BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Chuyên ngành: Luật Kinh Tế Mã số: 8380107 Người hướng dẫn khoa học: Tiến sĩ Đặng Anh Quân Học viên: Đỗ Thị Yến Lớp: Cao học Luật Kinh tế Khóa: 32 Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 05 năm 2022 LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô Khoa Luật trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh tham gia giảng dạy nhiều kiến thức hữu ích, tạo điều kiện thuận lợi giúp tơi hoàn thành luận văn Đặc biệt, trân trọng cảm ơn TS Đặng Anh Quân tận tâm, động viên, đồng hành tơi suốt q trình nghiên cứu để hồn thiện cơng trình luận văn cao học luật với đề tài “Pháp luật chấp nhà thương mại hình thành tương lai” Trong trình nghiên cứu đề tài, tác giả khơng tránh khỏi thiếu sót Do đó, tơi mong nhận thơng cảm q Thầy, Cơ từ phía trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Đồng thời, mong nhận đóng góp ý kiến quý Thầy, Cơ để luận văn hồn thiện Xin chân thành cảm ơn Tác giả Luận văn Đỗ Thị Yến LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam kết luận văn cơng trình nghiên cứu thân Các kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình, luận văn, luận án trước Các thông tin tham khảo luận văn tác giả trích dẫn cách đầy đủ cẩn thận./ Tác giả Luận văn Đỗ Thị Yến DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân HTTTL Hình thành tương lai GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất TCTD Tổ chức tín dụng Nghị định số 165/1999/NĐ-CP Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 năm 1999 Chính phủ Quy định giao dịch bảo đảm Nghị định số 178/1999/NĐ-CP Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 1999 Chính phủ Quy định bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ Quy định giao dịch bảo đảm Nghị định số 11/2012/NĐ-CP Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Nghị định số 99/2015/NĐ-CP năm 2010 Chính phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà năm 2005 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà 2014 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 09 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP Nghị định số 21/2021/NĐ-CP năm 2017 Chính phủ Quy định đăng ký biện pháp bảo đảm Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 03 năm 2021 Chính phủ Quy định thi hành BLDS bảo đảm thực nghĩa vụ Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015 Ngân hàng Nhà nước Hướng Thơng tư số 26/2015/TT-NHNN dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai Thơng tư số 07/2019/TT-BTP Thơngtưliêntịchsố 01/2014/TTLT-NHNN-BXDBTP-BTNMT Thôngtưliêntịchsố 16/2014/TTLT-BTP-BTNMTNHNN Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25 tháng 11 năm 2019 Bộ Tư pháp Hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNNBXD-BTP-BTNMT ngày 25 tháng 04 năm 2014 Ngân hàng nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường Hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo NĐ 71/2010/NĐ-CP Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTPBTNMT-NHNN ngày 06 tháng 06 năm 2014 Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường Ngân hàng nhà nước Việt Nam Hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài Giới hạn phạm vi nghiên cứu đề tài phương pháp nghiên cứu Giá trị ứng dụng đề tài Kết cấu đề tài CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1.Khái niệm chấp nhà thương mại hình thành tương lai 1.1.1.Định nghĩa đặc điểm nhà thương mại hình thành tương lai 1.1.2.Định nghĩa đặc điểm chấp nhà thương mại hình thành tương lai 17 1.2.