Đang tải... (xem toàn văn)
Tài liệu tham khảo kinh tế đầu tư: Phân tích tính khả thi tài chính của dự án đầu tư xây dựng khu nhà để kinh doanh tại phường Dịch Vọng - Cầu Giấy của VINACONEX
Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội Lời nói đầu Phân tích tài chính là một nội dung quan trọng trong lập dự án đầu t, đặc biệt là các dự án sử dụng nguồn vốn Nhà nớc. Nó ảnh hởng trực tiếp đến hiệu quả sử dụng vốn đầu t, kế hoạch sử dụng vốn đầu t nh: xác định tổng mức đầu t, khả năng huy động nguồn vốn và trả nợ (cả vốn vay và lãi vay) Vì vậy em đã chọn đề tài: Phân tích tính khả thi tài chính của Dự án đầu t xây dựng khu nhà ở để kinh doanh tại phờng Dịch Vọng Cầu Giấy của VINACONEX 3 . Dự án này là một trong những dự án đầu tiên của Công ty về kinh doanh BĐS nên nó có mặt thuận lợi về kinh doanh nh: giành đợc u thế trong kinh doanh, đáp ứng phần nào nhu cầu cấp bách về nhà ở tại thời điểm đó (2001) . Bên cạnh đó nó cũng có những mặt hạn chế nh: văn bản pháp luật về lập dự án cha hoàn thiện, là lĩnh vực kinh doanh mới của Công ty; nên không tránh khỏi thiếu sót trong việc lập dự án, đặc biệt là phân tích khả thi tài chính. Do hạn chế về thời gian và tài liệu nên ở báo cáo chuyên đề này chỉ đề cập đến một số nội dung cơ bản của phân tích tài chính.Trong quá trình thực tập và tham khảo bài giảng, các giáo trình lập dự án và đầu t em đã viết nên nội dung chuyên đề này.Kết cấu chuyên đề gồm ba chơng:Chơng I: Cơ sở lý luận về phân tích tính khả thi tài chính của dự án đầu t xây dựng khu nhà ở để kinh doanh.Chơng II: Thực trạng của phân tích tính khả thi tài chính của Dự án đầu txây dựng khu nhà ở để kinh doanh tại phờng Dịch Vọng Cầu Giấy.Chơng III: Giải pháp và kiến nghị hoàn thiện phân tích tính khả thi tài chính của Dự án đầu t xây dựng khu nhà ở để kinh doanh tại phờng Dịch Vọng Cầu Giấy.Trong quá trình thực hiện viết chuyên đề em đã đợc sự giúp đỡ tận tình của cơ sở thực tập và cô giáo hớng dẫn. Em xin chân thành cảm ơn !Chơng INguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44 1 Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà NộiCơ sở lý luận về phân tích tính khả thi tài chính của dự án đầu t xây dựng khu nhà ở để kinh doanh1. Khái niệm về phân tích tính khả thi tài chính của dự án đầu t xây dựng khu nhà ở để kinh doanh. Việc đầu t BĐS là một vấn đề hết sức phức tạp trong quá trình thực hiện. Vì vậy cần phải chuẩn bị nghiêm túc, kĩ càng và có cơ sở khoa học. Về hình thức dự án đầu t BĐS là một tập hợp hồ sơ, tài liệu trình bày một cách chi tiết và hệ thống. Các hoạt động sẽ đợc thực hiện với các nguồn lực và chi phí đợc bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ nhằm đạt đợc kết quả cụ thể để htực hiện những mục tiêu kinh tế xã hội nhất định. Nh vậy: Dự án đầu t BĐS là tổng thể các hoạt động dự kiến với các nguồn lực và chi phí cần thiết đợc bố trí theo kế hoạch chặt chẽ với thời gian và địa điểm xác định nhằm tạo ra nhũng kết quả cụ thể để thực hiện những mục tiêu kinh tế xã hội nhất định. Còn phân tích tính khả thi tài chính của dự án đầu t BĐS có thể hiểu là quá trình tổng hợp các số liệu của dự án và sử dụng các chỉ tiêu tài chính để đánh giá một dự án xem dự án đó có hiieụ quả tài chính hay không tức là xem dự án đó lỗ hay lãi, sử dụng vốn ở đâu, kế hoạch sử dụng vốn nh thế nào .Từ đó để xem dự án đó có thể thực hiện đợc hay không.2. Sự cần thiết của phân tích khả thi tài chính của dự án đầu t xây dựng khu nhà ở để kinh doanh.