Đang tải... (xem toàn văn)
Lựa chọn phương pháp định giá BĐS phù hợp để xác định giá đất tại thành phố Bắc Ninh.
ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC Lựa chọn phương pháp định giá BĐS phù hợp để xác định giá đất thành phố Bắc Ninh A ĐẶT VẤN ĐỀ 1.Sự cần thiết đề tài Nên chọn phương pháp định giá cho phù hợp? +Thực tế định giá thường thiếu vững rõ ràng +Định giá cơng việc ước tính Phạm vi nghiên cứu đề tài Nghiên cứu hình thành giá thị trường BĐS đất thành phố Bắc Ninh B.SỰ CẦN THIẾT CỦA CÔNG VIỆC ĐỊNH GIÁ BĐS ĐỐI VỚI NỀN KINH TẾ NÓI CHUNG VÀ ĐỐI VỚI NGÀNH XÂY DỰNG NÓI RIÊNG Trả lời cho câu hỏi: a Sự cần thiết kinh tế ? b Sự cần thiết ngành xây dựng ? C.CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA THẨM ĐỊNH BĐS 1.Nguyên tắc hoạt động định giá BĐS Tổ chức,cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải đảm bảo điều kiện quy định khoản điều Luật kinh doanh BĐS Việc định giá BĐS phải dựa tiêu chuẩn,kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mơ thực trạng BĐS, giá trị thị trường thời điểm định giá Quá trình định giá BĐS phải độc lập, khách quan, trung thực tuân thủ pháp luật 2.Các nguyên tắc định giá BĐS 2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu a.Nội dung nguyên tắc:Giá trị tài sản thừa nhận điều kiện sử dụng tốt hiệu b.Cơ sở đề nguyên tắc:Con người sử dụng tài sản nguyên tắc khai thác cách tối ưu lợi ích mang lại nhằm bù đắp chi phí phải bỏ c.Áp dụng nguyên tắc:cần tình sử dụng tốt hiệu 2.2 Nguyên tắc thay a.Nội dung nguyên tắc:giới hạn cao giá trị tài sản không vượt chi phí để tạo tài sản tương tự b.Cơ sở đề nguyên tắc:một người mua thận trọng có lý trí khơng bỏ số tiền bỏ số tiền mà có tài sản tương tự để thay c.Áp dụng nguyên tắc:phải nắm rõ thông tin giá hay chi phí để tạo tài 3.Nguyên tắc dự báo khoản lợi ích tương lai a.Nội dung nguyên tắc:trị tài sản định lợi ích tương lai tài sản mang lại b.Cơ sở đề nguyên tắc:giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định c.Áp dụng nguyên tắc:phải dự kiến lợi ích thiết phải dựa vào khoản lợi ích để ước tính giá trị tài sản 4.Nguyên tắc đóng góp: a.Nội dung nguyên tắc:Giá trị tài sản hay phận cấu thành tài sản, phụ thuộc vào có mặt hay vắng mặt yếu tố b.Cơ sở đề nguyên tắc:giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ sở hữu tài sản c.Áp dụng nguyên tắc:Muốn xác định giá trị đóng góp phận cần lấy giá trị tồn bơ trừ giá trị phận cịn lại 5.Nguyên tắc cung-cầu a.Nội dung nguyên tắc:Giá BĐS xác định mối quan hệ cung-cầu tài sản thị trường ngược lại b.Cơ sở đề nguyên tắc:Giá thị trường tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu tỷ lệ nghịch với yếu tố cung c.Áp dụng nguyên tắc:Trước thực việc điều chỉnh số liệu chứng cớ thị trường, cần phải xác minh cách rõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật “thay so sánh” hay không ? Thực đánh giá, dự báo tương lai cung cầu giá cả, đánh giá độ tin cậy tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu nhập D CÁC CĂN CỨ ĐỊNH GIÁ BĐS I.Hành lang pháp lý a.Hệ thống văn Pháp lý chung định giá tài sản b.Các sách liên quan đến quản lý đất đai II.