Quy định Pháp luật kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước Việt Nam Lê Lưu Hương Khoa Luật Luận văn Thạc sĩ ngành: Luật quốc tế; Mã số: 60 38 60 Người hướng dẫn: PGS.TS Đoàn Năng Năm bảo vệ: 2012 Abstract Làm rõ số vấn đề lý luận thực tiễn xung quanh vấn đề kinh doanh bất động sản, đặc biệt vấn đề ảnh hưởng đến kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước ngồi Việt Nam Phân tích thực trạng quy định pháp luật kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước ngoai Việt Nam Đưa phương hướng giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản nhà kinh doanh bất động sản nước Việt Nam, góp phần nâng cao hiệu hoạt động thị trường bất động sản kinh tế thời kỳ hội nhập, phù hợp với thông lệ quốc tế Keywords Luật Quốc tế; Luật kinh doanh; Bất động sản; Pháp luật Việt Nam; Đầu tư nước Content MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài nghiên cứu: Bất động sản tài sản gắn liền với sống thành viên xã hội, nơi “an cư lạc nghiệp” Vì bất động sản khơng có giá trị lớn lao vật chất mà cịn có giá trị sâu sắc tinh thần thành viên sống xã hội Kinh doanh bất động sản ngành phát triển lâu đời giới lại ngành mới, chưa chuyên nghiệp nước ta Năm 2006, Luật Kinh doanh bất động sản Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua có hiệu lực từ 01/01/2007 Đây sở pháp lý quan trọng để phát triển thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn hội nhập quốc tế Trong năm gần việc nghiên cứu quy định pháp luật bất động sản, kinh doanh bất động sản, đặc biệt đầu tư kinh doanh bất động sản người nước Việt Nam chưa đầy đủ Tuy có số cơng trình nghiên cứu có đề cập đến vấn đề này, chưa có cơng trình nghiên cứu cách toàn diện, hệ thống kinh doanh bất động sản người nước ngồi Việt Nam Vì tác giả chọn đề tài “quy định pháp luật kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước Việt Nam” làm luận văn thạc sỹ Chƣơng KHÁI NIỆM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU CHỈNH PHÁP LÝ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm bất động sản vai trò bất động sản 1.1.1.Khái niệm bất động sản Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hồ XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Bất động sản phân loại sau: Nhà ở: BĐS nhà nhà độc lập khu chung cư, khu đất dành để xây dựng nhà/khu nhà Loại bất động sản nằm thành phố , vùng ngoại ô, vùng nông thôn Bất động sản thƣơng mại: Các khu văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng, khách sạn, nhà hàng, khu nghỉ mát, khu đất trống dành cho việc xây dựng bất động sản thương mại kể Bất động sản công nghiệp: Bất động sản công nghiệp bao gồm nhà máy, kho tàng, cơng trình tiện ích kèm, mỏ, khu đất trống để xây dựng bất động sản công nghiệp Bất động sản nông, lâm, ngƣ nghiệp: Những cánh rừng, cánh đồng trồng nuôi trồng thủy sản, trại chăn nuôi, trang trại, hệ thống tưới tiêu… Bất động sản cơng cộng: Các khu văn phịng quan Nhà nước, bất động sản phục vụ lợi ích chung Nhà nước đầu tư bệnh viện công, công viên, đường xá , trường học công… Các loại bất động sản khác: bất động sản khơng thuộc nhóm nhà thờ, chùa chiền, mứu mạo, sở từ thiện… 1.1.2 Bất động sản có số thuộc tính sau A Tính cá biệt khan hiếm: Đặc điểm BĐS xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn B Tính bền lâu: Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp C Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác D Các tính chất khác: a Tính thích ứng: b Tính phụ thuộc vào lực quản lý: c Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội: 1.1.3.Vai trò bất động sản BĐS tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng BĐS tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế 1.2 Hoạt động kinh doanh bất động sản yếu tố ảnh hƣởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản 1.2.1 Các vấn đề chung hoạt động kinh doanh bất động sản Bất động sản loại hàng hóa mua bán trao đổi, thuê mướn bao hàng hóa khác