Đang tải... (xem toàn văn)
MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 NỘI DUNG 2 I MỘT SỐ KHÁI NIỆM 2 1 1 Khái niệm bất động sản và kinh doanh bất động sản 2 1 1 1 Bất động sản 2 1 1 2 Kinh doanh bất động sản 3 1 1 3 Nguyên tắc kinh doanh bất động sản 4. MỤC LỤCMỞ ĐẦU1NỘI DUNG2I. MỘT SỐ KHÁI NIỆM21.1. Khái niệm bất động sản và kinh doanh bất động sản21.1.1. Bất động sản21.1.2. Kinh doanh bất động sản31.1.3. Nguyên tắc kinh doanh bất động sản41.2. Quy định kinh doanh bất động sản4II. THỰC TIỄN VỀ VIỆC VẬN DỤNG QUY ĐỊNH VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM62.1. Thực trạng kinh doanh bất động sản tại Việt Nam62.1.1. Phần lớn môi giới hoạt động mà không có Chứng chỉ hành nghề, trình độ, năng lực, hiểu biết về pháp luật còn nhiều yếu kém62.1.2. Tỷ lệ đơn vị thành lập Sàn giao dịch dịch vụ môi giới bất động sản còn ở mức thấp82.2. Đánh giá thực trạng quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản92.2.1. Về quy định chủ thể kinh doanh bất động sản92.2.2. Về loại bất động sản được đưa vào kinh doanh102.2.3. Về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản112.2.4. Về đầu tư kinh doanh bất động sản122.2.5. Về vi phạm và xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động sản132.3. Một số vấn đề trong quy định về kinh doanh bất động sản132.3.1. Pháp lý thiếu chặt chẽ với công trình xây dựng không phải nhà ở132.3.2. Thiếu các quy định ràng buộc trách nhiệm14III. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA QUY ĐỊNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÓ SẴN Ở VIỆT NAM163.1. Một số khuyến nghị đối với công tác quản lý nhà nước163.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản183.2.1. Hoàn thiện pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản183.2.2. Hoàn thiện pháp luật về các nguyên tắc trong hoạt động kinh doanh bất động sản183.2.3. Hoàn thiện pháp luật về giao dịch kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai193.2.4. Hoàn thiện pháp luật về vi phạm và xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động sản20KẾT LUẬN21TÀI LIỆU THAM KHẢO22 MỞ ĐẦUhttps:www.studocu.comvndocumenttruongdaihocvanlangxacxuatthongketailieuxanhbds9477batdongsancom39515610Trong bối cảnh dịch bệnh COVID19 không còn diễn biến phức tạp như trước, từ quý I2022, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều chỉ số khởi sắc và sôi động trở lại. Nhiều chính sách hỗ trợ của Chính phủ giúp cho thị trường BĐS tăng trưởng.Bên cạnh đó, cuộc xung đột giữa Nga – Ukraine cũng phần nào tạo ra tâm lý lo ngại về tình trạng lạm phát, khiến người dân có tâm lý tìm kênh trú ẩn vào vàng, USD và tích trữ vào BĐS, góp phần làm tăng tính thanh khoản BĐS. Đặc biệt, tín hiệu tích cực trong những tháng đầu năm 2022 khi mức tăng trưởng kinh tế trong nước (GDP) trong quý I2022 đạt 5,03%, tốt hơn cùng kỳ 2020 và 2021. Thị trường BĐS trở lên sôi động và trở thành một trong những kênh đầu tư được quan tâm nhất hiện nay.Qua quá trình học tập và tìm hiểu, tác giả đã lựa chọn đề tài “ Quy định về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện hành và thực tiễn” để đánh giá thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, những khó khăn vướng mắc và kết quả đạt được trong lĩnh vực này. Từ đó, đưa ra một số khuyến nghị để phát triển bền vững thị trường bất động sản góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tếxã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. NỘI DUNGI. MỘT SỐ KHÁI NIỆM1.1. Khái niệm bất động sản và kinh doanh bất động sản1.1.1. Bất động sảnBất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó.Đặc điểm của bất động sản+ Tính cá biệt và khan hiếmBất động sản mang tính chất của đất đai, chính vì lý do này mà nó có tính khan hiếm. Đất là nguồn tài nguyên có giới hạn về khu vực, lãnh thổ và diện tích. Cũng chính vì vậy, bất động sản là không di chuyển, di dời được và hiển nhiên trở thành hàng hóa có tính cá biệt.