Tổng quan thị trờng bất động sản Ngi thc hin: TS Trần Quang Huy Trờng Đại học Luật H Nội I Khái niệm, đặc điểm BĐS v thị trờng BĐS 1.1 Khái niệm BĐS Muốn hiểu BĐS trớc hết cần phải biết no l ti sản? Theo iều 163 BLDS năm 2005 ti sản gåm: “VËt cã thùc, tiỊn, giÊy tê cã gi¸ vμ quyền ti sản Vậy, vật có thực l gì? Vật cã thùc cã thĨ hiĨu lμ: Hoa lỵi, lỵi tøc; Vật v vật phụ; vật chia đợc v vật không chia đợc; Vật tiêu hao v vật không tiêu hao; vật loại v vật đặc định; Vật đồng bé Song, c¸ch thøc chia “vËt cã thùc” thμnh loại khác nhau, bất động sản v động sản l khái niệm phổ biến v đợc pháp luật giới đề cập Khái niệm Bất động sản Theo điều 174 BLDS năm 2005 bất động sản đợc hiểu l ti sản không di dời đợc bao gồm: Đất đai Nh ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể ti sản gắn liền với nh ở, công trình xây dựng Các ti sản khác gắn liền với đất đai Các ti sản khác pháp luật quy định Đất đai + Phải l đất không di dời đợc di dời đợc nhng không đáng kể ( ĐĐ di dời nh đất trồng cảnh, đất lm vật liệu xây dựng l BĐS ) + Phải l đất đai đà đợc xác định chủ quyền; + Đất đai phải đợc đo lờng giá trị ( vo số lợng v chất lợng đất đai nh dt v phõn hng t) + Căn vo mục đích sử dụng chủ yếu, đất đai đợc phân loại thnh nhóm khác Nh ở, công trình xây dựng + Nh ở, công trình xây dựng di dời di dời không đáng kể: Chung c khu đô thị mới, trung tâm thơng mại, khách sạn, văn phòng cho thuê + Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông; + Các ti sản khác gắn liền tách rời với nh ở, công trình xây dựng; + Các công trình phải có khả đo lờng v lợng hoá thnh giá trị theo tiêu chuẩn đo lờng định Các ti sản khác gắn liền với đất đai + Vờn lâu năm bao gm c cõy trng v t trng cõy; + Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng muối; + Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; + Các công trình liên quan đến khai thác ti nguyên lòng đất Các ti sản khác pháp luật quy định ã Luật pháp Việt Nam v nớc giới ghi nhËn mét sè tμi s¶n cã thĨ di dêi song đợc coi l bất động sản: + Máy bay + Tầu biển + Tầu hoả Tại lại nh vậy? Đặc điểm BĐS Thứ nhất, BĐS l hng hoá có vị trí cố định địa lý, địa điểm v di dời đợc + Các bất động sản gắn liền với ĐĐ, m ĐĐ cố định vị trí, không gian v diện tích; + Vị trí BĐS vô quan trọng liên quan đến giá trị v giá BĐS, khả sinh lợi v môi trờng đầu t lm ăn Đặc điểm BĐS Thứ hai, BĐS l hng hoá có tính bền vững, lâu di + BĐS gắn liền với trờng tồn đất đai + Các công trình xây dựng, công trình kiến trúc, công trình văn hoá, to nh có độ tuổi cao, hng trăm, chí hng ngn năm đà qua Thứ ba, hng hoá bất động sản mang tính cá biệt v khan ộng , hng hoá bất đ Thứ t tập ang nặng yếu tố sản m lý thị hiếu v tâm quán, xà hội Thứ năm, hng hoá bất động sản chịu ảnh hởng lẫn c bit l quỏ trỡnh ụ th hoỏ II Phân loại thị trờng BĐS Phân loại dựa vo hng hoá bất động sản thị trờng ( dựa vo loại hng hoá BĐS ): + Thị trờng đất đai + Thị trờng nh + Thị trờng bất động sản dùng dịch vụ + Thị trờng BĐS dùng cho văn