Đang tải... (xem toàn văn)
Tài liệu tham khảo kinh tế đầu tư: huy động vốn cho các dự án bất động sản của công ty cổ phần thanh bình hà nội
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN *** Trương Tuấn Anh huy động vốn cho dự án bất động sản cơng ty cổ phần bình hà nội LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH Hà Nội, Năm 2008 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN *** Trương Tuấn Anh HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THANH BÌNH HÀ NỘI Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh cơng nghiệp xây dựng Khố : 14 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC GS.TS NGUYỄN ĐÌNH PHAN Hà Nội, Năm 2008 MỞ ĐẦU Trong trình vận động lên kinh tế thị trường Việt Nam, vốn trở thành nguồn lực bản, việc huy động sử dụng hiệu nguồn lực yếu tố định cho hưng thịnh hay suy vong doanh nghiệp Những năm qua, bất động sản lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn, thu hút nhiều vốn đầu tư doanh nghiệp nước Tuy nhiên, năm 2008 nước ta phải đối mặt với nhiều khó khăn hậu số sai lầm sách vĩ mơ năm trước đây, dẫn đến lạm phát tăng cao, tăng trưởng chậm lại, tín dụng thắt chặt, thị trường chứng khoán suy thoái, thị trường bất động sản trầm lắng… điều tác động trực tiếp đến doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực bất động sản, đặc biệt doanh nghiệp nước yếu vốn Là đơn vị hoạt động lĩnh vực xây dựng đầu tư kinh doanh nhà ở, cao ốc văn phòng cho thuê, may mặc xuất khẩu, Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội làm Chủ đầu tư số Dự án xây dựng Khu nhà ở, cao ốc văn phòng với tổng số vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng như: Dự án đầu tư xây dựng nhà để bán Khu đô thị Bắc Đại Kim mở rộng phường Định Cơng, quận Hồng Mai, Hà Nội; Dự án đầu tư xây dựng nhà để bán cho cán chiến sỹ Bộ Công an Khu Đô thị Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, Hà Nội; Dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phịng số 1A Láng Hạ, quận Ba Đình… Thời gian triển khai dự án nằm khoảng thời gian từ năm 2007 đến 2011 Tính đến 30/6/2007 Tổng nguồn vốn Cơng ty đạt khoảng 72 tỷ đồng so với tổng nhu cầu vốn khoảng 1.000 tỷ đồng cho dự án, thời gian tới, việc huy động vốn tài trợ cho Dự án cấp thiết Vấn đề đặt huy động vốn nào, khối lượng vốn cần huy động, nguồn huy động, thời gian huy động… để đảm bảo sử dụng vốn hiệu giúp doanh nghiệp phát triển bền vững Từng nhân viên Cơng ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội, đồng thời thời gian viết luận văn tốt nghiệp cao học, nhận thấy hội thuận lợi để tập trung nghiên cứu, phân tích tình hình tài đề xuất giải pháp huy động vốn thực dự án bất động sản Cơng ty, tơi định chọn đề tài: “ Huy động vốn cho dự án bất động sản Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội” mặt nâng cao hiểu biết lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản, lĩnh vực tài chính, hồn thành luận văn tốt nghiệp cao