nhằm đáp ứng nhu cầu người sử dụng tạo thu nhập cho người cung ứng 1.2.2 Sự cần thiết khách quan hoạt động kinh doanh bất động sản Hai động chủ yếu dẫn đến hoạt động mua bán , cải tạo, xây dựng mới, tài trợ vốn hoạt động kinh doanh bất động sản động lợi nhuận động thỏa mãn nhu cầu sử dụng bất động sản 1.2.3 Khái niệm kinh doanh bất động sản 1.2.3.1 Khái niệm Khoản điều luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định “ Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản” Như có hai khái niệm cần làm rõ nghiên cứu hoat động kinh doanh bất động sản, khái niệm “ kinh doanh bất động sản” “ kinh doanh dịch vụ bất động sản” 1.2.3.2.Khái niệm Kinh doanh bất động sản Khái niệm “ kinh doanh bất động sản” theo khoản điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định “Kinh doanh bất động sản việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời ” A/ Đối tƣợng kinh doanh bất động sản Đối tượng kinh doanh bất động sản bất động sản đưa giao dịch thị trường gọi Hàng hóa bất động sản Hàng hóa bất động sản bao gồm loại chủ yếu:  Đất đai  Vật kiến trúc xây dựng xong B/ Các yếu tố ảnh hƣởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản  Các yếu tố kinh tế xã hội:-Dân số dịch chuyển dân số; -Các hoạt động kinh tế: Mức lãi suất cho vay, điều kiện tín dụng lĩnh vực bất động sản:  Các sách Nhà nước lĩnh vực BĐS  Các yếu tố liên quan đến môi trường pháp lý 1.2.4.Khái niệm kinh doanh dịch vụ bất động sản Khoản điều Luật kinh doanh bất động sản định nghĩa “ Kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản” 1.2.4.1 Quy định kinh doanh dịch vụ bất động sản Thứ nhất; Khơng có tham gia Nhà nước việc cung ứng dịch vụ;Thứ hai; Kinh doanh dịch vụ bất động sản thực chức khuôn khổ pháp luật cho phép chịu trách nhiệm trước Nhà nước hoạt động mình;Thứ ba; Không sử dụng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước;Thứ tƣ; Kinh doanh nhằm mục đích thu lợi nhuận 1.2.3.2.Vai trò kinh doanh dịch vụ bất động sản Thứ nhất; tạo cạnh tranh lành mạnh khu vực Nhà nước khu vực tư nhân việc cung ứng loại hình dịch vụ bất đơng sản;Thứ hai; Là cầu nối cung cầu, đáp ứng tìm kiếm cảu chủ thể kinh doanh bất động sản có nhu cầu;Thứ ba; thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển sơi động có hiệu quả, quy lạnh mạnh hơn;Thứ tƣ; góp phần hạn chế tình trạng hành quan liêu, cửa quyền sách nhiễu phận cán Nhà nước hoạt động lĩnh vực cung cấp dịch vụ công thị trường bất động sản 1.2.4.3.Quy định cụ thể pháp luật hình thức kinh doanh dịch vụ bất động sản Thứ nhất; việc cung cấp dịch vụ bất động sản thực thông qua hợp đồng văn Thứ hai; tổ chức hoạt động hình thức daonh nghiệp hợp tác xã phải tiến hành đăng ký kinh doanh Thứ ba; thù lao, phí dịch vụ hoa hồng bên cung cầu dịch vụ bất động sản thỏa thuận 1.2.4.4 Các hoạt động kinhh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm: - Môi giới bất động sản;- Định giá bất động sản;- Tư vấn bất động sản;- Quảng cáo bất động sản;- Đấu giá bất động sản;- Quản lí bất động sản 1.3 Đặc điểm điều chỉnh pháp lý hoạt động kinh doanh bất động sản 1.3.1.Các nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản Một là: Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật; Hai là: Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định Luật quy định khác pháp luật có liên quan; Ba là: Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch 3.2 Đặc điển điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản Thứ nhất: Chủ thể kinh doanh bất động sản có phạm vi hoạt động kinh doanh không giống nhau, đặc biệt so sánh chủ thể nước chủ thể nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ;Thứ hai: Đối tượng kinh doanh loạt tài sản đặc trưng “ di dời;Thứ ba: Nghành nghề kinh doanh bất động sản ngành nghề kinh doanh có điều kiện liên quan đến chứng hành nghề chủ thể kinh doanh, điều kiện vốn kinh doanh, đặc biệt nhà đầu tư xây dưng khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, khu