Đang tải... (xem toàn văn)
Tài liêu tham khảo kinh tế thương mại Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định các dự án kinh doanh bất động sản tại Hội sở Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ - Thương Việt Nam (Techco
Luận văn tốt nghiệp MỤC LỤCDANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮTDANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒBảng 3: Cơ cấu huy động vốn năm 2006-2007 .9Bảng 4: Tỷ lệ huy động vốn và tín dụng bán lẻ .9TÀI LIỆU THAM KHẢOPHỤ LỤC Luận văn tốt nghiệpDANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT1. HĐQT: Hội đồng quản trị2. TGĐ: Tổng Giám Đốc3. MIS - Management of Information System: Hệ thống quản lý thông tin4. Credit Review: kiểm soát tín dụng5. BĐS: Bất động sản6. TSĐB: Tài sản đảm bảo7. CBRE: CB Richard Ellis Co. Ltd - Công ty chuyên tư vấn và thực hiện các dịch vụ bất động sản thuộc Tập đoàn CB Richard Ellis (Mỹ)8. UBND TP: Ủy ban nhân dân thành phố9. Sở XD: sở xây dựng10.GTGT: giá trị gia tăng11. Công ty TNHH: công ty trách nhiệm hữu hạn12.NH TMCP: Ngân hàng thương mại cổ phần13.Vốn CSH: Vốn chủ sở hữu14.TTTM: Trung tâm thương mại15.TT: Trung tâm16.CBD: Centre Building District – Khu nhà trung tâm17.NHNN: Ngân hàng Nhà nước18.NHTM: Ngân hàng Thương mại Luận văn tốt nghiệpDANH MỤC BẢNG BIỂU – SƠ ĐỒSTT Tên bảng biểu – sơ đồ TrangBảng 1.1 Tăng trưởng huy động vốn từ khu vực dân cư8Bảng 1.2 Tăng trưởng huy động từ doanh nghiệp8Bảng 1.3 Cơ cấu huy động vốn năm 2006-20079Bảng 1.4 Tỷ lệ huy động vốn và tín dụng bán lẻ9Bảng 1.5 Tăng trưởng tín dụng doanh nghiệp10Bảng 1.6 Tỉ trọng dư nợ các nhóm ngành tại Techcombank12Sơ đồ 1.1 Quy trình cấp tín dụng tại Techcombank21Sơ đồ 1.2 Sơ đồ tổ chức của công ty Ever Fortune51Bảng 1.7 Bảng Chi tiết tòa nhà hạng A tại Hà Nội58Bảng 1.8 Bảng số liệu tổng hợp để tính toán các chỉ tiêu59Bảng 1.9 Độ nhạy của dự án64Bảng 1.10Giá thuê các tòa nhà hạng A ở Hà Nội 65Bảng 1.11 Các khoản cho vay và ứng trước 69Bảng 1.12Gia tăng dư nợ tín dụng của Techcombank cuối năm 2007 đầu năm 200873Bảng 1.13Tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu của Techcombank tính đến đầu cuối năm 2007, đầu năm 200874 Luận văn tốt nghiệpLỜI MỞ ĐẦU1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứuTrong những năm qua, cùng với sự phát triển của thị trường chứng khoán, thị trường Bất động sản cũng ngày càng trở nên sôi động thu hút sự quan tâm của không ít nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Để đáp lại cầu về nhà ở, căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê ngày càng cao, các dự án đầu tư nhằm mục đích kinh doanh Bất động sản cũng ngày càng tăng. Các dự án kinh doanh Bất động sản thường là những dự án đòi hỏi nguồn vốn lớn do đó các Ngân hàng đã trở thành nguồn cung cấp vốn đắc lực cho thị trường này. Tuy nhiên, đây là một thị trường khá nhạy cảm và tiềm ẩn nhiều rủi ro nên đã khiến cho các Ngân hàng còn dè dặt trong việc cho vay với các dự án liên quan đến Bất động sản mặc dù nguồn lợi nhuận thu về từ thị trường này là không nhỏ.Do đó, để vẫn có thể cấp vốn cho các dự án kinh doanh Bất động sản mà vẫn giảm thiểu rủi ro đến mức thấp nhất, mang lại lợi nhuận về cho ngân hàng thì nhất thiết phải chú trọng đến công tác thẩm định. Quá trình