Đặc điểm BĐS thị trường BĐS 2.1 Đặc điểm BĐS a.Cố định vị trí b.Có tính bền vững c.Tính khác biệt d.Tính khan e.Có nhu cầu f.Có thể chuyển giao 2.2 Thị trường BĐS 2.2.1 Khái niệm thị trường BĐS 2.2.2 Một số đặc điểm thị trường BĐS nước ta F.LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ VÀ THỰC HÀNH ĐỊNH GIÁ BĐS Các phương pháp định giá phổ biến 1.Phương pháp so sánh trực tiếp 1.1Cơ sở lý luận 1.2 Kỹ thuật đánh giá 1.3 Ưu,nhược điểm phạm vi áp dụng 2.Phương pháp thặng dư 1.1Cơ sở lý luận 1.2 Kỹ thuật đánh giá 1.3 Trình tự tiến hành 1.4 Ưu,nhược điểm phạm vi áp dụng 3.Phương pháp đầu tư 1.1Cơ sở xây dựng phương pháp 1.2Các bước tiến hành 1.3 Ưu,nhược điểm phạm vi áp dụng 4.Phương pháp chi phí 1.1Cơ sở lý luận 1.2Các bước tiến hành 1.3 Ưu,nhược điểm phạm vi áp dụng E.QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BĐS Quy trình định giá bao gồm bước: Xác định vấn đề Lên kế hoạch Thu thập thơng tin Phân tích thơng tin Chuẩn bị báo cáo Báo cáo định giá F.LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ VÀ THỰC HÀNH ĐỊNH GIÁ BĐS Đối với BĐS đất đai chủ yếu ta sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp thu nhập để định giá.Trong đề tài nghiên cứu ta dùng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp định giá BĐS thành phố Bắc Ninh Tiến hành định giá cho BĐS giả định với thông tin thị trường nêu sau: Giả định có khu đất có diện tích 4000 m2 thuộc Thành phố Bắc Ninh cần bán (khu đất A).Trong trình định giá thu thập thông tin khu đất liền kề có diện tích 6500 m2 (Khu B)có thể so sánh với khu đất cần định giá giao dịch thành công sàn giao dịch BĐS để xây dựng trung tâm thương mại diễn gần với thời điểm xác định giá khu đất nêu trên.Tổng số tiền đấu giá khu đất B 97.5 tỷ đồng tính đơn giá mét vng 15,0 triệu đồng với tất thông tin thu thập được,tiến hành so sánh khu đất A khu đất B sau: Các tiêu so sánh Những điểm giống Khu đât A Khu đất B 1.Căn pháp lý Có giấy chứng nhân quyền sử dung đất Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.Mục đích sử dụng Đất thị loại III Đất thị loại III 3.Vị trí đất Đất có mặt tiền liền với đường phố lớn Đất có mặt tiền liền với đường phố lớn Khơng có Khơng có 4.Tài sản đất Những điểm khác Khu đất A Khu đất B 5.Tình trạng mua bán Tự nguyện Tự nguyện 6.Loại đường Loại Loại 7.Mặt tiền 100 65 8.Chiều sâu 40 100 9.Kết cấu hạ tầng: Kém thuận lợi (Có mặt giáp đường lớn) -Đường giao thơng Thuận lợi( Có mặt giáp đường,1mặt giáp đường lớn) 10.Môi trường: -Độ ồn -Độ bụi 11 Điều kiện kinh tế,văn hoá xã hội ồn ồn Bụi Khu tập trung đơng dân cư bn bán sầm uất,có thu nhập Ít bụi Khu tập trung nhiều quan nghiệp,công sở, trường học Từ việc so sánh ta nhận thấy có đặc điểm giống đặc điểm khác sử dụng phương pháp chuyên gia kết hợp phương pháp thống kê nhằm tính tốn hệ số khác biệt đặc điểm: STT Các yếu tố điều chỉnh Khu đất A Khu đất B Chiều rộng mặt tiền Rộng hơn: 10điểm Hẹp hơn:8 điểm Chiều sâu Ngắn hơn:10điểm Sâu hơn:7 điểm Giao thông Kém thuân lợi:7điểm Thuận lợi:10 điểm Độ bụi Bụi hơn:8 điểm Ít bụi hơn:9điểm ĐK kinh tế văn hố xã Bn bán sầm t,có hội thu nhập cao:10 điểm` Tập trung nhiều quan hành cơng sở,trường học:8 điểm Với điểm giảm 5% giá trị,mỗi điểm tămg cộng thêm 5% giá trị khu đất so sánh B.Với quy ước thì: Trên sở đấu giá thành công khu đất B 97.5 tỷ đồng so sánh để định giá cho khu đất A Mức giá khu đất A bị giảm: -Giao thông:A B điểm giảm 15% = 14.625 tỷ đồng -Độ bụi : A B điểm giảm 5% = 4.875 tỷ đồng Tổng số giảm giá A B là:19.5 tỷ đồng A công thêm: -Chiều rộng mặt tiền:A B 2điểm tăng 10% =9.75 tỷ đồng -Chiều sâu:A B điểm tăng 15% = 14.625 tỷ đồng -Điều kiện kinh tế văn hoá xã hội:A B điểm tăng 