạng thị trường bất động sản từ đưa giải pháp nhằm thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản quận Hải Châu thời gian tới * Yêu cầu - Trên sở số liệu thu thập đơn vị cung cấp phải đánh giá khách quan, xác khoa học - Tìm hiểu, nắm bắt tình hình phát triển thị trường bất động sản quận Hải Châu để đưa giải pháp phát triển thị trường bất động sản - Nắm vững sách thị trường bất động sản 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu: Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội định hướng phát triển kinh tế xã hội quận Hải Châu giai đoạn 2010 – 2020 Thực trạng thị trường bất động sản quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu: Đề tài thực địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng 1.4 Nội dung nghiên cứu - Điều tra, nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến thị trường bất động sản quận Hải Châu - Nghiên cứu thực trạng thị trường bất động sản quận Hải Châu vấn đề: giá bất động sản, công ty kinh doanh bất động sản - Đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản quận Hải Châu 1.5 Phương pháp nghiên cứu 1.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu: để điều tra thu thập số liệu, kiện thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích đề tài nghiên cứu Đây bước quan trọng đề tài nhằm thu thập số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, số liệu đất đai… 1.5.2 Phương pháp kế thừa: tham khảo tài liệu, số liệu, viết công bố, đề tài kế thừa số liệu có liên quan để hoàn thiện nội dung nghiên cứu đề tài 1.5.3 Phương pháp so sánh: so sánh số liệu năm để từ rút nhận xét đánh giá tính hiệu việc thực tiêu nghiên cứu 1.5.4 Phương pháp phân tích thống kê, xử lý số liệu: nhóm tồn đối tượng điều tra có tiêu, xác định giá trị trung bình tiêu, phân tích tương quan yếu tố; xử lý số liệu đưa giá trị có tính xác cao PHẦN THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN HẢI CHÂU 2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội: 2.1.1 Vị trí địa lý Hải Châu quận trung tâm thành phố Đà Nẵng, có tọa độ địa lý nằm 10802’ kinh độ Đông, 16003’ vĩ độ Bắc với tổng diện tích tự nhiên 2135,42 Ranh giới hành xác định: Phía Bắc giáp Vịnh Đà Nẵng; Phía Tây giáp quận Thanh Khê quận Cẩm Lệ; Phía Đơng giáp quận Sơn Trà quận Ngũ Hành Sơn; Phía Nam giáp quận Cẩm Lệ Trên địa bàn quận Hải Châu có sân bay quốc tế, có quốc lộ 14B ngang qua, có cảng sơng, trung tâm hành chính, văn hóa, thương mại, dịch vụ, du lịch thành phố Đà Nẵng Do vậy, Quận có nhiều ưu địa lý, kinh tế so với quận, huyện khác việc thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản 2.1.2 Thực trạng phát triển ngành lĩnh vực quận Hải Châu 2.1.2.1 Ngành Dịch vụ Do quận trung tâm thành phố Đà Nẵng có nhiều điều kiện phát triển thương mại dịch vụ nên hoạt động thương mại - dịch vụ - du lịch địa bàn quận phát triển nhanh chiếm tỷ trọng lớn cấu kinh tế quận năm 2009 (66.68%) Tốc độ tăng giá trị sản xuất ngành dịch vụ bình quân thời kỳ 2000 - 2005 đạt 16,2%/năm; giai đoạn 2005 - 2009 18,22%/năm 2.1.2.2 Ngành Cơng nghiệp - Xây dựng Với vị trí quận trung tâm, dân cư đông đúc, mặt sản xuất chật hẹp nên quận phát triển công nghiệp có cơng nghệ chứa hàm lượng khoa học kỹ thuật cao Trong năm gần đây, chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố giá nguyên vật liệu gia tăng, kinh tế giới bị khủng hoảng kéo theo khủng hoảng kinh tế nước làm cho sản xuất công nghiệp địa bàn quận có nhiều biến động Tuy nhiên tỷ lệ đóng góp ngành cơng nghiệp - xây dựng GDP quận đạt 35% năm 2009 tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm giai đoạn 2005 - 2009 10,6% 2.1.2.3 Ngành nông nghiệp Do quận trung tâm thành phố Đà Nẵng, quỹ đất nơng nghiệp khơng có trưng dụng sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp nên việc phát triển nghành chủ yếu dựa vào việc khai thác thủy hải sản địa bàn quận 2.1.3 Đặc điểm dân số, lao động, việc làm mức sống Dân số trung bình quận Hải Châu năm 1997 174.115 người, đến năm 2009 189.090 người tăng thêm 14.975 người, mật độ dân số trung bình 9.139 người/km2 phân bố không đều, tập trung phường trung tâm quận Mật độ dân số cao phường Nam Dương (46.055 người/km 2) thấp phường Hòa Cường Nam (5.764 người/km2) Sự gia tăng dân số trình thị hóa diễn nhanh thành phố Đà Nẵng nói chung quận Hải Châu nói riêng làm cho nhu cầu bất động sản quận Hải Châu trở nên thiết Lực lượng lao động nhập cư lớn, lao động trẻ có tỷ lệ cao Với loại đối tượng này, số người có việc làm, thu nhập ổn định chưa có nhà lớn Đây khách hàng tiềm cho thị trường bất động sản, tạo nên cầu bất động sản tăng mạnh 2.1.4 Điều kiện sở hạ tầng Kết cấu hạ tầng địa