MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY CỦA NHTM 1.1 Tài sản bảo đảm cho vay NHTM 1.1.1 Hoạt động cho vay NHTM .3 1.1.2 Đảm bảo an toàn cho vay NHTM 1.1.3 Tài sản bảo đảm .9 1.2 Công tác quản trị tài sản bảo đảm bất động sản cho vay NHTM .12 1.2.1 Khái niệm nội dung công tác quản trị tài sản bảo đảm 12 1.2.2 Công tác quản trị tài sản bảo đảm BĐS 19 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác quản trị tài sản bảo đảm BĐS 24 1.3.1 Các nhân tố chủ quan .24 1.3.2 Các nhân tố khách quan 25 CHƯƠNG HAI THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI SỞ GIAO DỊCH I - NHCT VN 28 2.1 Giới thiệu chung sở giao dịch I - NHCT VN .28 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 28 2.1.2 Chức nhiệm vụ phòng ban .29 2.1.3 Hoạt động kinh doanh sở giao dịch I - NHCT VN 32 2.1.4 Mục tiêu nhiệm vụ kinh doanh 34 2.2 Thực trạng công tác quản lý tài sản bảo đảm bất động sản hoạt động cho vay sở giao dịch I - NHCT VN 37 2.2.1 Tình hình cho vay có tài sản bảo đảm SGD I-NHCTVN .38 2.2.2 Thực trạng công tác quản trị TSBĐ BĐS SGD I- NHCTVN 39 2.3 Đánh giá thực trạng 43 2.3.1 Những kết đạt 43 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 45 CHƯƠNG BA HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SỞ GIAO DỊCH I - NHCT VN .52 3.1 Quan điểm - định hướng công tác quản trị tài sản bảo đảm sở giao dịch I - NHCT VN .52 3.1.1 Mục tiêu phát triển tổng thể 52 3.1.2 Quan điểm định hướng công tác quản trị TSBĐ .56 3.2 Các giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản trị tài sản bảo đảm bất động sản sở giao dịch I - NHCT VN 58 3.2.1 Các giải pháp chung 58 3.2.2 Các giải pháp cụ thể .64 3.3 Kiến nghị 67 3.3.1 Đối với NHNN 67 3.3.2 Đối với NHCT VN 69 3.3.3 Đối với quan có thẩm quyền .70 KẾT LUẬN 73 PHẦN MỞ ĐẦU Sau 20 năm với nghiệp đổi đất nước, hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam có bước phát triển vượt bậc, lớn mạnh mặt, kể số lượng, quy mơ chất lượng, đóng góp xứng đáng vào cơng cơng nghiệp hóa - hiên đại hóa kinh tế Tuy nhiên, mơi trường kinh tế ln thay đổi hoạt động ngân hàng có nhiều biến động rủi ro Đặc biệt, hoạt động tín dụng hoạt động chủ yếu gặp nhiều rủi ro đòi hỏi ngân hàng phải thường xuyên quản lý hoạt động Đảm bảo cho vay trở thành tiêu chuẩn chất lượng quan trọng quan hệ ngân hàng khách hàng Tuy nhiên, ngân hàng đăt cho yêu cầu phải giải đầy đủ chặt chẽ quy trình thực đảm bảo cho vay, đặc biệt công tác quản trị tài sản bảo đảm Hà Nội Trung tâm nước nơi mà hoạt động kinh tế diễn sôi động biến động không ngừng Nằm Trung tâm thủ đô Hà Nội, Sở giao dịch I ngân hàng Công thương Việt Nam chi nhánh Ngân hàng đánh giá hoạt động có hiệu liên tục nhiều năm Hoạt động Ngân hàng ln bám sát định hướng kinh doanh tồn hệ thống, đồng thời bám sát chủ trương, định hướng, sách Đảng Nhà Nước Qua trình thực tập sở giao dịch I, em học hỏi nhiều hoạt động tác nghiệp Ngân hàng nói chung cơng tác cho vay có bảo đảm nói riêng Tại đây, cơng tác quản trị tài sản bảo đảm cho vay xây dựng hồn thiện bước Tại NHTM nói riêng Sở giao dịch I nói chung, loại tài sản có giá trị lớn chủ yếu dùng làm đảm bảo quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, năm gần đây, mà thị trường bất động sản biến động nhiều văn pháp luật liên quan đến đất đai đời cịn nhiều bất cập vấn đề quản trị loại tài sản bảo đảm trở thành vấn đề cấp thiết hết Nhận định điều nên em chọn đề tài “ Hồn thiện cơng tác