MỤC LỤC MỤC LỤC 1 DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU 2 PHẦN MỞ ĐẦU 3 PHẦN NỘI DUNG 5 Chương I : Cơ sở lý luận về QLNN đối với Tài sản nhà nước và Nhà thuộc sở hữu Nhà nước 5 I Quản lý nhà nước đối với tài sản nhà nước 5 1.Nội dung của tài sản Nhà nước 6 1.2 Tài sản nhà nước tại doanh nghiệp 6 1.5 Các tài nguyên của đất nước 7 1.6 Tài sản dự trữ nhà nước 7 2 Nguyên tắc quản lý tài sản nhà nước 7 3 Vai trò của nhà nước trong việc quản lý tài sản nhà nước 9 4 Nội dung của QLNN đối với tài sản nhà nước 12 4.1 Thiết lập khuôn khổ pháp luật trong lĩnh vực quản lý tài sản thuộc sở hữu nhà nước 12 4.2 QLNN đảm bảo cho các cơ quan hành chính thực hiện tốt chức năng 13 II.Quản lý nhà đất 13 1.Khái niệm về quản lý nhà đất 13 2 Vai trò và chức năng quản lý nhà đất 15 3 Đặc điểm của quản lý nhà đất 17 III Quản lý nhà nước đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước 20 1 Quản lý nhà nước đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước 20 2 Những nội dung của “ Mua bán và kinh doanh nhà ở thuộc quyền sở hữu của nhà nước” 21 2.1 Chính sách bán nhà cho các đối tượng đang thuê nhà thuộc SHNN 22 2.2 Chính sách quy định về Kinh doanh nhà ở nhằm mục đích kinh doanh .24 3.Trách nhiệm của các cơ quan chức năng 25 Chương II Thực trạng của việc thực hiện Nghị Định 61/ CP trên địa bàn HN .27 I.Một vài nét về cơ quan chủ quản trên địa bàn HN 27 1 Vị trí của sở TNMT-NĐ Hà Nội .27 2 Chức năng nhiệm vụ của sở trong việc quản lý tài nguyên đất: .28 3 Cơ cấu tổ chức: 30 II Đánh giá thực trạng việc thực hiện NĐ 61/ CP trên địa bàn HN 30 1 Mục tiêu của hoạt động bán nhà theo nghị định 61/CP 30 1.1 Mục tiêu sử dụng tiết kiệm chống lãng phí tài sản công: 31 1.2 Giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân 31 1.3 Một số mục tiêu khác 32 2.Các kết quả đạt được trong việc quản lý Nhà thuộc sở hữu Nhà nước 32 3.Những mặt còn tồn tại 36 3.1 Thời giản giải quyết còn chậm 36 3.2 Tiến độ thực hiện 37 3.3 Giá bán nhà chưa hợp lý 38 3.4 Một số tồn tại khác 40 III.Nguyên nhân của các vấn đề trên 42 1 Thủ tục hành chính của các cơ quan .42 2 Vấn đề về nhân sự 43 3.Tổ chức quản lý thực hiện 44 4.Một số nguyên nhân khác 45 IV Kết luận về việc thực hiện bán nhà thuộc sở hũu nhà nước và một số kiến nghị nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà theo NĐ 61/ CP 46 1 Kết luận chung về tình hình quản lý nhà thuộc sở hũu nhà nước 46 2 Một số kiến nghị nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà theo NĐ 61/ CP 47 1 Chương III Giải phápvà kiến nghị đối với việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước 49 1.Các giải pháp đẩy nhanh tiến dộ bán nhà theo NĐ 61/Cp .49 1.1 Giải pháp rút ngắn thời gian bán nhà .49 1.2 Giải pháp về quản lý 54 PHẦN 3 : KẾT LUẬN 56 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .57 PHỤ LỤC 58 DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU MỤC LỤC 1 DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU 2 PHẦN MỞ ĐẦU 3 PHẦN NỘI DUNG 5 Chương I : Cơ sở lý luận về QLNN đối với Tài sản nhà nước và Nhà thuộc sở hữu Nhà nước 5 I Quản lý nhà nước đối với tài sản nhà nước 5 1.Nội dung của tài sản Nhà nước 6 1.2 Tài sản nhà nước tại doanh nghiệp 6 1.2 Tài sản nhà nước tại doanh nghiệp 6 1.5 Các tài nguyên của đất nước 7 1.5 Các tài nguyên của đất nước 7 1.6 Tài sản dự trữ nhà nước 7 1.6 Tài sản dự trữ nhà nước 7 2 Nguyên tắc quản lý tài sản nhà nước 7 3 Vai trò của nhà nước trong việc quản lý tài sản nhà nước 9 4 Nội dung của QLNN đối với tài sản nhà nước 12 4.1 Thiết lập khuôn khổ pháp luật trong lĩnh vực quản lý tài sản thuộc sở hữu nhà nước 12 4.1 Thiết lập khuôn khổ pháp luật trong lĩnh vực quản lý tài sản thuộc sở hữu nhà nước 12 4.2 QLNN đảm bảo cho các cơ quan hành chính thực hiện tốt chức năng 13 4.2 QLNN đảm bảo cho các cơ quan hành chính thực hiện tốt chức năng 13 II.Quản lý nhà đất 13 1.Khái niệm về quản lý nhà đất 13 2 Vai trò và chức năng quản lý nhà đất 15 3 Đặc điểm của quản lý nhà đất 17 III Quản lý nhà nước đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước 20 1 Quản lý nhà nước đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước 20 2 Những nội dung của “ Mua bán và kinh doanh nhà ở thuộc quyền sở hữu của nhà nước” 21 2.1 Chính sách bán nhà cho các đối tượng đang thuê nhà thuộc SHNN 22 2.1 Chính sách bán nhà cho các đối tượng đang thuê nhà thuộc SHNN 22 2.2 Chính sách quy định về Kinh doanh nhà ở nhằm mục đích kinh doanh .24 2.2 Chính sách quy định về Kinh doanh nhà ở nhằm