Đang tải... (xem toàn văn)
Tài liệu tham khảo kinh tế đầu tư: Hoạt động định giá cho mục đích bán bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Sông Đà Sao Việt - Thực trạng và giải pháp
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP LỜI MỞ ĐẦU Trong thời gian gần đây, Việt Nam gia nhập kinh tế giới với biến động thị trường chứng khoán, việc đầu tư, mua bán bất động sản diễn sôi động, nhiều nhà đầu tư thắng lớn chứng khốn đổ xơ mua bất động sản Cùng với dự án có vốn đầu tư hàng triệu đô, làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi đông Khi số lượng mua bán, giao dịch, đẩu tư bất động sản tăng định giá bất động sản công viêc vô quan trọng nhằm giúp cho bên không bị vướng vào rắc rối giao dịch bất động sản Ở Việt Nam, đất đai tài nguyên thuộc sở hữu toàn dân, đất đai nguồn tài sản quan trọng, lớn quốc gia nên sách đất đai có ý nghĩa kinh té, trị, văn hóa, xã hội Thẩm định giá bất động sản sở để thực nhiệm vụ kinh tế, trị xá hội quốc gia Trước biến động mạnh mẽ thị trường bất động sản năm gần đây, nguyên nhân phát triển chậm chạp hoạt động định giá, thiếu tư vấn chuẩn giá đất, thị trường thiếu thơng tin dẫn đến tình trạng chạy theo giá ảo Do thẩm định giá bất động sản càn thiết, khâu then chốt trình xây dựng thị trường bất động sản bình ổn, lành mạnh Bên cạnh đó, định giá bất động sản giúp nhà đẩu tư yên tâm đầu tư vào lĩnh vưc bất động sản nước, làm tăng vốn đầu tư sở hạ tầng ký thuật Đặc biệt với công ty đầu tư kinh doanh bất động sản, việc xác định giá bất động sản cho mục đích mua – bán đóng vai trị quan trọng, ảnh hưởng trực tíêp tới lợi nhuận nhà đầu tư CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Vì tầm quan trọng cơng tác định giá bất động sản, nên thời gian thực tập công ty Cổ phần đầu tư Sông Đà Sao Viêt, em nhận thấy, công ty cổ phần đầu tư Sao Việt thành lập đầu tư nhiều dự án lớn, thực nhiều mua - bán, giao dịch BĐS Tuy nhiên công tác thẩm định giá công ty không quan tâm Từ thực tế đó, em chọn chuyên đề thực tập tốt nghiệp: “Hoạt động định giá cho mục đích bán BĐS công ty Cổ phần đầu tư Sông Đà Sao Việt Thực trạng giải pháp“ Mục tiêu nghiên cứu: Nghiên cứu q trình định giá cơng ty Cổ phần đầu tư Sông Đà Sao Việt để thấy bất cập quy trình định giá cơng ty Từ đó, đưa giải pháp để hồn thiện quy trình định giá Phương pháp nghiên cứu: Sử dụng phương pháp định giá : phương pháp so sánh, phương pháp vốn hố, phưong pháp chi phí, phương pháp lợi nhuận… Nội dung chuyên đề gồm nội dung sau: Phần I: Cơ sở lý thuyết hoạt động bán bất động sản định giá bất động sản Phần II: Thực trạng định giá bất động sản công ty Sông Đà Sao Việt Phần III: Một số giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác định giá công ty Sông Đà Sao Việt Em xin chân thành cám ơn TH.S Nguyễn Thắng Trung giúp đỡ em thực báo cáo thực tập tốt nghiệp CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP PHẦN I CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HOẠT ĐỘNG BÁN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I Cơ sở lý thuyết liên quan đến việc bán bất động sản Khái niệm bất động sản hoạt động bán bất động sản Theo điều 181 luật dân quy đinh: Bất động sản tài sản tài sản di dời bao gồm + Đất đai: phải đất đai không di dời phải xác định chủ quyền, phải đo lường giá trị + Các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai: nhà cửa, cơng trình giao thơng (đường xá, cầu cống, sân bay, bến bãi, cảng…); kể tài sản gắn liền nhà ở, cơng trình xây dựng máy điều hịa trung tâm, hệ thống điều khiển cơng trình, cảnh cố định + Các tài sản khác gắn liền với đất vườn lâu năm, cơng trình ni trồng thủy sản, cơng trình du lich, khu vui chơi giải trí + Các tài sản khác quy định pháp luật Bán bất đông sản việc nhà đầu