MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY CỦA NHTM 1.1 Tài sản bảo đảm cho vay NHTM 1.1.1 Hoạt động cho vay NHTM .3 1.1.2 Đảm bảo an toàn cho vay NHTM 1.1.3 Tài sản bảo đảm .9 1.2 Công tác quản trị tài sản bảo đảm bất động sản cho vay NHTM .12 1.2.1 Khái niệm nội dung công tác quản trị tài sản bảo đảm 12 1.2.2 Công tác quản trị tài sản bảo đảm BĐS 19 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác quản trị tài sản bảo đảm BĐS 24 1.3.1 Các nhân tố chủ quan 24 1.3.2 Các nhân tố khách quan 25 CHƯƠNG HAI THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI SỞ GIAO DỊCH I - NHCT VN 28 2.1 Giới thiệu chung sở giao dịch I - NHCT VN .28 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 28 2.1.2 Chức nhiệm vụ phòng ban .29 2.1.3 Hoạt động kinh doanh sở giao dịch I - NHCT VN 32 2.1.4 Mục tiêu nhiệm vụ kinh doanh 34 2.2 Thực trạng công tác quản lý tài sản bảo đảm bất động sản hoạt động cho vay sở giao dịch I - NHCT VN 37 2.2.1 Tình hình cho vay có tài sản bảo đảm SGD I-NHCTVN .38 2.2.2 Thực trạng công tác quản trị TSBĐ BĐS SGD I- NHCTVN 39 2.3 Đánh giá thực trạng 43 2.3.1 Những kết đạt 43 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 45 CHƯƠNG BA HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SỞ GIAO DỊCH I - NHCT VN .52 3.1 Quan điểm - định hướng công tác quản trị tài sản bảo đảm sở giao dịch I - NHCT VN .52 3.1.1 Mục tiêu phát triển tổng thể 52 3.1.2 Quan điểm định hướng công tác quản trị TSBĐ .56 3.2 Các giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản trị tài sản bảo đảm bất động sản sở giao dịch I - NHCT VN 58 3.2.1 Các giải pháp chung 58 3.2.2 Các giải pháp cụ thể .64 3.3 Kiến nghị 67 3.3.1 Đối với NHNN 67 3.3.2 Đối với NHCT VN 69 3.3.3 Đối với quan có thẩm quyền .70 KẾT LUẬN 73 PHẦN MỞ ĐẦU Sau 20 năm với nghiệp đổi đất nước, hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam có bước phát triển vượt bậc, lớn mạnh mặt, kể số lượng, quy mơ chất lượng, đóng góp xứng đáng vào cơng cơng nghiệp hóa - hiên đại hóa kinh tế Tuy nhiên, mơi trường kinh tế ln thay đổi hoạt động ngân hàng có nhiều biến động rủi ro Đặc biệt, hoạt động tín dụng hoạt động chủ yếu gặp nhiều rủi ro đòi hỏi ngân hàng phải thường xuyên quản lý hoạt động Đảm bảo cho vay trở thành tiêu chuẩn chất lượng quan trọng quan hệ ngân hàng khách hàng Tuy nhiên, ngân hàng đăt cho yêu cầu phải giải đầy đủ chặt chẽ quy trình thực đảm bảo cho vay, đặc biệt công tác quản trị tài sản bảo đảm Hà Nội Trung tâm nước nơi mà hoạt động kinh tế diễn sôi động biến động không ngừng Nằm Trung tâm thủ đô Hà Nội, Sở giao dịch I ngân hàng Công thương Việt Nam chi nhánh Ngân hàng đánh giá hoạt động có hiệu liên tục nhiều năm Hoạt động Ngân hàng ln bám sát định hướng kinh doanh tồn hệ thống, đồng thời bám sát chủ trương, định hướng, sách Đảng Nhà Nước Qua trình thực tập sở giao dịch I, em học hỏi nhiều hoạt động tác nghiệp Ngân hàng nói chung cơng tác cho vay có bảo đảm nói riêng Tại đây, cơng tác quản trị tài sản bảo đảm cho vay xây dựng hồn thiện bước Tại NHTM nói riêng Sở giao dịch I nói chung, loại tài sản có giá trị lớn chủ yếu dùng làm đảm bảo quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, năm gần đây, mà thị trường bất động sản biến động nhiều văn pháp luật liên quan đến đất đai đời cịn nhiều bất cập vấn đề quản trị loại tài sản bảo đảm trở thành vấn đề cấp thiết hết Nhận định điều nên em chọn đề tài “ Hồn thiện cơng tác quản trị tài sản bảo đảm bất động sản hoạt động cho vay SGD I - NHCTVN” Kết cấu đề tài, phần mở đầu kết luận, gồm phần: Chương I: Tổng quan công tác quản trị tài sản bảo đảm bất động sản cho vay NHTM Chương II: Thực trạng công tác quản trị tài sản bảo đảm bất động sản cho vay SGD I - NHCTVN Chương III: Hoàn thiện công tác quản trị tài sản bảo đảm bất động sản cho vay SGD I – NHCTVN CHƯƠNG I : TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BĐS TRONG CHO VAY CỦA NHTM 1.1 Tài sản bảo đảm cho vay NHTM 1.1.1.Hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.1.1.1 Hoạt động NHTM a Nhận tiền gửi cung cấp dịch vụ toán cho khách hàng Với chức làm trung gian tài kinh tế, NHTM thực tập trung huy động vốn tạm thời nhàn rỗi xã hội sử dụng vay Thông qua hoạt động này, NHTM đáp ứng kịp