PHẦN I GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH 1.Giới thiệu chung sàn giao dịch: Công ty Cổ phần Bất động sản Thế kỷ - CENTURY thành lập theo định số 0103000476 Sở Kế hoạch Đầu tư Thành phố Hà Nội với chức năng: Đầu tư, khai thác, tư vấn, cho thuê, môi giới tiếp thị… thẩm định giá bất động sản Từ lúc thành lập với 03 nhân viên thức văn phịng 82 Nguyễn Chí Thanh, sau năm hoạt động đến CENTURY có tổng số gần 100 chuyên viên tư vấn, cán quản lý, cán dự án, nhân viên kinh doanh… với địa điểm kinh doanh nằm vị trí chiến lược TP Hà Nội là: Nguyễn Chí Thanh, Đống Đa, Hà Nội, VN Tịa nhà CT4, khu thị mới, Mỹ Đình – Mễ Trì, Hà Nội, VN 304 671 Trần Lạc Khát Long chân Quân – Hai Ciputra, Bà Tây Trưng Hồ, - Hà Nội Hà Nội, VN Tòa nhà Detech - Đại học FPT, Từ Liêm, Hà Nội, VN Website: http://centurygroup.vn Hiện khách hàng biết đến Công ty CP BĐS Thế kỷ - CENTURY nhà cung cấp dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp như: Cung cấp dịch vụ thẩm định giá, cung cấp dịch vụ môi giới, dịch vụ quản lý bất động sản, khai thác tạo giá trị gia tăng cho bất động sản Khách hàng CENTURY mảng dịch vụ bao gồm: - Là cơng ty tập đồn nước như: Tập đồn FPT, Viglacera, Vinaconex, Cơng ty DETECH, Cơng ty TNHH Tịa nhà Kinh Đơ 93 Lị Đúc… - Các ngân hàng: Ngân hàng TMCP quốc doanh (VP bank), Ngân hàng TMCP Quân đội (MB), Techcombank, Ngân hàng NN PTNN Việt Nam, Ngân hàng Đầu tư Phát triển VN (BIDV)… - Các cơng ty, tổ chức nước ngồi: YAMAHA VIETNAM, YAMAJAKI, TOYOTA VIETNAM, MEIKO VIETNAM, HONDA VIETNAM, CIMAS, FOXCON, AVASYS, CIMAS - Các trường đại học: Đại học Quốc gia HN, HSB, Đại học FPT - Bên cạnh đó, khách hàng chúng tơi nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp, doanh nhân thành đạt, chủ nhân Tòa nhà, biệt thự, hộ… khắp nước Ngoài dịch vụ nêu trên, CENTURY tham gia đầu tư phát triển dự án BĐS như: tham gia góp vốn IPA (Cơng ty mẹ cơng ty chứng khốn VNDS) tham gia xây dựng Tòa cao ốc văn phòng 252 HQV CENTURY bỏ vốn đầu tư cải tạo tồn Tịa nhà DETECH Đại học FPT thuê để làm trụ sở cho 1500 SV học tập Trong thời gian tới CENTURY tham gia đầu tư số dự án BĐS khác nhà phân phối số dự án BĐS lớn Hà Nội tỉnh lân cận Hiện - - Hội Hiệp - CENTURY doanh hội Hiệp Phòng bất hội thương thành nghiệp động sản thẩm mại trẻ TP nhà định viên công đất giá nghiệp của: Hà Nội Việt Nam Việt Việt Nam Nam - Một 16 sáng lập viên Mạng sàn bất động sản Việt Nam sanbatdongsan.net.vn Mục tiêu CENTURY là: Trở thành chuỗi hệ thống sàn giao dịch bất động sản hàng đầu Việt Nam mang phong cách chuyên nghiệp, mang thương hiệu riêng & đồng có khắp tỉnh thành nước địa đáng tin cậy cho nhà đầu tư, khách hàng có nhu cầu BĐS Quy mô hoạt động 2.1 Mục tiêu phấn đấu CENTURY: - Trở thành hệ thống cơng ty, văn phịng cửa hàng với thương hiệu CENTURY - mang phong cách chuyên nghiệp, đồng có khắp tỉnh thành nước - Trong năm tới, tối thiếu 50% dân số Việt Nam biết đến thương hiệu CENTURY thương hiệu gần gũi đáng tin cậy - Trở thành Top công ty bất động sản có mơi trường làm việc & sách đãi ngộ nhân viên tốt Việt Nam 2.2 Định hướng phát triển CENTURY: - Xây dựng qui trình làm