mục đích kinh doanh .24 3.Trách nhiệm của các cơ quan chức năng 25 Chương II Thực trạng của việc thực hiện Nghị Định 61/ CP trên địa bàn HN .27 I.Một vài nét về cơ quan chủ quản trên địa bàn HN 27 1 Vị trí của sở TNMT-NĐ Hà Nội .27 2 Chức năng nhiệm vụ của sở trong việc quản lý tài nguyên đất: .28 3 Cơ cấu tổ chức: 30 II Đánh giá thực trạng việc thực hiện NĐ 61/ CP trên địa bàn HN 30 1 Mục tiêu của hoạt động bán nhà theo nghị định 61/CP 30 2 1.1 Mục tiêu sử dụng tiết kiệm chống lãng phí tài sản công: 31 1.1 Mục tiêu sử dụng tiết kiệm chống lãng phí tài sản công: 31 1.2 Giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân 31 1.2 Giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân 31 1.3 Một số mục tiêu khác 32 1.3 Một số mục tiêu khác 32 2.Các kết quả đạt được trong việc quản lý Nhà thuộc sở hữu Nhà nước 32 3.Những mặt còn tồn tại 36 3.1 Thời giản giải quyết còn chậm 36 3.1 Thời giản giải quyết còn chậm 36 3.2 Tiến độ thực hiện 37 3.2 Tiến độ thực hiện 37 3.3 Giá bán nhà chưa hợp lý 38 3.3 Giá bán nhà chưa hợp lý 38 3.4 Một số tồn tại khác 40 3.4 Một số tồn tại khác 40 III.Nguyên nhân của các vấn đề trên 42 1 Thủ tục hành chính của các cơ quan .42 2 Vấn đề về nhân sự 43 3.Tổ chức quản lý thực hiện 44 4.Một số nguyên nhân khác 45 IV Kết luận về việc thực hiện bán nhà thuộc sở hũu nhà nước và một số kiến nghị nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà theo NĐ 61/ CP 46 1 Kết luận chung về tình hình quản lý nhà thuộc sở hũu nhà nước 46 2 Một số kiến nghị nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà theo NĐ 61/ CP 47 Chương III Giải phápvà kiến nghị đối với việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước 49 1.Các giải pháp đẩy nhanh tiến dộ bán nhà theo NĐ 61/Cp .49 1.1 Giải pháp rút ngắn thời gian bán nhà .49 1.1 Giải pháp rút ngắn thời gian bán nhà .49 1.2 Giải pháp về quản lý 54 1.2 Giải pháp về quản lý 54 PHẦN 3 : KẾT LUẬN 56 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .57 PHỤ LỤC 58 PHẦN MỞ ĐẦU Lý do chọn đề tài : Song Song với các nỗ lực trong việc cải cách hành chính làm tinh giảm bộ máy hành chính nhà nước, Chính phủ còn thực hiện các biện pháp chống lãng phí trong lĩnh vực quản lý công.Nhà ở là một trong những tài sản lớn thuộc sở hữu nhà nước, vấn đề quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước hiện nay đang có nhiều vấn đề tồn tại cần được khắc phục Sau Quyết Định 33 TTG ngày 5 tháng 3 năm 1990 việc quản 3 lý nhà thuộc các cơ quan tự quản trước đây chuyển sang phương thức kinh doanh dưới sự quản lý thống nhất của nhà nước Và đến khi Nghị Định 61/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 về việc mua bán và kinh doanh nhà ở thì các hoạt động kinh doanh nhà thuộc sở hữu nhà nước trở thành một mảng quan trọng trong quản lý nhà thuộc sở hữu nước nói chung Do vậy những mặt yếu kém trong việc mua bán và kinh doanh nhà thuộc sở hữu nhà theo nghi định 61/Cp cũng bộc lộ những mặt hạn chế trong quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước Hà Nội là một thành phố lớn tập trung rất nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp của trung ương và địa phương nên quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước rất lớn, việc quản lý rất khó khăn Có thể nói việc quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn HN có thể đại diện cho các thực trạng trong lĩnh vực quản lý này trên cả địa bàn cả nước Vì vậy, tôi chọn đề tài này nhằm thông qua đánh giá việc thực hiện nghị định 61 từ năm 2000-2005 để phát hiện những mặt yếu kém ,những nguyên nhân trong việc thực hiện nghị định 61 Cp nhằm đưa ra một số các giải pháp đẩy mạnh tiến độ thực hiện nghị định này trên địa bàn Hà Nội nói riêng và cũng đê nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với nhà thuộc quản lý nhà nước Phương pháp nghiên cứu : Thông qua việc sử dụng nguồn thông tin từ Ban 61 Sở TNMT-NĐ Hà Nội các văn bản pháp quy về vấn đề này để đánh giá tiến độ thực hiện công việc của nghị định 61/Cp.Nghiên cứu các văn bản pháp luật các văn bản hướng dẫn cộng với các thông tin về tình hình kinh tế để tìm hiểu các nguyên nhân khách quan ,đồng thời căn cứ vào việc điều tra phản hồi từ các chủ thể liên quan đến việc mua bán nhà công để phát hiện các lý do chủ quan dẫn đến các thực trạng trên Từ đó đưa ra một số các kiến nghị về vấn đề quản lý nhà công nói chung Phạm vi nghiên cứu của đề tài: HN là thành phố lớn tập trung rất nhiều cơ quan, đơn vị quan trọng của nhà nước Quỹ nhà công vụ của thành phố