thời đầy đủ nhu cầu vốn cho toàn kinh tế, tạo điều kiện cho pháp nhân thể nhân trì trình sản xuất, kinh doanh liên tục, thúc đẩy kinh tế phát triển Các ngân hàng thương mại thu hút vốn cách nhận tiền gửi tổ chức cá nhân ( tiền gửi giao tốn, tiền gửi có kỳ hạn, tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi ngân hàng khác).Thông qua hoạt động nhận tiền gửi, ngân hàng thể vai trị bật huy động nguồn vốn kinh tếxã hội cung ứng trở lại cho kinh tế, cho cá nhân Chính phủ Để hỗ trợ hoạt động thu hút tiền gửi, ngân hàng cung cấp cho khách hàng dịch vụ tốn Q trình cung cấp dịch vụ toán ngân hàng không làm tăng thêm khả mở rộng hoạt động nhận tiền gửi thân ngân hàng, mà làm tăng tốc độ lưu chuyển tiền tệ, giảm lượng tiền mặt lưu thông, tiết kiệm vốn cho kinh tế b Hoạt động cho vay Cho vay hoạt động quan trọng ngân hàng nói riêng trung gian tài nói chung, chiếm tỷ trọng cao tổng tài sản, tạo thu nhập từ lãi lớn hoạt động mang lại rủi ro cao Các ngân hàng sử dụng số tiền huy động vay nhằm mục đích kiếm lời Hoạt động cho vay ngân hàng thương mại gồm cho vay cá nhân, doanh nghiệp, cho vay Chính phủ, ngân hàng tổ chức tài khác… Vì cho vay hoạt động quan trọng chủ yếu ngân hàng nên việc bảo đảm an tồn hiệu q trình cho vay yêu cầu cao hoạt động ngân hàng c Hoạt động đầu tư Ngân hàng đầu tư vào chứng khoán, bất động sản, tài sản cho thuê Hoạt động đầu tư mang lại lợi nhuận lớn, đưa lại tổn thất nặng nề cho ngân hàng Do để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, Luật nhiều nước cấm hạn chế ngân hàng thương mại trực tiếp đầu tư vào số lĩnh vực d Các hoạt động khác Cùng với phát triển kinh tế, NHTM với vai trò trung gian tài ngày mở rộng hoạt động Ngồi nghiệp vụ nêu trên, ngân hàng cịn tiến hành nhiều hoạt động khác với mục đích đa dạng hóa hoạt động nhằm phân tán rủi ro, tăng lãi, tận dụng lợi trung gian tài Các hoạt động bao gồm: kinh doanh ngoại hối, kinh doanh kim loại quý đá q, tốn hộ, bảo lãnh, thơng tin tư vấn, ủy thác 1.1.1.2 Khái niệm phân loại cho vay ngân hàng thương mại a Khái niệm Cho vay hoạt động kinh doanh ngân hàng thương mại (thường chiếm 70% tỷ trọng tài sản NH), hoạt động sinh lời chủ yếu tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng.Lãi thu từ cho vay nguồn thu nhập để bù đắp chi phí trả lãi tiền gửi, chi phí kinh doanh quản lý, bù đắp rủi ro đảm bảo thu nhập ròng ngân hàng Cho vay ngân hàng thương mại việc ngân hàng tài trợ cho khách hàng với cam kết khách hàng phải hoàn trả lại gốc lãi b Phân loại cho vay - Phân loại cho vay theo thời hạn vay: cho vay ngắn hạn, cho vay trung hạn, cho vay dài hạn Cho vay ngắn hạn (cho vay vốn lưu động) khoản vay có thời hạn 12 tháng Cho vay ngắn hạn nhằm tài trợ cho việc dự trữ hàng hóa, khoản phải thu, chi phí sản xuất Cho vay trung dài hạn (cho vay vốn cố định) khoản vay có thời hạn từ năm trở nên Cho vay trung hạn thường có thời hạn từ năm đến năm Cho vay dài hạn từ đến 10 năm dài Các tài sản cố định phương tiện vận tải, số trồng vật nuôi, trang thiết bị chóng hao mịn có u cầu tài trợ từ năm tới năm Công trình xây dựng nhà, sân bay, cầu đường, máy móc có giá trị lớn, thường có thời gian sử dụng lâu có yêu cầu tài trợ năm, tới 10 30 năm Nợ trung hạn dài hạn chủ yếu hoàn trả từ lợi nhuận khấu hao tài sản hình thành vốn vay Phân loại cho vay theo thời hạn có ý nghĩa quan trọng ngân hàng thương mại Thời hạn liên quan mật thiết đến tính an tồn sinh lợi khoản cho vay - Phân loại cho vay theo mục đích: cho vay sản xuất cho vay tiêu dùng Ngân hàng cho vay doanh nghiệp sản xuất kinh doanh nhằm tăng dự trữ, thay đổi thiết bị, trồng Vốn vay tham gia vào chu kỳ kinh doanh khách hàng thu hồi phần khách hàng có thu nhập Khả trả nợ khách hàng, trường hợp này, phụ thuộc vào thu nhập mang lại từ việc sử dụng vốn vay Ngân hàng cho vay người tiêu dùng nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng trước trả tiền sau Khách hàng trả nợ ngân hàng từ thu nhập nhiều trường hợp không liên quan trực tiếp tới việc sử dụng tiền vay - Phân loại cho vay theo điều kiện hình thức bảo đảm Cho vay có bảo đảm việc cho vay ngân hàng thương mại có dựa việc cầm cố chấp tài sản thuộc sở hữu (hoặc sử dụng) người vay đưa làm vật bảo đảm cho khoản vay Các tài sản