Đang tải... (xem toàn văn)
MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU……………………………………�� �……………………… 7 Chương 1 – CƠ SỞ Lí LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP……………………………………�� �…
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO Gv hd: TH.S VŨ THỊ MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU……………………………………………………………… Chương – CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP……………………………………………………………………… 10 1.1 Khái niệm ,vai trò ý nghĩa chấp BĐS ngân hàng… 10 1.1.1 Khái niệm chấp BĐS ngân hàng………………… 10 1.1.2.Vai trò chấp BĐS ngân hàng…………………… 10 1.1.3.Ý nghĩa chấp BĐS ngân hàng……………… … 11 1.2 Khái niệm vai trò định giá chấp……………………………… 11 1.2.1.Khái niệm định giá BĐS…………………………………… 13 1.2.2.Ý nghĩa định giá hoạt động kinh tế - xã hội nói chung chấp ngân hàng nói riêng……………………………… 13 1.2.2.1 Trong hoạt động KT _ XH …………………………………… 13 1.2.2.2 Trong chấp ngân hàng………………………………… 15 1.3 Các quy định Nhà nước chấp BĐS nhà ngân hàng………………………………………………………………… 16 1.4 Các phương pháp định giá……………………………………………18 1.4.1 Phương pháp so sánh………………………………………… 18 1.4.1.1 Khái niệm ý nghĩa phương pháp……………………… 18 1.4.1.2 Yêu cầu áp dụng phương pháp so sánh……………………19 1.4.1.3 Các bước tiến hành…………………………………………….20 1.4.1.4 Các yếu tố so sánh tác động tới giá trị BĐS, thứ tự trình tự điều chỉnh……………………………………………………… 21 1.4.1.5 Nguyên tắc phương pháp điều chỉnh……………………….23 1.4.1.6 Ưu điểm nhược điểm phương pháp so sánh……………23 1.4.1.7 Phạm vi áp dụng………………………………………….……25 1.4.2 Phương pháp chi phí………………………………………… 25 Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO Gv hd: TH.S VŨ THỊ 1.4.2.1 Khái niệm ý nghĩa phương pháp……………………….25 1.4.2.2 Các bước tiến hành………………………………………… 26 1.4.2.3 Các phương pháp xác định chi phí xây dựng………………… 27 1.4.2.4 Các phương pháp tính giảm giá tích lũy cơng trình……………27 1.4.2.5 Ưu điểm nhược điểm phương pháp…………………….28 1.4.2.6 Phạm vi áp dụng……………………………………………… 28 1.4.3 Phương pháp vốn hóa………………………………………… 29 1.4.3.1 Khái niệm ý nghĩa phương pháp……………………… 29 1.4.3.2 Các thước đo giá trị sử dụng phương pháp………… .29 1.4.3.3 Tỷ lệ vốn hóa…………………………………….…………….29 1.4.3.4 Các phương pháp vốn hóa………………………… …………30 1.4.3.4.1 Phương pháp vốn hóa trực tiếp……………… ……… 30 1.4.3.4.2 Phương pháp chiết khấu dòng tiền (Vốn hóa lợi tức) ……………………………………………………………… 30 1.4.3.5 1.5 Các bước thực hiện………………………………………….31 Quy trình định giá BĐS nhà ở…………………………………… 31 Chương – THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU…………………………………………………………………….35 2.1 Tổng quan ngân hàng TMCP Á Châu…………………………… 35 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển ngân hàng TMCP Á Châu… … ……………………………………………………………………………35 2.1.2 Cơ cấu tổ chức, chức cà nhiệm vụ phận thẩm định giá trực thuộc phòng thẩm định giá khu vực Hà Nội Ngân hàng TMCP Á Châu……………………………………………………………………… 38 2.1.2.1 Lịch sử hình thành…………………………………………… 38 2.1.2.2 Cơ cấu tổ chức……………………………………………… 38 Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO Gv hd: TH.S VŨ THỊ 2.1.2.3 Chức năng, nhiệm vụ nhân viên Bộ phận thẩm định giá thuộc phòng thẩm định tài sản khu vực Hà Nội ngân hàng TMCP Á Châu…………… ………………………………………………………… 39 2.1.3 Tình hình cho vay chấp ngân hàng TMCP Á Châu năm gần đây………………………………………………………….42 2.2 Các quy định ACB thẩm định tài sản chấp BĐS nhà ở…………………………………………………………………………… 46 2.2.1 Các nguyên tắc đạo đức thẩm định giá ngân hàng TMCP Á Châu………………………………………………………………………… 46 2.2.2 Các nội dung cần thẩm định BĐS chấp ngân hàng TMCP Á Châu……………………………………………………………… 47 2.2.3 Quy định định giá BĐS chấp ngân hàng TMCP Á Châu………………………………………………………………………….50 2.2.3.1 Căn nguyên tắc định giá BĐS………………………… 50 2.2.3.2 Xác định đơn giá đất thị trường……………………………… 52 2.2.3.2.1 Phương pháp xác định đơn giá đất thị trường……………….52 2.2.3.2.2 Người phê duyệt đơn giá đất thị trường…………………… 53 2.2.3.3 Xác định đơn