quản trị tài sản bảo đảm bất động sản hoạt động cho vay SGD I - NHCTVN” Kết cấu đề tài, phần mở đầu kết luận, gồm phần: Chương I: Tổng quan công tác quản trị tài sản bảo đảm bất động sản cho vay NHTM Chương II: Thực trạng công tác quản trị tài sản bảo đảm bất động sản cho vay SGD I - NHCTVN Chương III: Hoàn thiện công tác quản trị tài sản bảo đảm bất động sản cho vay SGD I – NHCTVN CHƯƠNG I : TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BĐS TRONG CHO VAY CỦA NHTM 1.1 Tài sản bảo đảm cho vay NHTM 1.1.1.Hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.1.1.1 Hoạt động NHTM a Nhận tiền gửi cung cấp dịch vụ toán cho khách hàng Với chức làm trung gian tài kinh tế, NHTM thực tập trung huy động vốn tạm thời nhàn rỗi xã hội sử dụng vay Thông qua hoạt động này, NHTM đáp ứng kịp thời đầy đủ nhu cầu vốn cho toàn kinh tế, tạo điều kiện cho pháp nhân thể nhân trì trình sản xuất, kinh doanh liên tục, thúc đẩy kinh tế phát triển Các ngân hàng thương mại thu hút vốn cách nhận tiền gửi tổ chức cá nhân ( tiền gửi giao tốn, tiền gửi có kỳ hạn, tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi ngân hàng khác).Thông qua hoạt động nhận tiền gửi, ngân hàng thể vai trị bật huy động nguồn vốn kinh tếxã hội cung ứng trở lại cho kinh tế, cho cá nhân Chính phủ Để hỗ trợ hoạt động thu hút tiền gửi, ngân hàng cung cấp cho khách hàng dịch vụ tốn Q trình cung cấp dịch vụ toán ngân hàng không làm tăng thêm khả mở rộng hoạt động nhận tiền gửi thân ngân hàng, mà làm tăng tốc độ lưu chuyển tiền tệ, giảm lượng tiền mặt lưu thông, tiết kiệm vốn cho kinh tế b Hoạt động cho vay Cho vay hoạt động quan trọng ngân hàng nói riêng trung gian tài nói chung, chiếm tỷ trọng cao tổng tài sản, tạo thu nhập từ lãi lớn hoạt động mang lại rủi ro cao Các ngân hàng sử dụng số tiền huy động vay nhằm mục đích kiếm lời Hoạt động cho vay ngân hàng thương mại gồm cho vay cá nhân, doanh nghiệp, cho vay Chính phủ, ngân hàng tổ chức tài khác… Vì cho vay hoạt động quan trọng chủ yếu ngân hàng nên việc bảo đảm an tồn hiệu q trình cho vay yêu cầu cao hoạt động ngân hàng c Hoạt động đầu tư Ngân hàng đầu tư vào chứng khoán, bất động sản, tài sản cho thuê Hoạt động đầu tư mang lại lợi nhuận lớn, đưa lại tổn thất nặng nề cho ngân hàng Do để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, Luật nhiều nước cấm hạn chế ngân hàng thương mại trực tiếp đầu tư vào số lĩnh vực d Các hoạt động khác Cùng với phát triển kinh tế, NHTM với vai trò trung gian tài ngày mở rộng hoạt động Ngồi nghiệp vụ nêu trên, ngân hàng cịn tiến hành nhiều hoạt động khác với mục đích đa dạng hóa hoạt động nhằm phân tán rủi ro, tăng lãi, tận dụng lợi trung gian tài Các hoạt động bao gồm: kinh doanh ngoại hối, kinh doanh kim loại quý đá q, tốn hộ, bảo lãnh, thơng tin tư vấn, ủy thác 1.1.1.2 Khái niệm phân loại cho vay ngân hàng thương mại a Khái niệm Cho vay hoạt động kinh doanh ngân hàng thương mại (thường chiếm 70% tỷ trọng tài sản NH), hoạt động sinh lời chủ yếu tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng.Lãi thu từ cho vay nguồn thu nhập để bù đắp chi phí trả lãi tiền gửi, chi phí kinh doanh quản lý, bù đắp rủi ro đảm bảo thu nhập ròng ngân hàng Cho vay ngân hàng thương mại việc ngân hàng tài trợ cho khách hàng với cam kết khách hàng phải hoàn trả lại gốc lãi b Phân loại cho vay - Phân loại cho vay theo thời hạn vay: cho vay ngắn hạn, cho vay trung hạn, cho vay dài hạn Cho vay ngắn hạn (cho vay vốn lưu động) khoản vay có thời hạn 12 tháng Cho vay ngắn hạn nhằm tài trợ cho việc dự trữ hàng hóa, khoản phải thu, chi phí sản xuất Cho vay trung dài hạn (cho vay vốn cố định) khoản vay có thời hạn từ năm trở nên Cho vay trung hạn thường có thời hạn từ năm đến năm Cho vay dài hạn từ đến 10 năm dài Các tài sản cố định phương tiện vận tải, số trồng vật nuôi, trang thiết bị chóng hao mịn có u cầu tài trợ từ năm tới năm Công trình xây dựng nhà, sân bay, cầu đường, máy móc có giá trị lớn, thường có thời gian sử dụng lâu có yêu cầu tài trợ năm, tới 10 30 năm Nợ trung hạn dài hạn chủ yếu hoàn trả từ lợi nhuận khấu hao tài sản hình thành vốn vay Phân loại cho vay theo thời hạn có ý nghĩa quan trọng ngân hàng thương mại Thời hạn liên quan mật thiết đến tính an tồn sinh lợi khoản cho vay - Phân loại cho vay theo mục đích: cho vay sản xuất cho vay tiêu dùng Ngân hàng cho vay doanh nghiệp sản xuất kinh doanh nhằm tăng dự trữ, thay đổi thiết bị, trồng Vốn vay tham gia vào chu kỳ kinh doanh khách hàng thu hồi phần khách hàng có thu nhập Khả trả nợ khách hàng, trường hợp này, phụ thuộc vào thu nhập mang lại từ việc sử dụng vốn vay Ngân hàng cho vay người tiêu dùng nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng trước trả tiền sau Khách hàng trả nợ ngân hàng từ thu nhập nhiều trường hợp không liên quan trực tiếp tới việc sử dụng tiền vay - Phân loại cho vay theo điều kiện hình thức bảo đảm Cho vay có bảo đảm việc cho vay ngân hàng thương mại có dựa việc cầm cố chấp tài sản thuộc sở hữu (hoặc sử dụng) người vay đưa làm vật bảo đảm cho khoản vay Các tài sản vàng, trái phiếu, giấy tờ có giá khác, khoản phải thu, đất đai, nhà cửa, cổ phiếu, bảo lãnh bên thứ ba Nếu người vay không trả hạn cam kết, ngân hàng có quyền bán tài sản để thu nợ Cho vay khơng có bảo đảm tài sản việc cho vay ngân hàng dựa uy tín, lực tài khả tạo thu nhập đủ mức để trả nợ khoản vay người vay Trong trường hợp kháchh hàng không trả nợ trả nợ không đầy đủ, ngân hàng phải gánh chịu tổn thất 1.1.2 Đảm bảo an toàn cho vay ngân hàng thương mại 1.1.2.1 Khái niệm an toàn cho vay ngân hàng thương mại Khi tham gia vào quan hệ tín dụng doanh nghiệp vay vốn ngân hàng phải quán triệt nguyên tắc tín dụng Một ngun tắc phải thu đủ hạn gốc lãi tiền cho vay Tuy nhiên, khả người vay không trả trả nợ vay không đầy đủ, hạn rủi ro tiềm ẩn ngân hàng thương mại Do vây, an toàn cho vay việc ngân hàng cho vay thu hồi gốc lãi hạn 1.1.2.2 Sự cần thiết phải đảm bảo an toàn cho vay Hoạt động ngân hàng thương mại ln địi hỏi xu an toàn ổn định, thể hiên số sau đây: Về phía hoạt động ngân hàng, lịch sử nghiệp vụ NHTM ghi nhận nhiều trường hợp ngân hàng phá sản khủng hoảng ngân hàng: Khủng hoảng Ngân hàng theo suy thoái kinh tế 1929-1933: Trong vịng năm (1930-1933), sóng phá sản ngân hàng tràn từ áo, Đức, Anh sang Mỹ Riêng Mỹ có 9096 ngân hàng phải ngừng hoạt động, gây mát cho người gửi tiền, cho cổ đông chủ nợ đến 2,5 tỷ USD dẫn đến thắt chặt đáng kể cung tiền tệ Một loạt đổ bể ngân hàng từ năm 1970 đến năm 1980: Năm 1974 chứng kiến thất bại ngân hàng Bankhaus Herstatt Đức, Ngân hàng Quốc gia Franklin cảu Mỹ Như vậy, khơng có an tồn ổn định ngân hàng không tồn phát triển để đáp ứng yêu cầu kinh tế thị trường Về phía khách hàng vay tiền ngân hàng, doanh nghiệp khách hàng vay vốn giao dịch với ngân hàng thường xuyên gặp phải rủi ro định: Ở CHLB Đức, năm kinh tế bị khủng hoảng 1967 có 