nghiên cứu - trao đổi Tạp chí luật học số 2/2006 39 ThS. Nguyễn Thị Hồng Nhung * t ca h gia ỡnh, cỏ nhõn gm t nụng thụn v t ụ th. t nụng thụn l t xõy dng nh, xõy dng cỏc cụng trỡnh phc v i sng, vn, ao trong cựng mt tha t thuc khu dõn c nụng thụn. t ụ th l t xõy dng nh , xõy dng cỏc cụng trỡnh phc v i sng trong cựng mt tha t thuc khu dõn c ụ th, phự hp vi quy hoch xõy dng ụ th ó c cp cú thm quyn xột duyt (iu 83, 84 Lut t ai). Nh vy, t c xỏc nh l t ti nụng thụn v ụ th l t c s dng xõy nh v cỏc cụng trỡnh phc v trc tip i sng ca h gia ỡnh, cỏ nhõn trong cựng mt tha t phự hp vi quy hoch ca c quan nh nc cú thm quyn. Hn mc t ca h gia ỡnh, cỏ nhõn c hiu l gii hn din tớch t ti a m Nh nc cho phộp h gia ỡnh, cỏ nhõn c quyn s dng thụng qua cỏc hỡnh thc c Nh nc giao t, cho thuờ t, nhn chuyn quyn s dng t hoc cụng nhn quyn s dng t. t dựng xõy dng nh , phc v i sng sinh hot ti thiu ca mi ngi dõn, bt kỡ h gia ỡnh, cỏ nhõn no cng cn phi cú mt din nh t , cú th thuc quyn s hu, s dng ca mỡnh hoc phi i thuờ . Do vy, Nh nc quy nh hn mc t nhm iu tit qu t , bo m nhu cu v nh , t n nh i sng ca ngi dõn. Trỏnh tỡnh trng cú nhng ngi tớch t quỏ nhiu din tớch t khụng s dng, s dng lóng phớ, u c, cho thuờ bt hp phỏp, trong khi ú nhiu h gia ỡnh quỏ cht chi hoc khụng cú nh, t . 1. Khỏi quỏt quỏ trỡnh phỏt trin ca phỏp lut v hn mc t ca h gia ỡnh, cỏ nhõn Vn hn mc t cú nhiu thay i trong tng thi kỡ. Di ch phong kin Vit Nam, hn mc t l hn mc ca quyn s hu. Hn mc t núi chung v t núi riờng rt rng, cỏc a ch chim mt din tớch t ỏng k lm s hu riờng (cú th núi trong nhng nm 50 th k XIX, rung t t hu chim trờn 50% din tớch rung t ca c nc. Bỡnh nh, a ch cú trong tay ti mt hay hai trm mu t. (1) Sau khi t nc gii phúng, nm 1980 ton b t ai c a vo s hu ton dõn v c quy nh trong Hin phỏp. T ú cỏc quy nh v hn mc t l hn mc ca quyn s dng, vn hn mc t ó c t ra trong nhiu vn bn phỏp lut khỏc nhau. Theo Ngh nh s 30/HBT ngy 23/3/1989 v thi hnh Lut t ai nm 1987 thỡ mc t giao cho mi h dõn t xõy * Ging viờn Khoa phỏp lut kinh t Trng i hc Lut H Ni nghiªn cøu - trao ®æi 40 T¹p chÝ luËt häc sè 2/2006 nhà ở thành thị được hội đồng nhân dân tỉnh quy định nhưng không quá 100m 2 . Đến Luật đất đai năm 1993 và sau đó được quy định chi tiết hơn tại Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000 về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 thì hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định căn cứ vào quỹ đất địa phương nhưng theo quy định chung của Chính phủ các xã đồng bằng không quá 300m 2 ; xã trung du, miền núi, hải đảo không quá 400m 2 , những nơi có tập quán nhiều thế hệ cùng chung sống trong một hộ hoặc có điều kiện tự nhiên đặc biệt thì mức đất ở có thể cao hơn nhưng không vượt quá hai lần mức quy định đối với vùng đó. Hạn mức giao đất đô thị thực hiện theo các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, trong trường hợp chưa có đủ điều kiện giao đất theo dự án thì ủy ban nhân dân tỉnh quy định mức giao đất ở đô thị cho hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở. Với các quy định về hạn mức đất ở nêu trên có thể thấy còn nhiều vấn đề chưa được pháp luật quy định cụ thể đầy đủ như: Chưa phân biệt