Ý nghĩa việc chấp nhà thương mại hình thành tương lai 23 1.3.Sơ lược trình phát triển quy định pháp luật chấp nhà thương mại hình thành tương lai 26 KẾT LUẬN CHƯƠNG 31 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 32 2.1 Thực trạng pháp luật chấp nhà thương mại hình thành tương lai 32 2.1.1.Điều kiện chấp nhà thương mại hình thành tương lai 32 2.1.2.Chủ thể quan hệ chấp nhà thương mại hình thành tương lai 34 2.1.3.Hợp đồng chấp nhà thương mại hình thành tương lai 37 2.1.4.Đăng ký giao dịch bảo đảm nhà thương mại hình thành tương lai 45 2.1.5.Xử lý tài sản bảo đảm nhà thương mại hình thành tương lai 49 2.1.6.Giải chấp nhà thương mại hình thành tương lai 53 2.2.Thực tiễn thực thi pháp luật kiến nghị hoàn thiện chấp tài sản bảo đảm nhà thương mại hình thành tương lai 54 2.2.1.Về việc không thống số khái niệm Bộ luật dân 2015, Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 55 2.2.2.Về thủ tục giải chấp chủ đầu tư bán nhà thương mại hình thành tương lai chấp trước 57 2.2.3.Về việc xác định giá trị tài sản bảo đảm nhà thương mại hình thành tương lai 59 2.2.4.Về việc xử lý tài sản bảo đảm nhà thương mại hình thành tương lai 60 KẾT LUẬN CHƯƠNG 62 KẾT LUẬN CHUNG 63 MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Nền kinh tế thị trường ngày phát triển theo tổ chức tín dụng ngày thơng thống chế cho vay cá nhân, tổ chức để phát triển nhu cầu đời sống phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh Hoạt động vay vốn ngân hàng ngày trở nên sôi động trở thành lựa chọn hàng đầu nhiều tổ chức, cá nhân Do đó, để cạnh tranh thị trường, tổ chức tín dụng phải nhanh chóng hồn thiện, nâng cao chất lượng dịch vụ, đồng thời nâng cao chất lượng biện pháp bảo đảm để thúc đẩy hoạt động cấp tín dụng ngày phát triển mạnh mẽ vững Thế chấp biện pháp bảo đảm sử dụng chủ yếu hoạt động cấp tín dụng tổ chức tín dụng Tài sản chấp đa dạng, bất động sản, động sản, tài sản hình thành tương lai, quyền tài sản,…Trên thực tế, tổ chức tín dụng nhận chấp tài sản bảo đảm nhà thương mại hình thành tương lai chiếm tỷ lệ lớn Trong năm gần đây, pháp luật chấp nhà thương mại hình thành tương lai ngày trọng xây dựng hoàn thiện Tuy nhiên, biện pháp bảo đảm gây nhiều quan điểm trái chiều Mặt khác, quy định pháp luật vấn đề chưa thực đầy đủ thống nên thực tiễn áp dụng tồn nhiều khó khăn, vướng mắc cịn ln tiềm ẩn rủi ro ảnh hưởng đến hoạt động tổ chức tín dụng khách hàng vay Bên cạnh đó, tổ chức tín dụng nhận chấp loại tài sản bảo đảm nhà thương mại hình thành tương lai gặp nhiều bất cập, cụ thể vấn đề định giá tài sản bảo đảm; giải chấp tài sản bảo đảm; hay vấn đề xử lý tài sản bảo đảm cịn gặp nhiều khó khăn có vi phạm nghĩa vụ bên bảo đảm Do vậy, tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật chấp nhà thương mại hình thành tương lai” với mong muốn làm rõ quy định pháp luật hành thực tiễn áp dụng quy định chấp nhà thương mại hình thành tương lai để từ đó, tác giả kiến nghị số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật nhận tài sản bảo đảm nhà thương mại hình thành tương lai, tạo hành lang pháp lý cụ thể, rõ ràng, từ giúp tổ chức tín dụng mở rộng dễ dàng áp dụng nhận chấp loại tài sản bảo đảm Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian vừa qua, liên quan đến vấn đề chấp tài sản hình thành tương lai nói chung nhà thương mại hình thành tương lai nói riêng trở thành đối tượng nghiên cứu khơng cơng trình nghiên cứu nhiều cấp độ, cụ thể: Ởcấp độ báo cáo khoa học, tạp chí, vấn đề chấp nhà thương mại hình thành tương lai đề cập thông qua viết có liên quan sau: - Võ Đình Nho Tuấn Đạo Thanh (2009), “Luận bàn chấp tài sản hình thành tương lai”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số 