3.930 doanh nghiệp tuyên bố phá sản, năm kinh tế khơng bị lâm vào khủng hoảng (1981) có tới 11.590 doanh nghiệp tuyên bố phá sản với số tiền vỡ nợ 15 tỷ Mác Ngân hàng muốn tồn phát triển phải hoạt động sinh lời Mơi trường khách hàng đòi hỏi ngân hàng phải lựa chọn khách hàng qua việc nắm thông tin, phân tích đánh giá khách hàng xác, đồng thời phải có biện pháp phịng ngừa chống đỡ rủi ro lan truyền Về phía khách hàng gửi tiền ngân hàng, người gửi tiền không đơn người gửi tiền trước Khách hàng gửi tiền có độ nhạy cảm cao với thị trường Họ giữ tiền để nhằm mục đích sinh lợi khơng đơn bảo quản tiền ngân hàng Cạnh tranh cho phép họ lựa chọn phưong pháp giữ tiền có lợi Do vậy, yếu tố tâm lý, thói quen, tập quán… có tác động đến nhóm khách hàng họ gây ảnh hưởng lớn đến hoạt động ngân hàng, chí đến mức làm ngân hàng phá sản Bởi vậy, ngân hàng phải tính đến yếu tố hoạt động Như vậy, hoạt động ngân hàng phải đảm bảo an toàn ổn định hoạt động ngân hàng lĩnh vực nhạy cảm Nếu khơng rủi ro xảy hoạt động ngân hàng có tác động ản hưởng sâu sắc đến mặt đời sống kinh tế, trị xã hội đất nước Do vậy, đảm bảo an toàn ổn định hoạt động ngân hàng cần thiết nhiều so với lĩnh vực kinh doanh khác kinh tế 1.1.2.3 Các hình thức bảo đảm tiền vay NHTM Căn vào lực tài khách hàng vay, tính khả thi hiệu khoản vay tình hình thực tế Ngân hàng lựa chọn áp dụng biện pháp đảm bảo tiền vay nêu đây: a Cầm cố tài sản khách hàng vay Cầm cố hình thức theo người nhận tài trợ ngân hàng phải chuyển quyền kiểm soát TSBĐ sang cho ngân hàng thời gian cam kết (thường thời gian nhận tài trợ) Ngân hàng yêu cầu cầm cố xét thấy việc khách hàng nắm giữ TSBĐ khơng an tồn cho ngân hàng Thường tài sản mà khách hàng dễ bán, chuyển nhượng Cầm cố thích hợp với tài sản ngân hàng kiểm sốt bảo quản tương đối chắn, đồng thời, việc ngân hàng nắm giữ khơng ảnh hưởng đến q trình hoạt động người nhận tài trợ, ví dụ chứng khốn, hợp đồng, sổ tiết kiệm, ngoại tệ mạnh, kim loại quý b Thế chấp tài sản khách hàng vay Là hình thức theo người nhận tài trợ phải chuyển giấy tờ chứng nhận sở hữu (hoặc sử dụng) tài sản bảo đảm sang cho ngân hàng nắm giữ thời gian cam kết Theo quy định Luật Dân Luật Đất đai có hai loại chấp: bất động sản giá trị quyền sử dụng đất Ngồi ra, máy móc, trang thiết bị, tàu biển máy bay sử dụng để chấp theo quy định pháp luật.Đảm bảo chấp cho phép người nhận tài trợ sử dụng TSBĐ phục vụ cho hoạt động kinh doanh Đó thuận lợi Tuy nhiên, q trình sử dụng làm biến dạng tài sản, nữa, khả kiểm soát TSBĐ ngân hàng bị hạn chế, khách hàng lợi dụng phân tán, làm giảm giá trị tài sản, gây thiệt hại cho ngân hàng c Bảo lãnh tài sản bên thứ ba Bảo lãnh tài sản bên thứ ba (bên bảo lãnh) việc bên bảo lãnh cam kết với ngân hàng việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu, giá trị quyền sử 10 ... cho vay SGD I - NHCTVN Chương III: Hồn thi? ??n cơng tác quản trị tài sản bảo đảm bất động sản cho vay SGD I – NHCTVN CHƯƠNG I : TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BĐS TRONG CHO VAY... dự trữ, thay đổi thi? ??t bị, trồng Vốn vay tham gia vào chu kỳ kinh doanh khách hàng thu hồi phần khách hàng có thu nhập Khả trả nợ khách hàng, trường hợp này, phụ thu? ??c vào thu nhập mang lại... 1.2.1.1 Khái niệm Như phân tích, việc cho vay có TSBĐ nhằm giúp cho ngân hàng có nguồn thu nợ thu hai nguồn thu từ thu nhập khoản vay tạo khơng cịn khả Với mơi trường kinh tế ln thay đổi, rủi ro ln