ĐẠI HỌC HUẾ KHOA LUẬT  KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CHUYÊN NGÀNH: LUẬT DÂN SỰ KHÓA 2010 - 2014 HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Giáo viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: ThS. Nguyễn Thị Thúy Hằng Nguyễn Thị Hồng Thơm Lớp: K34B - Dân Sự Huế, 03/2014    Để có thể hoàn thành tốt bài khóa luận tốt nghiệp cũng như hoàn thành chương trình học bốn năm tại Khoa Luật - Đại học Huế bên cạnh sự cố gắng của bản thân đó còn là công lao to lớn của quý thầy cô, gia đình và bạn bè đã giúp đỡ em rất nhiều trong quá trình đó. Nhân đây em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới Khoa Luật - Đại học huế cũng như toàn bộ giảng viên trong khoa đã tạo cho em được có được những điều kiện tốt nhất để có thể hoàn thành khóa học của mình. Đồng thời để hoàn thành bài khóa luận tốt nghiệp này em xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc nhất đến giảng viên hướng dẫn Thạc sỹ Nguyễn Thò Thúy Hằng đã dành rất nhiều thời gian cũng như sự bảo ban tận tình của cô đã giúp em có động lực để thực hiện tốt bài khóa luận này. Bên cạnh đó trong thời gian qua em đã nhận được rất nhiều sự cỗ vũ, khuyến khích từ gia đình, bạn bè nhân đây em cũng xin cảm ơn gia đình bạn bè đã giúp đỡ em rất nhiều trong quá trình làm bài khóa luận. Nhân đây em cũng xin chân thành cảm ơn TAND tỉnh Thừa Thiên Huế đã giúp đỡ tạo điều kiện cho em trong quá trình thu thập số liệu. Mặc dù đã cố gắng, nhưng với một lượng kiến thức cũng như hiểu biết còn hạn chế chính vì vậy bài khóa luận tốt nghiệp của em còn có nhiều thiếu sót, hạn chế. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của tất cả mọi người để có thể rút kinh nghiệm cho bản thân để có thể được hoàn thành tốt hơn những công trình nghiên cứu sau. Em xin chân thành cảm ơn! 2 Sinh vieõn thửùc hieọn Nguyeón Thũ Hong Thụm 3 MỤC LỤC GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TANDTC Tòa án nhân dân Tối cao TT-BXD Thông tư Bộ xây dựng NĐ-CP Nghị định Chính phủ UBND Uỷ ban nhân dân DSST Dân sự sơ thẩm. GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm A. PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nếu như trong xã hội nguyên thủy con người chủ yếu sống theo tập tính bầy đàn họ cư ngụ trong những hốc cây, mái đá. Cũng chính từ tư duy nhận thức còn hạn chế chưa phát triển nên trong tư duy của họ không biết đến sư tồn tại hay hình thành một khái niệm nhà ở, thì ngày nay với sự phát triển vượt bậc của loài người cũng nhu sự phát triển của khoa học công nghệ tiên tiến đã cải thiện đời sống của con người kéo theo đó là nhu của con người ngày càng cao, họ không chỉ biết thõa mãn với những gì đã có mà họ còn biết thay đổi phù hợp với nhu cầu cũng như sự biến đổi của xã hội. Có thể nói nhà ở là vấn đề mà Nhà nước ta luôn giành sự quan tâm đặc biệt tới đối tượng này bằng việc ban hành các quy định của pháp luật về việc mua bán nhà ở luôn được chú trọng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể, bên cạnh đó nó còn thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau. Nếu như theo phạm trù xã hội học nhà ở là phương tiện đáp ứng nhu cầu cần thiết của con người; theo phạm trù kinh tế thì nhà ở được coi là khối tài sản lớn, quý báu của con người thì theo phạm trù luật học thì nhà ở đó là đối tựơng điều chỉnh của nhiều nghành luật trong đó có Luật dân sự. Quyền về nhà ở được pháp luật ghi nhận và được coi đó là một trong những quyền cơ bản của công dân. Hiến pháp mới của nước ta Hiến pháp năm 2013 ghi nhận và khẳng định về quyền cơ bản của công dân bằng việc quy định tại khoản 1 Điều 22 “công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”. Tại Điều 44 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua các hình thức như: đầu tư xây dựng nhà ở mới; mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở và thông qua các hình thức khác. Việc mua bán nhà ở tại nước ta trải qua nhiều thời kỳ khác nhau và có sự bến đổi một cách mạnh mẽ để phù hợp với sự biến đổi của đất nước. Với tính chất là 6 GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm một loại hợp đồng hết sức phức tạp, cũng như thông qua quá trình giải quyết các giao dịch liên quan tới việc mua bán nhà ở, các quy định của pháp luật điều chỉnh về vấn đề này đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập. Chính vì vậy đề tài “hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” được nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận và thực tiễn để có thể tìm ra những điểm hạn chế của các quy định pháp luật điều chỉnh về vấn đề hợp đồng mua bán nhà ở. Từ đó đưa ra những kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung cũng như các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng nhằm tạo điều kiện để có một hệ thống các quy định pháp luật hoàn thiện để có thể bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của công dân. 2. Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 2.1. Mục tiêu Nhằm làm sáng tỏ các quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở. Đồng thời liên hệ với thực tiễn giải quyết các tranh chấp về hợp đồng nhà ở và phát hiện ra những hạn chế của quy định pháp luật để từ đó đưa ra những giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung và các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. 2.2. Nhiệm vụ Xây dựng các khái niệm về hợp đồng; hợp đồng mua bán nhà ở, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở… - Tập trung nghiên cứu và làm sáng tỏ các quy định của pháp luật điều chỉnh về vấn đề hợp đồng mua bán nhà ở. - Đánh giá đúng đắn, khách quan các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở. - Đánh giá thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật liên quan tới hợp đồng mua bán nhà ở để từ đó đưa ra các gải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật. 7 GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm 3. Phạm vi nghiên cứu Đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” là một đề tài có phạm vi nghiên cứu khá rộng, nội dung phong phú và có thể nói là phức tạp. Tuy nhiên trong phạm vi là một bài khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật học thì tác giả sẽ tập trung nghiên cứu vấn đề dựa trên cơ sở lý luận và thực tiễn để đánh giá một cách khách quan các quy định pháp luật liên quan tới hợp đồng mua bán nhà ở. Từ đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, cụ thể: Những nội dung chính của pháp luật liên quan tới hợp đồng mua bán nhà ở, đặc biệt về chủ thể, nội dung và đối tượng của hợp đồng. Bên cạnh đó bài viết cũng sẽ phân tích, đánh giá trên cơ sở nghiên cứu những bản án của Tòa án về giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở để từ đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện những bất cập của pháp luật còn gặp phải. Trong phạm vi nghiên cứu này tác giả cũng xem xét và đánh giá thực trạng giải quyết các tranh chấp về các giao dịch liên quan tới nhà ở tại Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế cụ thể từ năm 2009 đến năm 2012 để có thể thấy được những bất cập của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở ngoài thực tiễn cuộc sống như thế nào, từ đó đưa ra những kiến nghị, giải pháp cụ thể để nâng cao chất lượng công tác giải quyết các tranh chấp về giao dịch liên quan tới nhà ở nói chung và đối với giao dịch liên quan tới hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. 4. Phương pháp nghiên cứu Đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” được thực hiện dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật. Bên cạnh đó để hoàn thành đề tài này tác giải đã sử dụng một số phương pháp như: Phương pháp phân tích, phương pháp so sánh, phương pháp xã hội và phưng pháp tổng hợp. 8 GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm 5. Kết cấu của đề tài Nội dung của đề tài gồm có 3 phần: Phần mở đầu; phần nội dung và phần kết luận. Phần nội dung gồm có 2 chương: Chương 1. Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở. Chương 2. Thực trạng giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở. 9 GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm B. PHẦN NỘI DUNG Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở 1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở Có thể nói nhà ở luôn chiếm một vai trò quan trọng không thể thiếu đối với cuộc sống của mỗi con người. Chính vì với vai trò quan trọng như vậy từ trước đến nay dù ở giai đoạn nào đi chăng nữa thì Đảng, Nhà nước ta luôn đặt vấn đề về nhà ở, về những nhu cầu thiết yếu để có thể đảm bảo cuộc sống của con người ổn định đó là một trong những mối quan tâm hàng đầu. Từ những quy định của pháp luật như Bộ luật Dân sự năm 2005 có thể hiểu hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản. Theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì có thể hiểu bản chất của hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán. Khi nói về hợp đồng mua bán tài sản nói chung và đối với hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng thì luôn tồn tại hai chủ thể là bên mua tài sản (nhà) và bên bán tài sản (nhà). Họ giao kết hợp đồng trên cơ sở tự nguyện, tự thỏa thuận những nội dung cở bản trong hợp đồng mà đáp ứng được nhu cầu, ý chí của hai bên nhưng những thỏa thuận, những điều khoản ấy không được trái với pháp luật và trái với đạo đức xã hội. Đối với các bản hợp đồng khác nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng khi không đáp ứng được những yêu cầu mà pháp luật quy định như: tự nguyện thỏa thuận, không được lừa dối, cưỡng ép hay những thỏa thuận trong hợp đồng trái với pháp luật và đạo đức xã hội thì sẽ bị coi là hợp đồng vô hiệu. Sự tự do thể hiện ý chí, tự nguyện của 10 GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm [...]