nghiên cứu - trao đổi 26 tạp chí luật học số 11/2009 TS. Trần Quang Huy * 1. Th tc hnh chớnh v t ai Nhỡn chung cỏc nh u t nc ngoi trong hn 20 nm qua u cú tõm lớ quan ngi v th tc hnh chớnh Vit Nam, c bit l trong lnh vc u t. Cho n nay, cỏc nh hoch nh chớnh sỏch cng cha a ra mụ hỡnh chun cỏc th tc cn phi lm trc khi cp giy chng nhn u t cho n khi a d ỏn vo vn hnh trờn mt bng ó c Nh nc Vit Nam cho thuờ. Th tc xin giy phộp u t s tip cn trc hay th tc v t ai s thc hin trc? V nguyờn tc, khi trao giy chng nhn u t cho nh u t nc ngoi, c quan cú thm quyn cp giy chng nhn u t ó phi thm nh nhu cu s dng t ca d ỏn (im a khon 1 iu 30 Ngh nh ca Chớnh ph s 181/2004/N-CP ngy 29/10/2004 v thi hnh lut t ai). Do ú, trong d ỏn u t, vn t ai phc v cho d ỏn ó c nh u t trỡnh by, gii trỡnh c xem xột chp nhn trc khi cp giy chng nhn u t. Bi vy, cỏc th tc hnh chớnh v t ai s thc hin ngay sau khi trao giy chng nhn u t cho nh u t. Th tc ú bao gm: - Nh u t nc ngoi np 2 b h s xin thuờ t n s ti nguyờn v mụi trng ni thc hin d ỏn u t. Theo quy nh ti iu 122 Lut t ai nm 2003, b h s xin thuờ t gm: 1) n xin thuờ t theo mu (do s ti nguyờn v mụi trng cung cp); 2) Bn sao giy chng nhn u t cú chng thc ca cụng chng nh nc; 3) D ỏn u t. - S ti nguyờn v mụi trng cú trỏch nhim tip nhn h s, thm nh h s, trớch lc h s a chớnh hoc trớch o a chớnh khu t xin thuờ, xỏc nh mc thu tin thuờ t v cỏc th tc trỡnh u ban nhõn dõn cp tnh quyt nh vic cho nh u t thuờ t. - Trao quyt nh cho thuờ t cho nh u t, i din s ti nguyờn v mụi trng kớ hp ng thuờ t vi nh u t nc ngoi (hp ng thuờ t theo mu do s ti nguyờn v mụi trng cung cp). Thi gian bn giao t cho nh u t nhanh hay chm ph thuc vo t ó c gii phúng mt bng hay cha? Theo quy nh ti im a v im b khon 2 iu 122 Lut t ai nm 2003, tng thi gian thc hin cỏc th tc hnh chớnh trong trng hp t ó gii phúng mt bng l 20 ngy (t ó gii phúng mt bng c hiu l t khụng cũn bt c ai ang s dng cú th gõy khú khn cho nh u t, sn sng chuyn giao t Nh nc cho nh u t). i vi t cha c * Trng i hc Lut H Ni nghiªn cøu - trao ®æi t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009 27 giải phóng mặt bằng thì có thêm thời gian và thủ tục thu hồi đất từ phía Nhà nước. Do đó, theo quy định tại điểm a, điểm b và điểm c khoản 3 Điều 122 Luật đất đai năm 2003 thì tổng thời gian cho các thủ tục về xin thuê đất ít nhất là 40 ngày. - Nhà đầu tư nước ngoài không phải trả tiền bồi thường khi thu hồi đất. Trách nhiệm bồi thường thuộc về phía Việt Nam. - Nhà đầu tư nước ngoài được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được phép thực hiện các quyền của mình theo đúng các quy định của pháp luật đất đai (Điều 118 - Điều 120 Luật đất đai năm 2003). 2. Hình thức sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài Theo quy định tại Điều 33, Điều 34 và Điều 35 Luật đất đai năm 2003, hình thức sử dụng đất nói chung đối với tất cả các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài là: 1) Giao đất không thu tiền sử dụng đất; 2) Giao đất có thu tiền sử dụng đất và 3) Cho thuê đất. Tuy nhiên, theo thông lệ quốc tế và quy định hiện hành của Luật đất đai, Nhà nước Việt Nam áp dụng hình thức thuê đất đối với nhà đầu tư nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam. Song