rõ về hạn mức giao đất ở với hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở có vườn ao liền kề, hạn mức đất ở được quyền sử dụng; chưa có biện pháp để điều tiết hợp lí mức đất ở đô thị của hộ gia đình, cá nhân. Nhìn chung, pháp luật chỉ quy định thống nhất hạn mức giao đất ở nông thôn, hạn mức giao đất ở đô thị do ủy ban nhân dân tỉnh quy định. Không quy định hạn mức đất ở tối đa hộ gia đình, cá nhân được phép tích tụ, được phép sử dụng, dẫn đến tình trạng khi thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đã đánh đồng các hạn mức giao đất ở với hạn mức xác định quyền sử dụng đất ở có vườn ao liền kề. Diện tích đất ở có vườn ao được công nhận và cấp giấy chứng nhận là theo hạn mức giao đất, diện tích còn lại được xác định là đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp khác, khi làm nhà ở thì phải xin phép chuyển mục đích phải nộp tiền sử dụng đất, khi Nhà nước thu hồi thì chỉ được đền bù theo giá đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp không phải là đất ở. Không phân biệt nguồn gốc đất, mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng, trong đó có cả đất được Nhà nước giao, đất thừa kế từ nhiều đời, đất nhận chuyển quyền hợp pháp, đất khai hoang… và có nhiều trường hợp là đất thổ cư sử dụng từ những năm 70, 80. Như vậy, chưa thực sự bảo vệ quyền về tài sản là nhà ở, đất ở trong điều kiện kinh tế thị trường cho những người dân đã sử dụng đất ở thừa kế từ lâu đời hoặc những người có nhiều đất từ các nguồn khác mà không phải là được Nhà nước giao đất ở. Trong khi đó, theo Quyết định 118/TTg ngày 27/11/1992 Nhà nước bãi bỏ chế độ phân phối nhà ở, thực hiện chế độ đưa tiền nhà ở vào tiền lương và Luật đất đai 1993 cho phép người sử dụng đất ở được chuyển quyền sử dụng đất. Từ đó, Nhà nước không bảo đảm cho những người sống ở nông thôn và đô thị có chỗ ở, mà chỉ thực hiện các chính sách pháp luật tạo điều kiện cho người dân có chỗ ở như: Các quy định về hạn mức giao đất ở; cho phép giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất ở; có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở đô thị; công nhận, bảo hộ quyền sở hữu nhà ở, nghiªn cøu - trao ®æi T¹p chÝ luËt häc sè 2/2006 41 quyền sử dụng đất ở cho công dân Việt Nam; được phép mua bán, kinh doanh nhà ở và để cải thiện chỗ ở Nhà nước tiến hành việc bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho những người đang thuê theo Nghị định số 60, Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994. Do đánh đồng hạn mức giao đất ở với hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở có vườn ao liền kề, dẫn đến nhiều trường hợp khi cấp GCNQSDĐ, hộ gia đình, cá nhân đã tìm mọi cách để tách hộ hoặc phân định diện tích đất riêng của từng cá nhân trong một hộ gia đình. Trong gia đình có quyền sử dụng đất riêng của bố mẹ, của vợ chồng, con, của cả hộ…; nhờ người khác đứng tên sử dụng hoặc chuyển nhượng đất sau đó mới xin cấp GCNQSDĐ… làm khó khăn, phức tạp cho việc quản lí sử dụng đất. Khắc phục hạn chế trên, Luật đất đai 2003 đã có những sửa đổi, bổ sung về hạn mức đất ở. Theo Điều 83, 84 thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn phù hợp với điều kiện, tập quán từng địa phương. Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, ủy ban nhân dân tỉnh quy định hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Luật cũng quy định cụ thể về xác định diện tích đất ở trong trường hợp có vườn ao liền kề. Đất vườn ao được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất có nhà ở, thuộc khu dân cư. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có vườn ao được hình thành từ trước 18/12/1980; từ 18/12/1980 đến trước 1/7/2004 và có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì được xác định theo giấy tờ đó. Nếu đã sử dụng từ trước 18/12/1980 mà trên các giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc trong hồ sơ địa chính chưa xác định ranh giới thửa đất thì diện tích đất ở được xác định không quá 5 lần hạn mức giao đất ở của tỉnh quy định. Điểm a, khoản 4 Điều 87 quy định về hạn mức công nhận đất ở có vườn ao. Trường hợp đang sử dụng thửa đất có vườn ao được hình thành từ 18/12/1980 đến trước 1/7/2004 mà trên các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất không ghi rõ diện tích đất ở thì hạn mức đất ở được xác định theo hạn mức công nhận đất ở tại địa phương. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức công nhận đất ở theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nhưng không có một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân ở địa phương. Theo Điều 80 Nghị định số 181/2004/NĐ- CP thì đối với đất ở có vườn ao và đất nông nghiệp có vườn ao trong khu dân cư nếu có phần diện tích đã xây dựng nhà ở mà vượt diện tích được xác định là đất ở theo hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở và hạn mức giao đất ở theo Luật định thì phần vượt hạn mức được xác định là đất ở, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất. Những sửa đổi, bổ sung về hạn mức đất nghiên cứu - trao đổi 42 Tạp chí luật học số 2/2006 trong Lut t ai 2003 v Ngh nh s 181/2004/N-CP ó cú nhiu im hp lớ tớch cc nhng vn cú im cha rừ rng cựng vi qun lớ Nh nc v t cũn cú nhng bt cp lm nh hng n vic thc hin ch trng chớnh sỏch ca Nh nc v hn mc t ca h gia ỡnh, cỏ nhõn, c th: Trc ht, cn thy c nhng mt tớch cc ó t c ú l: Lut ó phõn bit s khỏc nhau gia hn mc giao t vi hn mc cụng nhn quyn s dng t cú vn ao lin k, hn mc nhn chuyn quyn s dng t (nhng ch quy nh hn mc nhn chuyn quyn s dng t nụng nghip). V hn mc giao t, Chớnh ph khụng quy nh hn mc chung trong c nc v tng vựng nh trc m thc hin s phõn quyn mnh m cho cỏc cp trong qun lớ t ai. Do vy, giao cho y ban nhõn dõn cp tnh quy nh hn mc giao t cho h gia ỡnh, cỏ nhõn lm nh bo m cú s linh hot ch ng cho a phng khi xỏc nh hn mc t phự hp vi phong tc tp quỏn, qu t ai v mt dõn s. Ln u tiờn quy nh hn mc cụng nhn quyn s dng t cú vn ao lin k. Theo ú, cỏc h gia ỡnh, cỏ nhõn c phộp s dng t cú vn ao vi nhng din tớch rt khỏc nhau tu thuc vo thi gian s dng t n nh lõu di v cú cỏc giy t hp l v quyn s dng t hay mi s dng v khụng cú giy t. iu ny cng phự hp vi phong tc, tp quỏn ca ngi dõn Vit Nam l tha k nh , t t i n n i kia, cha truyn con ni bo v v n nh i sng kinh t, xó hi ca h gia ỡnh, cỏ nhõn. Nhng bờn cnh ú cũn cú nhng vn cha c quy nh c th nh hn mc t ca