Đề tài "ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN THƯƠNG HIỆU CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRONG QUÁ TRÌNH HỘI NHẬP" QUAN ĐIỂM VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG VÀ DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM ĐẾN 2015 TS ĐINH SƠN HÙNG & THS CAO NGỌC THÀNH I Lời giới thiệu Dịch vụ bất động sản dịch vụ xác định thuộc nhóm dịch vụ cao cấp thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) Việc Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) vào đầu năm 2007 góp phần làm cho dịch vụ bất động sản có hội phát triển nhanh Kinh tế TP.HCM từ năm 2003 trở lại tăng trưởng mức hai số (11,4% năm 2003; 11,7% năm 2004; 12,2% năm 2005; 12,2% năm 2006, dự báo tăng khoảng 12,5% năm 2007) giúp tạo sức cầu lớn từ kinh tế mức sống người dân ngày nâng cao, thu nhập bình quân đầu người gia tăng so với năm trước (559 USD/người năm 1995; 989 USD/người năm 2000; 1.670 USD năm 2005 1.855 USD/người năm 2006) Mặt khác, với chủ trương ngày thơng thống việc sở hữu nhà đất với đối tượng kiều bào góp phần đáng kể việc thúc đẩy phát triển thị trường dịch vụ bất động sản Tuy nhiên, thời gian qua, thị trường bất động sản có biểu phát triển chưa ổn định qua việc cung cầu chưa gặp nhau, làm tác động đến giá trị giá bất động sản Bên cạnh đó, trạng thiếu khả toán nhiều người dân Thành phố góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển chưa đồng Do đó, mục tiêu viết nhằm đánh giá mặt thị trường bất động sản phát triển dịch vụ bất động sản để có định hướng phát triển toàn diện thị trường dịch vụ bất động sản cách ổn định bền vững nhằm đảm bảo thúc đẩy việc chuyển dịch cấu kinh tế TP.HCM theo hướng tiến đại đến năm 2015, góp phần nâng cao chất lượng sống người dân II Đánh giá thị trường bất động sản TP.HCM đến năm 2007 Đánh giá phía cung Hiện nay, TP.HCM có khoảng 9.879 doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực kinh doanh bất động sản Trong số này, có 2.050 cơng ty thuộc loại hình cơng ty cổ phần, 6.097 công ty trách nhiệm hữu hạn, khoảng 100 doanh nghiệp nhà nước 16 doanh nghiệp nước ngồi Trong năm 2007, TP có thêm dự án văn phòng cho thuê chuẩn bị vào hoạt động, cung ứng cho thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM thêm 90.000 m2, eTown đường Cộng Hịa (quận Tân Bình), tịa nhà Petrovietnam Tower với khoảng 30.000 m2 (quận 1), Opera View (quận 1)… khoảng 10 dự án văn phòng cho thuê quy mô lớn tiến hành xây dựng Đó tịa nhà Itaxa (quận 3), E Stars Building cao 12 tầng đường Võ Văn Tần (quận 3), tịa nhà VFC Tower đường Tơn Đức Thắng (quận 1), Anpha Tower quận 3… Khi dự án hoàn thành, đáp ứng phần nhu cầu văn phòng cho thuê tăng cao TP.HCM Nhưng khía cạnh khác, nhìn vào dự án triển khai thấy, cấu nhà đầu tư có thay đổi đáng kể Nếu trước vài năm, chủ đầu tư dự án BĐS đa phần nhà đầu tư nước ngồi số 17 dự án nói trên, có dự án có vốn nước ngoài, dự án Times Square Asiana Plaza 2 Đánh giá phía cầu a Nhu cầu nhà Tính đến cuối năm 2006, dân số TP.HCM 6.424.519 người, tăng khoảng 3% so với năm 2005 Thành phố có 80% nhà thương mại (tức nhà mua bán lại để kiếm lời) 10% nhà cho thuê lại Trong đó, quỹ nhà thành phố thoả mãn khoảng 20% nhu cầu cho người thu nhập thấp Đây coi yếu tố gây nên tình trạng thiếu nhà người dân thành phố Mặt khác, theo chương trình chỉnh trang thị xây dựng TP.HCM thành đô thị văn minh đại, có kế hoạch xây cung ứng 50.000 hộ cho nhu cầu nhà người dân thành phố đến năm 2010 Bảng Dự báo dân số nhu cầu nhà TP.HCM đến năm 2015 Năm 2005 2010 2015 Dân số (người) 6.239.938 7.230.742 8.382.431 Nhu cầu nhà 10,3 14 19 (m2/người) Nguồn: Cục Thống kê TP.HCM tính tốn tác giả Với mức dân số nhu cầu nhà dự báo, diện tích nhà cho người dân TP.HCM ước tính vào khoảng 101 triệu m2 vào năm 2010, khoảng 160 triệu m2 vào năm 2015 Bên cạnh đó, địa bàn thành phố có 15 khu cơng nghiệp, khu chế xuất với 185.000 cơng nhân, 60-70% có nhu cầu nhà ở, tương ứng với nhu cầu khoảng 1,3 triệu m2 nhà Theo Phòng Dịch vụ Quản lý nhà đất đai TP.HCM, toàn Thành phố có 1.007.000 ngơi nhà hộ với tổng diện tích 52,7 triệu m2 Như vậy, tính đến 2010, TP.HCM cần xây thêm 48,5 triệu m2 giai đoạn 2011-2015, cần xây thêm khoảng 58 triệu m2 nhà b Nhu cầu thuê văn phòng Dự báo năm tới đây, ước tính có khoảng 600.000 m² diện tích mặt văn phịng TP.HCM đưa thị trường, qua tăng thêm khoảng 170% so với nguồn cung mặt văn phòng hữu Bên cạnh phát triển đầu tư nước ngoài, số lượng doanh nghiệp nước tăng nhanh (gần 1.500 doanh nghiệp/tháng địa bàn TP.HCM) tạo nhu cầu lớn văn phòng cho thuê Dự báo giá cho thuê văn phòng tiếp tục tăng từ đến năm 2010 Theo thống kê Công ty Chesterton Petty Việt Nam, giá cho thuê văn phòng TP.HCM liên tục tăng lên từ năm 2000 đến nay, công suất thuê ngày cao đạt mức 99%, cơng suất cho thuê cao ốc văn phòng hạng A đạt 100%, hạng B đạt 99% hạng C đạt 95% Năm 2005, TP.HCM xếp thứ số thành phố châu Á có mức giá cho th văn phịng cao nhất, sau Tokyo, Hồng Kơng, Mumbai Seoul Tình hình tương tự diễn Hà Nội Giá cho thuê văn phòng tăng liên tục năm gần tỷ lệ cho thuê cao Hiện nay, thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM diễn tình trạng cung khơng đủ cầu c Nhu cầu khách sạn Từ Việt Nam thực sách đổi mới, mở cửa để hội nhập vào kinh tế khu vực giới, từ năm Du lịch Việt Nam 1990 đến nay, ngành du lịch TP.HCM có bước phát triển vượt bậc Năm 2001, Thành phố đón tiếp 1,2 triệu du khách quốc tế; đó, có khoảng triệu khách đến đường khơng, chiếm 86,9%; 12,5 nghìn du khách đến đường biển, chiếm khoảng 1%, 147 nghìn du khách đến đường bộ, chiếm khoảng 12% tổng số du khách đến TP.HCM Đến năm 2005, có khoảng triệu du khách đến TP.HCM, đạt mức tăng trưởng 27% so với năm trước Trong số triệu du khách có 1,7 triệu du khách quốc tế đến đường khơng Và đến năm 2007 Thành phố dự báo đón 2,65 triệu lượt du khách quốc tế, tăng 12,7% so với năm 2006 Bảng Tình hình phát triển khách du lịch quốc tế TP.HCM Năm Số lượt khách đến Tốc độ tăng trưởng (%) TP.HCM 2001 1.226.400 11,5 2002 1.433.000 16.8 2003 1.302.000 - 9,0 2004 1.580.000 21 2005 2.000.000 27 2006 2.350.000 17,5 2007 2.650.000 12,7 Nguồn: Sở Du lịch TP.HCM Số liệu thống kê năm 2004-2005 Sở Du