Đang tải... (xem toàn văn)
Báo cáo thực tập: Công tác định giá Bất động sản thế chấp tại VPBank - Thực trạng và giải pháp
Luận văn tốt nghiệpDANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮTBĐS Bất động sảnHĐTD Hợp đồng tín dụngKHKT Khoa học kĩ thuậtNHNN Ngân hàng Nhà nướcNHTMCP Ngân hàng thương mại cổ phầnTCCC Thế chấp cầm cốTSBĐ Tài sản bảo đảmUBND Ủy ban nhân dânVPBANK Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam Luận văn tốt nghiệpMỤC LỤC Luận văn tốt nghiệpLỜI MỞ ĐẦUNgân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam (VPBank) cũng như tất cả các NHTMCP khác trong hệ thống các NHTM Việt Nam kinh doanh trên quan điểm an toàn và lợi nhuận. Vì vậy trong tất cả các hoạt động kinh doanh của mình yếu tố an toàn luôn được các nhà quản trị VPBank xem trọng. Hoạt động tín dụng là một trong những hoạt động sinh lời chính của ngân hàng, điều đó có nghĩa vấn đề an toàn trong hoạt động này là một đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp, mạnh mẽ đến sự tồn tại và phát triển của toàn hệ thống VPBank. Trong những biện pháp bảo đảm tín dụng có một biện pháp hình thức bảo đảm thực sự có hiệu quả, nó mang giá trị hiện thực chứ không phải qua những yếu tố trừu tượng, đó là hình thức bảo đảm bằng tài sản, đặc biệt là bất động sản (BĐS). Nhưng trong hình thức này không phải hoạt động tín dụng được giảm rủi ro hoàn toàn mà thực ra nó chuyển rủi ro từ hình thức này sang hình thức khác. Sở dĩ như vậy là vì định giá tài sản đảm bảo là hết sức khó khăn, đặc biệt trong hoàn cảnh hiện nay giữa lý luận và thực tiễn khác nhau nhiều. Do đó, em chọn đề tài là: “Hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng VPBank”.Mục tiêu nghiên cứu• Hệ thống hóa về mặt lý luận hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng.• Đánh giá thực trạng vấn đề định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng VPBank.• Trên cơ sở đó đưa ra các phương hướng và giả pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá BĐS thế chấp.1 Luận văn tốt nghiệpPhạm vi nghiên cứu• Vấn đề nghiên cứu tập trung đi sâu vào việc phân tích đánh giá các phương pháp định giá BĐS thế chấp mà ngân hàng đang sử dụng trong hoạt động tín dụng nhằm bảo đảm tiền vay.• Hoạt động định giá BĐS thế chấp được thực hiện tại cơ sở thực tập: Ngân hàng VPBank, chi nhánh Hà Nội, Số 4 Dã Tượng, Trần Hưng Đạo, Hoàn Kiếm, Hà Nội• Thời gian nghiên cứu: từ trước cho đến 28/04/2008.Phương pháp nghiên cứuPhương pháp nghiên cứu sử dụng trong quá trình nghiên cứu là: duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, .Kết cấu, nội dụng Ngoài mở đầu, kết luật, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm các chương sau:Chương 1: Cơ sở khoa học của vấn đề định giá BĐS thế chấpChương 2: Thực trạng của hoạt động định giá BĐS thế chấp tại VPBank Chương 3: Phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng VPBankEm xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng thẩm định tài sản bảo đảm – chi nhánh Hà Nội, ngân hàng VPBank đã tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành tốt đề tài này!Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn, giúp đỡ trực tiếp của thầy: TS. Nguyễn Thế Phán và sự giúp đỡ của các thầy cô trong khoa BĐS và Địa Chính trường đại học Kinh tế Quốc dân trong quá trình thực hiện luận văn này!.2 Luận văn tốt nghiệpNỘI DUNGCHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP1. Một số khái niệm cơ bản có liên quan đến định giá BĐS thế chấpCông tác định giá của ngân hàng nhằm mục đích bảo đảm tiền vay vì vậy để hiểu được vấn đề này chúng ta cầm nắm vững một số khái niệm cơ bản sau:1.1. Tài sảnTài sản bảo đảm là một khái niệm rất quan trọng, đây là một thuật ngữ thường xuyên được nhắc đến trong quá trình định giá. Vậy để hiểu được thuật ngữ này trước hết chúng ta cầm biết thế nào là tài sản.Khái niệm tài sản:Theo từ điển tiếng việt, NXB Đà Nẵng, 2003: Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu.Theo thuật ngữ kế toán: Tài sản là một khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi, và lợi nhuận có liên quan đến quyền sở hữu, bao gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu được hưởng một số quyền lợi, lợi ích nhất định khi làm chủ tài sản đó.Theo quy định trong bộ luật dân sự năm 2005, tài sản bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.Tài sản bảo đảm: Là một loại tài sản được hai bên thỏa thuận hoặc luật pháp quy định phải có nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của một bên (thường là nghĩa vụ trả nợ). Những tài sản này cho phép người thụ hưởng những quyền nhất định liên quan đến nó. Các quyền nó thể khác nhau tùy từng loại tài sản bảo đảm, nhưng trong hầu hết các trường hợp (và ở hầu hết 3 Luận văn tốt nghiệpcác nước) quyền và mục đích mà tài sản bảo đảm đem lại đó là cho phép người cầm tài sản được quyền giữ lại tài sản và bán để chuộc lại phần nợ mà bên nợ không trả được.Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái quát nhất mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại: động sản và bất động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã.(Trích trong cuốn “Thị trường BĐS”, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, NXB Xây Dựng, 2006). Trong ngân hàng VPbank một trong những biện pháp nhằm bảo đảm khoản tiền vay chủ yếu đó là sử dụng BĐS thế chấp hay một cách gọi khác BĐS bảo đảm, vậy BĐS bảo đảm là gì? Tại sao nó lại có thể dùng làm vật bảo đảm? 1.2. Bất động sản thế chấp1.2.1. Bất động sảnTheo điều 181 Bộ Luật Dân Sự quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm:• Đất đai;• Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó;• Các tài sản khác gắn liền với đất;• Các tài sản khác do pháp luật quy định.”Một cách hiểu phổ biến khác về BĐS là: BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy được coi là BĐS khi có các điều kiện sau:• Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;• Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;4 Luận văn tốt nghiệp• Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;• Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi;• Tồn tại lâu dài.Với cách hiểu và quan niệm như trên, BĐS thường được phân chia thành những nhóm sau đây:• Đất đai: Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu cây dựng không phải là BĐS; Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó).• Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó là: Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sản, văn phòng…(những nhà bạt của các gánh xiếc, các lâu ddaif làm bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn, không phải là BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động); các công trình xây dựng công nghiệp, giao thong: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể thảo rời mà giá trị công dụng của nó không thây đổi thì không phải là BĐS như: máy điều hòa di động, các chậu cảnh trong vườn treo, các tránh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn hóa 5 Luận văn tốt nghiệpthế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lượng hóa giá trị … không coi là BĐS).• Các tài sản gắn liền với đất đai như: Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) và các tài sản khác do pháp luật quy định.Các đặc điểm chủ yếu của BĐSBĐS là một tài sản rất đặc biệt, ngoài những đặc điểm thông thường của một tài sản thì BĐS có những đặc điểm riêng, đặc điểm chủ yếu của nó. Để định giá được BĐS thì một thẩm định viên cần phải hiểu rõ, hiểu sâu, hiểu đúng về sự khác biệt, về những đặc điểm chủ yếu này. Vậy những đặc trưng đó là như thế nào? Sao nó lại quan trọng đến vậy. Sau đây là những đặc trưng tạo ra sự khác biệt của BĐS so với những tài sản thông thương khác:Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền.Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm. Thứ tư, tính dị biệt của BĐS. Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự gia đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hang hóa BĐS kia. Ví dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực,…BĐS là 6 Luận văn tốt nghiệploại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh tới các BĐS liền kề và các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy khi đánh giá giá trị của BĐS các thẩm định viên cần tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác sẽ ra đời.….Và nhiều đặc điểm khác của BĐS nhưng đó là những đặc điểm quan trọng nhất mà các thẩm định viên cầm chú ý khi đánh giá giá trị BĐS.1.2.2. Bất động sản thế chấp Thế chấp là phương pháp sử dụng tài sản để đảm bảo trả nợ cho một khoản vay nào đó. BĐS thế chấp là bất động sản nhưng nó được sử dụng trong quá trình bảo đảm tiền vay hay còn được gọi là BĐS bảo đảm.Hiện nay, thu nhập chủ yếu của các ngân hàng thương mại vẫn xuất phát từ hoạt động tín dụng. Mà bản thân hoạt động tín dụng lại luôn chứa đựng trong nó những rủi ro, nó tác động đến sự an toàn của ngân hàng. Do vậy mà bảo đảm tín dụng là một vấn đề hết sức quan trọng trong hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại. Mục đích của ngân hàng trong việc đặt ra bảo đảm tiền vay là tạo điều kiện cho Ngân hàng có thể thu hồi nợ một cách chắc chắn, đồng thời là cơ sở để mở rộng qui mô tín dụng. Hơn nữa, Ngân hàng có quyền phát mãi các tài sản của người vay được dùng làm tài sản bảo đảm đã góp phần nâng cao ý thức hoàn trả của người vay.Trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, cho vay kinh doanh có nguồn thu nợ thứ nhất là doanh thu đối với cho vay vốn lưu động, hoặc là khấu hao và lợi nhuận đối với cho vay trung và dài hạn để hình thành tài sản cố định. Trong cho vay tiêu dùng, nguồn thu nợ thứ nhất của Ngân hàng là thu nhập của cá nhân khách hàng như: tiền lương, các khoản thu nhập chính (lãi cho vay, lãi các chứng khoán) và các khoản thu nhập khác. Trong xem xét đánh giá hoạt động của khách hàng, nếu thấy nguồn thu nợ 7 Luận văn tốt nghiệpthứ nhất chưa có cơ sở vững chắc thì Ngân hàng phải thiết lập các cơ sở pháp lý để có thêm nguồn thu nợ thứ hai. Nguồn thu nợ thứ hai bao gồm giá trị tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba và đây chính là khoản dự phòng nếu bất trắc xảy ra. Bảo đảm tín dụng hay còn gọi là bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi các khoản nợ đã cho khách hµng vay. Tuy nhiên đứng trên góc độ ngân hàng thì để đảm bảo khoản vay thực sự có hiệu quả đòi hỏi: + Giá trị bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm.+ Tài sản dùng làm bảo đảm nợ vay phải tạo ra được ngân lưu (phải có giá trị và có thị trường tiêu thụ).+ Có đủ cơ sở pháp lý để người cho vay có quyền xử lý tài sản dùng làm bảo đảm tiền vay.Vì vậy tài sản được dùng chủ yếu cho hoạt động tín dụng này là BĐS. Và theo khảo sát về thực tiễn hoạt động cho vay của Công ty Tài chính Quốc tế (IFC) và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngân hàng đều muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp cho các khoản vay thương mại.Chính những lý do và những yêu cầu này mà BĐS thế chấp khác với BĐS thông thường khác trong hoạt động định giá. Khi định giá đối với các BĐS thông thường khác khi định giá thì giá trị là giá thị trường, giá có khả năng nhất. Ngoài ra, còn dựa vào nhiều yếu tố khác như mục đích của người định giá để làm gì: mua hay bán, cho thuê hay cho thuê lại, tâm lý của người mua người bán, xã hội, xu hướng thị trường, .Riêng BĐS thế chấp giá trị định giá luôn thấp hơn hoặc gần sát với giá thị trường, trường hợp sát với thị trường là rất ít. Chính từ những điều khác nhau này nên trong hoạt động tín 8 [...]