việc, quản lý chuyên nghiệp theo tiêu chuẩn ISO 9001:2000 - Giữ vững ngày tăng tốc độ phát triển tiêu: doanh số, thị phần, nhân lực, giá trị thương hiệu, số lượng công ty nhượng quyền thương hiệu - Phát huy nâng cao mạnh sẵn có cơng ty quản lý, nhân lực, cung cách phục vụ lên tầm cao để đáp ứng với nhu cầu ngày cao khách hàng để sẵn sàng việc Việt Nam hội nhập WTO 2.3 Các khách hàng lớn CENTURY: - Là công ty tập đoàn nước như: Tập đoàn FPT, Viglacera, Vinaconex, Cơng ty DETECH, IPA, Cơng ty TNHH Tịa nhà Kinh Đô… - Các ngân hàng: Ngân hàng TMCP quốc doanh (VP bank), Ngân hàng TMCP Quân đội (MB), Techcombank, Ngân hàng NN PTNN Việt Nam, Ngân hàng Đầu tư Phát triển VN (BIDV)… - Các cơng ty, tổ chức nước ngồi: YAMAHA VIETNAM, YAMAJAKI, TOYOTA VIETNAM, MEIKO VIETNAM, HONDA VIETNAM, CIMAS, FOXCON, AVASYS, CIMAS - Các trường đại học: Đại học Quốc gia HN, HSB, Đại học FPT CENTURY hy vọng có hội đón tiếp phục vụ q khách hàng tại: Mơ hình cấu máy tổ chức Cơ sở vật chất kỹ thuật PHẦN II NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG 1.Tình hình hoạt động Sáng 01/07/2008, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần bất động sản Thế kỷ - Nguyễn Trung Vũ có buổi làm việc với phóng viên chương trình Cuộc sống số VTV Trao đổi với phóng viên Hệ thống máy chủ 1$ FPT cung cấp, ông Nguyễn Trung Vũ nhấn mạnh đến mặt tích cực mà Cơng ty Cổ phần bất động sản Thế kỷ nói riêng doanh nghiệp vừa nhỏ nói chung hưởng tham gia vào chương trình như: tham gia Hệ thống mảy chủ 1$, doanh nghiệp nhiều tiền đầu tư vào việc mua sever để chạy web hay hệ thống mail nội Hơn sau thời gian năm, Hệ thống máy chủ 1$ hoàn toàn thuộc doanh nghiệp – thực sự đầu tư tích cực mang lại lợi ích lâu dài cho doanh nghiệp Theo ơng Vũ: Cấu hình cho Hệ thống máy chủ 1$ cho phép số lượng lớn độc giả truy cập website đồng thời đảm bảo cho hệ thống email nội hoạt động thông suốt Do thời gian Công ty Cổ phần bất động sản Thế kỷ tham gia vào Chương trình máy chủ 1$ chưa lâu nên ban đầu hệ thống có số trục trặc nhỏ Tuy nhiên, với hỗ trợ nhà cung cấp nhân viên IT cơng ty lỗi nhanh chóng khắc phục Hiện tại, Công ty Cổ phần bất động sản Thế kỷ xem xét khả mở thêm Sàn giao dịch bất động sản số địa điểm mà công ty đặt chi nhánh Với việc mở thêm sàn giao dịch - khách hàng truy cập, giao dịch theo hình thức thương mại điện tử Dự kiến, sàn giao dịch điện tử hoạt động sever Hệ thống máy chủ CENTURY xây dựng quy trình QLCL theo TC ISO 9001: 2000 (27/6/2008) Để chuẩn bị cho chiến lược mở rộng mạng lưới kinh doanh, nâng cao chất lượng khả quản lý, bồi dưỡng kiến thức tảng cho thành viên, xây dựng quy trình chuẩn mực phương pháp làm việc… Công ty Cổ phần bất động sản Thế kỷ tiến hành xây dựng thực hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001: 2000 Thực mục tiêu chiến lược này, CENTURY ký hợp đồng mời số đối tác đến tư vấn, xây dựng hệ thống tiêu chuẩn ISO Các buổi tọa đàm tổ chức vào sáng thứ thu hút đông thành viên CENTURY tham gia Theo đánh giá: hầu hết, buổi tọa đàm mang lại cho cán bộ, nhân viên CENTURY kiến thức bổ ích như: làm để cao hiệu công việc; chất lượng sản phẩm; làm