Đề tài "Thực trạng và các giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng" pot

21 779 10
Đề tài "Thực trạng và các giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng" pot

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

Thông tin tài liệu

PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trị quan trọng kinh tế quốc dân Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với thị trường tài tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Do vậy, phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản góp phần quan trọng vào trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả thu hút nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển thị nơng thơn bền vững theo hướng cơng nghiệp hố, đại hóa đất nước Cuộc khủng hoảng tài giới xuất phát từ sách cho vay chấp bất động sản Hoa Kỳ tác nhân gây nên suy thoái kinh tế hầu giới chứng tỏ ảnh hưởng lớn từ thị trường bất động sản kinh tế Vì vậy, việc điều hành thị trường bất động sản nhằm phát huy mặt tích cực hạn chế ảnh hưởng tiêu cực vấn đề cần quan tâm nghiên cứu Thành phố Đà Nẵng trung tâm kinh tế, trị lớn khu vực miền Trung Việt Nam, điểm đến nhà đầu tư nước Do vậy, thị trường bất động sản thành phố Đà Nẵng phát triển mạnh mẽ năm gần Quận Hải Châu quận trung tâm thành phố Đà Nẵng Cùng với phát triển thị trường bất động sản Đà Nẵng, năm qua thị trường bất động sản quận phát triển mạnh tác động q trình phát triển thị hình thành khu tái định cư Tuy nhiên, bên cạnh mặt đạt hoạt động thị trường bất động sản quận Hải Châu thời gian qua bộc lộ mặt hạn chế chưa nhận thức đầy đủ vai trị, vị trí thị trường bất động sản yêu cầu phát triển kinh tế xã hội; tài sản nhà đất chưa khai thác sử dụng có hiệu gây nên lãng phí, thất lớn cho xã hội; Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu quản lý điều tiết thị trường bất động sản; tình trạng đầu nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá đất diễn Tất điều gây tác động xấu đến thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến tâm lý đời sống người dân, đối tượng có thu nhập thấp họ khơng có điều kiện để tiếp cận thị trường bất động sản Xuất phát từ lý do, tiến hành nghiên cứu đề tài: "Thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng" 1.2 Mục đích yêu cầu đề tài * Mục đích đề tài Nghiên cứu thực trạng thị trường bất động sản từ đưa giải pháp nhằm thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản quận Hải Châu thời gian tới * Yêu cầu - Trên sở số liệu thu thập đơn vị cung cấp phải đánh giá khách quan, xác khoa học - Tìm hiểu, nắm bắt tình hình phát triển thị trường bất động sản quận Hải Châu để đưa giải pháp phát triển thị trường bất động sản - Nắm vững sách thị trường bất động sản PHẦN TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Bất động sản thị trường bất động sản 2.1.1 Bất động sản đặc điểm hàng hoá bất động sản 2.1.1.1 Khái niệm bất động sản Theo khoản 1, điều 174 Bộ luật dân năm 2005: Bất động sản loại tài sản bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định 2.1.1.2 Đặc điểm hàng hóa bất động sản - Có vị trí cố định, khơng di chuyển Đặc điểm có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư khơng có thị trường chỗ đem bất động sản nơi khác để giao dịch - Tính bền lâu : đất đai hàng hóa xem khơng bị hủy hoại, trừ có thiên tai xói lở, vùi lấp vật kiến trúc tồn đến hàng chục năm đến hàng trăm năm - Tính thích ứng Lợi ích cơng trình sinh q trình sử dụng Tính thích ứng bất động sản đặc điểm quan trọng để thu hút khác hàng nhà đầu tư - Tính dị biệt Trên thị trường bất động sản, không tồn hai cơng trình hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác - Tính chịu ảnh hưởng sách Bất động sản có tầm quan trọng hoạt động kinh tế xã hội, nên phủ quan tâm đến thị trường bất động sản thường xuyên đưa sách lĩnh vực để điều chỉnh quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế việc sử dụng đất, giao dịch sử dụng bất động sản - Tính phụ thuộc vào lực quản lý Nhiều loại đầu tư khơng địi hỏi phải tốn công quản lý đầu tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý đầu tư trực tiếp vào bất động sản phải có lực quản lý thích hợp, địi hỏi nhiều kiến thức tổng hợp - Tính ảnh hưởng lẫn Việc đầu tư phát triển sở hạ tầng nâng cao giá trị bất động sản khu vực phụ cận lên nhiều 2.1.2 Thị trường bất động sản 2.