Giáo trình Luật kinh tế thẩm định giá (Phần 5) Chương VI: Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản a) Quy định chi tiết loại đất tham gia thị trường bất động sản (quyền sử dụng đất hàng hoỏ), hỡnh thức hoạt động thị trường quyền sử dụng đất, đú làm rừ hoạt động thị trường sơ cấp (Nhà nước đưa đất vào thị trường) hoạt động thị trường thứ cấp (người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất) (Điều 59) Quy định cụ thể số hoạt động chớnh thị trường quyền sử dụng đất như: - Đấu giỏ quyền sử dụng đất, đú quy định trường hợp phải thụng qua đấu giỏ trường hợp khụng phải thụng qua đấu giỏ (Điều 61) - Quy định hỡnh thức sử dụng quỹ đất để xõy dựng kết cấu hạ tầng (Điều 62), đú khụng thực theo phương thức lấy đất để toỏn trực tiếp cho giỏ trị cụng trỡnh kết cấu hạ tầng, mà phải tiến hành đấu thầu dự ỏn cú sử dụng đất theo hai hỡnh thức: đấu giỏ đất, lấy kinh phớ để đấu thầu xõy dựng cụng trỡnh, hai đấu giỏ đất đấu thầu xõy dựng cụng trỡnh cựng gúi thầu theo thang điểm riờng b) Quy định xử lớ quyền sử dụng đất doanh nghiệp nhà nước cổ phần hoỏ (Điều 63) theo nguyờn tắc: - Quyền sử dụng đất doanh nghiệp nhà nước Nhà nước giao đất, cho thuờ đất, nhận quyền sử dụng đất tài sản Nhà nước doanh nghiệp phải tớnh giỏ trị vào giỏ trị tài sản doanh nghiệp cổ phần hoỏ - Giỏ trị quyền sử dụng đất xỏc định để đưa vào giỏ trị tài sản doanh nghiệp cổ phần hoỏ phải sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường khụng thấp giỏ đất Ủy ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định thời điểm cổ phần hoỏ c) Quy định nguyờn tắc đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất (Điều 64), cụ thể là: - Cỏc bờn tham gia hợp đồng chấp hợp đồng bảo lónh phải chịu trỏch nhiệm nội dung đăng ký; - Đăng ký giao dịch bảo đảm ghi nhận hồ sơ địa chớnh trờn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà khụng cấp giấy chứng nhận khỏc đăng ký giao dịch bảo đảm; - Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn giao đất nụng nghiệp khụng thu tiền sử dụng đất thỡ chấp, bảo lónh tồn giỏ trị quyền sử dụng đất mà khụng phụ thuộc vào thời gian sử dụng thời hạn sử dụng đất giao d) Quy định tổ chức sàn giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để tạo điều kiện thuận lợi phỏt triển thị trường chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phỏt triển hoạt động dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản (Điều 66) Chương VII: Chế độ sử dụng đất nụng nghiệp Nghị định giữ nguyờn cỏc quy định hành việc giao đất nụng nghiệp cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn chế độ sử dụng đất nụng nghiệp quy định Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28 thỏng năm 1999, Nghị định số 163/1999/NĐ-CP ngày 16 thỏng 11 năm 1999, Nghị định số 01/CP ngày 04 thỏng 01 năm 1995 quy định cụ thể số vấn đề sau đõy: a) Chế độ sử dụng loại đất nụng nghiệp khỏc (đất làm nhà kớnh, nhà lưới, nhà trồng nấm, chuồng trại chăn nuụi gia sỳc, v.v.) giống đất trồng cõy hàng năm tớnh hạn mức giao đất trồng cõy hàng năm cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn (Điều 68) b) Đất nụng nghiệp, phi nụng nghiệp sử dụng làm kinh tế trang trại việc chuyển từ đất nụng nghiệp sang đất phi nụng nghiệp phục vụ trực tiếp sản xuất nụng nghiệp theo phương ỏn sản xuất, kinh doanh trang trại Uỷ ban nhõn dõn cấp huyện xột duyệt (Điều 75) Chương VIII: Chế độ sử dụng đất phi nụng nghiệp Nghị định giữ nguyờn cỏc quy định hành chế độ sử dụng đất ở, đất quốc phũng an ninh, đất chuyờn dựng, đất làm mặt sản xuất, kinh doanh, đất sử dụng vào mục đớch cụng cộng bổ sung quy định để xử lớ số vấn đề cụ thể sau: a) Thời hạn sử dụng đất phi nụng nghiệp khỏc (bao gồm đất hộ gia đỡnh, cỏ nhõn chuyển từ đất ở, đất cú nguồn gốc từ đất sang sử dụng vào mục đớch làm nhà bảo tàng riờng, sở văn hoỏ, nhà trưng bày, v.v mà khụng cú mục đớch kinh doanh) ổn định lõu dài (Điều 78) b) Căn vào quy hoạch