vàng, trái phiếu, giấy tờ có giá khác, khoản phải thu, đất đai, nhà cửa, cổ phiếu, bảo lãnh bên thứ ba Nếu người vay không trả hạn cam kết, ngân hàng có quyền bán tài sản để thu nợ Cho vay khơng có bảo đảm tài sản việc cho vay ngân hàng dựa uy tín, lực tài khả tạo thu nhập đủ mức để trả nợ khoản vay người vay Trong trường hợp kháchh hàng không trả nợ trả nợ không đầy đủ, ngân hàng phải gánh chịu tổn thất 1.1.2 Đảm bảo an toàn cho vay ngân hàng thương mại 1.1.2.1 Khái niệm an toàn cho vay ngân hàng thương mại Khi tham gia vào quan hệ tín dụng doanh nghiệp vay vốn ngân hàng phải quán triệt nguyên tắc tín dụng Một ngun tắc phải thu đủ hạn gốc lãi tiền cho vay Tuy nhiên, khả người vay không trả trả nợ vay không đầy đủ, hạn rủi ro tiềm ẩn ngân hàng thương mại Do vây, an toàn cho vay việc ngân hàng cho vay thu hồi gốc lãi hạn 1.1.2.2 Sự cần thiết phải đảm bảo an toàn cho vay Hoạt động ngân hàng thương mại ln địi hỏi xu an toàn ổn định, thể hiên số sau đây: Về phía hoạt động ngân hàng, lịch sử nghiệp vụ NHTM ghi nhận nhiều trường hợp ngân hàng phá sản khủng hoảng ngân hàng: Khủng hoảng Ngân hàng theo suy thoái kinh tế 1929-1933: Trong vịng năm (1930-1933), sóng phá sản ngân hàng tràn từ áo, Đức, Anh sang Mỹ Riêng Mỹ có 9096 ngân hàng phải ngừng hoạt động, gây mát cho người gửi tiền, cho cổ đông chủ nợ đến 2,5 tỷ USD dẫn đến thắt chặt đáng kể cung tiền tệ Một loạt đổ bể ngân hàng từ năm 1970 đến năm 1980: Năm 1974 chứng kiến thất bại ngân hàng Bankhaus Herstatt Đức, Ngân hàng Quốc gia Franklin cảu Mỹ Như vậy, khơng có an tồn ổn định ngân hàng không tồn phát triển để đáp ứng yêu cầu kinh tế thị trường Về phía khách hàng vay tiền ngân hàng, doanh nghiệp khách hàng vay vốn giao dịch với ngân hàng thường xuyên gặp phải rủi ro định: Ở CHLB Đức, năm kinh tế bị khủng hoảng 1967 có 3.930 doanh nghiệp tuyên bố phá sản, năm kinh tế khơng bị lâm vào khủng hoảng (1981) có tới 11.590 doanh nghiệp tuyên bố phá sản với số tiền vỡ nợ 15 tỷ Mác Ngân hàng muốn tồn phát triển phải hoạt động sinh lời Mơi trường khách hàng đòi hỏi ngân hàng phải lựa chọn khách hàng qua việc nắm thông tin, phân tích đánh giá khách hàng xác, đồng thời phải có biện pháp phịng ngừa chống đỡ rủi ro lan truyền Về phía khách hàng gửi tiền ngân hàng, người gửi tiền không đơn người gửi tiền trước Khách hàng gửi tiền có độ nhạy cảm cao với thị trường Họ giữ tiền để nhằm mục đích sinh lợi khơng đơn bảo quản tiền ngân hàng Cạnh tranh cho phép họ lựa chọn phưong pháp giữ tiền có lợi Do vậy, yếu tố tâm lý, thói quen, tập quán… có tác động đến nhóm khách hàng họ gây ảnh hưởng lớn đến hoạt động ngân hàng, chí đến mức làm ngân hàng phá sản Bởi vậy, ngân hàng phải tính đến yếu tố hoạt động Như vậy, hoạt động ngân hàng phải đảm bảo an toàn ổn định hoạt động ngân hàng lĩnh vực nhạy cảm Nếu khơng rủi ro xảy hoạt động ngân hàng có tác động ản hưởng sâu sắc đến mặt đời sống kinh tế, trị xã hội đất nước Do vậy, đảm bảo an toàn ổn định hoạt động ngân hàng cần thiết nhiều so với lĩnh vực kinh doanh khác kinh tế 1.1.2.3 Các hình thức bảo đảm tiền vay NHTM Căn vào lực tài khách hàng vay, tính khả thi hiệu khoản vay tình hình thực tế Ngân hàng lựa chọn áp dụng biện pháp đảm bảo tiền vay nêu đây: a Cầm cố tài sản khách hàng vay Cầm cố hình thức theo người nhận tài trợ ngân hàng phải chuyển quyền kiểm soát TSBĐ sang cho ngân hàng thời gian cam kết (thường thời gian nhận tài trợ) Ngân hàng yêu cầu cầm cố xét thấy việc khách hàng nắm giữ TSBĐ khơng an tồn cho ngân hàng Thường tài sản mà khách hàng dễ bán, chuyển nhượng Cầm cố thích hợp với tài sản ngân hàng kiểm sốt bảo quản tương đối chắn, đồng thời, việc ngân hàng nắm giữ khơng ảnh hưởng đến q trình hoạt động người nhận tài trợ, ví dụ chứng khốn, hợp đồng, sổ tiết kiệm, ngoại tệ mạnh, kim loại quý b Thế chấp tài sản khách hàng vay Là hình thức theo người nhận tài trợ phải chuyển giấy tờ chứng nhận sở hữu (hoặc sử dụng) tài sản bảo đảm sang cho ngân hàng nắm giữ thời gian cam kết Theo quy định Luật Dân Luật Đất đai có hai loại chấp: bất động sản giá trị quyền sử dụng đất Ngồi ra, máy móc, trang thiết bị, tàu biển máy bay sử dụng để chấp theo quy định pháp luật.