bàn quận Hải Châu phát triển có phương thức vận tải đường bộ, đường sông, đường hàng không, gần nhà ga đường sắt cảng biển thuận lợi cho việc giao thương, giao lưu văn hóa du lịch nên có vai trị định cho phát triển thành phố 2.2 Khái quát tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn quận Hải Châu 2.2.1 Tình hình quản lý đất đai địa bàn quận Hải Châu - Công tác quản lý đất có tác động tích cực, giải kịp thời vấn đề thiết thực quản lý sử dụng đất đai, góp phần đáng kể vào ổn định phát triển kinh tế xã hội Đã tác động trực tiếp đến lợi ích người dân, tạo nên động lực mới, thúc đẩy sản xuất phát triển, làm cho tình hình sử dụng đất ngày ổn định, hiệu Tuy nhiên, số tồn xung quanh việc giải tranh chấp đất đai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất chưa thực theo quy định pháp luật Điều dẫn đến ngành, cấp địa phương lúng túng việc quản lý sử dụng đất - Nhìn chung, việc sử dụng đất địa bàn quận có hiệu Tuy nhiên, cịn nhiều nơi, nhiều chỗ sử dụng đất chưa hợp lý, gây lãng phí đất, hiệu sử dụng đất khơng cao mà ngun nhân chưa có quy hoạch cụ thể, để ổn định phát huy hiệu sử dụng đất - Trên địa bàn quận khu quy hoạch treo, dự án dàn trải, chậm tiến độ không thực dẫn đến tượng lãng phí đất đai, hiệu sử dụng đất thấp Điều làm ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động thị trường bất động sản, tạo nên khu vực khơng có giao dịch, tỷ lệ giao dịch thành công thấp mua bán bất động sản (khu quy hoạch treo) Những dự án chậm tiến độ gây nên tượng lãng phí lớn, giá thành bất động sản tăng cao, gây thiệt hai cho ngân sách nhà nước lợi ích nhà đầu tư Cá biệt, có dự án cấp phép nhiều năm chưa có hoạt động (khu 88 Hùng Vương), hay hoạt động cầm chừng (khu vực bên cạnh nhà hát Trưng Vương nhà thầu Vũ Châu Long thực hiện) 2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất quận Hải Châu năm 2009 Theo số liệu thống kê đất đai năm 2009, tổng diện tích tự nhiên quận Hải Châu 2135.42 Trong đó, đất phi nông nghiệp 2088,42 ha, chiếm 97,8%, đất nông nghiệp có 26,06 ha; chiếm 1,22% đất chưa sử dụng có 20,94 chiếm 0,98% tổng diện tích tự nhiên toàn quận Cơ cấu sử dụng đất quận năm 2009 thể qua biểu đồ (Nguồn: Phịng Tài Ngun Mơi Trường năm 2009) 2.3 Thực trạng thị trường bất Động sản quận Hải Châu 2.3.1 Thực trạng mua, bán nhà chuyển quyền sử dụng đất Bảng 2: Thực trạng mua bán nhà chuyển quyền sử dụng đất địa bàn quận Hải Châu giai đoạn 2005 - 2009 Đơn vị tính: Hồ sơ Nguồn: Sổ đăng ký biến động phòng TNMT Q Hải Châu, TP Đà Nẵng 2.3.2 Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất Bảng 3: Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp giai đoạn 2005 – 2009 Năm Diện tích (m2) Năm 2005 1870 Năm 2006 1230 Năm 2007 890 Năm 2008 550 Năm 2009 420 Tổng 4960 Nguồn: Sổ đăng ký biến động phòng TNMT Q Hải Châu, TP Đà Nẵng Trong năm qua, với phát triển kinh tế - xã hội quận Hải Châu, đời sống nhân dân có bước chuyển biến đáng kể, thu nhập bình quân hộ dân tăng cao, dịch vụ - thương mại phát triển ảnh hưởng đến việc chuyển mục đích sử dụng đất cá nhân, doanh nghiệp Mục đích sử dụng đất chủ yếu chuyển từ mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất nơng nghiệp với mục đích kinh doanh doanh nghiệp; mục đích đất hộ gia đình cá nhân Phần lớn diện tích đất nơng nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp địa bàn thành phố Đà Nẵng, diễn thời điểm trước năm 2004, theo dự án quy hoạch Thành phố 2.3.3 Thực trạng cho thuê đất, thuê nhà thuê sở sản xuất kinh doanh Một đặc trưng phát triển thị trường bất động sản quận Hải Châu phát triển loại hình thuê đất, thuê nhà, thuê sở sản xuất kinh doanh Nguyên nhân mang lại nét đặc trưng phát triển mạnh mẽ ngành du lịch, dịch vụ Hàng ngày, có hàng trăm lượt khách đổ thuê phòng khách sạn, nhà nghỉ, nguồn cung lớn cho người có nhu cầu nhà thời gian định góp phần vào tổng thu ngân sách địa phương Thực trạng cho thuê đất, thuê nhà ở, thuê sở sản xuất kinh doanh địa bàn quận Hải Châu giai đoạn 2005 - 2009 thể qua bảng Bảng 4: Thực trạng cho thuê đất, thuê nhà ở, thuê sở sản xuất kinh doanh địa bàn quận Hải Châu giai đoạn 2005 - 2009 Năm Diện tích (m2) Năm 2005 12992 Năm 2006 53988 Năm 2007 24795 Năm 2008 1585241 Năm 2009 483362 Tổng 2.160.378 Nguồn: Sở TNMT thành phố Đà Nẵng Đà Nẵng thành phố lớn, trung tâm kinh tế, văn hóa khu vực miền Trung - Tây Nguyên Do đó, với phát triển kinh tế nhu cầu ngày tăng nhà ở, sở sản xuất kinh doanh, văn phòng cho thuê v.v Q trình thị hóa Đà Nẵng nói chung, quận Hải Châu nói riêng phát triển với tốc độ chóng mặt, thành phố thay da đổi thịt hàng ngày Để đạt điều nhờ tầm nhìn, sách hợp lý mang tính chiến lược