Đang tải... (xem toàn văn)
Luận văn : Những biện pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ Giải phóng mặt bằng ở Một số dự án trên địa bàn Hà Nội tại Cty Đầu tư phát triển nhà số 2
Lời mở đầu Thực tế cho thấy, công tác giải phóng mặt (GPMB) vấn đề nhạy cảm phức tạp tác động tới mặt đời sống kinh tế, xà hội, tới ngời dân cộng đồng dân c Giải không tốt, không thoả đáng quyền ngời có đất thu hồi (hoặc ảnh hởng thu hồi) dễ dàng nổ khiếu kiện, đặc biệt khiếu kiện tập thể, gây ổn định, xà hộiĐiều ảnh hởng nghiêm trọng đến tiến độ thi công công trình xây dựng Nhiều công trình phải treo dăm bảy năm chí hàng chục năm không giải phóng đợc mặt Cũng từ tiêu cực xà hội nảy sinh, chất lợng công trình giảm sút, giá thành đội lên, khoản tiền đền bù đến ngời dân không nguyên vẹnCuối cùng, chịu thiệt hại nhiều Nhà nớc Vậy nguyên nhân đâu? biện pháp khắc phục nh nào? Xuất phát từ thực tế đó, trình thực tập Công ty Đầu t phát triển nhà số 2, với giúp đỡ cô giáo Nguyễn Ngọc Điệp cán Phòng Quản lý dự án Công ty Em chọn đề tài Những biện pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt số dự án địa bàn Hà Nội Công ty Đầu t phát triển nhà số làm chuyên đề thực tập Kết cấu chuyên đề gồm ba chơng: Chơng I: Tổng quan Công ty Đầu t phát triển nhà số Chơng 2: Thực trạng Công tác giải phóng mặt Công ty Đầu t phát triển nhà số Chơng III: Một số Biện pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ gpmb Công ty Đầu t phát triển nhà số Với lợng kiến thức nhiều hạn chế, đà có nhiều cố gắng nhng viết tránh khỏi thiếu sót Em mong có bảo, góp ý Thầy, Cô giáo Em xin chân thành cảm ơn hớng dẫn tận tình Cô giáo: Nguyễn Ngọc Điệp anh Công ty Đầu t phát triển nhà số 2, nh đóng góp ý kiến bạn bè để hoàn thành viết Hà Nội, Ngày 23 tháng năm 2004 Sinh viên: Mai Đức Thịnh Chơng I: Tổng quan công ty đầu t phát triển nhà số 1.1 Sự đời phát triển Công ty: - Công ty Đầu t phát triển nhà số đợc thành lập theo định số 821Bộ Xây dựng ngày 19 tháng năm 2000, sở xếp tổ chức lại Xí nghiệp kinh doanh phát triển nhà Công ty phát triển nhà đô thị, trụ sở đặt số nhà 168 đờng Giải Phóng - Phơng Liệt - quận Thanh Xuân Hà Nội Công ty Đầu t phát triển nhà số có tên giao dịch quèc tÕ: Housing development and investment company no2 ViÕt t¾t: HUDI-2 - Công ty Đầu t phát triển nhà số doanh nghiệp nhà nớc, thành viên hạch toán độc lập Tổng công ty Đầu t phát triển nhà đô thị, có t cách pháp nhân, có quyền nghĩa vụ dân theo quy định, có dấu, có tài sản, có tài khoản mở ngân hàng theo quy định Nhà nớc, đợc tổ chức hoạt động theo Điều lệ tổ chức hoạt động Tổng công ty Đầu t phát triển nhà đô thị Bộ trởng Bộ Xây dựng phê chuẩn Điều lệ riêng Công ty Hội đồng quản trị Tổng công ty Đầu t phát triển nhà đô thị phê chuẩn C ông ty Đầu t phát triển nhà số có vốn kinh doanh thời điểm thành lập là: Tổng số : 14.719.347.246 Trong : - Vốn Ngân sách : 2.500.000.000 ®ång - Vèn tù bỉ sung : 3.039.627.837 ®ång Từ ngày đầu thành lập hoạt động kinh doanh, sở vật chất ban đầu thiếu thốn điều kiện sản xuất khó khăn nên phạm vi hoạt động công ty có phần bị hạn chế Cho đến nay, công ty tập trung nghiên cứu dự án số địa bàn trọng điểm nh Thủ đô Hà Nội, Thành phố HCM, Thành phố Hải Phòng, Bắc Ninh Thái Bình Điều cha xứng tầm với vị mà doanh nghiệp có Dới dẫn dắt ban lÃnh đạo với thơi gian hoạt động quy mô vốn nhân lực công ty ngày lớn mạnh Trong trình hoạt động Công ty Đầu t phát triển nhà số không ngừng phát huy tính tự chủ kinh doanh tranh thđ sù đng gióp ®ì cđa l·nh đạo, Thủ trởng đơn vị cấp để hoàn thành nhiệm vụ kế hoạch Bộ Xây dựng, Tổng công ty công ty đề 1.2 Chức năng, nhiệm vụ kinh doanh Công ty Đầu t phát triển nhà số thực nhiệm vụ kinh doanh theo phân công Tổng công ty Đầu t phát triển nhà đô thị, cụ thể là: + Lập quản lý dự án đầu t xây dựng phát triển khu đô thị, khu công nghiệp + Đầu t kinh doanh phát triển nhà, công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị khu công nghiƯp + Thùc hiƯn c¸c nhiƯm vơ kh¸c Tỉng công ty giao Công ty Đầu t phát triển nhà số vừa doanh nghiệp hoạt