Đảm bảo chấp cho phép người nhận tài trợ sử dụng TSBĐ phục vụ cho hoạt động kinh doanh Đó thuận lợi Tuy nhiên, q trình sử dụng làm biến dạng tài sản, nữa, khả kiểm soát TSBĐ ngân hàng bị hạn chế, khách hàng lợi dụng phân tán, làm giảm giá trị tài sản, gây thiệt hại cho ngân hàng c Bảo lãnh tài sản bên thứ ba Bảo lãnh tài sản bên thứ ba (bên bảo lãnh) việc bên bảo lãnh cam kết với ngân hàng việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu, giá trị quyền sử 10 khối ngân hàng bán lẻ theo chiến lược kinh doanh Cụ thể khách hàng cung cấp dịch vụ ngân hàng đặc thù phù hợp với họ thông qua đầu mối Hỗ trợ cho hoạt động phận khối hỗ trợ bao gồm phòng, phận hành chính, tham mưu với nhiệm vụ bảo đảm cho khối kinh doanh vận hành thông suốt Hai là, cấu lại mơ hình tổ chức theo hướng nâng cao kỹ quản lý rủi ro nâng cao chất lượng cơng tác kiểm tra, kiểm sốt nội + Trước hết, để nâng cao kỹ quản lý rủi ro (đặc biệt rủi ro tín dụng), SGD I nên ý tới việc thực đầy đủ nguyên tắc rủi ro tín dụng như: - Tạo mơi trường có mức độ rủi ro tín dụng phù hợp - Xây dựng quy trình cấp tín dụng hợp lý - Duy trì trình đo lường quản lý tín dụng - Bảo đảm kiểm sốt rủi ro tín dụng đầy đủ - Nâng cao vai trò quan giám sát + Bên cạnh đó, SGD I nên tổ chức hệ thống kiểm toán, kiểm soát nội chặt chẽ hiệu hoạt động liên quan đến lĩnh vực tín dụng, có ngăn ngừa phát sai sót 3.2.1.3 Hiện đại hóa cơng nghệ ngân hàng Hiện nay, công nghệ coi chìa khóa cho phát triển ngân hàng, định tới chất lượng sản phẩm dịch vụ cung ứng cho khách hàng, định kênh phân phối ngân hàng từ trở thành tảng cho việc nâng cao sức cạnh tranh ngân hàng Công nghệ sử dụng SGD I công nghệ lạc hậu chưa thể coi đại đem so sánh với ngân hàng lớn 63 nước, đặc biệt ngân hàng nước ngồi Nhờ có cơng nghệ đại hẳn nên ngân hàng tạo nhiều sản phẩm đa dạng, có “hàm lượng” cơng nghệ cao nên tạo uy tín tốt ngành ngân hàng nói riêng kinh tế nói chung Vì để nâng cao chất lượng dịch vụ ngân hàng tạo sản phẩm đòi hỏi SGD I phải đầu tư vào công nghệ như: xây dựng chiến lược phát triển công nghệ ngân hàng, hệ thống thơng tin quản lý (MIS) để kiểm sốt hoạt động ngân hàng, quản lý nguồn vốn, tài sản, quản lý rủi ro, cơng nợ, kế tốn; Để phát triển công nghệ SGD I, trước hết ngân hàng phải vào nhu cầu khách hàng tiềm lực tài từ thực theo bước sau: Một là, cần tập trung nguồn lực cho khoa học cơng nghệ để đổi nhanh hoạt động ngân hàng theo hướng Ngân hàng đại, kinh doanh đa Cần xác định đầu tư cho phát triển công nghệ đầu tư chiều sâu, việc làm thiếu Do đó, thay chờ đến tích luỹ đủ số vốn cần thiết phát triển công nghệ ngân hàng, SGD I phải lập kế hoạch phương pháp huy động vốn cách tích cực Hai là, tiêu chuẩn hoá dần đại hoá tất nghiệp vụ ngân hàng, bước cải thiện khả hồ nhập vào cộng động tài – ngân hàng nước Trong đặc biệt quan tâm tới việc đại hố hệ thống tốn làm tốt cơng tác tốn khơng thu hút nguồn vốn ngày nhiều để tiến hành cho vay phục vụ sản xuất kinh tế mà làm cho vịng quay sử dụng tín dụng ngày tăng hiệu Ba là, song song với việc phát triển công nghệ lĩnh vực nghiệp vụ ngân hàng cần coi trọng phát triển cơng nghệ thơng tin nhằm hồn thiện nâng cao hiệu quản trị điều hành hàng ngày, trước mắt công tác quản lý văn phịng, xử lý thơng tin, lưu trữ , quản lý cán Bên cạnh đó, cần quan tâm phát triển hệ thống thơng tin khách hàng tảng cho loạt ứng dụng khác, đặc biệt hệ thống quản lý mối quan hệ khách hàng với 64 quản lý trí thức Trên tảng hệ thống ngân hàng bán lẻ áp dụng triển khai kiện toàn hệ thống hồ sơ thơng tin chuẩn hố, liên kết ứng dụng bán lẻ tiếp tục mở rộng để đồng với ứng dụng khác Bốn là, công nghệ đại địi hỏi phải có người biết sử dụng thành thạo nó, có đem lại hiệu tối ưu Vì vậy, ngồi đội ngũ nhân viên tin học Trung tâm tin học Hội sở, SGD I cần phát triển đội ngũ chi nhánh, tuyển dụng thêm nhân viên giỏi nâng cao trình độ cho nhân viên cũ Mặt khác, học hỏi thêm trình độ cơng nghệ ngân hàng bạn nước 3.2.1.4 Giải pháp thông tin Giải pháp thông tin nằm phần giải pháp công nghệ nói chung muốn nhấn mạnh khía canh thôn tin công tác quản trị TSBĐ, đặc biệt TSBĐ bất động sản Thông tin đóng vai trị quan trọng hoạt động diễn kinh tế Đối với hoat động cho vay ngân hàng, tình từ khâu tìm kiếm khách hàng, phân tích đánh giá khách hàng đến vay để định