... Thờigianthuhồivốn:5đến7năm.Thờigianthựchiện:-Thờigianchuẩnbị :0 2năm.-Thicôngd án: 03năm.CCCCááááccccgigigigiảảảảiiiiphphphphááááppppccccôôôôngngngngnghnghnghnghệệệệ,,,,titititiêêêêuuuuchuchuchuchuẩẩẩẩnnnnvvvvààààkkkkĩĩĩĩthuthuthuthuậậậậttttxxxxââââyyyyddd dự ựựựng.ng.ng.ng.Mặcdùmỗimộtdựánthuộccáclĩnhvựckhácnhaucóđặcđiểnriêngcủalĩnhvựcđónhngnóichungdựáncónhữngđặcđiểmchungcơbảnsau: Dự ncótínhthốngnhất :Dự nlàmộtthựcthểđộclậptrongmộtmôitrờngxácđịnhvớicácgiớihạnnhấtđịnhvềquyềnhạnvàtráchnhiệm. Dự ncótínhxácđịnh:D án ợcxácđịnhrõràngvềmụctiêucầnphảiđạtđợc,thờihạnbắtđầuvàthờihạnkếtthúccũngnhnguồnlựccầncóvớimộtsốlợng,cơcấu,chấtlợngvàthờiđiểmgiaonhận. Dự ncótínhlogic:Tínhlogiccủad án ợcthểhiệnởmốcquanhệbiệnchứnggiữacácbộphậncấuthànhd án. Mộtdựánthờngcó4bộphậnsau:-Mụctiêucủad án: Mộtdựánthờngcó2cấpmụctiêulàmụctiêupháttiễnvàmụctiêutrựctiếp.Mụctiêupháttriểnlàmụctiêum dự ngópphầnthựchiện.Mụctiêupháttriểnđợcxácđịnhtrongkếhoạch,chơngtrìnhpháttriểnkinhtếxãhội của ấtnớccủavùng.Mụctiêutrựctiếplàmụctiêucụthểm dự nphảiđạtđợctrongkhuônkhổnguồnlựcnhấtđịnhvàtrongkhoảngthờigiannhấtđịnh.-Kếtquảcủad án: lànhữngđầuracụthểcủad án ợctạoratừcáchoạtđộngcủad án. Kếtquảlàđiềukiệncầnthiếtđểđạtđợcmụctiêutrựctiếpcủad án. -Cáchoạtđộngcủad án: Lànhữngcôngviệcdodựántiếnhànhnhằmchuyểnhoácácnguồnlựcthànhcáckếtquảcủad án. Mỗihoạtđộngcủad án ềuđemlạikếtquảtơngứng.-Nguồnlựccủad án: Làcácđầuvàovềmặtvậtchất,tàichính,sứclaođộngcầnthiếtđểtiếnhànhcáchoạtđộngcủad án. Nguồnlựclàtiềnđềđểtạonêncáchoạtđộngcủad án. Bốnbộphậntrêncủadựáncóquanhệlogicchặtchẽvớinhau:Nguồnlựccủad án đợcsửdụngtạonêncáchoạtđộngcủad án. Cáchoạtđộngtạonêncáckếtquả(đầura).Cáckếtquảlàđiềukiệncầnthiếtđểđạtđợcmụctiêutrựctiếpcủad án. Đạtđợcmụctiêutrựctiếplàtiềnđềgópphầnđạtđợcmụctiêupháttriển.3.3.3.3.VaiVaiVaiVaitrtrtrtròòòòccccủủủủaaaaddd dự ựựựááá án nnnđầđầđầ đầu uuut.t.t.t.3.13.13.13.1ĐốĐốĐốĐốiiiivvvvớớớớiiiinhnhnhnhààààđầđầđầ đầu uuut.t.t.t.Mộtnhàđầutmuốnđemtiềnđiđầutthulợinhuậnvềchobảnthânthìcăncứquantrọngnhấtđểnhàđầutcónênđầuthaykhônglàd án ầut.Nếud án ầuthứahẹnđemlạikhoảnlợichochủđầutthìnhấtđịnhsẽthuhútđợcchủđầutthựchiện.Nhngđểcóđủvốnthựchiệndựánchủđầutphảithuyếtphụccáctổchứctàichínhtàichínhchorc:lãisuấttínhtoándùnglàmtỉlệchiếtkhấucủad án Nếudựánphảivayvớilãisuấttháng,quýthìquyvềlãisuấtnămđểdễtínhtoán.rnn=(1+rt)12 -1 Nếudựánvaybằngvốnngoạit : rtt=(1+rnt)(1+ )-1 rtt:lãisuấttínhtoánchod án. rnt:lãisuấtthựcvaybằngngoạitệ.rc:tỉlệtănggiảmtỉgiáhốiđoáidựkiến.CCCCôôôôngngngngththththứứứứccccttttíííínhnhnhnhchuychuychuychuyểểểểnnnntitititiềềềềnnnnttttệệệ : : : : ãTínhchiếtkhấu:-Tínhchiếtkhấuchogiátrịtiềnmặtcóđợctrongtơnglaivềhiệntạivớilãisuấtr,thờigiann.-Tínhchiếtkhấuvàtổngdòngtiềnmặtcógiágiátrịbằngnhaubỏraởthờiđiểmtrongtơnglaivềhiệntạivớilãisuấtr,thờigiann.-Phânphốiđềusốtiềnmặttạithờiđiểmhiệntạichotấtcảcácthờiđiểmkhácnhautrongtơnglaivớilãisuấtr,thờigiannãTínhtíchlu : -Tínhtíchluỹchomộtgiátrịtiềnmặtbỏraởthờiđiểmhiệntạivềthờiđiểmtơnglaivớilãisuấtr,thờigiann.F=P(1+r)n-Tínhtíchluỹvàtổngmộtdòngtiềnmặtcógiátrịbằngnhaubỏraởcácthờiđiểmkhácnhauvềthơìđiểmtơnglaivớilãisuấtr,trongthờigiann.