- Phân tích tài chính là nội dung quan trọng của quá trình soạn thảo dự án đầu t BĐS. Vì thông qua phân tích tài chính mới có khả năng đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính.- Trong dự án đầu t xây dựng thờng huy động một lợng vốn lớn, liên quan đến nhiều lĩnh vực. Vì vậy, cần phải phân tích khả thi tài chính để xác định tổng nguồn vốn cần sử dụng trong dự án đợc chính xác. Bên cạnh đó cần phải có kế hoạch huy động nguồn vốn để đảm bảo vốn đầu t (đối với những dự án không sử Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44 2 Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nộidụng vốn Nhà nớc 100%), có kế hoạch trả nợ (vốn vay và lãi vay), tính toán các chi phí để đảm bảo nguồn vốn đ ợc sử dụng có hiệu quả bao gồm cả hiệu quả kinh tế và hiệu quả xã hội; tránh lãng phí, gây thất thoát vốn đặc biệt đối với các dự án sử dụng ngân sách Nhà nớc.3. Nội dung của phân tích khả thi tài chính của dự án đầu t bất động sản trong doanh nghiệp.3.1. Xác định tổng mức vốn đầu t và cơ cấu nguồn vốn.* Xác định tổng mức vốn đầu t.Đây là nội dung quan trọng đầu tiên cần xem xét khi tiến hành phân tích tài chính dự án. Việc tính toán chính xác tổng mức vốn đầu t có ý nghĩa rất quan trọng đối với tính khả thi của dự án. Vì nếu vốn đầu t quá thấp thì dự án không có tính khả thi, còn nếu vốn đầu t quá cao sẽ không phản ánh chính xác hiệu quả tài chính của dự án.Qua đó phải xem xét toàn bộ số vốn cần thiết cho việc đầu t, bao gồm cả thiết lập và đa dự án vào hoạt động. Tổng mức vốn đầu t bao gồm:- Chi phí xây lắp: Là bao gồm chi phí xây lắp hạ tầng và xây lắp các công trình kiến trúc.+ Chi phí xây lắp hạ tầng gồm: . San nền Đờng giao thông vỉa hè Hào kỹ thuật Thoát nớc ma Cấp nớc bên ngoài công trình Hệ thống cấp điện và chiếu sáng Vờn hoa, cây xanh Hạ tầng ngoài nhà.+ Chi phí xây lắp các công trình kiến trúc gồm: Chi phí cho từng hạng mục công trình của dự án.- Chi phí thiết bị: Bao gồm Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44 3 Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội+ Chi phí thiết bị hạ tầng.+ Chi phí thiết bị trong xây dựng kiến trúc.Trong đó chi phí thiết bị hạ tầng và chi phí thiết bị bao gồm cho cả chi phí lắp đặt chạy thử.- Chi phí khác: + Chi phí bồi thờng giải phóng mặt bằng:. Chi phí đất, bồi thờng quyền sử dụng đất Bồi thờng hoa mầu vật nuôi Bồi thờng nhà Thực hiện chế độ chính sách Chi phí bồi thờng khác Chi phí công tác giải phóng mặt bằng.