h gia ỡnh, cỏ nhõn c quyn s dng? Hn mc nhn chuyn quyn s dng t ? Trong c ch th trng, c chuyn quyn s dng t c tớch t t ai thỡ hn mc t ca h gia ỡnh, cỏ nhõn ch cú ý ngha khi phi xỏc nh c th v hn mc nhn chuyn quyn s dng t, hay bao quỏt hn phi l hn mc t c quyn s dng. Mt h gia ỡnh, cỏ nhõn c phộp tớch t t , c nhn quyn s dng t l bao nhiờu thụng qua nhiu hỡnh thc nh: c Nh nc giao t, cho thuờ t; c cụng nhn quyn s dng t cú vn ao lin k, hp thc hoỏ quyn s dng t; nhn chuyn nhng, nhn tng cho, nhn tha k; nhn quyn s dng t theo kt qu gii quyt tranh chp t ai, theo quyt nh hoc bn ỏn ca to ỏn, theo tho thun trong hp ng th chp, bo lónh x lớ n? Cú th ng nht cỏc khỏi nim hn mc giao t; hn mc nhn chuyn quyn; hn mc cụng nhn t cú vn ao lin k (quy nh ti im a, khon 4 iu 87 Lut t ai); hn mc t c quyn s dng hay khụng? Theo chỳng tụi l khụng nờn ng nht, vỡ ngun gc s dng v i tng s dng t trong nhng trng hp ny l khỏc nhau. Trc ht, t cú vn ao lin k s dng t trc nm 1980 hoc sau nm 1980 cú giy t hp l nu trờn giy t ú ghi rừ din tớch t thỡ c Nh nc tha nhn theo giy t ú, nh vy s cú nhng din tớch t rt rng hng nghỡn nghiªn cøu - trao ®æi T¹p chÝ luËt häc sè 2/2006 43 mét vuông. Nếu sử dụng đất sau 1980 và giấy tờ hợp lệ không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở có vườn ao liền kề do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định, đất này chủ yếu có ở vùng nông thôn, ở những nơi mới quy hoạch đô thị và thường là đất thừa kế từ nhiều đời. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất được áp dụng rộng rãi hơn với nhiều đối tượng và chủ yếu ở đô thị. Hạn mức giao đất là để giới hạn diện tích đất mà các cơ quan nhà nước được phép giao cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở tránh giao đất tuỳ tiện. Còn hạn mức đất ở của hộ gia đình, cá nhân phải là rộng hơn bao quát hơn, bao gồm: Hạn mức giao đất, thuê đất ở của Nhà nước, nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất dưới nhiều hình thức, công nhận quyền sử dụng đất ở có vườn ao liền kề, hợp thức hoá quyền sử dụng đất. Do vậy, pháp luật chỉ cần quy định hạn mức giao đất ở và hạn mức đất ở tối đa của hộ gia đình, cá nhân được phép tích tụ. Luật cũng chưa quy định về diện tích đất ở vượt hạn mức thì có được phép sử dụng hay không? Nghĩa vụ tài chính ra sao? Hay chỉ được phép hưởng giá trị của quyền sử dụng đất? Cần có phân biệt hạn mức đất ở của hộ gia đình với hạn mức đất ở của cá nhân. Vì cá nhân là một người trong khi đó hộ gia đình bao gồm nhiều thành viên và có những hộ gia đình ở nông thôn có rất nhiều thế hệ cùng chung sống trong một hộ. Về thực trạng quản lí sử dụng đất hiện vẫn còn một số tồn tại ảnh hưởng đến việc thực hiện chính sách pháp luật về hạn mức đất ở như: Tiến độ cấp GCNQSDĐ ở chậm, nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở chưa được cấp GCNQSDĐ và cũng không có một trong số các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất. Đến tháng 10/2004 GCNQSDĐ đã cấp cho đất ở khu dân cư nông thôn được 55% tổng số hộ và 49% tổng diện tích đất cần cấp giấy; đất ở khu vực đô thị đạt 35,1% tổng số hộ và 38% diện tích đất cần cấp giấy chứng nhận (2). (2) Hệ thống hồ sơ địa chính cũng