lớn, việc thực hiện bán nhà trên địa bàn HN rất tiêu biểu cho 4 các địa phương trên cả nước Do vậy , đề tài nghiên cứu tới thực trạng quản lý nhà công vụ thông qua việc đánh giá tình hình thực hiện NĐ 61 trên địa bàn HN.Qua tìm hiểu những nguyên nhân hạn chế trong quá trình thi hành NĐ mà đưa ra một số giải pháp để đẩy nhanh tiến độ thi hành NĐ và cũng để nâng cao hiệu quả của quản lý NN đối với nhà công vụ Bố cục của nghiên cứu bao gồm : Chương I : Cơ sở lý luận của việc quản lý tài sản nhà nước và quy trình bán nhà theo nghị định 61 Cp Chương II : Thực trạng quản lý nhà công vụ tại HN 1 Các mặt đạt được trong quá trình thực hiện bán nhà 2 Các mặt còn tồn tại trong quá trình thực hiện bán nhà 3 Nguyên nhân của những thực trạng nêu trên 4 Đánh giá chung về việc thực hiện công việc Chương III Các kiến nghị và các giải pháp thực hiện Do hạn chế về trình độ cũng như kinh nghiệm lý luận, thực tiễn nên chắc chắn không tránh khỏi những sai sót Kính mong được sự đóng góp ý kiến để bài nghiên cứu được hoàn thiện hơn.Qua đây, tôi cũng xin chân thành cảm ơn TH.S Nguyễn Thị Lệ Thúy là giảng viên khoa KHQL trường ĐH KD đã nhiệt tình giúp đỡ và đóng góp ý kiến cho tôi thực hiện đề tài này PHẦN NỘI DUNG Chương I : Cơ sở lý luận về QLNN đối với Tài sản nhà nước và Nhà thuộc sở hữu Nhà nước I Quản lý nhà nước đối với tài sản nhà nước “Tài sản nhà nước là tài sản hình thành từ ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, thuộc sở hữu, quản lý của Nhà 5 nước, bao gồm nhà, công trình công cộng, công trình kiến trúc và tài sản khác thuộc sở hữu nhà nước; tài sản từ nguồn viện trợ, tài trợ, đóng góp của tổ chức, cá nhân trong nước và ngoài nước cho Nhà nước.” 1 1.Nội dung của tài sản Nhà nước Tài sản thuộc sở hữu nhà nước bao gồm tài sản thuộc khu vực hành chính sự nghiệp, tài sản thuộc kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia,tài sản nhà nước tại các doanh nghiệp, tài sản được xac lập sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật, dự trữ quốc gia, và các nguồn tài nguyên 1.1 Tài sản nhà nước khu vực hành chính sự nghiệp: Là những tài sản Nhà nước giao cho các cơ quan nhà nước, các đơn vị sự nghiệp, các đơn vị lực lượng vũ trang, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp quản lý và sử dụng gồm: - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các phương tiện giao thông vận tải, trang thiết bị làm việc và các tài sản khác 1.2 Tài sản nhà nước tại doanh nghiệp 1.3.Tài sản thuộc kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia bao gồm: - Hệ thống các công trình giao thông vận tải; - Hệ thống các công trình thủy lợi; 1 Điều 3 chương 1 luật “ Thực hành tiết kiệm và chống lãng phí” số 14/1998/ NĐ- CP 6 - Hệ thống chiếu sáng, cấp thoát nước; - Các công trình văn hoá; - Các công trình kết cấu hạ tầng khác 1.4 Tài sản được xác lập sở hữu của Nhà nước theo qui định của pháp luật, bao gồm: - Tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm pháp luật bị tịch thu sung quĩ Nhà nước và tiền phạt do vi phạm pháp luật; -Tài sản bị chôn dấu, chìm đắm được tìm thấy; tài sản bị đánh rơi, bỏ quên, vắng chủ, vô chủ và các tài sản khác theo qui định của pháp luật là tài sản nhà nước; - Tài sản do tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước biếu, tặng, đóng góp và các hình thức chuyển giao quyền sở hữu tài sản khác cho Nhà nước, tài sản viện trợ của Chính phủ, tổ chức phi Chính phủ nước ngoài và các tổ chức quốc tế khác 1.5 Các tài nguyên của đất nước Đất đai, rừng, núi, sông, hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời (sau đây gọi chung là đất đai, tài nguyên thiên nhiên khác) 1.6 Tài sản dự trữ nhà nước 2 Nguyên tắc quản lý tài sản nhà nước • Nguyên tắc tập trung dân chủ: Việc tổ chức sử dụng tài sản thuộc sở hữu nhà nước được thống nhất tập trung dưới sự quản lý nhà nuớc thông qua các hệ thống các văn bản pháp luật các chính sách chủ trương Nhung đồng 7 thời cũng thể hiện tính dân chủ trong việc phân biệt các chức năng quản lý đối với các cơ quan chức năng, cơ quan tự quản Các cơ quan này có nhiệm vụ kê khai đối chiếu sổ sách với cơ quan tài chính về việc sử dụng tài sản công, đồng thời có nhiệm vụ báo cáo, kiến nghị lên cấp trên xem xét việc sửa chữa, xây dựng … liên quan đến tài sản thuộc sở hữu nhà nước • Nguyên tắc đa số: Nhà nước cung cấp hàng hóa đặc biệt- hàng hóa công cộng, để phục vụ cả cộng đồng chứ không riêng một cá nhân nào Các loại hàng hóa công cộng được xác định theo nguyên tắc đa số, nghĩa là làm sao cho