Đang tải... (xem toàn văn)
Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư của dự án tái khai thác Khu B chung cư Kim Liên - Hà Nội. Sự cần thiết của đề tài Bước vào thời kỳ đô thị hoá, nhu cầu ở ngày càng lớn và phức tạp, chung...
LUẬN VĂN: Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư của dự án tái khai thác Khu B chung cư Kim Liên - Hà Nội Phần mở đầu 1. Sự cần thiết của đề tài Bước vào thời kỳ đô thị hoá, nhu cầu ở ngày càng lớn và phức tạp, chung cư là một trong những phương cách quan trọng để giải bài toán khó trên. Xu hướng chung về nhà ở của các đô thị lớn trên thế giới là đưa vào sử dụng các chung cư cao tầng vỡ nú cú nhiều ưu điểm như: sử dụng diện tích đất hợp lý và đạt hiệu quả cao, nhất là trong điều kiện đất đô thị ngày càng chật hẹp; là giải pháp tốt nhất về mặt quy hoạch đô thị, tạo điều kiện thuận lợi không chỉ về phương diện không gian kiến trỳc mà cũn cả về hành chớnh, xó hội; đồng thời tạo điều kiện phát triển hệ thống hạ tầng đô thị theo tiêu chuẩn hiện đại, tạo được cảnh quan khoáng đạt, bảo đảm mật độ cây xanh, công viên, sân chơi cho khu dân cư. Và quan trọng hơn cả là giá thành căn hộ thấp, có thể đáp ứng nhu cầu của nhiều tầng lớp dân cư. Cùng với những thành công đạt được từ những từ các chương trình phát triển nhà ở chung cư cao tầng của các đô thị hiện đại trên thế giới ở Tokyo (Nhật Bản), Singapore (Singapore), Nam Ninh (Trung Quốc), New York (Mỹ), Hàn Quốc, Hồng Kông , Việt Nam cũng từng bước chuyển mình theo xu huớng đô thị hoá đó với việc phát triển quỹ nhà ở trong đô thị về cả chất và lượng đáp ứng nhu cầu cải thiện điều kiện sống và đáp ứng nhu cầu ở ngày càng tăng. Một trong những quỹ nhà ở cần đặc biệt quan tâm vì nó không chỉ ảnh hưởng tới cảnh quan, quy hoạch chung cho sự phát triển của thủ đô theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá mà quan trọng hơn là những ảnh hưởng của nó tới chất lượng cuộc sống, thậm chí là cả tính mạng của những người dân sống trong đó, đó là quỹ nhà chung cư cũ của thành phố. Phần lớn các chung cư này được xây dựng từ rất lâu (những năm 1960 - 1970), trải qua thời gian đã trở nên xuống cấp, hư hỏng, không còn phù hợp với nhu cầu và điều kiện sống của người dân trong điều kiện hiện nay, đặc biệt có những khu chung cư ở dạng cũ nát nghiêm trọng, trở thành mối nguy hiểm thường trực đối với sự an toàn của người dân. Các giải pháp xây dựng thí điểm đối với các chung cư này trước đây thực hiện như xây chen, xây ốp tại các dự án cải tạo các khu tập thể cũ tại khu tập thể Thành Công, khu B6 Trung Tự đã bộc lộ nhiều nhược điểm như làm cho diện tích xây dựng lớn, hiệu quả sử dụng đất thấp, môi trường sống của cả khu vực bị giảm và xấu đi, bộ mặt kiến trúc đô thị hầu như không được cải thiện, quỹ nhà ở để giải quyết các vấn đề đặt ra của thành phố không đáp ứng được. Vì thế một chủ trương của Chính phủ là thực hiện qua nhiều giai đoạn theo lộ trình được vạch ra một cách cụ thể, mục tiêu là tới năm 2015 cơ bản xoá bỏ hoàn toàn những nhà nguy hiểm trên địa bàn, không để tình trạng nhà xuống cấp nguy hiểm trở thành vấn đề xã hội, đồng thời từng bước làm thay