Chương TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU PHÁT TRIỂN CUNG ỨNG DỊCH VỤ NHÀ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP Ở HÀ NỘI 1.1 Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài Việt Nam q trình hội nhập tồn cầu hóa chiều rộng lẫn chiều sâu Xã hội có nhiều thay đổi, đời sống đơng đảo quần chúng nhân dân ngày nâng cao, theo nhu cầu người dân cần đảm bảo Một xã hội phát triển không đánh giá qua tăng trưởng kinh tế hay sở vật chất xã hội tạo nên mà cịn đánh giá qua tiêu phát triển người Nhu cầu người phong phú quan trọng cả, nhu cầu Trong tháp nhu cầu Malsow, nhu cầu nhà nhu cầu bản, thiết yếu người Nhà tài sản lớn, có giá trị cá nhân, gia đình động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội quốc gia Có chỗ thích hợp an toàn quyền người điều kiện cần thiết để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nước Thế điều kiện việc tạo lập nhà nhỏ, chỗ ổn định bảo đảm điều kiện sinh hoạt tối thiểu ước mơ phận không nhỏ dân cư Trong thời kì bao cấp việc xây dựng nhà hệ thống hạ tầng đô thị phục vụ công cộng Nhà nước bao cấp, từ chuyển đổi sang kinh tế thị trường người dân tự lo chỗ cho mình, thị phát triển nhanh chóng, tốc độ thị hóa gia tăng rõ rệt, phân hoá giàu nghèo đô thị rõ nét, nên phận khơng người phải đương đầu với vấn đề khó khăn nhà Trong năm gần đây, luồng dân di cư từ nông thôn đô thị ngày nhiều, làm cho dân số đô thị tăng nhanh Do gia tăng dân số q nhanh nên thị khơng cịn đủ diện tích tối thiểu Số người khơng có nhà ở, phải sống tạm bợ hoàn cảnh khó khăn địa bàn thị số đáng kể Do vậy, việc giải nhà cho người thu nhập thấp vấn đề xúc đô thị lớn Thực tế cho thấy đáp ứng cung nhà vấn đề khó khăn phân phối sản phẩm đến đối tượng người tiêu dùng vấn đề khó khăn Theo kết tổng điều tra dân số ngày 1/4/2009, dân số Hà Nội 6.448.837 người rộng 3.324,92km2, quỹ đất nội thành hạn chế, diện tích bình quân đầu người 20,8 m2/người, với tỷ trọng nhà cho thuê mượn 9,4% Thị trường nhà chủ yếu phát triển nhà ở, chung cư cao cấp với giá cao mà người có thu nhập thấp ngưỡng trung bình khó mua Trong thị trường nhà cho người thu nhập thấp cịn bỏ ngỏ Tính đến thời điểm Hà Nội có 11 dự án nhà ở xã hô ̣i dành cho người thu nhâ ̣p thấ p Tuy nhiên, số lượng dự án đăng ký nhiều song số dự án ý tưởng, chưa có quỹ đất, quy hoạch, thiết kế, nguồn vốn Thủ tục đầu tư giảm số khâu phức tạp Thêm lợi nhuận từ mảng thị trường không nhiều (tối đa 10%) thu hồi vốn chậm, khơng nhà thương mại Vì mà dự án chưa thực thu hút quan tâm nhà đầu tư Qua thấy vấn đề giải nhà cho người có thu nhập thấp cần phải quan tâm nhiều vấn đề đặt để đạt hiệu tốt Sau thời gian thực tập Công ty CPĐT Hải Phát, em nhận thấy công ty bước đầu thâm nhập vào thị trường nhà thu nhập thấp song hiệu đạt chưa cao vài hạn chế chủ quan từ phía cơng ty nhân tố khách quan khác từ bên Do vậy, em chọn đề tài “Giải pháp phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp Hà Nội (Định hướng nghiên cứu công ty cổ phần đầu tư Hải Phát)’’ làm luận văn tốt nghiệp 1.2 Xác lập tuyên bố vấn đề đề tài Trên sở nhận thức tính cấp thiết vấn đề, em tiến hành xác lập vấn đề với câu hỏi trọng tâm liên quan đến đề tài sau: Về lý