1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỒ HỒ CHÍ MINH *** TRẦN HÀ KIM THANH PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP Chuyên ngành: Kinh tế – Tài chính – Ngân hàng Mã số: 62.31.12.01 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS. TS NGUYỄN MINH KIỀU TS NGUYỄN VĂN THUẬN Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2011 2 LỜI CAM ĐOAN Đề tài nghiên cứu này do chính tác giả thực hiện, các kết quả nghiên cứu chính trong luận án là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. Tất cả những phần kế thừa, tham khảo đều được trích dẫn và ghi nguồn cụ thể trong danh mục tài liệu tham khảo. Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 2 năm 2010 Tác giả Trần Hà Kim Thanh 3 MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Lời cảm ơn Mục lục . i Danh mục các chữ viết tắt . viii Danh mục các bảng x Danh mục hình vẽ xii PHÂN TỔNG QUAN 1 1 Giới thiệu . 1 2 Mục tiêu nghiên cứu 2 3 Phương pháp và phạm vi nghiên cứu . 5 4 Ý nghĩa nghiên cứu 6 5 Cấu trúc đề tài 8 6 Các điểm mới và giới hạn của luận án . 9 CHƯƠNG 1: TÍN DỤNG NHÀ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI VIỆT NAM VÀ XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Giới thiệu . 12 1.2 Nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp . 13 1.2.1 Thu nhập, tích lũy và chi phí cho nhà ở của người dân . 13 1.2.2 Dự báo nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp 15 4 1.2.3 Hoạt động đầu tư và xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp của các doanh nghiệp bất động sản 16 1.2.4 Các quy định và cơ chế khuyến khích hoạt động đầu tư, xây dựng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp . 19 1.3 Thay đổi quan điểm về nhà ở trong cơ chế thị trường và sự cần thiết tài trợ vốn bằng tín dụng ngân hàng . 21 1.4 Vấn đề tín dụng nhà cho người có thu nhập thấp 22 1.4.1 Hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng đối với người có thu nhập trung bình và thấp . 22 1.4.2 Hoạt động cho vay mua nhà dành cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp của Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM . 24 1.4.3 Đánh giá và dự báo nhu cầu tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp 26 1.4.4 Các quy định và chính sách hổ trợ của Chính phủ về tín dụng nhà ở cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp . 28 1.5 Một số chương trình hổ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp . 29 1.5.1 Chương trình tiết kiệm nhà ở . 29 1.5.2 Cho vay ưu đãi từ ngân hàng ADB 32 1.6 Vấn đề nhà ở và tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các quốc gia trên thế giới 32 1.6.1 Kinh nghiệm phát triển nhà ở tại Singapore 32 1.6.2 Các tổ chức trung gian tài chính nhà ở tại Châu Á – TBD 33 1.6.3 Các công cụ tài chính nhà ở cho người nghèo tại Châu Á . 36 1.7 Xác định vấn đề nghiên cứu . 39 1.8 Tín dụng NHTM – Công cụ quan trọng giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp . 43 5 CHƯƠNG 2: LÝ THUYẾT TÍN DỤNG . 46 2.1 Giới thiệu . 46 2.2 Mục tiêu hoạt động của ngân hàng 47 2.3 Tín dụng nhà ở trong lý thuyết tín dụng 49 2.4 Chính sách tín dụng của NHTM 51 2.4.1 Mục tiêu, cơ sở hình thành chính sách tín dụng . 51 2.4.1.1 Mục tiêu 51 2.4.1.2 Cơ sở hình thành chính sách tín dụng . 52 [1] Nguồn vốn và tính chất của nguồn vốn 53 [2] Tính ổn định của các khoản ký thác . 53 [3] Chính sách tiền tệ và tài chính của nhà nước 53 [4] Khả năng và kinh nghiệm của đội ngũ nhân viên . 53 [5] Các điều kiện về kinh tế 54 [6] Khả năng sinh lợi và rủi ro của các khoản cho vay 54 2.4.2 Nội dung của chính sách tín dụng 55 [1] Xác định quy mô tín dụng . 55 [2] Xác định giới hạn tín dụng 56 [3] Xác định loại hình tín dụng . 56 [4] Xác định lĩnh vực tài trợ của tín dụng . 57 [5] Xác định kỳ hạn tín dụng 57 [6] Xác định lãi suất hay giá cả của tín dụng . 58 [7] Xác định phương thức thu hồi vốn và lãi 61 [8] Đảm bảo an toàn cho khoản vay . 62 2.4.3 Quy định pháp lý về cho vay . 63 2.4.3.1 Nguyên tắc cho vay . 63 6 2.4.3.2 Điều kiện vay vốn . 64 2.4.3.3 Đối tượng cho vay . 64 2.4.3.4 Quy định về đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay 64 2.4.4 Quy trình tín dụng 65 2.4.5 Thẩm định tín dụng 67 2.4.5.1 Thẩm định tư cách khách hàng . 