+ Tính lâu bềnBất động sản có tính lâu bền và trường tồn theo thời gian. Bởi đất đai là nguồn tài nguyên quý giá được thiên nhiên ban tặng, tồn tại theo thời gian và không thể nào bị hủy hoại. Nếu trên mảnh đất được xây dựng những công trình kiến trúc thì có thể lưu giữ từ vài chục đến hàng trăm năm. Ý nghĩa của tính lâu bền của bất động sản chính là tuổi thọ của công trình, kiến trúc được xây dựng trên nó. Tuổi thọ của bất động sản được phân thành tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý. Tuổi thọ vật lý đem đến lợi ích lâu dài hơn về kinh tế. Khi công trình, kiến trúc bị hư hỏng, không còn bảo toàn kết cấu chịu lực nữa thì những lợi ích kinh tế mới chấm dứt. Khác với tuổi thọ vật lý, tuổi thọ kinh tế ngắn ngủi hơn khi nó có thể chấm dứt trong hoạt động bình thường của thị trường. Theo ước tính trung bình của các nghiên cứu, bất động sản có tuổi thọ khoảng 40 đối với các nhà ở, khách sạn. Các công trình khác như nhà phồ thông và nhà xưởng có tuổi dài hơn một chút, khoảng 45 năm. Với tính chất lâu bền, các tài sản bất động sản được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Bởi tính chất này khiến bất động sản trở thành loại hàng hóa mang đặc điểm không bao giờ vơi hay cạn đi, đa dạng và phong phú.+ Tính chất chịu sự ảnh hưởng lẫn nhauMột bất động sản này có thể gây ra một tác động rất lớn đến các bất động sản khác. Chẳng hạn như tại một khu vực, Nhà nước hoặc các nhà đầu tư thi công, xây dựng những công trình hạ tầng, cơ sở kiến trúc hiện đại và cao cấp. Điều này khiến cho khu vực này trở nên đẹp hơn, gia tăng giá trị về kinh tế cũng như dịch vụ. Vì vậy, những bất động sản khác nằm trong cùng khu vực sẽ gia tăng giá trị sử dụng hơn cũng như thu hút các nhà đầu tư hơn. Nói tóm lại, các bất động sản có thể hỗ trợ gia tăng giá trị cho nhau và có tính chất chịu sự ảnh hưởng của nhau. Đây cũng làm một tính chất của bất động sản được ứng dụng và đem lại nhiều lợi ích cho các nhà đầu tư.1.1.2. Kinh doanh bất động sảnKinh doanh bất động sản có thể hiểu đó là việc đầu tư một số vốn nhất định vào một bất động sản nào đó với mục đích là để sinh lợi nhuận. Các hoạt động đầu tư bất động sản nhằm sinh lời bao gồm việc mua, bán, xây dựng để cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng hoặc tham gia giao dịch trên các sàn giao dịch bất động sản, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn hoặc quản lý bất động sản.Ngoài ra, Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.1.1.3. Nguyên tắc kinh doanh bất động sảnCăn cứ Luật Kinh doanh bất động sản 2014, kinh doanh bất động sản có những nguyên tắc sau:– Mọi hoạt động kinh doanh bất động sản đều được bình đẳng trước pháp luật; các bên được tự do thỏa thuận thông qua hợp đồng dựa trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của nhau và không trái quy định của pháp luật.– Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản.– Kinh doanh bất động sản phải thực hiện công khai, minh bạch và trung thực.– Cá nhân, tổ chức có quyền kinh doanh bất động sản ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.1.2. Quy định kinh doanh bất động sảnĐiều kiện kinh doanh bất động sản năm 2022 được quy định tại Nghị định 022022NĐCP.Theo đó, từ ngày 0132022 điều kiện kinh doanh bất động sản của cá nhân, tổ chức gồm: Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp);(So với Nghị định 762015NĐCP thì Nghị định 022022NĐCP đã bỏ điều kiện về vốn pháp định của doanh nghiệp, việc bãi bỏ điều kiện này là để phù hợp với quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản đã được sửa đổi tại Luật Đầu tư 2020). Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin sau:+ Thông tin về doanh nghiệp bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật;+ Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản;+ Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có),+ Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.Đối với các thông tin đã công khai mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;(Điều kiện mới bổ sung so với Nghị định 762015NĐCP) Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.Ngoài các đối tượng bắt buộc phải đáp ứng tất cả các điều kiện khi kinh doanh bất động sản như trên thì Nghị định 022022NĐCP cũng quy định 06 đối tượng không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản, bao gồm: Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật. Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.II. THỰC TIỄN VỀ VIỆC VẬN DỤNG QUY ĐỊNH VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM2.1. Thực trạng kinh doanh bất động sản tại Việt Nam2.1.1. Phần lớn môi giới hoạt động mà không có Chứng chỉ hành nghề, trình độ, năng lực, hiểu biết về pháp luật còn nhiều yếu kém