động công ích vừa doanh nghiệp hoạt động mục tiêu kinh doanh: Công ty Đầu t phát triển nhà số doanh nghiệp nhà nớc chịu quản lý Tổng công ty Đầu t phát triển nhà đô thị Bộ Xây dựng Bên cạnh nhiệm vụ hoạt động kinh doanh để mang lại lợi nhuận trì hoạt động công ty công ty phải tham gia vào hoạt động công ích: xây dựng công trình phúc lợi xà hội Nh Công ty Đầu t phát triển nhà số hoạt động dới tác động chế quản lý chế hoạt động theo quy luật kinh tế thị trờng tức hoạt động mục tiêu lợi nhuận (đây mục tiêu chủ yếu) chế bao cấp, hoạt động theo phân công nhiệm vụ từ giao cho theo kế hoạch (hầu hết hoạt động hoạt động công ích) 1.3 Đặc điểm sản xuất kinh doanh doanh nghiệp 1.3.1 Đặc điểm tổ chức máy quản lý sản xuất Công ty Căn định thành lập Công ty Đầu t phát triển nhà số 2, số 821/QĐ BXD ngày 19 tháng năm 2000 Bộ Xây dựng: Tổ chức máy Công ty Đầu t phát triển nhà số gồm có: - Giám đốc; - Các Phó giám đốc Công ty; - Kế toán trởng Công ty; - Các phận chuyên môn nghiệp vụ; - Các đơn vị sản xuất trực thuộc Nh vậy, tổ chức máy quản lý Công ty Đầu t phát triển nhà số theo mô hình trực tuyến chức năng, quản lý theo chế độ thủ trởng Giám đốc Công ty lÃnh đạo đạo toàn diện hoạt động Công ty đến phòng ban chức theo sơ đồ sau: Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức máy quản trị doanh nghiệp Giám Đốc PGĐ Kinh Doanh Phòng Kinh doanh Phòng Tài Kế toán PGĐ Kỹ Thuật Phòng Tổ chức Cán + VP Phòng Nghiên cứu Phát triển DA Phòng Quản lý DA Nhìn vào sơ đồ, cấu đơn vị doanh nghiệp đợc chia thành: * Ban Giám đốc Giám đốc: ngời đứng đầu doanh nghiệp, chịu trách nhiệm chung mặt hoạt động kết kinh doanh doanh nghiệp Phó giám đốc: ngời giúp việc cho Giám đốc, chịu trách nhiệm trớc Giám đốc công việc đợc giao nh công việc đợc giám đốc uỷ quyền vắng mặt * Nhiệm vụ phòng ban Các phòng ban chức có nhiệm vụ giúp Giám đốc soạn thảo tổ chức thực định Giám đốc theo dõi báo cáo tổng kết toàn hoạt động công ty Phòng Quản lý dự án: chịu trách nhiệm trớc Giám đốc công ty nhiệm vụ liên quan đến công tác tiếp xúc, giám sát, điều hành, thực dự án đầu t, xây dựng phát triển nhà hạ tầng kỹ thuật đảm bảo tính hiệu khách quan toàn dự án Nhiệm vụ cụ thể Phòng Quản lý dự án là: - Làm thủ tục xin giao đất, cắm mốc giới, đăng ký địa Lên phơng án đền bù tổ chức triển khai phơng án đợc phê duyệt - Phối hợp với phòng ban triển khai thủ tục lập phơng án đền bù, phơng án hỗ trợ kinh tế công tác đền bù giải phóng mặt - Lập triển khai thực hợp đồng khảo sát, thiết kế thi công công trình kỹ thuật hạ tầng, thẩm định hồ sơ đấu thầu - giao thầu thi công công trình kỹ thuật hạ tầng - Hạch toán lên phiếu giá đề xuất giá kinh doanh mặt hạ tầng theo lô, công trình Phòng Tổ chức - Hành chính: có nhiệm vụ thực công tác hành chính, văn th, tra, thi đua khen thởng, tiền lơng, quản lý, đào tạo, tổ chức xếp cán theo ý kiến đạo Giám đốc Công ty nhiệm vụ liên quan đến đời sống tinh thần xà hội toàn thể cán công nhân viên công ty Phòng Tài - Kế toán: chịu trách nhiệm trớc Giám đốc công ty hoạt động liên quan đến công tác tài chính, thu chi, toán, kế toán, chứng từ sổ sách phù hợp với hoạt động sản xuất kinh doanh Công ty nghiệp vụ theo quy định hành khác pháp luật Phòng Kinh doanh - Tiếp thị: có nhiệm vụ xây dựng triển khai kế hoạch kinh doanh, tiếp thị, nghiên cứu thị trờng nhà đất, khu hâ đô thị mới, khu công nghiệp địa bàn Thành phố địa phơng nhằm đảm bảo hoàn thành mục đích sản xuất kinh doanh đạt hiệu công ty Phòng Nghiên cứu phát triển dự án: có nhiệm vụ thực công việc liên quan đến công tác tìm kiếm, khai thác, phát triển dự án đầu t, xây dựng phát triển nhà, khu dân c, khu đô thị mới, khu công nghiệp địa bàn thành phố địa phơng khác 1.3.2 Đặc điểm sản phẩm Công ty Đầu t phát triển nhà số chuyên thực dự án có nhà cao tầng, thấp tầng để bán cho nhân dân, công trình giao thông, thuỷ lợi, hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, khu công nghiệp Vì sản phẩm công ty có đặc điểm chủ yếu sau: * Sản phẩm công ty mang đầy đủ đặc điểm sản phẩm xây dựng Sản phẩm xây dựng công