đô thi mới, điều kiện nhận chuyển nhượng dự án bất động sản;Thứ tƣ: Lĩnh vực kinh doanh bất động sản tiềm ẩn lợi nhuận cao song đầy rủi ro kinh doanh; Thứ năm: Các dự án bất động sản thường có quy mơ vốn đầu tư diện tích chiếm đất lớn 1.3.3 Quy định chủ thể kinh doanh bất động sản Thứ nhất: Điều kiện chủ thể kinh doanh bất động sản - Phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã theo quy định pháp luật doanh nghiệp luật Hợp tác xã: - Phải có vốn pháp định ( theo quy định khoản điều nghị đinh 153/2007/NĐ – CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản vốn pháp định phải từ tỷ đồng Viêt Nam trở lên) - Đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật Thứ hai: Điều kiện lực tài chủ đầu tƣ - Đối với dự án khu đô thị hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp khơng thấp 20% tổng mức đầu tư dự án: - Đối với dự án khu nhà khơng thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng 20 đât, không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ từ 20 đất lên 1.4 Kinh nghiệm điều chỉnh pháp lý hoạt động kinh doanh bất động sản số nƣớc giới 1.4.1 Kinh doanh bất động sản Trung Quốc Tại điều đạo luật sửa đổi Hiến pháp Trung quốc năm 1988 quy định việc Nhà nước giao đất dạng quyền Sử dụng đất cho phép quyền sử dụng đất chuyển nhượng bắt đầu cho cải cách hệ thống pháp luật quản lý đất đai Trung Quốc QSD đất phép chuyển nhượng, cho thuê, chấp, thừa kế…tức người chủ sử dụng đất quyền định đoạt đất đai Một số điểm khác biệt quyền sử dụng đất với nước phương tây đất giao cho mục đích sử dụng định với thời hạn giao xác định từ 40 năm đến 70 năm tùy mục đích sử dụng 1.4.2 Kinh doanh bất động sản Mỹ Chính sách đất đai Mỹ phân hai thời kỳ: Thời kỳ thứ từ lập quốc thập niên 30 kỷ 20 thời kỳ Chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, cho tặng, phân phối, khai thác tài nguyên nói chung tài nguyên đất đai nói riêng Thời kỳ thứ từ thập niên 30 kỷ 20 tới thời kỳ Chính phủ Mỹ tập tập trung sức chuyển việc phân phối đất công đơn sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên đất đai Luật pháp đất đai Mỹ khác với hệ thống Luật đất đai Việt Nam cơng nhận khuyến khích quyền sở hữu cá nhân đất đai cảu công dân Quyền sở hữu đất đai công dân pháp luật đất đai Mỹ quy định quyền mặt đất thi chủ sở hữu cịn có quyền không gian bên khu đất tới độ cao mà cơng trình xây dựng vươn tới quyền khai thác tài nguyên lịng đất - Nước Mỹ có hệ thống pháp luật hoàn chỉnh xây dựng hoàn thiện 200 năm, tạo nên tảng thuận lợi cho việc phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản, lĩnh vực chịu ảnh hưởng lớn quy định pháp luật, đặc biệt pháp luật đất đai, cơng trình xây dựng đất, vấn đề sở hữu sử dụng bất động sản Hệ thống pháp luật hoàn chỉnh làm cho việc mua bán đất đai Nhà nước với cá nhân cá nhân với hoàn toàn chế thị trường, nghĩa vận động ln theo xu hướng làm cân cung cầu , điều tạo ổn định cho thị trường bất động sản, làm giá bất động sản đứng mức hợp lý, thị trường chấp nhận - Nền kinh tế Mỹ phát triển mạnh, thu nhập công chúng mức cao tạo nên lượng cầu lớn bất động sản kích thích phát triển hoạt động kinh doanh 1.4.3.Kinh doanh bất động sản Inđônxia 1.4.4.Kinh doanh bất động sản Phi-lip-pin 1.4.5 Pháp luật kinh doanh bất động sản Singapore Chƣơng THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI CÁC NHÀ ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 2.1 Khái niệm chung đầu tƣ - đầu tƣ Bất động sản 2.1.1.Khái niệm nhà đầu tƣ nƣớc ngoài: Khái niệm nhà đầu tư nước quy định cụ thể Điều 3.5 Luật Đầu tư: “Nhà đầu tư nước tổ chức, cá nhân nước bỏ vốn để thực hoạt động đầu tư Việt Nam” 2.1.2 Doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài: Bao gồm doanh nghiệp nhà đầu tư nước thành lập để thực đầu tư Việt Nam; doanh nghiệp Việt Nam nhà đầu tư nước mua cổ phần, sáp nhập, mua lại 2.1.3 Các hình thức đầu tƣ: - Đầu tư trực tiếp : hình thức đầu tư nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư tham gia quản lý hoạt động đầu tư - Đầu tư gián tiếp: hình thức đầu tư thông qua việc mua cổ phần , cổ phiếu, trái phiếu, loại giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng khốn thơng qua định chế tài trung gian khác mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia đầu tư 2.1.4 Đầu tƣ Bất động sản: Là lĩnh vực đầu tư hoạt động đầu tư nói chung đầu tư đặc thù đầu tư có điều kiện theo quy định nhà nước 2.1.5 Những đặc điểm chủ yếu đầu tƣ Bất động sản : 2.1.6 Quyền nhà đầu tƣ 2.1.7 Nghĩa vụ nhà đầu tƣ 2.2 Khái niệm kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất 2.2.1 Kinh doanh nhà 2.2.1.1 Khái niệm kinh doanh nhà Tại đoạn Điều Luật nhà năm 2005 quy định “ Nhà theo quy định luật công trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân” Nhà phân loại theo điều Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 Chính Phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, 2.2.2 Cơng trình xây dựng Là tất cơng trình xây dựng bề mặt đất cơng trình ngầm xây dựng lịng đất Theo nghĩa hẹp; “Cơng trình xây dựng sản phẩm tạo thành sức lao động người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào cơng trình, liên kết định vị với đất, bao gồm phần mặt đất, phần mặt đất, phần mặt nước phần mặt nước, xây dựng theo thiết kế Cơng trình xây dựng bao gồm cơng trình xây dựng cơng cộng, nhà ở, cơng trình cơng nghiệp, giao thơng, thủy lợi, lương cơng trình khác” ( Khoản điều luật xây dựng năm 2003) * Điều kiện bất động sản nhà ở, cơng trình xây dựng đƣợc đƣa vào kinh doanh - Nhà ở, công trình xây dựng thuộc đối tượng phép kinh doanh - Đối với nhà, cơng trình xây dựng phải bảo đảm chất lượng theo quy định pháp luật xây dựng: nhà, cơng trình xây dựng qua sử dụng yêu cầu chất lượng bên thỏa thuận hợp đồng - Không có tranh chấp quyền sở hữu - Khơng bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan Nhà nước có thẩm quyền - Không nằm khu vực cấm xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng - Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng quyền sử dụng đất giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định pháp luật nhà, cơng trình xây dựng có sẵn; giấy phép xây dựng hồ sơ dự án thiết kế vẽ thi công phê duyệt nhà, cơng trình xây dựng 2.2.3 Kinh doanh quyền sử dụng đất Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1987,1993,2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ghi nhận; nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước chủ sở hữu đại diện Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước có đầy đủ ba quyền chủ sở hữu, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt đất đai Quyền sử dụng đất Nhà nước quyền độc lập với tư cách người có quyền sở hữu đất đai  Quyền sử dụng đất ngƣời sử dụng đất Quyền sử dụng trực tiếp đất đai thuộc người sử dụng đất Tuy nhiên quyền hoàn toàn phụ thuộc vào Nhà nước Sự phụ thuộc thể việc Nhà nước có quyền cho phép sử dụng hay chấm dứt quyền sử dụng đất người sử dụng sở quy định pháp luật Nhà nước cho phép để đảm bảo quyền lợi ích trình sử dụng đất như; quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hưởng thành lao động, kết đầu tư đất giao; Nhà nước hướng dẫn giúp đỡ việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Nhà nước bảo vệ bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp mình; khứu nại , tố cáo hành vi vi phạm pháp luật đất đai… ra, người sử dụng đất hưởng quyền việc chuyển quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, cho tặng, tặng cho quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 2.2.3.1 Khái niệm đặc điểm kinh doanh quyền sử dụng đất 2.2.3.2 Khái niệm kinh doanh quyền sử dụng đất Kinh doanh quyền sử dụng đất hoạt động chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp, phép thực hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất bỏ vốn đầu tư tạo lập, nhận chuyển nhượng, thuê quỹ đất có hạ tầng hay thuê