đổi cảnh quan, kiến trúc đô thị. Chủ trương hoàn thiện và cụ thể hoá bằng Đề án cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn Thành phố, Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐND ngày 5/8/2007 của HĐND thành phố về việc cải tạo xây dựng mới các chung cư cũ, xuống cấp trên địa bàn Thành phố Hà Nội, Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 3/7/2007 của Chính phủ về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp Hơn 2 năm từ khi Thành phố chủ trương xã hội hoá cải tạo các khu tập thể cũ nát, nguy hiểm, không một dự án cải tạo chung cư cũ nào được khởi công, kể cả những khu nguy hiểm mà Nghị quyết 07 của HĐND và Chính phủ đều nhấn mạnh là "ưu tiên thực hiện". Năm 2006, theo Quyết định số 5730/QĐ-UBND ngày 25/12/2006 của UBND Thành phố Hà Nội về việc giao đất tại phường Kim Liên cho Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng để thực hiện Dự án phá dỡ và xây dựng mới chung cư cao tầng B4 và B14 Khu Tập thể Kim Liên, đây là dự án giai đoạn I - làm thí điểm cho giai đoạn II là Chỉnh trang toàn bộ khu B Kim Liên mà Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng đang đề xuất quy hoạch 1/500 trình UBND TP Hà Nội phê duyệt. Quá trình triển khai dự án giai đoạn I gặp nhiều khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng nên tới quý I/2008, dự án mới chính thức được khởi công. Ngày 23/3/2008 đã diễn ra lễ khởi công Phá dỡ, xây mới nhà ở chung cư cao tầng B14 Kim Liên, còn với nhà B4, hiện mới đạt 80% khối lượng giải phóng mặt bằng nên sẽ khởi công tiếp trong một thời gian ngắn nữa. Đây là một bước tiến, đánh dấu cho một dự án thí điểm đầu tiên của thành phố Hà nội thực hiện theo hình thức xã hội hoá đầu tư được chính thức khởi công xây dựng ở thời điểm hơn 3 năm sau khi chủ trương của Thành phố ra đời. Xuất phát từ yêu cầu cấp bách của việc đẩy nhanh tiến độ cho công tác cải tạo nhà chung cư cũ bị hư hỏng xuống cấp trên địa bàn Thành phố, đảm bảo hoàn thành nhiệm vụ trọng tâm của Thành phố trong giai đoạn 2006-2015, đứng trên quan điểm của nhà đầu tư được giao để nghiên cứu và thực hiện dự án Chỉnh trang khu B Kim Liên, học viên quyết định lựa chọn đề tài "Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư của dự án tái khai thác Khu B chung cư Kim Liên - Hà Nội". 2. Mục tiêu và nội dung nghiên cứu Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư của dự án tái khai thác Khu B chung cư Kim Liên qua nghiên cứu lập dự án quy hoạch tổng thể 1/500 của Khu B, qua đó phân tích tình hình thực tế, những khó khăn của dự án gặp phải trong quá trình thực hiện từ giai đoạn nghiên cứu dự án, chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và khai thác vận hành dự án, đánh giá và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong quá trình đầu tư. Như vậy đề tài nghiên cứu đề xuất những giải phỏp thực tế nhằm nõng cao hiệu quả sử dụng vốn và hiệu quả xó hội của đầu tư đối với lĩnh vực tái khai thác đô thị. Với một dự án thí điểm, có thể nghiên cứu mở rộng để áp dụng đối với các khu chung cư khác trên địa bàn TP HN nói riêng và các TP khác nói chung. Nội dung nghiên cứu được nêu rõ trong phần cấu trúc luận văn. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Phạm vi nghiên cứu: Nhà ở chung cư cao tầng cũ tại thành phố Hà Nội giai đoạn xây dựng từ 1945 - 1975. Đề tài nghiên cứu đến năm 2025. - Đối tượng nghiên cứu: Khu chung cư Kim Liên (Khu B). 4. Phương pháp nghiên cứu a. Khảo sát thực địa, tập hợp số liệu - Thu thập tài liệu, số liệu thống kê và hiện trạng sử dụng các khu chung cư trên địa bàn TP Hà Nội nói chung và khu Chung cư Kim Liên nói riêng. - Điều tra xó hội học: Phỏng vấn người ở và lấy ý kiến một số cơ quan quản lý hữu quan về nhu cầu, tõm lý, nguyện vọng của người ở và những nhu cầu của họ trong cuộc sống hiện đại. - Tiếp cận các kết quả nghiên cứu trong các Luận án, Luận văn của những nhà nghiên cứu về cải tạo - hiện đại hoá các khu nhà ở Hà Nội. - Tham khảo các tài liệu trong nước và nước ngoài về vấn đề cải tạo và tổ chức các khu ở, các quy chuẩn quy phạm xây dựng của Việt Nam. b. Phân tích đánh giá - Dựa trên những tài liệu, số liệu đã thu thập được, căn cứ trên khung pháp lý của Nhà nước để nghiên cứu lập dự án và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư của dự án tái khai thác khu B chung cư Kim Liên. 5. Đóng góp của đề tài Đề tài nghiên cứu đề xuất những giải phỏp thực tế nhằm nõng cao hiệu quả sử dụng vốn và hiệu quả xó hội của đầu tư đối với lĩnh vực tái khai thác đô thị. Với một dự án thí điểm, có thể nghiên cứu mở rộng để áp dụng đối với các khu chung cư khác trên địa bàn TP Hà Nội nói riêng và các TP khác nói chung. 6. Cấu trúc của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, mục lục, nội dung nghiên cứu của luận văn được bố cục theo 3 chương sau: Chương 1: Tổng quan về tình hình đầu tư xây dựng và khai thác chung cư cao tầng trên thế giới và Việt Nam Chương 2: Các cơ sở để lập dự án tái khai thác các khu chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội và tình hình triển khai thực hiện Chương 3: Dự án tái khai thác khu B chung cư Kim Liên và nghiên cứu đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả dự án Có thể sơ đồ hoá cấu trúc luận văn như sau: Chương 1 Tổng quan về tình hình đầu tư xây dựng và khai thác chung các khu chung cư cao tầng trên thế giới và Việt Nam 1.1. Một số khái niệm và phân loại 1.1.1. Khái quát về chung cư cao tầng Khái niệm: Chung cư cao tầng là nhà cao tầng với mục đích để ở. Khái niệm “nhà cao tầng” trong xó hội hiện nay được coi là tương đối đối với các quan niệm khác nhau về quy mô xây dựng ở mỗi nơi, mỗi thời điểm. Ở khu vực phổ biến là nhà 4-5 tầng thỡ nhà 9 tầng được coi là nhà cao tầng. Ở các thành phố Châu Âu nhà 20 tầng được coi là nhà cao tầng, trong khi ở Mỹ nhà 70 đến 100 tầng mới được coi là nhà cao tầng so với các công trỡnh lõn cận. Ủy ban nhà cao tầng và môi trường đô thị tại Mỹ coi nhà cao tầng là các nhà 10 tầng trở lên vỡ đó là chiều cao giới hạn cho việc chữa cháy bằng xe thang ở New York. Ở một số nước châu Âu như Anh, Pháp, Đức, và trong hội thảo quốc tế lần thứ 4 về nhà cao tầng tại Hồng Kông tháng 11 năm 1990 có quy định ngôi nhà cao tầng là các ngôi nhà từ 9 tầng trở lên. Ở Việt Nam, trong xây