chưa xây dựng được đồng bộ theo yêu cầu mới, do vậy, Nhà nước chưa quản lí được các chủ sử dụng cũng như mức đất ở mà các hộ đang sử dụng. Những hộ sử dụng đất ở có vườn ao đã được cấp GCNQSDĐ trước 1/7/04 thì có diện tích đất ở chênh lệch rất lớn so với hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy sau 1/7/2004. Ví dụ: Hộ A và hộ B cùng có 2000m 2 đất thổ cư ở đô thị, thừa kế từ 1985. Hộ A được cấp giấy năm 2003 là 400m 2 đất ở còn lại là đất vườn, hộ B được cấp giấy năm 2005 là 2000m 2 đất ở. Theo Điều 45 Nghị định 181/2004/NĐ-CP những trường hợp đã cấp GCNQSDĐ ở trước đây thì mức đất ở được xác định như GCNQSDĐ đã cấp, chỉ những trường hợp nào có nhu cầu chuyển mục đích từ đất vườn ao sang đất ở thì diện tích đất ở mới được xác định lại theo quy định của Luật đất đai năm 2003. Nhà nước chưa xây dựng được một cơ chế chính sách tài chính thực sự đồng bộ, hiệu quả để điều tiết giá trị đất gia tăng không do người sử dụng đất tạo ra; quản lí vấn đề đất ở nhà ở cho thuê của hộ gia đình, cá nhân; chưa quản lí được hạn mức đất ở các hộ gia đình, cá nhân. Do vậy, cùng với nghiên cứu - trao đổi 44 Tạp chí luật học số 2/2006 quỏ trỡnh ụ th hoỏ, cụng nghip hoỏ thỡ tỡnh trng tớch t u c nh t vn tip din trong nhiu nm tu thuc vo s bin ng tng hay gim gớa c nh t, khi xy ra cỏc cn st nh t thỡ tỡnh trng ph bin l h gia ỡnh, cỏ nhõn cú tin s u c tớch t nh t do cú nhiu li th nh ớt ri ro, d s dng, phự hp vi nhiu i tng. Mt lng tin ln ca ngi dõn ó rút vo u c nh , t gõy nhiu hu qu xu cho phỏt trin kinh t xó hi. ven ụ, nhiu cỏn b cụng chc nh nc li dng vic giao t lm nh cho dõn, cp GCNQSD vi phm phỏp lut n chia, kim li, tham nhng. Giỏ nh t lờn cao, nhu cu ca ngi dõn v nh t hin cũn rt ln nhng qun lớ quy hoch ca Nh nc cha thc s cht ch, dn n mt s lng ln t nụng nghip v t phi nụng nghip trong ụ th v ven ụ ó chuyn sang lm nh mt cỏnh t phỏt khụng cú t chc, t mua bỏn chuyn nhng trao tay. Nh riờng l, nh trong cỏc khu chung c c nỏt, cht chi, ngi dõn t ci ni sa cha, ln chim rt nguy him khụng bo m an ton, phỏ v cỏc quy hoch s dng t, quy hoach ụ th, quy nh v xõy dng cụng trỡnh 2. Mt s kin ngh gúp phn qun lớ Nh nc cú hiu qu v vn hn mc t ca h gia ỡnh, cỏ nhõn Th nht, cn cú quy nh c th v hn mc t ca h gia ỡnh, cỏ nhõn. ú l gii hn din tớch t m h gia ỡnh, cỏ nhõn c phộp s dng trờn c s nhn quyn s dng t hp phỏp di nhiu hỡnh thc: c Nh nc giao t, cho thuờ t; cụng nhn quyn s dng t cú vn ao lin k; hp thc hoỏ quyn s dng t; nhn chuyn quyn s dng t, nhn quyn s dng t theo quyt nh gii quyt tranh chp ca cp cú thm quyn hoc vn bn cụng nhn kt qu u giỏ quyn s dng t Nu vt hn mc t thỡ phi cú bin phỏp x lớ nh: Quy nh ch c phộp hng giỏ tr ca quyn s dng t v h phi chuyn nhng li cho ngi khỏc hoc np thu vt hn mc. Nhng bin phỏp phự hp nht trong iu kin kinh t th trng l dựng chớnh sỏch ti chớnh buc cỏc ch s dng t phi chuyn nhng phn t vt hn mc, quy nh ỏnh thu tht cao i vi nhng din tớch t vt hn mc ( Hn Quc quy nh mc trn i vi t ụ th v thu thu s hu t d tha mc t 7% n 11% giỏ th trng ca t d tha, thu ny c thu hng nm cho n khi no ch t chuyn nhng phn t d tha). Th hai, cn khn trng y nhanh tin cp GCNQSD , quyn s hu nh , trong giy chng nhn cn ghi rừ din