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản tổng hòa giao dịch bất động sản đạt khu vực địa lý định thời điểm định Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, phải có vốn pháp định đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật Theo khoản điều Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007của Chính phủ doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định (sáu) tỷ đồng Việt Nam 2.1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản Dựa vào khác người ta chia thị trường bất động sản thành loại sau: * Căn vào loại hình giao dịch thị trường: thị trường bất động sản chia thành loại gồm: - Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản - Thị trường giao dịch bất động sản cho thuê - Thị trường giao dịch bất động sản dùng để chấp vay vốn - Thị trường giao dịch bất động sản dùng để góp vốn liên doanh - Thị trường giao dịch khác bất động sản * Căn vào thời gian mà thị trường bất động sản tham gia vào thị trường: dựa vào thị trường bất động sản chia thành loại, bao gồm: - Thị trường cấp I: thị trường chuyển nhượng, giao cho thuê quyền sử dụng đất - Thị trường cấp II: thị trường xây dựng công trình để bán hay cho thuê - Thị trường cấp III: thị trường bán lại cho thuê lại cơng trình mua th * Căn vào mục đích sử dụng bất động sản - Thị trường giao dịch bất động sản dùng để ở: thị trường giao dịch hộ, nhà, cơng trình, lơ đất sử dụng vào mục đích - Thị trường giao dịch bất động sản dùng vào mục đích khác: văn phịng làm việc, kinh doanh, xây dựng sở hạ tầng 2.1.2.3 Đặc điểm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản hình thành phát triển với trình phát triển kinh tế thị trường nên có đặc điểm sau: - Thị trường bất động sản không giao dịch thân bất động sản mà giao dịch quyền lợi ích chứa bất động sản - Thị trường bất động sản thị trường khơng mang tính tập trung mang tính vùng tính khu vực sâu sắc - Thị trường bất động sản thị trường có nội dung phong phú dạng thị trường khơng hồn hảo - Thị trường bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật - Cung thị trường bất động sản không theo kịp thay đổi cầu - Giao dịch thị trường bất động sản cần có tư vấn chuyên gia với trình độ cao - Thị trường bất động sản có liên hệ mật thiết với thị trường vốn PHẦN ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu: Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội định hướng phát triển kinh tế xã hội quận Hải Châu giai đoạn 2010 – 2020 Thực trạng thị trường bất động sản quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu: Đề tài thực địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng 3.2 Nội dung nghiên cứu - Điều tra, nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến thị trường bất động sản quận Hải Châu - Nghiên cứu thực trạng thị trường bất động sản quận Hải Châu vấn đề: giá bất động sản, công ty kinh doanh bất động sản - Đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản quận Hải Châu 3.3 Phương pháp nghiên cứu 3.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu: để điều tra thu thập số liệu, kiện thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích đề tài nghiên cứu Đây bước quan trọng đề tài nhằm thu thập số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, số liệu đất đai… 3.3.2 Phương pháp kế thừa: tham khảo tài liệu, số liệu, viết công bố, đề tài kế thừa số liệu có liên quan để hồn thiện nội dung nghiên cứu đề tài 3.3.3 Phương pháp so sánh: so sánh số liệu năm để từ rút nhận xét đánh giá tính hiệu việc thực tiêu nghiên cứu 3.3.4 Phương pháp phân tích thống kê, xử lý số liệu: nhóm tồn đối tượng điều tra có tiêu, xác định giá trị trung bình tiêu, phân tích tương quan yếu tố; xử lý số liệu đưa giá trị có tính xác cao PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội: 4.1.1 Vị trí địa lý Hải Châu quận trung tâm thành phố Đà Nẵng, có tọa độ địa lý nằm 10802’ kinh độ Đông, 16003’ vĩ độ Bắc với tổng diện tích tự nhiên 2135,42 Ranh