xõy dựng đụ thị xột duyệt, Uỷ ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tỷ lệ diện tớch xõy dựng nhà trờn đất cú vườn, ao phự hợp với cảnh quan đụ thị (Điều 80) c) Người mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất thuộc dự ỏn đầu tư xõy dựng nhà để bỏn người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cỏ nhõn nước thực thỡ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cú thời hạn sử dụng đất ổn định lõu dài; nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền chờnh lệch tiền sử dụng đất tiền thuờ đất trả cho Nhà nước (Điều 81) d) Đối với đất để mở rộng xõy dựng cỏc tuyến đường giao thụng thuộc khu dõn cư đụ thị nụng thụn thỡ phải xỏc định rừ diện tớch đất sử dụng để làm đường diện tớch đất hai bờn đường thu hồi để khai thỏc quỹ đất, tạo cảnh quan bảo vệ mụi trường (Điều 82) đ) Quy định xử lý số điểm chế độ sử dụng đất xõy dựng khu cụng nghiệp (Điều 84), khu cụng nghệ cao (Điều 85), khu kinh tế (Điều 86) sau: - Thời hạn sử dụng đất khu cụng nghiệp gia hạn thờm khụng quỏ 70 năm thời hạn sử dụng đất cho phộp ngắn thời hạn sử dụng đất cỏc dự ỏn sản xuất, kinh doanh khu cụng nghiệp - Sử dụng đất khu cụng nghệ cao theo chế độ khụng phải nộp tiền sử dụng đất miễn tiền thuờ đất đất để xõy dựng hạ tầng kỹ thuật chung, khu đào tạo, khu nghiờn cứu ứng dụng cụng nghệ cao, khu ươm tạo doanh nghiệp cụng nghệ cao; - Nhà nước giao đất cho Ban quản lý khu kinh tế theo kế hoạch sử dụng đất chi tiết khu kinh tế xột duyệt e) Nhà đầu tư thực dự ỏn xõy dựng - chuyển giao (BT) thỡ khụng phải trả tiền sử dụng đất tiền thuờ đất thời gian xõy dựng Nhà nước giao đất cho thuờ đất nhà đầu tư để thực dự ỏn xõy dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT) nhà đầu tư miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất (Điều 87) g) Ưu tiờn sử dụng đất nụng nghiệp làng nghề để phỏt triển sản xuất, kinh doanh làng nghề nghề khụng gõy ụ nhiễm; di dời sở sản xuất làng nghề gõy ụ nhiễm mụi trường vào cụm cụng nghiệp (Điều 88) h) Nghiờm cấm việc sử dụng đất để lập nghĩa trang, nghĩa địa riờng; đất sử dụng làm nghĩa trang, nghĩa địa phải phự hợp với quy hoạch tớnh theo định mức sử dụng đất (Điều 94) Chương IX: Quản lý đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng Nghị định quy định cụ thể việc quản lý, đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng, giải trường hợp tự khai hoang, tự bao chiếm đất chưa sử dụng sau: - Uỷ ban nhõn dõn cỏc cấp lập quy hoạch sử dụng đất phải xỏc định rừ quỹ đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng kỳ quy hoạch (Điều 95); - Giao đất khụng thu tiền sử dụng đất cho đơn vị vũ trang, đơn vị niờn xung phong, tổ chức kinh tế, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn nụng dõn chưa cú đất sản xuất để khai hoang; giao đất cú thu tiền sử dụng đất, cho thuờ đất cỏc trường hợp khỏc (Điều 96); - Trường hợp tự khai hoang mà phự hợp với quy hoạch sử dụng đất, khụng cú tranh chấp, sử dụng đất cú hiệu thỡ xem xột cụng nhận quyền sử dụng đất theo quy định việc giao đất nụng nghiệp; trường hợp tự bao chiếm đất chưa sử dụng khụng đầu tư cải tạo để đưa đất vào sử dụng thỡ Nhà nước thu hồi đất (Điều 97) Chương X: Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Nghị định quy định cụ thể, chi tiết việc ỏp dụng quyền người sử dụng đất trường hợp cú điều kiện, số trường hợp Luật Đất đai chưa xỏc định cụ thể quyền nghĩa vụ, cụ thể sau: a) Thời điểm thực cỏc quyền người sử dụng đất theo nguyờn tắc phải thực xong nghĩa vụ tài chớnh, trừ trường hợp chậm nộp kể từ định giao đất cú hiệu lực thi hành trường hợp Nhà nước giao đất nụng nghiệp khụng thu tiền sử dụng đất (Điều 98) b) Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nụng nghiệp để thực dự ỏn đầu tư, phương ỏn sản xuất, kinh doanh phi nụng nghiệp (Điều 100) sau: - Mục đớch sử dụng diện tớch đất nhận chuyển nhượng phải phự hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước cú thẩm quyền xột duyệt; - Được Uỷ ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất, xỏc định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xột duyệt nhu cầu sử dụng đất theo quy định Điều 30 Nghị định này; - Phải thực nghĩa vụ tài chớnh việc chuyển mục đớch sử dụng đất theo quy định Điều 36 Luật Đất đai quy định Chớnh phủ thu tiền sử dụng đất c) Điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng đất (Điều 102, 103 Điều 104): - Khuyến khớch chuyển đổi quyền sử dụng đất nụng nghiệp để chống manh mỳn ruộng đất; - Chỉ hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trực tiếp sản xuất nụng nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lỳa; - Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn Nhà nước giao đất lần thứ hai đất nụng nghiệp khụng thu tiền sử dụng đất, đất miễn tiền sử dụng đất thỡ khụng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thời hạn 10 năm kể từ ngày giao đất lần thứ hai; - Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sinh sống xen kẽ phõn khu bảo vệ nghiờm ngặt, phõn khu phục hồi sinh thỏi thuộc rừng đặc dụng thỡ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sinh sống phõn khu đú d) Quy định xử lý đất nụng nghiệp sử dụng vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất Uỷ ban Thường vụ Quốc hội định đ) Quy định quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Điều 106); doanh nghiệp phỏp nhõn hỡnh thành gúp vốn quyền sử dụng đất (Điều 107); xử lý trường hợp doanh nghiệp liờn doanh với nước ngồi thuờ đất hộ gia đỡnh, cỏ nhõn chuyển thành doanh nghiệp 100% vốn nước (Điều 108) e) Trong trường hợp hợp tỏc xó bị giải thể, phỏ sản thỡ đất xó viờn gúp, đất Nhà nước giao cú thu tiền sử dụng đất, đất nhận chuyển nhượng gắn với mua tài sản trờn đất (tiền sử dụng đất, tiền mua tài sản, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khụng cú nguồn gốc từ ngõn sỏch nhà nước) tớnh vào tài sản hợp tỏc xó xử lý theo điều lệ hợp tỏc xó (Điều 109) g) Quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất xõy dựng nhà chung cư (Điều 110); quyền nghĩa vụ nhúm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất tài sản chung (Điều 111) h) Quy định việc Nhà nước trả lại quyền sử dụng đất giỏ trị quyền sử dụng đất đất mà Nhà nước mượn hộ gia đỡnh, cỏ nhõn (Điều 112) i) Quy định việc giải trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn mượn đất, thuờ đất hộ gia đỡnh, cỏ nhõn khỏc (Điều 113); giải trường hợp tổ chức mượn đất, thuờ đất cho mượn đất, cho thuờ đất (Điều 114) Đõy tồn lịch sử quan hệ dõn đất đai mà chưa cú quy định giải cụ thể (hiện cú quy định giải cỏc giao dịch dõn nhà theo Nghị số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20 thỏng năm 1998 Uỷ ban thường vụ Quốc hội) Chương XI: Trỡnh tự thủ tục hành chớnh quản lý sử dụng đất đai Nghị định quy định cụ thể, chi tiết hồ sơ, trỡnh tự thực thời gian giải cỏc cụng việc: a) Giao đất, giao lại đất, cho thuờ đất, chuyển mục đớch sử dụng đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, cấp lại cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng, chỉnh lớ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cú biến động quỏ trỡnh sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển từ hỡnh thức thuờ đất sang hỡnh thức giao đất b) Người sử dụng đất thực cỏc quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, chấp xoỏ chấp, bảo lónh xoỏ bảo lónh, gúp vốn chấm dứt gúp vốn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Trong cỏc trỡnh tự thủ tục cú quy định cụ thể sau: - Quy định thủ tục hành chớnh ỏp dụng chung trỡnh tự thủ tục cụ thể để trỏnh trựng lặp thực cỏc thủ tục hành chớnh quản lý, sử dụng đất đai - Trỏch nhiệm giải cụng việc quan, đơn vị - Quy định cụ thể quan thuế phải vào số liệu địa chớnh quan tài nguyờn mụi trường cung cấp để xỏc định nghĩa vụ tài chớnh mà khụng phải xỏc định lại cỏc số liệu để trỏnh phiền hà cho dõn - Cơ quan thuế xỏc định nghĩa vụ tài chớnh tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất, cỏc loại thuế liờn quan đến đất Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất xỏc định phớ lệ phớ cú liờn quan đến quản lý, sử dụng đất đai mà người sử dụng đất phải nộp thực thủ tục hành chớnh quản lý, sử dụng đất đai Chương XII: Giải tranh chấp, khiếu nại đất đai a) Nghị định quy định giải tranh chất đất đai trường hợp khụng cú giấy tờ quyền sử dụng đất (trường hợp cú giấy tờ Toà ỏn nhõn dõn giải quyết) sau: - Khuyến khớch hoà giải sở, khụng thành thỡ hoà giải bắt buộc Uỷ ban nhõn dõn cấp xó; kết hồ giải Uỷ ban nhõn dõn cấp xó phải lập thành biờn cú chữ ký cỏc bờn cú xỏc nhận hoà giải thành hoà giải khụng thành Uỷ ban nhõn dõn (Điều 159) - Cỏc trường hợp tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải Uỷ ban nhõn dõn cấp huyện, Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh Bộ trưởng Bộ Tài nguyờn Mụi trường (Điều 160) - Cỏc để giải việc giải tranh chấp đất đai mà cỏc bờn tranh chấp khụng cú giấy tờ quyền sử dụng đất (Điều 161) b) Nghị định quy định việc giải khiếu nại thực theo quy định Điều 138 Luật Đất đai ỏp dụng cỏc khiếu nại định hành chớnh, hành vi hành chớnh quan hành chớnh thực giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất, trưng dụng đất, cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất, bồi thường giải phúng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp sử dụng đất ổn định, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia hạn thời hạn sử dụng đất (Điều 162) Đối với cỏc cụng việc hành chớnh khỏc giải theo phỏp luật khiếu nại, tố cỏo (Điều 165) Chương XIII: Phỏt xử lý vi phạm phỏp luật đất đai người quản lý Nghị định quy định đối tượng ỏp dụng, nguyờn tắc xử lớ vi phạm, hỡnh thức kỷ luật, trỏch nhiệm vật chất trường hợp người quản lý vi phạm phỏp luật đất đai; cỏc hành vi vi phạm cụ thể hỡnh thức xử lớ theo mức độ vi phạm; biện phỏp tiếp nhận trỏch nhiệm xử lý cỏc phỏt kiến nghị tổ chức, cụng dõn cỏc vi phạm (cơ chế "đường dõy núng"); trỏch nhiệm cụ thể cỏn địa chớnh Chủ tịch Uỷ ban nhõn dõn cấp xó vi phạm phỏp luật người sử dụng đất Một số nội dung cụ thể sau: a) Đối tượng ỏp dụng Người đứng đầu tổ chức, Thủ trưởng quan cú thẩm quyền định quản lý đất đai; cỏn bộ, cụng chức thuộc quan quản lý đất đai cỏc b) Hỡnh thức kỉ luật bao gồm từ khiển trỏch, cảnh cỏo, hạ bậc lương, hạ ngạch, cỏch chức đến buộc thụi việc (Điều 168) c) Quy định nhúm hành vi vi phạm với 23 hành vi cụ thể (từ Điều 169 đến Điều 175) d) Uỷ ban nhõn dõn quan quản lý đất đai cỏc cấp cú trỏch nhiệm cụng bố cụng khai số điện thoại riờng, hũm thư riờng, địa điểm riờng để tiếp nhận phỏt hiện, kiến nghị tổ chức, cụng dõn vi phạm phỏp Luật Đất đai quản lý, sử dụng đất (Điều 180) đ) Uỷ ban nhõn dõn cỏn địa chớnh cấp xó cú trỏch nhiệm quyền hạn cụ thể việc phỏt hiện, ngăn chặn, buộc khụi phục tỡnh trạng ban đầu xẩy cỏc hành vi vi phạm phỏp luật đất đai địa phương Chương XIV: Điều khoản thi hành Nghị định cú số quy định cụ thể sau: a) Thời hạn thống thực cỏc giao dịch quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kể từ ngày 01 thỏng 01 năm 2007 (Điều 184) b) Thời hạn hoàn thành việc thành lập hệ thống Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh thỏng năm 2005 (Điều 185) c) Nghị định thay 12 Nghị định bói bỏ phần nội dung cú liờn quan đến đất đai Nghị định khỏc d) Nghị định thi hành Luật Đất đai cú hiệu lực thi hành sau 15 ngày kể từ ngày đăng Cụng bỏo Những nội dung Nghị định số 188/2004/NĐ - CP ngày 16/11/2004 phủ Phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất A Kết cấu Nghị định - Nghị định 87-CP ngày 17-8-1994 Chính phủ quy định khung giá đất không chia Chương, mà chia thành Điều - Nghị định (thay NĐ 87-CP) chia làm chương, bao gồm 17 Điều: Chương I: Những quy định chung: gồm Điều, (từ 1-3) - Điều 1: Đối tượng điều chỉnh - Điều 2: Phạm vi áp dụng - Điều 3: Giải thích từ ngữ Chương II: Phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất: gồm Điều, (từ 47) - Điều 4: Phương pháp xác định giá đất - Điều 5: Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất - Điều 6: Khung giá loại đất - Điều 7: Điều chỉnh khung giá loại đất Chương III: Định giá loại đất địa phương: gồm Điều, (từ 8-15) - Điều 8: Nguyên tắc phân vùng đất nông thôn, phân hạng đất nông nghiệp để định giá đất - Điều 9: Xác định vùng đất, hạng đất vị trí loại đất cụ thể nông thôn để định giá đất - Điều 10: Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất thị loại đất cụ thể để định giá đất - Điều 11: Thẩm quyền phân vùng, phân hạng đất, phân loại đường phố vị trí đất cụ thể để định giá - Điều 12: Khu vực đất giáp ranh - Điều 13: Định giá loại đất cụ thể địa phương - Điều 14: Giá đất khu vực giáp ranh - Điều 15: Điều chỉnh giá loại đất cụ thể địa phương Chương IV: Tổ chức thực hiện: gồm Điều (từ 16-17) - Điều 16: Tổ chức thực - Điều 17: Điều khoản thi hành B- Những nội dung chủ yếu, quan trọng Nghị định vấn đề cần hướng dẫn thực Nội dung Chương I : Những quy định chung: a) Chương I quy định rõ: Nghị định quy định phương pháp xác định giá loại đất định giá đất cụ thể địa phương Giá đất địa phương ủy ban nhân dân cấp tỉnh định theo quy định Nghị định sử dụng làm để xử lý mối quan hệ tài Nhà nước tổ chức, cá nhân sử dụng đất Những quan hệ tài là: Tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất; Tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất khơng thu tiền sử dụng đất; Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ từ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích b) Như vậy, Nghị định sử dụng làm quy định giá loại đất cụ thể để xử lý quan hệ tài Nhà nước tổ chức, cá nhân sử dụng đất Không áp dụng người có quyền sử dụng đất thỏa thuận giá đất thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất Những nội dung Chương II: Phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất a) Về phương pháp xác định giá đất: Để thực nguyên tắc xác định giá đất quy định Điều 56 Luật Đất đai năm 2003 : “Sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường, có chênh lệch lớn so với giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế thị trường phải điều chỉnh cho phù hợp” * Nghị định đưa phương pháp xác định giá đất: Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp thu nhập Hai phương pháp áp dụng để xác định giá trị đất, lô đất cụ thể làm để định giá hàng loạt cho loại đất, vị trí đất… * Đây nội dung hoàn toàn so với Nghị định 87-CP năm 1994, xây dựng sở tổng kết kinh nghiệm định giá đất năm vừa qua UBND tỉnh, thành phố nước; kết hợp với việc nghiên cứu phương pháp xác định giá đất mà nước giới áp dụng cách phổ biến để vận dụng phù hợp với điều kiện nước ta * Hai phương pháp xác định giá đất Nghị định Thông tư hướng dẫn làm rõ sau: - Về phương pháp so sánh trực tiếp: + Phương pháp so sánh trực tiếp Nghị định quy định phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích mức giá đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường loại đất tượng Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường Nghị định giải thích rõ, số tiền VND tính đơn vị diện tích đất hình thành từ kết giao dịch thực tế mang tính phổ biến người cần chuyển nhượng người muốn chuyển nhượng không bị ảnh hưởng yếu tố tăng giá đầu cơ, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống + Muốn áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất; Thông tư hướng dẫn thực Nghị định quy định cần phải tiến hành bước công việc sau: a- Bước 1: Khảo sát thu thập thông tin: - Xác định địa điểm đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin Lựa chọn từ đến đất, khu đất tương đồng với loại đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng, sở pháp lý liền kề khu vực lân cận với đất, khu đất cần định giá có điều kiện tương tự, so sánh với đất, khu