thành phố, với đồng thuận nhân dân, mang đến môi trường thuận lợi cho nhà đầu tư nước quốc tế Cùng với phát triển thành phố Đà Nẵng, quận Hải Châu phát triển sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, nên tạo thuận lợi sản xuất đầu tư kinh doanh nhiều lĩnh vực có lĩnh vực kinh doanh bất động sản Do đó, từ năm 2005 đến năm 2009, quận Hải Châu trở thành địa bàn có diện tích th đất sản xuất kinh doanh, nhà ở, đất lớn thành phố Đà Nẵng, cụ thể như: Bảng 5: Một số trường hợp thuê đất sản xuất kinh doanh địa bàn quận Hải Châu giai đoạn 2005-2009 STT Đơn vị thuê Diện tích (m2) Cơng ty TNHH Indochina Riverside Tower 3.652 Công ty TNHH Việt Lý miền Trung 14.022 Công ty TNHH Deawon Canavil 43.314 Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Hàn Quốc 10.773 Ngoài dự án (chủ yếu thuê đất mới), hợp đồng cho thuê đất ở, đất sản xuất kinh doanh hộ gia đình, sở sản xuất kinh doanh, trụ sở công ty, quan, ban ngành địa bàn quận ký năm trước đây, ký lại, gia hạn hợp đồng chiếm số lượng lớn Những số liệu cho thấy nguồn cung thị trường bất động sản lĩnh vực nhà - đất cho thuê dồi Điều lý giải cho việc thị trường bất động sản quận Hải Châu nói riêng Đà Nẵng nói chung thời gian gần sôi động Tuy nhiên, có cân tương đối cung cầu, nên giá bất động sản tăng mạnh, có biến động đột biến thị trường bất động sản Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh 2.3.4 Thực trạng chấp quyền sử dụng đất chấp tài sản gắn liền với đất 10 - Cộng hòa Liên bang Đức sau hợp với Cộng hòa dân chủ Đức thành nước Cộng hòa Liên bang Đức thống nhất, vận hành theo kinh tế thị trường xã hội Tuy vậy, lĩnh vực BĐS nước phải thực số công việc chuyển đổi khu vực Đông Đức cho phù hợp với kinh tế thị trường vốn có Tây Đức Đây kinh nghiệm đáng quý cho nghiên cứu ứng dụng sáng tạo vào việc phát triển TTBĐS quản lý có hiệu thị trường - Khung khổ pháp luật TTBĐS vấn đề quan tâm Cộng hòa Liên bang Đức Nó xây dựng theo hai quan điểm: việc tạo lập khung khổ pháp lý phải bảo đảm cho chuyển đổi sang kinh tế thị trường, hai là, xây dựng hệ thống pháp luật theo nguyên tắc thị trường Với nước Đức thống vấn đề có nhiều thuận lợi họ có khung khổ pháp lý theo nguyên tắc thị trường Tây Đức cũ, vấn đề triển khai rộng rãi sang phía Đơng Đức mà thơi Nhìn chung, xét lâu dài hệ thống pháp luật Đức hướng tới việc tạo dựng TTBĐS bền vững, thông suốt can thiệp "quá sâu" nhà nước giảm dần, chế thị trường điều chỉnh phần lớn hoạt động TTBĐS Đức, quyền có nhà cơng dân quy định Hiến pháp Liên bang Theo đó, đất nhà không tách rời tư nhân quyền sở hữu nhà đất, mua bán, giao định theo nguyên tắc thị trường, bên tham gia TTBĐS có quyền bình đẳng nhau, đó, tổ chức kinh doanh nhà nước bên tham gia bình đẳng mua bán BĐS - TTBĐS Cộng hòa Liên bang Đức điều chỉnh luật cụ thể mơ hình kinh tế thị trường xã hội, hình thành sau chiến tranh giới thứ hai Tuy nhiên, việc thống hai miền Đông, Tây với hai chế độ, hai kinh tế khác nên vận hành TTBĐS gặp phải nhiều khó khăn Nhưng, Hiệp ước thống nước Đức xác định: áp dụng thể chế kinh tế thị trường xã hội Tây Đức cho nước nên việc chuyển đổi tìm bước thích hợp cho Đơng Đức tất yếu - Do họ xác định rằng, bỏ hệ thống quản lý TTBĐS Đông Đức cũ mà cần phải có đạo luật riêng mang tính chất q độ Một mặt, quy định pháp luật phải đảm bảo q trình chuyển TTBĐS từ mơ hình kế hoạch hóa tập trung sang chế thị trường cách sn sẻ, có hiệu 22 quả, mặt khác, không để gây xáo trộn lớn mặt kinh tế xã hội phải tính đến điều kiện cụ thể Đông Đức, đặc biệt phải tơn trọng quyền có nhà cơng dân ghi Hiến pháp chung Từ quan điểm đạo vậy, Cộng hòa Liên bang Đức xây dựng hệ thống pháp lý phù hợp cho việc chuyển đổi TTBĐS Đông Đức, nhằm thống vận hành theo đạo luật chung giá thống hai miền Hệ thống gồm đạo luật quy định sau: - Đạo luật quy đổi sở hữu thuộc sở hữu toàn dân trước - Đạo luật thuê nhà - Các quy định xác định giá trị BĐS cho thuê - Các quy định hướng dẫn việc tính giá theo nguyên tắc thị trường - Các quy định khung giá, nâng giá phù hợp với tiêu chí cụ thể - Nghị định giá nhà, Nghị định phân bổ chi phí vận hành - Chế độ trợ cấp nhà tiêu chuẩn nhà - Thống kê giá nhà - Nhà cho công chức - Các quy định có liên quan đến xác định lại vai trò quy hoạch, tham gia cộng đồng vào quy hoạch Tại Đức, giao dịch: mua, bán, cho thuê thực qua hình thức hợp đồng thỏa thuận công chứng, hợp đồng kết thúc chủ sở hữu đăng kí vào sổ địa bạ tòa án 3.3.1.2 Kinh nghiệm Trung Quốc quản lý nhà nước thị trường bất động sản - Cũng giống nước ta, Trung Quốc, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống quản lý Cơ chế quản lý đất đai nên ảnh hưởng nhiều tới TTBĐS