cho vay đến khâu giám sát kiểm tra khoản cho vay tới khoản vay hoàn trả xử lý với khoản vay q hạn, khoản vay khơng hồn trả cần đến thơng tin Thơng tin tín dụng thu từ quan chuyên cung cấp thông tin trung tâm thơng tin tín dụng CIC, từ tổ chức tín dụng khác, từ nguồn thơng tin phương tiện thông tin đại chúng Trên sở quan hệ ngân hàng với tổ chức khác Để tăng cường thông tin cho công tác quản trị TSBĐ bất động sản, SGD cần: Xây dựng hệ thống lưu trữ thông tin riêng đáp ứng yêu cầu cung cấp thông tin kịp thời, đầy đủ, xác cập nhật cho phận tín dụng đặc biệt thông tin pháp luật liên quan đến đất đai, thị trường bất động sản biến động hàng ngày 65 Nâng cấp mạng máy tính nội theo hương tạo điều kiện cho việc trao đổi thông tin khách hàng thông tin liên quan đến công tác quản trị TSBĐ Tổng hợp xây dựng danh mục TSBĐ rõ ràng, danh mục bất động sản cần tiết hóa để dễ dàng quản lý Một danh mục TSBĐ xây dựng đa dạng thiết TSBĐ phải đáp ứng yêu cầu cụ thể 3.2.1.5 Giải pháp quản lý hoạt động đảm bảo cho vay Hiện NHTM Việt Nam chưa hoạch định rõ ràng chiến lược phát triển mình, chưa tạo ổn định truyền thống hoạt động đảm bảo cho vay Hoạt động đảm bảo cho vay có cơng tác quản trị TSBĐ biện pháp quan trọng chiến lược phát triển NH, gắn liền với chất lượng hoạt động biểu nghệ thuật marketing, trình độ kinh doanh NH Trước hết kinh doanh ngân hàng đòi hỏi phải quán triệt phương châm : an tồn hiệu Điều thực NH có phương pháp luận tiến hành hoạt động đảm bảo cho vay Xu cạnh tranh buộc ngân hàng phải có chiến lược riêng mình, thể việc áp dụng quan điểm, chủ trương hoạt động lĩnh vực Trên sở ngân hàng giải vấn đề sách khách hàng với chất lượng dịch vụ cao có phân biệt đối xử theo đối tượng, địa bàn, loại nghiệp vụ, mức độ phép khả mạo hiểm ngân hàng để giành ưu cạnh tranh Hầu hết ngân hàng thương mại VN chưa thấy rõ bảo đảm cho vay nguồn thu nợ thứ hai dù ràng buộc khách hàng, giải pháp phòng ngừa rủi ro Xu phát triển quan điểm đảm bảo cho vay hệ thống ngân hàng chưa quan độ nhạy cảm thị trường NH cịn khác có giới hạn Chính chưa quán quan điểm vị trí đảm bảo cho vay hoạt động ngân hàng gây ổn định kinh doanh 66 3.2.2 Các giải pháp cụ thể 3.2.2.1 Xây dựng đồng có hệ thống nghiệp vụ quản trị TSBĐ Trước hết, ngân hàng phải lập phận nghiệp vụ chấp, cầm cố, bảo lãnh để tăng cường quản lý hoạt động đảm bảo cho vay chặt chẽ dự án từ trung ương đến địa phương Đã đến lúc phải chun mơn hóa tương đối hoạt động bảo đảm, bởỉ phải giải hàng loạt vấn đề phức tạp, liên quan đến điều luật Bộ phận nghiệp vụ đảm bảo cho vay có nhiệm vụ theo dõi, nghiên cứu thẩm định phương diện đảm bảo khoản vay khách hàng, sở định chủ trương tác nghiệp, điều phối thực giải pháp hợp tác cầm cố, chấp, bảo lãnh quan hệ tín dụng Bộ phận phối hợp với phận kinh doanh quản lý khoản vay quản lý đảm bảo, áp dụng cách chủ động riết biện pháp để xử lý tình phát sinh, xử lý vấn đề thông tin cách có tổ chức đồng Bộ phận đặc biệt quan trọng ngân hàng mở rộng quan hệ phối hợp với ngân hàng khác hoạt động đồng tài trợ quan hệ đại lý với ngân hàng nước đặc biệt với ngân hàng nước ngồi Trong phận có phối hợp ba loại chuyên môn kinh doanh, pháp lý thơng tin suốt q trình nghiệp vụ đảm bảo cho vay, đặc biệt giai đoạn nợ vay có vấn đề giải tốn nợ 3.2.2.2 Trong công tác thẩm định TSBĐ bất động sản a Củng cố hồ sơ pháp lý khoản vay - Hoàn thiện hồ sơ pháp lý (Chứng thư sở hữu tài sản, đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng chứng thực, thỏa thuận hợp đồng ) TSBĐ bất động sản khoản vay vấn đề định đến quyền tài sản quyền truy đòi nợ NHTM Bất kỳ khoản vay có vấn đề việc làm 67 trước tiên cán lãnh đạo NHTM củng cố hồ sơ pháp lý khoản vay, củng cố quyền NHTM TSBĐ b Phải đánh giá, sàng lọc, phân loại khách hàng vay Ngân hàng phải đưa điều khoản hợp đồng vay tiền, quy định nhằm hạn chế người vay tiền không thực hoạt động rủi ro Ngân hàng giám sát hoạt động người vay để xem liệu họ có tn theo quy định hạn chế hay khơng, cưỡng chế thi hành quy định hạn chế người vay không tuân theo Do TSBĐ bảo vệ có ý nghĩa quan trọng người cho vay, quy định hạn chế khuyến khích người vay giữ cho TSBĐ điều kiện tốt chắn thuộc sở hữu người vay Như vậy, ngân hàng chắn người vay không làm việc