tư bỏ vốn tạo dựng lên bất động sản sau chuyển giao bất động sản cho người khác nhằm mục tiêu sinh lời Bán bất động sản hoạt động kinh doanh bất động sản nên phải tuân thủ nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản Theo điều luật kinh doanh bất động sản gồm: + Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật; tự thỏa thuận sở tôn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng không trái với quy định pháp luật CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP + bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định pháp luật + Hoạt động kinh doanh bất động sản phải theo quy định pháp luật Bên cạnh nguyên tắc kinh doanh bất động sản phải đảm bảo cho bất động sản đem bán đáp ứng điều kiện luật pháp quy định điều luật kinh doanh bất động sản : + Nhà cơng trình xây dựng đem bán thị trường phải thuộc đối tượng kinh doanh Đối với nhà, cơng trình xây phải đảm bảo chất lượng theo quy định pháp luật xây dựng; nhà cơng trình xây dựng qua sử dụng yêu cầu chất lượng bên thỏa thuận hợp đồng Bất động sản khơng có tranh chấp quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền, khơng nằm khu vực cấm xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng Bên bán bất động sản phải có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng quyền sử dụng đất giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định pháp luật nhà cơng trình xây dựng có sẵn, giấy phép xây dựng hồ sơ dự án thiết kế vẽ thi công phê duyệt nhà cơng trình xây dựng, thiết kế vẽ thi cơng, hồ sơ hồn cơng biên nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng nhà cơng trình xây dựng thuộc khu thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án thiết kế vẽ thi công tiến độ xay dựng nhà cơng trình xây dựng phê duyệt nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP + Đối với quyền sử dụng đất đưa vào giao dịch phải thuộc đối tượng phép kinh doanh, có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, khơng có tranh chấp, không bị kê biên tài sản thời hạn sử dụng đất Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp phải có cơng trình hạ tầng tương ứng với nội dung tiến độ dự án phê duyệt + Các khác bất động sản dưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định Chính phủ Khi bán bất động sản, giá bán phải tuân theo giá trị thị trường Khi nói đến thuật ngữ này, người ta muốn nói đến số tiền nhận từ hay nhiều người sẵn lịng mua hàng hố người sẵn sàng đưa bán Theo tổ chức quản lý tài Mỹ số nước ‘ Giá trị thị trường giá mà bất động sản đưa vào thị trường cạnh tranh mở tất điều kiện địi hỏi để việc bán cơng bằng, người bán người mua bên hành động cụ thể hiểu biết, với giả định giá không bị ảnh hưởng kích thích mức ‘ Ở khơng có cưỡng chế người mua người bán tham gia giao dịch họ xem xét giá giao dich sở lợi ích ưu thân họ Để giá giao dịch cụ thể phản ánh giá trị thị trường bất động sản, phải thoả mãn điều kiện sau: + Người mua người bán có động điển hình + Cả bên có thơng tin tốt tư vấn tốt hành động theo cách họ cho tốt lợi ích bên + Thời gian quảng cáo phù hợp với thị trường mở CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP + Việc toán thực tiền mặt tốn phương tiện tương đương so sánh + Giá thể việc xem xét bình thường tài sản bán, không bị ảnh hưởng việc toán dặc biệt nhượng giao dịch Tóm lại, giá trị thị trường hàng hoá thời điểm giá giao dịch mà cung cầu cân Nguyên tắc mua bán nhà, cơng trình xây dựng Nhà cơng trình xây dựng mua bán bao gồm nhà, cơng trình xây dựng có sẵn, xây dựng hình thành tương lai theo dự án, thiết kế tiến độ phê duyệt Tổ chức cá nhân tham gia hoạt động mua bán nhà phải thông qua sàn giao dịch BĐS Việc bán nhà, cơng trình xây dựng phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất Trường hợp bán hộ chung cư phần nhà chung cư phải gắn với quyền sử dụng đất, phần sử dụng chung trang thiết bị nhà thuộc sở hữu chung Bán nhà cơng trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ nhà, cơng trình xây dựng bao gồm loại giấy tờ việc tạo lập, quyền sở hữu, trình thay đổi tình trạng pháp lý nhà cơng trình xây dựng Việc bán nhà cơng trình xây dựng phải lập thành hợp đồng theo quy định pháp luật Trường hợp bán nhà công trình xây dựng hình thành tương lai bên phải thỏa thuận hợp đồng giá mua bán thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc vào thời điểm giao nhà, cơng trình xây dựng CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Đối với việc chuyển nhượng tồn khu thị mới, dự án khu nhà ở, việc chuyển nhượng phải quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý văn trước bán, chủ đầu tư phải làm thủ tục xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng bán, chuyển nhượng cho khách hàng; làm thủ tục chuyển giao cơng trình hạ tầng kỹ thuật theo dự án phê duyệt Chủ đầu tư phép bán , chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng theo dự án phê duyệt Các hành vi bị cấm giao dich bất động sản Nghiêm cấm hành vi gian lận, lừa dối hoạt động mua bán bất động sản, hành vi huy động chiếm dụng trái phép vốn bên mua Cung cấp thông tin sai lệch, không trung thực bất động sản; việc lợi dụngchính sách ưu đãi nhà nước để thực kinh doanh bất động sản trái pháp luật; khơng thực nghĩa vụ tài nhà nước bị nghiêm cấm tham gia vào hoạt động mua bán bất động sản Quyền nghĩa vụ bên bán nhà, cơng trình xây dựng Theo điều 25 luật kinh doanh bất động sản quy định, bên bán phải thực nghĩa vụ như: Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực bất động sản loại bất động sản, vị trí bất động sản, thơng tin quy hoạch có liên quan đến bất động sản, quy mơ diện tích bất động sản, đặc điểm, tính chất , cơng năng, chất lượng bất động sản… Bên bán phải chịu trách nhiệm thơng tin cung cấp Bên bán phải giao nhà, cơng trình xây dựng cho bên mua theo tiến độ, chất lượng điều khoản thỏa thuận hợp đồng, kèm theo hồ sơ hướng dẫn sử dụng, chuyển giao quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng quyền sử dụng đất CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Bên bán phải bồi thường thiệt hại lỗi gây phải thực nghĩa vụ thuế nghĩa vụ tài khác theo quy định pháp luật Bên cạnh thực tốt nghĩa vụ mình, bên bán có quyền u cầu bên mua tốn đủ tiền theo thời hạn phương thức hợ đồng, u cầu bên mua nhận nhà cơng trình theo thời hạn thỏa thuận hợp đồng Bên bán có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bên mua vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hợp đồng hủy bỏ hợp đồng bên thỏa thuận Quyền nghĩa vụ bên mua Không bên bán phải thực nghĩa vụ ma bên mua phải thực đầy đủ nghĩa vụ giao dịch mua bán bất động sản như: toán tiền cho bên bán nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn phương thức t hỏa thuận hợp đồng; nhận nhà cơng trình xây dựng kèm theo hồ sơ theo chất lượng, thời hạn th ỏa thuận hợp đồng: sử dụng nhà cơng trình theo cơng thiết kế…và nghĩa vụ khác theo quy định phá luật Bên mua có quyền nhận nhà cơng trình kèm theo giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất hồ sơ giấy tờ có liên quan Bên mua có quyền u cầu bên bán nhà, cơng trình xây dựng hoàn thành thủ tục mua bán nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với quyền sử dụng đất Nếu bên bán giao nhà, cơng trình khơng thời hạn, khơng chất lượng bên mua có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại Ngoài ra, bên mua cịn có quyền khác theo quy định pháp luật II Cơ sở khoa học định giá bất động sản CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Khái niệm định giá