68 2.4.5.2 Thẩm định khả năng tài chính . 69 2.4.5.3 Thẩm định khả năng trả nợ . 70 2.4.5.4 Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay . 71 2.4.6 Bảo đảm tín dụng . 71 2.4.6.1 Bảo đảm bằng tài sản thế chấp 72 2.4.6.2 Bảo đảm bằng tài sản cầm cố . 72 2.4.6.3 Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay 73 2.4.6.4 Bảo đảm bằng hình thức bảo lãnh . 73 2.5 Rủi ro tín dụng và mô hình đánh giá rủi ro tín dụng . 74 2.5.1 Xác định các loại rủi ro 74 2.5.2 Nguồn gốc phát sinh rủi ro tín dụng 76 2.5.3 Ước lượng và kiểm soát rủi ro tín dụng 76 2.5.4 Mô hình phân tích, đánh giá rủi ro tín dụng . 77 2.5.4.1 Mô hình định tính 77 2.5.4.2 Mô hình lượng hóa rủi ro tín dụng 78 [1] Mô hình điểm số Z 78 [2] Mô hình điểm số tín dụng tiêu dùng . 79 2.6 Tổng hợp và phân nhóm các yếu tố ảnh hưởng quyết định cho vay của ngân hàng thương mại 80 7 CHƯƠNG 3: XU HƯỚNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NHTM ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP 3.1 Giới thiệu . 84 3.2 Sơ lược các nghiên cứu liên quan và xác định phương pháp 85 3.2.1 Vấn đề nghiên cứu . 85 3.2.2 Xác định phương pháp nghiên cứu 87 3.2.3 Quy trình nghiên cứu . 90 3.3 Nghiên cứu định tính . 91 3.3.1 Mục tiêu nghiên cứu định tính của đề tài 92 3.3.2 Quy trình thực hiện 92 3.3.3 Chọn mẫu, phỏng vấn 93 3.3.4 Phân tích số liệu . 94 3.3.5 Kết quả nghiên cứu định tính . 95 3.4 Nghiên cứu định lượng 106 3.4.1 Mục tiêu nghiên cứu 107 3.4.2 Chọn mẫu và thu thập số liệu . 107 3.4.3 Quy trình xây dựng thang đo . 109 3.4.4 Xây dựng thang đo lường các vấn đề nghiên cứu 110 3.4.5 Kết quả đánh giá các nhóm biến số ảnh hưởng đến xu hướng cho vay mua nhà của các NHTM đối với người có thu nhập trung bình và thấp . 114 3.4.6 Kết quả nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp của NHTM 120 3.4.6.1 Mô hình nghiên cứu 120 3.4.6.2 Kết quả phân tích hồi quy các yếu tố tác động đến xu hướng cho người có thu nhập trung bình và thấp vay mua nhà của các NHTM 123 3.4.6.3 Đánh giá kết quả nghiên cứu định lượng 127 8 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ GIẢI PHÁP 4.1 Giới thiệu . 129 4.2 Tóm tắt kết quả nghiên cứu 130 4.3 Nghiên cứu một số giải pháp có liên quan . 132 4.3.1 Phát triển thị trường cầm cố thứ cấp động sản . 132 4.3.2 Chứng khoán MBSs (mortgage – back securities) . 133 4.3.3 Mô hình PPP (Public – Private – Partnerships) . 136 4.3.4 Tài chính vi mô cho việc phát triển nhà ở (Micro –finance) 137 4.4 Giải pháp phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp . 138 4.4.1 Nghiên cứu và xây dựng các chính sách hỗ trợ khuyến khích phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp . 138 4.4.2 Các vấn đề cần quan tâm trong việc khuyến khích, hỗ trợ hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp . 139 4.4.2.1 Nguồn vốn dài hạn 140 4.4.2.2 Lãi suất, thời hạn, hạn mức vay và phương án trả nợ . 141 4.4.2.3 Đảm bảo tiền vay và xử lý tài sản thế chấp . 142 4.4.2.4 Nâng cao năng lực, nghiệp vụ của các NHTM . 143 4.4.3 Đề xuất mô hình tác động thông qua tổ chức trung gian (joint – centre) trong việc khuyến khích các NHTM phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Việt Nam . 145 4.4.4 Vấn đề quản lý, hỗ trợ, khuyến khích phát triển hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở giá trị trung bình và thấp 148 4.4.5 Các vấn đề khác . 149 9 KẾT LUẬN 152 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ 154 TÀI LIỆU THAM KHẢO . 155 PHỤ LỤC . 166 10 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT NHTM Ngân hàng thương mại NHNN Ngân hàng nhà nước TCTD Tổ chức tín dụng UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa CB-CNV Cán bộ, công nhân viên ĐBQH Đại biểu quốc hội TP Thành phố TĐC Tái định cư GDP Tổng sản lượng quốc gia (Gross Dometic Products) VAT Thuế giá trị gia tăng TNDN Thu nhập doanh nghiệp ADB Ngân hàng phát triển Châu Á (Asia Developments Banks) HOF Quỹ phát triển nhà ở thành phồ Hồ Chí Minh (Hochiminh City Housing Development Fund) HDB Cơ quan phát triển nhà ở (Housing Development Board) - Singapore CPF Quỹ tiệt kiệm nhà ở Singapore (Central Proivident Fund) GHLC Tập đoàn cho vay nhà ở của chính phủ Nhật (Government Housing