thuyết, đề tài tập trung nghiên cứu lý luận liên quan đến phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp, trả lời cho câu hỏi như: Người thu nhập thấp bao gồm phận xã hội? Hoạt động cung ứng dịch vụ nhà cho người thu nhập thấp gì? Các tiêu phản ánh phát triển cung ứng dịch vụ nhà? Về thực tiễn, đề tài phân tích thực trạng cung ứng dịch vụ nhà cho người thu nhập thấp Hà Nội diễn nào? Ngoài cơng ty CPĐT Hải Phát cịn có cơng ty cung ứng dịch vụ nhà cho người thu nhập thấp? Hoạt động cung ứng dịch vụ nhà cho người thu nhập thấp Công ty CPĐT Hải Phát có mặt tích cực hạn chế nào? Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cung ứng dịch vụ nhà cho người thu nhập thấp cơng ty? Từ đưa đề xuất, kiến nghị để phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp Nhà nước quyền thành phố Hà Nội cần có sách để giải vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp nay? Cơng ty cần có giải pháp để khai thác phát triển thị trường hoạt động cung ứng dịch vụ nhà cho người thu nhập thấp địa bàn Hà Nội thời gian tới? 1.3 Các mục tiêu nghiên cứu Về mặt lý luận, nghiên cứu đề tài nhằm mục đích hệ thống làm rõ hoạt động cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp Từ nhằm khái quát hóa lý luận phục vụ cho nghiên cứu thực tiễn Về mặt thực tiễn, sở áp dụng lý thuyết từ việc tìm hiểu đề tài tiến hành phân tích tổng quan, đánh giá thực trạng cung ứng dịch vụ nhà cho người thu nhập thấp không xét riêng công ty CPĐT Hải Phát mà đánh giá chung Hà Nội Từ việc nghiên cứu lý luận thực tiễn, tiến hành tổng kết đưa đề xuất, kiến nghị nhằm phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người thu nhập thấp Hà Nội nói chung cơng ty nói riêng 1.4 Phạm vi nghiên cứu Về nội dung nghiên cứu: đề tài nghiên cứu phát triển cung ứng dịch vụ nhà với phạm vi đối tượng cung ứng dịch vụ nhà nhà cho người có thu nhập thấp Đề tài nghiên cứu giới hạn số tiêu phản ánh phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp số lượng hộ, diện tích, chất lượng hộ…với hình thức cung ứng chủ yếu bán cho thuê nhà Khả nghiên cứu chưa cho phép sâu vào nghiên cứu chất lượng hoạt động cung ứng bao gồm chất lượng hoạt động đầu tư, tư vấn, thiết kế, thi công, giám sát số hoạt động liên quan đến xây dựng Trên sở đánh giá thực trạng, phát khó khăn, đề tài tập trung vào giải pháp nhằm phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người thu nhập thấp Về không gian nghiên cứu: đề tài nghiên cứu địa bàn thành phố Hà Nội Về thời gian nghiên cứu: nghiên cứu hoạt động cung ứng dịch vụ nhà cho người thu nhập thấp Hà Nội nói chung cơng ty nói riêng năm từ năm 2008 đến 2010 1.5 Kết cấu luận văn Ngoài lời cảm ơn, mục lục bảng biểu, danh mục từ viết tắt, luận văn gồm chương, cụ thể: Chương Tổng quan nghiên cứu phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp Hà Nội Chương Một số vấn đề lý luận phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp Chương Phương pháp nghiên cưu và các kế t quả phân tích thực tra ̣ng phát ́ triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp Hà Nội (công ty CPĐT Hải Phát đơn vị nghiên cứu) Chương Các kế t luận và đề xuấ t số giải pháp phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp Hà Nội Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÁT TRIỂN CUNG ỨNG DỊCH VỤ NHÀ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP 2.1 Một số khái niệm liên quan đến phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp 2.1.1 Nhà cho người có thu nhập thấp Cho đến thời điểm chưa có khái niệm rõ ràng “Người có thu nhập thấp” Trong chương trình phát triển nhà cho người có thu nhập thấp, người có thu nhập thấp hiểu người có thu nhập tương đối ổn định có khả tích luỹ vốn để tự cải thiện điều kiện cần có hỗ trợ, tạo điều kiện nhà nước vay vốn dài hạn trả góp, sách đất đai sở hạ tầng Mức thu nhập thấp người thu nhập thấp ngưỡng nghèo tiếp cận với mức trung bình Như theo quan điểm loại người sống mức đói nghèo khỏi người có thu nhập thấp Các nhóm đối tượng có thu nhập thấp gồm: cán bộ, cơng chức, viên chức, lực lượng vũ trang hưởng lương từ ngân sách nhà nước người có thu nhâ ̣p thấ p khu vực đô thị Nhà đối tượng thường có đặc điểm : + Diện tích đầu người thấp so với mức trung bình xã hội + Về mặt kiến trúc: - Đối với nhóm người di cư từ nơi khác đến đô thị, từ nông thôn kiếm việc làm ăn buôn bán nhỏ Nhà họ lều lán dựng tạm bợ vật liệu chất lượng,vật liệu tạo dựng lên nhà chủ yếu loại rẻ tiền, dễ kiếm tận dụng lại - Đối với nhóm người định cư từ trước kinh tế chuyển đổi chế bao cấp họ thường hộ tập thể nhà nước phân phối Nay xuống cấp nghiêm trọng, nún nứt liên hạn sử dụng lạc hậu + Về mặt không gian quy hoạch chức ngơi nhà: Nhà bố trí khơng khoa học, khơng quy hoạch, trí cơi lới, lấn chiếm vô tổ chức Do nhà người thu nhập thấp thường thuộc diện giải toả Khơng gian bố trí khơng hợp lý + Về mặt môi trường : Do nhà mọc lên không theo quy hoạch, hệ thống cấp nước không đến hộ dân, hệ thống điện tải không xử lý, ý thức vệ sinh môi trường người dân kém… Thu nhập thấp kéo theo hàng loạt vấn đề nảy sinh, không vấn đề mà sinh hoạt hàng ngày sống họ như: y tế, giáo dục, vệ sinh môi trường Chính mà giải vấn đề nhà cho người thu nhập thấp cần thiết cấp bách Theo Nghị định 67/2009, nhà cho người có thu nhập thấp (hay gọi chung nhà thu nhập thấp) nhà để bán (trả tiền lần trả góp), cho thuê, cho thuê mua người có thu nhập thấp khu vực thị theo phương thức xã hội hóa Người mua, thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp phải đáp ứng đủ điều kiện sau đây: + Chưa có nhà có nhà bình qn 5m sử dụng/người diện tích đất thấp tiêu chuẩn phép cải tạo xây dựng lại + Chưa nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất hình thức + Các đối tượng có nhu cầu mua, thuê mua nhà thu nhập thấp phải có hộ thường trú tạm trú dài hạn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án (Lực lượng vũ trang nhân dân chưa có hộ thường trú tạm trú dài hạn phải có xác nhận đơn vị nơi cơng tác) + Có mức thu nhập hàng tháng (tính bình qn theo đầu người) mức bình qn theo quy định UBND thành phố 2.1.2 Cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp Theo luật Thương mại năm 2005, cung ứng dịch vụ hoạt động thương mại, theo bên (gọi bên cung ứng dịch vụ) có nghĩa vụ thực dịch vụ cho bên khác nhận toán; bên sử dụng dịch vụ (gọi khách hàng) có nghĩa vụ toán cho bên cung ứng dịch vụ sử dụng dịch vụ theo thỏa thuận