giới hành xác định: Phía Bắc giáp Vịnh Đà Nẵng; Phía Tây giáp quận Thanh Khê quận Cẩm Lệ; Phía Đơng giáp quận Sơn Trà quận Ngũ Hành Sơn; Phía Nam giáp quận Cẩm Lệ Trên địa bàn quận Hải Châu có sân bay quốc tế, có quốc lộ 14B ngang qua, có cảng sơng, trung tâm hành chính, văn hóa, thương mại, dịch vụ, du lịch thành phố Đà Nẵng Do vậy, Quận có nhiều ưu địa lý, kinh tế so với quận, huyện khác việc thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản 4.1.2 Thực trạng phát triển ngành lĩnh vực quận Hải Châu 4.1.2.1 Ngành Dịch vụ Do quận trung tâm thành phố Đà Nẵng có nhiều điều kiện phát triển thương mại dịch vụ nên hoạt động thương mại - dịch vụ - du lịch địa bàn quận phát triển nhanh chiếm tỷ trọng lớn cấu kinh tế quận năm 2009 (66.68%) Tốc độ tăng giá trị sản xuất ngành dịch vụ bình quân thời kỳ 2000 - 2005 đạt 16,2%/năm; giai đoạn 2005 - 2009 18,22%/năm 4.1.2.2 Ngành Cơng nghiệp - Xây dựng Với vị trí quận trung tâm, dân cư đông đúc, mặt sản xuất chật hẹp nên quận phát triển công nghiệp có cơng nghệ chứa hàm lượng khoa học kỹ thuật cao Trong năm gần đây, chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố giá nguyên vật liệu gia tăng, kinh tế giới bị khủng hoảng kéo theo khủng hoảng kinh tế nước làm cho sản xuất công nghiệp địa bàn quận có nhiều biến động Tuy nhiên tỷ lệ đóng góp ngành cơng nghiệp - xây dựng GDP quận đạt 35% năm 2009 tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm giai đoạn 2005 - 2009 10,6% 4.1.2.3 Ngành nông nghiệp Do quận trung tâm thành phố Đà Nẵng, quỹ đất nơng nghiệp khơng có trưng dụng sang sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp nên việc phát triển nghành chủ yếu dựa vào việc khai thác thủy hải sản địa bàn quận 4.1.3 Đặc điểm dân số, lao động, việc làm mức sống Dân số trung bình quận Hải Châu năm 1997 174.115 người, đến năm 2009 189.090 người tăng thêm 14.975 người, mật độ dân số trung bình 9.139 người/km2 phân bố không đều, tập trung phường trung tâm quận Mật độ dân số cao phường Nam Dương (46.055 người/km 2) thấp phường Hòa Cường Nam (5.764 người/km2) Sự gia tăng dân số q trình thị hóa diễn nhanh thành phố Đà Nẵng nói chung quận Hải Châu nói riêng làm cho nhu cầu bất động sản quận Hải Châu trở nên thiết Lực lượng lao động nhập cư lớn, lao động trẻ có tỷ lệ cao Với loại đối tượng này, số người có việc làm, thu nhập ổn định chưa có nhà lớn Đây khách hàng tiềm cho thị trường bất động sản, tạo nên cầu bất động sản tăng mạnh 4.1.4 Điều kiện sở hạ tầng Kết cấu hạ tầng địa bàn quận Hải Châu phát triển có phương thức vận tải đường bộ, đường sông, đường hàng không, gần nhà ga đường sắt cảng biển thuận lợi cho việc giao thương, giao lưu văn hóa du lịch nên có vai trị định cho phát triển thành phố 4.2 Khái quát tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn quận Hải Châu 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai địa bàn quận Hải Châu - Công tác quản lý đất có tác động tích cực, giải kịp thời vấn đề thiết thực quản lý sử dụng đất đai, góp phần đáng kể vào ổn định phát triển kinh tế xã hội Đã tác động trực tiếp đến lợi ích người dân, tạo nên động lực mới, thúc đẩy sản xuất phát triển, làm cho tình hình sử dụng đất ngày ổn định, hiệu Tuy nhiên, số tồn xung quanh việc giải tranh chấp đất đai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất chưa thực theo quy định pháp luật Điều dẫn đến ngành, cấp địa phương lúng túng việc quản lý sử dụng đất - Nhìn chung, việc sử dụng đất địa bàn quận có hiệu Tuy nhiên, nhiều nơi, nhiều chỗ sử dụng đất chưa hợp lý, gây lãng phí đất, hiệu sử dụng đất khơng cao mà ngun nhân chưa có quy hoạch cụ thể, để ổn định phát huy hiệu sử dụng đất - Trên địa bàn quận khu quy hoạch treo, dự án dàn trải, chậm tiến độ không thực dẫn đến tượng lãng phí đất đai, hiệu sử dụng đất thấp Điều làm ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động thị trường bất động sản, tạo nên khu vực khơng có giao dịch, tỷ lệ giao dịch thành công thấp mua bán bất động sản (khu quy hoạch treo) Những dự án chậm tiến độ gây nên tượng lãng phí lớn, giá thành bất động sản tăng cao, gây thiệt hai cho ngân sách nhà nước lợi ích nhà đầu tư Cá biệt, có dự