dựng thường phân loại theo số tầng như sau: - Loại 1: Từ 9 đến 16 tầng (cao đến 50m). - Loại 2: Từ 17 đến 25 tầng (cao đến 75m) - Loại 3: Từ 26 đến 40 tầng (cao đến 100m). - Loại 4: Siêu cao tầng từ 41 tầng trở lên (cao hơn 100m). Theo TCVN 323:2004 Nhà cao tầng - Tiêu chuẩn thiết kế ban hành theo Quyết định số 26/2004/Q Đ-BXD ngày 2/11/2004 của Bộ xây dựng định nghĩa nhà cao tầng như sau: Nhà cao tầng là nhà và cỏc cụng trỡnh cụng cộng cú chiều cao từ 25m đến 100m (tương đương 10 đến 30 tầng). Như vậy khái niệm nhà cao tầng theo TCVN bao gồm hai điều kiện: chiều cao và số tầng. Nhà cao đến 25m nhưng dưới 10 tầng thỡ khụng được coi là nhà cao tầng 1.1.2. Một số đặc điểm của chung cư cao tầng ở Việt Nam trong những năm gần đây nhà cao tầng được xây dựng ngày một nhiều hơn, đặc biệt là tại các thành phố lớn. Công việc xây dựng nhà nhiều tầng ở Việt Nam nói chung và ở Hà Nội nói riêng có những khó khăn phức tạp về nhiều mặt. - Về kỹ thuật: + Đây là một lĩnh vực thi công hoàn toàn mới có kết cấu móng công trình sâu vài chục mét trên một diện tích nhỏ. Khi đó sẽ nảy sinh hàng loạt các vấn đề liên quan ngay khi thi công móng như ổn định tường chắn đất, hạ mức nước ngầm, biến dạng nền đất, chống thấm tầng hầm nếu có + Công trình nhà cao tầng yêu cầu đặc biệt tới chất lượng phần kết cấu móng, đây là phần kết cấu chủ yếu thường gây nguy hiểm đến an toàn của toàn bộ công trình. Phần kiểm định tính biến dạng móng gồm ba phương diện: tổng biến dạng độ lún lệch và tính ổn định của móng. - Nhà cao tầng có trọng lượng bản thân rất lớn cho nên tải trọng của nó tác động xuống nền đất là rất lớn kể cả các tải trọng do gió và tải trọng động đất. - Móng của nhà cao tầng chủ yếu sử dụng móng sâu do tầng đất tốt thường nằm ở sâu. Nhà cao tầng thường có tầng hầm cho nên hàng loạt các vấn đề có liên quan đến thiết kế, thi công như: đào đất, tường chắn đất, hạ mức nước ngầm, chống thấm cần được quan tâm đặc biệt nhất là trong thi công. - Nhà cao tầng có chiều cao lớn cho nên rất nhạy với sự lún và lún lệch. Nó có những tác động và ảnh hưởng rất lớn đến kết cấu của công trình. - Các giải pháp vật liệu của hệ thống kết cấu chủ yếu là sử dụng bê tông cốt thép hoặc hỗn hợp thép - bê tông. Do chung cư cao tầng phục vụ cho nhiều hộ gia đình, lại có chiều cao lớn nên các vật liệu hoàn thiện như cửa sổ, hệ thống điện, cấp thoát nước phải có chất lượng rất cao. - Hệ thống PCCC, thang máy, hệ thống thang thoát hiểm phải được thiết kế tính toán kỹ và có chất lượng cao đảm bảo an toàn cho người sử dụng. - Do chiều cao lớn nên công tác an toàn lao động, vệ sinh môi trường và giải pháp công nghệ thi công hợp lý là đặc biệt quan trọng. - Nhà cao tầng có chiều cao lớn cho nên các sai số cho phép thông thường rất nhỏ, nên các yêu cầu trắc đạc, kiểm tra kỹ thuật và nghiệm thu đòi hỏi rất cao. - Kết cấu nhà cao tầng thông thường gồm 2 thành phần: + Thành phần cố định: là hệ kết cấu chịu tải trọng theo phương ngang và phương đứng. + Hệ thống bán cố định: là hệ vách ngăn, bao che có thể di chuyển hoặc dễ dàng thay đổi khi có yêu cầu đặt ra. - Về kinh tế: + Nhà chung cư cao tầng là