10% =9.75 tỷ đồng Tổng giá tăng khác biệt A B là: 34.125 tỷ đồng Giá khu đất B điều chỉnh lại sau: A’ = 97.5 – 19.5 + 34.125 = 112.125 tỷ đồng Tính đơn giá 1m2 là: 112125 tr đ/6500m2 =17.25 trđ/m2 Giả sử q trình định giá cịn thu thập thêm BĐS để so sánh với khu đất A là:C,D,E Kết phân tích so sánh giá khu đất C điều chỉnh theo yếu tố khu đất A 18.23 trđ/m2,của khu đất D điều chỉnh là:17.91 trđ/m2 khu E điều chỉnh là:17.05 trđ/m2 Đơn giá khu đất A xác định cách lấy trung bình mức giá trên: (18.23+17.91+17.05+17.25)/4 = 17.61 trđ/m2 Như đơn giá khu đất A Thành phố Bắc Ninh ước đạt khoảng 17.61 trđ/m2 Bất động sản 2: Lô đất cần định giá đất khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất quyền địa phương xác nhận việc sử dụng phù hợp với quy hoạch, khơng có tranh chấp, có diện tích 500 m2 Giá chuyển nhượng đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp vị trí tương tự 10.000.000đ/m2.Giá đất theo quy định UBND địa phương 8.000.000đ/m2.Hạn mức giao đất trường hợp giao đất theo UBND địa phương quy định tối đa 150m2 Theo quy định hành,khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ,người sử dụng phải nộp 50% tiền sử dụng đất diện tích đất hạn mức theo giá hành Nhà nước phải nộp 100% tiền sử dụng đất với phần vượt hạn mức giao đất * Dựa vào số liệu thị trường cho ta nhận thấy: + Đất khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất + Phù hợp với quy hoạch,khơng có tranh chấp + Một phần nằm hạn mức giao đất UBND địa phương quy định phần nằm hạn mức giao đất + Phải nộp 50% tiền sử dụng đất tính theo giá Nhà nước quy định với phần hạn mức 100% phần vượt hạn mức + Có thơng tin giao dịch thị trường BĐS tương tự so sánh *Từ ta tiến hành định giá cho BĐS sau: + Giá trị lơ đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp có diện tích với lô đất cần định giá là: 10.000.000 đ/m2 x 500m2 = 5.000.000.000đ = tỷ đồng + Tiền sử dụng đất phải nộp để có quyền sử dụng lơ đất cách hợp pháp là: - Đối với phần đất hạn mức giao đất: 150m2 x 8.000.000 đ/m2 x 50% = 600.000.000 đ = 0.6 tỷ đồng - Đối với phần vượt hạn mức giao đất : (500 – 150 )m2 x 8.000.000 đ/m2 x100% = 2.800.000.000 đ = 2.8 tỷ đồng + Như giá trị lô đất cần định giá là: 5tỷ đồng – 0.6 tỷ đồng – 2.8 tỷ đồng = 1.6 tỷ đồng = 1.600.000.000 đ + Đơn giá tính cho 1m2 đất là: 1.600.000.000 đ/ 500 m2 = 3.200.000 đ/m2 G.KẾT LUẬN Định giá BĐS sản công việc ước tính giá trị tiền BĐS Quá trình định giá hàm chứa nhiều yếu tố chủ quan Kết định giá phụ thuộc nhiều vào chất lượng thơng tin thị trường thu thập kinh nghiệm người thẩm định Việc lựa chọn phương pháp định giá phụ thuộc nhiều vào đặc điểm BĐS,thông tin thị trường BĐS so sánh thân phương pháp định giá XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN! ... VẤN ĐỀ 1.Sự cần thiết đề tài Nên chọn phương pháp định giá cho phù hợp? +Thực tế định giá thường thiếu vững rõ ràng +Định giá công việc ước tính Phạm vi nghiên cứu đề tài Nghiên cứu hình thành. .. với BĐS đất đai chủ yếu ta sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp thu nhập để định giá. Trong đề tài nghiên cứu ta dùng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp định giá BĐS thành. .. trường BĐS 2.2.1 Khái niệm thị trường BĐS 2.2.2 Một số đặc điểm thị trường BĐS nước ta F.LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ VÀ THỰC HÀNH ĐỊNH GIÁ BĐS Các phương pháp định giá phổ biến 1 .Phương pháp