án cấp phép nhiều năm chưa có hoạt động (khu 88 Hùng Vương), hay hoạt động cầm chừng (khu vực bên cạnh nhà hát Trưng Vương nhà thầu Vũ Châu Long thực hiện) 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất quận Hải Châu năm 2009 Theo số liệu thống kê đất đai năm 2009, tổng diện tích tự nhiên quận Hải Châu 2135.42 Trong đó, đất phi nông nghiệp 2088,42 ha, chiếm 97,8%, đất nơng nghiệp có 26,06 ha; chiếm 1,22% đất chưa sử dụng có 20,94 chiếm 0,98% tổng diện tích tự nhiên toàn quận Cơ cấu sử dụng đất quận năm 2009 thể qua biểu đồ (Nguồn: Phịng Tài Ngun Mơi Trường năm 2009) 4.3 Thực trạng thị trường bất Động sản quận Hải Châu 4.3.1 Thực trạng mua, bán nhà chuyển quyền sử dụng đất Bảng 2: Thực trạng mua bán nhà chuyển quyền sử dụng đất địa bàn quận Hải Châu giai đoạn 2005 - 2009 Đơn vị tính: Hồ sơ 10 Nguồn: Sổ đăng ký biến động phòng TNMT Q Hải Châu, TP Đà Nẵng 4.3.2 Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất Bảng 3: Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp giai đoạn 2005 – 2009 Năm Diện tích (m2) Năm 2005 1870 Năm 2006 1230 Năm 2007 890 Năm 2008 550 Năm 2009 420 Tổng 4960 Nguồn: Sổ đăng ký biến động phòng TNMT Q Hải Châu, TP Đà Nẵng Trong năm qua, với phát triển kinh tế - xã hội quận Hải Châu, đời sống nhân dân có bước chuyển biến đáng kể, thu nhập bình 11 quân hộ dân tăng cao, dịch vụ - thương mại phát triển ảnh hưởng đến việc chuyển mục đích sử dụng đất cá nhân, doanh nghiệp Mục đích sử dụng đất chủ yếu chuyển từ mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất nơng nghiệp với mục đích kinh doanh doanh nghiệp; mục đích đất hộ gia đình cá nhân Phần lớn diện tích đất nơng nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp địa bàn thành phố Đà Nẵng, diễn thời điểm trước năm 2004, theo dự án quy hoạch Thành phố 4.3.3 Thực trạng cho thuê đất, thuê nhà thuê sở sản xuất kinh doanh Một đặc trưng phát triển thị trường bất động sản quận Hải Châu phát triển loại hình thuê đất, thuê nhà, thuê sở sản xuất kinh doanh Nguyên nhân mang lại nét đặc trưng phát triển mạnh mẽ ngành du lịch, dịch vụ Hàng ngày, có hàng trăm lượt khách đổ thuê phòng khách sạn, nhà nghỉ, nguồn cung lớn cho người có nhu cầu nhà thời gian định góp phần vào tổng thu ngân sách địa phương Thực trạng cho thuê đất, thuê nhà ở, thuê sở sản xuất kinh doanh địa bàn quận Hải Châu giai đoạn 2005 - 2009 thể qua bảng Bảng 4: Thực trạng cho thuê đất, thuê nhà ở, thuê sở sản xuất kinh doanh địa bàn quận Hải Châu giai đoạn 2005 - 2009 Năm Diện tích (m2) Năm 2005 12992 Năm 2006 53988 Năm 2007 24795 Năm 2008 1585241 Năm 2009 483362 Tổng 2.160.378 Nguồn: Sở TNMT thành phố Đà Nẵng Đà Nẵng thành phố lớn, trung tâm kinh tế, văn hóa khu vực miền Trung - Tây Nguyên Do đó, với phát triển kinh tế nhu cầu 12 ngày tăng nhà ở, sở sản xuất kinh doanh, văn phòng cho th v.v Q trình thị hóa Đà Nẵng nói chung, quận Hải Châu nói riêng phát triển với tốc độ chóng mặt, thành phố thay da đổi thịt hàng ngày Để đạt điều nhờ tầm nhìn, sách hợp lý mang tính chiến lược thành phố, với đồng thuận nhân dân, mang đến môi trường thuận lợi cho nhà đầu tư nước quốc tế Cùng với phát triển thành phố Đà Nẵng, quận Hải Châu phát triển sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, nên tạo thuận lợi sản xuất đầu tư kinh doanh nhiều lĩnh vực có lĩnh vực kinh doanh bất động sản Do đó, từ năm 2005 đến năm 2009, quận Hải Châu trở thành địa bàn có diện tích th đất sản xuất kinh doanh, nhà ở, đất lớn thành phố Đà Nẵng, cụ thể như: Bảng 5: Một số trường hợp thuê đất sản xuất kinh doanh địa bàn quận Hải Châu giai đoạn 2005-2009 STT Đơn vị thuê Diện tích (m2) Cơng ty TNHH Indochina Riverside Tower 3.652 Công ty TNHH Việt Lý miền Trung 14.022 Công ty TNHH Deawon Canavil 43.314 Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Hàn Quốc 10.773 Ngoài dự án (chủ yếu thuê đất mới), hợp đồng cho thuê đất ở, đất sản xuất kinh doanh hộ gia đình, sở sản xuất kinh doanh, trụ sở công ty, quan, ban ngành địa bàn quận ký năm trước đây, ký lại, gia hạn hợp đồng chiếm số lượng lớn Những số liệu cho thấy nguồn cung thị trường bất động sản lĩnh vực nhà - đất cho thuê dồi Điều lý giải cho