học, mặt khác đưa số gợi ý huy động vốn để Công ty tham khảo Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm số mục đích sau: - Nâng cao hiểu biết người nghiên cứu lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, lĩnh vực tài - Giải nhu cầu huy động sử dụng vốn để tài trợ cho dự án bất động sản Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội tham gia đầu tư - Hoàn thành luận văn tốt nghiệp cao học Ngồi ra, việc nghiên cứu đề tài cịn có số ý nghĩa: - Khi có đầy đủ vốn, Cơng ty cung cấp thị trường số lượng lớn hộ diện tích văn phịng cho thị trường Hà Nội nói riêng thị trường nước nói chung - góp phần giải nhu cầu thiết nhân dân nhà doanh nghiệp văn phòng, gián tiếp làm tăng tính hấp dẫn cho mơi trường đầu tư tồn xã hội - Tạo công ăn việc làm, giúp ổn định đời sống cán công nhân viên - Tạo lợi nhuận cho nhà đầu tư gồm: bên vay bên cho vay, đồng thời đóng góp vào ngân sách thông qua khoản thuế Đối tượng nghiên cứu - Nghiên cứu hình thức huy động vốn sử dụng phổ biến - Tình hình tài Cơng ty - Nhu cầu vốn đầu tư cho dự án bất động sản Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội Phạm vi nghiên cứu Các báo cáo tài chính, dự án bất động sản Cơng ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội tham gia đầu tư Phương pháp nghiên cứu Để nghiên cứu đề tài, học viên sử dụng phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau: phương pháp tiếp cận phân tích hệ thống, phương pháp điều tra, tổng kết điển hình, tổng hợp, thống kê, so sánh, vật biện chứng, vật lịch sử Mặc dù có nhiều cố gắng để tìm hiểu, đánh giá, phân tích đưa số ý kiến mình, với hiểu biết cịn chưa hồn thiện, Luận văn tốt nghiệp chưa thể phản ánh đầy đủ giải triệt để vấn đề nêu Tôi mong nhận ý kiến đóng góp thầy cô giáo bạn đọc để nghiên cứu sau hồn chỉnh Tơi xin trân thành cảm ơn GS.TS Nguyễn Đình Phan - Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Kinh tế quốc dân, thầy cô giáo Khoa Quản trị Kinh doanh Trường Đại học Kinh tế quốc dân toàn thể cán nhân viên Cơng ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội tận tính hướng dẫn, góp ý, giúp đỡ tơi q trình hồn thành Luận văn tốt nghiệp PHẦN LÝ LUẬN VỀ VỐN, HUY ĐỘNG VỐN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VỐN VÀ CÁC NGUYÊN TẮC HUY ĐỘNG VỐN 1.1 Vốn doanh nghiệp Trong sách có tựa đề: “Sử dụng có hiệu hình thức huy động vốn doanh nghiệp cơng nghiệp kinh tế thị trường” hai tác giả GS.TS Đàm Văn Nhuệ - PGS.TS Ngơ Thị Hồi Lam, NXB trị quốc gia 2001, vốn doanh nghiệp viết sau: Bất kỳ doanh nghiệp cần có nguồn lực tài định để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh Nguồn lực tài thể sử dụng dạng khác nhằm mục đích thu lợi ích lớn tương lai coi vốn doanh nghiệp Trong Từ điển Longman rút gọn tiếng Anh kinh doanh, vốn định nghĩa: “ Vốn tài sản tích luỹ sử dụng vào sản xuất nhằm tạo lợi ích lớn hơn; yếu tố trình sản xuất ( yếu tố khác đất đai lao động) Trong kinh doanh, vốn coi giá trị tài sản