để kiểm tra, kiểm soát, khắc phục lỗi hệ thống ai, phận nào… Theo ông Nguyễn Trung Vũ – Tổng giám đốc CENTURY Group: Toàn thể cán nhân viên CENTURY phấn đấu năm 2008 có chứng ISO 9001: 2000 Song song với việc xây dựng hệ thống quản lý chất lượng ISO 9001: 2000 Từ ngày 22/3/2008 Công ty Cổ phần bất động sản Thế kỷ triền khai Tọa đàm bàn tròn nhằm nâng cao lực marketing cho đội ngũ nhân viên vào sáng thứ hàng tuần Thông qua hoạt động này, tất nhân viên tồn cơng ty có hội trao đổi kinh nghiệm, hoạt động nghiệp vụ… để qua tự nâng cao khả chăm sóc khách hàng, nâng cao khả đàm phán thương vụ cụ thể Cũng thơng qua tọa đàm bàn trịn, việc trì, quảng bá hình ảnh CENTURY từ nội cơng ty trọng đẩy mạnh để qua đội ngũ nhân viên, hình ảnh CENTURY mắt khách hàng nhờ mà nâng cao CENTURY trọng nâng cao nghiệp vụ cho nhân viên Hiểu rõ tầm quan trọng truyền thông chiến lược xây dựng thương hiệu makerting, hai ngày4&5/4/2008 Công ty cổ phần bất động sản Thế kỷ cử nhân viên tham gia khóa học Truyền thơng hiệu Hội doanh nghiệp trẻ Hà Nội tổ chức 10 biểu hình thức tiền tệ, “giá đất đai” thường gọi giá đất Cịn giá nhà tính chi phí nguyên vật liệu chi phí khác cần thiết để xây dựng nên nhà Tuy nhiên, hàng hố BĐS hàng hố đặc biệt, đó, giá BĐS có số đặc trưng riêng Giá BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan tương đối mức cầu người mua Giá BĐS có nhiều cách phân loại khác nhau, có số cách phân loại thông dụng sau đây: - Giá mua bán, chuyển nhượng: Đó giá trị thị trường quy ước theo thoả thuận người mua người bán Giá tính sau: Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất - Giá thuê: giá cho thuê BĐS theo thời hạn - Giá bảo hiểm: giá xác định cho chi phí thay cơng trình mà cơng trình bị rủi ro sử dụng (hoả hoạn, thiên tai hay rủi ro khác) Khi xác định giá bảo hiểm thường dựa vào chi phí xây dựng theo yêu cầu kỹ thuật cơng trình - Giá hạch tốn: giá tính cho BĐS hàng năm nhằm mục đích cân đối tài sản Giá dựa giá trị lại tài sản Nếu BĐS sử dụng cho mục đích kinh doanh phải tính đến giá trị kinh doanh 27 - Giá cơng trình xây dựng: vào tiêu chuẩn kỹ thuật vật liệu sử dụng xây dựng cơng trình Đối với cơng trình nhiều tầng giá cần điều chỉnh theo hệ số tầng cao toàn cơng trình - Giá đất Nhà nước quy định: hệ thống giá đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương định sở quy định khung giá Nhà nước điều kiện thực tế địa phương để làm tính thuế việc sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất cho trường hợp quy định Điều 34 Điều 35 Luật Đất đai năm 2003; tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất không thu tiền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân trường hợp quy định Điều 33 Luật Đất đai năm 2003; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản doanh nghiệp nhà nước doanh nghiệp cổ phần hố, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định khoản Điều 59 Luật Đất đai năm 2003; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phát triển kinh tế quy định Điều 39, Điều 40 Luật Đất đai năm 2003; - Giá đất thị trường: giá bán quyền sử dụng đất mảnh đất thực phù hợp với khả người