-Phânphốiđềusốtiềnmặttrongtơnglaichotấtcảcácthờiđiểmkhácnhauởmứclãisuấtr,thờigiannĐiểmmạnh:Cácnhàđầutcóvốnmạnh,quymôxâydựnglớn,chủđộngtrongviệcxâydựngvàkinhdoanhcóhiệuquảcao.Diệntíchxâydựnglớnthôngthoáng,khunhàởkhangtrangsạchđẹp,môitrờngsạchsẽ,anninhtốt ... Tạisaophảixemxétđếnvấnđềnàyvìmỗimộtdựántạorangoàiđemlạilợiíchtàichínhchochủđầutmàcònphảiđemlạilợiíchchotoànbộnềnkinhtếquốcdânthìmớicókhảnăngthựchiện.Đồngthờivớiviệcđánhgiálợiíchdod án emlạithìrấtcầnthiệtphảiđềcậpđếnnhữngảnhhởngxấucủadựántớimôitrờngnếucó.Đarakếtluậnvàkiếnnghị.Kếtluậnvềkhảnăngthựchiệnd án, lợiíchtàichính,kinhtế,xãhộivàtácđộngcủad án ếnmôitrờng.Thuậnlợivàkhókhăntrongquátrìnhchuẩnbịvàthựchiệnd án. KiếnnghịvớiNhànớc,Bộngành,chínhquyềnđịaphơngsởtại.III.III.III.III.ĐÁĐÁĐÁĐÁNHNHNHNHGIGIGIGIÁÁÁÁHIHIHIHIỆỆỆỆUUUUQUQUQUQUẢẢẢẢDDDDỰỰỰỰÁÁÁ ÁN. N.N.N.Mộtdựáncóđợcđầuthaykhôngthìphảiđợcxemxéttrênkhíacạnhtàichínhvàkinhtếx hội. Dựavàoviệcđánhgiáhiệuquảtàichính-kinhtếxãhộichủđầutmớiraquyếtđịnhđầut,cóbiệnphápthuhútđợcnhàtàitrợhaycácđốitácliêndoanhhaykhông.Vìvậy,việcđánhgiáhiệuquảtàichính-kinhtếx hội làcăncứcơsởquantrọngđểchủđầut,Nhànớc,cơquancóthẩmquyềnxemxéttrớckhiraquyếtđịnhđầut.1.1.1.1.ĐáĐáĐá Đánh nhnhnhgigigi giá áááhihihihiệệệệuuuuquququ quả ảảảttttààààiiiichchchchíííínhnhnhnhddd dự ựựựááá án. n.n.n.Nghiêncứudựánvềmặttàichínhlàmộtnộidungrấtquantrọngcủaquátrìnhthiếtlậphaythẩmđịnhmộtd án ầut.Thôngquaphântíchtàichính,chúngtaxácđịnhđợcquymôđầut,cơcấucácloạivốn,cơcấucácnguồntàitrợchod án, tínhtoánthuchi,lỗlãivànhữnglợiíchthiếtthựcmanglạichonhàđầutvàchocảcộngđồng.Trêncơsởnghiêncứutàichính,nhàđầutcóđợckếtquảđánhgiáhiệuquảvềmặttàichínhcủaviệcđầut,đólàkếtluậnquantrọngnhấtđểlàmcơsởchoviệcquyếtđịnhcónêntiếnhànhđầuthaykhông.Đểđánhgiáhiệuquảtàichínhdựántrớctiêntaphảixemxétmụctiêuvàquytrìnhcủad án. Mụctiêucủad án: Xétvềmặttàichính,mụctiêucầnđạtđợccủadựánlàmứclợinhuậntốiđachochủđầut.nhạycủadựánsẽgiúpchochủđầutbiếtđợcdựánnhạycảmvớiyếutốnàovàxácđịnhcácyếutốgâyrasựbiếnđộngnhiềunhấtđếncácchỉtiêuhiệuquả.Có2phơngphápđợcsửdụngtrongphântíchđộnhạycủad án. Tuyvậy,ởđâychỉđaramộtphơngphápđơngiảnsau:Phântíchđộnhạycủachỉtiêuhiệuquảtàichínhđốivớitừngyếutốcóliênquan.TừđóđánhgiásựthayđổicủachỉtiêuNPVvàIRRvớisựthayđổicủacácthamsốcủanó.4.1.4.1.4.1.4.1.VVVVớớớớiiiichchchchỉỉỉỉtitititiêêêêuuuuNPV.NPV.NPV.NPV.ãGiảsửdoanhthutừbáncănhộcủadựángiảmxuống90%tacó : NPV1=10184.8(tr.đồng)NPV2=2009.8(tr.đồng)NPVthayđổilà : 10184. 8-2 009.8=8175(tr.đồng)ãGiảsửxuấtđầut/1m2tăngtừ3.5tr.đồnglên3.8tr.đồngkhiđ : NPV1=10184.8(tr.đồng)NPV2=3641.1(tr.đồng)NPVthayđổilà : 1018 4-3 641.1=6543.7(tr.đồng)Tơngđơnggiảm64.25%ãTổnghợplạitacóbảng:BBBBảảảảngngngng 6: 6: 6: 6:SSSSựựựựthaythaythaythayđổđổđổđổiiiiccccủủủủaaaaNPVNPVNPVNPVCácyếutốthayđổiNPV(tr.đồng)LợngNPVgiảm(tr.đồng)Khôngđổi10184.80Mứcbáncănhộ90%2009.88175Vốnđầut/1m2tăng0.3tr.đồng3641.16542.7QuabảngtrêntathấyNPVnhạycảmvớiyếutốmứcbáncănhộ.Khimứcbáncănhộgiảmxuống10%thìNPVgiảmxuống8175(tr.