trình (hay liên hiệp công trình, hạng mục công trình) đợc tổ hợp từ sản phẩm nhiều ngành sản xuất tạo thờng đợc gọi công trình xây dựng Công trình xây dựng đợc phân theo lĩnh vực hoạt động gồm: công trình kinh tế, công trình VH - XH, giáo dục, công trình an ninh quốc phòng So với sản phẩm ngành khác, sản phẩm ngành xây dựng có đặc điểm kinh tế chủ yếu sau đây: ãSản phẩm xây dựng thờng mang tính đơn chiếc, thờng đợc sản xuất theo đơn đặt hàng chủ đầu t ãSản phẩm xây dựng đa dạng, cã kÕt cÊu phøc t¹p, khã chÕ t¹o, khã sưa chữa, yêu cầu chất lợng cao ãSản phẩm thờng có kÝch thíc quy m« lín, chi phÝ nhiỊu, thêi gian tạo sản phẩm dài thời gian khai thác kéo dài Vì công tác lập dự án đầu t cần phải tiến hành cách cẩn thận, tỷ mỉ, kết nghiên cứu trình xây dựng dự án phải xác, đảm bảo cho dự đa vào thực tế hợp lý mang lại hiệu cao ãSản phẩm xây dựng công trình cố định nơi xây dựng, phụ thuộc nhiều vào điều kiện tự nhiên, điều kiện địa phơng thờng đặt trời, thiết bị thi công xây dựng lực lợng lao động phải di chuyển theo công trình ãSản phẩm tổng hợp liên ngành, mang ý nghĩa kinh tế, trị, xà hội, văn hoá quốc phòng cao Vì công trình tuỳ thuộc vào tính chất tác động chúng kinh tế mà lập dự án phải xem xét tới tác động dự án để lựa chọn phơng thức xây dựng, đánh giá cho phù hợp Nét đặc thù sản phẩm xây dựng sản xuất kinh doanh xây dựng đặt nhiều yêu cầu có yêu cầu công tác đền bù giải phóng mặt Để mang lại hiệu rút ngắn thời gian thực dự án, Phòng Quản lý dự án phải phát huy mạnh công tác * Sản phẩm công ty chủ yếu sản phẩm nhà Nhà loại công trình chuyên dùng có đặc điểm chủ yếu sau: Trên thị trờng cầu nhà thờng lớn cung Khác với loại hàng hoá khác, nhà ngời dân tình trạng thiếu thốn ã Giá đất giá nhà cao so với thu nhập ngời dân, khu đô thị Chất lợng nhà ngày cao nhu cầu thị hiếu ngời sử dụng thay đổi nhanh chóng Trong thực tế tốc độ tăng chất lợng nhà tăng nhanh tốc độ tăng giá nhà nớc ta trình chuyển từ bao cấp nhà sang mua bán kinh doanh nhà Điều làm cho thị trờng nhà đất ngày sôi động năm gần kinh doanh nhà đất trở thành loại hình kinh doanh phổ biến Xu hớng tiêu dùng nhà chung c tăng 1.3.3 Đặc điểm lao động Lao động nhân tố quan trọng, nhân tố định, tác động trực tiếp đến hiệu hoạt động sản xuất kinh doanh công ty Cùng với phát triển Công ty, lực lợng lao động Công ty không ngừng tăng lên số lợng chất lợng đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ sản xuất kinh doanh Lực lợng lao động Công ty không ngừng tăng lên thể qua năm: Bảng 1: Cơ cấu lao động doanh nghiƯp Tỉng sè CBNV - C¸n bé l·nh đạo - Cán làm KHKT - Cán làm nghiệp vụ - Nhân viên Trình độ - Đại học - Cao đẳng - Trung cấp Độ tuổi - < 30 - 31- 40 - 41 - 50 Năm 2002 Số lợng Tỷ trọng Năm 2003 Số lợng Tỷ trọng (ngời) Chỉ tiêu Năm 2001 Số lợng Tỷ träng (ngêi) (ngêi) (%) (%) (%) 23 100 35 100 40 100 21,7 20 20 11 47,8 17 48,6 21 52,5 17,4 17,1 15 23 19 13,1 100 82,6 35 29 14,3 100 82,8 40 34 12,5 100 85 23 13 4,3 100 56,5 30,4 13,1 35 22 2,8 100 62,8 25,7 11,5 40 26 10 2,5 100 65 25 10 Nguån: B¸o cáo Công ty đầu t phát triển nhá số Qua bảng ta thấy, lực lợng lao động Công ty ngày tăng Đặc biệt cán làm khoa học kỹ thuật, tỷ trọng cán làm khoa học kỹ thuật tăng từ 48,6% năm 2002 lên 52,5% năm 2003 Số lợng lao động có trình độ đại chiếm tỷ trọng cao: 82,6% năm 2001; 82,8% năm 2002 85% năm 2003 Nh vậy, với đội ngũ cán hầu hết ngời có trình độ cao nên khả thực tốt chức quản lý từ Công ty công tác giám sát, đạo điều hành tới phòng ban Công ty để hoạt động có hiệu Về độ tuổi ngời lao động Công ty, số lao động dới 30 tuổi chiếm tỷ trọng cao: đà tăng từ 56,5% tổng số lao động năm 2001 lên 62,8 % năm 2002 đến cuối năm 2003 số đà đạt 65% Đây lực l- 10 10.Nhận bàn giao đất cho chủ đầu t để thực dự án 2.2.3 Nguồn nhân lực phục vụ công tác GPMB Bộ máy thực công tác GPMB Công ty Phòng Quản lý dự án Công ty điều hành trực tiếp giúp việc cho Giám đốc công tác đền bù GPMB, máy bao gồm: - Trởng ban đạo công tác đền bù GPMB: Giám đốc công ty - Phó ban thờng trực: Do Phó giám đốc Công ty trực