việc thị trường bất động sản quận Hải Châu nói riêng Đà Nẵng nói chung thời gian gần sôi động Tuy nhiên, có cân tương đối cung cầu, nên giá bất động sản tăng mạnh, có biến động đột biến thị trường bất động sản Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh 4.3.4 Thực trạng chấp quyền sử dụng đất chấp tài sản gắn liền với đất 13 Với thành trình phổ biến pháp luật trình độ dân trí ngày cao người dân địa phương, phán ánh ngày sâu sắc nhận thức người dân quyền lợi việc sở hữu bất động sản Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất trở thành điều kiện tạo nguồn vốn cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đổi khoa học – công nghệ dây chuyền sản xuất; mở rộng quy mô sản xuất chuyển đổi loại hình sản xuất kinh doanh nhằm thu lại lợi nhuận cao Kết chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất quận Hải Châu giai đoạn 2005-2009 thể qua bảng Bảng 6: Tình hình chấp quyền sử dụng đất chấp tài sản gắn liền với đất giai đoạn 2005-2009 Năm Số hồ sơ chấp (hồ sơ) Năm 2005 4176 Năm 2006 6087 Năm 2007 7087 Năm 2008 7007 Năm 2009 9140 Tổng 26490 Nguồn: Sổ đăng ký biến động phòng TNMT Q Hải Châu, TP Đà Nẵng 4.3.5 Vai trò quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Thực trạng phát triển thị trường bất động sản quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng chia thành giai đoạn cụ thể sau: Giai đoạn thị trường bùng nổ phát triển bong bóng giai đoạn thị trường đóng băng; hai giai đoạn đan xen Tuy nhiên, ta nhận định khoảng thời gian từ năm 2003 trở trước thời hoàng kim thị trường bất động sản quận Hải Châu Trong giai đoạn giá bất động sản Hải Châu Nam không thua quận thuộc thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội Sau thời kỳ phát triển bóng bóng với mức giá tăng tới chóng mặt sụt giảm vào giai đoạn 2003-2005 thị trường gần 14 đóng băng Lý giải cho nguyên giảm sút thị trường bất động sản Hải Châu do: yếu tố đầu cơ; sản phẩm quản lý yếu Từ 2005 đến hồi sinh “kỳ diệu” thị trường bất động sản giai đoạn hưng thịnh thị trường chứng khoán Việt Nam (giai đoạn 2005 2008); đầu tư doanh nghiệp nước nước ngoài, đặc biệt phát triển văn pháp luật như: Luật đất đai 2003, Luật dân 2005, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản động lực làm cho thị trường bất động sản nóng lên Qua đó, khắc phục yếu việc quản lý thị trường bất động sản, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển phù hợp với tiềm vốn có, hạn chế chế đầu bất động sản nhà đầu tư, tạo mơi trường pháp lý thơng thống chế thị trường, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương Việc ban hành kịp thời văn pháp quy UBND thành phố Đà Nẵng, UBND quận Hải Châu, giúp thực hóa chủ trương, đường lối Đảng, Chính phủ, giải ách tắc việc thực thi văn Luật Quốc hội, Nghị định, Thông tư Chính phủ tạo hành lang phpas lý cụ thể cho thị trường bất động sản quận phát triển Cùng với phát triển kinh tế, quận bước hoàn thiện, giảm bớt thủ tục hành phiền hà, tạo điều kiện thuận lợi giao dịch bất động sản, thu hút đầu tư Vai trò quản lý Nhà nước thị trường bất động sản địa bàn quận Hải Châu thể cách bật, yếu tố quan trọng việc phát triển thị trường, tạo đà cho phát triển mạnh mẽ thị trường bất động sản thời gian tới Bảng 8: Các văn pháp lý có liên quan đến hình thành phát triển thị trường bất động sản quận Hải Châu Tên văn 88/2006/QĐ-UBND 96/2006/QĐ-UBND Nội dung Ban hành giá cho thuê đất phí sử dụng hạ tầng khu cơng nghiệp thành phố Đà Nẵng đầu tư Đơn giá th đất, th mặt nước ngồi khu cơng nghiệp tổ chức, cá Ngày ban hành 09/10/2006 23/10/2006 15 nhân nước nước địa bàn thành phố Đà Nẵng 35/2009/QĐ-UBND Ban hành Quy định giá loại đất địa bàn thành phố Đà Nẵng Nguồn số liệu: Uỷ ban nhân dân quận Hải Châu 4.4 24/12/2009 Một số giải pháp phát triển thị trường BĐS quận Hải Châu Để nhằm khơi dậy nguồn lực to lớn phục vụ cơng đổi tồn diện đất nước, đáp ứng nhu cầu thiết yếu nhân dân, góp phần thực thắng lợi Nghị Đại hội lần thứ X Đảng phát triển thị trường bất động sản, thời gian tới, quận Hải Châu cần tập trung thực số giải pháp sau: - Tăng khả cung cấp hàng hóa cho thị trường bất động sản, bất động sản nhà ở, bảo