đồng)tơngđơnggiảm80.27%.TrongkhiđósựảnhhởngcủavốnđầutcũnglàmảnhhởngđếnNPVtuynhiênvẫnnhỏhơnmứcbáncănhộ,nhngNPVvẫndơngcónghĩal dự nvẫnđạthiệuquảkhimứcbáncănhộgiảm10%.Trongquátrìnhthựchiệndựáncầnquantâmđếncácbiệnphápnghiêncứuthịtrờng,dựbáonhucầu,tíchcựctìmkiếmthịtrờngđểđảmbảodựkiếnmứcbánlàchính1.2.3Thẩmđịnhvàraquyếtđịnhđầut.Đâylàgiaiđoạnđợcbiếtđếnnhiềunhấttrongchuk dự nvàlàtráchnhiệmquantâmchínhc anh ngngờichovay.Mụcđíchcủagiaiđoạnlàxácđịnhgiátrịcủad án ãđợcchuẩnbịtrêncơsởcácnguồnlựcuỷthácvàlợiíchkỳvọng.Nócungcấpc hội ểkiểmtralạimọikhíacạnhcủadựánnhằmđánhgiáđềxuấtdựáncóhợplývàđángtincậyhaykhôngtrớckhimộtkhốilợngtiềnvốnlớnđợcchira.Trongthựctếđâylàquátrìnhphứctạpnhằmthẩmđịnhkhảnăngsốngcòncủad án, nêncầnthiếtphảicócácdịchvụchuyênmôn ,hội ồngthẩmđịnhvàcácchuyêngiađợcchỉđịnh.Quátrìnhthẩmđịnhđợcxâydựngtrênkếhoạchd án, nhngcóthểcũngcầnthêmthôngtinmớinếunhcácnhàchuyênmôntronghộiđồngthẩmđịnhcảmthấymộtsốsốliệucòncóvấnđềhoặccácgiảđịnhtrongdựánkhônghợplý.Nếuhộiđồngthẩmđịnhkếtluậnkếhoạchd án làđángtincậythìd án ầutcóthểthựchiệnđợc.Côngtácthẩmđịnhdựánthờngthẩmđịnhbốnkhíacạnhcụthể : kĩthuật,tổchức,tàichínhvàkinhtế.Thẩmđịnhkhíacạnhkĩthuật:Phântíchkĩthuậtliênquanchủyếuđếncácyếut đầu vàocủadựánnhquymôhiệnvật,bốtrímặtbằng,địađiểmcủacácphơngtiện,côngnghệđợcsửdụng,cácchiphívàquanhệcủachúngđếnvấnđềkĩthuậthoặccácsốliệuđợcsửdụngđểtínhtoán,nhữngsắpxếpmuasắm,cácthủtụcđểnhậnđợcdịchvụkĩthuật,thiếtkếảnhhởngtiềmnăngđếnmôitrờngvậtchấtvàconngời.Nhữngquantâmtơngtựkháccủach dự nliênquanđếnviệccungcấpđầydủvàđángtincậyvềkĩthuậtchod án, đầuracủad án. Thẩmđịnhcáckhíacạnhtổchức:mụctiêucủanhiềudựánkhôngđơnthuầnchỉlàbổsungcáctàisảnhiệnvậtvàvốnmàcòntạoravànângcaonănglựcconngời.Tổchứcđểquảnlývàduytrìcáccôngtrìnhpháttriển.Thẩmđịnhvềtổchứccóliênquanđếnmộtloạtcáccâuhỏinhằmlàmrõviệcđủhoặcthiếukhảnăngnhânlựcvàtrìnhđộtổchứcởđód án ợcthựchiện.Đâycóthểlàđiềutháchthứcnhấttrongthànhcôngcủatoànbộd án. Cóthểkhôngthiếud án ợcchuẩnbịtốtvềkĩthuậtvàtàitrợ(đâylàđầuvàocứng).Nhnghiếmc dự nkhôngbịkhiếmkhuyếtởmứcđộnàođódothiếunhânlựcvàtrìnhđộtổchức(đâylàcácđầuvàomềm).Việcớclợngvàxemxétsựnhạycảmcủakhíacạnhtổchứcvàcácđiềukiệncủađịaphơnglàcầnthiếtgiúptránhcáchậuquảđángtiếc.Khithẩmđịnhvềkhíacạnhtổchức,phảixemxétcáccâuhỏiliênquanđếncáckhíacạnhvềvănhoáxãhộivàtổchứccủadựánnh:Khithiếtk dự ncótínhđếnphongtụcvàvănhoác anh ngbênthamgiavàhởnglợicủadựánkhông ?Dự ncóphávỡcáchlàmănChiphí=19202.7*3.6959=70971.3(tr.đồng)Doanhthu=120116*0.5935+600**0.5935=75740.1(tr.đồng)NPV=75740. 1-7 0971.3=4768.8Vớir=0.15Chiphí=19202.7*3.3522=64371.3Doanhthu=120116*0.4972+600**0.4975=63450.7(tr.đồng)NPV=63450. 7-6 4371.3 =-9 20.6(tr.đồng)Từđótacó : IRR=0.14IRR=0.14>0.08làchiphícơhộichoviệcsửdụngvốn,dovậyd án ạthiệuquả.Vớiviệctínhtoánđầyđủlãisuấtvàvốnđầutbanđầugiátrịhoànvốnnộibộcủad án giảmđi,đâychínhlàgiátrịđầyđủnhấtcủaIRR.3.X3.X3.X3.XááááccccđịđịđịđịnhnhnhnhchchchchỉỉỉỉtitititiêêêêuuuuB/C.B/C.B/C.B/C.Chỉtiêunàynhằmxácđịnhdoanhthutrênmỗiđồngchiphíbỏra.Chiphí=76670.6Doanhthu=86855.4Lợiích=10184.8Ápdụngcôngthứctac : Tỷsốnàylớnhơn1tứclàdoanhthudod án emlạilớnhơnchiphíbỏrachod án, dođ dự ncóhiệuquả.4.Ph4.Ph4.Ph4.Phâââânnnnttttííííchchchchđộđộđộđộnhnhnhnhạạạạyyyyccccủủủủaaaaddd dự ựựựááá