quyền sử dụng đất để chuyển nhượng, cho thuê nhằm mục đích sinh lợi 2.2.3.3 Đặc điểm kinh doanh quyền sử dụng đất 2.2.3.4 Điều kiện quyền sử dụng đất phép kinh doanh Theo quy định khoản điều Luật kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất Thứ nhất; Thuộc đối tượng phép kinh doanh Theo quy định điều 61 Luật đất đai năm 2003 2.3.Quy định pháp luật kinh doanh bất động sản nhà đầu tƣ nƣớc trƣớc Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đời Chúng ta phải khẳng định, thời kỳ trước năm 2006 chưa có Luật Kinh doanh bất động sản nên việc mua bán đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng quy định Luật đất đai, Luật sở hữu nhà ở, Luật dân văn hướng dẫn thi hành 2.3.1 Quy định kinh doanh quyền sử dụng đất Hiến pháp 1992 đời quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý toàn đất đai theo quy hoạch pháp luật, bảo đảm sử dụng đất mục đích có hiệu quả” Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất Việt Nam ngày 14/10/1994 Nghị định số 11/CP ngày 24/1/1995 hướng dẫn thi hành pháp lệnh khẳng định tổ chức, cá nhân nước quyền thuê đất Việt Nam để thực dự án có vốn đầu tư nước Việt Nam quy định Tại điều 80,81,82 Luật đất đai năm 1993 Tuy nhiên, quy định Luật đất đai năm 1993 Nghị định số 11/CP năm 1995 Chính phủ hạn chế tối đa quyền sử dụng đất doanh nghiệp nước họ thuê đất thực dự án sản xuất, kinh doanh Việt Nam Họ khơng có quyền: Khơng cho th lại đất, Không quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thời hạn thuê đất; Không quyền góp vốn quyền sử dụng đất thuê tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để hợp tác, sản xuất kinh doanh thời hạn thuê đất, vv… Chỉ có quyền; Được chấp giá trị tài sản thuộc sở hữu gắn liền với quyền sử dụng đất Ngân hàng Việt Nam để vay vốn sản xuất Nhằm thực nhiệm vụ trung tâm phát triển kinh tế, cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Đảng Nhà nước ta đề cao quan điểm “ xóa bỏ mặc cảm, định kiến, phân biệt đối xử khứ, giai cấp, thành phần, xây dựng tinh thần cởi mở, tin cậy lẫn nhau, hướng tới tương lai” Luật đất đai năm 2003 “ Người Việt Nam định cư nước thực dự án đầu tư Việt Nam lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê” ( Khoản điều 108) Như so sánh với quy định trước hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất lần áp dụng cho người Việt Nam định cư nước điểm quan trọng thể mong muốn Nhà nước ta tạo điều kiện tối đa cho họ hưởng quyền lợi ích hợp pháp từ hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất 2.3.2 Quyền nhà đầu tƣ nƣớc thuê đất Việt Nam * Đối với trƣờng hợp trả tiền tiền thuê đất đƣợc giao đất: - Được quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hay cộng đồng dân cư để xây dựng cơng trình phục vụ lợi ích cơng cộng; - Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam để vay vốn - Góp vốn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để hợp tác kinh doanh với tổ chức cá nhân khác *Đối với trƣờng hợp cho thuê đất thu tiền hàng năm - Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam để vay vốn; - Góp vốn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để hợp tác kinh doanh với tổ chức cá nhân khác; - Bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê *Đối với trƣờng hợp trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê: - Chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; - Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam để vay vốn Các quyền nói doanh nghiệp trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê giống quyền doanh nghiệp nước Điều thể bình đẳng chủ thể thuê đất theo quy định Luật đất đai năm 2003 2.3.3 Quy định đầu tƣ kinh doanh nhà ở: Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 cho phép số đối tượng người Việt Nam định cư nước phép mua nhà gắn liền với QSDĐ Việt Nam * Các quyền kinh doanh nhà - Về quyền cho thuê, bán nhà : Luật nhà năm 2005 quy định cụ thể; “Tổ chức, cá nhân nước (không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ thường trú), người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngồi có nhà tạo lập hợp pháp thông qua việc đầu tư xây dựng, mua bán, tặng cho, thừa kế, đổi nhà hình thức khác theo quy định pháp luật cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (GCN QSHNƠ)” ( Điều 9, Điều 10 Luật Nhà quy định) Điều 125 quy định cụ thể người sở hữu nhà tổ chức, cá nhân nước sau: “Tổ chức, cá nhân nước đầu tư xây dựng nhà thuê Việt Nam quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN QSH nhà Thời hạn sở hữu nhà thời hạn quy định Giấy chứng nhận đầu tư Tổ chức, cá nhân nước đầu tư xây dựng nhà để bán, sau hoàn thành việc xây dựng theo dự án, chủ đầu tư quyền bán nhà thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam (như nêu trên) Người mua nhà quan có thẩm quyền cấp GCN QSHNƠ” Điều 126 quy định: “Người Việt Nam định cư nước đầu tư lâu dài Việt Nam, người có cơng đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu hoạt động thường xuyên Việt Nam sở hữu nhà Việt Nam Người Việt Nam định cư nước ngồi khơng thuộc diện nêu Việt Nam cư trú với thời hạn phép từ tháng trở lên sở hữu nhà riêng lẻ hộ” 2.4 Quy định Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 kinh doanh bất động sản nhà đầu tƣ nƣớc 2.4.1 Phạm vi kinh doanh bất động sản nhà đầu tƣ nƣớc * Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước sau; “1 Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản phạm vi sau đây: a) Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; b) Đầu tư cải tạo đất đầu tư cơng trình hạ tầng đất thuê thuê đất có hạ tầng; c) Kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định khoản Điều Luật này” Như vậy, nhà kinh doanh bất động sản nước đầu tư tạo lập nhà để bán( mua bán lại, ( điểm b điều 9), tổ chức cá nhân nước ngồi khơng mua nhà để bán, không mua bán lại nhà 2.4.2 Hình thức kinh doanh nhà nhà đầu tƣ nƣớc ngoài; 2.4.3 Phạm vi kinh doanh quyền sử dụng đất Nhà đầu tƣ nƣớc Ngoài: - Đầu tư cải tạo đất xây dựng công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê đất có hạ tầng; - Đầu tư cơng trình hạ tầng đất nhận chuyển nhượng để chuyển nhượng, cho thuê đất có hạ tầng; - Đầu tư hạ tầng đất thuê thuê đất có hạ tầng; - Đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có dự án đầu tư Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải thực theo quy định pháp luật xây dựng pháp luật đấu thầu Chủ đầu tư dự án phải có lực tài để thực dự án; * Nghị số 19/2008/NQ-QH12 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam “Điều 121 Quyền nghĩa vụ sử dụng đất ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc đƣợc sở hữu nhà Việt Nam *Các quyền nghĩa vụ quy định Điều 105 Điều 107 Luật đất đai Chƣơng PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI CÁC NHÀ ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 3.1 Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản nhà đầu tƣ ngƣời nƣớc Việt Nam 3.1.1 Thực trạng đầu tư kinh doanh bất động sản 10 3.1.2.Thực trạng sở hữu nhà người nước Việt Nam 3.2 Phƣơng hƣớng giải pháp hoàn thiện hệ thống quy định kinh doanh bất động sản nhà đầu tƣ nƣớc Việt Nam 3.2.1 Phƣơng hƣớng - Nghiên cứu, ban hành Luật thị trường chấp thứ cấp - Nghiên cứu, ban hành Luật quỹ tiết kiệm BĐS -Nghiên cứu, ban hành Luật loại hình quỹ đầu tư BĐS - Nghiên cứu, ban hành văn pháp luật trái phiếu BĐS - Nghiên cứu ban hành Luật Quy hoạch - Nghiên cứu ban hành Luật Đăng ký BĐS - Nghiên cứu ban hành Luật thông tin BĐS để xây dựng số liên quan đến thị trường - Hình thành quan đủ tầm quản lý thị trường BĐS 3.2.2.Các giải pháp hoàn thiện hệ thống quy định hoạt động kinh doanh bất động sản nhà đầu tƣ nƣớc Việt Nam A/ Để quy luật thị trường điều tiết phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản, hạn chế can thiệp hành Nhà nước B/Tập trung xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động theo quy định pháp luật