đảm bình ổn thị trường theo quy luật cung – cầu Mở rộng hình thức cung thị trường bất động sản nhà bao gồm: nhà cho thuê, nhà bán trả dần để vừa tăng nguồn cung vừa phù hợp với đối tượng thị trường Phát huy vai trò chủ đạo kinh tế nhà nước kinh doanh bình ổn giá bất động sản Từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam nước người nước tham gia đầu tư Khuyến khích đầu tư để tăng khả cung cấp hàng hóa bất động sản, bất động sản nhà bất động sản khu công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật, thương mại, khách sạn, văn phòng… nhằm phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội - Xây dựng hệ thống pháp luật, chế sách phù hợp để phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản Trước mắt, cần tập trung hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai, Luật Nhà ở… hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cơng trình để hàng hóa bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch hợp pháp thị trường bất động sản Giá bất động sản hình thành theo nguyên tắc thị trường Nhà nước tác động đến giá đất thị trường sách kinh tế vĩ mơ sở quan hệ "cung – cầu" đất đai Tạo chế sách thuận lợi tín dụng để phục vụ tốt yêu cầu phát triển thị trường bất động sản - Có chế tài đủ mạnh để hạn chế giao dịch luồng theo hướng đơn giản thủ tục, giảm phiền hà, sách nhiễu tạo điều kiện thuận lợi để chủ thể 16 dễ dàng tham gia thị trường từ khâu đầu tư tạo lập bất động sản, đến giao dịch để tăng cường khả lưu thơng hàng hóa, góp phần định hướng thị trường bất động sản Tăng cường tính cơng khai, minh bạch giao dịch thị trường bất động sản Có chế định giá đất, đền bù giải phóng mặt bảo đảm bình đẳng, cơng khai phục vụ phát triển thị trường bất động sản yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội Tích cực đấu tranh chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực quản lý đất đai giải triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai Tăng cường biện pháp chống đầu cơ, giao dịch không theo quy định pháp luật, tình trạng mua bán trao tay, trốn lậu thuế nghĩa vụ khác Nhà nước - Tạo chế, sách đồng để đẩy mạnh phát triển thị trường bất động sản theo hướng tăng cường tính cạnh tranh, khai thơng ách tắc, tạo điều kiện cho thị trường hoạt động lành mạnh hiệu Chú trọng chế, sách giao đất cho thuê đất, dự án, bán đấu giá, thuế, chấp, định giá… Đổi chế giao dịch bất động sản nguyên tắc giá thị trường để tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh Có chế tài kiểm tra chặt chẽ loại bất động sản khác nhau, hạn chế đầu tạo hội cho người có nhu cầu mua, thuê bất động sản Nhà nước thống quản lý việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất Đổi tồn diện cơng tác lập quy hoạch để nâng cao chất lượng quy hoạch quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản Xúc tiến việc hồn thiện thị trường chứng khốn, sàn giao dịch bất động sản để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành có hiệu Phát triển nhanh dịch vụ thị trường bất động sản - Hoàn thiện máy quản lý đất đai, nâng cao trình độ đạo đức cán quản lý thị trường bất động sản Điều quan trọng phải đổi nhận thức phát triển quản lý thị trường bất động sản; nhận thức rõ thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với thị trường khác thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ… Phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động nguồn vốn lớn cho phát triển kinh tế tạo tác động lan tỏa tới phát triển ngành, lĩnh vực khác nhau; thúc đẩy q trình phát triển thị, nơng thơn theo hướng bền 17 vững - Điều tiết chênh lệch địa tô Nhà nước đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để cân lợi ích thị trường bất động sản, đồng thời kết hợp phát triển hạ tầng với phát triển đô thị theo hướng "vừa có đường vừa có phố" - Cần có dự báo tình hình thị trường để có định hướng phát triển nhằm chủ động điều hành thị trường phát triển bền vững, tránh biến động gây ảnh hưởng đến kinh tế quốc dân - Kiểm soát đầu tư nước vào khu vực bất động sản 18 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận - Hải Châu quận trung tâm thành phố Đà Nẵng có điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội phát triển thị trường bất động sản - Các giao dịch thị trường bất động sản quy hóa phát triển tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản Tỷ lệ giao dịch bất động sản ‘ngầm’ có xu hướng giảm thủ tục hành đơn giản hóa mức thuế chuyển quyền sử dụng đất bất động sản cắt giảm - Giao dịch thị trường bất động sản thị trường diễn mạnh mẽ năm gần đây, đặc biệt giao dịch bất động sản sử dụng vào mục đích ở, sản xuất kinh doanh, giao dịch cho thuê bất động sản - Trên thị trường bất động sản quận Hải Châu năm 2009, giá giao dịch bất động sản ln có xu hướng cao giá quy định nhà nước Tuy nhiên mức giá thấp so với giá bất động sản số thàn phố khác nước thành phố Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh - Vai trò quản lý giao dịch thị trường bất động sản quan quản lý nhà nước củng cố phát triển - Với lợi riêng thị trường bất động sản quận Hải Châu theo dự báo đến năm 2015 vươn lên dẫn đầu với tỷ lệ 60% nguồn cung cho thị trường bất động sản Đà Nẵng tạo lập 5.2 Kiến nghị Để thúc đẩy thị trường bất động sản quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng phát triển lành mạnh, đề tài xin đề xuất số kiến nghị sau: - Quận cần xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá thị trường bất động sản, quy định việc cung cấp thơng tin có liên quan đến thị trường như: Số lượng dự án bất động sản, giá bất động sản, số lượng giao dịch, tăng trưởng tín dụng cho bất động sản để phục vụ công tác quản lý ổn định thị trường - Rà soát, sửa đổi, bổ sung chế sách để đẩy nhanh thực dự án, tăng cung hàng hoá cho thị trường, hàng hố thiết yếu nhà thị, văn phịng, cơng trình dịch vụ… Trong đó, đặc biệt quan tâm phát triển 19 nhà xã hội cho thuê, mua, đáp ứng nhu cầu nhà đa số đối tượng làm công ăn lương - Tăng cường công tác tra, kiểm tra xử lý nghiêm trường hợp vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản - Cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư Quy định rõ trách nhiệm chế tài việc gây chậm trễ thẩm định phê duyệt dự án - Điều chỉnh, bổ sung sách giải phóng mặt để tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ đầu tư dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trường bất động sản theo hướng: hình thành tổ chức giải phóng mặt chuyên nghiệp thực đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án - Nghiên cứu xây dựng chiến lược (hoặc định hướng) phát triển thị trường bất động sản nhằm cân đối hài hoá cung - cầu để thị trường phát triển bền vững Tập trung xây dựng Đề án Phát triển thị trường bất động sản, tạo quỹ đất phục vụ mục tiêu cơng ích, sách xã hội, điều tiết thị trường đất đai hỗ trợ tái định cư - Công khai quy hoạch phát triển đô thị công khai dự án kêu gọi đầu tư Quy định rõ thời gian địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho nhà đầu tư bình đẳng dễ dàng tiếp cận dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản - Thực nghiêm quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thực việc mua bán nhà chuyển quyền sử dụng đất dự án thông qua sàn giao dịch bất động sản, để đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp thơng tin mua bán - Hồn thiện sách tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường bất động sản - Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung thuế nhà đất theo hướng hạn chế đầu cơ, khuyến khích sử dụng có hiệu bất động sản, đồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trường - Củng cố phát triển độ ngũ quản lý lĩnh vực thị trường bất động sản 20 21 ... "Thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng" 1.2 Mục đích yêu cầu đề tài * Mục đích đề tài Nghiên cứu thực trạng thị trường bất động sản từ đưa giải pháp. .. hình phát triển thị trường bất động sản quận Hải Châu để đưa giải pháp phát triển thị trường bất động sản - Nắm vững sách thị trường bất động sản PHẦN TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Bất động. .. điểm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản hình thành phát triển với trình phát triển kinh tế thị trường nên có đặc điểm sau: - Thị trường bất động sản không giao dịch thân bất động sản