án. n.n.n.Phântíchđộnhạycủadựánnhằmxácđịnhhiệuquảcủadựántrongđiềukiệncósựbiếnđộngcủacácyếutốcóliênquanđếnchỉtiêuhiệuquảđó.Thựchiệnphântíchđộ11747.5xNhàcấp4cũ87260xĐờngGTchung501097.9xNhàcấp4cũ88457.9xCtyxeđạp,nhàC418715.5xNhàcấp4cũ5111.9xNhàcấp4cũ17933.5xNhàcấp4cũ+sân11812xNhàcấp4cũCộngB3547.3Tổngcộng43643559.2717.986.9ãPhântíchcơcấuđấtđavàod án: - ấtcôngtyXâydựngBộVănhoáquảnl :3 559.2m2chiếm81.59%cầnphádỡcáccôngtrìnhcấp3vàcấp4hiệntại,dichuyểnvàthuênơilàmviệcmớitạmthờichocácđơnvịcủacôngtytrongquátrìnhchuẩnbịvàthicông. - ấtcủacôngtyxeđạp:457.9m2chiếm10.49%,cầnphádỡnhàkhocấp4đểthamgiavàodựánhoặcchuyểnđổivớicôngtyXâydựngBộVănhoávàovịtríkháctrongkhuđất. - ấtgiaothôngchungcủangõ : 260m2chiếm5.95%.Đợcđavàod án ểlàmlạiđờngmớichocảkhuvực. - ấtcủadân:86.9m2(gồm4hộ)chiếm1.99%cầnphádỡnhàcấp4đavàod án làmđờng,hèchungđồngthờitáiđịnhcvàovịtríkháctrongkhuvực(hoặcđềnbùbằngtiền).BBBBảảảảngngngng 2: 2: 2: 2:PhPhPhPhâââânnnnttttííííchchchchccccơơơơccccấấấấuuuuccccááááccccccccôôôôngngngngtrtrtrtrììììnhnhnhnhddd dự ựựựkikikikiếếếếnnnnxxxxââââyyyyddd dự ựựựngngngngphảithếchấpbằngcácloạitàisảnnhhànghoácácloại,tàisảncốđịnh,quyềnsởhữutàisản,cổphiếuhaycácbiệnphápbảolãnhchovay.Trờnghợpnàyrủirotàichínhsẽphátsinhdodoanhnghiệpphảigánhchịumộtkhoảnlãiphảitrảcốđịnh.ãVốncổphần:khikhảnănghuyđộngtừnguồnvốntíchluỹbịhạnchế,cácnhàđầutthờngtìmnguồntàitrợmớibằngcáchtăngvốncổphần.Nhìnchungkhôngcósựkhácbiệtđángkểnàogiữaviệchuyđộngvốntừnộibộvớiviệcpháthànhthêmcổphầnmớivềchiphítăngvốnngoạitrừviệcpháthànhcổphầnthờnglàmphátsinhthêmmộtkhoảnchiphípháthành.Đặcđiểmcơbảncủaviệctàitrợbằngvốncổphần:vốnđợctàitrợbởichủsởhữucủacácdoanhnghiệpcụthểởđâylàcủachủd án; khôngphảitrảlãichovốncổphầnđãhuyđộngđợcmàsẽchialợitứccổphầnchocácchủsởhữunếudoanhnghiệplàrađợclợinhuận;lợitứccổphầnchiachocáccổđôngtuỳthuộcvàoquyếtđịnhcủaHộiđồngquảntrịvànóthayđổitheomứclợinhuậnmàcôngtyđạtđợc;doanhnghiệpkhôngphảihoàntrảnhữngkhoảntiềnvốnđãnhậnđợcchochủsởhữutrừkhidoanhnghiệpđóngcửavàchiatàisản;doanhnghiệpkhôngphảithếchấptàisảnhaynhờbảolãnh,bởivốnhuyđộnglàcủachủsởhữu.Trongviệcsửdụngvốncổphần,ch dự nnêntậptrungnóchoviệcđầutvàotàisảncốđịnhđảmbảomộttỉlệhợplýtrongcơcấuvốnđầut.Nếuvốntựcóvàvốncổphầnchiếmtỉlệquácaotrongtổngkinhphíđầutcóthểdẫnđếnlợinhuậntrênvốntựcógiảmtuyrằnglúcđómứcđộđộclậpcủadoanhnghiệpcaohơnvàdoanhnghiệpcónhiềucơhộiđểquyếtđịnhkinhdoanhmạohiểmhơn.Nhngnếuvốntựcóít ,dự nthờngphảitìmkiếmcáckhoảntàitrợtàichínhthờnglàthôngquacáckhếớcvaynợtừngânhàng.Điềunàydẫnđếnsựbấtlợichodoanhnghiệpvìphảichịuáplựclớncủagánhnặngnợnầndẫnđếnviệcphảihysinhnhiềulợiíchđểthanhtoáncáckhoảnlãivayđồngthờidễmấttựchủtrongkinhdoanh,khókhăntrongviệcraquyếtđịnhkinhdoanh.Nóitómlại,tuỳtheomụcđíchcủatừngloạichiphímàkhaitháccácnguồnvốnphùhợp.Đốivớichiphíhìnhthànhnêntàisảncốđịnhvàmộtphầntàisảnluđộngthìnênkhaithácnguồnvốnvaydàihạn.Đốivớichiphíkhôngthuhồiđợckhôngthamgiavàohìnhthànhtàisảncủadựánnênkhaithácvốntựhoặcvayngắnhạn.Đốivớikinhphíhìnhthànhnêntàisảnluđộngthìnênkhaithácnguồnvốnvayngắnhạnhoặctrunghạn.1.31.31.31.3XXXXááááccccđịđịđịđịnhnhnhnhllllợợợợiiiiííííchchchchvvvvààààchichichichiphphphphííííccccủủủủaaaaddd dự ựựựááá án nnn-Xácđịnhsốlaođộngcầnthiếtchodựánliênđớiđốivớid án angxemxétcảđầuvàolẫnđầura.