tiếp điều hành - Cán Phòng Quản lý dự án số Phòng ban liên quan (Phòng Kế toán, Phòng Nghiên cứu phát triển dự án) - Bộ phận hành ban Giám đốc trưởng ban đạo công tác GPMB Phó giám đốc phó ban thường trực Ban thực công tác đền bù GPMB: Kế toán + Hành + Kỹ thuật Các dự án cần đên bù GPMB Lực lợng cán thực công tác đền bù giải phóng mặt đà có nhiều kinh nghiệm, lặn lội với công việc, có ý thức trách nhiệm cao với trọng 33 trách đợc giao, chịu khó, bám sát dân, nắm bắt kịp thời biến động dân để có đối sách giải phù hợp Trong trình GPMB dự án Khu nhà - Văn phòng vờn chuối phố Hoa L, phờng Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trng Bớc đầu Tổ công tác gặp nhiều khó khăn Mặc dù đà có định thu hồi đất Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội, nhng hộ dân thuộc phạm vi phải di chuyển không chịu hợp tác với Tổ công tác để làm thủ tục kê khai, xác nhận đất đai, tài sản họ Đứng trớc khó khăn đó, Ban LÃnh đạo Công ty đà đạo cho số cán có kinh nghiệm xuống gặp gỡ, tiếp xúc, động viên, thuyết phục hộ gi đình có đất thuộc phạm vi giải phóng mặt chấp nhận phơng án đền bù Cho đến đầu tháng 10/2003 tất 37 hộ phải di chuyển đà chấp nhận phơng án đền bù Uỷ ban nhân dân quận Hai Bà Trng, trờng hợp phải dùng biện pháp cỡng chế Tuy tiến độ GPMB dự án cha phải nhanh nhng thành công Hội đồng giải phóng mặt nói chung cán Công ty Đầu t phát triển nhà số nói riêng Những học kinh nghiệm mà số cán Công ty Đầu t phát triển nhà số rút công tác GPMB nh sau: Lựa chọn vấn ®Ị träng t©m, träng ®iĨm, bøc xóc ®Ĩ cã qut định phù hợp làm cho lÃnh đạo điều hành Vận dụng sách phù hợp với địa phơng Làm tốt công tác t tởng, thống nhận thức cấp, ngành kết hợp với công tác tuyên truyền vận động Phối hợp chặt chẽ đồng chủ đầu t với ngành quyền địa phơng, phải quán phơng án xử lý, tình phức tạp có tính chất nhạy cảm, với phơng châm xác, công khai công bằng, thận trọng nhng dứt khoát, dân chủ nhng kiên Công tác quy hoạch phải trớc bớc, tổ chức cắm mốc công 34 khai để dân biết, chuẩn bị trớc phơng án sản xuất kinh doanh, đời sống, nhà ở, đồng thời có biện pháp quản lý chặt chẽ, tránh tình trạng lÃng phí GPMB xây dựng trái quy hoạch Xây dựng trớc khu tái định c, bảo đảm điều kiện sinh hoạt, ổn định đời sống, xây dựng định sách đơn giá tính đền bù, lập phơng án bố trí vốn Có quan chuyên trách đủ mạnh, tổ chức kiểm tra, đôn đốc thờng xuyên, xử lý kịp thời chỗ vớng mắc, bảo đảm quy định nhà nớc thành phố Khen thởng kịp thời, xử lý nghiêm minh 2.3 Thực trạng tình hình giải phóng mặt Công ty 2.3.1 Tình hình GPMB năm qua cđa Thµnh Hµ Néi HiƯn vµ thời gian tới, thủ đô Hà Nội có quy mô tốc độ đầu t đô thị hoá cao, với hàng loạt dự án mở rộng không gian thành thành phố, cải tạo nút giao thông, xây dựng tuyến đờng, di chuyển xí nghiệp cũ, dự án xây dựng khu đô thị mới, phát triển nhà Thực hiên tốt giải phóng mặt điều kiện tiên để tiến hành dự án, góp phần đảm bảo nhip độ phát triển đô thị, nâng cao lực quản lý đô thi tình hình Công tác đền bù, GPMB nhà nớc thu hồi đất vấn đề mang tính kinh tế xà hội phức tạp Thời gian qua, Hà nội vừa tiến hành GPMB vừa bớc đề xuất với Chính phủ chủ động ban hành định (nh Quyết định 3455/QĐ - UB, 3528/QĐ - UB) Đặc biệt Nghị định 22/CP ngµy 24/4/1998 cđa ChÝnh phđ lµ bíc tiÕn lín sách đền bù, GPMB cho Hà Nội Theo số liệu thống kê: Năm 2000 có 130 dự án đủ điều kiện, hoàn thành đợc 64 dự án, diện tích đất thu hồi 349 ha, đà chi trả 438 tỷ đồng, liên quan đến 11450 hộ dân Năm 2001, có 257 dự án, bàn giao 159 dự án với diện tích 733 ha, chi trả 768 tỷ đồng cho 22662 hộ dân, bố trí tái định c cho 1062 hộ 35 Năm 2002, có 309 dự án, thực bàn giao 194 dự án với diện tích 1003ha, chi trả 930 tỷ đồng liên quan đến 27.767 hộ dân, bố trí tái định c cho 969 hộ So với năm 2001, số dự án hoàn thành GPMB tăng 22%, diện tích tăng 37% Sáu tháng đầu năm 2003, có 353 dự án có liên quan đến công tác GPMB với diện tích đất bị thu hồi 2.123 ha, có 294 dự án có đủ điều kiện víi diƯn tÝch bµn giao lµ 302 ha, sè tiỊn trả 357,8 tỷ đồng, liên quan đến 7780 