chi phí cận biên của những người sử dụng hàng hóa công cộng và lợi ích cận biên của người đó nằm trên mức cân bằng của đường cung cầu hàng hóa công cộng Nhà nước đại diện cho nhân dân quản lý tài sản quốc gia, nên một chính sách liên quan đến việc quản lý tài sản công phải được quyết định từ tập thể và thể hiện ý nguyện của đại đa số nhân dân Do đó, phải thực hiện công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng tài sản nhà nước • Nguyên tắc thị trường :Nền kinh tế vận động theo cơ chế thị trường, do đó mọi hoạt động quản lý của nhà nước đều phải dựa trên nguyên tắc tương hợp với thị trường, quản lý của chính phủ phải lấy thị trường làm cơ sở phân tích tính hiệu quả của hoạt động kinh tế Tức là phải căn cứ vào các yếu tố của thị trường như là giá cả, cạnh tranh, lao động… để đưa ra các chính sách,kinh tế thông thoáng vừa tăng tính cạnh tranh giữa các đơn vị kinh tế vừa tạo động lực cho nền kinh tế phát triển mạnh mẽ • Nguyên tắc tiết kiệm và hiệu quả: Sử dụng hiệu quả, tránh gây lãng phí Tài sản công phải được sử dụng một cách triệt để phục vụ cho mục đích trung của nền kinh tế Các cơ quan chức năng liên quan phải tăng cường giám sát kiểm tra việc sử dụng tài sản quốc gia thuộc lĩnh lực mình quản lý Tài sản nhà nước phải được theo dõi, ghi chép đầy đủ về hiện vật và giá trị theo quy định của pháp luật Việc xác định giá trị tài sản trong các quan hệ 8 mua, bán, thuê, cho thuê, thanh lý tài sản thực hiện theo nguyên tắc thị trường, từ đó phát hiện ra những mặt được những mặt chưa được của việc quản lý tài sản Tiến hành chỉnh đốn nội bộ, xây dựng các kế hoạch hiệu quả đề nghị các cơ quan cấp trên xem xét • Nguyên tắc kết hợp quản lý theo ngành với quản lý theo địa phương và vùng lãnh thổ Nhà nứoc phải có một thể thống nhất Bộ máy nhà nứoc được tổ chức hoạt động theo các cấp hành chính từ tung ương đến địa phương Trong khi đó các đơn vị thuộc tất cả các nghành đều nằm trên các lãnh thổ nhất định Điều đó cũng có nghĩa tài sản của nhà nứớc thuộc khu vực hành chính nằm trên tất cả các địa phương trên cả nước Do vậy việc quan lý theo các cấp chính quyền và theo các nghành phải có sự thống nhất nhau 3 Vai trò của nhà nước trong việc quản lý tài sản nhà nước “Nhà nước đóng vai trò là chủ thể quản lý, điều tiết, định hướng cho các hoạt động kinh tế trong nền kinh tế bằng pháp luật, các đòn bẩy kinh tế và chính sách”2 Trước khi đổi mới Nhà nước ta đã tiến hạnh cuộc cách mạng quan hệ sản xuất với 2 hình thức sở hữu về tư liệu sản suất là sở hữu quốc doanh và sở hữu tập thể Do vậy đã không khơi dậy sử dụng hết năng lực sản xuất và sử dụng lãng phí nguồn tài nguyên của đất nước Cùng với cơ chế quản lý điều hành quản lý từ các cơ quan quản lý nhà nước đối với sản xuất kinh doanh quan liêu , bao cấp , kế hoạch hóa tập trung đã kìm hãm sản xuất, gây lạm phát, khủng hoảng và suy thoái kinh tế Từ năm 1986 với quan điểm đổi mới, Nhà nước đã thừa nhận tính đa dạng của nền kinh tế xã hội chủ nghĩa Nhà nước là người đại diện của dân, có vai trò đầu tầu trong nền kinh tế tạo ra môi trường để cho các thành phần kinh tế có thể phát triển một cách bình đẳng, đóng góp vào sự phát triển chung của đất nước Từ đó, quan điểm và cách thức quản lý các nguồn tài nguyên và tài sản công cũng thay đổi một cách cơ bản Nhà nước không trực tiếp quản lý và sử dụng như 2 Giáo trình quản lý nhà nứớc về kinh tế -Đh KTQD 9 trước đây mà dùng nhiều loại tôt chức kinh doanh và tổ chức sự nghiệp bằng cách phân biệt quyề sở hữu công với quyền sử dụng các loại tài nguyên, các nguồn lực của đất nước Trong nền kinh tế thị trường cũng cần phải tuân theo các quy luật của thị trường: quy luật cung cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quan hệ hàng – tiền… Tài sản công không chỉ được sử dụng trong các các đơn vị nhà nước mà còn được giao quyền sử dụng, cho thuê hoặc dùng góp vốn vào các hình thức kinh doanh khác Nhà thuộc sở hữu nhà nước là tài sản nhà nước thuộc khu vực hành chính, Nhà nứoc có vai trò điều tiết, định hướng bằng các văn bản luật, các chính sách sao cho tài sản được sử dụng đúng mục đích, chế độ, tiêu chuẩn, định mức, kiểm tra giám sát nghiêm ngặt và có hình thức xử lý nghiêm minh trong trường hợp sử dụng tài sản công cho các mục đích cá nhân và các mục đích khác Nhà nước dùng nguồn ngân sách nhà nước chịu trách nhiệm đ ầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng khác và tài sản gắn liền với đất đai khu vực hành chính sự nghiệp Các cơ quan chủ quản lập báo cáo lên cấp trên