C/Giải pháp đổi hệ thống tài liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản * Các giải pháp cụ thể: + Bộ Kế hoạch Đầu tư chủ trì nghiên cứu chế sách thu hút nguồn lực từ dân cư tổ chức kinh tế nước nước tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản; phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tìm kiếm nguồn vốn ODA từ nước ngồi tổ chức tín dụng quốc tế để bổ sung nguồn vốn vay cho lĩnh vực đầu tư phát triển bất động sản đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản đồng trình độ phát triển với thị trường khác kinh tế để trình Chính phủ ban hành năm 2012 + Từng bước hoàn thiện cấu thị trường lành mạnh giao dịch thị trường bất động sản đặc biệt trọng việc thiết lập “Sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để thực hình thức đấu giá, đấu thầu treo biển loại đất đưa vào thị trường bất động sản * Giải pháp cấp bách +Kiến nghị cho phép chấp bất động sản ngân hàng nước ngồi +Việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân người nước mua nhà sở hữu nhà Việt Nam áp dụng Theo cho phép cá nhân nước ngồi làm việc, hoạt động Việt Nam sở hữu hộ chung cư dự án phát triển nhà thương mại thời hạn tối đa 50 năm, với điều kiện người mua phải có thẻ cư trú Việt Nam từ năm trở lên không thuộc đối tượng hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao,… KẾT LUẬN Mặc dù tình hình thị trường bất động sản Việt Nam gặp khó khăn theo số chuyên gia bất động sản thị trường bất động sản khởi sắc vào cuối năm 2012 11 bùng nổ vào năm 2013-2014 Đấy tất yếu khách quan, lẽ, hoạt động kinh doanh bất động sản tiếp tục thu hút vốn đầu tư nước vào Việt Nam Việt Nam có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển như;Tình hình trị ổn định.Kinh tế vĩ mô Việt Nam dự kiến phục hồi lấy lại đà tăng trưởng.Tốc độ thị hóa Việt Nam mức cao giai đoạn đầu.Dân số Việt Nam dân số trẻ gia tăng dân số mạnh.Tỷ lệ dân cư thành thị chiếm khoảng 27-28% tổng số dân nước Tỷ lệ tăng lên 45-50% vào năm 2020, 2025.Nhu cầu lớn nhiều phân khúc thị trường, nguồn lao động dồi giá nhân công rẻ.Thị trường bất động sản Việt Nam mẻ, hấp dẫn đánh giá la có sức bật tăng trưởng lớn thị trường bất động sản nước trở nên bảo hòa Nhu cầu nhà ở, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, khu vui chơi giải trí, bệnh viện, trường học, hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật, tăng cao thời gian tới Trên toàn vấn đề liên quan đến bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản mà tác giả trình bầy với đề tài “ quy định pháp luật kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước Việt Nam” Đây đề tài hoàn toàn mẻ vấn đề kinh doanh bất động sản Việt Nam đặc biệt nhà đầu tư nước ngồi, đề tài rộng địi hỏi nhiều kiến thức thực tiễn lý luận, khuôn khổ luận văn cao học, tác giả khơng tránh thiếu xót hạn chế Tác giả kính mong Hội đồng khoa học, chuyên viên, giảng viên, quan tâm đến đề tài giúp đỡ, phê bình, đóng góp tác giả hoàn thành tốt luận văn Xin trân trọng cảm ơn! References Vũ Đình Ánh, 2008 Từ kinh nghiệm thị trường hàng hóa, đề xuất tiêu mô tả, đánh giá thị trường bất động sản Bộ Xây dựng Hà Nội Đinh Văn Ân, 2009 Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Đề tài cấp nhà nước Sắp hoàn thành Bộ Luật dân 2005 Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Trần Kim Chung, 2008 Đầu tư bất động sản nay: Tình hình, dự báo gợi ý giải pháp Diễn đàn đầu tư kinh doanh bất động sản điều kiện lạm phát Hà nội, tháng năm 2009 Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam Trần Kim Chung, 2009 Một số kiến nghị sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Hội thảo “Quan điểm phát triển kinh tế thị trường đến năm 2020” Hà Nội, ngày 15 tháng 10 năm 2009 Trần Kim Chung, 2009 Vấn đề tài cho thị trường bất động sản Tạp chí Xây dựng Đô thị Số 5.2009 Trang 12-15 Trần Kim Chung, Hoàng Văn Cương, 2009 Phương thức xây dựng số thị trường bất động sản Tạp chí Quản lý Kinh