Trong đó, dịch vụ kết hoạt động sinh tiếp xúc bên cung ứng khách hàng, hoạt động nội bên cung ứng để đáp ứng nhu cầu khách hàng Quá trình sản xuất tiêu dùng dịch vụ xảy đồng thời, không tách rời Những người tiêu dùng sản phẩm dịch vụ tham gia vào hình thành hồn thiện sản phẩm dịch vụ Do để đáp ứng tốt yêu cầu khách hàng, người cung cấp dịch vụ phải nhanh nhạy ứng xử kịp thời với góp ý địi hỏi người tiêu dùng dịch vụ Hoạt động cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp khâu lập kế hoạch dự án đến xây dựng, giao nhà dịch vụ sau bán nhà cho người thu nhập thấp Quá trình diễn với nhiều hoạt động như: xác định quỹ đất, xây dựng nguồn vốn, tư vấn, thiết kế, thi công, giám sát thi công, định giá bán, lựa chọn hồ sơ đăng ký mua nhà, thủ tục bàn giao nhà… Người có thu nhập thấp người có mức thu nhập mức thu nhập trung bình xã hội Vì vậy, họ có khả đáp ứng sinh hoạt sống hàng ngày, việc mua nhà điều khó khăn, dường nhiều hộ gia đình Do cung ứng nhà cho người có thu nhập thấp nhiều hình thức như: Bán thu tiền lần, mua nhà trả góp, bán thu tiền nhiều đợt theo tiến độ cơng trình, hay cho thuê ngắn hạn, cho thuê dài hạn, cho thuê mua… Trong đó, nhà mua bán bao gồm nhà có sẵn, xây dựng hình thành tương lai theo dự án, thiết kế tiến độ phê duyệt, nhà cho thuê hay cho thuê mua phải nhà có sẵn Các dịch vụ kèm với nhà thu nhập thấp tư vấn pháp lý, tư vấn đầu tư tạo lập, tài chính, giá nhà, hợp đồng hay dịch vụ quản lý nhà… 2.1.3 Phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp Phát triển nhà việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại cải tạo làm tăng diện tích nhà Phát triển cung ứng dịch vụ nhà gắn liền với việc bảo đảm cho người dân có chỗ phù hợp với khả thu nhập đối tượng khác nhau, điều kiện kinh tế - xã hội đất nước, địa phương; bước cải thiện chỗ tầng lớp dân cư, thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản nhà ở; góp phần phát triển đô thị nông thôn theo hướng văn minh, đại phù hợp với sắc văn hoá dân tộc Đối với người thu nhập thấp, việc phát triển cung ứng dịch vụ nhà giúp cho họ có hội tiếp cận việc mua nhà Người thu nhập thấp mua nhà với giá thấp giá thị trường dự án nhà dành cho người thu nhập thấp Không thủ tục trình mua nhà dễ dàng thuận tiện Hầu hết dự án nhà thu nhập thấp có chủ đầu tư doanh nghiệp lớn lĩnh vực xây dựng đầu tư dự án tính khả thi độ tin cậy triển khai dự án cao Lượng cầu nhà thu nhập thấp lại chiếm số lớn Họ người có mức thu nhập mức thu nhập trung bình xã hội, khả tích lũy tiền để mua nhà hạn chế, điểm quan tâm hàng đầu mua nhà giá cả, giá nhà thu nhập thấp cần phải xác định cho phù hợp với tích lũy thu nhập đối tượng Các tiêu chuẩn thiết kế nhà thu nhập thấp cần phải hợp lý để tạo mức giá phù hợp cho người thu nhập thấp Từ đặc điểm trên, ta xây dựng tiêu đánh giá phát triển cung ứng dịch vụ nhà thu nhập thấp sau: Số lượng hộ: Đây tiêu phán ánh rõ phát triển cung ứng dịch vụ nhà Có hai hướng để phát triển nhà ở: phát triển nhà theo dự án phát triển nhà riêng lẻ hộ gia đình, cá nhân Chương trình phát triển nhà cho người thu nhập thấp chủ yếu hướng vào dự án mà hầu hết chung cư Do vậy: Tổng số hộ cung ứng = Số tòa nhà x Số hộ tòa nhà Diện tích