Đang tải... (xem toàn văn)
Luận văn : Phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản việt nam 1
- BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM - CƠNG TRÌNH DỰ THI GIẢI THƯỞNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN “NHÀ KINH TẾ TRẺ – NĂM 2009” TÊN CƠNG TRÌNH: PHÁT TRIỂN CÁC CƠNG CỤ TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM THUỘC NHÓM NGÀNH: KHOA HỌC KINH TẾ ii MỤC LỤC Trang bìa Mục lục ii Danh mục bảng biểu v Danh mục chữ viết tắt vi LỜI MỞ ĐẦU PHẦN 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC CƠNG CỤ TÀI CHÍNH 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản, thị trường bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản 1.1.1.4 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.2 Các cấp độ phát triển thị trường bất động sản 1.1.2.1 Cấp độ sơ khởi 1.1.2.2 Cấp độ tập trung hóa 1.1.2.3 Cấp độ tiền tệ hóa 1.1.2.4 Cấp độ tài hóa 1.2 Công cụ tài 1.2.1 Khái niệm công cụ tài 1.2.2 Thị trường tài cơng cụ thị trường tài 1.3 Tình hình sử dụng cơng cụ tài bất động sản số nước giới học cho Việt Nam 10 1.3.1 Mỹ: Sự “góp phần” cơng cụ tài khủng hoảng tài 10 1.3.2 Australia 13 1.3.2.1 Chứng tiền gởi 13 1.3.2.2 Quỹ tài bất động sản 14 1.3.2.3 Quỹ tín khác bất động sản có niêm yết (LPT) 14 1.3.2.4 Quỹ chứng khoán bất động sản 15 iii 1.3.3 Trung Quốc 15 1.3.4 Bài học cho Việt Nam 16 Kết luận chương 16 PHẦN 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN CÁC CƠNG CỤ TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2.1 Quá trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 17 2.1.1 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2002 17 2.1.1.1 Thị trường bất động sản trước có luật đất đai 17 2.1.1.2 Giai đoạn từ sau có luật đất đai 17 2.1.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến 17 2.1.2.1 Giai đoạn từ năm 2003 đến trước thời điểm gia nhập WTO 17 2.1.2.2 Giai đoạn từ sau gia nhập WTO cuối tháng năm 2008 18 2.1.2.3 Giai đoạn từ cuối tháng năm 2008 đến 18 2.2 Tình hình huy động nguồn tài thị trường bất động sản 19 2.2.1 Vốn tự có 19 2.2.2 Vốn vay ngân hàng thương mại 20 2.2.3 Vốn ứng trước khách hàng nhà đầu tư 22 2.2.4 Vốn khác 23 2.3 Mối liên thông thị trường tài thị trường bất động sản VN 24 2.3.1 Tương tác thị trường bất động sản chứng khoán 25 2.3.2 Tính đa dạng sản phẩm tín dụng tỷ trọng tăng lên dư nợ tín dụng ngân hàng thương mại 26 2.3.3 Thực trạng gắn kết thị trường tài thị trường bất động sản 26 2.3.3.1 Khả cung cấp dịch vụ hỗ trợ giao dịch bất động sản trung tâm tài 26 2.3.3.2 Các công cụ thị trường tài chưa đủ mạnh để thu hút giao dịch bất động sản 27 2.3.3.3 Giao dịch thứ cấp bất động sản gặp nhiếu vướng mắc 27 2.3.3.4 Nguồn vốn cho giao dịch đầu tư bất động sản chưa đáp ứng 28 2.3.3.5 Thời hạn tín dụng thị trường vốn chưa tương xứng với thời hạn hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 28 2.4 Sự tồn công cụ tài thị trường bất động sản Việt Nam 28 iv 2.4.1 Phát hành trái phiếu 28 2.4.2 Các quỹ đầu tư 30 2.5 Hạn chế nguồn tài trợ cho dự án bất động sản 30 2.5.1 Giới hạn khoản vay dài hạn ngân hàng 30 2.5.2 Hạn chế hoạt động mua bán tài sản nợ chứng khốn hóa nợ vay thị trường tài thứ cấp 31 2.5.3 Thiếu sách hợp lý kênh huy động vốn từ khoản tiết kiệm cá nhân cho thị trường bất động sản 33 2.6 Những bất lợi kinh doanh bất động sản thiếu nguồn tài trợ thích hợp 33 2.6.1 Khó hoàn tất dự án dài hạn 33 2.6.2 Khó thâm nhập vào phân khúc thị trường hàng hóa cao cấp 34 2.6.3 Khó phát triển dự án nhà cho thuê hay chấp 34 Kết luận chương 35 PHẦN 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CÁC CƠNG CỤ TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 3.1 Quỹ tín thác đầu tư bất động sản 36 3.2 Cho phép hình thành thị trường chấp cầm cố thứ cấp 38 3.3 Chứng khốn hóa khoản cho vay chấp cầm cố 40 3.4 Trái phiếu cơng trình 