giá xây dựng nhà ở………………… 53 2.2.4 Những quy định ngân hàng TMCP Á Châu nhận chấp BĐS nhà ở……………………………………………………………… 55 2.2.4.1 Điều kiện nhà đất nhận chấp Ngân hàng TMCP Á Châu……………………………………………………………… 55 2.2.4.2 Những trường hợp BĐS nhà không nhận chấp ngân hàng TMCP Á Châu………………………………………………… 57 2.3 Quy trình định giá ngân hàng TMCP Á Châu……………………….58 2.4 Phương pháp xác định giá trị nhà chấp ngân hàng TMCP Á Châu………………………………………………………………………… 60 Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO Gv hd: TH.S VŨ THỊ 2.5 Những kết đạt hạn chế công tác định giá chấp ngân hàng TMCP Á Châu………………………………………………… 77 2.5.1 Những kết đạt công tác định giá chấp Ngân hàng TMCP Á Châu………………………………………………… 77 2.5.2 Những hạn chế công tác định giá chấp BĐS nhà ngân hàng TMCP Á Châu………………………………………………… 79 2.5.3 Nguyên nhân hạn chế công tác định giá chấp Ngân hàng TMCP Á Châu……………………………………………… 81 Chương – GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU…………………………… 83 3.1 Mục tiêu phát triển chung ngân hàng TMCP Á Châu riêng thẩm định giá……………………………………………………………… 83 3.2 Những giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá BĐS nhà chấp ngân hàng TMCP ÁChâu…………………………………… …… 84 3.3 Những kiến nghị với Nhà nước…………………………………………90 KẾT LUẬN………………………………………………………………… 95 Tài liệu tham khảo………………………………… .96 Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG Gv hd: TH.S VŨ THỊ ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO Gv hd: TH.S VŨ THỊ DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản ACB: Asia commencial bank NHTM CP: Ngân hàng thương mại cổ phần ACBR: ACB real estate AREV: Asia real estate valuation IFC: International Finance Corporation TCTD: Tổ chức tín dụng KHDN: Khách hàng doanh nghiệp QSDĐ: Quyền sử dụng đất 10 QSH: Quyền sở hữu 11 KL: Khối lượng 12 NVBP: Nhân viên phận 13 BPTĐ – BĐS: Bộ phận thẩm định BĐS 14 BPTĐ – ĐS: Bộ phận thẩm định động sản 15 NV: Nghiệp vụ 16 MMTB: Máy móc thiết bị 17 GTGT: Thuế Giá trị gia tăng 18 PV: Giá trị dòng tiền 19 FV: Giá trị tương lai dòng tiền 20 VBPL: văn pháp luật Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG Gv hd: TH.S VŨ THỊ ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG Gv hd: TH.S VŨ THỊ ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG Gv hd: TH.S VŨ THỊ ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP THẢO - 10 Gv hd: TH.S VŨ THỊ Định giá khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể, thời điểm xác định có cân nhắc tới tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường bao gồm loại đầu tư lựa chọn (GS Lim Lan Yuan – Khoa xây dựng BĐS – Đại học quốc gia Singapore) - Theo điều Pháp lệnh Giá quy định : “ Thẩm định giá việc đánh giá giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ Quốc tế” Khái niệm định giá BĐS ? Một số quan điểm định giá BĐS nhà nghiên cứu nước - Định giá BĐS hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Định giá BĐS thực chất định giá đất tài sản gắn liền với đất (nếu có) - Định giá BĐS nghệ thuật hay khoa học xác định giá BĐS cho mục đích cụ thể, thời điểm định có tính tới đặc điểm BĐS nhân tố tiểm ẩn nó” (Quan điểm Singapore ) - Theo quan điểm Oxtraylia: “ định giá BĐS việc xác định giá trị BĐS thời điểm xác định có tính tới chất BĐS mục đích định giá Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009 ... 1.5 Các bước thực hiện………………………………………….31 Quy trình định giá BĐS nhà ở? ??………………………………… 31 Chương – THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU…………………………………………………………………….35... LƯỢNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU…………………………… 83 3.1 Mục tiêu phát triển chung ngân hàng TMCP Á Châu riêng thẩm định giá? ??……………………………………………………………... công tác định giá chấp ngân hàng TMCP Á Châu? ??……………………………………………… 77 2.5.1 Những kết đạt công tác định giá chấp Ngân hàng TMCP Á Châu? ??……………………………………………… 77 2.5.2 Những hạn chế công tác định giá