một sản phẩm được chủ đầu tư tổ chức xây dựng theo quy hoạch chiến lược phát triển của thành phố và để bán cho nhân dân, phục vụ nhu cầu nhà ở (mang tính chất hàng hoá). + Hiện nay có rất nhiều đơn vị đầu tư xây dựng nhà chung cư nên cạnh tranh khá gay gắt. Nên yêu cầu về chất lượng, tiện dụng ngày càng cao (chịu tác động theo quy luật hàng hoá). + Chung cư cao tầng được xây dựng chủ yếu trong thành phố. Nên việc vận chuyển vật liệu phục vụ thi công rất khó khăn. + Chủ đầu tư không đồng nhất với người sử dụng. Do vậy, để người mua yên tâm thì chế độ bảo hành công trình được quan tâm hơn. Nên độ đảm bảo chất lượng nhà thầu phải cao hơn. + Công trình đòi hỏi vốn đầu tư lớn nhưng cũng phải phù hợp với thực lực kinh tế của chủ đầu tư. Do đó đòi hỏi tiến độ thi công nhanh, công nghệ thi công tiên tiến như cần trục tháp, giàn giáo hiện đại, ván khuôn định hình có sự luân chuyển cao, bơm bê tông + Các trang thiết bị hiện đại kèm theo công trình như thiết bị điện, thiết bị điều hoà không khí, thiết bị viễn thông, thiết bị PCCC phải được thiết kế và lắp đặt thật nhịp nhàng trong quá trình thi công phần thô và hoàn thiện công trình. - Về kiến trúc: + Yêu cầu công trình nhà cao tầng thật độc đáo, mang bản sắc đặc thù của thiên [...]... (tính mềm dẻo) Lấy chính sách nhà chung cư của < /b> Nam Ninh làm ví dụ Để đảm b o b mặt khang trang cho thành phố, 100% các công trình đơn nguyên thấp tầng được thay thế b i các chung cư cao < /b> tầng hiện đại dành cho đối tư< /b> ng có thu nhập cao < /b> B n cạnh đó, chính quyền hỗ trợ đầu < /b> tư < /b> xây dựng những chung cư b nh dân dành cho đối tư< /b> ng có thu nhập thấp Tất cả những chung cư này được b n cho người dân trong thời... chính của < /b> hệ thống ngân hàng Điều này đũi hỏi hệ thống phỏt luật phải mạnh mẽ và hiệu < /b> quả,< /b> cũng như uy tín của < /b> chính quyền quản lý đối với giới tư < /b> b n đầu < /b> tư < /b> * Thập niên 1970 - Sự phát triển của < /b> đô thị mới Đầu những năm 1970, khoảng một phần ba dân số đó cú nhà ở trong cỏc căn hộ của < /b> Ủy ban HDB, và đến cuối thập niên 1970, vấn đề thiếu hụt nhà ở đó được giải < /b> quyết Thời kỳ này được đánh dấu b i sự xây dựng... các căn hộ chung cư đạt tới mức chuẩn mới theo sự nâng < /b> cao < /b> trỡnh độ dân trí và tiềm lực kinh tế Tiêu chuẩn này cũng cần được đối chiếu tham khảo khi đánh giá chất lượng ở tại các nhà ở cao < /b> tầng tại các đô thị lớn ở Việt Nam - Có hai dạng dự < /b> án < /b> nhà ở chung cư tại Singapore: dạng dự < /b> án < /b> nhà ở xó hội và dạng dự < /b> ỏn nhà ở thương mại chất lượng cao < /b> Dần dần chất lượng ở của < /b> nhà ở xó hội cũng được nâng < /b> cấp theo... mức nào tại xứ kim chi, ngay cả với giới trung và thượng lưu Ban đầu < /b> nhà chung cư được xây ồ ạt tại Hàn Quốc để đáp ứng nhu cầu nhà giá rẻ của < /b> người dân Vào những năm 196 0-1 970, nói đến chung cư là nói đến nơi cư trú của < /b> người thu nhập thấp Song, sau vài chục năm, cao < /b> ốc chung cư hiện đại đó chiếm lĩnh phần lớn thị trường nhà ở, bao gồm cả các gia đỡnh khỏ giả Tại sao dân Hàn lại mê chung cư đến vậy?... nhưng các dự < /b> án < /b> nhà ở cao < /b> tầng vẫn tiếp tục mọc lên tại đây, thu hút những nhân vật nổi tiếng thành đạt của < /b> thế giới đến ở Ngày nay, tũa thỏp chung cư – văn phũng – thương mại nổi tiếng Shibaura Island Cape Tower của < /b> khu < /b> Shiodome, quận Minato-ku, Tokyo (chiều cao < /b> xây dựng 50 tầng, hệ số sử dụng đất 8,3, hoàn thành tháng 12/2006) đó trở thành một trong những biểu tư< /b> ng của < /b> nền kinh tế Nhật B n a B i cảnh... nâng < /b> cấp theo yêu cầu ở của < /b> người dân và vẫn đảm b o được tính khả thi của < /b> dự < /b> án < /b> - Có một biên độ chênh lệch rất lớn trong chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc của < /b> các loại dự < /b> án < /b> nhà ở cao < /b> tầng: thấp nhất như dự < /b> án < /b> “The Habitat 1 & 2” (hệ số sử dụng đất 2,1) cho tới cao < /b> chót vót như dự < /b> án < /b> “International Plaza” (tầng cao < /b> là 50 với 40 tầng ở, hệ số sử dụng đất lên đến 19,8 và mật độ xây dựng trệt là 100%) Do... của < /b> Singapore, cần xây dựng thêm 800.000 căn hộ - căn nhà để b sung cho 1 triệu căn hộ - căn nhà sẵn có Giải < /b> pháp < /b> duy nhất khả thi đối với điều kiện quỹ đất có hạn là xây dựng với mật độ cao < /b> những nhà ở rất cao < /b> tầng gần trung tâm thành phố và các trạm tàu điện ngầm MRT tại những khu < /b> vực không b hạn chế chiều cao < /b> xây dựng Ngày nay, có 30.000 căn nhà b n trong khu < /b> Trung tâm thành phố phục vụ cho 3%... chứng kiến sự xuất hiện các chung cư cao < /b> cấp cao < /b> tầng quy mô lớn nhằm hợp thành những khu < /b> ở quy mô lớn hơn và nhằm xây dựng những khu < /b> ở b n vững sau khi mua được những quỹ đất lớn để b n lại cho các b n đối tác bao gồm “chính quyền thành phố, các tổ chức xó hội và khu < /b> vực tư < /b> nhân” Điều này đánh dấu một b ớc đổi mới từ chỗ xây dựng những công trỡnh theo kiểu dỏng lộn xộn trờn cỏc khu < /b> đất nhỏ sang một lối... Singapore, nơi chính quyền thành phố chủ động phát triển dạng nhà ở cao < /b> tầng để khai < /b> thác < /b> quỹ đất hiệu < /b> quả < /b> và giải < /b> quyết vấn đề nhà ở cho người dân đô thị, ta có thể tạm phân đoạn tiến trỡnh phỏt triển nhà ở cao < /b> tầng phục vụ xó hội thành 2 giai đoạn: * Giai đoạn 1- Giai đoạn khởi động: chủ yếu vận động người dân chấp nhận nhà chung cư như một giải < /b> pháp < /b> tỡnh thế, giải < /b> tỏa b t sức ộp lờn trung tõm đô... được nhiều khu < /b> ổ chuột, xây dựng cùng lúc hàng trăm ngàn căn hộ tái < /b> định cư, chính phủ này đó thực hiện phương châm “lấy lợi nhuận để tái < /b> đầu < /b> tư< /b> Theo đó, khi xây dựng khu < /b> công nghiệp hay khu < /b> thương mại, chủ đầu < /b> tư < /b> phải dành một khoản tiền hoặc một phần lợi nhuận để xây dựng nhà cho dân Có điều lý thỳ, số lượng nhà xây cho dân ở Singapore b ng ngân sách nhà nước chiếm hơn 85%, cũn doanh nghiệp tư < /b> nhân . Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư của dự án tái khai thác Khu B chung cư Kim Liên - Hà Nội Phần mở đầu 1. Sự cần thiết của. khung pháp lý của Nhà nước để nghiên cứu lập dự án và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư của dự án tái khai thác khu B chung cư Kim Liên.