Đâychínhlàsốlaođộnggiántiếpnhờvàoviệcthựchiệnd án. -Tổnghợpsốlaođộngtrựctiếpvàgiántiếpsaukhiđãđợctínhtoántrênđâytasẽcósốlaođộngcóviệclàmnhờthựchiệnd án. 2.32.32.32.3TiTiTiTiêêêêuuuuchuchuchuchuẩẩẩẩnnnnđểđểđểđểđáđáđá đánh nhnhnhgigigi giá áá : : : : +Nângcaomứcsốngdânc:Đợcthểhiệngiántiếpthôngquacácsốliệucụthểvềmứcgiatăngsảnphẩmquốcgia,mứcgiatăngthunhập,tốcđộtăngtrởngvàpháttriểnkinhtế.+Phânphốithunhậpvàcôngbằngx hội: Thểhiệnquasựđónggópcủacôngcuộcđầutvàoviệcpháttriểncácvùngkinhtếkémpháttriểnvàviệcđẩymạnhcôngbằngxã hội. +Giatăngsốlaođộngcóviệclàm:Đâylàmộttrongnhữngmụctiêuchủyếucủachiếnlợcpháttriểnkinhtếxãhộicủacácnớcthừalaođộng,thiếuviệclàm.+Tăngthuvàtiếtkiệmngoạitệ:Nhữngnớcđangpháttriểnkhôngchỉnghèomàcònlànớcnhậpsiêu.Dođó,đẩymạnhxuấtkhẩu,hạnchếnhậpkhẩulàmụctiêuquantrọngtrongchiếnlợcpháttriểnkinhtế.2.42.42.42.4PhPhPhPhơơơơngngngngphphphphááááppppđáđáđá đánh nhnhnhgigigi giá ááállllợợợợiiiiííííchchchchkinh kinh kinhkinhttt tế ếếếxxx xã ãããhhhhộộộộiiiidodododoththththựựựựcccchihihihiệệệệnnnnddd dự ựựựááá án nnnđầđầđầ đầu uuut.t.t.t.XuXuXuXuấấấấttttphphphphááááttttttttừừừừggggóóóóccccđộđộđộđộnhnhnhnhààààđầđầđầ đầu uuutttt: : : : Dớigócđộnhàđầut,lợiíchkinhtếxãhộicủad án ợcxemxétbiệtlậpvớicáctácđộngcủanềnkinhtếđốivớid án( nhtr giá ầuvào,bùlỗđầurac aNh nớc).Trongtrờnghợpnày,phơngphápápdụnglàdựatrựctiếpvàosốliệucủacácbáocáotàichínhcủad án ểtínhcácchỉtiêuđịnhlợngvàthựchiệncácxemxétmangtínhchấtđịnhtínhsau:+Mứcđónggópchongânsách(cáckhoảnnộpvàongânsáchkhidựánbắtđầuhoạtđộngnhthuếdoanhthu,thuếlợitức,thuếxuấtnhậpkhẩu,thuếđất ... Tạisaophảixemxétđếnvấnđềnàyvìmỗimộtdựántạorangoàiđemlạilợiíchtàichínhchochủđầutmàcònphảiđemlạilợiíchchotoànbộnềnkinhtếquốcdânthìmớicókhảnăngthựchiện.Đồngthờivớiviệcđánhgiálợiíchdod án emlạithìrấtcầnthiệtphảiđềcậpđếnnhữngảnhhởngxấucủadựántớimôitrờngnếucó.Đarakếtluậnvàkiếnnghị.Kếtluậnvềkhảnăngthựchiệnd án, lợiíchtàichính,kinhtế,xãhộivàtácđộngcủad án ếnmôitrờng.Thuậnlợivàkhókhăntrongquátrìnhchuẩnbịvàthựchiệnd án. KiếnnghịvớiNhànớc,Bộngành,chínhquyềnđịaphơngsởtại.III.III.III.III.ĐÁĐÁĐÁĐÁNHNHNHNHGIGIGIGIÁÁÁÁHIHIHIHIỆỆỆỆUUUUQUQUQUQUẢẢẢẢDDDDỰỰỰỰÁÁÁ ÁN. N.N.N.Mộtdựáncóđợcđầuthaykhôngthìphảiđợcxemxéttrênkhíacạnhtàichínhvàkinhtếx hội. Dựavàoviệcđánhgiáhiệuquảtàichính-kinhtếxãhộichủđầutmớiraquyếtđịnhđầut,cóbiệnphápthuhútđợcnhàtàitrợhaycácđốitácliêndoanhhaykhông.Vìvậy,việcđánhgiáhiệuquảtàichính-kinhtếx hội làcăncứcơsởquantrọngđểchủđầut,Nhànớc,cơquancóthẩmquyềnxemxéttrớckhiraquyếtđịnhđầut.1.1.1.1.ĐáĐáĐá Đánh nhnhnhgigigi giá áááhihihihiệệệệuuuuquququ quả ảảảttttààààiiiichchchchíííínhnhnhnhddd dự ựựựááá án. n.n.n.Nghiêncứudựánvềmặttàichínhlàmộtnộidungrấtquantrọngcủaquátrìnhthiếtlậphaythẩmđịnhmộtd án ầut.Thôngquaphântíchtàichính,chúngtaxácđịnhđợcquymôđầut,cơcấucácloạivốn,cơcấucácnguồntàitrợchod án, tínhtoánthuchi,lỗlãivànhữnglợiíchthiếtthựcmanglạichonhàđầutvàchocảcộngđồng.Trêncơsởnghiêncứutàichính,nhàđầutcóđợckếtquảđánhgiáhiệuquảvềmặttàichínhcủaviệcđầut,đólàkếtluậnquantrọngnhấtđểlàmcơsởchoviệcquyếtđịnhcónêntiếnhànhđầuthaykhông.