hữu hình tính tiền, nghĩa tài sản dạng khơng phải tiền nhà xưởng, máy móc thiết bị, dự trữ nguyên vật liệu” Các quan niệm nêu vốn phản ánh khía cạnh liên quan đến nguồn lực tài doanh nghiệp, nhiên, khái niệm trình bày góc nhìn khác mục tiêu nghiên cứu khác nhau, chưa thể cách nhìn tổng thể vốn doanh nghiệp Vốn có nhiều dạng khác phân nhóm thành hai loại: Vốn vật vốn tiền Vốn tiền coi nguồn tài doanh nghiệp Nguồn tài sở để có điều kiện sản xuất, tức yếu tố đầu vào nhà xưởng, địa điểm sản xuất kinh doanh, thiết bị, nguyên vật liệu điều kiện khác Vốn doanh nghiệp cịn hiểu theo nghĩa hẹp số tiền tài sản hữu hình khác, doanh nghiệp có nguồn tài mình, tức khơng tính đến nguồn tài doanh nghiệp có nhờ vay Tuy nhiên, thực tế, người ta thường dùng vốn theo nghĩa rộng để tồn nguồn lực tài doanh nghiệp, không phân biệt nguồn huy động Từ phân tích nêu, vốn doanh nghiệp ( theo cách hiểu vốn tài chính) coi giá trị tiền tất nguồn lực chuyển thành tiền doanh nghiệp nắm giữ sử dụng nhằm mục đích thu lợi ích lớn tương lai, không phân biệt nguồn gốc hình thành khơng phân biệt hình thái biểu Thông thường, giá trị doanh nghiệp bao gồm giá trị hữu hình giá trị vơ hình doanh nghiệp Tuy vậy, thực tế, đánh giá vốn doanh nghiệp người ta tính đến giá trị hữu hình, vậy, vốn hiểu khác với phạm trù “ giá trị doanh nghiệp” Vốn doanh nghiệp hình thành từ thành lập doanh nghiệp biến đổi theo thời gian Với doanh nghiệp kinh doanh thành công, vốn doanh nghiệp có chiều hướng tăng trưởng, sau chu kỳ kinh doanh, vốn ban đầu lại bổ sung phần lợi nhuận thu ( lợi nhuận dùng để tái đầu tư ) Phần bổ sung nhiều hay phụ thuộc vào mức độ sinh lợi kinh doanh sách tăng trưởng doanh nghiệp Những doanh nghiệp có chiến lược phát triển dài hạn thường ý dùng lợi nhuận để tái đầu tư, khơng tăng cường tái đầu tư sớm hay muộn, doanh nghiệp thất bại Ngoài ra, nhu cầu đầu tư, q trình sản xuất kinh doanh, vốn huy động bổ sung từ nguồn khác nhau, làm tăng vốn doanh nghiệp Tuy vậy, với doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ nguồn vốn ban đầu bị giảm dần Tình trạng xảy với nhiều doanh nghiệp nhà nước, hai loại nguyên nhân: kinh doanh thua lỗ ( không thực tái đầu tư mở rộng) không thực đủ khấu hao tài sản cố định ( không đảm bảo tái đầu tư giản đơn) Như vậy, vốn ban đầu doanh nghiệp tăng lên giảm hai nhóm yếu tố khách quan chủ quan, phụ thuộc vào mức độ hiệu sách đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Vốn doanh nghiệp thời điểm bao gồm vốn đầu tư ban đầu, vốn tích luỹ từ lợi nhuận vốn huy động bổ sung trình hoạt động doanh nghiệp 1.2 Các nguyên tắc huy động vốn 1.2.1 Nguyên tắc kịp thời Việc huy động vốn phải đảm bảo tính kịp thời Thơng thường, có nhu cầu vốn bổ sung, doanh nghiệp phải tìm nguồn vốn để giải nhu cầu đó, nhiên, việc cung ứng vốn không thời điểm, thời đầu tư nguồn vốn ý nghĩa, làm giảm khả thu lợi ích từ hoạt động đầu tư kinh doanh Vì vậy, cải tiến thủ tục hành phức tạp quy trình giao