tế Số 21 (7+8/2008) Trang 24-31 Đảng cộng sản Việt Nam , văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII (1996) Đảng cộng sản Việt Nam (2001), văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX 10 Đảng cộng sản Việt Nam(2005), văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X 11 Giáo trình luật đất đai năm 2009 12 Giáo trình luật kinh doanh bất động sản 13 Giáo trình thị trường bất động sản 12 14 Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 (sửa đổi bổ sung năm 2001) 15 Luật bảo vệ môi trường văn hướng dẫn ( NĐ 80/2006, 140/2006) 16 Luật doanh nghiệp 2005 17 Luật Đất đai năm 1987 18 Luật Đất đai năm 1993 19 Luật Đất đai năm 2003 Nghị định hướng dẫn thi hành: Nghị định 181/2004/NĐCP thi hành Luật Đất đai; Nghị định 198/2004/NĐ-CP Về thu tiền sử dụng đất;NĐ 17/2006/NĐ-CP Về sửa đổi, bổ sung số điều nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;Nghị định 84/2004/NĐ-CP Quy định bổ sung cấp GCN quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồithường , hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai; 20 Luật đầu tư 2005 21 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 nghị định hướng dẫn thi hành;Nghị định 153/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật; Thông tư 13/2008/TTBXD Hướng dẫn thi hành Nghị định 153/2007/NĐ-CP; Quyết định 29/2007/QĐ-BXD Ban hành Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản, định giá bất động sản quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản; Ngày 8/5/2007 Chính phủ có Chỉ thị số 11/2007.CT-TTg việc triển khai thi hành luật Kinh doanh Bất động sản 22 Luật Nhà năm 2005 văn hướng dẫn thi hành;Nghị định 90/2006/NĐ-CP Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;Thông tư 05/2006/TT-BXD Hướng dẫn thi hành Nghị định 90/2006/NĐ-CP; Nghị định 61/NĐ-CP 23 Luật sửa đổi bổ sung số điều luật đất đai năm 2009 24 Luật sửa đổi bổ sung số điều luật nhà năm 2009 25 Luật Xây dựng nghị định dẫn thi hành; Nghị định 08/2005/NĐ-CP Quản lý Quy hoạch; Nghị định 02/2006/NĐ-CP Quy chế khu đô thị 26 Nghi định 02/2005/NĐ-CP quy chế KD khu đo thi 27 Nghị định 198/2004/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất 28 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư 29 Nghị số 19/2008 UBTVQH việc thí điểm cho người nước ngồi sở hữu nhà Việt Nam 30 Đặng Thái Sơn, 2009 Nghiên cứu chế vận hành hang hóa quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam Đề tài cấp bộ, Viện Nghiên cứu Địa chính, Bộ Tài nguyên Môi trường Hà Nội 31 Thông tư 93/2011/TT-BTC ngày 29/06/2011 sửa đổi bổ sung thông tư 117/2004/TTBTC ngày 11/12/2004 tài hướng dẫn thi hành nghị định số 198/2000/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thu tiền sử dụng đất 32 Nguyễn Quang Tuyến, “ sửa đổi, bổ sung luật đất đai năm 2003 quyền nghĩa vụ người nước sử dụng đất Việt Nam” (2005), Nhà nước pháp luật Các trang web Bộ kế hoạch đầu tư http://www.mpi.gov.vn Tin nhanh Việt Nam http://www.vnexpress.net 13 Thời báo kinh tế Việt Nam http://www.vneconomy.vn Saga Việt Nam http://.www.saga.vn Báo Tuổi trẻ http://www.tuoitre.com.vn Báo Vietnamnet http://www.vietnamnet.vn Báo niên http://.thanhnien.com.vn Báo Sài Gòn tiếp thị http://www.sgtt.com.vn Tạp chí tài 10 Trang web caphef.com,vn 11 Tạp chí Địa ốc online 12 Tạp chí Bất động sản 13 Tiếng Anh 14 Rik Mekkelholt, Market Trends &Local Opportunities For Retailers And Developers, 2008 14 ... GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI CÁC NHÀ ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 3.1 Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản nhà đầu tƣ... động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản? ?? 1.2.4.1 Quy định kinh doanh dịch vụ bất động. .. hữu nhà riêng lẻ hộ” 2.4 Quy định Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 kinh doanh bất động sản nhà đầu tƣ nƣớc 2.4.1 Phạm vi kinh doanh bất động sản nhà đầu tƣ nƣớc * Điều 10 Luật kinh doanh bất