... nào là hợp đồng mua bán nhà ở nhưng dựa vào quá trình phân tích, so sánh trên cũng như nhìn nhận hợp đồng mua bán nhà ở trong mối tương quan với các loại hợp đồng khác thì chũng ta có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận giữa bên bán nhà và bên mua nhà, theo đó bên mua nhà có quyền nhận nhà và có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán, còn bên bán có... giao nhà là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà đồng thời có quyền nhận tiền tương ứng với giá trị của căn nhà mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán 1.1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở Nhà ở là đối tượng của loại hợp đồng mua bán nhà ở và đây cũng là loại tài sản mà pháp luật bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu, chính vì vậy mà pháp luật nước ta quy định rất chặt chẽ các vấn đề pháp. .. của hợp đồng mua bán nhà ở và được Luật nhà ở năm 2005 ghi nhận và điều chỉnh, được quy định tại Điều 97 - mua bán nhà ở đang cho thuê Theo quy định của pháp luật trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu không có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên thuê nhà ở, ... dụng theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan; Việc cho thuê, cho thuê mua và bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải bảo đảm đúng đối tượng, đúng điều kiện và theo đúng quy định của Nghị định này 1.3.2.2 Nhà ở thuộc sở hữu chung Đối với trường hợp mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung được quy định tại Điều 96 Luật nhà ở 2005 Nếu như đối với trường hợp mua bán. .. với hợp đồng mua bán tài sản nói chung và với hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng thì mục đích mà các bên đều hướng tới đó chính là lợi ích về việc sở hữu quyền tài sản, nói cụ thể hơn trong hợp đồng mua bán nhà ở đó chính là sở hữu ngôi nhà đó Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở chính là ngôi nhà hoặc là diện tích nhà dùng vào mục đích là để ở Nhà ở có thể hiểu một cách đơn giản đó là một ngôi nhà độc... lập hợp đồng mua bán Đối với trường hợp bên bán nhà là tổ chức Trong trường hợp bên bán nhà là tổ chức bán nhà ở, cho thuê nhà ở thì tổ chức đó phải có chức năng kinh doanh nhà ở Trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh Tuy nhiên khi nghiên cứu về chủ thể bên bán nhà chúng ta cũng cần chú ý tới hai trường hợp có thể xảy ra Thứ nhất, đối với trường hợp bên bán nhà là chủ sở hữu... trường hợp nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân và nhà ở thuộc sở hữu chung Trong thời hạn một tháng, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác về thời hạn Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở và phải... trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà thuộc đối tượng có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẽ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam mà đối tượng này đang có sở hữu ở tại Việt Nam do được thừa kế, tặng cho nhà ở khác thì chỉ được chọn sở hữu một nhà đó, đối với nhà ở còn lại thì được quyền tặng cho hoặc bán cho các đối tượng thuộc diện sở hữu nhà ở tại Việt Nam để hưởng giá trị của ngôi nhà đó... đặc thù Với đặc trưng hợp đồng mua bán nhà ở cũng là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, nên có thể nói hợp đồng mua bán tài sản có những đặc điểm pháp lý chung của loại hợp đồng này Cụ thể: 11 GVHD: ThS Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm - Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ Theo đó thì các chủ thể bao gồm bên bán và bên mua đều có những quyền và nghĩa... ngày nhận được thông báo về việc bán phần sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác Trong trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật dân sự 1.3.2.3 Nhà ở đang cho thuê Khi nói về hợp đồng mua bán tài sản nói chung và với hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng thì cũng giống như các loại tài sản khác nhà ở đang cho thuê cũng được coi là . các loại hợp đồng khác thì chũng ta có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận giữa bên bán nhà và bên mua nhà, theo đó bên mua nhà có. thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. 1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở Nhà ở là đối tượng của loại hợp đồng mua bán nhà ở và đây cũng là loại tài sản mà pháp luật bắt buộc phải. liên quan tới nhà ở nói chung và đối với giao dịch liên quan tới hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. 4. Phương pháp nghiên cứu Đề tài Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam được thực