42 3.5 Chứng bất động sản 42 3.6 Giải pháp hỗ trợ 44 3.6.1 Hoàn thiện hành lang pháp lý 44 3.6.2 Sự đời kịp thời tổ chức đánh giá, xếp hạng doanh nghiệp, nhằm tạo sở, niềm tin cho nhà đầu tư 45 Kết luận chương 47 KẾT LUẬN CHUNG 48 Tài liệu tham khảo v DANH MỤC BẢNG BIỂU Biểu đồ 1.1:Tài sản/Vốn chủ sở hữu quý I/2008 13 Biểu đồ 1.2:Tỷ lệ vỡ nợ cho vay bất động sản giai đoạn 2002-2009 13 Biểu đồ 2.1:Tăng trưởng huy động vốn cho vay địa bàn TP HCM qua năm 20 vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ABS : Asset-Backed Securities CBRE : CB Rechard Ellis CDO : Collateralized Debt Obligations CDS : Credit Default Swap CII : Công ty cổ phần Đầu Tư hạ tầng kỹ thuật DATC : Công ty mua bán nợ tài sản tồn đọng FDI : Foreign Direct Investment HIFU : Quỹ Đầu tư Phát triển Đô thị thành phố Hồ Chí Minh LPT : Listed Property Trust MBS : Mortgage-Backed Securities REIT : Real Estate Investment Trust WTO : Word Trade Organisation -1- LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Thị trường bất động sản đóng vai trị lớn q trình phát triển kinh tế Việt Nam, sau gia nhập WTO Đối với doanh nghiệp bất động sản, vốn vấn đề sống còn, lại thiếu vốn trầm trọng để thực dự án bất động sản, lẽ mà nước ta chưa khai thác hết tiềm bất động sản to lớn Trong năm 2007 đầu năm 2008, Việt Nam chứng kiến giai đoạn phát triển nhanh chóng thị trường bất động sản Điều thấy rõ giai đoạn khát vốn của doanh nghiệp bất động sản hạn chế kênh huy động vốn truyền thống từ trước tới nay, chủ yếu vốn tự có vốn vay ngân hàng Trên giới, từ lâu, nhiều nước sử dụng công cụ tài để huy động vốn cho thị trường bất động sản thông qua thị trường cầm cố chấp, chứng khốn hóa bất động sản quỹ tín thác đầu tư bất động sản Vấn đề cấp bách cần thiết phải tạo tiền đề để sử dụng phát triển công cụ tài Đó lý cho đề tài “Phát triển cơng cụ tài thị trường bất động sản Việt Nam” Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Luận văn đưa số đóng góp sau: - Hệ thống hóa lý luận bất động sản cơng cụ tài - Điểm qua tình hình thị trường bất động sản từ năm 1975 đến - Nêu rõ tình hình sử dụng nguồn tài trợ truyền thống khó khăn việc huy động vốn cho thị trường bất động sản - Làm rõ cần thiết phải phát triển cơng cụ tài nhằm huy động vốn cho thị trường bất động sản - Đề xuất số giải pháp quan trọng để phát triển công cụ tài Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu đề tài phân tích làm bật hạn chế kênh huy động vốn truyền thống doanh nghiệp bất động sản, từ cho thấy tính cấp thiết việc phát triển cơng cụ tài thị trường bất động sản nêu số giải pháp cụ thể Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: kênh huy động vốn truyền thống doanh nghiệp bất động sản, số công cụ xuất thị trường Việt Nam, đặc biệt công cụ huy động vốn hiệu giới - Phạm vi nghiên cứu: chủ yếu Việt Nam, có tham khảo thêm số nước giới Phương pháp nghiên cứu -2- Phương pháp phân tích, mơ tả đóng vai trị chủ đạo đề tài Kết cấu đề tài Lời mở đầu Phần 1: Tổng quan thị trường bất động sản cơng cụ tài Phần 2: Tình hình phát triển cơng cụ tài thị trường bất động sản Việt Nam Phần 3: Giai pháp phát triển hồn thiện cơng cụ tài thị trường bất động sản Việt Nam Kết luận -3- PHẦN TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC CƠNG CỤ TÀI CHÍNH 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản, thị trường bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý sử dụng, người ta có tiêu thức phân chia thành loại khác Một cách phân chia khái quát mà tất khác nước sử dụng phân chia tài sản thành loại: động sản bất động sản Hình thức phân chia có cách hàng ngàn năm từ thời La Mã cổ đại ghi luật La Mã Bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến hầu khắp quốc gia giới Trong tiếng Anh, người ta dùng từ: real estate (các tài sản bất động) gọi bất động sản Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản từ: immobilie’, Trung Quốc dùng thuật ngữ “địa sản” nước ta gọi là: bất động sản Điều 181 Bộ Luật Dân quy định: “Bất động sản tài sản di dời bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất; - Các tài sản khác pháp luật quy định.” Một cách phổ biến bất động sản là: Bất động sản tài sản vật chất di dời, tồn tài ổn định lâu dài Như vậy, coi bất động sản có điều kiện sau: - Là yếu tố vật chất có ích cho người; - Được chiếm giữ cá nhân cộng đồng người; - Có thể đo lường giá trị định; - Không thể di dời di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay đổi; - Tồn lâu đời 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản Ngoài đặc trưng nêu trên, bất động sản cịn có đặc điểm cụ thể sau: - Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm bất động sản gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc -4- điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Chính giá trị lợi ích bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể: yếu tố vị trí định giá trị lợi ích mang lại bất động sản - Thứ hai, bất động sản loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hóa bất động sản gắn liền với trường tồn đất đai, loại tài sản thiên nhiên ban tặng bị tiêu hủy (trừ số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở - Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan Sở dĩ khan tính có hạn diện tích bề mặt trái đất vùng, địa phương, khu vực, đất Bất động sản dạng tài sản có giới hạn quy mô quỹ đất dành cho dạng hoạt động phụ thuộc vào vị trí định nên khơng thể mở rộng - Thứ tư, tính dị biệt bất động sản Mỗi bất động sản tài sản riêng biệt, sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt khơng giống với bất động sản khác Sự khác biệt bất động sản trước hết có khác vị trí lơ đất, khác kết cấu kiến trúc; khác hướng; khác cảnh quan vật ngoại cảnh - Thứ năm, bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn Giữa hàng hóa bất động sản có tác động ảnh hưởng lẫn mạnh mẽ Sự đời hay hồn thiện hàng hóa bất động sản điều kiện để đời đi, để tăng thêm giảm bớt giá trị giá trị sử dụng hàng hóa bất động sản - Thứ sáu, bất động sản tài sản có giá trị cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả sinh lời cao đồng thời tạo vốn Vì vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính tái tạo vốn để quay trở lại cho đầu tư kinh doanh Cũng đặc điểm đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản cần đến tham gia ngân hàng tổ chức tín dụng - Thứ bảy, bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước Bất động sản loại tài sản quan trọng quốc gia, dân tộc, quan đơn vị người dân Các quan hệ giao dịch bất động sản thường có tác động mạnh đến hầu hết hoạt động kinh tế xã hội - Thứ tám, giá trị công năng, khả khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào lực quản lý Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng phức tạp, đó, địi hỏi người quản lý phải có lực cao chi phí quản lí phải cao so với hàng hóa thơng thường Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng cơng trình xây dựng phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, công trình xây dựng, nhà ở, văn phịng…cũng địi hỏi cần có nghiên cứu cụ thể chi phí cho quản lý cao ... 1. 1 .1. 1 Khái niệm bất động sản 1. 1 .1. 2 Đặc điểm bất động sản 1. 1 .1. 3 Khái niệm thị trường bất động sản 1. 1 .1. 4 Đặc điểm thị trường bất động sản 1. 1.2 Các. .. cơng cụ tài thị trường bất động sản Việt Nam Kết luận -3- PHẦN TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC CƠNG CỤ TÀI CHÍNH 1. 1 Tổng quan thị trường bất động sản 1. 1 .1 Khái niệm đặc điểm bất động. .. 16 PHẦN 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN CÁC CƠNG CỤ TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2 .1 Quá trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 17 2 .1. 1 Giai đoạn từ năm 19 75