các nhà đầu tư nước ngoài cần biết rằng việc thuê đất ở Việt Nam được thực hiện dưới hai dạng cụ thể, cho thuê trả tiền thuê hàng năm hoặc cho thuê trả tiền thuê một lần cho Nhà nước. Nhà đầu tư nước ngoài không bị ép phải trả tiền thuê bằng hình thức cố định mà họ có quyền lựa chọn (khoản 3 Điều 108 Luật đất đai năm 2003). Điều đó có nghĩa là trả tiền theo phương thức hàng năm hay một lần là do nhà đầu tư quyết định, Nhà nước Việt Nam tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn một cách phù hợp với năng lực tài chính hoặc theo nguyện vọng của nhà đầu tư. Như vậy, so với nhà đầu tư Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài có nhiều sự lựa chọn hơn khi sử dụng đất dưới hình thức thuê. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc trả tiền thuê đất theo hình thức hàng năm hay trả tiền một lần sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến các quyền và lợi ích của nhà đầu tư. Người Việt Nam có câu: “tiền nào của ấy”, điều đó đúng trong trường hợp các nhà đầu tư lựa chọn hình thức thuê đất nào khi thực hiện dự án tại Việt Nam. Ví dụ, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài A có lĩnh vực kinh doanh là bất động sản trả tiền thuê đất cho Nhà nước với hình thức hàng năm và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài B cùng chung lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhưng trả tiền thuê đất một lần cho Nhà nước. Vậy điểm khác nhau khi cung ra ngoài thị trường các sản phẩm căn hộ cao cấp, nhà chung cư, biệt thự, văn phòng của 2 doanh nghiệp trên là gì? Có thể thấy rằng doanh nghiệp A chỉ được phép cho thuê các sản phẩm làm ra mà không được bán như doanh nghiệp B. Như vậy, doanh nghiệp B vừa bán, vừa được quyền cho thuê khi hoàn thành các sản phẩm bất động sản của mình theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản. Các phân biệt xảy ra khi lựa chọn hình thức sử dụng đất là như vậy cho nên khi tiếp cận đất đai, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án tại Việt Nam cần hiểu gốc rễ của hình thức thuê đất để lựa chọn cho phù hợp. nghiªn cøu - trao ®æi 28 t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009 3. Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Dưới góc độ quyền của người sử dụng đất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bảo hộ các quyền chung như mọi tổ chức, cá nhân Việt Nam đang sử dụng đất (Điều 105 Luật đất đai năm 2003). Tuy nhiên, như đã đề cập ở mục 2 về hình thức thuê đất của nhà đầu tư nước ngoài, các quyền cụ thể của nhà đầu tư phụ thuộc rất lớn vào việc trả tiền thuê đất cho Nhà nước và khu vực mà nhà đầu tư sử dụng đất là tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế hay ngoài các khu vực đó. Do vậy, tại Điều 119, Điều 120 Luật đất đai năm 2003 quy định về các quyền của nhà đầu tư với các phân biệt hết sức rõ ràng. Cụ thể: 3.1. Quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài khi thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam Lượng quyền và giá trị thực hiện quyền của nhà đầu tư nước ngoài sẽ được bảo hộ trên cơ sở lựa chọn việc trả tiền theo hình thức hàng năm hoặc một lần. Do vậy, trong trường hợp trả tiền thuê hàng