công tác QLNN - Lịch sử phát triển TTBĐS Trung Quốc xuất khoảng 10 năm trở lại đây, từ Trung Quốc chấp nhận sách mở cửa việc cải cách kinh tế 23 -Trước đây, khuôn khổ kinh tế kế hoạch hóa truyền thống (cũng nước ta), Trung Quốc, đất nhà khơng coi hàng hóa nên chuyển đổi chúng khơng phải trả tiền, chúng không tham gia vào kênh lưu thơng thị trường thức Trong hệ thống kinh tế quốc dân khơng có lĩnh vực kinh tế BĐS, sau vài năm cải cách kinh tế Trung Quốc có xuất khái niệm BĐS TTBĐS -Từ việc xác định vai trị, vị trí, tầm quan trọng thị trường này, Trung Quốc xây dựng phát triển TTBĐS thành công Đơn cử Thâm Quyến (năm 1998), định thành lập Trung tâm giao dịch BĐS Ngay năm đầu tiên, 178 đất với diện tích 5,175 triệu m² chuyển nhượng với số tiền thu lên tới 12,88 triệu USD (trong 163.000 m² thực đấu giá thu 9,28 triệu USD) số tiền quyền thành phố Thâm Quyến sử dụng để lập quỹ phát triển đất, xây dựng đô thị phát triển hạ tầng sở Từ người ta đánh giá: - Bất động sản trở thành ngành công nghiệp chủ chốt đặc khu kinh tế Thâm Quyến Thị trường bất động sản phát triển mạnh với việc cải cách tồn diện hệ thống quản lý Tất cố gắng tạo đường dẫn đến thành công cho phát triển kinh doanh bất động sản hình thành thị trường bất động sản đô thị Trung Quốc -Tuy nhiên, TTBĐS Trung Quốc có thăng trầm riêng Khi kinh tế rơi vào tình trạng "kinh tế bọt" năm 1988, 1989 (sốt giá), cuối 1993, 1994, 1996, 1997 TTBĐS Trung Quốc gần vào ngõ cụt - Từ 6/1992 6/1993, trước hấp dẫn "siêu lợi nhuận", sốt nhà đất bùng nổ, công ty hoạt động lĩnh vực nhà đất mọc lên nấm toàn nước Trung Hoa, cơng trình nhà xây dựng ạt, dự án khu kinh tế kỹ thuật cao mọc lên nhan nhản Song, tình trạng bùng lên xẹp xuống ngay, gây khủng hoảng thừa cho kinh tế TTBĐS Trung Quốc dùng công cụ QLNN để lý "hậu quả" Tháng 7/1993 Trung Quốc xử lý vấn đề Quảng Đơng, nơi có sốt nhà đất dội lớn (vì cửa ngõ "kinh tế mở" Trung Quốc); tỉnh Quảng Đông bãi bỏ việc xây dựng 191 khu nhà với quy mơ lớn (do khơng có vốn, thiếu quy hoạch, nằm doanh mục đầu tư) trả lại 21.800 24 hợp đồng nhà đất Tỉnh Hồ Nam rút bỏ giấy phép 50 khu phát triển kinh tế kỹ thuật cao khơng đủ điều kiện -Thực tế làm cho Nhà nước ngân hàng Trung Quốc phải áp dụng sách "cây gậy củ cà rốt" công ty kinh doanh nhà đất Một mặt, họ áp dụng số ưu đãi miễn thuế trước bạ, miễn phí thẩm định, hoãn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, đối tượng mua nhà đăng kí hộ khẩu, quỹ BĐS hỗ trợ Mặt khác, lô nhà ế từ ba năm trở lên phải giảm giá từ 15% đến 20% để kích cầu, giải tồn đọng, tránh khủng hoảng, phá sản cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS ngân hàng, "kinh tế bong bóng" Với biện pháp với hệ thống quan QLNN đồng cơng cụ quản lý tích cực giúp cho TTBĐS Trung Quốc khắc phục khó khăn phát triển tốt Đây học tranh sống động cho việc phát triển TTBĐS, kế thừa vận dụng hợp lý biện pháp QLNN TTBĐS Trung Quốc Cần học tập quán triệt quan điểm Trung Quốc là: "Kiên trì lấy xây dựng kinh tế làm trung tâm, dùng biện pháp phát triển để giải vấn đề nảy sinh trình lên…" 3.3.2 Bài học rút cho Việt Nam quận Hải Châu số nội dung quản lý thị trường bất động sản -Từ thực tiễn phát triển TTBĐS nước phát triển chuyển đổi cho thấy, TTBĐS thị trường khơng hồn hảo, hay thị trường có tính hồn hảo khơng triệt để Ngun nhân xuất hiện, mặt đặc trưng HHBĐS chi phối: tính địa điểm sâu sắc quy định BĐS khu vực khác khu vực kia… Mặt khác, ngun nhân khơng hồn hảo cịn TTBĐS bị sách, pháp luật nhà nước tác động lớn, ví dụ quy định khuyến khích hay hạn chế làm bùng nổ, sốt đóng băng TTBĐS Do đó, thị trường thường vừa bị chi phối môi trường pháp luật, vừa chế thị trường, vừa chịu can thiệp nhà nước Như vậy, việc xây dựng, củng cố công tác QLNN TTBĐS nước ta nói chung quận Hải Châu nói riêng thị trường phát triển lành mạnh phải tiến hành theo bước sau 25 -Thứ nhất, phải tạo dựng khung khổ pháp lý toàn diện nhằm tạo điều kiện cho TTBĐS hình thành, vận động trơi chảy phát triển TTBĐS hình thành phụ thuộc vào điều kiện "thể trạng" định kinh tế Khi kinh tế thị trường phát triển tới "độ" cần thiết địi hỏi phải có TTBĐS qui lành mạnh Để có điều này, vấn đề phải có hệ thống pháp luật nhằm tạo "đường đi" môi trường vận động cho lực lượng thị trường TTBĐS Pháp luật cần phải qui định rõ số vấn đề như: sở hữu toàn dân đất đai, sở hữu tài sản BĐS đăng ký quyền sở hữu BĐS, phạm vi giao dịch BĐS, HHBĐS gồm gì, quyền chấp, bảo lãnh, cho thuê, kinh doanh BĐS, qui định rõ thuế loại phí, ban hành Luật Kinh doanh BĐS… -Thứ hai, phải xây dựng chế, định chế, tổ chức hỗ trợ cho TTBĐS phát triển việc thành lập, ban hành quy chế hoạt động cho tổ chức