thẩm định sẽ giúp cho ngân hàng có một cái nhìn chính xác, tỉ mỉ với các dự án kinh doanh Bất động sản để đưa ra những quyết định hợp lý, để vừa không bỏ qua cơ hội, vừa có thể đạt hiệu quả cho vay cao.Trong thời gian thực tập tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ - Thương Việt Nam (Techcombank), em nhận thấy công tác thẩm định các dự án kinh doanh Bất động sản còn nhiều vướng mắc, tỷ trọng dư nợ của ngành này còn quá ít so với tổng dư nợ của ngân hàng và so với cầu về vốn đối với ngành này. Vì vậy, nhằm giúp cho Ngân hàng mạnh dạn hơn trong việc cho vay với các dự án kinh doanh Bất động sản, tăng tỉ lệ dư nợ của ngành mà vẫn đảm bảo hiệu quả thu hồi vốn, góp phần giải quyết một phần nhu cầu Bất động sản đang lên cao của thị trường, tháo gỡ khó khăn trong việc huy động vốn đối 1 Luận văn tốt nghiệpvới nhà đầu tư kinh doanh Bất động sản, em đã chọn đề tài “ Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định các dự án kinh doanh Bất động sản tại Hội sở Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ - Thương Việt Nam (Techcombank)” nhằm xem xét thực trạng của công tác thẩm định, tìm ra chỗ vướng mắc để từ đó có những biện pháp thích hợp để hoàn thiện và nâng cao chất lượng công tác thẩm định đối với các dự án kinh doanh Bất động sản.2. Kết cấu khóa luận gồm có:• Tên Khóa luận tốt nghiệp: “ Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định các dự án kinh doanh Bất động sản tại Hội sở Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ - Thương Việt Nam”• Ngoài lời mở đầu và trang kết luận, nội dung khóa luận bao gồm 2 chương:- Chương 1: Thực trạng công tác Thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh Bất Động Sản tại Hội sở Techcombank- Chương 2: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao công tác Thẩm định dự án nói chung và các dự án kinh doanh Bất Động Sản.2 Luận văn tốt nghiệpCHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HỘI SỞ TECHCOMBANK1.1. Khái quát về Techcombank 1.1.1. Sự hình thành và phát triển của Techcombank Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ - Thương Việt Nam (Techcombank), được thành lập vào ngày 27 tháng 09 năm 1993, là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên của Việt Nam được thành lập trong bối cảnh đất nước đang chuyển sang nền kinh tế thị trường với số vốn điều lệ là 20 tỷ đồng và trụ sở chính ban đầu được đặt tại số 24 Lý Thường Kiệt, Hoàn Kiếm, Hà Nội.Techcombank được thành lập để tiến hành các hoạt động ngân hàng bao gồm nhận tiền gửi ngắn hạn, trung hạn và dài hạn từ các tổ chức cá nhân; cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn các tổ chức và cá nhân tùy theo tính chất và khả năng nguồn vốn của Ngân hàng; thực hiện các nghiệp vụ kinh doanh ngoại hối, chiết khấu thương phiếu, trái phiếu và các chứng từ có giá, cung cấp các dịch vụ cho khách hàng, và các dịch vụ ngân hàng khác khi được Ngân hàng nhà nước cho phép.Kể từ khi thành lập, Techcombank đã trải qua nhiều mốc lịch sử quan trọng chứng minh sự lớn mạnh và ngày càng phát triển của mình. Đến nay, tổng tài sản của Techcombank đã tăng lên đến gần 18000 tỷ đồng, vốn điều lệ đạt 1500 tỷ đồng, duy trì vị trí một trong các ngân hàng cổ phần hàng đầu về quy mô và vốn điều lệ. Lợi