bất động sản Định giá bất động sản nghệ thuật khoa học xác định giá trị bất động sản cho mục đích cụ thể thời điểm định, có tính đến đặc điểm bất động sản nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường bất động sản bao gồm lĩnh vực đầu tư Định giá bất động sản nghệ thuật địi hỏi người định giá phải có kỹ nắm thông tin, đưa đánh giá hình thành quan điểm riêng Định giá bất động sản có tính khoa học thể việc phân tích liệu, tính tốn mặt tốn học giá trị bất động sản Trong nhiều trường hợp nội dung tính tốn đơn giản, mà điều quan trọng người định giá đưa ý kiến mơ hình tính tốn, tìm kiếm, xem xét tất kiện, lĩnh vực liên quan đến lợi ích bất động sản sau đưa quan điểm cá nhân Những yêu cầu định giá địi hỏi người định giá phải có kiến thức thống kê, kiến thức địa lý – xã hội, xây dựng; cá khả tính tốn máy Đặc biệt phải có kiến thức chung bất động sản đào tạo qua khoá định giá Người định giá phải có số năm học việc đạo chuyên gia định giá, nghiên cứu viên giúp người định giá Cá nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 2.1 Các yếu tố tự nhiên • Vị trí bất động sản: khả sinh lời yếu tố vị trí bất động sản mang lại cao giá trị bất động sản lớn Mỗi bất động sản tồn đồng thời vị trí, vị trí tuyêt đối vị trí tưong đối Cả vị trí đóng vai trị quan trọng việc xác lập giá trị CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP bất động sản Những bất động sản nằm trung tâm thị có giá trị lớn bất động sản loại nằm ven trung tâm Những bất động sản nằm trục giao thơng quan trọng có giá trị cao bất động sản nằm vị trí khác Việc xem xát ưu vị trí bất động sản cực ký quan trọng, đặc biệt đơí với việc xác định giá đất • Kích thước, hình thể, diện tích lơ đất: kích thước diện tích tối ưu thỏa mãn loai nhu cầu cụ thể củ đa số đan cư vùng • Hình thức bên ngồi bất động sản: bất động sản có giá xây dựng nhau, bất động sản cá kiến trúc phù hợp với thị hiếu giá trị cao ngược lại • Tình trạng mơi trường: mơi trưịng lành hay ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Những bất động sản nằm vùng thường hay xảy sụ cố thiên tai bị giảm giá trị ngược lại 2.2 Các yếu tố kinh tế • Các yếu tố liên quan đến cầu bất động sản việc làm, mức lương, khả chi trả, khả vay tiền từ tổ chức tín dụng Thu nhập người dân tăng, khoản chi tiêu cho nhu cầu thiết yếu, người dân khoản dư ra, đầu tư vào bất động sản, làm tăng cầu kéo theo giá bất động sản tăng ngược lại • Các yếu tố liên quan đén cung sẵn có thị trường, tỷ lệ chiếm phịng, chi phí xây dựng 2.3 Các yếu tố xã hội Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị bất động sản Một khu vực mà dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá trị bất động 10 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP lượng giao dịch bất động sản cơng ty lớn, tính từ đầu tháng năm 2008 đến nay, công ty thực đầu tư nhiều dự án Có thể nói, số lượng nhân viên cịn hạn chế, khơng đủ để đáp ứng yêu cầu phát triển công ty Chưa có cán chuyên viên lĩnh vực định giá + Về phương pháp định giá: Khi sử dụng phương pháp chi phí, người định giá phải tính đến nhiều loại chi phí liên quan đến xây dựng Do địi hỏi người định giá phải người am hiểu sâu lĩnh vực xây dựng phải có khinh nghiệm lĩnh vực Mặt khác, cơng trình xây dựng hình thành phải trải qua nhiều giai đoạn cấu thành phận khác Chi phí cho giai đoạn, phận cấu thành khác nhau.Vì khó để xác định xác chi phí tạo dựng lên bất động sản + Phương pháp chi phí dựa ý kiến chủ quan người định giá Ví dụ định giá nhà qua sử dụng nhiều năm, việc ước tính tổng giảm giá tĩch lũy dựa ý kiến chủ quan người định giá, chưa có thống để tính tống giảm giá tích lũy Mặt khác, phương pháp dựa giá trị cộng dồn tổng nhiều phận chưa tổng giá trị tồn cơng trình + Việc áp dụng phương