+ Chi phí xây dựng cơ bản khác:. Chi phí chuẩn bị đầu t: ./ Xin cấp, cung cấp số liệu về kỹ thuật / Lập đồ án quy hoạch chi tiết / Chi phí xác định chỉ giới đờng đỏ / Chi phí khác: Khoan, khảo sát, lập báo cáo kinh tế kỹ thuật / Chi phí thoả thuận với các dự án bên cạnh / Lệ phí thẩm định báo cáo kỹ thuật / Khảo sát các BĐS tơng tự trong và ngoài nớc / Chi phí lập mô hình dự án / Chi phí tuyên truyền, quảng cáo / Chi phí ban quản lý dự án Chi phí thực hiện đầu t:./ Chi phí ban đầu cho ban quản lý dự án / Chi phí khoan, khảo sát thực hiện thiết kế công trình / Thiết kế phí (Cả bảo hiểm) / Chi phí thẩm định tổng dự toán.Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44 4 Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội./ Lệ phí thẩm định thiết kế / Lệ phí thẩm định tổng dự toán / Giám sát thi công xây lắp / Lệ phí xây dựng công trình / Bảo hiểm công trình / Chi phí ban quản lý dự án / Chi phí an ninh công trờng / Kiểm định chất lợng công trình / Các chi phí nhỏ lẻ khác Chi phí kết thúc đầu t./ Thẩm tra, phê duyệt quyết toán / Tháo dỡ công trình tạm / Vận hành thử, bàn giao / Khánh thành / Đào tạo ban đầu quản lý khu đô thị mới.- Lãi tiền vay: đây là lãi vay của vốn vay trong quá trình thực hiện dự án đ-ợc tính theo kỳ vay nợ cho đến khi trả nợ xong.- Chi phí dự phòng: thờng đợc tính bằng một tỷ lệ % nhất định của tổng mức đầu t (thờng là 5%).* Xác định nguồn tài trợ, khả năng đảm bảo nguồn vốn về số lợng và cơ cấu, tiến độ cung cấp vốn.Các nguồn vốn có thể huy động:- Nguồn vốn do ngân sách cấp phát.- Nguồn vốn do ngân hàng cho vay.- Nguồn vốn do góp cổ phần, do các bên liên doanh.- Nguồn vốn tự có.- Nguồn vốn huy động bằng vốn ứng trớc của các cơ quan đơn vị, cá nhân có nhu cầu mua nhà ở, văn phòng làm vịêc; vốn ứng trớc của các đơn vị thi công.Các nguồn vốn này phải đảm bảo các yêu cầu sau:Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44 5 Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội- Các nguồn vốn phải đảm bảo chắc chắn.- Phải có sự cam kết của các cơ quan bằng văn bản sau khi ký vào hồ sơ thẩm định dự án nếu sử dụng vốn ngân sách Nhà nớc hoặc nguồn vốn ngân hàng cho vay.- Góp vốn, liên doanh: Phải cam kết về tiến độ và số lợng của các cổ đông, bên liên doanh và ghi vào điều lệ Công ty.- Nguồn vốn tự có: Phải có giải trình về hoạt động của cơ sở 3 năm trớc và hiện tại để chứng tỏ cơ sở đã và đang hoạt động có hiệu quả, có tích luỹ và có vốn để thực hiện dự án.Xác định cơ cấu vốn:- Tính toán từng nguồn vốn chiếm bao nhiêu trong tổng mức đầu t. Từ đó lập kế hoạch xác định tiến độ thực hiện các công việc đầu t và lập tiến độ huy động vốn hàng năm đối với từng nguồn cụ thể.- Việc huy động này phải tính đến tỷ lệ lạm phát hoặc biến động giá cả.* Giá trị thời gian của tiền:Tiền có giá trị thời gian do ảnh hởng của các yếu tố sau:- Lạm phát: Thể hiện là cùng một lợng tiền để mua một loại hàng hoá nhnhau trong các khoảng thời gian khác nhau thì hàng hoá đó sẽ khác nhau về số l-ợng, chất lợng .- Do yếu tố ngẫu nhiên: Rủi ro, may mắn.