hộ dân, bố trí tái định c cho 693 hộ Thời gian tới, địa bàn Thành phố hàng năm thờng xuyên có khoảng 400 dự án đợc triển khai với diện tích khoảng 1000 ha, nhu cầu bố trí tái định c khoảng 5000 - 7000 hộ, nhiệm vụ nặng nề Do cần rà soát điều chỉnh, xây dựng sách có liên quan đến đất đai, bồi thờng, tái định c Nhà nớc thu hồi đất Chủ động chuẩn bị quỹ nhà, đất phục vụ nhu cầu tái định c cho dự án Thành phố Hà Nội phấn đấu thực công tác đền bù, giải phóng mặt sách, trình tự thủ tục, tiến độ thực giảm giảm sai sót, giảm khiếu nại giảm số vụ cỡng chế 2.3.2 Tình hình GPMB Công ty Đầu t phát triển nhà số Qua gần năm thực nhiệm vụ làm chủ đầu t dự án đầu t xây dựng, Công ty đà thực công tác GPMB dự án sau: Bàng : Tổng hợp dự án Dự toán đền TT Tên dự án bù GPMB (tỷ đồng) Dự án khu nhà Số Giảng võ Dự án Bắc Linh Đàm mở rộng Dự án Khu nhà Địa điểm xây Gian đoạn tiến hành Hình thức dựng đền bù GPMB đầu t 12 TP Hµ Néi 25 TP Hµ Néi 18 TP Hà Nội 36 Từ 1/2000 đến Xây dựng 11/2003 X1: 4/2001- 12/2002 míi X©y dùng X2: 12/2001-12/2002 Tõ 11/ 2002 - 4/2004 Xây dựng - Văn phòng vờn chuối Dự án Thái Bình - Khu đô thị Dự án Cầu Rào - Hải Phòng Thị xà Thái Đợc tiến hành từ đầu Xây dựng Bình Xây dựng Hải Phòng năm 2004 Đợc tiến hành từ đầu năm 2004 Nguồn: Báo cáo Công ty đầu t phát triển nhá số Qua bảng ta thấy, tiến độ thực đền bù GPMB Công ty Đầu t phát triển nhà số chậm, cha đảm bảo tiến độ đề Ví dụ dự án Khu nhà Văn phòng vờn chuối Mặc dù Công ty xác định đà xác định dự án trọng điểm nhng trình đền bù GPMB gần năm rỡi Nguyên nhân do: Thứ nhất, mặt thủ tục Ngày 25 tháng 11 năm 2002 Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội đà có định thu hồi đất để thực dự án Sau gần tháng vào ngày 10/01/2003 Uỷ ban nhân dân quận Hai Bà Trng có định thành lập Hội đồng giải phóng mặt Nếu nh sau có định thu hồi đất trên, Công ty Đầu t phát triển nhà số nộp hồ sơ cho Uỷ ban nhân dân quận Hai Bà Trng sau ngày Hội đồng giải phóng mặt đà đợc thành lập Thứ hai, trình xác lập số liệu, sở pháp lý đất đai, tài sản làm lập phơng án bồi thờng thiệt hại tái định c Quá trình tổ chức kê khai, điều tra, xác nhận đất đai, tài sản cá nhân, tổ chức, hộ gia đình có đất bị thu hồi, định đến tiến độ đền bù GPMB Ngày 04/03/2003 Tổ công tác điều tra, khảo sát đền bù GPMB thực dự án đợc thành lập nhng đến tháng 10/2003 Tổ công tác cha thực xong nhiệm vụ mình, đơn cử: đến ngày 10/10/2003 chủ hộ số 10 Đội cung, tổ 21, cụm 5, phờng Lê Đại Hành đợc Uỷ ban nhân phờng Lê Đại Hành xác nhận có 55,26 m2 đất đô thị bị thu hồi 37 2.4 Đánh giá chung công tác GPMB Công ty Đầu t phát triển nhà số 2.4.1 Kết công tác GPMB công ty thời gian qua Công tác đền bù, GPMB Nhà nớc thu hồi đất vấn đề mang tính kinh tế xà hội phức tạp Trong năm vừa qua gặp nhiều khó khăn công tác đền bù, GPMB nhng với tinh tần tâm vợt khó khăn, chủ động công việc, biết tranh thủ ủng hộ cấp Uỷ Đảng quyền địa phơng, vận động hộ dân tích cực, gơng mẫu tham gia vào trình thuyết phục hộ dân có đất đai bị thu hồi tiến hành kê khai, nhận tiền đền bù bàn giao mặt Vì thế, năm công ty vợt mức kế hoạch đặt với số liệu cụ thể sau: Bảng : Giá trị đền bù GPMB qua năm Đơn vị tính: triệu đồng TT Nội dung Nguồn: Báo cáo Công ty đầu t phát triển nhá K.H2 số Năm 2002 KH Giá trị đền bù GPMB Dự án Khu nhà số - Giảng Võ Dự án Bắc Linh Đàm TH 18100 19280 2100 2100 5000 11000 2004 6180 11000 Năm 2003 % KH TH % 106,5 11000 12600 145,5 8000 9600 3000 3000 30500 më réng: - Khu X1 - Khu X2 Dự án Khu nhà - Văn phòng Vờn chuối Dự án Thái Bình - khu 15000 đô thị Trần Hng Đạo Dự án Cầu Rào - Hải Phòng Dự án khu Bắc Linh 2500 Đàm mở rộng X3 4000 38 9000 Trong năm 2002 Công ty đă trả đợc tiền đền bù cho 507 hộ đân ( 133 hộ dân thôn Đại Từ xà Đại Kim 374 hộ dân thôn Bằng A xà Hoàng Liệt) thu hồi đợc toàn 16 đất dự án Khu nhà o Bắc Linh đàm mở rộng Có thể nói năm 2002 la năm thành công Công ty công tác giải phóng mặt bằng, từ việc triển khai tốt công tác giải phóng mặt bằng, thu hồi đất dự án Khu nhà Bắc Linh Đàm mở rộng đả tạo tiền đề vững cho phát triển