lịch TP.HCM cho thấy hiệu suất phòng sử dụng khách sạn đến đạt từ 80% đến 90% mùa cao điểm tỉ lệ trung bình năm 73,92% khách sạn 77,43% với khách sạn 83,33% với khách sạn Đánh giá sản phẩm a Thị trường văn phịng TP.HCM có tổng cộng 81 tòa nhà văn phòng trung cao cấp cung cấp 351.727 m2 văn phòng Hầu hết tịa nhà nằm quận 1, trung tâm hành thành phố Hiện thành phố có tịa nhà văn phòng loại A (với 77.935 m2 cho thuê), 14 tòa nhà văn phòng hạng B (với 147.907 m2 diện tích văn phịng) 62 tịa nhà hạng C (với diện tích cho thuê 125.885 m2) Cao ốc loại A Hầu hết cao ốc loại A nhà đầu tư Hồng Kông Singapore xây dựng trước khủng hoảng kinh tế châu Á diễn năm 1997 Saigon Centre cao ốc loại A hoàn thành vào năm 1996 Giá cho thuê văn phòng cao ốc vào khoảng 38 USD/m2 (đã bao gồm phí dịch vụ, trừ 10% thuế VAT), với hiệu suất thuê 100% Hầu hết cao ốc loại A có diện tích sàn 1.000 m2 cung cấp diện tích sử dụng lên đến 10.000 m2 Cao ốc loại B loại C Hầu hết cao ốc xây dựng năm 90 trước khủng hoảng tài châu Á Giá thuê văn phòng loại B 31 USD/m2 (đã bao gồm phí dịch vụ, trừ thuế giá trị gia tăng), với hiệu suất thuê 99% Hầu hết cao ốc loại B có diện tích sàn 1.000 m2 trừ Trung tâm thương mại Sài Gòn Tháp Mê Linh Cao ốc loại C xây dựng nhà đầu tư nước thường không cao tầng diện tích sàn nhỏ 5.000 m2 Giá thuê văn phòng loại C 25 USD/m2 (đã bao gồm phí dịch vụ, trừ 10% thuế GTGT), hiệu suất thuê 95% Việc thiếu khu cao ốc cao cấp nhu cầu tăng khiến giá thuê có xu hướng lên tới 40 USD/m2 cao ốc loại A xuất vào năm 2009 Cao ốc loại C loại B đáp ứng nhu cầu năm 2007 2008 b Thị trường bán lẻ TP.HCM Cuối năm 1995, Việt Nam có khoảng 10 siêu thị trung tâm mua sắm Hiện thành phố lớn có 105 siêu thị chiếm 75% tổng số siêu thị nước TP.HCM có siêu thị lớn chuỗi 50 đại lý bán bn, bách hóa trung tâm mua sắm cung cấp 106.000 m2 sàn cho thuê Giá cho thuê từ 30 USD đến 170 USD tùy thuộc vào đại lý vị trí với giá thuê trung bình 80 USD/m2 Thị trường bán lẻ TP.HCM có triển vọng lạc quan thị trường chưa thực phát triển tương ứng với phát triển chung kinh tế, ngày thu hút quan tâm nhiều siêu thị nhà bán lẻ nước Đặc biệt Việt Nam thức trở thành thành viên thứ 150 WTO, thị trường bán lẻ hứa hẹn ngày phát triển có góp mặt thương hiệu tiếng giới Thực tế cho thấy có đến 65% dân số Thành phố thuộc độ tuổi 35 thị trường bán lẻ đánh giá tiềm c Thị trường khách sạn TP.HCM TP.HCM có tổng cộng 10 khách sạn xếp hạng Phần lớn xây dựng trước năm 1999, trừ khách sạn Legend xây dựng năm 2001, Sheraton năm 2003, Windsor năm 2004 Park Hyatt năm 2005 Có khách sạn hầu hết xây trước năm 1999 Có 23 khách sạn hoạt động độc lập công ty nhà nước Hiện TP.HCM hỗ trợ 3-4 khách sạn khác với khách sạn mức tăng trưởng du lịch đối tượng khách doanh nhân Ngồi dự tính phát triển đồng phận cấu thành khách sạn mở rộng khách sạn có, ngành du lịch cịn thiếu hệ thống khách sạn chất lượng cao Theo Sở Du lịch, TP.HCM cần 10.000 phòng đủ loại vòng năm tới để đáp ứng chỗ cho phát triển du lịch khách doanh nhân thị trường nước d Thị trường hộ cho thuê Thành phố Hồ Chí Minh có dự án khu