dịch vốn mong muốn doanh nghiệp Nhiều khi, số doanh nghiệp phải chấp nhận tỷ lệ lãi suất cao nhiều thị trường phi thức để có nguồn vốn kịp thời khơng vay kịp vốn nguồn vốn rẻ trở nên đắt, làm cho kết dự tính phương án kinh doanh giảm doanh nghiệp gặp khó khăn việc trả nợ 1.2.2 Nguyên tắc hiệu Cần lựa chọn bảo đảm hiệu huy động vốn cao điều kiện định Như trình bày, điều kiện thị trường tài phát triển doanh nghiệp có nhiều hội tiếp cận với nguồn vốn khác để phục vụ cho sản xuất kinh doanh, cần lựa chọn nguồn vốn thích hợp nhằm mang lại hiệu cao việc huy động vốn Hiệu việc sử dụng hình thức huy động vốn hiệu đầu tư mà nguồn vốn mang lại, mà thể khả dễ dàng tiếp cận huy động nguồn vốn, lợi ích chủ doanh nghiệp sử dụng nguồn vốn đó, khả làm tăng lợi nhuận rịng doanh nghiệp lợi nhuận tích luỹ 1.2.3 Nguyên tắc số lượng thời gian Việc huy động vốn cần bảo đảm đáp ứng nhu cầu số lượng thời gian: ý đồ đầu tư, kinh doanh thực khơng có đủ lượng vốn định theo nhu cầu tính tốn, đó, huy động phải bảo đảm đủ số lượng tính tương thích thời gian Thực tế, số doanh nghiệp thường phải nâng mức nhu cầu ghi yêu cầu huy động vốn để có đủ số vốn cần thiết dự án phê chuẩn, điều làm cho dự án khơng cịn chặt chẽ Ngồi ra, nhiều trường hợp cách tính tốn thời gian cho vay ngân hàng thường cứng nhắc nên doanh nghiệp không bảo đảm hạn trả tiền, phải chịu lãi suất hạn, chi phí cao 1.2.4 Nguyên tắc giảm thiểu chi phí giao dịch 10 Huy động vốn cần bảo đảm giảm thiểu chi phí giao dịch: Một nguồn vốn với lãi suất thấp đơi trở nên q đắt chi phí liên quan đến giao dịch vốn cao Ngun nhân chi phí giao dịch cao là: thủ tục hành phức tạp, quy trình giải ngân phiền tối, chi phí tư vấn cao đơi quy mơ khơng thích hợp Vì vậy, doanh nghiệp cần tùy theo lượng vốn cần vay để chọn nguồn vốn phù hợp, nguồn vốn phức tạp làm cho chi phí giao dịch đồng vốn huy động cao lượng vốn huy động nhỏ Ngược lại, dự án lớn có lợi chi phí cho vốn tìm đến nguồn vốn có thủ tục phức tạp lại phải chịu lãi suất thấp CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐANG ĐƯỢC SỬ DỤNG PHỔ BIẾN (1) Doanh nghiệp huy động vốn từ nhiều nguồn để tài trợ cho dự án Có thể phân thành: Nguồn vốn chủ sở hữu Nguồn vốn nợ phải trả Nguồn vốn tự có huy động từ nguồn: quỹ khấu hao bản, quỹ tích lũy đầu tư điều chỉnh cấu tài sản nợ Nguồn vốn từ bên huy động từ nguồn ngắn hạn dài hạn Hình 1.1 Sơ đồ nguồn vốn CÁC NGUỒN VỐN Nguồn nợ phải trả Ngắn hạn Nguồn vốn chủ sở hữu Dài hạn Quỹ khấu hao Vốn cổ phần thặng dư Quỹ tích luỹ tái đầu tư Điều chỉnh cấu tài sản 89 Do đó, Cơng ty nên đầu tư vào dự án xây dựng văn phòng cho thuê thực mạnh vốn, đủ khả quản lý Tìm kiếm khu đất có vị trí đẹp: nằm khu trung tâm, thuận tiện giao thơng, diện tích lớn, mật độ xây dựng ô đất lớn… dự án phải có tiêu tài NPV, IRR cao ( tiêu IRR phải từ 28% trở lên) Chỉ đáp ứng điều kiện hiệu kinh tế, khả quản lý, khả thu xếp vốn việc Cơng ty sử dụng nguồn vốn Chủ sở hữu có, huy động thêm