về nhu cầu xây dựng mới hoặc xây thêm, các cơ quan tài chính phối hợp với các cơ quan chức năng khác sẽ xác định lại để quyết định các doanh mục dự án “Thẩm quyền quyết định đầu tư xây dựng theo quy định về quản lý đầu tư xây dựng của nhà nước.”3 Nhà nước có vai trò điều phối sử dụng tài sản sao cho hiệu quả thông qua việc điều chuyển tài sản giữa các cơ quan, thu hồi tài sản hoặc xử lý các tài sản không cần dùng hoặc không còn sử dụng được nữa Thẩm quyền quyết định các hoạt động điều tiết trên được quy định trong Nghị định số 14/1998/NĐ-CP Do vậy, song song với quá trình điều chuyển là quá trình các cơ quan nhà nước phải hạch toán kê khai tài sản một cách nghiêm túc và các cơ quan chức năng phải tổ chức giám sát 3 Điều 3 Mục 1 Chương II Nghị định 14/1998/NĐ-CP về quản lý tài sản nhà nước 10 Về việc quy định giá thì đất trên địa bàn HN không thể sử dụng mức giá chung với cả nước.Cách thức xác định giá K cần phải chi tiết hơn nữa để đảm bảo tính công bằng cho các công chức nhà nước không được thuê và mua nhà thuộc sở hữu nhà nước Cứ lấy ví dụ cùng là một cán bộ mua một căn nhà với diện tích 100m2 thì phải khác với đối tượng chỉ có thể mua được 30 m2 4.Một số nguyên nhân khác Tình hình thị trường biến đổi nhiều trong thời gian vừa qua, việc còn nhiều hộ còn chưa nộp đơn xin mua hay đã ký hợp đồng nhưng tìm cách thoái thác không mua cũng do tâm lý chuyển dùng tiền tiết kiệm đầu tư vào các lĩnh vực khác Thời gian thực hiện Nghị Định rất dài 12 năm tiến hành trên toàn địa bàn thành phố nên dẫn tới tâm lý ỷ nại Nếu tiến hành theo cách thức phân chia thành từng khu vự nhỏ như từng Quận trong một khoảng thời gian nhất định, thì công tác rà soát cũng dễ dàng hơn vì mang tính chất tập trung, việc đo đạc xác định các thông số cũng dễ dàng, chính xác và đỡ tốn thời gian hơn, công tác thẩm định của hội đồng bán nhà dễ dàng hơn vì tập trung vào các hồ sơ cũ trong một địa bàn thì dễ dàng hơn, Và việc phổ biến, tuyên truyền, về cách thức bán nhà dễ dàng hơn rất nhiều Tiến độ tiếp nhận từ các cơ quan tự quản từ cũng ảnh hưởng tới tiến độ bán nhà 61 Do việc quản lý nhà tự quản giữa các cơ quan hành chính rất khác nhau về thời gian tồn tại, cách thức quản lý, chất lượng nhà… và nhiều khi các văn bản pháp luật không phản ánh được tình hình thực tế, việc xác định giá trị của nhà , nên có nhiều trường hợp tiếp nhận nhà tự quản về cơ quan quản lý nhà nước rất khó khăn, dẫn tới tình trạng phải chờ ý kiến chỉ đạo xử lý của UBND thì mới có thể mang bán được theo nghị định 61/CP Ngoài ra 45 Trong các văn bản Pháp luật cũng không quy định rõ số trách nhiệm của từng bộ phận khi cso sai xót trong việc bán nhà Ví dụ như nếu xác định sai giá nhà do xác định sai tỷ lệ chất lượng còn lại của Sở xây dựng, nên dẫn đến tính giá sai, vì vậy sở xây dựng phải chịu trách nhiệm như thế nào…Hơn nữa việc tổ chức thực hiện theo kiểu tập trung phối hợp nên việc ra quyết định thì chậm mà chức năng thì không rõ ràng Đây một phần cũng là do tác động của của lối làm việc cũ Ngoài ra không thể không kể đến cách thức làm việc của các cơ quan nhà nước, không minh bạch rõ ràng Dẫn chứng chính là các vụ bán nhà sai quy định thất thoát hàng trăm tỷ đồng từ việc bán nhà teo nghị đinh 61/Cp Đây chủ yếu là các căn biệt thự công vụ có giá trị cao được hoá giá rất thấp và được bán cho các cán bộ cấp cao Nếu như trong quá trình bán nhà có sự minh bạch và rõ ràng không có sự châm trước cho các đối tượng này thì sẽ không thể sảy ra tình trạng như vậy IV Kết luận về việc thực hiện bán nhà thuộc sở hũu nhà nước và một số kiến nghị nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà theo NĐ 61/ CP 1 Kết luận chung về tình hình quản lý nhà thuộc sở hũu nhà nước Dựa trên mục tiêu và những gì đã đạt được sau 14 năm thực hiện công tác bán nhà và tiếp nhận nhà từ trên các cơ quan tự quản thì có thể thấy là tình hình quản lý nhà thuộc sở hũu nhà nước còn gặp rất nhiều khó khăn vướng mắc Hiện nay vẫn còn rất nhiều đơn và hồ sơ đề nghị mua nhà chưa được giải quyết, quỹ nhà thuộc các cơ quan chủ quản chưa chuyển giao cho cơ quan quản lý nhà đất của địa phương còn rất lớn Hệ thống các văn bản pháp luật chưa thực sự là hoàn chỉnh vẫn còn thiếu xót trong việc ban hành các văn bản Cần phải tiếp tục bổ sung các văn bản để các đơn vị có một cơ sở pháp lý vững chắc thực hiện chức năng của mình 46 Trong quá trình quản lý, đội ngũ cán bộ, nguồn nhân lực trong lĩnh vực quản lý địa chính và các ngành liên quan đã tích lũy được nhiều kinh nghiệm về