bán quyền sử dụng đất người mua quyền sử dụng đất thị trường có tác động quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, biểu tiền người chuyển nhượng (bán) người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với thời điểm xác định Giá quyền sử dụng 28 đất thực tế thị trường điều kiện bình thường số tiền VND tính đơn vị diện tích đất hình thành từ kết giao dịch thực tế mang tính phổ biến người cần chuyển nhượng người muốn chuyển nhượng không bị ảnh hưởng yếu tố tăng giá đầu cơ, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống; Thơng thường hệ thống giá Nhà nước quy định thường trạng thái tĩnh thấp giá thị trường trạng thái động cao giá nhà nước Khi chênh lệch hệ thống giá cao gây bất lợi, hạn chế, tiêu cực việc giải cách công hợp lý, hài hồ lợi ích nhà nước người sử dụng đất Sự tồn hệ thống giá đất kinh tế thị trường nước ta khó tránh khỏi, đáp ứng hai hướng lưu thơng quyền sử dụng đất (lưu thông theo chiều dọc lưu thông theo chiều ngang), nhiên cần thu hẹp chênh lệch hệ thống giá nhiều tốt Ngồi ra, vào cơng dụng BĐS, có loại giá sau đây: - Giá thị trường, dùng giao dịch mua bán; - Giá thuê, dùng giao dịch cho thuê; - Giá chấp, dùng để chấp vay tiền; - Giá đền bù, dùng giải phóng mặt bằng; - Giá khởi điểm đấu giá; - Giá dùng cho mục đích đầu tư; 29 - Giá sử dụng thời; - Giá phát triển, dùng nâng cấp, cải tạo BĐS; - Giá dùng để bảo hiểm; - Giá tính thuế; - Giá trưng mua lại Chính phủ cần huy động BĐS 2.Thực trạng nhân thông tin BĐS 2.1.NHIỆM VỤ VÀ QUYỀN HẠN CỦA GIÁM ĐỐC (1) Chịu trách nhiệm quản lý điều hành toàn hoạt động công ty việc thực nhiệm vụ UBND Thành phố Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường Nhà đất giao Quyết định vấn đề liên quan đến hoạt động công ty chịu trách nhiệm pháp lý định cá nhân; (2) Xây dựng kế hoạch, chương trình hoạt đồng cơng ty trình cấp có thẩm quyền phê duyệt tổ chức thực kế hoạch, chương trình phê duyệt; (3) Xây dựng trình Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường nhà đất định cấu tổ chức máy, cấu tiêu chuẩn chức danh cán bộ, viên chức trực tiếp quản lý, bố trí sử dụng cán bộ, viên chức, nhân viên lao động hợp đồng công ty Được ủy quyền Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường Nhà đất ký hợp đồng lao động với viên chức, lao động hợp đồng làm việc công ty theo quy định Pháp luật phân cấp quản lý cán bô, công chức, viên chức lao động hợp đồng Thành phố; 30 (4) Quy định nội quy, chế độ làm việc cơng ty; 5) Trình cấp có thẩm quyền định khen thưởng, kỷ luật cán bộ, công chức, nhân viên hợp đồng lao động theo phân cấp quản lý; (6) Có quyền định bổ nhiệm miễn nhiệm Phó Giám đốc Trung tâm theo trình tự quy định công tác cán công ty; (7) Quyết định bổ nhiệm miễn nhiệm chức vụ Trưởng, Phó phận, đơn vị thuộc công ty; (8) Ký hợp đồng dịch vụ, tư vấn, môi giới, ủy thác liên quan đến bất động sản, giao dịch bất động sản hợp đồng nghiên cứu khoa học hợp đồng thuê, mướn chuyên gia biên soạn, biên tập vấn đề nghiên cứu khoa học lĩnh vực công tác giao; (9) Chịu trách nhiệm báo cáo tốn tài chế độ thu chi tài cơng ty tn thủ quy định hành Nhà nước Thành