Đểđánhgiáhiệuquảtàichínhdựántrớctiêntaphảixemxétmụctiêuvàquytrìnhcủad án. Mụctiêucủad án: Xétvềmặttàichính,mụctiêucầnđạtđợccủadựánlàmứclợinhuậntốiđachochủđầut.nhạycủadựánsẽgiúpchochủđầutbiếtđợcdựánnhạycảmvớiyếutốnàovàxácđịnhcácyếutốgâyrasựbiếnđộngnhiềunhấtđếncácchỉtiêuhiệuquả.Có2phơngphápđợcsửdụngtrongphântíchđộnhạycủad án. Tuyvậy,ởđâychỉđaramộtphơngphápđơngiảnsau:Phântíchđộnhạycủachỉtiêuhiệuquảtàichínhđốivớitừngyếutốcóliênquan.TừđóđánhgiásựthayđổicủachỉtiêuNPVvàIRRvớisựthayđổicủacácthamsốcủanó.4.1.4.1.4.1.4.1.VVVVớớớớiiiichchchchỉỉỉỉtitititiêêêêuuuuNPV.NPV.NPV.NPV.ãGiảsửdoanhthutừbáncănhộcủadựángiảmxuống90%tacó : NPV1=10184.8(tr.đồng)NPV2=2009.8(tr.đồng)NPVthayđổilà : 10184. 8-2 009.8=8175(tr.đồng)ãGiảsửxuấtđầut/1m2tăngtừ3.5tr.đồnglên3.8tr.đồngkhiđ : NPV1=10184.8(tr.đồng)NPV2=3641.1(tr.đồng)NPVthayđổilà : 1018 4-3 641.1=6543.7(tr.đồng)Tơngđơnggiảm64.25%ãTổnghợplạitacóbảng:BBBBảảảảngngngng 6: 6: 6: 6:SSSSựựựựthaythaythaythayđổđổđổđổiiiiccccủủủủaaaaNPVNPVNPVNPVCácyếutốthayđổiNPV(tr.đồng)LợngNPVgiảm(tr.đồng)Khôngđổi10184.80Mứcbáncănhộ90%2009.88175Vốnđầut/1m2tăng0.3tr.đồng3641.16542.7QuabảngtrêntathấyNPVnhạycảmvớiyếutốmứcbáncănhộ.Khimứcbáncănhộgiảmxuống10%thìNPVgiảmxuống8175(tr.đồng)tơngđơnggiảm80.27%.TrongkhiđósựảnhhởngcủavốnđầutcũnglàmảnhhởngđếnNPVtuynhiênvẫnnhỏhơnmứcbáncănhộ,nhngNPVvẫndơngcónghĩal dự nvẫnđạthiệuquảkhimứcbáncănhộgiảm10%.Trongquátrìnhthựchiệndựáncầnquantâmđếncácbiệnphápnghiêncứuthịtrờng,dựbáonhucầu,tíchcựctìmkiếmthịtrờngđểđảmbảodựkiếnmứcbánlàchính1.2.3Thẩmđịnhvàraquyếtđịnhđầut.Đâylàgiaiđoạnđợcbiếtđếnnhiềunhấttrongchuk dự nvàlàtráchnhiệmquantâmchínhc anh ngngờichovay.Mụcđíchcủagiaiđoạnlàxácđịnhgiátrịcủad án ãđợcchuẩnbịtrêncơsởcácnguồnlựcuỷthácvàlợiíchkỳvọng.Nócungcấpc hội ểkiểmtralạimọikhíacạnhcủadựánnhằmđánhgiáđềxuấtdựáncóhợplývàđángtincậyhaykhôngtrớckhimộtkhốilợngtiềnvốnlớnđợcchira.Trongthựctếđâylàquátrìnhphứctạpnhằmthẩmđịnhkhảnăngsốngcòncủad án, nêncầnthiếtphảicócácdịchvụchuyênmôn ,hội ồngthẩmđịnhvàcácchuyêngiađợcchỉđịnh.Quátrìnhthẩmđịnhđợcxâydựngtrênkếhoạchd án, nhngcóthểcũngcầnthêmthôngtinmớinếunhcácnhàchuyênmôntronghộiđồngthẩmđịnhcảmthấymộtsốsốliệucòncóvấnđềhoặccácgiảđịnhtrongdựánkhônghợplý.Nếuhộiđồngthẩmđịnhkếtluậnkếhoạchd án làđángtincậythìd án ầutcóthểthựchiệnđợc.Côngtácthẩmđịnhdựánthờngthẩmđịnhbốnkhíacạnhcụthể : kĩthuật,tổchức,tàichínhvàkinhtế.Thẩmđịnhkhíacạnhkĩthuật:Phântíchkĩthuậtliênquanchủyếuđếncácyếut đầu vàocủadựánnhquymôhiệnvật,bốtrímặtbằng,địađiểmcủacácphơngtiện,côngnghệđợcsửdụng,cácchiphívàquanhệcủachúngđếnvấnđềkĩthuậthoặccácsốliệuđợcsửdụngđểtínhtoán,nhữngsắpxếpmuasắm,cácthủtụcđểnhậnđợcdịchvụkĩthuật,thiếtkếảnhhởngtiềmnăngđếnmôitrờngvậtchấtvàconngời.Nhữngquantâmtơngtựkháccủach dự nliênquanđếnviệccungcấpđầydủvàđángtincậyvềkĩthuậtchod án, đầuracủad án. Thẩmđịnhcáckhíacạnhtổchức:mụctiêucủanhiềudựánkhôngđơnthuầnchỉlàbổsungcáctàisảnhiệnvậtvàvốnmàcòntạoravànângcaonănglựcconngời.Tổchứcđểquảnlývàduytrìcáccôngtrìnhpháttriển.Thẩmđịnhvềtổchứccóliênquanđếnmộtloạtcáccâuhỏinhằmlàmrõviệcđủhoặcthiếukhảnăngnhânlựcvàtrìnhđộtổchứcởđód án ợcthựchiện.