nhuận trước thuế của cả năm 2007 đạt trên 356 tỷ, là ngân hàng có mức lợi nhuận cao thứ 3 trong hàng ngũ các ngân hàng cổ phần. Mạng lưới trải dài 15 tỉnh, thành trên cả nước với 73 điểm giao dịch. Số lượng cán bộ nhân viên đạt 1584 người.3 Luận văn tốt nghiệpTốc độ tăng trưởng về tổng tài sản và doanh thu hàng năm của Techcombank trong nhiều năm qua luôn đạt từ 30% trở lên. Trong 3-5 năm tới, Techcombank sẽ phấn đấu trở thành một trong những ngân hàng tư nhân lớn nhất Việt Nam với vốn điều lệ trên 100 triệu USD và quản lý một tài sản hơn 1,5 tỷ USD.Techcombank hiện đang phục vụ 13.000 khách hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ với “siêu thị dịch vụ tài chính trọn gói” hỗ trợ tối đa hoạt động kinh doanh trong nước cũng như nước ngoài bao gồm tài khoản, tiền gửi, tín dụng, đầu tư dự án, tài trợ xuất nhập khẩu, quản lý nguồn tiền, bao thanh toán, thuê mua, dịch vụ ngoại hối và quản trị rủi ro, các chương trình cho vay ưu đãi và hỗ trợ xuất nhập khẩu theo các thỏa thuận ký với các tổ chức quốc tế. Với các doanh nghiệp nhà nước và tư nhân có quy mô lớn, Techcombank đang cung cấp một loạt các dịch vụ hỗ trợ hiện đại như quản lý ngân quỹ, thu xếp vốn đầu tư dự án, thanh toán quốc tế và các dịch vụ ngân hàng điện tử. Techcombank đang phục vụ 200.000 khách hàng dân cư. Với khách hàng cá nhân, Techcombank cung ứng trọn bộ các sản phẩm ngân hàng đáp ứng mọi nhu cầu có thể phát sinh của khách hàng bao gồm các sản phẩm tài khoản, tiết kiệm, tín dụng, thanh toán, thẻ, đầu tư, bảo lãnh, bảo quản tài sản trên nền tảng công nghệ hiện đại của hệ thống Globus, rất thuận tiện và có nhiều tiện ích và giá trị gia tăng cho khách hàng, trong đó trụ cột là các nhóm sản phẩm thẻ, tài trợ tiêu dùng và cho vay mua nhà trả góp.Trên thị trường liên ngân hàng, Techcombank hiện là một trong những ngân hàng năng động nhất trong giao dịch với các công ty lớn và tổ chức tài chính khác. Techcombank hiện đang cung ứng các sản phẩm ngoại hối, giao dịch vốn, chiết khấu chứng từ có giá, các công cụ phái sinh và quản trị rủi ro 4 Luận văn tốt nghiệpcho rất nhiều khách hàng trong nước trên cơ sở hợp tác với các tổ chức quốc tế và sàn giao dịch lớn trên thế giới. Techcombank hiện là một trong những ngân hàng đang áp dụng hệ thống quản trị và kiểm soát rủi ro tiên tiến. Hệ thống quản trị được xây dựng trên các yếu tố nền tảng như hài hòa quyền lợi của các bên tham gia, sự tham gia tích cực của ban lãnh đạo, mô hình tổ chức hợp lý và kiểm soát lẫn nhau, hệ thống thông tin quản trị kịp thời và chính sách nhân sự tiên tiến. Quy trình và các công cụ quản trị rủi ro bao gồm các hình thức tiên tiến như chính sách và sổ tay tín dụng, hệ thống thông tin theo dõi ngành, hệ thống đánh giá chấm điểm khách hàng, các hệ thống cảnh báo và theo dõi sớm nợ xấu…Techcombank cũng là một trong những ngân hàng đi đầu về công nghệ của Việt Nam với việc đã nối mạng trực tuyến toàn hệ thống với phần mềm Globus của Temenos vào cuối năm 2003. Hệ thống quản lý chất lượng 9001:2000 đã được thiết lập và cấp chứng chỉ tại Hội sở ngân hàng vào tháng 9 năm 2004 và hiện đang được triển khai tại các chi nhánh. Nhìn về phía trước, còn rất nhiều việc Techcombank phải làm để biến ước mơ trở thành một trong những ngân hàng lớn và