MỤC LỤ MỞ ĐẦU NỘI DUNG .2 I MỘT SỐ KHÁI NIỆM 1.1 Khái niệm bất động sản kinh doanh bất động sản .2 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Kinh doanh bất động sản 1.1.3 Nguyên tắc kinh doanh bất động sản 1.2 Quy định kinh doanh bất động sản II THỰC TIỄN VỀ VIỆC VẬN DỤNG QUY ĐỊNH VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 2.1 Thực trạng kinh doanh bất động sản Việt Nam 2.1.1 Phần lớn môi giới hoạt động mà khơng có Chứng hành nghề, trình độ, lực, hiểu biết pháp luật cịn nhiều yếu 2.1.2 Tỷ lệ đơn vị thành lập Sàn giao dịch dịch vụ môi giới bất động sản mức thấp 2.2 Đánh giá thực trạng quy định pháp luật kinh doanh bất động sản .9 2.2.1 Về quy định chủ thể kinh doanh bất động sản 2.2.2 Về loại bất động sản đưa vào kinh doanh 10 2.2.3 Về hợp đồng kinh doanh bất động sản 11 2.2.4 Về đầu tư kinh doanh bất động sản 12 i 2.2.5 Về vi phạm xử lý vi phạm kinh doanh bất động sản 13 2.3 Một số vấn đề quy định kinh doanh bất động sản 13 2.3.1 Pháp lý thiếu chặt chẽ với công trình xây dựng khơng phải nhà 13 2.3.2 Thiếu quy định ràng buộc trách nhiệm .14 III MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA QUY ĐỊNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÓ SẴN Ở VIỆT NAM 16 3.1 Một số khuyến nghị công tác quản lý nhà nước 16 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản .18 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật chủ thể kinh doanh bất động sản 18 3.2.2 Hoàn thiện pháp luật nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản 18 3.2.3 Hoàn thiện pháp luật giao dịch kinh doanh bất động sản hình thành tương lai 19 3.2.4 Hoàn thiện pháp luật vi phạm xử lý vi phạm kinh doanh bất động sản 20 KẾT LUẬN 21 TÀI LIỆU THAM KHẢO 22 ii MỞ ĐẦU https://www.studocu.com/vn/document/truong-dai-hoc-van-lang/xacxuat-thong-ke/tailieuxanh-bds-9477-batdongsancom/39515610 Trong bối cảnh dịch bệnh COVID-19 khơng cịn diễn biến phức tạp trước, từ quý I/2022, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều số khởi sắc sơi động trở lại Nhiều sách hỗ trợ Chính phủ giúp cho thị trường BĐS tăng trưởng Bên cạnh đó, xung đột Nga – Ukraine phần tạo tâm lý lo ngại tình trạng lạm phát, khiến người dân có tâm lý tìm kênh trú ẩn vào vàng, USD tích trữ vào BĐS, góp phần làm tăng tính khoản BĐS Đặc biệt, tín hiệu tích cực tháng đầu năm 2022 mức tăng trưởng kinh tế nước (GDP) quý I/2022 đạt 5,03%, tốt kỳ 2020 2021 Thị trường BĐS trở lên sôi động trở thành kênh đầu tư quan tâm Qua trình học tập tìm hiểu, tác giả lựa chọn đề tài “ Quy định kinh doanh bất động sản Việt Nam hành thực tiễn” để đánh giá thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam nay, khó khăn vướng mắc kết đạt lĩnh vực Từ đó, đưa số khuyến nghị để phát triển bền vững thị trường bất động sản góp phần quan trọng vào trình thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội, tạo khả thu hút nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển đô thị nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, đại hóa đất nước NỘI DUNG I MỘT SỐ KHÁI NIỆM 1.1 Khái niệm bất động sản kinh doanh bất động sản 1.1.1 Bất động sản Bất động sản hay gọi địa ốc hay nhà đất thuật ngữ pháp luật có ý nghĩa bao gồm đất đai dính liền vĩnh viễn với mảnh đất Những thứ xem dính liền vĩnh viễn nhà cửa, ga ra, kiến trúc dầu khí, mỏ khống chất mảnh đất Đặc điểm bất động sản + Tính cá biệt khan Bất động sản mang tính chất đất đai, lý mà có tính khan Đất nguồn tài nguyên có giới hạn khu vực, lãnh thổ diện tích Cũng vậy, bất động sản không di chuyển, di dời hiển nhiên trở thành hàng hóa có tính cá biệt + Tính lâu bền Bất động sản có tính lâu bền trường tồn theo thời gian Bởi đất đai nguồn tài nguyên quý giá thiên nhiên ban tặng, tồn theo thời gian bị hủy hoại Nếu mảnh đất xây dựng cơng trình kiến trúc lưu giữ từ vài chục đến hàng trăm năm Ý nghĩa tính lâu bền bất động sản tuổi thọ cơng trình, kiến trúc xây dựng Tuổi thọ bất động sản phân thành tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý Tuổi thọ vật lý đem đến lợi ích lâu dài kinh tế Khi cơng trình, kiến trúc bị hư hỏng, khơng cịn bảo tồn kết cấu chịu lực lợi ích kinh tế chấm dứt Khác với tuổi thọ vật lý, tuổi thọ kinh tế ngắn ngủi chấm dứt hoạt động bình thường thị trường Theo ước tính trung bình nghiên cứu, bất động sản có tuổi thọ khoảng 40 nhà ở, khách sạn Các