vốn từ việc phát hành thêm cổ phiếu cổ đông ủng hộ không gây khó khăn cho việc lưu chuyển tiền tệ, hạch tốn tài cơng ty Đối với dự án Nhà để bán cho cán chiến sỹ Bộ Công an Khu đô thị Dịch Vọng dự án nhà để bán Khu đô thị Định Cơng - Đại Kim, Cơng ty sử dụng vốn chủ sở hữu để đầu tư số chi phí giai đoạn chuẩn bị đầu tư Đối với dự án Trung tâm tài Láng Hạ, dự án hiệu xét tất mặt, Cơng ty phát hành thêm cổ phiếu để tăng vốn điều lệ, lấy tiền góp vốn vào Cơng ty cổ phần Đầu tư Láng Hạ 2.2.2 Huy động vốn từ khách hàng Huy động vốn từ khách hàng việc chủ đầu tư ký hợp đồng bán nhà cho thuê văn phịng dài hạn với khách hàng, quy định lần tạm ứng tiền theo tiến độ dự án kể từ dự án khởi công xây dựng hoàn thiện nhà, bàn giao cho khách hàng sử dụng Theo quy định Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà sau hoàn thành việc xây dựng hạ tầng phần móng cơng trình Tuỳ vào tiến độ, quy mơ, tính chất mà Cơng ty phân chia tiền bán nhà thành nhiều đợt khác nhau, 90 thông thường, hộ chung cư, Công ty nên phân thành đợt thu tiền sau: Lần 1: Thu 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau hoàn thiện việc xây dựng hạ tầng phần móng cơng trình Lần 2: Thu tiếp 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau tháng kể từ lần thu tiền thứ Lần 3: Thu tiếp 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau xây xong phần thô Lần 4: Thu tiếp 20% tổng giá trị hợp đồng sau hoàn thiện nhà bàn giao cho khách hàng Lần 5: Thu hết phần lại hợp đồng sau hoàn thành nghĩa vụ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho hộ Đối với hộ nhà vườn, biệt thự, nhà liền kế, nên thu tiền thành đợt: Lần 1: Thu toàn tiền bán đất 50% tiền xây dựng phần thô Lần 2: Thu tiếp 45% giá trị xây dựng phần thô bàn giao nhà Lần 3: Thu hết phần cịn lại hợp đồng sau hồn thành nghĩa vụ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cho hộ Trong dự án Nhà để bán cho Cán chiến sỹ Bộ Công an, dự án Nhà để bán Khu đô thị Định Cơng - Đại Kim, Cơng ty áp dụng phương thức để thu tiền người mua nhà với tiến độ số lượng cụ thể sau: 91 3.11 Tiến độ thu tiền doanh thu từ dự án nhà để bán I Dự án Bộ Công an Nhà chung cư Lần Thời gian Tỷ lệ thu/ GT hợp đồng Giá trị (ngđ ) Lần Lần Lần Lần Hồn thiện phần móng Sau tháng từ lần Hồn thiện phần thơ Bàn giao nhà Cấp "sổ đỏ" 25% 25% 25% 20% 5% 133,781,250 133,781,250 107,025,000 26,756,250 107,025,000 26,756,250 133,781,250 Nhà thấp tầng Lần Thời gian Tỷ lệ thu/ GT hợp đồng Giá trị (ngđ ) Tổng DT (ngđ ) Lần Lần Hoàn thiện phần móng Tiền đất 50% tiền xây dựng 74,547,750 Bàn giao nhà Cấp "sổ đỏ" 45% 5% 36,741,375 4,082,375 208,329,000 170,522,625 137,863,625 II Dự án Định Công Nhà chung cư Lần Thời gian Tỷ lệ thu/ GT hợp đồng Giá trị (ngđ ) Lần Lần Lần Lần Hồn thiện phần móng Sau tháng từ lần Hồn thiện phần thơ Bàn giao nhà Cấp "sổ đỏ" 25% 25% 25% 20% 5% 90,174,000 90,174,000 90,174,000 72,139,200 18,034,800 72,139,200 18,034,800 Nhà thấp tầng Lần Lần