pháp định giá đất dự án không cho kết xác khơng đưa giá trị dự báo phù hợp, không đáp ứng nguyên tắc định giá- tính đến giá trị tương lai bất động sản + Việc sử dụng phương pháp không cho kết xác phương pháp dựa ý kiến chủ quan người định gía.Vì nên kết hợp nhiều phương pháp định giá, phương pháp bổ sung hỗ trợ 35 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP CHƯƠNG III MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ I Về cấu tổ chức Thành lập nhóm chuyên có trách nhiệm thẩm định giá bất đống sản Hiện nay, nhân viên định giá cơng ty cịn q ít, khơng đủ để đáp ứng nhu cầu cơng ty Vì việc tuyển dụng nhân viên định giá thành lập nhóm có trách nhiệm thẩm định giá bất động sản vấn đề trước mắt cần giải Khi định giá bất động sản phải thẩm định hàng loạt yếu tố liên quan tình trạng pháp lý, vị trí địa lý, thời gian giao dịch, quy hoạch, tài chính… Do địi hỏi người định giá phải người đào tạo chun mơn, có kinh nghiệm lĩnh vực định giá Để đáp ứng u cầu, cơng ty phải mở khóa đào tạo, nâng cao trình độ, chất lượng cán định giá, tạo điều kiện cho nhân viên tham gia khoa học bồi dưõng nâng cao kỹ thẩm định, tạo điều kiện cho nhân viên tham gia khoá học lấy chứng hành nghề định giá Bên cạnh đó, tổ chức buổi giao lưu, mời chuyên gia lĩnh vực định giá nhằm trao đổi học hỏi kinh nghiệm định giá Việc học hỏi cá chuyên gia lĩnh vực định giá đóng vai trị quan trọng, giúp bước hồn thiện kỹ định giá 36 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Thúc đẩy tính tự giác, động, khả làm việc, nhiệt tình, cần cù, cẩn thận cơng tán cán định giá để đảm bảo chất lượng công tác định giá Kiểm tra, giám sát hoạt động định giá thường xuyên, liên tục để kịp thời điều chỉnh, giảm thiểu sai sót cơng tác định giá Có thể tiến hành kiểm tra đột xuất, kiểm tra mẫu báo cáo định giá, thuyết minh chứng thư định giá tiến hành kiểm tra định kỳ, thường xuyên hàng thán hàng quý Thị trường bất động sản thị trường không lành mạnh, thông tin thị trường khơng xác, phải xây dựng hệ thống sở liệu để cập nhật khai thác thơng tin.Có kế hoạch thu thập, phân tích, tổng hợp giá bất động sản khu vực định giá Các thông tin lưu giữ phải thơng tin có giá trị, độ tin cậy xác cao Bộ phận lưu trữ thơng tin phải có đủ điều kiện để áp dụng tiến công nghệ thông tin với hệ thống máy tính hỗ trợ II Về phưong pháp áp dụng Ngoài cách định giá phương pháp chi phí, sử dụng thêm số phương pháp khác để định giá bất động sản Cụ thể sau: Đối với đất trống thuộc dự án Cách 1: Dùng phương pháp so sánh thị trường để định giá trực tiếp Phương pháp định giá so sánh dựa sở giá bán bất động sản có đặc điểm tương đối giông so với bất động sản thuộc đối tượng xem xát, để ước tính giá trị thực bất động sản đó.Phương pháp phổ biến rộng rãi sử dụng phổ biến Việt Nam nhiều nước giới Nó dược áp dụng để thẩm định cho trường hợp đất đai, nhà cửa, cho thẩm định giá cho thuê hợp đồng 37 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP thuê mướn Đây phương pháp được sử dụng phổ biến lý sau: + Là phương pháp có kỹ thuật đơn giản + Nó thể đánh giá giá trị thị trường, có sở vững để quan pháp lý cơng nhận + Nó địi hỏi cần thiết tăng cường kinh nghiệm kiến thức thị trường để tiến hành thẩm định giá cách thích hợp + Phương pháp so sánh khơng có cơng thức hay mơ hình cố định, mà dựa vào diện giao dịch thị trường Phương pháp so sánh địi hỏi phải: • Tìm kiếm tài sản giao dịch thị trường hành, tương đối giống so với tài sản đối tượng cần định giá • Tiến hành phân tích, kiểm tra bất động sản so sánh để xác định giá trị chúng bảo đảm bất động sản so sánh • Sau lựa chọn số bất đống sản so sánh giống bất động sản mục tiêu nhất, thường từ 3-6 bất động sản • Phân tích giá bán, xác định biệt bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu • Thực điều chỉnh giá bán bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu Hòa hợp số giá trị để tìm số giá trị bất động sản mục tiêu Ví dụ: định giá đất biệt thự khu thị Dưong Nội Trong q trình tìm hiểu, nghiên cứu thị trường khảo sát thực tế địa bàn, em nhận thấy có đặc điểm sau: Do cầu bất động sản khu vực Hà Đông tăng, nên giá đất khu vực Hà Đông từ cuối tháng 1-2008 có xu hướng tăng từ 2-3triệu/m2 hầu hết 38 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP phân khúc, nhà chung cư, nhà liền kề, biệt thự, sang thang tăng nhẹ từ 1,5-2 triệu/m2 Tuy nhiên đến đầu tháng 3, giá nhà đất bị chững lại Có khu đô thị cạnh khu Dương Nội khu đô thị Văn Khê, khu đô thị Vạn Phúc, khu thị Văn Phú, tìm số bất động sản thuộc khu đô thị có chung đặc điểm bất động sản mục tiêu stt Vị trí nguồn thơng Đặc điểm tài sản Giá Thu thập Đất biệt thự 22,5triệu/m2 đô thị Văn khê, Hà ngày hướng đông nam, Đông 2-3-2008 BT1-16, ô góc tin Khu thị Văn Khê Đất biệt thự thuộc khu Đưòng 11m Đất biệt thự thuộc khu Thu thập đô thị Văn Khê, Hà ngày hướng đông nam, Đông DT: 156m2 Đất biệt thự 19-2-2008 BT7-13 24 triệu/m2 Mặt đưịng: 13m Đất biệt thự thuộc Thu thập thị Văn Khê, Hà Đông ngày BT4-25 5-3-2008 DT: 184m2 Đất biệt thự mặt đường 11m 23 triệu/m2 DT: 200m2 Khu đô thi Vạn Phúc Đất biệt thự khu đô thị Vạn Phúc, Hà Đông Thu thập Đất biệt thự ngày BT2-05, hướng 21-1-2008 tây bắc Đường 11m DT: 182m2 39 19,5triệu/m2 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Đất biệt thự khu đô thị Thu thập Hướng đông Vạn Phúc, Hà Đông ngày nam, 24-2-2008 24 triệu/m2 Đường 12m DT; 200m2 Khu đô thị Văn Phú Đất biệt thự khu đô thị Thu thập đất biệt thự ngày BT8-4 5-3-2008 24triệu/m2 Đường 11m Văn Phú, Hà Đông DT: 200m2Dựa vào thông tin thu thập được, tiến hành đièu chỉnh Các yếu tố điều chỉnh gồm: + Các quyền bất động sản + Điều kiện tài + Điều kiện bán + Các chi phi phải thực sau mua + Các điều kiện thị trường + Vị trí bất động sản + Các đặc tính vật chất bất động sản + Các đặc tính kinh tế + Sự phân vùng + Các giá trị bất động sản Nguyên tắc đièu chỉnh: lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, bất động sản so sánh tốt điều chỉnh giá bất động sản so sánh xuống ngược lại 40 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Điều chỉnh khu đô thị Văn Khê Thực điều chỉnh giá đất đô thị Văn Khê với điều kiện lô đất nằm dự án vừa san nền, diện tích khoảng 160m2-200m2 nằm khu thị, đường rộng khoảng 11-13 m STT I Tiêu chí so sánh Tiêu chi điều chỉnh So sánh So sánh So sánh + Nếu bất động sản so sánh lợi bất động sản mục tiêu trừ ngược lại II III Giá bán ( triệu/m ) Pháp lý Quy mô Ngày bán Hệ số điều chỉnh Giá bán điều + Hệ số điều chỉnh theo số học 22,5 24 0 0 +1 +1 22,5 25 23 0 0 23 chỉnh Mức giá đất biệt thự khu thị mói Văn Khê dao động từ 22,5triệu/m2 đến 25triệu /m2 Mức giá bình quân 23,75 triệu/m2 Điều chỉnh khu thị Vạn Phúc STT I Tiêu chí so sánh Tiêu chí điều chỉnh So sánh So sánh + Nếu bất động sản so sánh lợi bất động sản mục tiêu trừ ngược lại II III Giá bán ( triệu/m ) Pháp lý Quy mô Ngày bán Hệ số điều chỉnh Giá bán điều chỉnh + Hệ số điều chỉnh theo số học 19,5 24 0 0 +3 +0,5 +3 +0,5 22,5 24,5 41 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Mức giá biệt thự khu đô thị Vạn Phúc dao động từ 22,5triệu/m2 đến 24,5 triệu/m2 Mức giá bình quân 23,5triệu/m2 Điều chỉnh khu đô thị Văn Phú Qua nghiên cứu, khu thị Văn Phú có bất động sản rao bán với giá 24 triệu/m2 nên lấy mức giá 24 triệu/m2 Tổng hợp kết định giá khu đô thị Cao 25 Văn Khê Thấp 22,5 TB 23,75 Cao 24,5 Vạn Phúc Thấp 22,5 Văn Phú TB 24 TB 23,5 Cả khu đô thị nằm gần nhau, thuộc quần thể khu thị phía bắc thành phố Hà Đơng, nằm vị trí giao thơng thuận lợi, đặc biệt mối