năm, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được bảo hộ các quyền liên quan đến các tài sản thuộc sở hữu doanh nghiệp đã được đầu tư trên đất. Giá trị quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm không được tính trong các giao dịch của nhà đầu tư. Vậy nên, họ có quyền bán các tài sản đầu tư trên đất thuê cho đối tác Việt Nam hoặc nước ngoài khác, có quyền thế chấp tài sản để vay vốn của các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, góp vốn bằng tài sản để liên doanh. Trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài sử dụng đất để đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ được phép cho thuê nhà ở, văn phòng đã được xây dựng. Đối với trường hợp nhà đầu tư nước ngoài khi thuê đất và trả tiền thuê một lần cho Nhà nước thì giá trị quyền thuê đất được tính vào giá trị các giao dịch của họ. Điều đó có nghĩa là theo quy định tại khoản 3 Điều 119 Luật đất đai năm 2003, các nhà đầu tư có các quyền sau: - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản đầu tư trên đất thuê trong thời hạn thuê đất; - Cho thuê lại quyền sử dụng đất thuê và tài sản đã đầu tư trên đất; - Thế chấp quyền sử dụng đất thuê và tài sản đầu tư trên đất thuê để vay vốn của các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; - Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản đã đầu tư để hợp tác sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật Việt Nam; - Có quyền bán hoặc cho thuê nhà ở trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài được thuê đất để kinh doanh nhà ở. Với các quy định trên có thể thấy rằng khi nhà đầu tư lựa chọn việc trả tiền thuê một lần cho Nhà nước, họ sẽ có một số lợi thế nhất định: 1) Được bảo hộ đầy đủ các quyền quan trọng nhất của người sử dụng đất với 2 lượng giá trị là quyền sử dụng đất thuê và giá trị tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp đã đầu tư trên đất; 2) Lợi thế về tiền thuê đất rẻ với giá cả ổn định trong thời gian dài. Ví dụ, nhà đầu tư thuê đất ở thời điểm năm 2008, đơn giá thuê đất sẽ do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định dựa nghiªn cøu - trao ®æi t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009 29 trên cơ sở Nghị định của Chính phủ số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê mặt đất, mặt nước tại thời điểm năm 2008. Nếu thuê đất tại thời điểm năm 2009 thì áp giá theo khung giá năm 2009. Nên hiểu rằng theo quy định hiện hành, khung giá thuê đất có sự biến động hàng năm theo xu hướng tăng lên. Do đó, giá đất thuê cũng tăng lên hàng năm, điều đó không có lợi cho doanh nghiệp trả tiền thuê hàng năm nhưng lại có lợi đối với doanh nghiệp trả tiền thuê một lần. 3.2. Quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế Tương tự như quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài khi thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế, quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài cũng phân biệt theo cơ chế trả tiền thuê. Đó là quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê hàng năm và quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê một lần của nhà đầu tư. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không chỉ có việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp nước ngoài từ Nhà nước, từ ban quản lí khu công nghệ cao, khu kinh tế mà còn thuê lại đất từ các chủ thể đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Việt Nam hoặc nhà đầu tư nước ngoài khác. Do đó, quyền sử dụng đất của các chủ thể thuê lại đất cần được hiểu thật chính xác. Thực chất việc thuê lại đất đã phát triển hạ tầng của nhà đầu tư Việt Nam hoặc nhà đầu tư nước ngoài khác với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào sản xuất kinh doanh trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế chính là giao dịch dân sự về đất đai. Do vậy, nhà đầu tư nước ngoài thuê lại đất được bảo hộ các quyền tương tự như trường hợp thuê đất từ Nhà nước Việt Nam với các quyền như đã trả tiền thuê đất một lần cho Nhà nước Việt Nam. 4. Các quy định về sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế Thông thường, Nhà nước Việt Nam tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư kinh doanh trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế. Do đó, cần nắm vững một số quy định về sử dụng đất trong các khu vực kinh tế đặc biệt này. Trước hết, cần thấy được sự khác nhau nhất định trong cơ chế tiếp cận đất đai giữa việc thuê đất trong khu công nghiệp với khu công nghệ cao, khu kinh tế. Trong khi tại khu công nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài thuê đất trực tiếp từ uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc thuê lại đất từ nhà đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp thì tại khu công nghệ cao, khu kinh tế, nhà đầu tư nước ngoài thuê đất từ ban quản lí khu công nghệ cao, khu kinh tế hoặc thuê lại đất từ tổ chức phát triển hạ tầng khu công nghệ cao, khu kinh tế. Như vậy, ban quản lí khu công nghệ cao, khu kinh tế là chủ thể được Nhà nước giao một lần cho toàn bộ vốn đất và họ có quyền giao đất, cho thuê lại đất. Trong tiếp cận đất đai, nhà đầu tư nước ngoài liên hệ với ban quản lí các khu công nghệ cao, khu kinh tế để được hướng dẫn thủ tục hành chính về thuê đất, không phải liên hệ với sở tài nguyên và môi trường nơi có khu công nghệ cao, khu kinh tế. nghiên cứu - trao đổi 30 tạp chí luật học số 11/2009 Theo quy nh ti cỏc iu 90, 91 v 92 Lut t ai nm 2003 c chi tit hoỏ ti cỏc iu 84, 85 v 86 Ngh nh ca Chớnh ph s 181/2004/N-CP ngy 29/10/2004 hng dn thi hnh Lut t ai thỡ nh u t nc ngoi khi s dng t ti cỏc khu cụng nghip, khu cụng ngh cao, khu kinh t bao gm: 1) Nh u t nc ngoi phỏt trin h tng, kinh doanh kt cu h tng khu cụng nghip, khu cụng ngh cao, khu kinh t thụng qua vic chuyn nhng, cho thuờ, cho thuờ li t ó phỏt trin h tng; 2) T chc, cỏ nhõn nc ngoi u t sn xut kinh doanh trong khu cụng nghip, khu cụng ngh cao, khu kinh t. Nh nc Vit Nam c bit khuyn khớch v kờu gi nh u t nc ngoi thuờ t ca Nh nc u t phỏt trin h tng ti cỏc khu vc kinh t c bit ny v cú chớnh sỏch u ói u t i vi nh u t v tin thuờ t. Trong thi gian qua, cỏc doanh nghip Nht Bn rt quan tõm n khu cụng ngh cao Ho Lc, H Ni vi nhu cu v mong mun u t xõy dng kt cu h tng v cỏc xớ nghip cú sn phm cụng ngh cao chớnh l xut phỏt t vic khuyn khớch ca Nh nc Vit Nam. iu ú l cn thit bi l cỏc doanh nghip nc ngoi cú u