định giá BĐS, thẩm định giá BĐS; trung tâm thông tin BĐS, trung tâm đăng ký biến động BĐS… Thêm nữa, phải tạo lập đội ngũ tư vấn môi giới, chuyên gia BĐS doanh nhân kinh doanh BĐS Tất tổ chức hỗ trợ tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển lành mạnh ổn định, tạo điều kiện cho công tác QLNN lĩnh vực có hiệu lực hiệu -Thứ ba, phải có chế, sách tài xã hội hỗ trợ lực lượng thị trường TTBĐS địi hỏi phải có nguồn vốn đầu tư lớn, định chế tài ngân hàng, tổ chức tín dụng, quĩ phát triển cần hỗ trợ vốn, lãi suất cho chủ thể tham gia thị trường Phải xã hội hóa việc đầu tư, kinh doanh BĐS tới tổ chức ngân hàng, tín dụng, doanh nghiệp, pháp nhân, thể nhân,… nhằm huy động tối đa nguồn nội lực, ngoại lực cho thị trường Thị trường có vào khuôn khổ xu hướng phát triển ổn định tạo điều kiện cho cơng tác QLNN tốt tác động mạnh mẽ vào việc đổi tồn diện, triệt để cơng cụ máy QLNN TTBĐS -Thứ tư, cần có can thiệp hợp lý lúc nhà nước vào chế điều tiết quản lý TTBĐS, tránh can thiệp sâu, có tính chất "thơ bạo" với thị trường, làm méo mó thị trường Nhà nước vừa tạo dựng môi trường pháp lý, môi trường kinh tế - xã hội, vừa can thiệp cách khoa học "bà đỡ mát tay" cho TTBĐS hình thành, phát triển ổn định, lành mạnh, có hiệu quả, góp phần hoàn thiện đồng thể chế thị trường mơ hình kinh tế thị trường 26 định hướng XHCN nước ta PHẦN ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP 4.1 Quan điểm, định hướng chung cho phát triển thị trường BĐS quận Hải Châu 27 - Quận Hải Châu trì nhịp độ tăng trưởng kinh tế cao; cấu kinh tế có chuyển dịch hướng; có ảnh hưởng tác động tích cực phát triển kinh tế tỉnh khu vực nước; động, sáng tạo có đóng góp quan trọng khu vực hình thành, phát triển đường lối, chủ trương, sách - Đảng Nhà nước phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN, mở cửa, hội nhập kinh tế nước ta vào kinh tế khu vực giới Quận cịn có nhiều bước tiến xây dựng sở hạ tầng, nâng cấp chỉnh trang đô thị, gắn việc phát triển kinh tế với giải vấn đề xã hội, có nhiều vấn đề phức tạp phát sinh từ nơi - Trong giai đoạn nay, nhân dân thành phố quán triệt Nghị Đại hội X Đảng phương hướng phát triển chung đất nước, ngành, vùng vận dụng vào điều kiện cụ thể Từ đó, quận xác định: tiếp tục nỗ lực phấn đấu, chủ động nắm bắt thời cơ, vượt qua thách thức, phát huy tính động sáng tạo để đầu nước phát triển kinh tế cơng nghiệp hóa, đại hóa Cụ thể sau: - Đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế gắn với giải vấn đề xã hội; tập trung phát triển dịch vụ - thương mại để có tốc độ tăng trưởng cao nữa, tiếp tục giữ vững tốc độ tăng trưởng công nghiệp đôi với chuyển dịch mạnh cấu kinh tế công nghiệp (chú trọng công nghiệp mũi nhọn, chủ lực, có hàm lượng chất xám cao) Đây vừa mục tiêu, vừa môi trường cho TTBĐS phát triển mạnh, hiệu - Tạo bước chuyển biến mạnh hiệu đầu tư; tiếp tục thực đồng tiến độ 12 chương trình, cơng trình trọng điểm, tổ chức thực 16 chương trình, mục tiêu phát triển ngành kinh tế chủ lực chương trình phát triển sản phẩm công nghiệp chủ lực thành phố Trên sở đó, quận có sở hạ tầng tốt hơn, đồng thời nhu cầu HHBĐS phục vụ sản xuất kinh doanh tăng lên tạo mơi rộng mở cho TTBĐS phát huy vai trị việc điều tiết hợp lý nguồn lực - Tăng cường củng cố toàn diện quản lý đô thị, trật tự kỷ cương để tạo bước chuyển quan trọng quản lý đô thị, đẩy mạnh thực chương trình văn hóa - xã hội, thực nhanh q trình cải cách hành chính, tăng cường củng cố máy quyền cấp Mục tiêu trực tiếp 28 ảnh hưởng tới công tác QLNN TTBĐS Thực tốt công tác làm cho hiệu lực hiệu quản lý Nhà nước nâng lên, song hành với trình phát triển kinh tế - xã hội 4.2 Một số giải pháp phát triển thị trường BĐS quận Hải Châu Để nhằm khơi dậy nguồn lực to lớn phục vụ cơng đổi tồn diện đất nước, đáp ứng nhu cầu thiết yếu nhân dân, góp phần thực thắng lợi Nghị Đại hội lần thứ X Đảng phát triển thị trường bất động sản, thời gian tới, quận Hải Châu cần tập trung thực số giải pháp sau: - Tăng khả cung cấp hàng hóa cho thị trường bất động sản, bất động sản nhà ở, bảo đảm bình ổn thị trường theo quy luật cung – cầu Mở rộng hình thức cung thị trường bất động sản nhà bao gồm: nhà cho thuê, nhà bán trả dần để vừa tăng nguồn cung vừa phù hợp với đối tượng thị trường Phát huy vai trò chủ đạo kinh tế nhà nước kinh doanh bình ổn giá bất động sản Từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam nước người nước tham gia đầu tư Khuyến khích đầu tư để tăng khả cung cấp hàng hóa bất động sản, bất động sản nhà bất động sản khu công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật, thương mại, khách sạn, văn phòng… nhằm phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội - Xây dựng hệ thống pháp luật, chế sách phù hợp để phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản Trước mắt, cần tập trung hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai, Luật Nhà ở… hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cơng trình để hàng hóa bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch hợp pháp thị trường bất động sản Giá bất động sản hình thành theo nguyên tắc thị trường Nhà nước tác động đến giá đất thị trường sách kinh tế vĩ mơ sở quan hệ "cung – cầu" đất đai Tạo chế sách thuận lợi tín dụng để phục vụ tốt yêu cầu phát triển thị trường bất động sản - Có chế tài đủ mạnh để hạn chế giao dịch luồng theo hướng đơn giản thủ tục, giảm phiền hà, sách nhiễu tạo điều kiện thuận lợi để chủ thể dễ dàng tham gia thị trường từ khâu đầu tư tạo lập bất động sản, đến giao dịch để tăng cường khả lưu thơng hàng hóa, góp phần định hướng thị 29 trường bất động sản Tăng cường tính công khai, minh bạch giao dịch thị trường bất động sản Có chế định giá đất, đền bù giải phóng mặt bảo đảm bình đẳng, cơng khai phục vụ phát triển thị trường bất động sản yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội Tích cực đấu tranh chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực quản lý đất đai giải triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai Tăng cường biện pháp chống đầu cơ, giao dịch không theo quy định pháp luật, tình trạng mua bán trao tay, trốn lậu thuế nghĩa vụ khác Nhà nước - Tạo chế, sách đồng để đẩy mạnh phát triển thị trường bất động sản theo hướng tăng cường tính cạnh tranh, khai thơng ách tắc, tạo điều kiện cho thị trường hoạt động lành mạnh hiệu Chú trọng chế, sách giao đất cho thuê đất, dự án, bán đấu giá, thuế, chấp, định giá… Đổi chế giao dịch bất động sản nguyên tắc giá thị trường để tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh Có chế tài kiểm tra chặt chẽ loại bất động sản khác nhau, hạn chế đầu tạo hội cho người có nhu cầu mua, thuê bất động sản Nhà nước thống quản lý việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất Đổi tồn diện cơng tác lập quy hoạch để nâng cao chất lượng quy hoạch quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản Xúc tiến việc hồn thiện thị trường chứng khốn, sàn giao dịch bất động sản để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành có hiệu Phát triển nhanh dịch vụ thị trường bất động sản - Hoàn thiện máy quản lý đất đai, nâng cao trình độ đạo đức cán quản lý thị trường bất động sản Điều quan trọng phải đổi nhận thức phát triển quản lý thị trường bất động sản; nhận thức rõ thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với thị trường khác thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ… Phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động nguồn vốn lớn cho phát triển kinh tế tạo tác động lan tỏa tới phát triển ngành, lĩnh vực khác nhau; thúc đẩy q trình phát triển thị, nơng thôn theo hướng bền vững - Điều tiết chênh lệch địa tô Nhà nước đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật 30 để cân lợi ích thị trường bất động sản, đồng thời kết hợp phát triển hạ tầng với phát triển đô thị theo hướng "vừa có đường vừa có phố" - Cần có dự báo tình hình thị trường để có định hướng phát triển nhằm chủ động điều hành thị trường phát triển bền vững, tránh biến động gây ảnh hưởng đến kinh tế quốc dân - Kiểm soát đầu tư nước vào khu vực bất động sản 31 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận - Hải Châu quận trung tâm thành phố Đà Nẵng có điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội phát triển thị trường bất động sản - Các giao dịch thị trường bất động sản quy hóa phát triển tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản Tỷ lệ giao dịch bất động sản ‘ngầm’ có xu hướng giảm thủ tục hành đơn giản hóa mức thuế chuyển quyền sử dụng đất bất động sản cắt giảm - Giao dịch thị trường bất động sản thị trường diễn mạnh mẽ năm gần đây, đặc biệt giao dịch bất động sản sử dụng vào mục đích ở, sản xuất kinh doanh, giao dịch cho thuê bất động sản - Trên thị trường bất động sản quận Hải Châu năm 2009, giá giao dịch bất động sản ln có xu hướng cao giá quy định nhà nước Tuy nhiên mức giá thấp so với giá bất động sản số thàn phố khác nước thành phố Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh - Vai trò quản lý giao dịch thị trường bất động sản quan quản lý nhà nước củng cố phát triển - Với lợi riêng thị trường bất động sản quận Hải Châu theo dự báo đến năm 2015 vươn lên dẫn đầu với tỷ lệ 60% nguồn cung cho thị trường bất động sản Đà Nẵng tạo lập 5.2 Kiến nghị Để thúc đẩy thị trường bất động sản quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng phát triển lành mạnh, đề tài xin đề xuất số kiến nghị sau: - Quận cần xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá thị trường bất động sản, quy định việc cung cấp thơng tin có liên quan đến thị trường như: Số lượng dự án bất động sản, giá bất động sản, số lượng giao dịch, tăng trưởng tín dụng cho bất động sản để phục vụ công tác quản lý ổn định thị trường - Rà soát, sửa đổi, bổ sung chế sách để đẩy nhanh thực dự án, tăng cung hàng hoá cho thị trường, hàng hoá thiết yếu nhà thị, văn phịng, cơng trình dịch vụ… Trong đó, đặc biệt quan tâm phát triển 32 nhà xã hội cho thuê, mua, đáp ứng nhu cầu nhà đa số đối tượng làm công ăn lương - Tăng cường công tác tra, kiểm tra xử lý nghiêm trường hợp vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản - Cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư Quy định rõ trách nhiệm chế tài việc gây chậm trễ thẩm định phê duyệt dự án - Điều chỉnh, bổ sung sách giải phóng mặt để tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ đầu tư dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trường bất động sản theo hướng: hình thành tổ chức giải phóng mặt chuyên nghiệp thực đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án - Nghiên cứu xây dựng chiến lược (hoặc định hướng) phát triển thị trường bất động sản nhằm cân đối hài hoá cung - cầu để thị trường phát triển bền vững Tập trung xây dựng Đề án Phát triển thị trường bất động sản, tạo quỹ đất phục vụ mục tiêu cơng ích, sách xã hội, điều tiết thị trường đất đai hỗ trợ tái định cư - Công khai quy hoạch phát triển đô thị công khai dự án kêu gọi đầu tư Quy định rõ thời gian địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho nhà đầu tư bình đẳng dễ dàng tiếp cận dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản - Thực nghiêm quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thực việc mua bán nhà chuyển quyền sử dụng đất dự án thông qua sàn giao dịch bất động sản, để đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp thơng tin mua bán - Hồn thiện sách tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường bất động sản - Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung thuế nhà đất theo hướng hạn chế đầu cơ, khuyến khích sử dụng có hiệu bất động sản, đồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trường - Củng cố phát triển độ ngũ quản lý lĩnh vực thị trường bất động sản 33 TÀI LIỆU THAM KHẢO - Luật Đất đai 2003 - Văn kiện đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X - Giáo trình quản lý đất đai BĐS đô thị - PGS.Đỗ Hậu – TS Nguyễn Đình Bồng - Giáo trình quản lý thị - Tạp chí Xây dựng năm 2005-2009 - Tạp chí điện tử Việt Nam net: www.vnn.vn - Báo Kinh tế đô thị - Cùng số tài liệu khác 34 MỤC LỤC PHẦN .1 MỞ ĐẦU .1 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích yêu cầu đề tài 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.4 Nội dung nghiên cứu 1.5 Phương pháp nghiên cứu PHẦN .4 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN HẢI CHÂU 2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội: 2.1.1 Vị trí địa lý .4 2.1.2 Thực trạng phát triển ngành lĩnh vực quận Hải Châu 2.2 Khái quát tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn quận Hải Châu 2.2.1 Tình hình quản lý đất đai địa bàn quận Hải Châu 2.3.2 Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất 2.3.4 Thực trạng chấp quyền sử dụng đất chấp tài sản gắn liền với đất 10 2.3.5 Vai trò quản lý Nhà nước thị trường bất động sản 11 PHẦN .13 CƠ SỞ KHOA HỌC 14 3.1 Cơ sở khoa học .14 3.1.1 Bất động sản đặc điểm hàng hoá bất động sản 14 3.1.2 Thị trường bất động sản .15 PHẦN .27 ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP 27 35 4.1 Quan điểm, định hướng chung cho phát triển thị trường BĐS quận Hải Châu27 4.2 Một số giải pháp phát triển thị trường BĐS quận Hải Châu .29 PHẦN .32 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 32 5.1 Kết luận 32 5.2 Kiến nghị 32 TÀI LIỆU THAM KHẢO 34 MỤC LỤC 35 36 ... ký biến động phòng TNMT Q Hải Châu, TP Đà Nẵng 2.3.5 Vai trò quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Thực trạng phát triển thị trường bất động sản quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng chia thành giai... "Thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng" 1.2 Mục đích yêu cầu đề tài * Mục đích đề tài Nghiên cứu thực trạng thị trường bất động sản từ đưa giải pháp. .. điểm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản hình thành phát triển với trình phát triển kinh tế thị trường nên có đặc điểm sau: - Thị trường bất động sản không giao dịch thân bất động sản

