Bài 5 PHÂN TÍCH ĐẦU TƯ BĐS THƯƠNG MẠI 1 Phan Thị Thu Hương Nội dung  Các loại BĐS  Các động cơ đầu tư  Phân tích ngân lưu và giá trị hiện tại  Phân tích rủi ro Phan Thị Thu Hương 2 BĐS thương mại là gì?  Các tòa nhà văn phòng (bao gồm tất cả, từ những tòa nhà chọc trời cho đến những tòa nhà nhỏ chỉ gồm một phòng khám nha khoa  Những khu căn hộ với ít nhất năm phòng  Cửa hàng, cửa hiệu có thể nằm ở những trung tâm mua sắm lớn hay các trung tâm mua sắm nhỏ ở địa phương  Khách sạn và nhà hàng  Khu vực công nghiệp (nhà máy, kho bãi,…) 3 Phan Thị Thu Hương Các cơ hội đầu tư tổng thể  Quyền sở hữu các tài sản tạo ra thu nhập  BĐS đầu tư  REITS  Các tài khoản tiết kiệm  Các trái phiếu công ty  Trái phiếu chính phủ  Chứng khoán thường/ưu đãi  Các tài sản phi tài chính  Hàng hóa  Kinh doanh mạo hiểm (Business Ventures)  Hàng hóa xa xỉ (Luxury Items) 4 Phan Thị Thu Hương Các mục tiêu của Nhà đầu tư trong BĐS  Ngân lưu định kỳ  Khả năng thanh khoản  Sự tăng giá  Sự gia tăng trong vốn CSH thông qua việc giảm khoản vay thế chấp  Lá chắn thuế  Tỷ suất sinh lợi vốn CSH cao  Tác dụng của đòn bẩy tài chính  Sở hữu cao ốc  Bảo hiểm lạm phát  Các yếu tố tâm lý 5 Phan Thị Thu Hương Mục đích của phân tích đầu tư  Ước lượng giá trị tài sản dựa trên nguyên lý kinh tế của Nhà đầu tư cụ thể  Các yếu tố thu nhập và chi phí (lịch sử và xu hướng)  Các mục tiêu đầu tư tùy thuộc vào Nhà đầu tư và dự án 6 Phan Thị Thu Hương Các Báo cáo ho t đ ng, ạ ộ Thu nh p và Giá tr d ậ ị ự ki nế 7 Phan Thị Thu Hương Các khoản mục thu nhập  Tiền thuê đối với các tài sản cạnh tranh  Thu nhập hỗn hợp dựa trên các tài sản cạnh tranh  Mặt bằng bỏ không và tiền thu được dựa trên các tài sản cạnh tranh 8 Phan Thị Thu Hương Các khoản mục chi phí  Các chi phí hoạt động và chi phí quản lý  Biến phí so với định phí  Xem xét các nghĩa vụ nợ  Thẩm định không xem xét các nghĩa vụ nợ  Xem xét thuế thu nhập và các khoản khấu trừ khấu hao  Thẩm định không xem xét thuế thu nhập hoặc khấu hao  Xem xét các khoản chiết khấu/ trợ cấp để cải thiện vốn  Thẩm định có thể hoặc không thể xem xét giới hạn các khoản trợ cấp/chiết khấu 9 Phan Thị Thu Hương Thu nhập ròng từ hoạt động Thu nhập gộp tiềm năng (PGI) Trừ: Mất mát do mặt băng bỏ không/trong việc thu tiền Thu nhập gộp hiệu dụng (EGI) Trừ: Chi phí hoạt động/Phí quản lý Thu nhập ròng từ hoạt động trước nợ (NOI) 10 Phan Thị Thu Hương [...]... thời gian, khi bất động sản đã có tuổi cao và hao mòn, thì mức tạo ra thu nhập sụt giảm; vì thế cho nên, mức tăng trưởng NOI kỳ vọng đối với một bất động sản có tuổi cao hơn chắc hẳn là thấp hơn mức tăng trưởng đó của một bất động sản mới được xây dựng  Điều này cũng có nghĩa là, nếu giữ khơng đổi tất cả các yếu tố khác, khi so sánh với những bất động sản mới xây dựng, thì một bất động sản 10 tuổiThu... kết quả thực hiện đầu tư trong tư ng lai HAI YẾU TỐ ĐẦU TIÊN ĐƯỢC PHÂN TÍCH : 1 Thời gian nắm giữ tài sản (Holding Period)  Để đơn giản, nhiều người giả định là 10 năm  Nhà đầu tư – và tài sản – cụ thể  Giai đoạn dài hơn cung cấp phân tích tốt hơn (Chụp ảnh nhanh của một chu kỳ kinh tế thực sự tốt hơn) 2 Suất chiết khấu và tỷ lệ vốn hóa 13 Phan Thị Thu Hương Nguồn giá trị từ tài sản tạo ra thu nhập... dịch bán những bất động sản cũ hơn với các tỷ lệ vốn hóa đối với các bất động sản mới hơn  Giữ khơng đổi tất cả các yếu tố khác, thì chênh lệch giữa tỷ lệ vốn hóa đối với bất động sản cũ hơn và tỷ lệ vốn hóa đối với bất động sản mới hơn sẽ thể hiện sự khấu hao kinh tế  Cơng nhận khả năng có thể xảy ra này, một người hành nghề bất động sản có thể quyết định ước lượng một cách trực tiếp tỷ lệ vốn hóa kết... tài sản) 14 Phan Thị Thu Hương Suất chiết khấu và suất vốn hóa Suất chiết khấu   “Chiết khấu” dòng ngân lưu theo giá trị hiện tại dựa trên lý thuyết “giá trị tiền tệ theo thời gian”  Sử dụng suất sinh lợi “tối thiểu – có thể chấp nhận” của Nhà đầu tư suốt giai đoạn năm giữ tài sản đã phân tích Suất vốn hóa    Thay đổi theo chi phí vốn và sự nhận thức của nhà đầu tư về ngân lưu tư ng lai từ đầu tư. .. Hương được một giá, tư ng đối so với NOI của nó, thấp Phan Thị sẽ bán 30 hơn (tỷ lệ vốn hóa cao hơn) so với một bất động sản mới xây dựng (B) Ước lượng Tỷ lệ Vốn hóa Kết thúc một cách Trực tiếp từ Dữ liệu về các Giao dịch Bán (BĐS)  Ngày nay một nhà phân tích có thể có khả năng xác minh được rằng điều này đúng, bằng cách so sánh các tỷ lệ vốn hóa từ các giao dịch bán những bất động sản cũ hơn với các... kết thúc cho HHL bằng cách thu thập dữ liệu về giao dịch bán đối với những bất động sản mà hiện nay được 10 tuổi, các bất Thị Thu Hương này có khả năng tiêu biểu cho việc HHL sẽ động sản Phan 31 cạnh tranh ra sao trên thị trường căn hộ 10 năm sau (C) Ước lượng Giá bán lại Dựa trên sự Thay đổi Kỳ vọng trong Giá trị của Bất Động sản Năm NOI Ước lượng 1 515.000 3 530.450 4 546.364 5 32 500.000USD 2 562.754.. .Phân tích ngân lưu và giá trị hiện tại 11 Phan Thị Thu Hương Phân tích ngân lưu trong/theo tiêu chí quyết định đầu tư  Hiện giá thu nhập thuần (NPV)     Suất sinh lời nội bộ (IRR)  12 Được sử dụng phổ biến Biểu thị giá trị kỳ vọng tốt hơn Cho phép các giả định tốt hơn trong phân tích Chứa đựng những điểm yếu mà khơng tìm thấy trong những... (A)Xây dựng Tỷ lệ Vốn hóa Kết thúc Dựa trên Ngân lưu Dài hạn Kỳ vọng (B)Ước lượng Tỷ lệ Vốn hóa Kết thúc một cách Trực tiếp từ Dữ liệu về các Giao dịch Bán (Bất Động sản) (C)Ước lượng Giá bán lại Dựa trên sự Thay đổi Kỳ vọng trong Giá trị của Bất Động sản 25 Phan Thị Thu Hương (A) Xây dựng Tỷ lệ Vốn hóa Kết thúc Dựa trên Ngân lưu Dài hạn Kỳ vọng  Việc dự báo ngân lưu mỗi năm từ năm 10 đến hết năm 40 sẽ... trong phần tuổi thọ kinh tế còn lại của tài sản bằng cách sử dụng (RT)  Phương pháp này chỉ có thể được sử dụng dưới những giả định rất hạn chế về mơ thức ngân lưu, mà được kỳ vọng từ cuối thời kỳ nắm giữ cho đến lúc kết thúc tuổi thọ hữu dụng của tài sản, và mối quan hệ của nó với suất sinh lợi cần thiết (r) mà các nhà đầu tư kỳ vọng sẽ nhận được từ đầu tư của họ 26 Phan Thị Thu Hương (A) Xây dựng... (Giá trị thị trường) Thu nhập ròng từ hoạt động (vào năm kết thúc của thời gian nắm giữ tài sản) Chia cho: suất vốn hóa Giá trị tài sản ước lượng vào lúc bán 19 Phan Thị Thu Hương Khoản thu hồi của vốn CSH 1 Sử dụng vốn hóa thu nhập để ước lương giá trị (giá bán) vào cuối giai đoạn nắm giữ tài sản Cơng thức: NOI đối với năm liền sau thời gian nắm giữ tài sản 2 Ước lượng chi phí bán hàng và chi phí . Bài 5 PHÂN TÍCH ĐẦU TƯ BĐS THƯƠNG MẠI 1 Phan Thị Thu Hương Nội dung  Các loại BĐS  Các động cơ đầu tư  Phân tích ngân lưu và giá trị hiện tại  Phân. lý 5 Phan Thị Thu Hương Mục đích của phân tích đầu tư  Ước lượng giá trị tài sản dựa trên nguyên lý kinh tế của Nhà đầu tư cụ thể  Các yếu tố thu nhập và