Lần Bàn giao nhà Cấp "sổ đỏ" Tỷ lệ thu/ GT hợp đồng Hồn thiện phần móng Tiền đất 50% tiền xây dựng 45% 5% Giá trị (ngđ ) 67,100,000 34,596,000 3,844,000 157,274,000 124,770,000 94,018,000 Thời gian Tổng DT (ngđ ) Đối với dự án đầu tư xây dựng văn phịng cho th, việc huy động vốn từ khách hàng khó hơn, tính chất khơng ổn định 92 khách hàng, họ thay đổi văn phịng lúc việc kinh doanh không thuận lợi bị phá sản, kết thúc dự án, chuyển văn phòng đến nơi khác Tuy nhiên, Cơng ty thu lần tiền thuê khách hàng thời gian thuê theo cách thức sau đây: Công ty tìm kiếm số khách hàng lớn, cần trụ sở ổn định như: Ngân hàng, Cơng ty tài chính, Cơng ty chứng khốn, Cơng ty kinh doanh bất động sản… muốn thuê lâu dài nhà, phần nhà thời gian dài (10 năm, 20 năm… đời dự án) để làm trụ sở cải tạo cho th lại Cơng ty tính tốn giá cho thuê, thu tiền lần thời gian thuê với mức hợp lý đảm bảo lợi nhuận, đồng thời đảm bảo cho khách hàng thấy lợi ích lớn việc thuê dài hạn này: không thời gian chuẩn bị đầu tư, thực đầu tư, tồ nhà có vị trí đẹp, giá rẻ trả tiền năm… Cách thức số chủ đầu tư bất động sản áp dụng, Toà nhà Vincom city Tower 191 Bà Triệu, chủ đầu tư cho Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam thuê toàn tháp A thời gian 50 năm; Tồ tháp đơi Hoa Binh Tower 106 Hoàng Quốc Việt, chủ đầu tư cho Khách sạn Summer Set thuê toàn tháp B để làm khách sạn hộ cho thuê cao cấp; Toà tháp Petro Tower Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh, chủ đầu tư cho Công ty cổ phần Lạc Việt thuê toàn tầng 12 12A 50 năm Công ty cải tạo tầng thành văn phòng hạng sang The Imperial Business Center th lại… Với hình thức này, Cơng ty hồn tồn áp dụng cho dự án cao ốc Trung tâm Tài Láng Hạ, để nhanh chóng thu hồi vốn đầu tư, chuyển sang thực dự án khác 2.2.3 Huy động tín dụng ngân hàng Việc huy động tín dụng ngân hàng cho dự án phát triển nhà để bán thường huy động ngắn hạn để đáp ứng nhu cầu vốn tức cho việc nộp tiền sử dụng đất, toán số hợp đồng thiết kế, khảo sát địa chất, 93 tạm ứng cho nhà thầu thi công xây dựng Phần tín dụng thương mại hồn trả sau đợt thu tiền theo tiến độ hợp đồng từ người mua nhà Nguồn tín dụng ngân hàng chủ yếu tài trợ ngân hàng thương mại, Cơng ty tài chính, ngồi cịn huy động từ Quỹ tín dụng, có quan hệ tốt huy động từ nguồn cho vay ưu đãi Ngân hàng Phát triển Việt Nam Trong dự án Nhà để bán cho Cán chiến sỹ Bộ Công an, dự án Nhà để bán Khu đô thị Định Công - Đại Kim, Cơng ty áp dụng phương thức để vay tiền với tiến độ số lượng cụ thể sau: 3.12 Giá trị vay tín dụng ngân hàng dự án nhà để bán I Dự án Bộ Cơng an Khoản mục Chi phí thiết kế Tiền sử dụng đất Chi phí GPMB, hạ tầng Giá trị ( 1.000 đ ) Thời gian tín dụng 7,167,851 tháng 167,150,200 tháng 30,694,000 tháng II Dự án Định Cơng Khoản mục Chi phí thiết kế Tiền sử dụng đất Chi phí GPMB, hạ tầng Giá trị ( 1.000 đ ) Thời gian tín dụng 4,586,966 tháng 24,228,000 tháng 4,494,000 tháng Đối với dự án xây dựng văn phòng cho