hộ cho thuê loại A quận quận với tổng số hộ 521, hộ có từ đến phịng ngủ Có 11 dự án khu hộ cho thuê loại B với tổng số hộ 1.200 36 khu hộ loại C với tổng số hộ 848 hộ Hiệu suất thuê trung bình hộ cho thuê TP.HCM (cả loại A loại B) 95% Giá thuê hộ loại A từ 28 USD đến 40 USD/m2/tháng, giá hộ loại B từ 24 USD đến 31 USD giá hộ loại C từ 15 USD đến 23 USD (đã bao gồm phí dịch vụ 10% GTGT) Vì nguồn cung cịn hạn chế mà nhu cầu lớn nên khoảng thời gian ngắn tới (ít năm) áp lực gia tăng số lượng hộ cho thuê Tuy nhiên ngân sách cho nhà mức thấp với người xa xứ để ngăn chặn gia tăng đáng kể giá thuê e Thị trường hộ TP.HCM Năm 1999, hộ cao cấp biết đến TP.HCM khu Mỹ Cảnh, xây dựng khu đô thị Phú Mỹ Hưng phía Nam Sài Gịn Từ năm 2004 khu hộ cao cấp xây dựng dày đặc khắp quận, nhiên giá đa dạng phụ thuộc vào vị trí chất lượng hộ Giá bán khu hộ Avalon khu Lancaster quận 2.800 USD đến 3.600 USD/m2, khu Manor khu Saigon Pearl quận Bình Thạnh tiếp giáp với quận có giá bán từ 1.200 USD đến 2.300 USD/m2 Giá đất quận từ 530 USD đến 1.560 USD/m2, giá quận 7, khu Phú Mỹ Hưng từ 900 USD đến 1.500 USD/m2, quận giá từ 1.150 USD đến 2.200 USD/m2, huyện xa trung tâm giá đất lên đến 380 USD/m2 Đối tượng khách hàng chủ yếu người dân có thu nhập cao, người Việt Kiều quay trở đất nước tái định cư đa phần nhà đầu tư vốn lớn Một thực trạng cho thấy, đa phần người nước sinh sống Việt Nam mua hộ cao cấp mua dạng thuê dài hạn 50 năm Doanh thu đa dạng, phụ thuộc vào vị trí khu chung cư, nhiên số trung bình khoảng 53% dù thực tế số lên đến tối đa 100% giai đoạn năm Đây nguyên nhân khiến nhà đầu tư ngày trở nên động thị trường bất động sản III Quan điểm định hướng phát triển thị trường bất động sản TP.HCM đến năm 2015 Quan điểm phát triển dịch vụ bất động sản - Dịch vụ bất động sản dịch vụ cao cấp mà Thành phố có sách khuyến khích phát triển nhằm thúc đẩy q trình chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng nâng cao tỉ trọng GDP khu vực dịch vụ kinh tế - Phát triển dịch vụ bất động sản nhằm thúc đẩy phát triển sở hạ tầng nhà ở, cao ốc, văn phòng… thông qua việc phát triển hoạt động xây dựng nhằm đảm bảo nơi cư trú làm việc cho công dân TP.HCM - Dịch vụ bất động sản có liên quan mật thiết đến thành tố khác kinh tế thị trường tài chính, thị trường chứng khốn, thị trường ngoại tệ… Do đó, cần đảm bảo phát triển lành mạnh dịch vụ bất động sản nhằm góp phần thúc đẩy tăng trưởng cách ổn định cho kinh tế - Sự phát triển thị trường bất động sản có tác dụng tạo sức cầu lớn cho ngành kinh tế khác sản xuất xi măng, thép, đồ dùng gia đình… liên kết xi liên kết ngược ngành bất động sản với ngành kinh tế khác Định hướng phát triển dịch vụ bất động sản - Dịch vụ bất động sản chiếm khoảng 20% – 25% giá trị GDP khu vực dịch vụ từ đến 2015 - Tốc độ phát triển thị trường dịch vụ bất động sản khoảng 50%/năm - Dịch vụ bất động sản phát triển cách đồng toàn dịch vụ cho thuê văn phòng, khách sạn, hộ, bán lẻ… IV Các mục tiêu sách phát triển thị trường dịch vụ bất động sản TP.HCM đến năm 2015 Mục tiêu - Về nhà hộ, cần xây thêm 48,5 triệu m2 đến năm 