Đang tải... (xem toàn văn)
Tìm hiểu hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng TM trong năn 2011 - 2012.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC HOA SEN KHOA KINH TẾ THƯƠNG MẠI NGÀNH TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG BÁO CÁO ĐỀ ÁN MÔN HỌC Tên đề tài: Tìm hiểu hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại trong năm 2011-2012 Tên môn học : Tín dụng ngân hàng Giảng viên hướng dẫn : Tô Thị Tú Trang Nhóm sinh viên thực hiện : 1. Bùi Thị Thanh Nga 090098 Nhóm trưởng 2. Lê Công Kỳ 092068 Thành viên 3. Nguyễn Thị Kim Hương 091843 Thành viên 4. Lưu Gia Tín 093434 Thành viên Tp Hồ Chí Minh, tháng 12/2012 TRƯỜNG ĐẠI HỌC HOA SEN KHOA KINH TẾ THƯƠNG MẠI NGÀNH TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG ĐỀ ÁN MƠN HỌC Tên đề tài: Tìm hiểu hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại trong năm 2011-2012 Tên mơn học : Tín dụng ngân hàng Giảng viên hướng dẫn : Tơ Thị Tú Trang Nhóm sinh viên thực hiện : 1. Bùi Thị Thanh Nga 090098 Nhóm trưởng 2. Lê Cơng Kỳ 092068 Thành viên 3. Nguyễn Thị Kim Hương 091843 Thành viên 4. Lưu Gia Tín 093434 Thành viên Phần dành riêng Khoa: Ngày nộp báo cáo: _ _/ _ _/ 2012 Người nhận báo cáo (ký tên và ghi rõ họ tên): ______________ ________________________ Đ/A Tín dụng ngân hàng NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN 3 Đ/A Tín dụng ngân hàng LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập, triển khai nghiên cứu đề tài chúng tôi không thể nào quên được công lao hướng dẫn và hỗ trợ của Cô Tô Thị Tú Trang – Cô đã hướng dẫn giúp chúng tôi có những kiến thức vững vàng để có thể hoàn thành đề án “Tìm hiểu hoạt động vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại trong năm 2011-2012”một cách thật xuất sắc. Tập thể nhóm 4 Đ/A Tín dụng ngân hàng MỤC LỤC 5 Đ/A Tín dụng ngân hàng LỜI MỞ ĐẦU Bất động sản là hàng hoá đặc biệt, có giá trị rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế- xã hội. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản dù mang lại nhiều lợi nhuận nhưng vẫn là một ngành kinh tế nhạy cảm và chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn, mức độ rủi ro phụ thuộc nhiều vào sự biến động giá cả trên thị trường bất động sản. Đối với các ngân hàng thương mại trên thế giới, cho vay trong lĩnh vực bất động sản hoặc cho vay thế chấp bằng bất động sản, nhìn chung là nghiệp vụ phổ biến. Ở Việt Nam, do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồn vốn trong thị trường bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào hệ thống ngân hàng thương mại. Tỷ trọng dư nợ tín dụng đối với cho vay trong lĩnh vực bất động sản và cho vay có bảo đảm bằng tài sản là bất động sản chiếm đa số trong nghiệp vụ tín dụng của ngân hàng thương mại. Do đó tác động của thị trường bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của các ngân hàng thương mại. Đó cũng là lý do mà nhóm đã lựa chọn đề tài: “Tìm hiểu hoạt động vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại trong năm 2011-2012”. Trên cơ sở nghiên cứu lý luận và đánh giá thực tế, tác giả đã đề xuất một số biện pháp nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, góp phần ổn định hiệu quả hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại tới năm 2020. Báo cáo sẽ gồm các nội dung sau: Chương 1: Cơ sở lý luận về cho vay kinh doanh bất động sản. Chương 2: Thực trạng cho vay kinh doanh bất động sản tại một số ngân hàng thương mại Chương 3: Các giải pháp cho hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản. 6 Đ/A Tín dụng ngân hàng CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Thị trường bất động sản: 1.1.1 Khái niệm và đặc trưng của hàng hóa bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm Theo Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định” Hàng hóa bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên thị trường. 1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất động sản: -Bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian nhất định không thể di chuyển được. Chính đặc điểm này làm cho giá của bất động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí, ví dụ như: các bất động sản nằm càng gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng cao và ngược lại. - Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai không bị hao mòn và giá có thể ngày càng tăng. Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại từ hàng chục năm và hơn thế nữa. - Bất động sản là loại hàng hóa cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên thường có giá trị cao. - Khả năng co giãn của cung bất động sản rất kém so với những thay đổi của giá cả do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai, thể hiện trên các khía cạnh sau: • Tổng quan toàn bộ về đất đai là gần như cố định hay nói cách khác quỹ đất luôn luôn không thay đổi.Cung đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn. • Các hạn chế về mặt qui hoạch, đây là mặt hạn chế nổi bật nhất vì: việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sửdụng đất trong từng thời kỳ nên thông thường không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch. Những thay đổi về cao độ, diện tích xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và quy định về xây dựng của chính quyền địa phương. 7 Đ/A Tín dụng ngân hàng - Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Mặt khác, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên - Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng, không thể di dời và có giá trị cao do đó việc chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt. Hơn nữa khi chuyển nhượng bất động sản nhà nước yêu cầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ tục chuyển quyền nên mất một khoảng thời gian đáng kể. - Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: vì bất động sản có tầm quan trọng rất lớn với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước luôn có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà Nước. 1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản: 1.1.2.1 Khái niệm Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chập và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý của Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy hay phát triển hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản. 1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành được thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới. Do không có thị trường trung tâm nên các thông thi về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này. Gần đây tại Việt Nam, các Công ty kinh doanh địa ốc và các Công ty môi giới bất động sản đã hình thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị trường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn. Mới đây Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở)”, điều này sẽ thúc đẩy hơn sự phát triển của thị trường bất động sản. 8 Đ/A Tín dụng ngân hàng -Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự thừa thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường bất động sản mang tính chất địa phương. Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương.Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền. Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo. - Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. 1.1.3 Phân loại thị trường bất động sản Phân loại dựa vào hàng hoá trên thị trường, gồm: - Thị trường đất đai, nhà ở - Thị trường bất động sản dịch vụ - Thị trường bất động sản văn phòng, cho thuê - Thị trường bất động sản công nghiệp - Thị trường bất động sản du lịch Phân loại theo trình tự tham gia thị trường - Thị trường sơ cấp (Nhà nước giao đất, cho đất tạo nguồn cung đầu vào về đất đai bất động sản cho doanh nghiệp, người dân) - Thị trường thứ cấp (nơi diễn ra các giao dịch của các bên về mua bán…) Phân loại theo mức độ đầu tư 9 Đ/A Tín dụng ngân hàng - Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc v.v Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, mang tính chất phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhóm bất động sản này chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản. - Bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v - Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Phân loại theo mục đích sử dụng: - Bất động sản xây dựng cơ sở hạ tầng: bao gồm đầu tư các hạng mục cầu đường - Bất động sản dự án nhà ở, bao gồm dự án đầu tư khu dân cư, khu căn hộ… - Bất động sản sản xuất thương mại bao gồm đầu tư nhà xưởng, khu công nghiệp, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê… - Bất động sản du lịch bao gồm đầu tư nhà hàng khách sạn, khu nghỉ dưỡng, resort… Việc phân chia bất động sản theo các hình thức trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội. 1.