nhà ở: Một tiêu quan trọng để đánh giá tiêu chuẩn chung nhà hộ dân cư áp dụng phổ biến nhiều nước giới, tiêu bình qn diện tích nhà tính đầu người (m2/người) Tổng diện tích nhà = Tổng số hộ cung ứng x Diện tích bình qn hộ Diện tích nhà bình qn đầu người = Tổng diện tích nhà ở/ Tổng số người Những hộ có nhà với diện tích bình qn m2/người đạt điều kiện để mua nhà thu nhập thấp Các hộ thu nhập thấp theo quy định thường có diện tích 70 m2 để có tổng mức giá phù hợp với người mua Chất lượng nhà quy mơ hộ: Đó tiêu chất lượng xây dựng trang trí nội, ngoại thất, khơng gian kiến trúc, cấu hộ, việc áp dụng khoa học - công nghệ xây dựng nhà ở… Tiêu chí đánh giá chất lượng nhà năm 2009 chia làm loại: nhà kiên cố, nhà bán kiên cố, nhà thiếu kiên cố nhà đơn sơ Trong đó, nhà kiên cố phải có ba phận cột trụ, tường mái làm vật liệu bền chắc, nhà bán kiên cố phải có hai ba phận làm vật liệu bền chắc, nhà thiếu kiên cố có ba phận làm vật liệu bền chắc, nhà đơn sơ nhà có ba phận làm vật liệu thiếu bền Ngoài việc phát triển chất lượng kiến trúc nhà ở, giải pháp quy hoạch chi tiết số khu nhà đô thị thể sinh động, kết hợp hài hoà nhà cao tầng nhà thấp tầng Bên cạnh hộ nhà có hệ tường chịu lực xây tay phổ biến trước đây, phổ biến loại nhà có kết cấu khung bê tông cốt thép khung lắp ghép với công nghệ trang thiết bị tiên tiến, đáp ứng yêu cầu chất lượng tiến độ thi công công trình ngày cao 2.2 Một số lý thuyết cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp 2.2.1 Khả tiếp cận nhà người có thu nhập thấp Người thu nhập thấp ln có mức thu nhập mức trung bình xã hội, tiền dành cho tiết kiệm không nhiều, chí khơng có Với mức tiết kiệm khoảng % đến 10% thu nhập hàng tháng ước mơ có nhà dường trở nên xa vời với họ Cuộc sống nghèo nàn đủ để làm nảy sinh loạt vấn đề như: y tế, giáo dục, vệ sinh, môi trường… Tuy phận người thu nhập thấp tách rời so với phận người nghèo họ khơng thể khỏi “vịng luẩn quẩn” nghèo khó, khơng nhà mà cịn tiêu dùng khác sống Thu nhập thấp -Tình trạng nghèo nhà - Cơng việc khơng ổn định - Hoặc có cơng việc ổn định thu nhập thấp Tích lũy thấp - Mức tiết kiệm dành cho đầu tư, cải thiện nhà thấp - Điều kiện giáo dục không tốt - Sơ đồ:“ Vịng luẩn quẩn” nghèo đói, có “nghèo” nhà Do cần phải có cú huých để phá vỡ “vòng luẩn quẩn” này, khơng khác Nhà nước Sự khác biệt lớn giá giá trị sử dụng hàng hoá đặc biệt – nhà với hàng hố thơng thường dẫn đến khác biệt lớn lao việc tiêu dùng hai loại hàng hoá mức thu nhập.Ta xem đồ thị mức tiết kiệm dành cho việc cải tạo, nâng cấp mua loại hàng hoá thu nhập tăng lên 10 ... hưởng đến phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp chung tồn Hà Nội riêng công ty + Các giải pháp nhằm phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp tầm vĩ mơ nhà nước... cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp Hà Nội (Định hướng nghiên cứu công ty cổ phần đầu tư Hải Phát) ” tập trung nghiên cứu từ năm 2008 trở để thấy rõ thay đổi việc phát triển cung ứng dịch. .. quan nghiên cứu phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp Hà Nội Chương Một số vấn đề lý luận phát triển cung ứng dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp Chương Phương pháp nghiên