được ưa thích nhất Việt nam. Với sự tự tin, cam kết và lòng quyết tâm cao, mọi thành viên đại gia đình Techcombank đang nghĩ và hành động hướng tới mục tiêu phát triển ngân hàng nhằm đem lại nhiều hơn nữa lợi ích cho khách hàng, giá trị cho cổ đông: Techcombank đem lại “sự thân thiện đến tin cậy”.1.1.2. Cơ cấu tổ chức và chức năng, nhiệm vụ của một số phòng ban tại Hội sở Tecombanka) Cơ cấu tổ chức:Techcombank được tổ chức quản lý theo mô hình Hội đồng quản trị và Tổng Giám đốc. Trong đó:5 Luận văn tốt nghiệp• Hội đồng quản trị (HĐQT): là bộ máy quyền lực cao nhất của Techcombank, có chức năng quản trị ngân hàng theo quy định của pháp luật. Những người tham gia vào HĐQT phải có đủ tiêu chuẩn như: có uy tín, có đạo đức nghề nghiệp, am hiểu ngân hàng, phải là cổ đông lớn.• Ban điều hành: Điều hành hoạt động của Techcombank là Tổng Giám Đốc (TGĐ) với bộ máy giúp việc là các phó TGĐ, kế toán trưởng và bộ máy chuyên môn nghiệp vụ.• Ban kiểm soát: có chức năng là kiểm tra hoạt động tài chính của Techcombank; giám sát việc chấp hành chế độ hạch toán và sự an toàn trong hoạt động của Techcombank; thực hiện kiểm toán nội bộ nhằm đánh giá chính xác hoạt động kinh doanh và thực trạng tài chính của Techcombank. Bên dưới là một hệ thống các phòng ban thực hiện các chức năng và nhiệm vụ chuyên môn của mình.b) Chức năng và nhiệm vụ của một số phòng ban:• Phòng kế hoạch tổng hợp với nhiệm vụ chính là :- Tham mưu xây dựng chiến lược phát triển tổng thể của ngân hàng- Xây dựng kế hoạch và các giải pháp hoàn thiện kế hoạch kinh doanh đồng thời giám sát tình hình thực hiện kế hoạch và đề xuất các kiến nghị về sửa đổi nếu cần thiết- Cung cấp thường xuyên và định kỳ các thông tin giá trị nội bộ - Đầu mối tập hợp và thực hiện chế độ báo cáo Ban TGĐ, HĐQT, Ngân hàng Nhà nước…- Nghiên cứu triển khai, duy trì hệ thống quản lý thông tin (MIS).• Phòng kế toán tài chính :- Thiết lập chính sách tài chính áp dụng cho hệ thống6 [...]... tài sản, phòng ngừa rủi ro và lựa chọn các hình thức kinh doanh ngoại hối có lợi nhất cho khách hàng 1.2 Tổng quan về các dự án kinh doanh Bất động sản tại Hội sở Techcombank 1.2.1 Tổng quan về cho vay các dự án kinh doanh Bất Động Sản tại Techcombank Khi đánh giá mức độ tham gia của ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản cần phân biệt rõ hai trường hợp: cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay mua bất. .. đối với khách hàng theo quy định hiện hành của pháp luật và của Techcombank 1.3.2 Phương pháp thẩm định các dự án kinh doanh BĐS Cũng như với các dự án của các ngành khác, khi thẩm định các dự án kinh doanh BĐS Techcombank luôn có sự kết hợp hài hòa giữa các phương pháp thẩm định khoa học kết hợp với các kinh nghiệm quản lý thực tiễn và nguồn thông tin đáng tin cậy Việc thẩm định dự án có thể tiến... cầu và thực hiện tốt các yêu cầu trên là hướng đi đúng đắn trong việc đảm bảo cho công tác thẩm định tại Ngân hàng, phát huy được vai trò của mình, nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay vốn và mang lại lợi ích to lớn, bền vững cho ngân hàng 1.3 Thực trạng công tác thẩm định các dự án kinh doanh BĐS 1.3.1 Quy trình cấp tín dụng chung cho các dự án kinh doanh BĐS Do tính chất đặc biệt của các dự án kinh doanh. .. quyết