... loi chin lc lụ-gớc thc hin cụng vic Cỏc thm nh viờn coi chin lc ú l mt quy trỡnh nh giỏ; ú chớnh l vic phõn nh tng bc i theo thi gian ỏp ng ng cu ca khỏch hng ú cng l mt phng hng thc hin cụng vic m thm nh viờn s dng hng ngy Quy trỡnh nh giỏ bao gm cỏc bc sau: - Xỏc nh vn - Lờn k hoch thm nh giỏ - Thu thp ti liu (thm nh hin trng) - Phõn tớch ti liu - Xỏc nh giỏ tr bt ng sn cn nh giỏ - Lp bỏo cỏo v... trng - Khi th trng yu, khụng bng chng thỡ vic ỏp dng phng phỏp ny rt hn ch - Phõn tớch so sỏnh cỏc BS ln to thu nhp rt khú - Khi cỏc iu kin kinh t v phỏp lý thay i nhanh chúng lm hn ch tớnh thc tin ca phng phỏp - i vi nhng BS ln u c i mi trong khu vc hoc nhng BS chuyờn dựng c th s khụng cú s liu so sỏnh - bo m tớnh thc tin ca kt lun cn thn trng i vi ngun gc s liu v cỏc c im ca c s d liu Kt lun - Ngi... mt cỏch thớch hp Lun vn tt nghip 24 d iu kin vn dng - Ch so sỏnh c vi cỏc BS tng t trong vựng, cú tớnh cht ng nht - So sỏnh vi nhng giao dch c thc hin trong thi gian gn õy - Ngi nh giỏ phi tng cng kinh nghim, kin thc th trng - Khụng cú mụ hỡnh c nh m phi da vo s hin din ca cỏc giao dch trờn th trng - Cht lng thụng tin phi cao v cú th so sỏnh c - Th trng cn n nh e Lnh vc s dng phng phỏp Phng phỏp ny... d iu kin ỏp dng phng phỏp - Cht lng thụng tin phi cao v cú th so sỏnh c - Th trng cn n nh - Ngi nh giỏ cn cú kin thc v lnh vc xõy dng, k thut - Ngi nh giỏ phi tng cng kinh nghim, kin thc th trng - Phng phỏp nh giỏ chi phớ c vn dng trong trng hp m ngi ta tin tng rng chi phớ l yu t chớnh v l nhng khon chi tiờu cn thit, thớch hp to ra giỏ tr ca BS e Lnh vc ỏp dng phng phỏp -L mt phng phỏp thớch hp khi... nh giỏ khỏc Hn ch ca phng phỏp - Ch s dng nh giỏ i vi cỏc BS to ra li nhun - Li nhun c tớnh cú th khụng phn ỏnh c mc thu nhp thc ca ti sn - Mung lm vic tt theo phng phỏp ny thm nh viờn phi cú kin thc vng vng v loi hỡnh kinh doanh BS ú d iu kin ỏp dng phng phỏp li nhun - S dng nh giỏ i vi cỏc BS to thu nhp nh: khỏch sn, nh ngh, rp chiu búng - Cỏc s liu phi chớnh xỏc - Vic nh lói xut vn húa phi c thc... im - c s dng khi khụng cú cỏc bng chng th trng thớch hp so sỏnh - S dng ỏnh giỏ cỏc BS rt him khú thay i ch s hu v thiu d bỏo li ớch tng lai Lun vn tt nghip 26 Nhng hn ch ca phng phỏp - Phng phỏp ny da vo h thng, s liu th trng vỡ vy nú cng gp phi nhng hn ch ca phng phỏp so sỏnh trc tip - Chớ phớ thc cht khụng th bng giỏ tr, cho nờn õy l mt giỏ thit lng lo Nú khụng phn ỏnh c giỏ tr th trng ca BS -. .. lý ca BS, cng nh giỏ c sao cho phự hp nht thu hỳt khỏch hng v phớa ngõn hng mỡnh 1.3 nh giỏ bt ng sn 1.3.1 S cn thit nh giỏ BS Theo U ban tiờu chun thm nh giỏ quc t (IVSC) khi định giá một BĐS thì đó chính là việc định giá giá trị các quyền của con ngời đối với BĐS nhiu nc thỡ mt cỏ nhõn cú cỏc quyn i vi BS nh quyn s hu, quyn thuờ, quyn s dng Nhng Vit Nam khi trong Hin phỏp cú quy nh l: t l thuc... 29 - Trong nhiu trng hp cú th thiu c s d bỏo cỏc khon thu nhp tng lai - Kt qu nh giỏ cú nhy ln trc mi s thay i ca cỏc tham s tớnh toỏn Trong nhng trng hp nh vy, kt qu s chu nh hng ca nhiu yu t ch quan d iu kin ỏp dng phng phỏp - Nhng BS phự hp vi phng phỏp ny: Cn h, nh , trung tõm thng mi, khu cụng nghip, trung tõm mua bỏn, khỏch sn, nh tr - S dng kt hp vi cỏc phng phỏp khỏc, khụng s dng c lp - Ch... hp lý khon thu nhp ny - Vi BS cú thu nhp khụng u thỡ cú th s dng phng phỏp dũng tin chit khu (DCF) - Thng s dng t vn cho cỏc quyt nh la chn phng ỏn u t Lun vn tt nghip 30 3.4 Phng phỏp thng d (phng phỏp giỏ tr cũn li, phng phỏp lý thuyt) a Khỏi nim - õy l phng phỏp dựng nh giỏ BS phỏp trin - Phng phỏp thng d l mt dng c bit ca phng phỏp u t, cú nguyờn tc úng gúp gi vai trũ ch o - Giỏ tr thc ca mt BS,... ca th trng - Giỏ tr cũn li cui cựng nhy cm i vi tham s v chi phớ v giỏ bỏn - Phng phỏp ny khụng tớnh n giỏ tr thi gian ca tin d iu kin ỏp dng phng phỏp - Phự hp khi nh giỏ BS cú yờu cu v s phỏt trin khụng phc tp, cỏc yu t c tớnh liờn quan n giỏ bỏn, giỏ cho thuờ v chi phớ t c tin cy cao - Nh nh giỏ phi cú nhiu kinh nghim v phỏt trin v m rng t ai xỏc nh ỳng c hi s dng tt nht v hiu qu nht - nõng cao . định giá BĐS thế chấpChương 2: Thực trạng của hoạt động định giá BĐS thế chấp tại VPBank Chương 3: Phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định. trạng )- Phân tích tài liệu .- Xác định giá trị bất động sản cần định giá. - Lập báo cáo và chứng thư định giá. 2.2. Vai trò của quá trình định giá BĐS thế chấp1 7 Luận