công ty nhng năm tới 2.4.2 Một số tồn Nghiên cứu kỹ nội dung văn pháp quy liên quan đến giải phóng mặt thấy rõ sách đền bù giải phóng mặt xuất phát tù nhu cầu thuc tiễn đợc điều chỉnh tích cực để phù hợp với biến động tình hình; thực tế đà có tác dụng tích cực việc giữ cân đối ổn định tơng đối công bằng.tuy so với yêu cầu vẩn có số vấn đề bất cập,đó là: - Ban đầu, viêc đền bù thiệt hại nhà nớc thu hồi đất có tính chất huy động thời chiến phải đặt lợi ích xà hội, lợi ích cộng đồng lên hết, sẵn sàng hy sinh lợi ích cá nhân, nên việc đền bù tuỳ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể, cha có tiêu chuẩn, định mức rõ ràng Ngày nay, kinh tế thi trờng yêu cầu cụ thể công xà hội, lợi ích đáng cá nhân phải đợc tôn trọng, phát huy đồng thời với lợi ích xà hội lợi ích cộng đồng, ngời vừa động lực vừa mục tiêu phát triển,nên nhũng quy định đà có vẩn cha đầy đủ, xét mặt xà hội cha đảm bảo đợc cân lợi ích chung (Nhà nớc,xà hội, cộng đồng) lợi ích riêng (cá nhân, gia đình, tổ chức) Nhiều trờng hợp, mục tiêu giải phóng mặt nhanh gọn, tốn đợc quan tâm nhiều so với mục tiêu đền bù cho ngời chịu ảnh hởng khôi phục đợc mức sống ban đầu.nghị định 22/CP đà có nhiều quy định nhằm khắc phục nhợc điểm nhung cha đồng triển khai năm gần nên thực tế cha giải triệt để 39 - Vấn đề đền bù giải phóng mặt cần đợc nhận thc lại cho đầy đủ Nó phần xem nhẹ nội dung phát triển Các hoạt động nhằm khôi phục mức sống ngời bị ¶nh hëng cịng cã ý nghÜa quan träng nh viƯc xây đựng công trình đất đợc giải phóng, đồng thời phải đảm bảo hiệu kinh tế xà hội hẳn so với trớc giải phóng mặt bằng, chấp nhận tình trạng, công trình xây dựng mang lại lợi ích cho số đông lại đẩy số ngời vốn sử dụng đất vào tình trạng khó khăn trớc Trong bối cảnh nhận thức đây, sách nhà nớc cần thể đồng minh bạch việc đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ nhà đầu t ngời chịu ảnh hởng lợi ích phát triển - Do cha hoàn toàn thoát khỏi chế bao cấp nên kinh phí dùng để đền bù giải phóng mặt suy cho cung rút từ ngân sách lơi ích phát triển mang lại cha trở thành nguồn thu đầy đủ, ôn định hợp pháp nhà đầu t Thông thờng, công trình hạ tầng kỹ thuật, xà hội đợc xây dựng làm cho giá đất vùng lân cận tăng lên, ngời sử dụng đất đơng nhiên đợc hởng mà làm nghĩa vụ nào! điều không hạn chế lực giải nhiệm vụ đền bù giải phóng mặt mà làm phát sinh quan hệ bất bình đẳng kinh tế xà hội lâu dài Về lý thuyết, giá tri tăng tự nhiên đất đai thuộc sở hữu, ngời sử dụng đất đợc hởng phần giá trị gia tăng đầu t vào đất Theo đó, Nhà nớc phải ngời tiếp nhận giá trị gia tăng đất sau đẵ trừ phần mà nhà đầu t đợc hởng, để phân phối lại lợi ích cho toàn xà hội, nhà đầu t (tổ chức, cá nhân) chiếm tỷ trọng định có tính cục Dựa nguyên tắc này, nhiều nớc đà chủ trơng điều tiết triệt để thông qua hệ thống sách giá đất(giá công bố, giá khai báo, trng mua theo giá) thuế đất (thuế giá đất,thuế giá trị gia tăng, thuế đơn), phụ phí phát triển (tiền sử dụng sở hạ tầng có cải thiện) 40 Trong hoàn cảnh nớc ta, giải vấn đề không dễ dàng, khuôn khổ nhiệm vụ đền bù giải phóng mặt mà ! nhiên, không nghĩ đến nhũng chuyển biến cần thiết để đến giải vấn đề cách triệt để nhũng dự án đền bù giải phóng mặt Trong bối cảnh hệ thống pháp luật cha đồng bộ,đang trình hoàn thiện, chí có trờng hợp gây xung đột pháp lý việc dựa vào chứng pháp lý để giải đền bù cha đầy đủ Trong nhiều trờng hợp phải coi trọng hien trạng tôn trọng vấn đề có tính lịch sử tập quán xà hội đợc cộng đồng chấp nhận Hơn nữa, trờng hợp đợc xem không hợp pháp, không đợc đề bù thực rõ ràng đầy đủ tính thuyết phục phát sinh sau công khai phơng án đền bù, xảy trớc thuộc trách nhiệm ngời quản lý Do việc thiếu chứng pháp lý quyền sử dụng đất không nên trở thành yếu tố trở ngại cho việc đền bù mà phải vào trạng lịch sử sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi cho ngời có đất bị thu hồi 2.4.3 Nguyên nhân tồn Việc giải phóng mặt nhiều dự án công ty bị ách tắc, kéo dài, gây thiệt hại không nhỏ kinh tế làm nản lòng LÃnh đạo Công ty, nh gây căng thẳng xà hội