phòng, cho thuê; + Thị trờng BĐS công nghiệp + Thị trờng BĐS du lịch Phân loại thị trờng BĐS Phân loại theo tính chất mối quan hệ gồm: + Thị trờng mua bán; + Thị trờng cho thuê v cho thuê lại; + Thị trờng chấp v bảo hiểm Phân loại thị trờng BĐS Phân loại vo trình tự tham gia thị trờng + Thị trờng sơ cấp ( Nh nớc giao đất, cho thuê đất tạo nguồn cung đầu vo đất đai BĐS cho doanh nghiệp, ngời dân ) + Thị trờng thứ cấp ( nơi diễn giao dịch bên mua bán ) Phân loại thị trờng BĐS Phân loại theo mức độ kiểm soát cđa Nhμ n−íc + ThÞ tr−êng chÝnh quy cã kiĨm soát + Thị trờng phi quy không đợc kiểm soát Iii Vai trò quản lý nh nớc Chính sách, pháp luật Tổ chức, xây dựng, hon thiện máy quản lý NN thị trờng BĐS Ban hnh hệ thống văn pháp luật lm sở quản lý thị trờng BĐS Cung cho thị trờng Cầu cho Thị trờng Bất động sản Thnh lập v kiểm soát hệ thống giao dịch BĐS Môi trờng đầu t thị trờng Xây dựng chiến lợc, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trờng Vai trò Nh nớc thị trờng BĐS Thứ nhất, phát triển thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển + Thị trờng BĐS l nơi gặp gỡ cung v cầu, l cầu nối sản xuất v tiêu dùng + (i) L nơi chuyển hoá vốn từ hình thái vật sang giá trị v (ii) từ hình thái gía trị thnh vật + Khi thị trờng phát triển tốt tác động tích cực đến sản xuất, luân chuyển nguồn vốn v ngợc lại Thứ hai, phát triển thị trờng BĐS góp phần huy động vốn cho đầu t phát triển + Khi sản xuất phát triển thân thị trờng BĐS l trình tăng vốn cho đầu t phát triển; + Thị trờng BĐS phát triển lm cho tèc ®é chu chun vèn nhanh, qua ®ã bỉ sung vốn cho ĐTPT; + Các giao dịch chấp, góp vốn liên doanh BĐS l giao dịch lm tăng vốn cho ĐTPT Thứ ba, phát triển thị trờng BĐS góp phần tăng thu cho ngân sách nh nớc + Thu thuế từ BĐS ( thuế thu nhËp, th sư dơng ®Êt NN, th nhμ ®Êt, th chun qun sư dơng ®Êt); + Thu phÝ vμ lệ phí từ giao dịch BĐS + Các khoản thu từ giao đất, thuê đất, bán nh thuộc sở hữu nh nớc cho ngời thuê Thứ t, phát triển thị trờng BĐS góp phần mở rộng thị tr−êng vμ ngoμi n−íc * ThÞ tr−êng n−íc mối quan hệ tác động lẫn thị trờng vốn, thị trờng lao động, thị trờng hng hoá, thị trờng BĐS * Hội nhập quốc tế ( môi trờng đầu t hấp dẫn thu hút nguồn vốn FDI vo nhiều lĩnh vực, đặc biệt BĐS, sách Việt Kiều, ngời nớc ngoμi vỊ mua nhμ ë t¹i ViƯt Nam ) Thứ năm, thị trờng BĐS góp phần vo ổn định xà hội + Các sách đất đai có ảnh hởng lớn đến sinh hoạt, đời sống ngời dân đặc biệt l giải vấn đề nông nghiệp, nông thôn v nông dân; tham nhịng vỊ ®Êt ®ai, tranh chÊp khiÕu kiƯn vỊ nhμ ở, ĐĐ l vấn đề lớn cần phải giải để ổn định xà hội + Nạn đầu cơ, lũng loạn thị trờng BĐS khiến cho thị trờng phát triển lệch lạc méo mó, tình trạng nóng lạnh thị trờng lm bất ổn phát triển kinh tế v nguy ngời thu nhập thấp mua đợc BĐS để sử dụng + Tăng cờng can thiệp Nh nớc để ổn định thị trờng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp, ngời dân tiếp cận đất đai, nh để sản xuất v tiêu dùng, góp phần an tâm vo sách Nh nớc IV Phân tích, nhận