th ln v vn m trong u t xõy dng kt cu h tng, yu t vn úng vai trũ quyt nh. Mt khỏc, nh u t nc ngoi cú nhiu kinh nghim v u t phỏt trin h tng, cú kh nng ỏp dng cụng ngh cao khi xõy dng kt cu h tng khu cụng nghip, khu cụng ngh cao, khu kinh t. Nh u t nc ngoi cú quyn la chn hỡnh thc thuờ t tr tin thuờ hng nm hoc tr tin thuờ t mt ln cho Nh nc Vit Nam, c hng cỏc quyn ca ngi s dng t trong khu cụng nghip, khu cụng ngh cao, khu kinh t phự hp vi vic la chn hỡnh thc tr tin thuờ. Ban qun lớ khu cụng ngh cao, khu kinh t cú quyn cho thuờ t i vi nh u t nc ngoi. Nh u t nc ngoi cú nhu cu s dng t hoc thc hin d ỏn ti cỏc khu cụng ngh cao, khu kinh t s phi liờn h trc tip vi ban qun lớ v c hng dn y cỏc th tc cú liờn quan v thuờ t n cp giy chng nhn quyn s dng t. Th tc hnh chớnh mt ca cng c ỏp dng trit ti cỏc khu cụng nghip, khu cụng ngh cao v khu kinh t. 5. Vn nhn chuyn nhng quyn s dng t ca nh u t nc ngoi t t chc kinh t Vit Nam Trong bi cnh khú khn v kinh t ton cu núi chung v Vit Nam núi riờng, cỏc doanh nghip ca Vit Nam luụn khú khn v vn trong quỏ trỡnh trin khai thc hin cỏc d ỏn u t. c bit trong lnh vc kinh doanh bt ng sn, nu khụng cú vn u t cỏc d ỏn s rt khú c trin khai n cựng. Nhiu t chc kinh t ca Vit Nam c giao cỏc d ỏn u t, song vi ngun vn t cú hn hp trong bi cnh cỏc ngõn hng sit cht vic cho vay u t kinh doanh thỡ cỏc doanh nghip Vit Nam ng trc nguy c khụng th trin khai d ỏn. Nh vy, hng lot d ỏn u t trong lnh vc bt ng sn khụng th trin khai hoc khụng th thc hin n cựng do khụng cú vn u t, khụng c phộp nghiªn cøu - trao ®æi t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009 31 phân lô bán nền, không được phép huy động vốn của khách hàng nếu chưa hoàn thành đầu tư cơ sở hạ tầng của dự án hoặc là khu nhà ở phải có nền móng công trình theo quy định của pháp luật về nhà ở, về kinh doanh bất động sản. Đứng trước khó khăn đó, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các dự án đầu tư của doanh nghiệp Việt Nam cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chính là khả năng duy nhất để cứu các doanh nghiệp trong nước. Mặt khác, đây cũng chính là cơ hội của các nhà đầu tư nước ngoài có được dự án từ nhà đầu tư Việt Nam. Qua khảo sát, các nhà đầu tư Singapore, Hồng Kông, Malaysia, Indonesia hiện đang thực hiện các dự án tại thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng đều rất tha thiết với các loại dự án này, bởi lẽ hầu hết những khó khăn về thủ tục hành chính để được quyền sử dụng đất, thủ tục về đầu tư xây dựng công trình đã được nhà đầu tư Việt Nam giải quyết ổn thoả và không còn vướng mắc về mặt giấy tờ, thủ tục. Điều khó khăn duy nhất mà họ không thể tiếp tục thực hiện dự án đó là do không có vốn để làm công trình. Cho nên, với khả năng tiềm tàng về vốn, các nhà đầu tư nước ngoài hoàn toàn có cơ hội lớn để đón nhận các dự án đầu tư mà doanh nghiệp Việt Nam gặp khó khăn. Tuy nhiên, cần phải hiểu rằng không phải bất cứ dự án nào của doanh nghiệp Việt Nam gặp khó khăn cũng được phép chuyển nhượng cho nhà đầu tư nước ngoài. Các dự án mà nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có thể là: - Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp và khu công nghiệp tập trung khác có cùng chế độ sử dụng; - Dự án đầu tư thuộc khu công nghệ cao, khu kinh tế; - Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu đô thị, khu dân cư nông thôn; - Dự án đầu tư sản xuất kinh doanh; - Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã hoàn thành đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng dùng chung của dự án. Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư nói trên phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản đồng thời lưu ý các trường hợp sau: Thứ nhất, nếu như các tổ chức kinh tế của Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền trả cho Nhà nước, tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì khi chuyển nhượng dự án, giá trị quyền sử dụng đất được tính chung trong tổng giá trị của hợp đồng chuyển nhượng dự án; nhà đầu tư nước ngoài lập thủ tục thuê đất và không phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước Việt Nam. Lí do về việc nhà đầu tư nước ngoài không phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nước Việt Nam khi lập thủ tục thuê đất có thể hiểu là doanh nghiệp Việt Nam đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước Việt Nam. Thứ hai, trường hợp tổ chức kinh tế Việt Nam được Nhà nước giao đất không thu tiền nghiên cứu - trao đổi 32 tạp chí luật học số 11/2009 s dng t hoc nhn chuyn nhng quyn s dng t m tin tr cú ngun gc t ngõn sỏch nh nc thỡ giỏ tr quyn s dng t khụng tớnh chung trong tng giỏ tr ca hp ng chuyn nhng d ỏn, nh u t nc ngoi lp th tc thuờ t v tr tin thuờ t cho Nh nc Vit Nam vi mt trong hai s la chn l tr tin thuờ hng nm hoc tr tin thuờ mt ln. Th ba, cn phõn bit vn thi hn khi lp th tc thuờ t ca nh u t nc ngoi khi nhn chuyn nhng d ỏn cú s dng t ca doanh nghip Vit Nam. Nu nh vic s dng t ca doanh nghip Vit Nam l cú thi hn thỡ thi hn s dng t ca doanh nghip cú vn u t nc ngoi l thi gian cũn li ca thi hn trc khi chuyn nhng. Vớ d, doanh nghip Vit Nam cú thi hn s dng t c giao l 50 nm, h s dng c 10 nm v sau ú chuyn nhng d ỏn cho nh u t nc ngoi thỡ thi hn thuờ t ca nh u t nc ngoi l 40 nm k t thi im kớ kt hp ng chuyn nhng d ỏn. Nu vic s dng t ca t chc kinh t Vit Nam l n nh lõu di thỡ khi chuyn nhng d ỏn u t cho nh u t nc ngoi, thi hn thuờ t l 70 nm. Nh u t nc ngoi c gia hn thi hn thuờ t nhiu ln, mi ln khụng quỏ 70 nm v nh u t nc ngoi khụng phi np tin thuờ t cho thi gian c gia hn. Th t, trong trng hp nhn chuyn nhng d ỏn ca t chc kinh t Vit Nam u t xõy dng nh bỏn hoc cho thuờ m t chc kinh t ó tr tin s dng t cho Nh nc khụng cú ngun gc t ngõn sỏch nh nc vi thi hn s dng t n nh lõu di thỡ khi nh u t nc ngoi bỏn nh, h khụng phi np tin chờnh lnh gia tin thuờ t v tin s dng t. Theo quy nh ti khon 1 iu 32 Ngh nh ca Chớnh ph s 84/2007/N-CP ngy 25/5/2007 quy nh b sung v vic cp giy chng nhn quyn s dng t, thu hi t, thc hin quyn s dng t, trỡnh t th tc bi thng, h tr, tỏi nh c khi Nh nc thu hi t v gii quyt khiu ni v t ai thỡ khi nh u t nc ngoi thc hin d ỏn u t xõy dng nh bỏn hoc cho thuờ thuc trng hp tr tin thuờ mt ln hoc thụng qua trỳng u giỏ t do Nh nc t chc, phi np tin thuờ t mt ln tng ng vi s tin s dng t phi np nh doanh nghip Vit Nam c giao t cú thu tin s dng t. Vn np tin thuờ t mt ln cho nhiu d ỏn nh ca doanh nghip