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Cũng như các thị trường khác, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội, dân cư… Tuy nhiên, do bất động sản là những hàng hóa đặc biệt nên sự ảnh hưởng của các yếu tố này đến thị trường bất động sản lại có những đặc điểm, biểu hiện riêng, cụ thể: -Sự phát triển kinh tế: Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng các nhu cầu sử dụng đất trong các lĩnh vực sản xuất, nhất là lĩnh vực sản xuất phi nông nghiệp, vấn đề này đòi hỏi phải có quá trình chuyển dịch đất sử dụng trong hoạt động sản xuất nông - lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp - thương 10 [...]... phổ biến nhất của ngân hàng Những ngân hàng có khả năng cho vay bất động sản thường là các ngân hàng có nguồn tiền gửi dài hạn và có một đội ngũ nhân viên thông thạo trong việc đánh giá giá trị tài sản và am hiểu luật pháp về bất động sản Khi thẩm định đối với các khoản cho vay bất động sản, ngân hàng thường dựa trên các tiêu chí sau: Đối tượng khách hàng: cá nhân, hộ kinh doanh, doanh nghiệp tư nhân,... A bán căn nhà cho bên B sẽ bị tuyên vô hiệu và việc thế chấp căn nhà làm tài sản bảo đảm cho ngân hàng cũng sẽ vô hiệu theo 21 Đ/A Tín dụng ngân hàng 2 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỘT SỐ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 2.1 Thực trạng về thị trường bất động sản Việt Nam năm 201 1- 2012 2.1.1 Tình hình thị trường qua các năm 199 3-2 010 Nhìn lại quá khứ, thị trường bất động sản Việt Nam... gian đáo 14 Đ/A Tín dụng ngân hàng hạn nợ cầm cố của người chủ tài sản Thị trường cầm cố thứ cấp càng phát triển thì nguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh doanh và tiếp thị sản phẩm nhà ở càng dồi dào 1.2.3 Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản 1.2.3.1 Các tiêu chí thẩm định cho vay bất động sản Trên thế giới, nghiệp vụ cho vay bất động sản (cùng với nghiệp vụ cho vay tiêu dùng) là những dịch... cho các doanh nghiệp vay sản xuất kinh doanh đầu tư tài sản cố định, bổ sung vốn lưu động; hoặc cho vay để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Trong quá trình trả nợ, nếu người vay mất khả năng thanh toán, tổ chức tín dụng sẽ phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi gốc và lãi vay Tại thị trường này có thể xảy ra rủi ro về tính thanh khoản cho các tổ chức tín dụng khi người vay trả lãi -. .. theo chính sách khách hàng, ngân hàng sẽ quyết định tỷ lệ cho vay so với giá trị tài sản đảm bảo 15 Đ/A Tín dụng ngân hàng 1.2.3.2 Rủi ro tín dụng đối với cho vay kinh doanh bất động sản Về lý luận, rủi ro tín dụng, là khả năng khách hàng vay vốn không thực hiện, hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đối với ngân hàng, gây tổn thất cho ngân hàng Hay nói cách khác, đó là khả năng khách hàng không trả hoặc... cho vay kinh doanh bất động sản 3.2.1 Về phía các ngân hàng thương mại Tăng cường công tác huy động đối với kỳ hạn dài là giải pháp được nhiều ngân hàng chú trọng trong thời gian gần đây Nguồn vốn huy động có kỳ hạn dài sẽ giúp các ngân hàng hạn chế được những rủi ro kỳ hạn khi cho vay đầu tư BĐS, hạn chế sự thiết hụt thanh khoản và sự phụ thuộc vào thị trường liên ngân hàng, chủ động trong hoạt động. .. dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại nói riêng Mặt khác, tín dụng bất động sản thường có quy mô lớn và kỳ hạn dài, nên những rủi ro về tính thanh khoản trong suốt quá trình cho vay là rất lớn Do vậy, các ngân hàng thương mại cần phải thận trọng cho vay trong lĩnh vực bất động sản, như tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư và xây dựng, tín dụng ngân hàng; phải ban... bất động sản, nhà ở, đất đai, bất động sản trong lãnh vực công nghiệp, thương mại và dịch vụ 1.2.1.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng bất động sản có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản mang lại, như sau: - Thị trường tín dụng bất động sản thường là thị trường tín dụng dài hạn: do bất động. .. vụ cho vay bất động sản, đảm bảo kiểm soát rủi ro hệ thống, khống chế tỷ trọng và tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản ở mức hợp lý so với tổng dư nợ và nguồn vốn; theo dõi chặt chẽ, có tính hệ thống và liên tục các hoạt động cho vay bất động sản, diễn biến cung - cầu và giá cả trên thị trường Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường công tác thanh tra, giám sát việc cho vay của các Ngân. .. tận dụng kinh nghiệm của các ngân hàng đi trước trong điều kiện cụ thể của ngân hàng mình, tránh rập khuôn máy móc Đa dạng hóa danh mục cho vay là yêu cầu bắt buộc đối với tất cả các ngân hàng, có chính sách thích hợp để tiếp cận, mở rộng cho vay đối với nhu cầu vốn sản xuất kinh doanh, xuất nhập khẩu nhằm hạn chế rủi ro và tăng khả năng cung cấp các 28 Đ/A Tín dụng ngân hàng dịch vụ ngân hàng khác