đất cần định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổ chức giao dịch sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết - Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn khoảng thời gian gần với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá đất khu đất cần định giá Trường hợp không thu thập thông tin khoảng thời gian gần nhất, thu thập thơng tin giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất Nếu khơng có thơng tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian gần thời gian 01 năm để thu thập, thu thập thơng tin thời gian 03 năm tính đến thời điểm định giá đất - Những thơng tin cần thu thập: + Địa điểm, đặc điểm đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, đặc trưng địa lý đất, tài sản đất); + Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm điều kiện cảnh quan, nguồn nước; mức độ nhiễm khơng khí nguồn nước; mức độ thối hóa đất, v.v mơi trường kinh tế - xã hội gồm điều kiện kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi giao thông, thương mại, thơng tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự an ninh xã hội, v.v.); + Các đặc điểm pháp lý (qui hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, đất tặng, cho, thuê, lấn chiếm, v.v.); + Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, đấu giá quyền sử dụng đất thành công; + Thống kê mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng đất; + Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng tốn - Điều kiện thơng tin: Những thông tin phải thu thập từ kết giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường, tức giao dịch người mua người bán tự nguyện, bên có đầy đủ thông tin hiểu biết loại đất, đất, khu đất mà tham gia giao dịch Những giao dịch mua bán khơng có tính đầu cơ, không bị sức ép thời gian, bị ép buộc mua bán mua bán bên có quan hệ huyết thống, khơng có giấy tờ hợp pháp lý chủ quan khác gây tác động làm sai lệch trình hình thành vận động bình thường giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường b- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin: Căn thông tin khảo sát, thu thập Bước 1, tiến hành phân tích, so sánh để lựa chọn tiêu chí giống khác đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá Trên sở xác định tiêu chí giống khác biệt giá để tính tốn, xác định giá cho đất, khu đất cần định giá c- Bước 3: Thực điều chỉnh yếu tố khác biệt giá đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho đất cần định giá Giá trị ước tính đất, khu đất cần định giá tính theo cách điều chỉnh yếu tố khác biệt giá với đất, khu đất so sánh sau: Giá trị ước tính Giá đất, = khu đất cần định quyền sử dụng đất đất, khu đất giá đất, khu đất so sánh giá so sánh với đất, khu đất cần định giá chuyển nhượng Mức tiền điều chỉnh mức giá hình ± thành từ yếu tố khác biệt Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá đất, khu đất so sánh đất, khu đất cần định giá lượng điều chỉnh khác biệt giá xuất phát từ khác biệt vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm loại đất, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v Sự khác biệt giá đất so sánh đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối tỷ lệ % giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) xác định vào đánh giá chuyên gia quan định giá đất Trường hợp giá đất có biến động khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất đất so sánh đến thời điểm xác định giá đất cần định giá, phải điều chỉnh mức giá đất so sánh ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường, sau thực việc điều chỉnh tiếp mức giá đất so sánh theo công thức nêu d- Bước 4: Xác định giá đất cần định giá cách lấy số bình quân mức giá đến đất, khu đất so sánh tính tốn điều chỉnh khác biệt giá Bước - Khấu trừ giá trị tài sản đất Đối với trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm giá trị tài sản đất (cơng trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất có trồng lâu năm cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, v.v., ăn quả) tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị cịn lại cơng trình, nhà cửa, vật kiến trúc, trồng đầu tư đất theo công thức sau: Giá đất thời điểm xác định giá Tổng giá trị khu đất (gồm giá = Giá trị cịn lại cơng trình, trị đất cơng trình đất) - nhà cửa, vật kiến trúc, thời điểm xác định giá trồng thời điểm xác định giá Trong đó: Giá trị cịn lại cơng trình, nhà cửa, Ngun = giá tổng chi Tỷ - lệ khấu hao Nguyên x giá tổng chi Số năm x sử dụng vật kiến trúc, phí đầu tư xây hàng phí đầu tư cơng trồng thời điểm dựng cơng năm (%) xây dựng trình đầu xác định giá trình cơng trình tư Phương pháp tính tổng chi phí đầu tư xây dựng cơng trình, vườn lâu năm; phương pháp tính khấu hao; tỷ lệ khấu hao áp dụng theo quy định hành Nhà nước Đối với cơng trình, vật kiến trúc lâu năm không nằm danh mục qui định hành khấu hao Nhà nước Sở Tài phối hợp với Sở, ngành liên quan vào nguyên tắc tính khấu hao để hướng dẫn phương pháp tính khấu hao cho phù hợp Trường hợp cơng trình, nhà cửa, vật kiến trúc trồng lâu năm đất hết thời hạn khấu hao mà khai thác sử dụng, giá trị tính theo giá trị đánh giá lại tài sản Đối với trồng thời kỳ đầu tư xây dựng khơng tính khấu hao Ngun giá trồng lâu năm thời kỳ xây dựng giá trị đầu tư lũy thời điểm định giá đất tính theo giá trị đánh giá thực tế - Về phương pháp thu nhập: + Phương pháp thu nhập Nghị định quy định phương pháp xác định mức giá tính thương số mức thu nhập túy thu hàng năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) Ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn + Muốn áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất; Thông tư hướng dẫn thực Nghị định quy định cần phải tiến hành bước công việc sau: Bước 1: Tiến hành tính tổng thu nhập hàng năm đất cần định giá mang lại Bước 2: Tính tổng chi phí hình thành tổng thu nhập khoản phải nộp theo Luật định Bước 3: Xác định thu nhập túy hàng năm theo công thức : Thu nhập = Tổng thu nhập hàng - Tổng chi phí túy hàng năm năm tính Bước tính Bước Bước 4: ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau: Thu nhập túy hàng năm thu Giá đất ước tính = từ đất Lãi suất tiền gửi tiết kiệm/năm + Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập cần ý: Đối với trường hợp có tài sản đất, tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị lại tài sản đất - Sử dụng kết hợp phương pháp: Nghị định cho phép: Căn vào tình hình cụ thể thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ loại đất, số liệu thu thập, ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định giá cho phù hợp; trường hợp cần thiết sử dụng kết hợp hai phương pháp xác định giá đất nêu để kiểm tra, so sánh, đối chiếu mức giá ước tính để định mức giá cụ thể Thông tư hướng dẫn Nghị định quy định trường hợp sau cần phải sử dụng kết hợp hai phương pháp: - Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn phổ biến thị trường, số liệu thu thập khơng có tính hệ thống - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường biến động bất thường, không phản ánh quan hệ cung cầu đất điều kiện bình thường - Mức giá đất ước tính cách áp dụng hai phương pháp xác định giá đất có kết cao mức giá tối đa khung giá giới hạn cho phép vận dụng Chính phủ quy định  ... sau: Giá đất thời điểm xác định giá Tổng giá trị khu đất (gồm giá = Giá trị lại cơng trình, trị đất cơng trình đất) - nhà cửa, vật kiến trúc, thời điểm xác định giá trồng thời điểm xác định giá Trong. .. cần định giá để xác định giá cho đất cần định giá Giá trị ước tính đất, khu đất cần định giá tính theo cách điều chỉnh yếu tố khác biệt giá với đất, khu đất so sánh sau: Giá trị ước tính Giá. .. Nghị định vấn đề cần hướng dẫn thực Nội dung Chương I : Những quy định chung: a) Chương I quy định rõ: Nghị định quy định phương pháp xác định giá loại đất định giá đất cụ thể địa phương Giá đất