nc ngoi trong thi gian va qua cú nhiu sai sút t cỏch tớnh toỏn ca phớa Vit Nam m n c liờn quan n cụng ti liờn doanh Ciputra vi din tớch thuờ trờn 322 ha tr tin thuờ t vo cui nm 2004 lm thit hi cho ngõn sỏch nh nc trờn 3000 t ng. (1) Do vy, cn phi hiu rng s tin s dng t np mt ln v s tin thuờ t np mt ln cho 50 nm thuờ khụng bng nhau trờn cựng mt din tớch. ó nhiu khi ngi ta lm tng l bng nhau. Theo quy nh ti khon 1 iu 4 Ngh nh ca Chớnh ph s 142/2005/N-CP ngy 14/11/2005 v thu tin thuờ mt t, mt nc thỡ n giỏ thuờ nghiên cứu - trao đổi tạp chí luật học số 11/2009 33 t mt nm c tớnh bng 0,5% giỏ t theo mc ớch s dng t thuờ do u ban nhõn dõn cp tnh quy nh. Nh vy, ti cựng thi im cho cựng mt din tớch cú iu kin t nhiờn xó hi ging nhau thỡ ngi np tin s dng t phi np mt khon tin cao gp 200 ln so vi ngi thuờ t tr tin thuờ hng nm. T thc t ú, trong cỏc d ỏn nh , nh u t nc ngoi khi tr tin thuờ t cho Nh nc Vit Nam thỡ s tin ú tng ng vi tin s dng t tr tin mt ln cho Nh nc. 6. Quy nh v cho phộp ngi nc ngoi mua nh ti Vit Nam T trc n nay, ngi nc ngoi lu trỳ ti Vit Nam dự ngn hn hay di hn u thuờ nh ti Vit Nam. H phi b ra mt khon tin khỏ ln thanh toỏn tin thuờ nh ti Vit Nam. Ti H Ni, nu nh do t chc nc ngoi u t xõy dng thỡ giỏ cho thuờ khong 1400 - 2000 USD/cn h/thỏng, nh do t chc trong nc xõy dng thỡ khong 700 - 1000 USD/cn h/thỏng. Vi giỏ cho thuờ nh trung bỡnh trong thi gian l 5 nm sng Vit Nam, ngi nc ngoi phi tr mt khon tin thuờ khong 50.000 USD. Bi vy, vi mt cn h tin nghi trung bỡnh khong 70.000 USD/cn, sau 5 nm s dng ch cn thu hi 70% giỏ tr ban u (khong 50.000 USD) cng thy c vic mua nh ti Vit Nam gim bt mt khon chi phớ ỏng k cho ngi nc ngoi n lm vic ti Vit Nam. (2) Do ú, cựng vi vic cho phộp ngi Vit Nam nh c nc ngoi c phộp mua nh, s hu nh v quyn s dng t ti Vit Nam cỏch õy 8 nm, (3) vic cho phộp ngi nc ngoi c mua nh ti Vit Nam l chớnh sỏch hp dn ca Nh nc ta. Tuy nhiờn, khụng phi tt c 81.000 ngi nc ngoi ang sinh sng, hc tp, kinh doanh ti Vit Nam u cú quyn s hu nh ti Vit Nam m ngi nc ngoi phi ỏp ng cỏc iu kin nht nh mi c mua nh. Ngh quyt ca Quc hi s 19/2008/QH 12 ngy 3/6/2008 nc Cng ho xó hi ch ngha Vit Nam ln u tiờn chớnh thc hoỏ vic cho phộp ngi nc ngoi c mua nh ti Vit Nam. Theo ú, cú 5 nhúm i tng c phộp mua nh nh sau: - Cỏ nhõn ngi nc ngoi cú u t trc tip ti Vit Nam; - Cỏ nhõn ngi nc ngoi cú cụng úng gúp cho Vit Nam c Nh nc tng thng huõn chng, huy chng, cỏ nhõn nc ngoi cú úng gúp c bit cho Vit Nam theo quy nh ca Chớnh ph. - Cỏ nhõn nc ngoi ang lm vic trong cỏc lnh vc kinh t, xó hi cú trỡnh t i hc hoc tng ng tr lờn v ngi cú kin thc, k nng c bit m Vit Nam cú nhu cu; - Cỏ nhõn ngi nc ngoi kt hụn vi cụng dõn Vit Nam; - Doanh nghip cú vn u t nc ngoi ang hot ng ti Vit Nam, khụng cú chc nng kinh doanh bt ng sn, cú nhu cu v nh cho nhng ngi ang lm vic ti doanh nghip ú. Bờn cnh vic quy nh v i tng c phộp mua nh ti Vit Nam, Ngh nghiªn cøu - trao ®æi 34 t¹p chÝ luËt häc sè 11/2009 quyết của Quốc hội khẳng định thời gian sở hữu nhà ở tối đa của người nước ngoài là 50 năm kể từ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở. Người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được phép bán, tặng cho nhà ở sau 12 tháng kể từ ngày được cấp các giấy tờ hợp pháp về nhà ở, đất ở (trừ các cá nhân có lí do đặc biệt không thể lưu trú tại Việt Nam thì được bán nhà trước thời hạn). Người nước ngoài sau khi hết thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì sau thời hạn 12 tháng phải bán hoặc tặng cho nhà ở. Thời điểm người nước ngoài chính thức được phép mua nhà ở tại Việt Nam là từ ngày 1/1/2009 và trong cùng một thời điểm, người nước ngoài chỉ được phép sở hữu một căn nhà hoặc căn hộ chung cư do tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng. Như vậy, đây là chính sách quan trọng và hấp dẫn cho người nước ngoài có nhu cầu lưu trú lâu dài tại Việt Nam để học tập, nghiên cứu và đầu tư tại Việt Nam. Chính sách này được người nước ngoài sinh sống, làm ăn tại Việt Nam hoan nghênh, phù hợp với các chuẩn mực quốc tế và thể hiện mong muốn của nước ta hội nhập ngày càng sâu rộng trong đời sống chính trị và kinh tế thế giới./. (1).Xem: “Tuần tới xét lại tiền sử dụng đất của Ciputra”, Dothi.Net, ngày 31/5/2007. (2).Xem: Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1993 (ngày 29/6/2001) và Nghị định của Chính phủ số 81/2001/NĐ-CP ngày 5/11/2001 về việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. (3).Xem: Tạp chí phụ nữ Việt Nam cuối tuần, số ra ngày 16/8/2007, tr. 5. BÀN VỀ ĐỊNH NGHĨA KHỦNG BỐ (tiếp theo trang 9) Như vậy, đối tượng tác động của hành vi cấu thành tội khủng bố là các mục tiêu dân sự, cộng đồng dân cư hoặc những người không trực tiếp tham gia chiến sự, những người được hưởng bảo hộ quốc tế. Trong thực tế có trường hợp sự tấn công nhằm vào mục tiêu hỗn hợp, có cả quân sự và dân sự, ví dụ toà nhà có cả cơ quan quân sự và các tổ chức thương mại hoặc tàu bay có cả các nhân viên quân sự và dân thường thì việc cố ý mở cuộc tấn công mặc dù biết rằng cuộc tấn công đó có khả năng gây thương vong cho thường dân hoặc gây hư hại cho các mục tiêu dân sự là hành vi khủng bố. Về đối tượng tác động hành vi khủng bố cũng cần phân biệt với tội phạm chiến tranh, ví dụ tại điểm a khoản 3 Điều 8 Quy chế Rome về Toà án hình sự quốc tế quy định đối tượng của các hành vi cấu thành tội phạm chiến tranh là cộng đồng dân cư hoặc những thường dân không trực tiếp tham gia chiến sự, tuy nhiên những hành vi này phải được thực hiện như một phần trong kế hoạch hoặc chính sách hoặc được thực hiện trên quy mô lớn và áp dụng trong “xung đột vũ trang có tính quốc tế”. Từ sự phân tích ở trên, theo tác giả bài viết, khủng bố là hành vi gây thiệt hại (hoặc đe doạ gây thiệt hại) nghiêm trọng đến tính mạng, sức khoẻ, tài sản của người dân và các mục tiêu dân sự khác gây hoảng loạn trong cộng đồng dân cư nhằm đạt được mục đích chính trị (ép buộc chính phủ, tổ chức, cá nhân hành động hoặc không được thực hiện hành động nào đó; vì lí do tôn giáo; tư tưởng…) do các cá nhân hoặc tổ chức thực hiện./. . khó khăn đó, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các dự án đầu tư của doanh nghiệp Việt Nam cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chính. thuê đất đối với nhà đầu tư nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam. Song các nhà đầu tư nước ngoài cần biết rằng việc thuê đất ở Việt Nam được thực hiện dưới