quản lý lẫn kỹ thuật ( về việc tính giá, đo đạc xác định các thông số kỹ thuật …) Tuy nhiên, nguồn nhân lực hiện tại chưa thể đáp ứng đủ cho khối lượng công việc đồ sộ cần giải quyết trong thời gian tới Từ đó thể hiện việc phân công công việc trong quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước là chưa hợp lý Tuy nhiên, cũng phải khẳng định lại răng việc quản lý nhà theo phương thức kinh doanh không chỉ sự chuyển đổi cách thức quản lý phù hợp với các yêu cầu tất yếu của thị trường mà đã tạo điều kiện cho rất nhiều cá nhân sở hữu ngôi nhà của chính mình 2 Một số kiến nghị nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà theo NĐ 61/ CP Từ những nghiên cứu đánh giá các nguyên nhân, thực trạng còn tồn tại trong quá trinh bán nhà thuộc nghị định 61, Chính phủ cần có những điều chỉnh trong việc bán nhà trong việc bán nhà theo nghị đinh 61/ Cp - Hoàn thiện các văn bản pháp lý giúp việc thực hiện nghị định đễ dàng hơn - Tiến hành việc bán nhà một cách minh bạch và công khai Tức là tiến hành công khai hồ sơ bán nhà từ lúc thẩm định các khoản thu tại cơ quan thuế Nếu có đơn thư khiếu nại nào thì tiến hành xem xét lại xem có sai xót nào không Sau một khoảng thời gian nào quy định thì sẽ hoàn tất thủ tục bán nhà - Việc kê khai và chuyển giao quỹ nhà tự quản của các cơ quan hành Nhà nước là rất quan trọng không chỉ với việc bán nhà theo NĐ 61/CP Chính phủ cần có những văn bản yêu cầu các cơ quan tiến hành kê khai, và có các biện pháp cụ thể sử lý nghiêm minh các trường hợp vi phạm và sử dụng đất dai mục đích - Việc tính giá nhà trong khi thực hiện Nghị Định gặp rất nhiều khó khăn và bất cập, Bộ tài nguyên môi trường cần phải tích cực nghiên cứu và theo dõi 47 những biến động của thị trường để xây dựng bảng giá đất sát với giá của thị trường - Nên xem xét việc bán các căn nhà biệt thự lớn có diện tích đất diện tích nhà lớn, ở các khu vực trung tâm bằng biện pháp đấu giá - Việc tiến hành duyệt hồ sơ bán nhà 61 là rất phức tạp và tốn nhiều thời gian và công sức Để tránh tình trạng thoái thác không mua nhà khi hồ sơ mua nhà đã hoàn thiện thì người bán nhà cần phải nộp một khản tiền đặt cọc, sau khi thực hiện xong việc mua bán thì sẽ trả lại khoản tiền này 48 Chương III Giải phápvà kiến nghị đối với việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước 1.Các giải pháp đẩy nhanh tiến dộ bán nhà theo NĐ 61/Cp 1.1 Giải pháp rút ngắn thời gian bán nhà Theo chỉ đạo của chính phủ thì công tác bán nhà đến cuối năm 2006 sẽ kết thúc, song số lượng hồ sơ còn tồn đọng chưa giải quyết là rất lớn nên việc có các biện pháp rút ngắn quy trình bán nhà là vô cùng cần thiết Thời gian tiếp nhận hồ sơ vào giừo hành chính các ngày trong tuần Quy trình bán nhà : 48 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ gồm: - Trong 7 ngày làm việc, các Công ty nhận hồ sơ mua nhà đã đủ điều kiện của các hộ, xác định 4 thông số bán nhà - Trong 2 ngày làm việc, Tổ chuyên viên HĐBN Thành phố kiểm tra các thông số bán nhà do Công ty xác định (tại thực tế) ký xác nhận 4 thông số - Trong 4 ngày làm việc, Công ty, Chuyên viên Liên ngành Thành phố trình HĐBN Thành phố xét duyệt và ra Quyết định duyệt 4 thông số - Trong 7 ngày làm việc, Công ty đo vẽ hồ sơ kỹ thuật thửa đất, kiểm tra bản vẽ diện tích nhà, căn cứ Quyết định duyệt 4 thông số tính giá bán nhà - Trong 6 ngày làm việc, Công ty ký Hợp đồng mua bán nhà với các hộ dân, hướng dẫn các hộ kiểm tra ký dự thảo Giấy chứng nhận và kê khai thuế trước bạ gửi hồ sơ sang cơ quan Thuế - Trong 3 ngày làm việc, cơ quan Thuế kiểm tra hồ sơ ra thông báo các khoản thu - Trong 9 ngày làm việc, Công ty tổ chức cho các hộ dân nộp tiền vào Kho bạc, gửi bộ hồ sơ bán nhà, vẽ Giấy chứng nhận, lập tờ trình gửi Sở Tài 49 nguyên Môi trường & Nhà đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho các hộ đã hoàn tất thủ tục mua nhà - Trong 7 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ do Công ty chuyển đến, Sở Tài nguyên Môi trường & Nhà đất thẩm định ký Quyết định cấp Giấy chứng nhận gửi trả GCN về Công ty - Trong 3 ngày làm việc, Công ty trả hết Giấy chứng nhận cho các hộ dân 50 Quá trình tiến hành công việc được thực hiện trên sơ đồ găng như sau: 1 Khâu 1 8 Khâu 2 10 Khâu 3 14 8 Khâu 5 27 Khâu 6 30 Khâu 7 39 Khâu 8 46 Khâu 9 Số ngày trong 1 khâu 48 7 2 4 7 6 3 9 7 48 51 Đây đã là quy trình bán nhà theo nghị định 61 đã được cải tiến và rút ngắn được 3 ngày ( trong lý thuyết ) bởi vì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât không được