phố quản lý tài chính; (10) Thực quy chế dân chủ quan Chấp hành quy định tra, kiểm tra Nhà nước cấp quản lý có thẩm quyền; 2.2 PHĨ GIÁM ĐỐC cơng ty: (1) Phó Giám đốc công ty người giúp việc Giám đốc công ty quản lý, điều hành số mặt công tác Giám đốc công ty phân công ủy quyền, chịu trách nhiệm trực tiếp trước Pháp luật Giám đốc công ty mặt công tác giao; 31 (2) Phó Giám đốc cơng ty Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường Nhà đất Hà Nội định bổ nhiệm, miễn nhiệm theo đề nghị Giám đốc cơng ty 2.3 CÁC PHỊNG NGHIỆM VỤ (1) Phịng Hành – Quản trị a) Giúp Giám đốc cơng ty xây dựng kế hoạch dài hạn, ngắn hạn, định hướng chiến lược phát triển cơng ty trình Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường Nhà đất phê duyệt triển khai tổ chức thực kế hoạch phê duyệt; b) Xây dựng trình Giám đốc cơng ty kế hoạch sử dụng tài lập dự án thu, chi tài hàng tháng, hàng quý, hàng năm theo chế độ quy định hành Nhà nước Thành phố; Nghiên cứu đề xuất chế độ sách liên quan đến mức thu, chi phục vụ nhiệm vụ công ty; c) Tham mưu, giúp Giám đốc công ty thực công tác tổ chức quản lý cán bộ, viên chức lao động hợp đồng công ty; công tác thi đua khen thưởng, kỷ luật, lao động tiền lương, chế độ sách; cơng tác, hành quản trị, văn phòng, đảm bảo sở vật chất, phương tiện làm việc cho công ty hoạt động theo nhiệm vụ giao; d) Giúp Giám đốc cơng ty tổng hợp tình hình hoạt động thực nhiệm vụ cơng ty báo cáo Sở UBND Thành phố theo quy định đ) Thực công tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, viên chức công ty; Phối hợp với quan đơn vị có chức năng, tổ chức khóa học đào 32 tạo, bồi dưỡng chun mơn, nghiệp vụ cho đối tượng có liên quan đến họat động giao dịch bất động sản e) Quản lý tài sản, trang thiết bị quan, thực công tác văn thư, lưu trữ quản lý hồ sơ cán bộ, viên chức lao động hợp đồng theo qui định hành Nhà nước phân cấp quản lý Thành phố; g) Xây dựng trình Giám đốc công ty phê duyệt nội quy, quy chế làm việc quan, quy định quản lý bảo vệ tài sản công, bảo vệ an ninh, an toàn đơn vị; h) Thực nhiệm vụ khác Giám đốc cơng ty giao; (2) Phịng Dịch vụ bất động sản a) Tham mưu, giúp Giám đốc công ty tổ chức hoạt động hỗ trợ tài chính, hỗ trợ tìm kiếm nguồn vốn từ ngân hàng, tổ chức tài chính, tín dụng giúp tổ chức, cá nhân (khi có nhu cầu) thực đầu tư, mua, bán, chuyển nhượng bất động sản theo quy định hành pháp luật b) Giúp Giám đốc công ty tổ chức phiêm đấu giá bất động sản có dịch vụ đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, quỹ nhà, dự án có liên quan đến quyền sử dụng theo yêu cầu tổ chức cá nhân; c) Dịch vụ môi giới, giới thiệu bất động sản; d) Nhận ủy thác khách hàng thực hiện: - Chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất; thuê, cho thuê, cho thuê lại; 33 - Thực khoản nghĩa vụ tài giao dịch bất động sản; bảo lãnh để chấp vay vốn quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà đất; đ) Tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin, quảng cáo, quảng bá bất động sản hoạt động tổ chức, cá nhân đầu tư, kinh doanh bất động sản theo thỏa thuận Bản tin bất động sản trang Web cơng ty (3) (3).Phịng