rủi ro tiền ngân hàng cho vay Sự cần thiết thực việc sàng lọc, giám sát ngân hàng giải thích ngân hàng chi nhiều tiền đến cho hoạt động thông tin.NHTM cần thiết phải đưa phân loại yêu cầu đảm bảo theo nhóm khách hàng Phân loại doanh nghiệp theo mức độ rủi ro phụ thuộc vào trạng thái tài chất lượng đảm bảo tín dụng Trên sở kết hợp hai yếu tố mà chia doanh nghiệp theo mức độ rủi ro c Chun mơn hóa nghiệp vụ định giá TSBĐ Để định giá TSBĐ xác đảm bảo quyền lợi cho ngân hàng khách hàng, SGD I phải tổ chức theo hướng chun mơn hóa nghiệp vụ định giá tài sản Tổ định giá hình thành người có đủ lực để đảm nhiệm cơng việc với mức độ chun mơn hố cao, am hiểu biến động thị trường bất động sản Đồng thời đảm bảo mối quan hệ đơn vị với tồn hệ thống nhằm trì tính liên tục thống hệ thống quản lý chất lượng Đối với tài sản có giá trị lớn, phức tạp, cần thiết phải thuê tổ chức tư vấn để thực việc định giá tài sản 3.2.2.3 Trong công tác quản lý TSBĐ bất động sản 68 a Theo dõi biến động quy chế sách để có biện pháp ứng xử kịp thời Khi nhận TSBĐ bất động sản , việc phải tuân thủ quy định phủ Ngân hàng Nhà nước việc liên đới đến sách đất đai, thực tế công tác quy hoạch địa phương lợi TSBĐ nhận quan trọng Mỗi biến động chế, quy hoạch hay sách Nhà nước liên quan đến đất đai, xử lý TSBĐ bất động sản cần có định hướng đạo đắn b Thường xuyên theo dõi, kiểm tra tình trạng TSBĐ Quản lý tình trạng TSBĐ, kiểm tra đánh giá lại giá trị bất động sản tình xảy phải có xử lý kịp thời cơng việc khơng thể thiếu với cán tín dụng Ví dụ khách hàng có ý định làm giảm giá trị tài sản, phải lập biên có văn thơng báo từ phía NHTM yêu cầu khách hàng phải bảo quản tài sản theo cam kết Tuy nhiên công việc thường hay bị nhãng, cán tín dụng lãnh đạo chi nhánh NHTM chưa lường hết hậu pháp lý xảy tranh chấp nhà đất 3.2.2.4 Trong công tác xử lý TSBĐ bất động sản a Chun mơn hóa cơng tác thu hồi nợ Ngân hàng cần sớm hình thành đội ngũ chuyên gia thu hồi nợ, nghĩa thực tách khâu ba khâu cho vay theo thông lệ quản trị NHTM giới, Việt nam cịn khó khăn làm hiệu cơng việc khơng cao, sở hữu sở hữu Nhà nước; cần có chun gia tài doanh nghiệp, áp dụng biện pháp quản lý thích hợp doanh nghiệp vay vốn lớn NHTM họ lâm vào tình trạng khó khăn tài chính, quản lý dòng tiền khách hàng, giám sát TSBĐ, áp chế biện pháp mà khách hàng phải tu bảo dưỡng TSBĐ trường hợp TSBĐ ngừng khơng sử dụng có chun gia bất động sản kinh doanh cho thuê văn phòng Việc chuyển nhượng mua bán dự án NHTM VN cịn ít, đội ngũ 69 chun gia NHTM cần tìm khách hàng có tiềm lực tài mua lại TS mà NHTM cần bán, cho thuê cần thiết b Bổ sung chức kinh doanh bất động sản Đối với khế ước vay chấp, cầm cố, người vay khơng có khả trả nợ chí có khả khơng trả nợ ngân hàng phát mại, bán đấu giá tài sản để thu hồi nợ Vì thị trường bất động sản thay đổi lớn, ngân hàng giành quyền phát mại tài sản giá trị lên cao không chịu phát mại giá trị xuống thấp Để đảm bảo quyền lợi ngân hàng khách hàng, số ngân hàng, cần bổ sung chức kinh doanh bất động sản để phản ứng với dao động thị trường bất động sản 3.3 Kiến nghị 3.3.1 Đối với NHNNVN Cho đến nay, đặc trưng hệ thống giám sát hoạt động tín dụng NHNN chủ yếu dựa tuân thủ luật lệ đặt ra, tức việc xem xét TCTD chấp hành pháp luật, quy định chế độ báo báo có hay khơng Trong thực tiễn, giải pháp chưa đáp ứng yêu cầu kiểm soát gia tăng tín dụng cách thiếu an tồn nhiều TCTD Ngoài nguyên nhân thân yếu khả kinh doanh tín dụng số TCTD, nguyên nhân quan trọng hệ thống giám sát quy định an tồn (bao gồm cơng tác quản lý kiểm tra, kiểm sốt chuẩn mực an tồn) Ngân hàng Nhà nước (NHNN) hạn chế, chưa phù hợp với thông lệ quốc tế Để hoạt động ngân hàng nói chung hoạt động tín dụng ngày an tồn, hiệu có đủ lực cạnh tranh để bước vào hội nhập kinh tế quốc tế NHNN ln đóng vai trị quản lý Nhà nước hoạt động ngân hàng NHNN cần phải thực tốt giải pháp sau: Một là, xây dựng sách tiền tệ lành mạnh, ổn định, đảm bảo minh bạch đáng tin cậy kết hợp với việc thực thi sách tài khố thận 70 trọng sách lãi suất, tỷ giá, tín dụng cần xây dựng theo hướng linh hoạt để sử dụng cơng cụ thị trường can thiệp dễ dàng có biến động nước quốc tế Chú trọng việc áp dụng hệ thống chuẩn mực quốc tế hoạt động ngân hàng Hai là, phát