liên hệ với thủ đô Hà Nội thông qua hệ thống giao thông, bao gồm nhiều tuyến đường quan trọng mang ý nghĩa chiến lược phát triển thủ đô Hà Nội tỉnh Hà Tây đường cao tốc Láng – Hòa Lạc, quốc lộ 6…Tuy nhiên khu đô thị Dương Nội khu đô thị lớn quy mơ Bên cạnh đó, khu đô thị Dương Nội nằm tuyến đường giao thông trọng điểm thành phố Hà Đông Các công trình sở hạ tầng: bênh viện trường học, trung tâm thương mại thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế Nhiều cao ốc khách sạn năm đựoc xây dựng Đặc biệt có khu sinh vất cảnh hội tụ loài hoa, cảnh, chim cảnh quý nước Do đó, khu thị Dương Nội có lợi khu thị khác nên em tiến hành điều chỉnh sau STT I Tiêu chí so sánh Tiêu chi điều chỉnh KĐT Văn KĐT Vạn KĐT Văn Khê Phúc Phú + Nếu bất động sản so sánh lợi bất động sản mục tiêu trừ ngược lại 42 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP II III Giá bán ( triệu/m ) Pháp lý Quy mô Ngày bán Hệ số điều chỉnh Tổng tỷ lệ điều chỉnh Giá bán điều + Hệ số điều chỉnh theo số học 23,75 23,75 0 +25% +25% 0 0 25% 25% 29,7 29,7 24 +20% 0 20% 28,8 chỉnh ( triệu/m2 ) Vậy giá đất biệt thự khu đô thị Dương Nội là: ( 29,7 * + 28,8 ) / = 29,4 triệu/m2 Sử dụng phương pháp so sánh bên cạnh ưu điểm dễ làm, khơng gặp khó khăn mặt kỹ thuật có số hạn chế: + Khi thị trường yếu, khơng đủ chứng việc áp dụng hạn chế + Phân tích so sánh bất động sản lớn tạo thu nhập khó + Khi điều kiện kinh tế pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn phương pháp + Đối với bất động sản chun dùng cụ thể khơng có số liệu để so sánh Cách 2: Dùng phương pháp thu nhập, gọi phương pháp vốn hóa BĐS có đặc điểm khác với tài sản khác quyền sở hữu quyền sử dụng tách rời Trong trường hợp này, nhân viên thẩm định giá phải tiến hành thẩm định giá lợi ích mà tài sản mang lại Số tiền phụ thuộc vào tỷ lệ số lượng tiền mà người thuê phải trả mức độ thu nhập mà nhà đầu tư yêu cấu với số vốn họ bỏ Mặt hạn chế phương pháp tham số để tính tốn giá trị BĐS địi hỏi độ xác cao, việc xác định chung phải tiến hành điều kiện dự kiến trước, độ xác kết tính tốn thường hạn chế 43 CHUN ĐỀ TỐT NGHIỆP Nguyên tắc nhà đầu tư muốn đầu tư vốn để có thu nhập hàng năm số vốn hình thức thu nhập với suất lợi tức chấp nhận được: Gía BĐS = Thu nhập rịng / tỷ suất lợi nhuận Ví dụ: theo thơng tin thu thập thị trường, tỷ lệ vốn hóa BĐS 5% Một BĐS cho thuê mở văn phòng với mức thuê 10triệu/ tháng Ta xác định giá BĐS sau: + Xác định tiền thuê năm: 10 * 12 = 120 triệu/ năm + Xác định giá BĐS: 120/ 5% = 2400 tỷ Đối với nhà cơng trình Cách 1: dùng phương pháp so sánh thị trường để tính trực tiếp giá trị BĐS Cách : Dùng phưong pháp thu nhập Cách : Dùng phương pháp chi phí cơng ty sử dụng Cách : Phương pháp lợi nhuận Phương pháp sử dụng để xác định giá BĐS đặc biệt rạp chiếu phim,khách sạn tài sản khác mà giá trị chủ yếu phụ thuộc vào kkhả sinh lời từ tài sản Mặt hạn chế phương pháp áp dụng để xác định giá trị cho bất động sản mà hoạt động có tạo lợi nhuận Ví dụ: Xác định giá thuê bất động sản kinh doanh khách sạn Ta thu thập số thông tin + Doanh thu từ hoạt động kinh doanh gồm: • Tiền phòng : 1,2 tỷ • Tiền thực phẩm đồ uống: 700 triệu • Điện thoại : 100 triệu • Các dịch vụ khác : 80 triệu 44 CHUN ĐỀ TỐT NGHIỆP + Các chi phí: • Phịng : 500 triệu • Thực phẩm đồ uống : 400 triệu • Bảo hiểm : 7,5 triệu • Bảo dưỡng sửa chữa: 20 triệu • Thuế sử dụng : triệu • Trả điện thoại : 60 triệu • Các dịch vụ khác : 50triệu • Chi phí quản lý : 110 triệu Giả sử vốn chủ sở hữu tỷ thu hồi 10 năm Khấu hao : 1000 / 10 = 100 triệu lợi nhuận yêu cầu nhà đầu tư 15% = 150 triệu Thuế thu nhập doanh nghiệp 28% Lợi nhuận kinh daoh chiếm 40 % Từ số liệu trên, tổng thu nhập khách sạn : 1200 + 700 + 100 + 80 = 2080 ( triệu đồng ) Chi phí kinh doanh