Tư vấn bất động sản a) Tư vấn thủ tục pháp lý bất động sản, hoạt động giao dịch bất động sản; b) Dịch vụ tư vấn giá chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất c) Tư vấn quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch chi tiết thực dự án đầu tư d) Tư vấn giới thiệu địa điểm sử dụng đất đ) Tư vấn lập hồ sơ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực dự án có sử dụng đất e) Tiếp nhận niêm yết giá bất động sản thuộc dự án phát triển đô thị theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản (4)Phịng Thơng tin- Lưu trữ bất động sản a) Tiếp nhận, thu nhập, phân loại, xếp bảo quản loại hồ sơ, tư liệu bất động sản gồm: 34 - Dữ liệu hồ sơ địa dạng số; - Số liệu thông tin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân địa bàn Thành phố; - Số liệu thông tin bất động sản dự án phát triển đô thị; - Hồ sơ, liệu quy hoạch phát triển đô thị quận, huyện Thành phố quy hoạch chi tiết dự án phát triển thị đựơc cấp có thẩm quyền phê duyệt; - Các loại hồ sơ, liệu khác liên quan đến bất động sản b) Khai thác, cập nhật thông tin, tài liệu liên quan bất động sản, tiếp nhận chuyển giao công nghệ thông tin, phát triển mạng thông tin bất động sản mạng Internet c) Cung cấp thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất địa bàn Thành phố; cung cấp sách Pháp luật liên quan đến bất động sản d) Cung cấp thông tin chi tiết thực trạng tình trạng pháp lý sản phẩm bất động sản đăng ký công ty thông tin bất động sản thực giao dịch trung tâm; đ) Theo dõi, cập nhật, đánh giá dự báo tình hình biến động thị trường bất động sản, dự báo xu hướng thị trường tin riêng mạng Internet 35 e) Tổ chức thu nhập, dịch thuật tổng hợp tài liệu nước có liên quan đến bất động sản phục vụ nhiệm vụ giao 36 Một vài thông tin BĐS Cần bán biệt thự Mỹ Đình - Mễ Trì Loại tin: : Rao bán Khu vực: : Hà nội Cho thuê nhà tầng mặt ngõ Lạc Trung Loại tin: : Cho thuê Khu vực: : Hà nội Cần cho thuê Vila 190m2 hai mặt tiền Loại tin: : Cho thuê Khu vực: : Hà nội PHẦN III KIẾN NGHỊ XUT Ưu điểm: Sự đời cụng ty dao dịch bất động sản đánh dấu mốc quan trọng phát triển thị trờng giao dịch bất động sản, hoạt động trở lên minh bạch hơn, giúp cho quan nhà nớc quản lý đợc hoạt động trao đổi thị trờng, đa chủ trơng sách sát với thực tế vào sống Nhợc điểm: 37 Hoạt động cụng ty bất động sản mang nặng tính hành chính, cha phảI cầu nối bên tham gia thị trờng, khả làm chủ thị trờng, cha thể rõ vai trò vị cụng ty giao dịch bất động sản, không trách nhiệm cụng ty mà phụ thuộc lớn chế sánh Nhà nớc giúp phát triển thị trờng nghĩa Đề xuất: Qua nhiều năm công tác nhận thấymi quan hệ hữu gia thị trờng tài tiền tệ thị trờng bất động sản mối quan hệ mật thiết, không tách rời chúng có tác động bổ trợ Sự suy giảm thị trờng có tác động xấu tới thị trờng lại Dựa vài quan điểm thị trờng kết hợp với kinh nghiệm thân xin mạnh dạn đề duet sau: Chứng khoán hóa dự án bất động sản đợc coi giải pháp huy động vốn hữu hiệu cho công trình Trong giai đoạn cần giải tức toán vốn cho vay hoạt đông kinh doanh bất động sản, đa hoạt động kinh doanh bất động sản vào thị trờng vốn thứ cấp, dới