10 (211) Bài viết tập trung nghiên cứu phân tích đặc điểm tài sản hình thành tương lai Trên sở đó, tác giả vướng mắc thực tiễn áp dụng đồng thời nêu kinh nghiệm, tiền lệ giải vướng mắc - Vũ Thị Hồng Yến (2014), “Thế chấp nhà hình thành tương lai mối quan hệ với chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai – vướng mắc từ quy định pháp luật hành”, Tạp chí Ngân hàng, số 19, tháng 9/2014 - Nguyễn Văn Phương Mai Thị Thu (2014), “Vướng mắc chấp nhà hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở”, Tạp chí ngân hàng, số Bài viết tập trung nghiên cứu, phân tích thực tiễn khó khăn, vướng mắc giao kết thực hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà Đồng thời, tác giả phân tích thực tiễn, khó khăn, vướng mắc xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà Trên sở phân tích, đánh giá thực tiễn thực hiện, tác giả rõ ưu điểm, hạn chế hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp Tuy nhiên, viết chưa vào phân tích sâu quy định pháp luật cụ thể nêu quy định chung, từ phân tích vướng mắc thực tiễn đề xuất, kiến nghị hoàn thiện pháp luật - - Nguyễn Đức Lịch (2014), “Tháo gỡ vướng mắc nhận chấp nhà hình thành tương lai”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số Bài viết tập trung trình bày khái quát khó khăn nhận chấp nhà hình thành tương lai tổ chức tín dụng Cụ thể, tác giả phân tích đánh giá rủi ro tiềm ẩn mặt pháp lý cho tổ chức tín dụng tồn bất cập quy định pháp luật chưa ban hành cụ thể Từ đó, tác giả đưa kiến nghị việc ban hành hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật thủ tục chấp, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản chấp nhà hình thành tương lai Huỳnh Anh (2016), “Một số vấn đề pháp lý chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 19 (323) Bài viết tập trung nghiên cứu quy định pháp luật nhận diện nhà hình thành tương lai đối tượng hợp đồng chấp, số vấn đề cụ thể việc áp dụng pháp luật liên quan đến chấp nhà hình thành tương lai như: phân biệt nhà hình thành tương lai với dạng nhà hình thành lý chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu; phân biệt chấp nhà dạng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chấp trực tiếp nhà hình thành tương lai,….Từ phân tích này, tác giả nêu phân tích số vấn đề vướng mắc phát sinh áp dụng pháp luật đăng ký chấp nhà hình thành tương lai đăng ký chuyển đổi chấp nhà hình thành tương lai sau nhà hình thành - Vũ Thị Hồng Yến (2017), “Thế chấp bất động sản hình thành tương lai bất cập giải pháp hoàn thiện pháp luật”, Tạp chí luật học, số Bài viết tập trung làm rõ bất cập khái niệm thủ tục pháp lý liên quan đến chấp tài sản bất động sản hình thành tương lai, từ đề xuất giải pháp hồn thiện pháp luật chấp bất động sản hình thành tương lai - Bùi Đức Giang (2017), “Nhận bảo đảm bất động sản hình thành tương lai từ chủ đầu tư dự án nhà ở”, Tạp chí ngân hàng, số Bài viết tập trung phân tích quy định pháp luật liên quan đến mục đích điều kiện, cơng chứng, chứng thực hợp đồng chấp, vấn đề giải chấp việc chấp bất động sản hình thành tương lai từ chủ đầu tư dự án nhà ... thương mại hình thành tương lai chấp nhà thương mại hình thành tương lai có nhìn khái qt việc chấp nhà thương mại hình thành tương lai thông qua nội dung khái niệm nhà thương mại hình thành tương. .. VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái niệm chấp nhà thương mại hình thành tương lai 1.1.1 Định nghĩa đặc điểm nhà thương mại hình thành tương lai 1.1.1.1... THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 32 2.1 Thực trạng pháp luật chấp nhà thương mại hình thành tương lai