định xu hướng thị trường BĐS theo tác động yếu tố pháp lý hnh Các yếu tố pháp lý hnh tác động vo phát triển thị trờng BĐS theo xu h−íng : 4.1 Xu h−íng tÝch cùc ViƯc đời đạo Luật đất đai 2003, Luật XD năm 2003, Luật nh năm 2005, BLDS năm 2005, Luật kinh doanh BĐS năm 2006 đà tạo sở pháp lý để thị trờng BĐS hoạt động cã tỉ chøc; Thđ tơc hμnh chÝnh vỊ chun quyền SDĐ đà đợc PL quy định rõ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể tham gia giao dịch BĐS; Các giấy tờ xác lập quyền sở hữu sử dụng BĐS hợp pháp đà đợc PL quy định v bớc hon thiện PL đà xác lập nguyên tắc công khai, minh bạch hoạt động kinh doanh BĐS; IV Phõn tớch, nhn định xu hướng thị trường BĐS theo tác động yếu tố pháp lý hành 4.1 Xu h−íng tích cực PL đà xoá bỏ phân biệt đối xử chủ thể tham gia kinh doanh BĐS ( nhiên, điều nghĩa l co chủ thể khác nghÜa vơ vμ qun lỵi ) Qun vμ nghÜa vụ chủ thể kinh doanh BĐS đợc PL bảo hộ; Xác lập quy định thnh lập tổ chức trung gian môi giới, hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trờng BĐS; Các quy định giá đất, sách ti liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS bớc ®−ỵc sưa ®ỉi, bỉ sung vμ hoμn thiƯn IV Phân tích, nhận định xu hướng thị trường BĐS theo tác động yếu tố pháp lý hành 4.2 Xu hớng phát triển không thuận lợi Sự không quán đạo luật liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS việc cấp giấy chứng nhận sở hữu sử dụng BĐS; Quy định giá đất v sách ti đất đai cha phù hợp; Còn thiếu đạo luật chống đầu BĐS cách không hợp lý; Các thông tin BĐS thực tÕ khã tiÕp cËn; C¸c thđ tơc hμnh chÝnh liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS phức tạp, rờm r, gây phiền phức cho nh đầu t; Cha xác lập đợc chế thích hợp để xử lý tình trạng nhũng nhiễu, tiêu cực từ phía quan công quyền việc giải thủ tục liên quan đến kinh doanh BĐS; Tiến ®é cÊp GCNQSD§ rÊt chËm IV Phân tích, nhận định xu hướng thị trường BĐS theo tác động yếu tố pháp lý hành 4.2 Xu h−íng ph¸t triển không thuận lợi thị trờng BĐS Cha có quy định phòng ngừa rủi ro hoạt động kinh doanh BĐS; Điều kiện thực thi phán To án giải tranh chấp kinh doanh BĐS thấp; 10 Môi trờng kinh doanh BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro, nguy cho chủ thể kinh doanh BĐS; 11 Nh nớc chậm có sách điều tiết linh hoạt phát triển thị trờng BĐS; 12 Mức độ hội nhập thị trờng BĐS Việt Nam thấp; Xin trân trọng cám ơn! ... động sản gắn liền với ĐĐ, m ĐĐ cố định vị trí, không gian v diện tích; + Vị trí BĐS vô quan trọng liên quan đến giá trị v giá BĐS, khả sinh lợi v môi trờng đầu t lm ăn Đặc điểm BĐS Thứ hai,... đai định: + Đất đai không đi, không hao mòn + Ngời tham gia giao dịch quan tâm đến quyền v lợi ích hợp pháp từ thân BĐS * Quan trọng l khả sinh lợi đất đai v bất động sản Đặc điểm thị trờng BĐS... thủ tục hnh liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS phức tạp, rờm r, gây phiền phức cho nh đầu t; Cha xác lập đợc chế thích hợp để xử lý tình trạng nhũng nhiễu, tiêu cực từ phía quan công quyền