Đâycóthểlàđiềutháchthứcnhấttrongthànhcôngcủatoànbộd án. Cóthểkhôngthiếud án ợcchuẩnbịtốtvềkĩthuậtvàtàitrợ(đâylàđầuvàocứng).Nhnghiếmc dự nkhôngbịkhiếmkhuyếtởmứcđộnàođódothiếunhânlựcvàtrìnhđộtổchức(đâylàcácđầuvàomềm).Việcớclợngvàxemxétsựnhạycảmcủakhíacạnhtổchứcvàcácđiềukiệncủađịaphơnglàcầnthiếtgiúptránhcáchậuquảđángtiếc.Khithẩmđịnhvềkhíacạnhtổchức,phảixemxétcáccâuhỏiliênquanđếncáckhíacạnhvềvănhoáxãhộivàtổchứccủadựánnh:Khithiếtk dự ncótínhđếnphongtụcvàvănhoác anh ngbênthamgiavàhởnglợicủadựánkhông ?Dự ncóphávỡcáchlàmănChiphí=19202.7*3.6959=70971.3(tr.đồng)Doanhthu=120116*0.5935+600**0.5935=75740.1(tr.đồng)NPV=75740. 1-7 0971.3=4768.8Vớir=0.15Chiphí=19202.7*3.3522=64371.3Doanhthu=120116*0.4972+600**0.4975=63450.7(tr.đồng)NPV=63450. 7-6 4371.3 =-9 20.6(tr.đồng)Từđótacó : IRR=0.14IRR=0.14>0.08làchiphícơhộichoviệcsửdụngvốn,dovậyd án ạthiệuquả.Vớiviệctínhtoánđầyđủlãisuấtvàvốnđầutbanđầugiátrịhoànvốnnộibộcủad án giảmđi,đâychínhlàgiátrịđầyđủnhấtcủaIRR.3.X3.X3.X3.XááááccccđịđịđịđịnhnhnhnhchchchchỉỉỉỉtitititiêêêêuuuuB/C.B/C.B/C.B/C.Chỉtiêunàynhằmxácđịnhdoanhthutrênmỗiđồngchiphíbỏra.Chiphí=76670.6Doanhthu=86855.4Lợiích=10184.8Ápdụngcôngthứctac : Tỷsốnàylớnhơn1tứclàdoanhthudod án emlạilớnhơnchiphíbỏrachod án, dođ dự ncóhiệuquả.4.Ph4.Ph4.Ph4.Phâââânnnnttttííííchchchchđộđộđộđộnhnhnhnhạạạạyyyyccccủủủủaaaaddd dự ựựựááá án. n.n.n.Phântíchđộnhạycủadựánnhằmxácđịnhhiệuquảcủadựántrongđiềukiệncósựbiếnđộngcủacácyếutốcóliênquanđếnchỉtiêuhiệuquảđó.Thựchiệnphântíchđộ11747.5xNhàcấp4cũ87260xĐờngGTchung501097.9xNhàcấp4cũ88457.9xCtyxeđạp,nhàC418715.5xNhàcấp4cũ5111.9xNhàcấp4cũ17933.5xNhàcấp4cũ+sân11812xNhàcấp4cũCộngB3547.3Tổngcộng43643559.2717.986.9ãPhântíchcơcấuđấtđavàod án: - ấtcôngtyXâydựngBộVănhoáquảnl :3 559.2m2chiếm81.59%cầnphádỡcáccôngtrìnhcấp3vàcấp4hiệntại,dichuyểnvàthuênơilàmviệcmớitạmthờichocácđơnvịcủacôngtytrongquátrìnhchuẩnbịvàthicông. - ấtcủacôngtyxeđạp:457.9m2chiếm10.49%,cầnphádỡnhàkhocấp4đểthamgiavàodựánhoặcchuyểnđổivớicôngtyXâydựngBộVănhoávàovịtríkháctrongkhuđất. - ấtgiaothôngchungcủangõ : 260m2chiếm5.95%.Đợcđavàod án ểlàmlạiđờngmớichocảkhuvực. - ấtcủadân:86.9m2(gồm4hộ)chiếm1.99%cầnphádỡnhàcấp4đavàod án làmđờng,hèchungđồngthờitáiđịnhcvàovịtríkháctrongkhuvực(hoặcđềnbùbằngtiền).BBBBảảảảngngngng 2: 2: 2: 2:PhPhPhPhâââânnnnttttííííchchchchccccơơơơccccấấấấuuuuccccááááccccccccôôôôngngngngtrtrtrtrììììnhnhnhnhddd dự ựựựkikikikiếếếếnnnnxxxxââââyyyyddd dự ựựựngngngngphảithếchấpbằngcácloạitàisảnnhhànghoácácloại,tàisảncốđịnh,quyềnsởhữutàisản,cổphiếuhaycácbiệnphápbảolãnhchovay.Trờnghợpnàyrủirotàichínhsẽphátsinhdodoanhnghiệpphảigánhchịumộtkhoảnlãiphảitrảcốđịnh.ãVốncổphần:khikhảnănghuyđộngtừnguồnvốntíchluỹbịhạnchế,cácnhàđầutthờngtìmnguồntàitrợmớibằngcáchtăngvốncổphần.Nhìnchungkhôngcósựkhácbiệtđángkểnàogiữaviệchuyđộngvốntừnộibộvớiviệcpháthànhthêmcổphầnmớivềchiphítăngvốnngoạitrừviệcpháthànhcổphầnthờnglàmphátsinhthêmmộtkhoảnchiphípháthành.