phân công xuống cấp Quận Huyện nũa mà Sở tài nguyên môi trường và Nhà đất HN ký quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo như phân tích ở trên thì việc HĐBN thẩm định lại lần nữa 4 thông số bán nhà ( khâu 3) là không cần thiết Khâu này thực tế chỉ là ra quyết định 4 thông số bán nhà dựa trên các thông tin thực tế mà tổ chuyên viên Liên ngành thành phố đo đạc, đối chiếu với các quy định của Nhà nước để đưa ra quyết định chính xác, xác định cuối cùng về 4 thông số Khâu 4 ,Công ty đo vẽ hồ sơ kỹ thuật thửa đất, kiểm tra bản vẽ diện tích nhà, thực ra là việc đo vẽ kỹ thuật căn cứ vào các số liệu thực tế từ việc đo đạc của chuyên viên Liên Ngành Do đó, ngay khi có các số đo đó đã có thể tiến hành vẽ và sẽ tiếp tục bổ sung 3 ngày sau các yếu tố còn thiếu dựa trên quyết định 4 thông số bán nhà Khâu 6, làm việc với cơ quan Thuế để thẩm tra các khoản thu thường là khâu mất nhiều thời gian và hiện nay cũng bị tắc lại rất nhiều hồ sơ cần được giải quyết Như vậy, có thể tiến hành như sau: Sau khi tính được giá nhà, bên bán nhận trách nhiệm làm kê khai thuế trước bạ ( thay vì phải chờ Công ty ký Hợp đồng mua bán nhà với các hộ dân, hướng dẫn các hộ kiểm tra ký dự thảo Giấy chứng nhận ) sau đó gửi cho cơ quan Thuế ngay khi chủ nhà đồng ý mua nhà Trong thời gian 3 ngày chờ đợi cơ quan Thuế thẩm tra lại hồ sơ thông báo các khoản thu thì có thể vẽ giấy chứng nhận trước sau đó tổ chức tién hành gửi hồ sơ xuống sở Việc kết hợp tiến hành các công việc liên tục, kết hợp giữa các cơ quan không để thời gian trống, không chờ đợi giải quyết các thủ tục tạo nên quỹ thời gian lơn hơn để sử lý trong trường hợp có phát sinh những vấn đề cần giải quyết Giả thiết vẫn với tốc độ sử lý công việc theo dự tính như trên thì Sơ đồ găng tổ chức thực hiện việc bán nhà như sau: 52 Ngày thứ 1 Khâu 1 8 Khâu 2 10 Khâu 3 14 Khâu 4 15 Khâu 5 Khâu 6 21 Khâu 7 30 Khâu 8 38 Khâu 9 Số ngày trong 1 khâu 40 7 2 4 1 6 9 7 3 33 Sơ đồ găng thiết kế lại 53 Trên thực tế thì quy trình bán nhà không được tiến hành theo đúng tiến độ dự kiến như trên Do vậy, giải pháp thực hiện quy trình bán nhà trên chỉ có tính giải pháp rút ngắn quy trình bán nhà bằng cách thức thực hiện thứ tự các khâu khoa học hơn 1.2 Giải pháp về quản lý Chuyển quản lý nhà thuộc sở hữu quản lý nhà thuộc sở hữu Nhà nước sang phương thức kinh doanh là một chính sách hợp lý Phát huy vai trò quản lý của nhà nước song cũng thúc đẩy sự phát triển lành mạnh, theo các quy luật thị trường của thị trường bất động sản Do vậy, việc bán nhà 61/Cp cũng nên thực hiện theo một quy trình giống như bán nhà trên thị trường nhà đất, và nhà nước như một chủ thể trong nền kinh tế nắm một quỹ đất lớn tiến hành bán đất , bán nhà và thực hiện các dịch vụ khác Như đã phân tích ở phần thực trạng quy trình bán nhà 61/Cp là một quy trình phức tạp đòi hỏi sự phối hợp của nhiều nghành Nếu công việc bị chậm ở một khâu cũng sẽ dẫn đến ách tắc trong toàn dây truyền Hơn nữa đơn vị thường trực chịu trách nhiệm trực tiếp bán nhà là sở TNMT-NĐ, trong đó việc chỉ đạo xét duyệt đều thông qua giám đốc sở Mặt khác, giám đốc sở chịu trách nhiệm quản lý rất nhiều mảng chức năng của sở Việc phân công chức năng như vậy là không khoa học Việc quản lý bán nhà nên được tổ chức thực hiện như một trung tâm riêng có giám đốc chịu trách nhiệm chung về quản lý việc bán nhà trên địa bàn của mình Cơ quan có quyền gồm các các tổ chuyên viên Liên ngành, được phân công nhiệm vụ chức năng rõ ràng trong việc bán đất Phân công nhiệm vụ rõ ràng và quy định các hình thức sử lý ( phạt, đền bù cho những trường hợp cố tình thực hiện sai chức năng của mình…) Ưu điểm của việc thực hiện theo cách thức quản lý này là: Chức năng công việc được phân công rõ ràng, nhiệm vụ và trách nhiệm rõ ràng sẽ khiến việc thực hiện công việc hiệu quả hơn.Việc giảm các cấp quản lý trực tiếp sẽ dễ dàng cho việc kiểm tra giám sát và quy trách nhiệm khi có sai xót Hơn 54 nữa, gánh nặng công việc không chỉ tập trung vào ban lãnh đạo sở tài nguyên môi trường Nguồn nhân lực có thể bổ sung bằng cách thuê thêm cán bộ đo đạc và vẽ bản đồ Nhưng việc thực hiện theo cách này cũng tồn tại một số nhược điểm như sau: đó là việc giảm các cấp quản lý trưc tiếp có thể dẫn tới tình trạng vô trách nhiệm cố tình làm sai quy định của nhà nước để làm lợi cho bản thân, Việc tiếp xúc với kho dữ liệu cũ của sở tài nguyên MT cũng sẽ gây nhiều khó khăn Việc bán nhà thực hiện công khai minh bạch bằng cách phổ biến công khai rộng rãi các văn bản pháp luật mới