thuê, việc huy động tín dụng ngân hàng bắt buộc, phần lớn dự án có Tổng mức đầu tư lớn, tự thân doanh nghiệp khơng thể có đủ vốn để đầu tư, nhu cầu vay vốn lớn Việc định đầu tư dự án văn phịng cho th cần phải tính tốn chặt chẽ, cụ thể phương án vay vốn: lượng vốn, lãi suất, 94 thời gian đáo hạn… đặc biệt lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh, tiêu IRR phải lớn lãi vay nhiều, thường khoảng 28% trở lên 2.2.4 Huy động tín dụng thương mại Tín dụng thương mại dự án phát triển nhà chủ yếu việc kéo dài thời gian toán bên B hợp đồng kinh tế, ví dụ hợp đồng lập dự án, khảo sát địa chất, thiết kế, đặc biệt nhà thầu thi công lắp đặt thiết bị Tín dụng thương mại trở thành phổ biến hoạt động xây dựng, chuỗi tín dụng liên hồn từ chủ đầu tư nợ nhà thầu chính; nhà thầu nợ nhà thầu phụ, nhà cung cấp vật liệu; nhà thầu phụ lại nợ nhà cung cấp vật liệu khác… Mặt tốt hình thức tín dụng tăng cường mối liên kết nhà hoạt động xây dựng, tiềm ẩn nguy lớn đổ vỡ domino, có thành viên lớn chuỗi gặp khó khăn khả tốn bị phá sản Trong điều kiện tín dụng thắt chặt, huy động vốn từ người mua nhà không thuận lợi hình thức tốt để Công ty tiếp tục triển khai công việc dự án để sớm cung cấp sản phẩm cho thị trường 2.2.5 Phát hành trái phiếu dự án Phát hành trái phiếu dự án áp dụng chủ yếu cho dự án đầu tư xây dựng nhà để bán Theo đó, cơng ty cần huy động vốn để đầu tư cho dự án nhà triển khai, Công ty tiến hành phát hành trái phiếu thị trường với thời gian đáo hạn khoảng từ đến năm, với lãi suất hợp lý, kèm theo quyền mua hộ dự án Đây hình thức áp dụng thời gian gần đây, tín dụng ngân hàng bị thắt chặt, hạn chế cho vay bất động sản, quy định nhà nước không cho doanh nghiệp huy động vốn từ khách hàng trước hoàn thành việc xây dựng phần móng 95 Đối với dự án Nhà để bán cho Bộ Công an Nhà để bán Khu đô thị Định Công - Đại Kim, Cơng ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội áp dụng hình thức 2.2.6 Huy động vốn thị trường chứng khốn Đây hình thức huy động vốn phổ biến thị trường tài quốc tế, dần trở nên quen thuộc với thị trường Việt Nam Huy động vốn thị trường chứng khoán mục tiêu hầu hết doanh nghiệp hoạt động, mục tiêu hướng tới Cơng ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội Tuy nhiên, để tiến hành IPO niêm yết cổ phiếu Sở giao dịch, Công ty cần phải cải thiện nhiều tiêu báo cáo tài chính, có chiến lược kế hoạch kinh doanh cụ thể, đáp ứng điều kiện niêm yết… Công ty phấn đấu đến năm 2010 IPO niêm yết cổ phiếu Sở giao dịch chứng khốn TP Hồ Chí Minh 96 KẾT LUẬN Dù gặp phải số khó khăn tác động yếu tố kinh tế vĩ mô, bất động sản lĩnh vực đầu tư hấp dẫn, mang lại lợi nhuận cao Để kinh doanh thành cơng lĩnh vực này, ngồi việc hồn thiện vấn đề nhân lực, cấu tổ chức, chiến lược kinh doanh, Cơng ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội cần phải đặc biệt trọng đến việc nghiên cứu sách huy động sử dụng vốn cho dự án bất động sản Trên sở vận dụng tổng hợp