Tình trạng hậu loạt nguyên nhân, mà nóng bỏng là: Thứ nhất, sách đền bù GPMB, văn bản, điều khoản hớng dẫn cha đầy đủ, đồng gây khó khăn xác định phân loại mức đền bù, giá đền bù đất có khu vực cha hợp lý Đối với đất nông nghiệp, việc xác định rõ loại đất (đất ở, đất nông nghiệp, ®Êt vên kỊ) thiÕu quy ®Þnh thĨ, cha thùc sù khoa häc Trong cïng mét khu vùc, theo quy định khung giá loại đất, giá đất nông nghiệp cao 19.300đ/m2, chênh lệch lớn so với giá đất ở, gây khó khăn cho việc thu hồi đất Giá đất khu 41 dân c nông thôn thấp(cao 83.000đ/m2,thấp 10.000đ/m2) Khi đền bù, ngời nông dân không đủ khả tái tạo chỗ mới, nộp tiền sử dụng đất khu tái định c Việc áp dụng hệ số tính toán GPMB vận dụng thiếu thống nhất, thiếu đồng Đối với khu vực đô thi hoá, đất trở nên có giá, số trờng hợp lấn chiếm để xây nhà, mua bán trái phép, nhng lại đợc nhà nớc cấp giấy chúng nhận sử dụng đất(nghị định 45/CP,ngày 3/8/1996 phủ), đền bù tạo tâm lý so bì, khiếu kiện Các quy định cỡng chế cha đợc hớng dẫn cụ thể để tạo nên thống trình tổ chức thực Thứ hai, giấy tờ xác định quyền sử dụng đất phức tạp Việc đền bù thiệt hại đất tài sản phụ thuộc nhiều vào tính hợp pháp quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản Trong đó, phần lớn đất đai tài sản cha có đủ giấy tờ hợp lệ, Do không đủ hồ sơ quản lý, cập nhật biến động nhà đất thờng xuyên việc xác định thời gian sử dụng đất để áp dụng sách đền bù thiệt hại trờng hợp cụ thể kho khăn quyền cấp Th ba, công tác quy hoạch chua quan tâm mức đến tính phức tạp GPMB Việc lập quy hoạch tổng thể chi tiết, thờng không nghiên cứu kỹ hiên trạng tính hết khó khăn thực tế GPMB, dẫn đến chi phí đền bù lớn, hiệu kinh tế dự án thấp Một số dự án có ảnh hởng đến môi trờng bên hàng rào dự án, nhng quy hoạch cha xác định đợc phạm vi mức độ ảnh hởng, bị nhân dân xung quanh khu vực phản ứng nên gây khó khăn cho công tác triển khai Thứ t, công tác tuyên truyền vận động phát huy khả 42 Các ngành, cấp hiểu sách đền bù GPMB khác nhau, có quan điểm cha thống nhất, tạo kẻ hở cho số ngời khiếu kiện lợi dụng cản trở công tác GPMB Việc tuyên truyền sách đền bù thiệt hại cha đợc thực coi trọng cha đạt hiệu cao Thứ năm, công tác cỡng chế cha đợc triển khai mức hiƯu lùc Do sù h¹n chÕ vỊ kinh phÝ, lùc lợng, sở pháp lý yếu tố tâm lý nên việc cỡng chế thực tế thiếu kiên quyết, cha đủ hiệu lực hiệu khiến công tác GPMB kéo dài Bên cạnh việc tự nguyện chấp hành số ngời thấp, có tợnh chây ỳ để trục lợi cá nhân Thứ sáu, cha quan tâm mức đến công tác xây dựng khu tái định c phục vụ cho hộ phải di dời Trong hoàn cảnh t liệu sản xuất bị mất, công việc cha đợc định hình, ngời dân bị thu hôi đất cha co khả đầu t xây dựng nhà ng ý, việc xây dựng khu nhà dùng cho thuê(chỉ áp dụng hộ sách, hoàn cảnh đặc biệt khó khăn trờng hợp khẩn) 1-2 năm cần thiết Song công tác cha đợc quan tâm đầy đủ Thứ bảy, cha có hớng dẫn cụ thể thực sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tạo công ăn việc làm Việc chuyển đổi chỗ số hộ thực tế đà nguồn thu chủ yếu nhu hộ nông dân đất, không tìm nguồn thu mới, hay hộ đô thị trớc nhờ có vị trí thuận lợi khinh doanh bị chuyển đổi chỗ khác, khó xác định công việc vấn đề đào tạo nghề nghiệpcho đối t ợng thuộc vực GPMB ngày trở thành vấn đề xúc Về mặt chất, việc đền bù, di đân giải phóng mặt không giải mối quan hệ kinh tế - vốn đà phức tạp nan giải - mà liên quan đến vấn đề pháp lý sách xà hội nh : quyền sở hữu cá 43 nhân, công ăn việc làm, môi trờng sống, công hài hoà nhón lợi ích vậy, công tác GPMB vừa có thận trọng, vừa đòi hỏi giải pháp phải toàn diện, đồng từ góc độ pháp jý lẫn thực tiễn để quy tụ thành nhóm giải pháp sau 44 Chơng 3: Một số Biện pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ gpmb Công ty Đầu t phát triển nhà số 3.1 Nhiệm vụ SXKD chơng trình hành động thời gian tới Những kết quan trọng mà Công ty đà đạt đợc năm 2003 có đạo sát Tổng công ty, giúp đỡ Bộ Xây dựng, Ban, ngành Thành phố, phối hợp chặt chẽ quyền địa phơng cấp sở đơn vị thi công Tổng công ty, đạo linh hoạt Ban lÃnh đạo công ty, Chi