có liên quan tới việc bán nhà 61/Cp đến những người đang quan tâm tới lĩnh vực này Các hồ sơ bán nhà được công khai, về giá bán, loại nhà , đối tượng… trước khi chính thức kí hợp đồng giữa cơ quan bán nhà và người mua Như vậy, mới có thể tránh được những thất thoát do thiếu tính minh bạch của quá trình quản lý Việc quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước là một lĩnh vực quản lý phức tạp, không phải trong một thời gian ngắn có thể đạt được một quy trình quản lý hoàn hảo mà cần có quá trình quản lý đúc kết và chỉnh sửa cho phù hợp với những yêu cầu khách quan 55 PHẦN 3 : KẾT LUẬN Sau 12 năm thực hiện việc bán nhà theo Nghị định 61, việc quản lý nhà đã đi vào quỹ đạo những thành công bước đầu cũng thể hiện những bước tiến rõ rệt trong việc quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước Cơ quan nhà nước đã dần dần nắm được quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước, tiến hành tư nhân hoá cho các đối tượng khác trong nền kinh tế tạo điều kiện cho các cán bộ nhà nước có điều kiện sở hữu nhà riêng Sự đồng tình của nhân dân trong việc thực hiện Nghị định 61/Cp chứng tỏ sự cần thiết quản lý tài sản thuộc sở hữu nhà nước Hàng nghìn cán bộ công nhân viên nhà nước đã có được can nhà của chính mình Cán bộ sở hữu một tài sản có thêm ý thức trách nhiệm đối với xã hội và đất nước , tin tưởng vào sự lãnh đạo của đảng tiếp tục công tác, làm việc và cống hiến cho đất nước Đồng thời về phương diện quản lý, tư nhân hoá nhà thuộc sở hữu nhà nước sẽ giảm bớt khối lượng nhà cần được quản lý Công việc quản lý nhà thuộc quản lý nhà nước được chuẩn bị cho một giai đoạn mới, Nhà nước sẽ tập trung quản lý nhà, xây dựng những khu dân cư tập trung theo quy hoạch phát triển tập trung và hiệu quả hơn Tuy nhiên, các vướng mắc vẫn còn nhiều những khó khăn phát sinh đặt ra những thách thức mới trong việc quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước Những vấn đề còn tồn tại trong việc thực hiện nghị định 61/ Cp ở địa bàn HN đã phần nào phản ánh những yếu kém trong việc quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước nói chung Đặc biệt, các vấn đề trong thủ tục hành chính, tính minh bạch và công khai của các hoạt động quản lý, và việc hoàn thiện sơ sở pháp lý là những yếu tố vô cùng quan trọng cần được nghiên cứu khắc phục và hạn chế những thiếu xót trong thời gian tới Mét sè kiÕn nghÞ nh»m n©ng cao n¨ng lùc qu¶n lý nhµ níc ®èi víi nhµ thuéc së h÷u nhµ níc 56 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.TS Đoàn Thị Thu Hà-Ts Nguyễn Thị Ngọc Huyền : Giáo trình khoa học quản lý – NXB Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội 2002 2 Khoa Khoa học quản lý : Giáo trình Chính sách Kinh tế Xã hộiNXB Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội 2006 3.Báo cáo khoa học Xây dựng mô hình quản lý nhà – Sở tài nguyên môi trường và Nhà đất HN 4 Báo cáo tổng kết cuối năm năm từ năm 2000-2006 Sở TNMTNĐ Hà Nội 5 Website của bộ tài chính- Nghiên cứu và trao đổi Và các nguồn thông tin tổng hợp từ internet 7.Các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến việc thực hiện NĐ 61/ CP 57 PHỤ LỤC STT Số kí hiệu Ngày tháng Trích yếu nội dung 1 5/11/98 Người mua 2 11/11/98 Đơn xin mua 1 nhà Phiếu xác minh 2 3 6/12/98 Sở địa chính 4 27/12/98 5 3/2/99 Bảng tính giá bán nhà Hợp đồng mua bán nhà Tờ khai lệ phí trước bạ Hợp đồng thuê nhà Sổ hộ khẩu 6 1483-98 7/12/98 7 369820 6/3/93 8 009308 3/2/99 9 000857 3/2/99 10 006480 28/12/98 11 27/12/98 12 18/11/98 13 14 358/QĐ 3/9/98 Biên lai thu lệ phí trước bạ Biên lai thu lệ phí Hóa đơn bán hàng Đơn xin cấp GCN Giấy xác nhận QĐ v/v phân phối nhà ở GCN quyền sử dụng đất ở và QSH nhà ở Tờ số 3 Trích yếu nội dung Phòng quản lý nhà đất Với cơ quan chủ quản Phòng thuế trước bạ và thu khác Chủ hộ mua 17 18 Công ty KD nhà HN Người mua 21 Những giấy tờ yêu cầu của một bộ hồ sơ bán nhà ( Nguồn: phòng lưu trữ Sở TNMT- NĐ HN) 58 59 ... 25 Chương II Thực trạng việc thực Nghị Định 61/ CP địa bàn HN .27 I.Một vài nét quan chủ quản địa bàn HN 27 Vị trí sở TNMT-NĐ Hà Nội .27 Chức nhiệm vụ sở việc quản lý tài... Chương II Thực trạng việc thực Nghị Định 61/ CP địa bàn HN I.Một vài nét quan chủ quản địa bàn HN Vị trí sở TNMT-NĐ Hà Nội Sở Tài nguyên - Môi trường Nhà đất Hà Nội quan chuyên môn giúp việc UBND... Cơng trình Địa 12 Văn phịng Đăng ký Đất Nhà Hà Nội II Đánh giá thực trạng việc thực NĐ 61/ CP địa bàn HN Mục tiêu hoạt động bán nhà theo nghị định 61/ CP Mọi hoạt động quản lý khởi đầu việc thiết