cơng trình khác nhà phồ thơng nhà xưởng có tuổi dài chút, khoảng 45 năm Với tính chất lâu bền, tài sản bất động sản sử dụng vào nhiều mục đích khác Bởi tính chất khiến bất động sản trở thành loại hàng hóa mang đặc điểm khơng vơi hay cạn đi, đa dạng phong phú + Tính chất chịu ảnh hưởng lẫn Một bất động sản gây tác động lớn đến bất động sản khác Chẳng hạn khu vực, Nhà nước nhà đầu tư thi cơng, xây dựng cơng trình hạ tầng, sở kiến trúc đại cao cấp Điều khiến cho khu vực trở nên đẹp hơn, gia tăng giá trị kinh tế dịch vụ Vì vậy, bất động sản khác nằm khu vực gia tăng giá trị sử dụng thu hút nhà đầu tư Nói tóm lại, bất động sản hỗ trợ gia tăng giá trị cho có tính chất chịu ảnh hưởng Đây làm tính chất bất động sản ứng dụng đem lại nhiều lợi ích cho nhà đầu tư 1.1.2 Kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản hiểu việc đầu tư số vốn định vào bất động sản với mục đích để sinh lợi nhuận Các hoạt động đầu tư bất động sản nhằm sinh lời bao gồm việc mua, bán, xây dựng thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng tham gia giao dịch sàn giao dịch bất động sản, thực dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn quản lý bất động sản Ngoài ra, Theo khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi 1.1.3 Nguyên tắc kinh doanh bất động sản Căn Luật Kinh doanh bất động sản 2014, kinh doanh bất động sản có nguyên tắc sau: – Mọi hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật; bên tự thỏa thuận thông qua hợp đồng dựa sở tơn trọng quyền lợi ích hợp pháp không trái quy định pháp luật – Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định Luật kinh doanh bất động sản – Kinh doanh bất động sản phải thực công khai, minh bạch trung thực – Cá nhân, tổ chức có quyền kinh doanh bất động sản ngồi phạm vi bảo vệ quốc phịng, an ninh theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất phê duyệt quan nhà nước có thẩm quyền 1.2 Quy định kinh doanh bất động sản Điều kiện kinh doanh bất động sản năm 2022 quy định Nghị định 02/2022/NĐ-CP Theo đó, từ ngày 01/3/2022 điều kiện kinh doanh bất động sản cá nhân, tổ chức gồm: - Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định pháp luật doanh nghiệp hợp tác xã theo quy định pháp luật hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau gọi chung doanh nghiệp); (So với Nghị định 76/2015/NĐ-CP Nghị định 02/2022/NĐ-CP bỏ điều kiện vốn pháp định doanh nghiệp, việc bãi bỏ điều kiện để phù hợp với quy định Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi Luật Đầu tư 2020) - Phải công khai trang thông tin điện tử doanh nghiệp, trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) thông tin sau: + Thông tin doanh nghiệp bao gồm tên, địa trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật; + Thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản; + Thông tin việc chấp nhà, cơng trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), + Thông tin số lượng, loại sản phẩm bất động sản kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản bán, chuyển nhượng, cho thuê mua số lượng, loại sản phẩm lại tiếp tục kinh doanh Đối với thông tin công khai mà sau có thay đổi phải cập nhật kịp thời sau có thay đổi; (Điều kiện bổ sung so với Nghị định 76/2015/NĐ-CP) - Chỉ kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện theo quy định Điều 9, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản Ngoài đối tượng bắt buộc phải đáp ứng tất điều kiện kinh doanh bất động sản Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định 06 đối tượng không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, bao gồm: - Cơ quan, tổ chức thực bán nhà, cơng trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phá sản, giải thể, chia tách theo quy định pháp luật - Cơ quan, tổ chức thực bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản tài sản công theo quy định pháp luật - Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi, cơng ty quản lý tài sản tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực bán nhà, cơng trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản dùng bảo lãnh, chấp để thu hồi nợ theo quy định pháp luật - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, cơng trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo định Tòa án, quan nhà nước có thẩm quyền giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, cơng trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản đầu tư xây dựng mà khơng phải dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định pháp luật II THỰC TIỄN VỀ VIỆC VẬN DỤNG QUY ĐỊNH VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 2.1 Thực trạng kinh doanh bất động sản Việt Nam 2.1.1 Phần lớn mơi giới hoạt động mà khơng có Chứng hành nghề, trình độ, lực, hiểu biết pháp luật nhiều yếu Theo số liệu báo cáo từ Hội Mơi giới BĐS Việt Nam, đến tháng 6/2019 có khoảng 300.000 người hoạt động lĩnh vực môi giới BĐS, làm việc công ty môi giới, sàn giao dịch hoạt động độc lập, có khoảng 30.000 người có chứng hành nghề, chiếm khoảng 10% - tỷ lệ thấp Đội ngũ môi giới chủ yếu tập trung hai trung tâm lớn Hà Nội TP.HCM Riêng đội ngũ môi giới Hà Nội có khoảng 50% nhà mơi giới chuyên nghiệp, hoạt động thường xuyên sàn giao dịch Phần lại hầu hết nghiệp dư, có người “tay ngang” chuyển nghề, thị trường BĐS tăng nóng, khơng đào tạo, khơng kiểm soát tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua bên bán Trong đó, Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định cụ thể điều kiện hành nghề môi giới BĐS kèm theo chế tài Cụ thể, Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định, phạt tiền từ 10-15 triệu đồng hành vi: Kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập mà khơng có chứng hành nghề chứng hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định Phạt tiền từ 30-40 triệu đồng hành vi: Kinh doanh môi giới BĐS mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định, không đủ số người có chứng hành nghề mơi giới BĐS theo quy định chứng hành nghề hết thời hạn sử dụng Điều cho thấy, phần lớn lực lượng môi giới thiếu kiến thức để hành nghề Đặc biệt kiến thức pháp luật có liên quan đến lĩnh vực BĐS Mơi giới phần lớn hoạt động khơng khác người “dẫn mối” sale bán hàng; Khơng mơi giới bắt tay với nhà đầu tạo nên sốt đất khắp địa phương, gây náo loạn thị trường, đồn thổi giá để trục lợi…Họ tác nhân khiến giá nhà đất lên cao vượt khả chi trả người dân…Khơng khách hàng nạn nhân bị “cò đất” lừa đảo, trắng tài sản tích cóp đời người Hệ lụy để lại cho xã hội vô to lớn 2.1.2 Tỷ lệ đơn vị thành lập Sàn giao dịch dịch vụ mơi giới bất động sản cịn mức thấp Hiện nay, sàn giao dịch BĐS thực chất tên gán vào để làm thương hiệu nhiều giá trị lòng khách hàng Khi thành lập sàn, tổ chức phải chịu thêm trách nhiệm báo cáo thị trường, chịu thêm tra, giám sát từ quan thuộc Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng… mà khơng có quyền lợi Các doanh nghiệp không đăng ký hoạt động Sàn giao dịch BĐS tham gia hoạt động kinh doanh lĩnh vực sàn giao dịch BĐS; bao gồm môi giới, tư vấn, phân phối BĐS…mà không chịu quản lý quan quản lý thị trường BĐS nêu a) Thị trường dịch vụ môi giới BĐS phát triển khơng kiểm sốt, cạnh tranh khơng lành mạnh BĐS ngành nghề gần khơng có rào cản gia nhập rút lui Mọi người, chủ thể, cá nhân dễ dàng tham gia Thông thường, đến thời điểm sốt nóng, lao động từ ngành nghề khác gia nhập vào làm môi giới với tốc độ tăng trưởng nhanh Việc phát triển nhanh khiến cho việc cạnh tranh gay gắt, cạnh tranh không lành mạnh Tình trạng bị chủ đầu tư chèn ép sàn tư “cắt máu” diễn phổ biến, dẫn tới chất lượng dịch vụ suy giảm, lừa đảo phát sinh, gây nên nhiều tiếng xấu xã hội 2.2.1 Về quy định chủ thể kinh doanh bất động sản Hiện quy định chủ thể kinh doanh bất động sản chịu chi phối nhiều văn quy phạm pháp luật nên chủ thể kinh doanh bất động sản đáp ứng yêu cầu theo nhu cầu Ngoài điều kiện việc thành lập doanh nghiệp phải có vốn pháp định, chủ thể chủ đầu tư dự án bất động sản phải đáp ứng thêm điều kiện có lực tài đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ dự án đầu tư, ký quỹ để đảm bảo thực dự án Tuy nhiên, có quy định chưa đồng chủ thể văn Ví dụ: Theo khoản Điều 10 Luật KDBĐS 2014 tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định khơng thấp 20 tỷ đồng Nếu hiểu kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh dịch vụ bất động sản hành vi thứ phải thỏa mãn yêu cầu vốn pháp định Tuy nhiên, theo điểm b khoản Điều Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành số điều Luật KDBĐS 2014 tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản khơng bị buộc phải có vốn pháp định Rõ ràng, nhầm lẫn ghép khái niệm kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản mà nhà soạn thảo khơng tính đến nên phải giải thích nghị định hướng dẫn thi hành 2.2.2 Về loại bất động sản đưa vào kinh doanh Về bất động sản đưa vào kinh doanh theo Luật KDBĐS 2014 có loại: Cơng trình xây dựng (gồm loại nhà) quyền sử dụng đất Các loại bất động sản khác chưa có quy định cụ thể việc kinh doanh (như lâu năm, rừng cây, ) Xét loại bất động sản theo quy định tài sản gắn liền với đất đai, cơng trình xây dựng chưa có quy định cụ thể để đưa vào kinh doanh Do vậy, quy định pháp luật cơng trình xây dựng đất đai đưa vào kinh doanh đầy đủ 10 Tuy nhiên cịn có nhiều loại nhà mà pháp luật vướng mắc việc hoàn thiện quy định pháp lý để đưa vào kinh doanh cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản du lịch (Condotel) hay hộ văn phòng (officetel), … Về điều kiện để bất động sản hình thành tương lai bán vấn đề đáng quan tâm, pháp luật quy định phải có bảo lãnh ngân hàng, có nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành tương lai khơng có bảo lãnh thức từ phía ngân hàng Nguyên nhân, số chủ đầu tư cho vướng mắc khâu thẩm định lực tài tài sản chấp doanh nghiệp Về tài sản chấp, doanh nghiệp chấp dự án triển khai để vay vốn trước rồi, phải huy động tài sản khác để chấp nên khó khăn Một lý khác việc bảo lãnh cho dự án nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai tồn đọng nhiều rủi ro, ngân hàng phải chịu trách nhiệm lớn khách hàng nhận lại mức phí dịch vụ bảo lãnh khiêm tốn dẫn đến ngân hàng e ngại, né tránh việc chấp nhận bảo lãnh cho dự án nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai 2.2.3 Về hợp đồng kinh doanh bất động sản Các quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản phù hợp với quy định chung BLDS 2015 nguyên tắc Luật KDBĐS 2014 Do số điều kiện đặc thù lĩnh vực kinh doanh bất động sản mà hợp đồng kinh doanh bất động sản cịn có phân biệt chủ thể quy định tổ chức cá nhân nước không bị giới hạn trường hợp loại bất động sản mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua mục đích sử dụng bất động sản Trong đó, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi chịu hạn chế định 11 Về thời điểm có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản theo khoản Điều 17 Luật KDBĐS 2014 có (ba) thời điểm để xác định hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản: (1) thời điểm thỏa thuận; (2) thời điểm công chứng, chứng thực; (3) thời điểm ký hợp đồng Có thể thấy, cách quy định “thời điểm thỏa thuận” thời điểm “ưu tiên” sử dụng để xác định hợp đồng có hiệu lực Nếu thời điểm bên thỏa thuận hợp đồng có hiệu lực khác với thời điểm hợp đồng cơng chứng, chứng thực gây bất đồng việc xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng Về toán giao dịch kinh doanh bất động sản theo Điều 16 Luật KDBĐS 2014, so với quy định Luật KDBĐS 2006 vấn đề có điểm quy định phạt hợp đồng Vấn đề pháp luật hành cho phép bên tự thỏa thuận mà không thiệp “mức phạt” theo lãi suất ngân hàng quy định trước Tuy nhiên, hình thức tốn khơng có điểm bên cịn thỏa thuận Có nghĩa cách tốn tiền mặt cịn phép thực giao dịch kinh doanh bất động sản Ngoài ra, quy định biện pháp bảo đảm liên quan đến mua bán, thuê mua hợp đồng kinh doanh bất động sản cụ thể Tuy nhiên, phương thức toán dùng tiền mặt hợp đồng kinh doanh bất động sản Bởi phát sinh vấn đề tiêu cực kinh doanh sử dụng sai mục đích khơng kiểm sốt phần tiền mà chủ đầu tư ứng trước khách hàng 2.2.4 Về đầu tư kinh doanh bất động sản Những điều kiện để làm chủ đầu tư nhà thương mại quy định thống với Luật KDBĐS 2014 pháp luật đất đai điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà, cơng trình xây dựng Thẩm quyền chấp thuận chủ 12 trương đầu tư dự án nhà thương mại quy định cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Thủ tướng Chính phủ Nội dung phân cấp thẩm quyền quy định cụ thể tùy thuộc chủ yếu vào quy mô dự án, tổng giá trị đầu tư dự án Như vậy, so với quy định trước đây, hình thức “góp vốn phân chia sản phẩm nhà ở” khơng cịn pháp luật cho phép thực Sự thay đổi nhằm mục đích nâng cao trách nhiệm chủ đầu tư dự án nhà thương mại thúc đẩy họ nhanh chóng thực dự án ứng trước tiền từ khách hàng hàng, đồng thời hạn chế tình trạng “lách luật” bán nhà hình thành tương lai chưa có đủ điều kiện 2.2.5 Về vi phạm xử lý vi phạm kinh doanh