- Do xu hớng vận động của tiền tệ trong điều kiện kinh tế thị trờng. Tức là do thuộc tính vận động và khả năng sinh lợi của tiền.Hoạt động đầu t kinh doanh BĐS nói riêng gắn liền với tiền mặt biểu hiện ở nhiều mặt trong đó là việc đầu t hoạt động kinh doanh và những lợi ích thu đợc từ kinh doanh. Từ đó phải tính chuyển các khoản tiền phát sinh trong các thời đoạn của qúa trình phân tích về một mặt bằng thời gian hiện tại hoặc tơng lai. Trong đó thời đoạn có thể là: tháng, quý, năm.Từ đó có công thức tổng quát: Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44 6 Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội- Cách tính chuyển giá trị tiền phát sinh trongcác thời đoạn của quá trình phân tích về một mặt bằng (hiện tại hoặc tơng lai).( )nonrVV+=1 (1)nnorVV)1( += (2)Trong đó:+ (1+r)n :là hệ số kép (hệ số tơng lai hoá giá trị tiền tệ dùng để chuyển về cùng một mặt bằng hiện tại hoặc tơng lai).+ nr)1(1+: là hệ số chiết khấu giá trị.+ n : là số thời đoạn (tháng, quí, năm) phải tính chuyển.+ r : là tỉ suất tính kép trong công thức (1), tỉ suất chiết khấu trong công thức (2). Hoặc r cũng có thể là lãi suất ngân hàng hoặc lãi suất kinh doanh (tỉ suất lợi nhuận).+ Vn : là số tiền nhà đầu t thu đợc năm thứ n bao gồm cả vốn và lãi.+ Vo : là số tiền ban đầu nhà đầu t bỏ ra kinh doanh.3.2. Lập các báo cáo dự kiến tài chính cho từng năm và từng giai đoạn của dự án đầu t. Việc tính toán các chỉ tiêu tài chính của dự án đợc thực hiện thông qua việc lập các báo cáo tài chính dự tính cho từng năm hoặc từng giai đoạn của đời dự án. Các báo cáo tài chính giúp cho chủ đầu t thấy đợc tình hình hoạt động tài chính của dự án và nó là nguồn số liệu giúp cho việc tính toán phân tích các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính của dự án.* Dự tính doanh thu từ hoạt động của dự án. Bao gồm:- Doanh thu do bán sản phẩm của dự án, từ dịch vụ cung cấp cho bên ngoài. Doanh thu của dự án đợc tính theo từng năm hoạt động và dựa vào kế hoạch sản xuất và tiêu thụ hàng năm của dự án để xác định. - Đợc tính theo mẫu sau:Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44 7 Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà NộiBảng doanh thu Đơn vị tính:Chỉ tiêuNăm hoạt động1 2 . N1. Doanh thu từ bán sản phẩm của dự án.2. Doanh thu từ cho thuê sản phẩm của dự án.3. Doanh thu từ việc cung cấp dịch vụ.(bán hàng siêu thị, trông xe .)4.Tổng doanh thu cha có VAT.5.Thuế VAT`6.Tổng doanh thu có VAT* Dự tính chi phí sản xuất.- Đợc thực hiện theo bảng sau: Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44 8 Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà NộiBảng chi phí Đơn vị tính:STTChỉ tiêuNăm đầu t1 2 . N1. Chi phí chuẩn bị đầu t.- Chi phí đo đạc, khảo sát hiện trạng.- Xác định chỉ giới, thông số kỹ thuật quy hoạch.- Khoan khảo sát phục vụ dự án . .2. Chi phí thực hiện đầu t.- Chi phí thiết kế.- Thẩm định thiết kế.- Chi phí giải phóng mặt bằng . .3. Chi phí kết thúc đầu t và đa dự án vào hoạt động.- Chi phí tổ chức bàn giao công trình.- Chi phí duy tu công trình . .Tổng chi phí.* Bảng dự tính lãi lỗ của dự án.