triển hệ thống giám sát hoạt động ngân hàng, đồng thời phối hợp với tổ chức quốc tế khác nhằm dự báo, phát hiện, chia sẻ thơng tin, đồng thời hồn thiện hệ thống thông tin cảnh báo sớm, đồng thời chủ động việc đề xuất giải pháp nhằm đảm bảo an toàn cho vay NHTM Cùng với Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam thúc đẩy hợp tác lành mạnh ngân hàng để chia sẻ thông tin phối hợp hành động, học tập kinh nghiệm để cạnh tranh lành mạnh hoàn thiện bước cơng tác quản trị Nâng cao trình độ khả tra đội ngũ cán tra với việc thiết lập hệ thống thơng tin tín dụng việc áp dụng cơng nghệ tin học có hiệu Ba là, Giải pháp nâng cao lực phân tích, dự báo để chủ động điều tiết thị trường tiền tệ, ổn định sức mua đối nội đối ngoại đồng tiền Việt Nam, giữ số giá tiêu dùng mức thấp Bốn là, Hệ thống hóa văn có liên quan đến bảo đảm tiền vay, cụ thể công tác quản trị TSBĐ bất động sản, Ngân hàng Nhà nước sớm trình lên Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 178/199/NĐ-CP ngày 29/12/1999 đảm bảo tiền vay tổ chức tín dụng theo hướng cập nhật quy định Luật đất đai 2003 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai; Theo đó, NHNN phối hợp với Bộ ngành liên quan ban hành Thông tư liên tịch hướng dẫn việc xử lý TSBĐ phù hợp với quy định luật sửa đổi ban hành để thay cho thông tư liên tịch số 03 3.3.2 Đối với NHCTVN Trong thời gian tới, nhiệm vụ toàn hệ thống NHCTVN không đứng vững khối ngân hàng nước mà phải tham gia vào hội 71 nhập lĩnh vực tài ngân hàng với hội thách thức khó nhiều Khi đó, vấn đề đảm bảo an toàn cho vay lại trở thành vấn đề quan trọng hết Vì thế, để thực tốt giải pháp đề xuất trên, nhà lãnh đạo NHCTVN cần phải nhận thức hành động theo hướng sau NHCTVN phải hình thành đầu mối quản lý hoạt động đảm bảo tiền bay để hoạch định chiến lược khách hàng đưa chủ trương giải pháp lĩnh vực cho toàn hệ thống Thứ nhất, tăng cường sức mạnh nội lực khả tự bảo vệ hệ thống NHCTVN, trọng nâng cao quy mô dựa sở tăng vốn chủ động áp dụng thông lệ chuẩn mực quốc tế Thứ hai, nâng cao chất lượng tài sản Nợ Có khả sinh lời toàn hệ thống, xử lý nhanh gọn số nợ tồn đọng, sử dụng công cụ thị trường để điều chỉnh cấu tài sản nguồn vốn phù hợp với biến động thị trường Thứ ba, hồn thiện hệ thống thơng tin rủi ro, sửa đổi quy chế lập dự phòng rủi ro để thực xác hiệu khuyến khích mở rộng nghiệp vụ ngân hàng, đa dạng hóa nghiệp vụ cho vay loại hình cho vay có bảo đảm Thứ tư, cấu, xếp lại máy, nâng cao trình độ, lực đội ngũ quản lý trình độ chun mơn cán ngân hàng; tăng cường khả hoạch định chiến lược khả định hướng hoạt động, hiệu lực quản lý lực điều hành ban lãnh đạo sở phân định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền lợi gắn liền vói trách nhiệm cá nhân nhằm nâng cao hiệu máy tổ chức 3.3.3 Đối với quan có thẩm quyền 3.3.3.1 Kiến tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho hoạt động đảm bảo cho vay ngân hàng 72 Sớm hoàn thiện việc sửa đổi Luật TCTD để tạo sở pháp lý cho việc chỉnh sửa chế thể lệ nghiệp vụ tổ chức hoạt động TCTD quan hệ tín dụng kinh tế Sửa đổi Luật: Luật Phá sản doanh nghiệp có bất cập việc không thừa nhận tư cách có bảo đảm ngân hàng bảo lãnh, Luật Đất đai quy định quyền hạn Toà án quan có thẩm quyền phán giá trị giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất, gây rủi ro cho TCTD cho vay nhận chấp giá trị quyền sử dụng đất giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất đó, hạn chế quyền chủ động xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất ngân hàng; Luật Doanh nghiệp nhà nước việc quy định xác định tài sản dây truyền công nghệ làm chấp vay vốn, bất cập có liên quan đến vốn điều lệ DNNN Từng bước phát triển hoàn thiện thị trường bất động sản nhằm tạo điều kiện vay vốn tín dụng khu vực kinh tế ngoại quốc doanh, hạn chế bớt việc đầu tư mức vào thị trường bất động sản tạo sốt giá giả tạo, bất ổn định cho thị trường tiền tệ thị trường tín dụng Nâng cao hiệu hoạt động tín dụng ưu đãi hạn chế tác động tiêu cực hoạt động đến tính bình đẳng khả điều tiết thị trưởng tín dụng quan hệ tín dụng Năng cao lực NHCSXH Quỹ hỗ trợ phát triển, thực minh bạch thơng tin tín dụng ưu đãi, tăng cường cơng tác giám sát hoạt động tín đụng ưu đãi để hạn chế ảnh hưởng đến khả quản lý điều tiết vĩ mô kinh tế thông qua thị trường tiền tệ thị trường tín dụng NHNN Nghiên cứu xếp lại trật tự hệ thống mạng lưới TCTD, định chế tài chính, kể tổ chức đồn thể trị xã hội có hoạt động tín dụng Đảm bảo có quản lý điều hành NHNN việc xếp, phân bố hệ thống màng lưới TCTD cách hợp lý, tạo bình đẳng lành mạnh kinh doanh Cũng xem xét mức độ thật cần thiết cho phép thành lập thêm chi nhánh (kể cấp cấp 2) địa bàn, khu vực kinh tế dân cư nước 3.3.3.2 Hoàn thiện luật đất đai văn hướng dẫn thi hành 73 Các hệ thống văn pháp luật sách đất đai, quy phạm pháp luật việc sử dụng đất, hệ thống nguyên tắc, phương pháp, khuôn khổ pháp lý cho ngành thẩm định giá, tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế Đây vấn đề khó khăn cần phải có sách định hướng vĩ mô Nhà nước, trợ giúp nhiều tổ chức quốc tế thơng qua q trình học tập kinh nghiệm lâu dài từ nước giới 3.3.3.3 Hoàn thiện quy chế thủ tục thực giao dịch bảo đảm Về vấn đề này, kiến nghị Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường tuyên truyền phổ biến rộng rãi Thông tư 05 tới quan thực đăng ký giao dịch bảo đảm địa phương để thực thống với quy định pháp luật Về nguyên tắc, chấp tài sản gắn liền với đất cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có quyền đăng ký chấp tài sản thuộc sở hữu hợp pháp Nên để xử lý vướng mắc vấn đề này, kiến nghị Bộ Tư pháp, Bộ TNMT nghiên cứu sửa đổi hướng dẫn cụ thể hồ sơ đăng ký chấp bảo lãnh tài sản gắn liền với đất (không chấp bảo lãnh quyền sử dụng đất) để tránh nhầm lẫn, vướng mắc 3.3.3.4 Giao quyền tự chủ cho ngân hàng việc xử lý TSBĐ QSDđất TSGL với đất Hiện nay, công tác xử lý tài sản, thu hồi nợ ngân hàng vấp phải nhiều vướng mắc, gây khó khăn cho ngân hàng Đa số ngân hàng cần đòi nợ, xử lý tài sản phải lựa chọn giải pháp khởi kiện toà, thủ tục phức tạp, qua nhiều khâu, thời gian kéo dài nợ không chịu chấp hành án, gây tổn thất lớn cho ngân hàng Vì vậy, khoản vay có tài sản bảo đảm, đến hạn trả nợ mà khách hàng khơng có khả trả nợ ngân khoản nên cho phép ngân hàng quyền chủ động xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Việc bán TSBĐ quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, đề nghị Liên cho phép Tổ chức tín dụng bán trực tiếp TSBĐ 74 hướng dẫn điểm 2, phần II Thông tư liên tịch số 02/2002/TTLT/NHNNBTP ngày 5/2/2002 xử lý TSBĐ khoản nợ nằm Đề án xử lý nợ tồn đọng KẾT LUẬN Cùng với lớn mạnh Ngân hàng Công thương Việt Nam, SGD I phát triển tự khẳng định kinh tế nước Thủ Là ngân hàng thương mại, mục đích kinh doanh khơng lợi nhuận mà SGD I cịn trọng quan tâm đến mục tiêu an toàn hoạt động bám sát đường lối, chủ trương Nhà nước 75 Qua phân tích đánh giá cơng tác quản trị TSBĐ SGD I - NHCTVN cho thấy dư nợ bảo đảm bất động sản chiếm tỷ trọng cao tổng dư nợ ngân hàng Trong điều kiện môi trường kinh tế (hội nhập, cạnh tranh, thua lỗ, phá sản tất yếu) môi trường pháp lý kinh tế Việt nam chưa đồng bộ, thường xuyên thay đổi (Luật đất đai, Luật Doanh nghiệp, Bộ Luật dân ) tác động làm gia tăng rủi ro cho khoản vay quản lý tốt danh mục TSBĐ đặc biệt với TSBĐ đất đai yếu tố góp phần nâng cao chất lượng khoản cho vay, hạn chế tổn thất NHCTVN trường hợp khoản cho vay hạn khách hàng không trả nợ, buộc phải xử lý để thu hồi nợ Trong phạm vi kiến thức học qua tìm hiểu thực tế nay, em thực đề tài với hy vọng đóng góp phần nhỏ vào việc tháo gỡ khó khăn hồn thiện bước cơng tác quản trị TSBĐ bất động sản Trong trình thực hiện, kiến thức cịn hạn hẹp nên khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong góp ý thầy để đề tài hoàn thiện 76 77 ... Chương II: Thực trạng công tác quản trị t? ?i sản bảo đảm bất động sản cho vay SGD I - NHCTVN Chương III: Hồn thiện cơng tác quản trị t? ?i sản bảo đảm bất động sản cho vay SGD I – NHCTVN CHƯƠNG I :... sở giao dịch I, em học h? ?i nhiều hoạt động tác nghiệp Ngân hàng n? ?i chung cơng tác cho vay có bảo đảm n? ?i riêng T? ?i đây, công tác quản trị t? ?i sản bảo đảm cho vay xây dựng hoàn thiện bước T? ?i NHTM... trị t? ?i sản bảo đảm bất động sản hoạt động cho vay SGD I - NHCTVN? ?? Kết cấu đề t? ?i, phần mở đầu kết luận, gồm phần: Chương I: Tổng quan công tác quản trị t? ?i sản bảo đảm bất động sản cho vay NHTM