Ngày đăng: 29/03/2014, 16:20

Từ khóa liên quan

Mục lục

  • PHẦN 1

  • MỞ ĐẦU

    • 1.1. Tính cấp thiết của đề tài

    • 1.2. Mục đích và yêu cầu của đề tài

  • PHẦN 2

  • TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

    • 2.1. Bất động sản và thị trường bất động sản

      • 2.1.1. Bất động sản và đặc điểm của hàng hoá bất động sản

      • 2.1.2. Thị trường bất động sản

  • PHẦN 3

  • ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

    • 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

    • 3.2. Nội dung nghiên cứu

    • 3.3. Phương pháp nghiên cứu

  • PHẦN 4

  • KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

    • 4.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội:

    • 4.1.1. Vị trí địa lý

    • 4.1.2 Thực trạng phát triển các ngành và lĩnh vực của quận Hải Châu

    • 4.2. Khái quát về tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu

      • 4.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận Hải Châu.

      • 4.3.2. Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất

      • 4.3.4. Thực trạng thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền với đất

      • 4.3.5. Vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản

    • 4.4. Một số giải pháp phát triển thị trường BĐS ở quận Hải Châu.

  • PHẦN 5

  • KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

    • 5.1. Kết luận

    • 5.2. Kiến nghị

Tài liệu cùng người dùng

  • Đang cập nhật ...

Tài liệu liên quan