quản lý nhà nớc Theo tôi, vấn đề bất cập trờng pháp lý, chế sách, quản lý nhà nơc, tác động thị trờng vàng, chứng khoán vấn đề vốn đợc xem toán khó donh nghiệp kinh doanh bất động sản Theo thống kê, tiềm lực tài hầu hết doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hạn chế nên phải phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng Ước tính, số vốn đầu t vào bất động sản nớc ta có tới 60% vốn vay ngân hàng Có nhiều dự án, tỉ lệ vay lên đến 70 - 80% tổng vốn đầu t, với thời hạn 10 15 năm Chẳng hạn, tổng d nợ cho vay vào lĩnh vực bất động sản thành phố Hồ Chí Minh lên tới 29.000 tỷ đồng, chiếm 15% tổng d nợ, Hà Nội 38 9.000 tỷ đồng, chiếm 10% tổng d nợ Trong đó, tỷ lệ nợ xấu lại có xu hớng tăng lên theo d nợ cho vay đầu t bất động sản ngân hàng Trớc tình trạng trên, sau thời gian mở cửa cho vay bất động sảnthif hiên ngân hàng đà trở nên thận trọng hơn, từ chối nhiều dự án đầu t kinh doanh bất động sản Vì vậy, tốc độ tăng trởng cho vay đầu t bất động sản hệ thống ngân hàng đà giảm từ 25% năm 2005, xuống 9% vào năm 2006 khoảng 7% vào năm 2007 Bốn giải pháp Nh vËy cã thĨ thÊy, viƯc huy ®éng vèn cđa doanh nghiệp bất động sản ngày khó khăn Vì vậy, theo Hiệp hội Bất động sản, điều kiện thị trờng bất đống sn có nhiều biến động nh nay, giải pháp huy động vốn cho đầu t kinh doanh bất động sản cần đợc thực theo hớng sau: Thứ nhất, tháo gỡ vớng mắc ngân hàng kinh doanh bất động sản Trong bối cảnh thị trờng tài nớc ta nay, tín dụng ngân hàng kên cung cấp vốn chủ yếu cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhiên, vốn để việc huy động kênh hiệu cần phải tăng cờng huy động vốn trung dài hạn ngân hàng kết hợp với nâng tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn vay trung dài hạn Đồng thời, cần phải thiết lập nâng cao chất lợng kênh thông tin thị trờng bất động sản để làm sở cho ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá vê khả chi trả chủ đầu t Hiện nay, Luật Đất đai cha có quy định việc sử lý giá trị quyền sử dụng đất thê chấp để thu hồi nợ, cha có quy nh để xác định giá trị tài sản sử dụng đất doanh nghiệp Nhà nớc đợc giao ®Êt tríc ®ây chun sang thuª… ®· khiÕn nhiỊu doanh nghiệp gặp khó khăn việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng 39 Do đó, cần phải sím hoµn thiƯn, chØnh sưa vµ bỉ sung mét sè quy định hệ thống pháp luật đất đai, bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động cho vay đầu t, kinh doanh vào bất động sản Thứ hai, cần chứng khoán hóa dự án đầu t kinh doanh bất động sản Hiện nay, lợng tiền nhàn rỗi dân lớn nhng việc thu hút đầu t vào thị trờng bất động sản hạn chế Lý sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, vốn nhàn rỗi ngời dân thờng lại nhỏ lẻ nên khó tham gia vào đợc Do đó, giải pháp đợc xem hữu hiệu việc huy động vốn nhàn rỗi phải chứng khoán hóa đợc dự án bất động sản Chng khoán bất động sản loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp hình thức đầu t chứng khoán đầu t bất động sản, đợc đảm bảo giá trị bất động sản này, nhng không thiết nắm giữ quyền sở hữu chứng khoán Theo PGS.TS Thái Bá Cẩn (Bộ Tài chính), nay, nhiều chuyên