bất động sản Các quy định xử lý vi phạm tạm ổn định Đặc biệt quy định xử lý vi phạm áp dụng chế tài hành quy định chi tiết đầy đủ với nhiều điều khoản có riêng Nghị định hướng dẫn thi hành Trong đó, ghi nhận nguyên tắc cần thực xử lý, hình thức xử lý hiệu quả: hình phạt chính, hình phạt bổ sung, biện pháp khắc phục hậu quả… quy định chi tiết rõ ràng việc áp dụng pháp luật thuận tiện Một hạn chế mức xử phạt cịn thiếu tính răn đe chênh lệch giá trị hưởng lợi vi phạm mà có so với bị xử phạt Theo khoản Điều Nghị định 139/2017/NĐ-CP, mức phạt tiền tối đa hành vi vi phạm kinh doanh bất động sản phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở 300.000.000 đồng Mức phạt tương đối thấp so với mức xử phạt hành chính, lĩnh vực khác, lợi ích có từ hành vi vi phạm lớn nhiều lần Vì vậy, mức phạt cần phải điều chỉnh để đủ sức răn đe, ngăn chặn hành vi phạm kinh doanh bất động sản 13 2.3 Một số vấn đề quy định kinh doanh bất động sản 2.3.1 Pháp lý thiếu chặt chẽ với cơng trình xây dựng khơng phải nhà Luật Kinh doanh bất động sản chưa có quy định kinh doanh nhà hình thành tương lai, chưa quy định rõ trường hợp cơng trình xây dựng hình thành tương lai bán, cho th mua tồn cơng trình hay bán, cho th mua phần cơng trình (như bán hộ du lịch, hộ văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn, phần diện tích sàn văn phịng, dịch vụ, thương mại tòa nhà dự án) Cụ thể, khoản Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa có quy định việc giấy tờ quyền sử dụng đất loại giấy tờ gì; hồ sơ dự án bao gồm loại giấy tờ, thơng tin loại hình dự án Khoản Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 khơng có quy định việc trước bán, cho th mua cơng trình xây dựng hình thành tương lai (như hộ du lịch, biệt thự du lịch…) chủ đầu tư phải có văn thông báo cho quan quản lý thị trường bất động sản cấp tỉnh việc cơng trình xây dựng đủ điều kiện bán, cho thuê mua Điều dẫn đến hoạt động kinh doanh chưa quản lý hiệu quả, phát sinh nhiều vấn đề bất ổn, quyền lợi người mua, người thụ hưởng bị rủi ro Do khơng có quy định nên nhu cầu xã hội chuyển nhượng loại hình hợp đồng bị hạn chế thực hiện, không thực cách thống Các tổ chức, cá nhân tìm cách “lách luật” hình thức chuyển nhượng khác khơng đảm bảo an tồn pháp lý, dễ xảy tranh chấp Theo đó, quyền chủ đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành tương lai bị hạn chế hình thức bán, chuyển nhượng, cho thuê mua chưa có quy định để chủ đầu tư sử dụng bất động sản hình thành tương lai phục vụ huy động vốn thực dự án 14 Vì vậy, yêu cầu đặt cần phải có đồng bộ, thống quy định đạo luật Quy định pháp luật phải chìa khóa để khơi thơng nguồn lực thị trường, kinh tế; tạo điều kiện thơng thống, thuận lợi cho tổ chức, cá nhân kinh doanh tự phạm vi mà pháp luật không cấm 2.3.2 Thiếu quy định ràng buộc trách nhiệm Hiện nay, pháp luật kinh doanh bất động sản thiếu quy định việc cho phép bên bán mua nhà thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ bàn giao nhà Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản quy định trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bên bán, bên cho thuê mua không thu 95% giá trị hợp đồng; 5% giá trị lại tốn quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu (hay gọi sổ đỏ, sổ hồng) Như vậy, Luật chưa quy định bên bán, bên cho thuê mua bất động sản hình thành tương lai áp dụng biện pháp, hình thức đảm bảo thay cho việc chưa thu hết 5% giá trị hợp đồng; đồng thời chưa có quy định trách nhiệm đảm bảo nghĩa vụ toán hết 5% giá trị hợp đồng bên mua, bên thuê mua cho bên bán, bên cho thuê mua Bên cạnh đó, pháp luật chưa có quy định cụ thể việc quan nhà nước có thẩm quyền cấp “sổ đỏ” bên mua, bên thuê mua chưa toán hết 5% giá trị cịn lại hợp đồng người nắm giữ “sổ đỏ”? Và trường hợp bên bán, bên cho thuê mua có quyền bảo lưu quyền sở hữu bất động sản khơng hay khơng? Có số ý kiến cho Luật Kinh doanh bất động sản thiếu quy định để điều chỉnh việc giao dịch bán, chấp trường hợp nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai xây dựng xong, 15 nghiệm thu đưa vào sử dụng chưa đươc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Đối với trường hợp nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai xây dựng xong, nghiệm thu đưa vào sử dụng trở thành nhà, cơng trình xây dựng có sẵn khơng kinh doanh theo hình