Ngày đăng: 05/05/2014, 22:17

Từ khóa liên quan

Mục lục

  • PHẦN 1

  • MỞ ĐẦU

    • 1.1. Tính cấp thiết của đề tài

    • 1.2. Mục đích và yêu cầu của đề tài

    • 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

    • 1.4. Nội dung nghiên cứu

    • 1.5. Phương pháp nghiên cứu

    • PHẦN 2

    • THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN HẢI CHÂU

      • 2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội:

      • 2.1.1. Vị trí địa lý

      • 2.1.2 Thực trạng phát triển các ngành và lĩnh vực của quận Hải Châu

      • 2.2. Khái quát về tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu

        • 2.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận Hải Châu.

        • 2.3.2. Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất

        • 2.3.4. Thực trạng thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền với đất

        • 2.3.5. Vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản

        • PHẦN 3

        • CƠ SỞ KHOA HỌC

          • 3.1. Cơ sở khoa học

            • 3.1.1. Bất động sản và đặc điểm của hàng hoá bất động sản

            • 3.1.2. Thị trường bất động sản

            • PHẦN 4

            • ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP

              • 4.1. Quan điểm, định hướng chung cho phát triển thị trường BĐS ở quận Hải Châu

              • 4.2. Một số giải pháp phát triển thị trường BĐS ở quận Hải Châu.

Tài liệu cùng người dùng

  • Đang cập nhật ...

Tài liệu liên quan