phương pháp, luận văn hướng vào nghiên cứu nội dung trọng yếu hoạt động kinh doanh bất động sản, kết nghiên cứu có đóng góp quan trọng sau: Khái quát ý nghĩa tầm quan trọng vốn, hệ thống hố hình thức huy động vốn sử dụng thị trường tài Khái quát bất động sản, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tình hình thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua Phân tích, đánh giá trạng huy động sử dụng vốn Cơng ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội Thống kê nhu cầu sử dụng vốn đầu tư cho dự án bất động sản Công ty triển khai thời gian từ 2008 - 2011 Đưa số giải pháp huy động vốn tài trợ cho dự án bất động sản Cơng ty triển khai, đồng thời giải pháp chung cho dự án triển khai thời gian tới 97 Trong nghiên cứu Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội ( có), tác giả cần phải hoàn thiện giải pháp huy động vốn, đưa khuyến nghị tái cấu trúc vốn để Công ty có cấu vốn hợp lý DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO + Bảng cân đối kế toán năm 2005, 2006, 2007; + Báo cáo kết kinh doanh năm 2005, 2006, 2007; + Bảng tổng hợp dự án Cơng ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội tham gia đầu tư đến tháng 9/2007; + GS.TS Đàm Văn Nhuệ - PGS.TS Ngơ Thị Hồi Lam: Sử dụng có hiệu hình thức huy động vốn doanh nghiệp công nghiệp kinh tế thị trường, NXB trị quốc gia 2001; + PGS.TS Lưu Thị Hương - PGS.TS Vũ Duy Hào: Giáo trình tài doanh nghiệp, NXB tài 2006; + Đại học kinh tế quốc dân: Giáo trình lý thuyết quản trị kinh doanh, NXB khoa học kỹ thuật 2006; + Thị trường chứng khoán, nhà xuất thống kê 2006 + Nguyễn Thị Liên Hoa - Nguyễn Thị Ngọc Trang: Phân tích tài chính, NXB Lao động xã hội 2007; + Websites: www.vnexpress.net, www.vneconomy.vn, www.vir.com.vn, www.google.com.vn … Và số tài liệu khác 98 XÁC NHẬN CỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC NGƯỜI THỰC HIỆN GS.TS Nguyễn Đình Phan Trương Tuấn Anh 99 MỤC LỤC Trang huy động vốn cho dự án bất động sản công ty cổ phần bình hà nội Hà Nội, Năm 2008 .2 HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THANH BÌNH HÀ NỘI Hà Nội, Năm 2008 .3 ... hình tài đề xuất giải pháp huy động vốn thực dự án bất động sản Cơng ty, tơi định chọn đề tài: “ Huy động vốn cho dự án bất động sản Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội? ?? mặt nâng cao hiểu biết... ty góp vốn thành lập Cơng ty cổ phần Đầu tư Láng Hạ gồm cổ đông pháp nhân Cơng ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội chiếm 54% vốn điều lệ; Công ty cổ phần đầu tư xây dựng kinh doanh nhà; Công ty cổ phần. .. thức huy động vốn sử dụng phổ biến - Tình hình tài Cơng ty - Nhu cầu vốn đầu tư cho dự án bất động sản Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội Phạm vi nghiên cứu Các báo cáo tài chính, dự án bất động sản
![Bảng ] - huy động vốn cho các dự án bất động sản của công ty cổ phần thanh bình hà nội](https://media.store123doc.com/figures/001/680/bang-1680450.png)