thức bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Nhưng nhà, cơng trình xây dựng trường hợp chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng có sẵn Với bất cập nêu trên, dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) Chính phủ thơng qua Nghị số 13/NQ-CP ngày 30/01/2022 khắc phục bất cập việc kinh doanh bất động sản hình thành tương lai, đặc biệt cơng trình xây dựng khơng phải nhà bổ sung pháp lý chặt chẽ, đảm bảo vận hành quan hệ kinh doanh bất động sản theo chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa III MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA QUY ĐỊNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÓ SẴN Ở VIỆT NAM 3.1 Một số khuyến nghị công tác quản lý nhà nước Từ nghiên cứu trên, thấy, thị trường BĐS cịn nhiều bất cập, hạn chế vướng mắc sách pháp luật Nhà nước cần xây dựng, sửa đổi bổ sung sách pháp lý phù hợp để phát triển thị trường BĐS, thúc đẩy trình huy động nguồn lực đầu tư vào đất đai để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước Hiện tại, thị trường BĐS nước ta phát triển với phạm vi phi quy rộng với mức độ bất trắc lớn Thực trạng có nhiều nguyên nhân, có nguyên nhân quan trọng công tác quản lý Nhà nước chưa thực theo kịp 16 tình hình Do vậy, để phát triển thị trường BĐS theo hướng quy, phát huy vai trị đặc biệt thị trường BĐS cơng cơng nghiệp hố - đại hố đất nước, việc kiện tồn cơng tác quản lý Nhà nước có vai trị quan trọng hàng đầu Hơn nữa, thực tế cho thấy, dù đóng góp lớn cho phát triển kinh tế đất nước, phát triển nóng thị trường BĐS gây nhiều hệ lụy cho kinh tế phát triển kinh tế - xã hội Tình trạng sốt đất tràn lan gây nhiễu loạn thị trường, gây giá “ảo” cao so với giá trị thực tế, ảnh hưởng đến tâm lý người đầu tư Trong bối cảnh đó, để giúp thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững, cần trọng số giải pháp sau: Thứ nhất, tái cấu thị trường BĐS, phát triển đa dạng loại hàng hoá BĐS, nhà cho phù hợp với nhu cầu thị trường, khắc phục lệch pha cung - cầu hàng hố thị trường BĐS, chủ động bình ổn thị trường, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế đảm bảo an sinh xã hội Trong đó, có quy định tất địa phương phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nhằm minh bạch hoá tạo công chọn chủ đầu tư đủ lực để thực dự án; Quy định cấu loại nhà ở, đa dạng loại hình sản phẩm từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án Thứ hai, hình thành tạo điều kiện để định chế tài phát triển nhằm thu hút nguồn vốn cho thị trường BĐS, điều chỉnh sách tín dụng linh hoạt để tạo điều kiện vốn cho chủ thể tham gia thị trường BĐS Trong đó, có chế, sách tín dụng linh hoạt tạo hành lang pháp lý để ngân hàng thương mại huy động nguồn vốn trung dài hạn với lãi suất ổn định để cung cấp tín dụng cho thị trường BĐS, đồng 17 thời hỗ trợ cho đối tượng có thu nhập trung bình, ổn định có khả mua nhà Thứ ba, hồn thiện sách thuế, phí lệ phí liên quan tới BĐS để khuyến khích sử dụng có hiệu BĐS, giao dịch thức thị trường, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế tăng nguồn thu cho Nhà nước Điều thực sở phải sửa đổi, bổ sung Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; sửa đổi, bổ sung Luật Thuế thu nhập cá nhân, quy định lệ phí trước bạ liên quan tới BĐS Thứ tư, minh bạch thông tin thị trường đất đai cách: hồn thành cơng tác đăng ký đất đai ban đầu thực đầy đủ việc đăng ký biến động đất đai; hồn thiện cơng tác xây dựng công bố số đánh giá thị trường BĐS địa bàn tỉnh, thành phố; thực cơng khai quy hoạch có sử dụng đất duyệt để người biết, giám sát, kiểm tra thực Cần nâng cao chất lượng hoạt động sàn giao dịch BĐS dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS; cần tăng cường tính chuyên nghiệp hoạt động dịch vụ thẩm định giá tư vấn giá đất 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật chủ thể kinh doanh bất động sản Về quyền sở hữu bất động sản, Một bất động sản đóng vai trò quan trọng đất đai khẳng định: “Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý” Do chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản có quyền sử dụng mà quyền sở hữu Về lâu dài, cần tiếp tục nghiên cứu theo hướng hoàn thiện chế độ sở hữu đất đai, vấn đề sở hữu tư nhân đất nên tiếp tục nghiên cứu thấu đáo Về điều kiện vốn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 18