bộ, ủng hộ trí đoàn thể công đoàn, đoàn niên toàn thể cán công nhân viên Công ty Tập thể cán công nhân viên Công ty đầu t phát triển nhà số nhận thức đợc đầy đủ chặng đờng phát triển tới khả quan, nhng nhiều khó khăn, thử thách lĩnh vực phát triển nhà đô thị, đòi hỏi cán công nhân viên phải t rèn luyện phẩm chất đạo đức nâng cao trình độ chuyên môn, sáng tạo, chủ động công tác để đáp ứng nhu cầu đòi hỏi ngày cao nhiệm vụ đợc giao ã Chỉ tiêu kế hoạch năm 2004 Phát huy thành đà đợc sản xuất kinh doanh mặt hoat động, công tác năm 2003, thực kế hoạch năm 2001- 2005, tập thể cán công nhân viên Công ty đà đề kê hoạch năm 2003 với tiêu cụ thể sau: 45 Bảng 7: Chỉ tiêu kế hoạch năm 2004 STT 1 Đơn vị Các tiêu tính Giá trị sản lợng Doanh thu Lợi nhuận Nôp Ngân sách Thu nhập bình quân ngời lao động Kế hoạch Ghi năm 2004 Tăng so với năm 2003 Tr ®ång Tr ®ång Tr ®ång Tr ®ång 160700 140000 20100 18000 136,32% 180% 183% 253% 1,75 3% Tr đ/ng/th Nguồn: Báo cáo Công ty đầu t phát triển nhà số 3.2 Những biện pháp nhằm khắc phục khó khăn công tác GPMB Công ty Đầu t phát triển nhà số Bàn giao mặt thời hạn cho chủ đầu t để thi công công trình mong muốn mục tiêu Công ty Làm đợc điều không giúp cho Công ty tiết kiệm đợc thời gian, chi phí mà làm cho dự án mà công ty chủ đầu t đợc khởi công kỳ hạn, thi công tiến độ Mặc dù thời gian thực tập Công ty có hạn lần em đợc tiếp xúc với thực tế hoạt động sản xuất kinh doanh Công ty, với giúp đỡ nhiệt tình cán Phòng Quản lý dự án, em đà sâu tìm hiểu công tác GPMB phòng phụ trách Qua trình tìm hiểu, tiếp xúc với thực tế tình hình GPMB Công ty, lĩnh vực ®ang cßn hÕt søc míi mÏ ®èi víi mét sinh viên nh chúng em cộng với lý luận mà em đà đợc học trờng Em mạnh dạn đa biện pháp nhằm đẩy nhanh trình giải phóng mặt dự án mà công ty chủ đầu t 3.3.1 Những giải pháp công ty ã Công ty nên có sách riêng để hỗ trợ ngời bị thu hồi đất 46 Khi mà đất bị thu hồi để thực dự án khu đô thị đất nông nghiệp, làm cho số ngời không đất để canh tác Vậy họ phải làm mà nông nghiệp nghề nông họ Thiết nghĩ Công ty nên mạnh dạn nhận họ vào làm số công việc phụ khu đô thị nh Bảo vệ, nhân viên vệ sinh, nhân viên chăm sóc xanh cho khu đô thịNh thế, mặt tạo động lực tốt cho họ để họ tích cực hợp tác với công ty trình giải phóng mặt băng Mặt khác tạo cho họ có đợc sống ổn định sau bị thu hồi đất ã Với dự án thực nhiều năm, nằm nhiều địa phơng phơng án đền bù chia thành nhiều giai đoạn khác để đáp ứng tiến độ xây dựng công trình Chính sách đền bù, giải toả phải đợc thể cụ thể bảng giá nhà, giá đất khu vực toàn thành phố, thể quyền lợi đáng ngời dân phải di dời Ngời dân quan tâm sách GPMB Nếu việc xác định giá đất không đồng bộ, thống gây khó khăn cho quyền Công ty thu hồi đất Muốn đền bù, GPMB hiệu quả, Công ty phải phát động công tác tuyền truyền, làm cho dân thấy đợc lợi ích dự án đợc xây dựng Thêm vào đó, trình thực đền bù, GPMB Công ty phải biết kết hợp sức mạnh tổ chức, đoàn thể xà hội nh Mặt trận Tổ quốc, Chi Đảng, Hội Phụ nữ, Hội Nông dân, Tổ dân phố 3.3.2 Những đề xuất từ nhà nớc * Hoàn thiện chinh sách GPMB, đền bù đột phá khâu quản lý, nâng cao lực thể chế Kiến nghi víi chÝnh phđ, ®Ị xt sưa ®ỉi, bỉ sung…nh»m hoàn thiện sách đền bù GPMB, phù hợp với đặc điển Hà Nội Kiến nghị phủ điều chỉnh giá đền bù phù hợp với giá thị trờng sớm xây dựng luật pháp lệnh GPMB Nguyên tắc để xây dụng chế sách kinh tế công tác GPMB đền bù sát giá thị trờng nhng đợc hởng tỷ lÖ u 47 ... án Dự toán đền TT Tên dự án bù GPMB (tỷ đồng) Dự án khu nhà Số Giảng võ Dự án Bắc Linh Đàm mở rộng Dự án Khu nhà Địa điểm xây Gian đoạn tiến hành Hình thức dựng đền bù GPMB đầu t 12 TP Hà Néi 25 ... Xí nghiệp kinh doanh phát triển nhà Công ty phát triển nhà đô thị, trụ sở đặt số nhà 168 đờng Giải Phóng - Phơng Liệt - quận Thanh Xuân Hà Nội Công ty Đầu t phát triển nhà số có tên giao dịch... thác, phát triển dự án đầu t, xây dựng phát triển nhà, khu dân c, khu đô thị mới, khu công nghiệp địa bàn thành phố địa phơng khác 1.3 .2 Đặc điểm sản phẩm Công ty Đầu t phát triển nhà số chuyên