định cụ thể tùy theo dự án • Cho vay xây dựng (cơ sở hạ tầng và công trình) Techcombank cho vay đối với Chủ đầu tư để thanh toán các chi phí về vật liệu, lao động và máy thi công khi thực hiện các công tác sau: - San lấp mặt bằng - Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có) - Xây dựng công trình tạm phục vụ thi công - Xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của công trình - Xây dựng và hoàn thiện công. .. liên quan đến hoạt động của khách hàng và thực hiện việc thẩm định tín dụng đối với khách hàng Thẩm định tín dụng bao gồm: + Thẩm định khách hàng vay vốn: tư cách pháp nhân, năng lực tài chính, năng lực hoạt động kinh doanh + Thẩm định phương án kinh doanh, dự án đầu tư, mục đích sử dụng vốn vay và khả năng trả nợ của khách hàng + Thẩm định tài sản đảm bảo của khách hàng Việc thẩm định tín dụng của... loại 3-5 => Chất lượng các khoản nợ vay bất động sản tại Techcombank tốt, không có nợ xấu • Trong nhóm ngành kinh doanh BĐS, thì Techcombank tập trung chủ yếu cho vay với các dự án kinh doanh BĐS là nhà đất (chiếm 54,4%), tiếp theo là các dự án xây dựng, kinh doanh văn phòng, nhà cho thuê (chiếm 21%), các dự án xây dựng và kinh doanh nhà chung cư (chiếm 18,7%), còn lại là các dự án kinh doanh cơ sở hạ... điểm của các loại máy móc thiết bị mà Ngân hàng tài trợ + Theo dõi biến động của thị trường Bất động sản (BĐS) - Phòng Thẩm định các miền + Thực hiện công tác tái Thẩm định các khoản vay tại ba miền theo phân cấp của TGĐ + Trực tiếp tái Thẩm định các khoản vay trình ban TGĐ + Thực hiện công tác thư ký cho Hội đồng tín dụng Hội sở + Phụ trách công tác credit review tại các miền 1.1.3 Một số hoạt động chủ... cầu đối với công tác Thẩm định dự án kinh doanh Bất động sản • Vai trò: Luận văn tốt nghiệp 19 Với những đặc điểm nêu trên của các dự án kinh doanh BĐS, công tác thẩm định các dự án này có vai trò hết sức quan trọng - Trước hết, việc thẩm định là nhằm đánh giá lại tính hợp lý, khả thi của đề xuất cho vay vốn Khi doanh nghiệp soạn thảo dự án bao giờ cũng đứng trên quan điểm lợi ích của doanh nghiệp... so sánh bất động sản sẽ được thẩm định với những bất động sản tương tự và những mức giá thẩm định chúng Nó dựa vào so sánh “tương tự nhau”, tuy nhiên do không có hai bất động sản nào giống nhau y hệt nên thẩm định giá phải khấu trừ những tính toán thẩm định của mình để xác định sai số/ sự biến đổi của bất động sản Những sai số/ thay đổi sẽ ảnh hưởng đến khả năng so sánh trực tiếp của bất động sản bao... khách hàng và hồ sơ vay vốn, lập báo cáo thẩm định để trình lên cấp phê duyệt Xác định rõ vị trí của công tác thẩm định trong quy trình cấp tín dụng mới có thể thấy hết được tầm quan trọng của công tác này trong hoạt động xét duyệt cho vay vốn của ngân hàng * Trách nhiệm của các đơn vị Techcombank trong hoạt động thẩm định các dự án kinh doanh BĐS tại Ngân hàng Để công tác thẩm định được tiến hành một cách . nghiệp: “ Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định các dự án kinh doanh Bất động sản tại Hội sở Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ - Thương Việt Nam •. kinh doanh Bất động sản, em đã chọn đề tài “ Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định các dự án kinh doanh Bất động sản tại Hội sở Ngân