Đặcđiểmcơbảncủaviệctàitrợbằngvốncổphần:vốnđợctàitrợbởichủsởhữucủacácdoanhnghiệpcụthểởđâylàcủachủd án; khôngphảitrảlãichovốncổphầnđãhuyđộngđợcmàsẽchialợitứccổphầnchocácchủsởhữunếudoanhnghiệplàrađợclợinhuận;lợitứccổphầnchiachocáccổđôngtuỳthuộcvàoquyếtđịnhcủaHộiđồngquảntrịvànóthayđổitheomứclợinhuậnmàcôngtyđạtđợc;doanhnghiệpkhôngphảihoàntrảnhữngkhoảntiềnvốnđãnhậnđợcchochủsởhữutrừkhidoanhnghiệpđóngcửavàchiatàisản;doanhnghiệpkhôngphảithếchấptàisảnhaynhờbảolãnh,bởivốnhuyđộnglàcủachủsởhữu.Trongviệcsửdụngvốncổphần,ch dự nnêntậptrungnóchoviệcđầutvàotàisảncốđịnhđảmbảomộttỉlệhợplýtrongcơcấuvốnđầut.Nếuvốntựcóvàvốncổphầnchiếmtỉlệquácaotrongtổngkinhphíđầutcóthểdẫnđếnlợinhuậntrênvốntựcógiảmtuyrằnglúcđómứcđộđộclậpcủadoanhnghiệpcaohơnvàdoanhnghiệpcónhiềucơhộiđểquyếtđịnhkinhdoanhmạohiểmhơn.Nhngnếuvốntựcóít ,dự nthờngphảitìmkiếmcáckhoảntàitrợtàichínhthờnglàthôngquacáckhếớcvaynợtừngânhàng.Điềunàydẫnđếnsựbấtlợichodoanhnghiệpvìphảichịuáplựclớncủagánhnặngnợnầndẫnđếnviệcphảihysinhnhiềulợiíchđểthanhtoáncáckhoảnlãivayđồngthờidễmấttựchủtrongkinhdoanh,khókhăntrongviệcraquyếtđịnhkinhdoanh.Nóitómlại,tuỳtheomụcđíchcủatừngloạichiphímàkhaitháccácnguồnvốnphùhợp.Đốivớichiphíhìnhthànhnêntàisảncốđịnhvàmộtphầntàisảnluđộngthìnênkhaithácnguồnvốnvaydàihạn.Đốivớichiphíkhôngthuhồiđợckhôngthamgiavàohìnhthànhtàisảncủadựánnênkhaithácvốntựhoặcvayngắnhạn.Đốivớikinhphíhìnhthànhnêntàisảnluđộngthìnênkhaithácnguồnvốnvayngắnhạnhoặctrunghạn.1.31.31.31.3XXXXááááccccđịđịđịđịnhnhnhnhllllợợợợiiiiííííchchchchvvvvààààchichichichiphphphphííííccccủủủủaaaaddd dự ựựựááá án nnn-Xácđịnhsốlaođộngcầnthiếtchodựánliênđớiđốivớid án angxemxétcảđầuvàolẫnđầura.Đâychínhlàsốlaođộnggiántiếpnhờvàoviệcthựchiệnd án. -Tổnghợpsốlaođộngtrựctiếpvàgiántiếpsaukhiđãđợctínhtoántrênđâytasẽcósốlaođộngcóviệclàmnhờthựchiệnd án. 2.32.32.32.3TiTiTiTiêêêêuuuuchuchuchuchuẩẩẩẩnnnnđểđểđểđểđáđáđá đánh nhnhnhgigigi giá áá : : : : +Nângcaomứcsốngdânc:Đợcthểhiệngiántiếpthôngquacácsốliệucụthểvềmứcgiatăngsảnphẩmquốcgia,mứcgiatăngthunhập,tốcđộtăngtrởngvàpháttriểnkinhtế.+Phânphốithunhậpvàcôngbằngx hội: Thểhiệnquasựđónggópcủacôngcuộcđầutvàoviệcpháttriểncácvùngkinhtếkémpháttriểnvàviệcđẩymạnhcôngbằngxã hội. +Giatăngsốlaođộngcóviệclàm:Đâylàmộttrongnhữngmụctiêuchủyếucủachiếnlợcpháttriểnkinhtếxãhộicủacácnớcthừalaođộng,thiếuviệclàm.+Tăngthuvàtiếtkiệmngoạitệ:Nhữngnớcđangpháttriểnkhôngchỉnghèomàcònlànớcnhậpsiêu.Dođó,đẩymạnhxuấtkhẩu,hạnchếnhậpkhẩulàmụctiêuquantrọngtrongchiếnlợcpháttriểnkinhtế.2.42.42.42.4PhPhPhPhơơơơngngngngphphphphááááppppđáđáđá đánh nhnhnhgigigi giá ááállllợợợợiiiiííííchchchchkinh kinh kinhkinhttt tế ếếếxxx xã ãããhhhhộộộộiiiidodododoththththựựựựcccchihihihiệệệệnnnnddd dự ựựựááá án nnnđầđầđầ đầu uuut.t.t.t.XuXuXuXuấấấấttttphphphphááááttttttttừừừừggggóóóóccccđộđộđộđộnhnhnhnhààààđầđầđầ đầu uuutttt: : : : Dớigócđộnhàđầut,lợiíchkinhtếxãhộicủad án ợcxemxétbiệtlậpvớicáctácđộngcủanềnkinhtếđốivớid án( nhtr giá ầuvào,bùlỗđầurac aNh nớc).Trongtrờnghợpnày,phơngphápápdụnglàdựatrựctiếpvàosốliệucủacácbáocáotàichínhcủad án ểtínhcácchỉtiêuđịnhlợngvàthựchiệncácxemxétmangtínhchấtđịnhtínhsau:+Mứcđónggópchongânsách(cáckhoảnnộpvàongânsáchkhidựánbắtđầuhoạtđộngnhthuếdoanhthu,thuếlợitức,thuếxuấtnhậpkhẩu,thuếđất...