gồm: • Phịng : 500 • Thực phẩm đồ uống : 400 • Trả điện thoại : 60 • Dịch vụ khác : 50 • Chi phí quản lý : 110 Tổng chi phí hoạt động kinh doanh là: 500 + 400 + 60 + 50 + 110 = 1120 ( triệu ) Lợi nhuận trứơc thuế: 2080 – 1120 = 960 ( triệu ) Thuế thu nhập doanh nghiệp: 960 * 28% = 268,8 ( triệu ) Lợi nhuận sau thuế : 960 – 268,8 = 691,2 45 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Lợi nhuận chia : 691,2 – 150 – 100 = 441,2 triệu Lợi nhuận kinh doanh 40%, lợi nhuận từ bất động sản 60% Lợi nhuận chia Bất động sản: 441,2 * 60% = 264,72 triệu Các chi phí liên quan đến bất động sản gồm: • Bảo hiểm : 7,5 • Sửa chữa : 20 • Thuế sử dụng: 8,5 Các chi phí liên quan đến bất động sản 35,5 triệu Giá thuê Bất động sản là: 264,72 – 35,5 = 229,22 triệu Cách 5: Phương pháp thặng dư Phương pháp dùng để tính tồn giá trị BĐS theo trạng sử dụng mà vào mục đích sử dụng chúng tương lai, theo quy hoạch cấp có thẩm quyền phê duyệt, Thực chất phương pháp thặng dư dạng phương pháp giá thành, chúng thực theo nguyên tắc: Giá đất = Giá trị công trình – ( tổng số chi phí + lợi nhuận ) Trong trình định giá, nên kêt hợp nhiều phương pháp, từ đến phương pháp để đưa kết xác III Kiến nghị + Hình thành phát triển tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp nhằm đáp ứng cầu xã hội + Việc định giá phải tuân theo nguyên tắc, phương pháp,quy định Nhà nước + Ban hành hoàn thiện văn luật liên quan đến công tác định giá bất động sản + Thúc đẩy ngành thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng phát triển bền vững 46 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP + Công bố công khai, kịp thời quy hoạch tổng thể quy hoạch chi tiết KẾT LUẬN Đứng trước hội thách thức kinh tế tồn cầu hóa, xu hướng hợp tác đơi với cạnh tranh ngày cao, đòi hỏi kinh tế nước cần phải có thay đổi để phù hợp với kinh tế chung tồn cầu, thay đổi lĩnh vực BĐS đóng vai trị quan trọng, phục vụ kịp thời nhịp độ phát triển kinh tế Việc phát triển nghề định giá bất động sản yếu tố quan trọng kinh tế thị trường rào chắn giá ảo tự phát, góp phần làm lành mạnh thị trường bất động sản Tuy nhiên, Việt Nam thiếu hụt chuyên gia thẩm định giá đào tạo cách thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ Đứng trước yêu cầu đó, cơng ty Cổ phần đầu tư Sơng Đà Sao Việt bước đầu khẳng định vị kinh tế nói chung lĩnh vực kinh doanh BĐS nói riêng Để đạt kết phấn đấu khơng ngừng tồn thể cán nhân viên công ty phải kể đến phận thẩm định giá 47 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Tuy nhiên, họat động định giá cơng ty cịn nhiều hạn chế thiếu nhân lực, thiếu phương pháp, q trình định giá cịn gặp nhiều khó khăn Do đó, cơng ty phải bước khắc phục để hạn chế thiếu xót, vấn đề tuyển dụng đào tạo cán định giá yêu cầu thiết, cần trọng nhằm đạt muc tiêu đặt ra, 48 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình định giá BĐS Giáo trình kinh doanh BĐS Luật kinh doanh BĐS Các tài liệu thẩm định giá công ty Sông Đà Sao Việt Luật đất đai năm 2003 Internet Các tài liệu tham khảo khác 49 ... doanh bất động sản tổ chức sau CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ SÔNG ĐÀ SAO VIỆT SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN KD BẤT ĐỘNG SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Sơ đồ tổ chức hoạt động. .. PHẦN II THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BĐS CỦA CÔNG TY SÔNG ĐÀ SAO VIỆT I Cơ cấu tổ chức công ty Sông Đà Sao Việt Công ty cổ phần đầu tư Sông Đà Sao Việt thành lập cở sở cổ đơng tham gia góp vốn, hoạt động. .. thuyết hoạt động bán bất động sản định giá bất động sản Phần II: Thực trạng định giá bất động sản công ty Sông Đà Sao Việt Phần III: Một số giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác định giá cơng