tớch t s dng trong hn mc v din tớch vt hn mc (nu cú). n gin cỏc th tc hnh chớnh v ng ký quyn s hu nh quyn s dng t , õy l iu kin c bn Nh nc nm c ti nguyờn t ai, qun lớ c hn mc s dng t ca cỏc ch s dng, chm dt tỡnh trng s dng t ngoi vũng phỏp lut. Tng bc xõy dng h thng h s a chớnh chớnh quy, u t tin hc hoỏ lp v qun nghiên cứu - trao đổi Tạp chí luật học số 2/2006 45 lớ h thng h s a chớnh. Th ba, qun lớ Nh nc v t ai phi trit tuõn theo quy hoch, k hoch s dng t v trt t xõy dng ụ th. Hn ch vic giao t cho ngi dõn t xõy dng nh riờng l ti ụ th nhm tit kim t, cng nờn hn ch vic ngi dõn t mua t xõy nh cỏc ụ th m phi mua nh ó xõy sn hoc cú th phõn lụ trờn nn quy hoch. Cn cú nhiu bin phỏp khuyn khớch cỏc doanh nhip thuc mi thnh phn kinh t trong nc v nc ngoi cú iu kin u t xõy dng cỏc khu nh chung c cao tng bỏn v cho thuờ, xõy dng cỏc khu ụ th mi, ci to v xõy mi li cỏc khu chung c cao tng c ó xung cp. Cỏc bin phỏp khuyn khớch kinh doanh xõy dng nh: y mnh u thu d ỏn xõy dng nh hn ch c quyn, thc hin c phn hoỏ cỏc cụng ti xõy dng ca Nh nc, cú u ói v thu cho cỏc doanh nghip kinh doanh xõy dng nh cao tng, cú c ch nh giỏ v thm nh giỏ ca Nh nc hot ng thng nht hiu qu thm nh giỏ tr quyn s dng t v cht lng cỏc cụng trỡnh xõy dng, bo m s canh tranh cụng bng lnh mnh gia cỏc doanh nghip. Th t, v chớnh sỏch ti chớnh, cn cú u ói trc tip cho nhng ngi cú thu nhp thp cú th mua nh, t n nh cuc sng. Cú c ch ti chớnh iu tit giỏ tr t gia tng khụng do ngi s dng t to ra nh: Quy nh thu thu nhp i vi ngi cú thu nhp cao khi chuyn quyn s dng t ỏp dng vi cỏc h gia ỡnh, cỏ nhõn kinh doanh nh t v nhng ngi thng xuyờn thc hin chuyn quyn s dng t; quy nh thu lng giỏ tr t gia tng do cỏc ch s dng u c t v khụng a vo s dng hoc do Nh nc u t xõy dng; quy nh mc thu cao i vi phn din tớch t vt hn mc; qun lớ v thu thu y i vi mi trng hp h gia ỡnh, cỏ nhõn cú nh t cho thuờ Th nm, sau khi c nc hon thnh cp GCNQSD theo k hoch thỡ cn quy nh m rng cho cỏc i tng l ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, cỏ nhõn nc ngoi trong nhiu trng hp c mua nh gn lin vi quyn s dng t ti Vit Nam to iu kin cho h n nh ch , yờn tõm u t, hp tỏc lõu di ti Vit Nam. Lut t ai nm 2003 ó cú nhng sa i, b sung v hn mc giao t , xỏc nh din tớch t cú vn ao lin k bo m quyn li v nh t cho h gia ỡnh, cỏ nhõn. Tuy vy, trong iu kin kinh t th trng c phộp nhn quyn s dng t di nhiu hỡnh thc thỡ ũi hi phi quy nh c th v hn mc t ca h gia ỡnh, cỏ nhõn, thu thu i vi din tớch t vt hn mc. Bờn cnh ú qun lớ nh nc v t , nh cú hiu qu thỡ tng bc phi u t xõy dng h thng h s a chớnh chớnh quy, cp GCNQSD , quyn s hu nh cho mi ch th cú quyn s hu nh , quyn s dng t ./. (1).Xem: V Huy Phỳc, Tỡm hiu ch rung t Vit Nam na u th k XIX, Nxb. Khoa hc k thut, tr. 333, 335. (2).Xem: Thu An, Hon thnh cp giy chng nhn quyn s dng t - ớch 2005, Tp chớ ti nguyờn v mụi trng s 11, thỏng 11/2004, tr. 31. . người sử dụng đất tạo ra; quản lí vấn đề đất ở nhà ở cho thuê của hộ gia đình, cá nhân; chưa quản lí được hạn mức đất ở các hộ gia đình, cá nhân. Do vậy,. được phép hưởng giá trị của quyền sử dụng đất? Cần có phân biệt hạn mức đất ở của hộ gia đình với hạn mức đất ở của cá nhân. Vì cá nhân là một người trong