Mở cửa, đua ban công, mái vẩy ra không gian chung Hỏi: Khi nào hai nhà đối diện được phép mở cửa sổ và ban công về phía không gian giáp ranh ? Các công trình xây dựng có được phép đua ban công, mái che, bồn hoa ra phần không gian là lối đi chung (có chỉ giới đỏ) không? Trả lời: Căn cứ Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, phần Quy định về kiến trúc đô thị (ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14-12-1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng), khi mở cửa sổ, cửa thông hơi, ban công của các công trình xây dựng phải đáp ứng những điều kiện sau: - Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh như chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà. - Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m. - Trường hợp muốn trổ cửa trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m thì phải có sự thỏa thuận với các hộ liền kề. Tuy nhiên để đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà, các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2m. Khi thỏa thuận trên bị hủy bỏ thì bên mở cửa phải bít các lỗ cửa này lại. Khi lắp đặt đường ống dẫn nước mưa, nước thải hay ống khói của công trình, tuyệt đối không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh. Máy lạnh (máy điều hòa nhiệt độ không khí) nếu đặt ở mặt tiền, sát chỉ giới đỏ phải ở độ cao trên 2,7m và không được xả nước ngưng trực tiếp trên mặt hè, đường phố. Trường hợp nhà được phép xây dựng sát chỉ giới đường đỏ, mọi bộ phận nhà trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5m đều không được nhô quá đường đỏ, trừ các trường hợp sau: Bậc thềm, vệt dắt xe được nhô ra nhưng không quá 0,3m; Đường ống đứng thoát nước mưa gắn vào mặt ngoài nhà được phép vượt qua đường đỏ không quá 0,2m và phải đảm bảo mỹ quan; Từ độ cao 1m tính từ mặt vỉa hè trở lên, các bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí được phép vượt đường đỏ không quá 0,2m. Trong khoảng không từ độ cao 3,5m so với mặt vỉa hè trở lên, các bộ phận cố định của ngôi nhà như ô- văng, sê-nô, ban-công, mái đua (không áp dụng với mái đón, mái hè) được vượt quá đường đỏ theo những điều kiện sau: Độ vươn ra (đo từ chỉ giới tới mép ngoài cùng của phần nhô ra) phải không được lớn hơn giới hạn được phép (từ 0m đến 1,4m) tùy thuộc chiều rộng lộ giới, đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1m; Vị trí độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban-công phải theo quy định về quản lý xây dựng khu vực sao cho thống nhất trong từng cụm nhà; Trên phần nhô ra chỉ được làm ban-công, không được che chắn tạo thành lô gia hay buồng. Đối với công trình nhà ở có chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ thì không hạn chế việc xây bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, cánh cửa, ô-văng, mái đua, mái đón, móng nhà nhô ra khỏi chỉ giới xây dựng. Riêng ban-công được nhô qua chỉ giới xây dựng không quá 1,4m nhưng không được che chắn tạo thành buồng hay lô gia Hỏi: Kính gởi: Sở Xây Dựng TP.HCM - Vào ngày 19/08/2005 tôi có hỏi Sở Xây dựng như sau: “Tôi hiện đang sở hữu một miếng đất có diện tích khuôn viên ngang x dài = 5x16m2, trong đó, diện tích xây dựng là 5x14m2 (mặt tiền chỉ giới đường đỏ trùng với chỉ giới xây dựng, mặt hậu chỉ giới xây dựng không trùng với đường đỏ vì phần xây dựng phải thụt vào 2m để tạo sân vườn). Theo điều 7.5 (QCXD tập 1) về phần nhô ra khỏi chỉ giới xây dựng và đường đỏ cho trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau đường đỏ; tôi có được quyền xây dựng ban công ở phía sau nhà như tại mục 7.5.2.2 (QCXD tập 1) đã nêu hay không? Ngoài ra, tôi có được phép xây tường rào kéo dài dọc theo tường biên 2 bên để bảo vệ chủ quyền khuôn viên hay không? độ cao tường rào nếu được phép xây dựng là bao nhiêu?” - Vào ngày 26/8/2005 Sở Xây dựng đã trả lời cho tôi như sau: “ Căn cứ điểm 2, khoản 7.12.2, Điều 7: mép ngoài cùng của ban công (bao lơn) trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa 2 nhà ít nhất là 2mét. Do đó, trong trường hợp này chủ nhà không được xây dựng ban công (bao lơn)ở phía sau nhà. Căn cứ Điều 270, 271, 272, 273 của Bộ Luật Dân sự: tường rào xây dựng phải bảo đảm ranh giới chủ quyền, không ảnh hưởng đến bất động sản liền kề. Căn cứ theo Quyết định 3665/UB-QLĐT ngày 27/9/1997 của UBNDTP: chiều cao tối đa của tường rào là 2,6m (tính từ mặt đất). Phần tường rào trông ra đường phố và hẻm từ độ cao 0,6m trở lên thiết kế trống thoáng. Phần trống thoáng này tối thiểu chiếm 60% diện tích mặt phẳng đứng của tường rào.” Theo trả lời như trên của Sở Xây dựng thì tôi rất thỏa mãn. Nhưng tôi muốn hỏi thêm Sở Xây dựng với khoảng lùi phía sau như tôi đã trình bày lần trước (khoảng lùi phía sau là 2m) trong trường hợp này tôi có được phép xây Sênô không? độ vươn tối thiểu của Sênô là bao nhiêu?, được xây Ô Văng không?, độ vươn tối thiểu của Ô Văng là bao nhiêu? Kính mong được quí Sở giải đáp. ( Trần Đức Phi 27/8/2005 ) Sở Xây Dựng trả lời: (31/8/2005) Chào Ông Đức Phi, Sở Xây dựng trả lời như sau: Theo bảng 7.4.1 – Quy chuẩn xây dựng Việt Nam quy định độ vươn ra tốI đa của ban công, mái đua, ô văng đốI vớI phần nhà được phép nhô quá đường đỏ, cho trường hợp chỉ giớI xây dựng trùng vớI đường đỏ (nhà được phép xây sát chỉ giớI đường đỏ)quy định: Chiều rộng lộ giớI (m) ; Độ vươn ra tốI đa (m) DướI 6m; 0m 6 đến 12m; 0,9m 12 đến 16m; 1,2m Trên 16 ; 1,4m Đồng thờI theo điểm a, khoản 2 Điều 7.4, trong khoảng không từ độ cao 3,5m (so vớI mặt vỉa hè) trở lên: độ vươn ra (đo từ đường đỏ tớI mép ngoài cùng của phần nhô ra) phảI không được lớn hơn giớI hạn được phép, tuỳ theo chiều rộng lộ giớI, quy định tạI bảng 7.4.1, đồng thờI phảI nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,0m. Trân trọng chào Ông . kiến trúc đô thị (ban hành kèm theo Quy t định số 682/BXD-CSXD ngày 1 4-1 2-1 996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng), khi mở cửa sổ, cửa thông hơi, ban công của các. tùy thuộc chi u rộng lộ giới, đồng thời phải nhỏ hơn chi u rộng vỉa hè ít nhất 1m; Vị trí độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban- công phải theo quy định về