gia kinh tế đề xuất việc phát hành chứng bất động sản nhằm giúp doanh nghiệp thiếu vốn đầu t thực dự án nhà có đợc công cụ huy động, đồng thời tạo thêm kênh đầu t cho tầng lớp dân c Chứng bất động sản đợc chuyển nhợng tự để tăng tính khoản ngân hàng đảm nhận giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công công trình Khi hoàn thành dự án, toàn bất động sán s đợc đa bán đấu giá chia cho nhà đầu t theo tỷ lệ nắm giữ chứng Việc phát hành chứng bất động sản khả thi có nhiều u điểm hn so với việc phát hành trái phiếu công trình Đồng thời, chứng bất động sản sÏ thu hót thªm ngn vèn tõ x· héi, nhÊt từ dự án trọng điểm, khai thông nguồn vốn cho thị trờng bất động sản Thứ ba, hình thành quỹ đầu t tín dng khác cho thị trờng bất động sản Đây mô hình mà nhà đầu t ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu t vốn bất động sản kiếm lời Quỹ hoạt động theo phơng thức khai thác thị trờng bất 40 động sản, tìm cách sở hữu điều hành khai thác bất động sản ngơi khác vay tiền cho chủ sở hữu bất động sản ngời khác vay tiền có mau lại khoản nợ chứng khoán đợc đảm bảo bất động sản Chứng quỹ đầu t tín khác sÏ cã tÝnh chÊt nưa nh tr¸i phiÕu, nưa nh cổ phiếu ngời nắm giữ đợc nhận lợi tức định kì nhng không tham gia quản lý đầu t Thứ t, thu hút vốn đầu t trực tiếp nớc vào lĩnh vực bất động sản Đây kênh huy động vốn đầu t vao bất động sản hiệu biết tranh thủ thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu t nớc vào bất động sản để đảm bảo toán chi phí xây dựng bên hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có sách giá với dịch vụ Đặc biệt,cơ quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển bất động sản, kêu gọi đầu t trực tiếp nớc ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ nhà đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất làm dịch vụ công bất động sản Đồng thời phải thống đợc với nhà đầu t mức đền bù giải tỏa, tỷ lệ nhà đợc bán, mức giá, trách nhiệm xà hội Ngoài ra, ®iỊu kiƯn hiƯn nay, ®Ĩ huy ®éng vèn ph¸t triĨn khu đô thị mới, khu kinh tế tập trung áp dụng hình thức khác nh mời doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đấu giá đổi đất lấy sở hạ tầng, kêu gọi hộ dân diện giải phóng góp đất, vốn theo nghĩa nh cổ đông dự án kinh doanh bất động sản để hởng cổ tức Bên cạnh đó, để tăng khả huy động vốn, cần có chế cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đợc huy động vốn cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trớc nhng phải đăng kí với quan chức ngân hàng thơng mại đảm nhận 41 ... lợi nhà ống dài mà bị hẹp 1 .Hoạch định tổ chức triển khai hoạt động kinh doanh Marketing Với dự án mới, với kỹ kinh nghiệm giúp khách hàng hoạch định phương án kinh doanh, tiếp thị, truyền thông... kinh doanh bất động sản theo thỏa thuận Bản tin bất động sản trang Web cơng ty (3) (3).Phịng Tư vấn bất động sản a) Tư vấn thủ tục pháp lý bất động sản, hoạt động giao dịch bất động sản; b) Dịch. .. ty giao; (2) Phịng Dịch vụ bất động sản a) Tham mưu, giúp Giám đốc công ty tổ chức hoạt động hỗ trợ tài chính, hỗ trợ tìm kiếm nguồn vốn từ ngân hàng, tổ chức tài chính, tín dụng giúp tổ chức,