2010 58 triệu m2 nhà giai đoạn 2011 – 2015 - Về văn phòng cho thuê, cần xây thêm 273 nghìn m2 đến năm 2010 469 nghìn m2 năm 2015 - Về khách sạn, cần tăng thêm 10.000 phòng để đủ đáp ứng phát triển du khách quốc tế nước Chính sách phát triển thị trường dịch vụ bất động sản - Thực quy hoạch tổng thể thị trường dịch vụ bất động sản địa bàn TP.HCM Việc xây dựng cần tính đến liên kết Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam nhằm đảm bảo cho phát triển hài hòa bền vững TP.HCM Ngồi ra, Chính quyền Thành phố cần đặc biệt tính đến quy mơ dân số tối ưu bền vững cho Thành phố tương lai - Xây dựng kế hoạch tài nhằm huy động vốn từ nhiều nguồn khác để thực chương trình nhà ở, văn phòng, khách sạn… - Thúc đẩy việc hình thành cơng ty đầu tư kinh doanh bất động sản, khuyến khích cơng ty tham gia thị trường chứng khốn nhằm bước hình thành công ty đầu tư địa ốc kinh doanh bất động sản lớn - Xây dựng sách nhằm thu hút nguồn đầu tư nước đầu tư vào lĩnh vực bất động sản - Hoạch định chương trình nhà phù hợp với đối tượng xã hội, khuyến khích giao dịch chương trình cho vay, kích cầu nhà - Đẩy nhanh tiến độ hình thành thực khu thị - Thực chương trình xây chung cư cho người dân, đặc biệt, dự án xây tiến hành chung cư cũ xuống cấp (theo thống kê Sở Xây dựng TP.HCM có khoảng 155 chung cư cũ, xuống cấp) - Chính quyền Thành phố đạo quan chức quan tham mưu thực điều chỉnh quy hoạch đô thị để đáp ứng yêu cầu từ q trình cải thiện mơi trường điều kiện sống người dân Tuy nhiên, điều chỉnh cần thực sở đáp ứng u cầu địa chất cơng trình V Kết luận Trong năm đến, thị trường dịch vụ bất động sản phát triển nhanh yêu cầu nội Thành phố vươn lên trở thành thành phố văn minh đại đáp ứng nhu cầu lớn nơi cư trú, sinh hoạt làm việc người dân, doanh nghiệp tổ chức Tuy nhiên, phát triển đòi hỏi điều kiện đồng từ thị trường (phía cung phía cầu), chế, sách,… Mặt khác, phát triển đòi hỏi hạ tầng dịch vụ công khác hệ thống giao thông, hạ tầng điện nước… phải đáp ứng yêu cầu hoạt động người dân yêu cầu phát triển thị trường dịch vụ bất động sản Ngồi ra, việc có nguồn lực vốn, nhân lực, công nghệ… đủ để thực mục tiêu phát triển thị trường dịch vụ bất động sản yếu tố quan trọng Thành phố cần có sách biện pháp thích hợp để mặt huy động nguồn lực xã hội, mặt cần có biện pháp thúc đẩy đầu tư nước tham gia vào q trình Có thế, TP.HCM thực tốt mục tiêu nhằm đáp ứng nhu cầu lưu trú làm việc người dân, doanh nghiệp, nâng cao tính văn minh đại TP.HCM đến năm 2015  ... trường bất động sản III Quan điểm định hướng phát triển thị trường bất động sản TP.HCM đến năm 2015 Quan điểm phát triển dịch vụ bất động sản - Dịch vụ bất động sản dịch vụ cao cấp mà Thành phố. .. mục tiêu viết nhằm đánh giá mặt thị trường bất động sản phát triển dịch vụ bất động sản để có định hướng phát triển tồn diện thị trường dịch vụ bất động sản cách ổn định bền vững nhằm đảm bảo thúc... đáp ứng yêu cầu địa chất cơng trình V Kết luận Trong năm đến, thị trường dịch vụ bất động sản phát triển nhanh yêu cầu nội Thành phố vươn lên trở thành thành phố văn minh đại đáp ứng nhu cầu lớn