Đây là những chỉ tiêu quan trọng nó phản ánh kết quả hoạt động hàng năm của đời dự án. Việc tính toán cụ thể thể hiện ở bảng sau:Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44 9 Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà NộiBảng dự trù lãi lỗ của dự án. Đơn vị tính:Chỉ tiêuNăm hoạt động1 2 . N1. Tổng doanh thu cha có VAT.2. Các khoản làm giảm doanh thu. - Thất thu từ tiền thuê(bỏ trống hoặc không thu đợc tiền thuê). - VAT đợc khấu trừ.3. Doanh thu thuần (1)(2).4. Tổng chi phí sản xuất.5. Tổng lợi nhuận thuần trớc thuế (3)(4).6. Thuế thu nhập doanh nghiệp.7. Lợi nhuận thuần sau thuế (5)-(6).3.3. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án.* Đánh giá khả năng tài chính của chủ đầu t.- Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay: hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1. Đối với dự án có triển vọng mà hiệu quả thu đợc là rõ ràng thì hệ số này có thể nhỏ hơn 1(vào khoảng 2/3) là dự án thuận lợi.- Tỉ trọng vốn tự có trong tổng mức vốn đầu t phải lớn hơn hoặc bằng 50%. Đối với các dự án có triển vọng mà hiệu quả thấy rõ ràng thì tỉ trọng này có thể là 40%. Đáp ứng đợc nh vậy thì đự án mới thuận lợi.* Hiệu quả tài chính của dự án. áp dụng các chỉ tiêu sau:- Giá trị hiện tại thuần.(NPV). Khái niệm: Giá trị hiện tại thuần là tổng lãi ròng của các đời dự án đợc chiết khấu về năm hiện tại theo tỷ lệ chiết khấu nhất định.Công thức tính:=++=niiiiorCBIvNPV1)1(Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44 10 [...]... thuật P Đầu tư Kinh doanh 24 Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội 2 Giới thi u về dự án 2.1 Tên dự án chủ đầu t - Tên dự án là: Đầu t xây dựng khu nhà ở để kinh doanh tại phờng Dịnh Vọng Cầu Giấy - Chủ đầu t: + Chủ đầu t: Công ty Xây dựng 3 (Vinaconco 3) thuộc Tổng Công ty xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam (VINACONEX) + Chủ đầu t thứ phát: Bao gồm Công ty Hà Đô - Bộ Quốc Phòng Công ty xây lắp... nhất để cong ty xây dựng số 3 (Vinaconco 3) Tổng công ty xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam làm chủ đầu t thực hiện dự án đầu t xây dựng nhà ở để kinh doanh tại phờng Dịnh Vọng quận Cầu Giấy - Công văn số 83/UB- XDĐT ngày 11/01/2001 của UBND thành phố Hà Nội đòng ý để công ty xây dựng 3- Vinaconco 3 (Tổng công ty xuất nhập khẩu xây dựng Vịêt Nam) làm chủ đầu t; tổ chức nghiên cứu lập dự án đầu t xây dựng. .. dự án đầu t xây dựng nhà ở để kinh doanh tại phờng Dịnh Vọng Cầu Giấy - Công văn thoả thuận số 948/KTST- QH ngày 3/10/2000 của Kiến trúc s trởng thành phố giới thi u địa điểm để công ty Hà Đô - Bộ quốc phòng nghiên cứu lập dự án đầu t xây dựng nhà ở để kinh doanh tại phờng Dịnh Vọng Cầu Giấy - Công văn thoả thuận số 975/KTST- QH ngày 9/10/2000 của Kiến trúc s trởng thành phố giới thi u địa điểm để. .. minh khả năng tài chính của chủ đầu t * Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính Trong bản báo cáo này cũng không tính toán các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44 33 Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội 4 Đánh giá chung 4.1 Kết quả đạt đợc của dự án * Hiệu quả về mặt kinh tế xã hội - Dự án Đầu t xây dựng và kinh doanh nhà ở tại Dịnh Vọng- Cầu Giấy thực hiện... phơng diện tài chính không khả thi thì dự án đầu t sẽ không hiệu quả trên thực tế Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44 21 Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội Chơng 2 Thực trạng của phân tích tính khả thi tài chính của Dự án đầu t xây dựng khu nhà ở để kinh doanh tại phờng Dịch Vọng Cầu Giấy 1 Giới thi u về Công ty Cổ phần VINACONEX 3 1.1 Quá trình hình thành * Những căn cứ thành lập - Căn cứ Nghị... khi thực hiện dự án Còn việc phân tích tài chính sẽ giúp xác định đựơc dự án mang lại lợi ích gì cho kinh t - xã hội, là cơ sở để tiến hành phân tích kinh t - xã hội Qua đó thấy đợc mối quan hệ mật thi t giữa việc phân tích kinh t - xã hội và phân tích khả thi tài chính đó là: + Việc phân tích kinh t - xã hội là căn cứ chủ yếu để chủ đầu t thuyết phục các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án và thuyết... khẩu xây dựng Việt Nam làm chủ đầu t nghiên cứu lập dự án đầu t xây dựng nhà ở để kinh doanh tại phờng Dịnh Vọng Cầu Giấy, trên khu vực đã đợc giới thi u địa điểm tại các công văn thoả thuận số 948/KTST QH ngày 3/10/2000 và 975/KTST- QH ngày 9/10/2000 của Kiến trúc s trởng thành phố Đồng thời chấp nhận là các chủ đầu t thứ phát của dự án - Côngvăn số 506/UB- QLĐT ngày 11/12/2000 của UBND quận Cầu Giấy. .. vào Chỉ số đầu vào th- Nguyễn Tố Hoa Kinh Doanh BĐS 44 19 Trờng Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội ờng mang dấu (-) , trị tuyệt đối của trị số này càng lớn thì dự án càng an toàn (không chắc chắn) 4 Mối quan hệ giữa phân tích tính khả thi tài chính với phân tích thị trờng và phân tích kinh tế - xã hội - Phân tích thị trờng là nội dung quan trọng đầu tiên và có ý nghĩa sống còn của dự án. Một dự án cần sản... hiện có của công ty - Thông t số 09/2000/TT BXD ngày 16/11/2000 của Bộ xây dựng hớng dẫn việc lập và quản lý chi phí xây dựng công trình thuộc các dự án đầu t - Các tiêu chuẩn quy phạm và đơn giá hiện hành 2.3 Vị trí, diện tích và sản phẩm của dự án - Khu đô thi mới Dịch Vọng nằm ở phờng Dịch Vọng quận Cầu Giấy thành phố Hà Nội Khu đất nghiện cứu đợc giới hạn bởi các Mốc:1,2,3,H,I,1, diện tích khu vực... không thấy đợc năng lực của Chủ đầu t và tính khả thi tài chính của dự án - Do thi u những chỉ tiêu tài chính quan trọng nh : thu nhập hoạt động ròng NPV, tỉ suất hoàn vốn IRR, tỉ lệ lợi ích trên chi phí B/C, số năm thu hồi vốn, điểm hoà vốn nên cha thấy rõ đợc tính khả thi của dự án - Việc tính toán doanh thu quá đơn giản, không quan tâm đến gía trị thời gian của tiền - Việc tính toán chi phí đã bỏ qua . phân tích tính khả thi tài chính của dự án đầu t xây dựng khu nhà ở để kinh doanh. Chơng II: Thực trạng của phân tích tính khả thi tài chính của Dự án đầu. đề tài: Phân tích tính khả thi tài chính của Dự án đầu t xây dựng khu nhà ở để kinh doanh tại phờng Dịch Vọng Cầu Giấy của VINACONEX 3 . Dự án này là
